ディアナコート文京本郷台［旧称：ディアナコート本郷の丘プロジェクト］

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongonooka/index.html
売主：モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

地名地番　東京都文京区湯島3丁目303番　外
敷地面積　1,549.26㎡
建築面積　1,094.96㎡
延べ面積　11,036.75㎡
階数　地上15階・地下2階
高さ　57.43m
着工予定　平成27年5月下旬
完了予定　平成29年11月下旬
建築主　モリモト
設計者　IAO竹田設計
施工者　大和小田急建設
交通　都営大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩8分
　　　東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩10分
　　　東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩2分

旧称：（仮称）文京区湯島3丁目計画

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2016.5.20 管理担当】

[501: 匿名さん]

御徒町もよく見るとちょっとずつ建物が新しくなっていっていたりして、
昔よりは明るい雰囲気になっているのですけれどね。

でもこのマンションのあたりの雰囲気と、御徒町も買い物客観光客で溢れかえっている雰囲気は
全然共通性は無いかもしれないです。

それがまた面白いといえば面白いのですが。

[502: 匿名さん]

確かに名前はおかしいなと思いますが。
このエリアに立つタワマンはここか上野池之端しかないんですよね。
事情があってこの２件に絞りつつあります。
上に書いてありますが、台東区と文京区だとやはりイメージが文京の方が良いです。
完成は２年後だし、待てばまた出てくるかなぁ・・・

[503: 匿名さん]

>>502
ここはタワマンではありません。

[504: 匿名さん]

湯島と池之端だと池之端のが良いって人もいるから最終的には、自分のフィーリングですね

[505: 匿名さん]

すいませんタワマンが相続税対策ってどういう事でしょうか？
このディアナコートとはなにか違ってきますか？
私もある程度両親を頼る事になりますので気になりました。
池之端ブリリアの方が良いかしら？

[506: 匿名さん]

タワマン、相続税でぐぐればいいだけ。

[507: 匿名さん]

>>505
この記事にも触れられていますね。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151128-00000007-zuuonline-bus_all

3番目には、相続増税による節税対策だ。
平成27年1月1日より相続税率が最高55％へと増税されたと共に基礎控除額が縮小された。
簡単にいえば昨年の6割になったのだ。

これまでは、5000万円＋想定相続人数×1000万円だったものが、3000万円＋法廷相続人数×600万円となり、
例えば夫が亡くなり妻と子2人が相続した場合には、単純に計算するとこれまでは8000万円までは
対象にならなかったものが、今年からは4800万円以上で対象に成り得るということになる。

国税庁が発表する数字では、これまで実際に相続税を払った人の割合は、全国で4.2％程度。
一番率の高い東京国税局管轄内も7％ほどだった。しかし、今後はこの率が1.5倍になると予想され、
また相続税を支払う必要はないとしても、そのために特例の申告などを税務署にて行う必要のある人が、
首都圏では5割にもなる可能性があるという。

■相続税対策を名目とした「タワーマンション購入」も要因

ここに目を付け様々な営業攻勢をかけられてアパートの新築や自宅の建て替え、あるいは買い替え等によって
相続税対策を行う人も相当数出てきた。「相続対策」をうたったセミナーはどこも盛況で、
専門家から見るととても危険な不動産投資を行う人も多いのが事実。
また、相続税対策を名目に「タワーマンション購入」を勧める者もいる。

この「タワーマンション購入」による節税だが、簡単にいえば眺望の良い上階の部屋ほど価格が高いという
「タワーマンション」の特性を活かしたもので、こういう物件は当然ながら眺望・ロケーションの良い部屋ほど
価格が高くイメージ的には億ションである。

一方「タワーマンション」でありながら低層階にはそれほどの価格がつかない。
しかし、これら上階の部屋と低層階の部屋も広さが同じであれば税務上の評価額も同じ。
土地の持分割合はそれぞれ部屋の広さで按分され、建物も同じ鉄骨鉄筋コンクリートであれば広さ×単価として計算される。
同じ70㎡の部屋であっても低層階が5000万円で取引され、上階が1億円であるというケースは良くあることだ。
相続税の計算をする場合に土地は「路線価」を用いて計算し、建物は「固定資産税評価額」を用いて計算されるが、
これらの評価額は売買される金額よりもずっと安くなっている（例えば「路線価」は「公示地価」の8割程度）。

従って、購入金額が1億円であっても評価額は4000万円程度になるというもの。
1億円の現金を相続すれば、そのまま1億円が相続財産としてなるものが、4000万円程度に軽減され、
その後売却すればその差額分だけ得をすることになる。

しかし、先日とうとう国税庁が全国の国税局に厳格にチェックするよう指示を出した。
つまり「著しく不当」なケースは個別に評価し直すということだ。
これにより、今後は短期的な転売は指摘されるなど注意が必要になってくるだろう。

[508: 匿名さん]

タワマン節税に向くのは、相続資産が1.5億円以上の人なんだそうですね。
国税庁のチェックは、マンションに対する相続税評価を変更する為にはマンション全てについて不動産鑑定評価を行う必要があり、そのコストを考えれば現実的でないそうで、「著しく不当」なケース以外は当面見逃されるのではないかと考えられます。

[509: 物件比較中さん]

モモレジ氏のブログに取り上げられてましたね。
ル・サンクから客が流れてくるだろうと予想してましたが、
「後楽園駅から2分」と「湯島ラブホ前」じゃあかなり違いますよね。
価格帯は被るとは言え、単に文京区だからという理由でここが代替になるとは思えないのですが。

[510: 匿名さん]

どうしても文京区が希望で
子供の入園入学の時期が決まっている人なんかが検討するんじゃないでしょうか

[511: 匿名さん]

ラブホはまずいね。
物件はいいと思います。

[512: 匿名さん]

坪400余裕超えですか？

[513: 匿名さん]

71.90㎡　　8640万～9980万
83㎡　　　1億1200万～1億2700万

スーモの雑誌に価格を載せてくれてますね。
いやぁ、それにしてもお高い。

[514: 購入検討中さん]

>513
高いですよね。
間取りや構造はいいのですが、環境をみると、この価格かと思ってしまいます。駅近は魅力的なのですが。
マンションが下がり基調に入りそうなので、市場の判断が楽しみです

[515: 匿名さん]

無双状態。
完売か。

[516: 匿名さん]

このあたりのマンションは下がらないんじゃない？

都心で働くには良い場所だから。

[517: 匿名さん]

>>516
ないない。湯島は本来坪250ぐらいが適正ですよ。

[518: 匿名さん]

何年前の思考よ。
買えないタイプだな。

[519: 匿名さん]

70m^2超で坪400～425万か。高いね。
駅近だし、都心にすぐ行けるからムチャクチャというほどではないけど。
近くに住んでいるけど目の前のラブホも意外に需要がありそうだからなかなかつぶれないかもね。
ちなみにラフボの需要層は40～50代中心で20代はほとんど見たことがありません。
それゆえにラブホ周辺にしては落ち着き？がある環境です。
買い物はここからだと御徒町になるかな。ハナマサはプロ仕様（笑）だから使いにくい。

[520: 匿名さん]

異様に高いけど、結局売れちゃうのかな。

[521: 匿名さん]

バカ売れ

[522: 匿名さん]

沖式では平米105万、坪350万弱が妥当だそうな。
まあ相場感的にはそんなもんだよね。
株で儲けたアブク銭を突っ込んで買うのは別にいいけど。デベもそれ狙いなんだろう。

[523: 匿名さん]

松坂屋を普段使いできる点はポイント高いかな。まー、あと湯島から乗れば大手町に近いから丸の内勤務の人には通勤が楽でいいのかもね。

[524: 周辺住民さん]

>>519さん

買い物は御徒町駅隣の吉池がデフォじゃないでしょうか。
あとアメ横その他いろいろあります。最も近いのはハナマサですね。

[525: 周辺住民さん]

>>523さん
松坂屋の価格設定ってどうですか。普段使いできそうでしょうか。

ちなみにうちは本郷なので、最も近いのはラクーアの成城石井なんですが、とても普段使いは無理です。。

[526: 匿名さん]

>>525
共働きディンクスは普段使いするかもよ。さすがに連日デパ地下惣菜は飽きるし身体にも良くないと思うけどね。

[527: 匿名さん]

成城石井も良いのですけれど、こだわり系のものが欲しいから良いんだな、という気もしますし…。
グルメシティだと遠すぎますでしょうか。
ふつうに宅配やネットスーパーをDINKSさんは使われるのか、
成城石井を日常使いされるのか。
買い物は足を伸ばせばあるけれどという感じですねぇ。

[528: 匿名さん]

皆さんホテル街と言いますが現地は実際少し離れてますよね。
但し目の前にきらびやかではないですが、１件ありますね。
でも私はそれらホテルよりも上野駅から帰る時に通るであろう、
仲町通りとか広小路横町が気になります。
ポン引きだらけで、素通りすれば舌打ちする始末。
実際ぼったくりもあるそうで、相当デンジャラス。最悪ですよ。
そんなエリアが通りを挟んであるのに後楽園近辺と同じ価格帯なんて。
地方のお金持ちは上野駅には感慨深いものもあるでしょうから買うかもですね。

[529: 匿名さん]

しかしル・サンクは大変な事になってるけど、ここの坂は大丈夫なのかね？
ル・サンクのＶＴＲの中に６０歳代の老夫婦が「ある程度ついの住みかで考えていた」とか
おっしゃってたけど、あの急な坂でよく買ったと思っちゃう。
膝痛を心配してしまう。まぁ返品なんだけれども。

[530: 匿名さん]

上野駅なんて使わないだろ。

[531: 匿名さん]

現地見てきた。
湯島天神から行くと、ホテルと言われるまでは気がつかない。
ただし、上野駅からくると、HOTELのネオンがでかでかと目立つ。。

近くにいい感じの親子丼の店がある。

[532: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

って言うか、いい加減正式名称にスレタイトル変えないの？

[533: 匿名さん]

>>529
おかげでここも売れるでしょう。。

[534: 匿名]

>>525
いちばん近いスーパーはmini ピアゴでしょう。
http://www.99-ichiba.jp/map/map640.html

品揃えは今ひとつなので、普段使いするなら、御徒町駅の吉池でしょうね。

[535: 匿名さん]

周りに日用品や食品を買うようなスーパーが少ないのですか。
ハナマサは元々肉屋さんで業務用スーパーも経営しているんでしたっけ？
品揃えは冷凍食品やレトルト食品のようなイメージがありますが生鮮食品や野菜の取り扱いもあるのですか？

[536: 匿名さん]

ル・サンクの客が流れて来そうで。あっちは大変な事になってるみたい。
モリモトさんは内心ウハウハですね。
買う人は複雑でしょうが、賠償金がありますからね。
ステップアップした部屋買えるかな。

[537: 匿名さん]

>>530 日比谷線で仕事してる人ごまんといるだろうに。ちょっとあれだね

[538: 匿名さん]

>>537

ここを買って日比谷線上野駅まで歩いて通勤する人？めったにいないと思うね。

[539: 匿名さん]

>>538
日比谷線仲御徒町駅は徒歩圏内ですね。

[540: 匿名さん]

>>539
>>530, >>537, >>538 を続けて読んでね。

仲御徒町駅は使う人いると思うよ。

[541: 匿名さん]

アップダウンはあるかとは思いますが、使う方はふつうにおられるのではないでしょうか。
仲御徒町方面も悪くはないかと。
ただ上野駅の方は上野公園を越えないとならないので流石に普段使いは
難しくなってくると思います。
上野公園内も高低差がすごいですから。

[542: 匿名さん]

成田空港に行くときは、乗り換えなしですむので京成上野使うかも

[543: 匿名さん]

ここから上野駅に行くのに上野公園を通る人はいないと思うけど。

[544: 匿名さん]

今日の抽選、どうだったんでしょうか？

因みに、70平米前後の間取りっていくらぐらいでしょうか？

[545: 匿名さん]

どうだったんでしょうね。
即日完売だったということだったので、満遍なく要望が入っていたという事なのでしょうけれども・・・一体実数ではどれくらい出たのかしら。

京成上野って普段は使う事はあまりなさそうだけれど
成田空港に行くときにはいいかもですね。

[546: 匿名さん]

売り出しは５０戸でしたよね
竣工まで時間があるので
この価格の販売としては上々の滑り出しでしょう

[547: 匿名さん]

今のいろんなマイナスの環境要因があるなかで、50戸完売は思っていたより強いですね。

こりゃ結構さくっと完売するかも。

ラブホ微妙だとおもったけど、やっぱりマンションは立地か。

[548: 匿名さん [男性 50代]]

意外とラブホ気にしない人が多いんですね。

[549: 匿名さん]

第1期では、何戸が売りに出たのでしょうか？

[550: 物件比較中さん]

ルサンク効果？

[551: 購入検討中さん]

ルサンクは流れてないと思うよ。決着付いてないから怖くて買えないと思う。
単純に欲しい人が買ったんでしょ。

[552: 匿名さん]

ここまで売れるとは…スゲー！
しかも、3LDKが。
湯島周辺はファミリー向けﾏﾝｼｮﾝが少ないからかな？

[553: 匿名さん]

もう文京区は庶民には買えませんな

[554: 匿名さん]

金持ち用マンション

[555: 匿名さん]

予想よりも売れたように感じます。もう少し苦戦するのではないか、と思っていた方が多かったのでしょう。
立地的にここはファミリーはどうなのかしら？と思ったのですが、
ここだとファミリーというよりは
二人暮らしでゆったりと、という風にされているのかもしれません。

[556: 匿名さん]

もうしわけないけど、窓開けて真ん前のマンションの人とこんにちわも、
老人ホームの方とこんにちわも８０００万出すなら私は勘弁ですわ。
深く考えず購入出来る金持ってる人あっぱれです。
日本の景気を宜しくお願いします。

[557: 匿名さん]

都心のマンションなんて、大通りに面しているか、こんにちはしてるか、タワーマンションかのどれかでしょ？

自分は、今のマンションも窓開けないからあんまこんにちは気にならない

[558: 匿名さん]

窓が透明であれば見えるでしょ・・・

[559: 匿名さん]

見ないし、特に気にならない。
荒野にでも住んでください。

[560: 匿名さん]

>>558
それを言うなら、郊外のマンションや戸建も隣戸や道路から丸見えですよ。

[561: 匿名さん]

>>556さんは８０００万出してこんにちわするなら
眺めが約束されるような山手線の外の物件に逃げると言ってるんでしょ。

[562: 匿名さん]

庶民は来るな。雑に金使える人が買うマンション。
ラブホ？関係ないね。住まないから。
あくまで税金対策。住まないし

[563: 匿名さん]

３ＬＤＫがこれだけ売れるんだからもう安泰

[564: 匿名さん]

昔っからマンションというと高価なイメージがあるけど、
戸建てとマンションのどっちが良いかなぁ。
マンションだと上下左右のお宅に気を遣うことになるけど、
戸建てで気のするのは草むしりくらいかな。笑
でも固定資産税は高くなるなぁ。

[565: 匿名さん]

>>564

そんなイメージありますか？
ご年配の方ですか？

[566: 匿名さん]

>>564　ちなみにこの手のマンションは１０年落ちでも買った額とほぼ同額で売れてしまったりするんですよ。
この手のというのは人気の場所で高級なイメージという事なんですが。場所によって中古戸建より中古マンションが有利なところも多々あります。逆に郊外の場合中古戸建が有利なこと（高く売れる）が多いんです。

[567: 匿名さん]

>>562 雑じゃなくて金を増やすんだなこれが。

[568: 匿名さん]

>>566
湯島に高級なイメージないけどね。

[569: 匿名さん]

この価格だと疑問ですね。周囲の相場を計算してみるとだいぶかけ離れているので2020年を超えてバブルが継続していない限り微妙かと思います。

そもそも投資用不動産なんて不況時に買うものだと思います。

[570: 物件比較中さん]

>>568
湯島なんて下町のイメージしかありませんからね

[571: 匿名さん]

湯島のイメージはよくないけど、住むと便利ですよ。

[572: 匿名さん]

便利なのは誰でもわかってるよ
風紀が問題

[573: 匿名さん]

別に風紀も特に悪いとは思わないけどね。
ただ近隣にラブホがあるのは事実。
個人的には何の問題もないけど気にする人は気にするかも。
それより値段が高い！
ただそれだけ。

[574: 物件比較中さん]

近くで新日鉄興和が解体してますね。
跡地はマンションでしょうか？

[575: 匿名さん]

なんと言えば良いのかｗ　湯島は高級なイメージはありませんが、土地は意外と高いのです。
そこにデザイン性、機能性が高いマンションが建てば高く売れるのです。
中古土地マンションはイメージでなく周囲の相場です。

[576: 匿名さん]

湯島って言うと湯島天神ぐらいしか連想しなかったけどラブホが多いってのは
来て初めて知った。まあでも治安が悪いということもないし、駅近だし、
それなりに高くなるのは仕方がないけどちょっとねえ・・・という高さかな。

[577: 匿名さん]

>>576
治安、悪いですよ。ドンキ前でチャイニーズドラゴンがやらかしました。

[578: 購入検討中さん [男性 30代]]

ファミリー層にはあまり向いてないなという印象でした。
買い物がハナマサくらいしかなく、しかも遠い。
あまり気にならないとはいえ、ラブホが目の前なのは事実。部屋によっては正面に。
あとは、地味に坂がそこそこしんどい。
文京区というより、台東区の上野。
千代田線オンリーは便利ではない。

その割には値段高い。68平米の8階で8900万。
という印象でした。
あえて選ぶポイントがなかったですね。
文京区なら本郷三丁目等に近い方が、買い物、交通もここよりいいです。

[579: 匿名さん [男性 30代]]

独身者としては、千代田線、銀座線、大江戸線、山手線がすべて徒歩10分以内というのはかなりの魅力ですね。
値段の問題で諦めましたが（涙）
吉池もドンキもあるし、本三より便利そうですけどね。実際どうなんでしょうね。

[580: 匿名さん]

>>577
御徒町の吉野家前で暴行殺人事件もありましたね。

[581: 匿名さん [女性 40代]]

えーそうなんですねー。怖いところなんですねー。
ここは絶対やめた方がいいですねー。
情報ありがとうございます。

[582: 匿名さん]

そんなこと言うなら元麻布、広尾とか六本木近くは最悪だぞ。あと渋谷近くの南平台、松濤とか。

[583: 匿名さん]

578さんが書かれていることはわかるなぁ。
ここは文京区というよりはほとんど台東区という感じがしますよね。
子供さんがいる方はこの辺りはあまり検討に入れないのではないかな、
と思いました。

需要があるとすれば、大人のみの少人数の世帯でしょうか。
価格的にも若いファミリー向けという感じではないですし。

[584: 匿名さん]

通報したぞぉ！

[585: 匿名さん [男性 40代]]

台東区も山手線内側は落ち着いてる雰囲気で好きですけどね。

山手線外側はあれかもですけど。

[586: 周辺住民さん]

ご近所で築2年のブリリア本郷三丁目よりも20%ぐらい高いですね。ブリリア本郷三丁目の方が条件が良いように思いますけど、数年で変わってしまうものですね。

[587: 匿名さん]

>>586
そんなこと言い出したらキリがないし、みんな分かってますって。都内ほぼ全物件、2年前より値上がりしていますよ。
でも株とかの資産が2割以上上がってる人が多いから関係ないんです。

[588: 匿名さん]

株は年初から一週間で１割近く下がっていますが・・・

[589: 匿名さん]

>>588
そんなの去年のうちに利確してるでしょ。

[590: 匿名さん]

そこまで相場観のある人が、今の時期にマンション買うのかな？

[591: 匿名さん]

>>590
うちは今の自宅を売却前提の買い替えなので相場上がってても関係ないですね、自宅も高く売れるから。
港区なので千代田区以外の購入であればむしろ好都合。

[592: 匿名さん]

ずっと住むつもりであれば、相場云々は気にしなくてもいいのかもね。

[593: 匿名さん]

相場上がる方がいいに決まってるけどね。

[594: 匿名さん]

住んだあとに上がるのならいいのかな。
固定資産税が上がったりなんてこと無いかしらなんて思いますけれども。
そのあたりのこと全く詳しくないのでどーなのかしらなんて思った次第です。
上がったほうが資産価値が上がるということになるし、
仮に売らなければならない時にも大きな損失は出しにくくなる点はいいのかも。

[595: 匿名さん]

定住用に買いたいけれどいつどうなるか分かりませんから資産価値があまり下がらない方がいいです。土地柄、マンションはセキュリティも要チェックして自助努力も必要ですね。

[596: 匿名さん]

広島ですが
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576048/1

[597: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[598: 匿名さん]

ここも安くなった？

[599: 申込予定さん]

▲５％？

[600: 匿名さん]

▲5%なんですか？