ディアナコート文京本郷台［旧称：ディアナコート本郷の丘プロジェクト］

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongonooka/index.html
売主：モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

地名地番　東京都文京区湯島3丁目303番　外
敷地面積　1,549.26㎡
建築面積　1,094.96㎡
延べ面積　11,036.75㎡
階数　地上15階・地下2階
高さ　57.43m
着工予定　平成27年5月下旬
完了予定　平成29年11月下旬
建築主　モリモト
設計者　IAO竹田設計
施工者　大和小田急建設
交通　都営大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩8分
　　　東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩10分
　　　東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩2分

旧称：（仮称）文京区湯島3丁目計画

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2016.5.20 管理担当】

[51: 周辺住民さん]

不動産バブルですかあ。判断が難しいですね。

先行指標と言われている東証REIT指数は、既に今年1月のピークを機に下降トレンド、遅行指標と言われている東証住宅価格指数は今なお堅調。株価を見りゃ既にピークは過ぎたのは明らかですけどね。

[52: 匿名さん]

バブル弾けてもこの辺りはあまり安くならないのでは？

文京区って、海外の方が買うというよりも内需で買われてそうだし、なんだかんだで東大やら病院に近い良い場所かと。

まぁホテルはマイナス要素ですけど。

[53: 匿名さん]

以前御徒町に何度か訪れたことがありますが、少し騒がしいですが便利な場所だと思います。
個人的には便利な立地なのでいいかな、と思ったところがありました。
あとは、何を重要視するのか、ということで選び方が変わってくるのではないでしょうか。

[54: 匿名さん]

でもファミリーで住むようなとこでもないしね
もっとも普通のファミリーで買える値段でもないんだろうが

[55: 匿名さん]

南向きワイドスパン中心なのはいいけど、その南側にホテルだからね。
あそこも地上げして一体開発すべきだった。

[57: 匿名さん]

でもルミネとかできたら徒歩10分でルミネとシネコンですからね。
電車も色々な線がとおってるし。
dinksには良いと思います。

[58: 匿名さん]

DINKS的にはいいんじゃないかとは思います。
もともと想定もファミリーじゃないのではないかと…。
でもルームプランを見ていると、結構専有面積があるので、やはり子供がいる人向けなのかなぁ。
夫婦と親という感じの方がしっくりくるかな。
落ち着いている場所ですし。

[59: 匿名さん]

>>57
ルミネができるって、何か計画があるのですか？

[60: 匿名さん]

たぶん、パルコのことかと。

[61: 匿名さん]

そういえば、池之端の東天紅跡地にブリリアがマンション建てますよね。

結婚式とかやってた東天紅の跡地だけあって、立地や景観はあっちの方がはるかに良いと思うから、売出時期かぶったら厳しいですね。

まぁ、目黒が調子よく売れたみたいだから、池之端も高くなりそうですけど。

[62: 匿名さん]

ブリリアは流石に相手が悪い。

[63: 匿名さん]

子供が東大生なら、ここはいいと思う。もし本当にいたら広告塔になりますね。

[64: 匿名さん]

池之端と湯島だと台東区と文京区の差があっても、池之端を格上にする人がいるくらいだから、ブリリア池之端は、ここよりも高くなるのでは？

利便性はそれほどかわりませんし、住環境はあちらのがよさそう。

いつから売りに出すかわからないので、時期次第だとおもいますが、どっちも低層階しか買えない気はしてます。。。

[65: 匿名さん]

ちょっと見たらブリリア池之端は、2019年竣工みたいだから、ちょっと先過ぎますね。

ここは、2017年みたいですが、この規模のわりに結構時間かけますよね。

人手不足を織り込んでるんですかね。
まぁ、じっくり良い物件つくってほしいですけど。

[66: 匿名さん]

>>64
ブリリアは坪単価400万以上は間違いない。
ここはそれよりは安くしないと厳しいね。

[67: 匿名さん]

池之端地盤がかなり悪いからそこまで行くかなぁ。
立地がいいかというと微妙だと思うんだけど。
上野動物園のにおいが風向きでするし、なにより浮浪者が不忍池沿いに出没するし、いったい池之端はどういうブランドなの？

[68: 周辺住民さん]

地位（ちぐらい）だと本郷＞池之端＞湯島だけど、最近は池之端のタワマンが高評価なので、中古でも物件によっては池之端の方が単価が高いかと思います。とくに今度建つブリリアは駅に近いし（最寄りは湯島ですが：笑）、南側に遮るタワーがないので、人気かつ高額となるのは必至でしょうね。

[69: 匿名さん]

区にこだわりなければ池之端が強い。
ここは文京区がいい人が買えば良い。

[70: 匿名さん]

前が上野公園
前がラブホ
考えるまでもなくどちらがいいか普通わかる

[71: 匿名さん]

ラブホと老人ホームに囲まれた高級マンションか…

[72: 匿名さん]

池之端だと台東区だけど良いなーと思うけど、湯島だと文京区なのにおしいなーと思う。

この辺りはイメージだけど、資産価値につながるから侮れないですね。

まぁ、どちらも上野周辺の文化施設や動物園がちかくて、老後も孫と楽しめそうですけどね。

[73: 匿名さん]

確かにイメージなんですよね
池之端とか本郷は子育てにいいイメージあるけど湯島にも近いわけで
別に湯島だからといって子育てができないわけではないんですよ
ただそこから普通ならイメージは悪いけど本郷とか池之端より安いから湯島でいいかとなるんですけど
ここはお高そうですから難しいとこです

[74: 匿名さん]

このあたりなら、開成中、開成高校、東大の流れなら全部自転車通勤できますねー。

教育にお金いとわない方々が住むんでしょうし、100世帯もいたら該当する子供何人か出そうですね。

[75: 匿名さん]

東大は２年までは駒場とボソっと言ってみる

[76: 周辺住民さん]

目の前のホテルは、なくなるかもしれませんね。住民が増えて例えば子供が路上で遊ぶようになれば、ホテルの利用者が入りにくくなると思います。

むしろ、南側に1本向こうの三組坂沿いのホテル群が、このマンションの中高層階から見えそうで、そちらの方が問題ではないかと思います。

[77: 匿名さん]

池之端の地盤が悪いって話があったけど、坂の途中の地盤はどうなんでしょうか？

[78: 匿名さん]

池之端一丁目と湯島三丁目の東京都の地震危険度エリア別一覧で見ると、池之端のが若干安全度たかいですね。

ただこのマンションが建つ場所も総合危険度はかなり低いので、地盤についてはここもブリリアも両方安全そうです。

ついでに水害ハザードマップをみてみましたが、意外なことに、ここよりも池之端のが水害には強そうですね。
ここは標高は高いはずなのに謎です。

[79: 匿名さん]

あと、湯島のホテルは遅かれ早かれ衰退していくでしょうから、長い目でみたらそんなに気にしなくても良いかもですね。

地価と需要を考えたらホテル潰してマンションにした方が儲かると思うんで。

[80: 周辺住民さん]

ハザードマップの詳細はさておき（詳細が理解できていないので）、一般論としては坂の途中って地震に対しては不利です。台地の地下水が染み出てきて、地盤が緩くなるからです。

もっとも、台地の上もそれほど地盤が固いわけではありません、所詮、関東ローム層というふかふかの地盤ですから。意外なことに、谷底の建築物に限って直接基礎である場合があります。台地の上の建築物はほぼ100％杭基礎かと思います。

[81: 匿名さん]

富士そばの社長が坂の途中には絶対店舗を設けないって言っていたけど、なぜだろう？

富士そばの社長は元不動産屋らしいが…

[82: 匿名さん]

確かに湯島のラブホテルは価格が高く、利用客はどんどん減ってる、もしくは一部の常連しかいないと思うので、このマンションの価格がラブホテルを考慮して安く出てくるなら、潰れることに賭けても買うのも良いですね。

私が都のお偉いさんならラブホテル潰して観光客向けの文化施設でも建てるんですが。

[83: 匿名さん]

湯島であることを隠して本郷だといいはってる物件に安くなることを期待するなど論外。

[84: 匿名さん]

もともとここは湯島三丁目計画っていうプロジェクト名だったんですけれどね
文京区はマンション価格が全体的に上がっているという話を小耳にはさんだのですが、
このあたりもそうなんでしょうか？
湯島駅までは徒歩2分と近いですし、そうなってしまうのかなぁ。
本郷三丁目は徒歩8分とありますが、
体感的にもう少しありそうな感じもします。

[85: 匿名さん]

どちらの駅に行くにも坂の昇り降りがありますしね。

[86: 匿名さん]

でも電車の便は凄い便利じゃないですか？

山手線もメトロも都営も10分以内くらいでは？

ファミリータイプにしなかったらすぐ売れると思うんですけどね。

[87: 匿名さん]

電車の便だけだったら、何もここじゃなくても…。

実際、湯島駅しか使わないでしょ！？

買い物も不便だしな。

[88: 匿名さん]

せっかく文京区の物件買ってホテルの前だったらショックだよ。

[89: 匿名さん]

ラクーアの前も煩くてショックだよ。

[90: 匿名さん]

「本郷」って聞いて、住所も最寄り駅も「湯島」ってのもショックだよ。

[91: 匿名さん]

個人的には価格次第で買いですけどね。

うちは共働きで外食も多いので、電車のアクセスがよく、賑やかなとこが近いのはうれしいです。

動物園とか美術館も好きですし。

ラブホテル分減額されないかな。

[92: 匿名さん]

ここって買物はどこまで皆さん行かれているのですか？
仕事帰りに寄れるようなところってあるのかなぁなんて思いまして。
けっこうこの辺り、住んでいる人は多そうなのに
お店はその割には多くないなと思いまして。
どうされているのかなとおもいました。
思い切ってマンション近辺で聞き込みするのなぁ…だし（汗）

[93: 匿名さん]

買い物は自転車で御徒町の吉池や多慶屋とかでは。末広町にピーコックもあります。
湯島駅から徒歩で寄れるのはハナマサかドンキくらいですかね。

[94: 匿名さん]

吉池か業務用スーパーかドンキホーテとかですかね？

根津まで行けば赤札堂ありますけど、ここからは遠いですね。

[95: 匿名さん]

松坂屋かな。
野菜・生鮮はもちろん、惣菜とかも豊富だし。。

[96: 周辺住民さん]

買い物は松坂屋でしょうね。徒歩5分くらいかと思います。
2区画向こうが吉池、昭和通りも渡れば多慶屋ですかね。
多慶屋までは10分くらいかかりそう。

[97: 匿名さん]

この物件のすぐ近くに住んでいます。元々このマンションも元はラブホだったような気がするんだけど。
でも建物がなくなるとすぐ前に何があったか忘れちゃいますね。今あるラブホの向いにもラブホがあったのは
間違いありません。ラブホは確かに子供がいる家庭には好ましくないですが、みんなコソコソ入っていくので
うるさいとかそんなのはありません。結構年配の人が利用しているような感じがします。
駅にも近いですし、大通りからは少し外れているし、一応文京区なので私的には満足しています。
続きます。

[98: 匿名さん]

続きです。
ただうちのカミさんは（１）スーパーが近くない（２）保育園が入りにくそう、学童保育もない、という理由で
ずっと住むのはどうかなという感じです。スーパーはピーコックがありますが、ちょっと歩きますし品揃えが
いまいちです。刺身がありません。うちはちょっと歩きますが、ワテラスのOlympicまで行っています。
ただ最近知ったのですが、御徒町駅前の吉池の地下にスーパーがあることを知ったので、こっちの方が近いですね。
ラブホが今後どうなるかは分かりませんが、ラブホの場所は北と東しか開けていません。北はこのマンションですし、
東は駐車場ですが、将来どうなるか分かりません。マンションとかも立ちそうにないので、あまり不動産会社が
欲しがる土地じゃないような気がします。そうすると意外になくならないような気もしますね。
ただここの物件の一番のネックは値段だと思います。まだ発表になっていませんが、文京区、駅から徒歩2分という
事を考えると坪単価350は固く、400も行くんじゃないかと思っています。3LDK、70m^2だと7500～7700万円ぐらい
は行くんじゃないかなと。逆にないとは思いますが、7000を切るなら私なら即買いですね。

[99: 匿名さん]

70平米の低層階で1番日当たり悪い部屋で7000ちょうどくらいでは？

ラブホテル除けば場所はかなり良い。

でも財閥系じゃないから、そのぶん安くなるかな？

[100: 周辺住民さん]

>>97さん
> この物件のすぐ近くに住んでいます。元々このマンションも元はラブホだったような気がするんだけど。

やっぱりそうですよね。ラブホでしたよね。

うちは本郷ですがやはり買い物には困っていて、自転車で小石川柳町まで行っています。ワテラスのオリンピックも何度か行きましたかね。

御徒町駅から大塚駅前行きのバスに乗ると、買い物袋を持った人が結構乗ってきて、文京区に入るとポツポツ降りていきます。バスで上野方面に買出しに行っている人が結構いそうです。

[101: 匿名さん]

お買物について教えていただいた方、ありがとうございました。
上野の松屋や、吉池、多慶屋、ピーコックなどを利用されている方が多いのですね。
すごく情報ありがたいです。
やはり少し足を延ばす、ということになってきますか。
あとドンキホーテも意外でした。
意外と日用品が安いので利用しやすいかも。

[102: 周辺住民さん]

買い物はあと、ハナマサも使えるかと思います。
御徒町と秋葉原の中間地点のJR高架下です。

[103: 匿名さん]

本郷より御徒町のほうが生活でも利用頻度高いんじゃないかな？

[104: 匿名さん]

このマンションほしいが値段次第。

まぁラブホテルは前もここがラブホテル潰れた場所なら、そこも潰れる可能性高いのでは？
私だったらDINKSか単身者向けの賃貸マンションにするなー。

いまどき湯島のラブホテルなんて需要がわかりません。

[105: 匿名さん]

ラブホテルだけじゃなく上野の繁華街と隣接しているだけに治安がな。

[106: 匿名さん]

>>104
私はこの物件も場所柄、DINKSと単身者向けになると読んでたんですが、
公式サイト見たらまさかの3LDK中心のプランという…。
モリモトさん、チャレンジャーですよねえ。

[107: 匿名さん]

まぁファミリー向けにはうえに出てる本郷とか池之端のほうが良いのは確かだからチャレンジではありますね。

でも東大で遊ばせたり、上野の文化施設行かせまくったりしたら、地頭のよいアカデミックな子は育つかもですね。

ちなみに黒門小は有名ですが湯島小はどうなんですかね？
越境させればよいのかな？

[108: 匿名さん]

なんとか本郷のイメージで売りたいのでしょうけど。。。。
物件概要などの交通部分は、湯島駅と本郷三丁目駅だけにせず、
10分以内表示できそうなほかの駅（銀座線上野広小路駅、末広町駅、大江戸線上野御徒町駅、JR山手線御徒町駅、日比谷線仲御徒町駅）も入れて、徒歩10分以内に7駅9路線的な部分も売りのひとつにすればいいのに。
実際、徒歩10分以内で山手線と銀座線と丸ノ内線（千代田線、日比谷線、大江戸線もだが）が全部使えるところはなかなか無い。
自分は高くて手が出ないけど、この鉄道利便性はすごい長所だと思います。

[109: 匿名さん]

改めて物件の地図みてみると、確かに電車の便は凄い。
山手線内側でここまで電車に恵まれてるとこはないかも。

あと、図書館やら学校やらも近くに色々あるし、物件自体静かなところにありそうなので、買う人もけっこういるかもしれないですね。

ワイドスパンの部屋とか人気でそうだし、最近あまり大きな平米のマンションって都心はでないから、そのあたりの需要を掴みにいってるのかな。

[110: 匿名さん]

湯島の猥雑さと眼前のラブホさえ我慢できるのなら、良い物件だと思います。
小さいお子さんのいるご家庭にはちょっと・・・だと思いますが。

[111: 匿名さん]

現地を確認しておりませんが、周辺施設に難ありな立地ですか？
間取りのプランを見るとどう考えてもファミリー向けかと思いますが、立地環境が子供には適さないのですか？
高級レジデンスと銘打ち、富裕層の大人世帯をターゲットにしているのでしょうか。

[113: 匿名さん]

子供の友達が遊びに来た時に、ラブホテルの近くの家だと少しかわいそうな気がします。
鉄道も、自分の会社の路線があるかどうかで、特に複数路線があるメリットってないんですよね。
大手が手を出さなかった土地って感じですかね。。

[114: 匿名さん]

127戸もあるからねー
モリモトが民事再生後一番のビッグプロジェクトだね。
ラブホテルがあろうが関係ない。

[115: 匿名さん]

この立地で127戸さばかなきゃだし、割とボーナスプライスかもね。

[116: 匿名さん]

目の前のラブホも買い取ればよいのにね。

でも、そこまでラブホテルっぽいやつじゃないでけどね。

[117: 匿名さん]

>>113
「あいつん家ラブホだった」っていじられること必至ですね。
お子さんが女の子だとかわいそうです。

[118: 周辺住民さん]

>>111さん

周辺はラブホが多いです。本件の前がそうですし、一本南の道路沿いに何件か、北東にある天神下交差点付近に多数です。

また、この天神下交差点の北東の一角の仲町通りは、新宿で言えば歌舞伎町かと。「危険度」は歌舞伎町を超えるかもです。

[119: 匿名さん]

性が飛び交う街なので子育てファミリーは敬遠するだろうね。
金持ちの子なしDINKS対象か？

[120: 匿名さん]

上野の仲町通りも湯島のラブホテルも衰退の一歩だから、無くなる前提で買っても良いかもな。
価格がその辺りのマイナス要素織り込まれているならだけど。

[121: 物件比較中さん]

広い部屋が多いのに山の手内側で交通利便性が良いのが凄いです。
公式サイトを見た段階ではかなり心が動きましたが、
目の前のラブホがキツい....。ほんとキツい。
せっかく余裕のある間取りが多いのにファミリー層はまず敬遠しますね。
その辺を考慮した価格になるかというと、たぶんならないのでは？
利便性と広さで逆に強気で来そうな気がします。
なかなか売れずに値引かれることは期待できるかも。

[122: 匿名さん]

>>120
なくなる前提で買うとか無理すぎるだろ。湯島のラブホは全く衰退してません。どこもそれなりに繁盛してる。物件向かいのラブホも物件のラブホが潰れてむしろ経営は安定だろ。使ったことあるけど中はそこそこ綺麗で良かったし、週末だったがお待たせ食らいましたよ。

[123: 匿名さん]

この立地は本郷よりも風俗・キャバクラ街が近いイメージだよね。

[124: 匿名さん]

そりゃ湯島だからね。
湯島もパークハウス湯島龍岡町あたりは全然静かで住み心地良さそうなんだけどね。
ここは大人の街真横って立地だし。

[125: 匿名さん]

>>122
湯島のラブホテルみたいな値段もたかいし、場所も微妙なとこを使う若い人はいません。

ご高齢な方がお盛んであり続けるなら、需要はあるかもしれませんが、それも有り得ません。

新規顧客が見込めないんだから、普通に潰れるんじゃないかなと。
パチンコ屋みたいなもんですね。


あとは、ラブホテルじゃなく、高級感のあるホテルにして、海外の方向けにするとかもありますね。

上野あたりは文化の杜として、文化施設を充実させようと色んな動きがありますから。

[126: 匿名さん]

無理ポジですね。ラブホは当分なくならないよ。だって湯島だもん。

[127: 匿名さん]

湯島のラブホテルは不倫利用がおおいから、人目に付くマンション前のラブホテルは使わないだろな。
満室でも大丈夫なように複数ホテルあるとこにいくだろ。

と言ってもいつ潰れるかはわからないね。

[128: 匿名さん]

モリモトがホテルと提携して、キャンペーンをやるかもしれませんよ。　　例えば、第一期で契約された方は、ホテル１０泊分をプレゼントするとかね。　　ここはゲストルームはないので、友人や知人が来たときはいいかも。　　もちろん、子供や男性のみはダメでしょうが。　　（笑）

[129: 匿名さん]

この物件での住み心地を確かめるために、目の前のラブホに一泊してみるのもいいかもしれませんね。

[130: 匿名さん]

水盤があるのね。
こりゃ高そうだ。

[131: 匿名さん]

文京区の水害ハザードマップみると、丘のうえにあるのに湯島は黄色塗りの箇所が結構あるんですよね。
まぁ黄色塗りって一番影響低いレベルなんで大丈夫なんでしょうが、ハザードマップだけ見ると、根津とかのほうが湯島よりも安全そうに見えるから不思議。

根津のあたりは、昔浸水に悩まされて、東大とか不忍池とかをだいぶ対策工事したって言うから、そのせいなんですかね。

まぁ湯島のあたりが浸水することはほぼ無いと思いますけど、文京区はそこそこ水害マップに色がつくエリアあるから、工事してほしいですね。

[132: 物件比較中さん]

大手が手を出さなかったのは場所柄でしょうね。
ラブホの目の前とかになるとブランドイメージにも影響するでしょうし。
そこに果敢に切り込んで行ったのは良いと思います。
でもなんで広めのプランが多いの・・・？その辺が理解に苦しみます。
ファミリー層にはそれこそ地盤や水害とかよりも敬遠される立地でしょうに。

[133: 匿名さん]

人気無さそうだったら、前のラブホテルも買収するとかやればいいのに。

この立地買う人なら、ラブホテルなくなったら1,000万くらい高くなっても良いってひといそう。

[134: 匿名さん]

1000万高かったら、ブリリアの東天紅跡地を選ぶと思う。

[135: 匿名さん]

小さい部屋がないみたいなので、狙ってます。
結局高くて買えなそうですが、仕様は気になります。

[136: 匿名さん]

33平米からって書いてありますけど…

[137: 匿名さん]

確かに1000万追加でここに払うなら、池之端のブリリアだな。

でも、あっちはタワーマンションだからなー。
高層階は、池之端の他のマンション同様やたら高いだろうから厳しいかな。

モリモトは結構良い仕様で出してきそうな気はする。
エアコンは当然のごとく天カセかな？

[138: 匿名さん]

モリモトがここの価格をどう出すのか、とても気になる。

[139: 匿名さん]

そうですね、このマンションなら、中国人に人気な海が見える湾岸マンションや相続税対策なタワーマンションの方は買わないかもしれないんで、値付け難しいでしょうね。

でも雰囲気は高級路線ぽいですよね。

坪350万から400万あたり？
7000万からとか。

[140: 匿名さん]

仕様がどうなるかですね。
最近はディアナでも、意外と普通なこともありますし。
目の前のホテルもそこまで悪い印象うけませんでした。

[141: 匿名さん]

坪400万いきますかね。湯島なのに。建築費が上がっているから、仕方ないのかなぁ。千石丸山町より高くなるかなぁ。モデルルームが出来たら行ってみなきゃ。

[142: 匿名さん]

ここは70㎡8000万からでしょう

[143: 匿名さん]

そういえば、この前、上野公園のスタバいったんですけど、上野公園が思いの外、雰囲気がよくて驚きました。

人も多くて、良い意味で賑わってましたよ。

すぐ近くにそういう場所があるのは、良いですね。
といっても、8000万は高すぎかなと。。

[144: 匿名さん]

階層によって間取りが結構変わるみたいね

[145: 匿名さん]

むしろ70で8000万は今の相場からすると安いと思うけどな。まぁアベノミクス前ならば6000だろうけど

[146: 匿名さん]

価格は高いだろうけど高過ぎはしないのでは
この戸数を在庫するのはモリモトでは怖いだろう

[147: 物件比較中さん]

単純に山の手内側、湯島最寄という立地だけで考えれば70で8000万は普通〜安めでしょう。
ただ確かにモリモトは売れることを重視する値付けにするように思います、スミフとはわけが違いますから。
最初は高めに付けて様子を見て下げてくる可能性もあります。

[148: 匿名さん [ 60代]]

410とこかな。

[149: 匿名さん]

モリモトも仕入れの時ラブホテルあるの気づかなかったのかな

[150: 匿名さん]

売り主が土地を取得するにあたり、周辺調査は入念に行われると思います。
用地取得の開発部は収益性を重要視するでしょうし、デメリットがあって
尚利益のある土地だと踏んだのでしょう。
もしくは近々周辺建物の建替え計画があるとか？