ディアナコート文京本郷台［旧称：ディアナコート本郷の丘プロジェクト］

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongonooka/index.html
売主：モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

地名地番　東京都文京区湯島3丁目303番　外
敷地面積　1,549.26㎡
建築面積　1,094.96㎡
延べ面積　11,036.75㎡
階数　地上15階・地下2階
高さ　57.43m
着工予定　平成27年5月下旬
完了予定　平成29年11月下旬
建築主　モリモト
設計者　IAO竹田設計
施工者　大和小田急建設
交通　都営大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩8分
　　　東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩10分
　　　東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩2分

旧称：（仮称）文京区湯島3丁目計画

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2016.5.20 管理担当】

[102: 周辺住民さん]

買い物はあと、ハナマサも使えるかと思います。
御徒町と秋葉原の中間地点のJR高架下です。

[103: 匿名さん]

本郷より御徒町のほうが生活でも利用頻度高いんじゃないかな？

[104: 匿名さん]

このマンションほしいが値段次第。

まぁラブホテルは前もここがラブホテル潰れた場所なら、そこも潰れる可能性高いのでは？
私だったらDINKSか単身者向けの賃貸マンションにするなー。

いまどき湯島のラブホテルなんて需要がわかりません。

[105: 匿名さん]

ラブホテルだけじゃなく上野の繁華街と隣接しているだけに治安がな。

[106: 匿名さん]

>>104
私はこの物件も場所柄、DINKSと単身者向けになると読んでたんですが、
公式サイト見たらまさかの3LDK中心のプランという…。
モリモトさん、チャレンジャーですよねえ。

[107: 匿名さん]

まぁファミリー向けにはうえに出てる本郷とか池之端のほうが良いのは確かだからチャレンジではありますね。

でも東大で遊ばせたり、上野の文化施設行かせまくったりしたら、地頭のよいアカデミックな子は育つかもですね。

ちなみに黒門小は有名ですが湯島小はどうなんですかね？
越境させればよいのかな？

[108: 匿名さん]

なんとか本郷のイメージで売りたいのでしょうけど。。。。
物件概要などの交通部分は、湯島駅と本郷三丁目駅だけにせず、
10分以内表示できそうなほかの駅（銀座線上野広小路駅、末広町駅、大江戸線上野御徒町駅、JR山手線御徒町駅、日比谷線仲御徒町駅）も入れて、徒歩10分以内に7駅9路線的な部分も売りのひとつにすればいいのに。
実際、徒歩10分以内で山手線と銀座線と丸ノ内線（千代田線、日比谷線、大江戸線もだが）が全部使えるところはなかなか無い。
自分は高くて手が出ないけど、この鉄道利便性はすごい長所だと思います。

[109: 匿名さん]

改めて物件の地図みてみると、確かに電車の便は凄い。
山手線内側でここまで電車に恵まれてるとこはないかも。

あと、図書館やら学校やらも近くに色々あるし、物件自体静かなところにありそうなので、買う人もけっこういるかもしれないですね。

ワイドスパンの部屋とか人気でそうだし、最近あまり大きな平米のマンションって都心はでないから、そのあたりの需要を掴みにいってるのかな。

[110: 匿名さん]

湯島の猥雑さと眼前のラブホさえ我慢できるのなら、良い物件だと思います。
小さいお子さんのいるご家庭にはちょっと・・・だと思いますが。

[111: 匿名さん]

現地を確認しておりませんが、周辺施設に難ありな立地ですか？
間取りのプランを見るとどう考えてもファミリー向けかと思いますが、立地環境が子供には適さないのですか？
高級レジデンスと銘打ち、富裕層の大人世帯をターゲットにしているのでしょうか。

[113: 匿名さん]

子供の友達が遊びに来た時に、ラブホテルの近くの家だと少しかわいそうな気がします。
鉄道も、自分の会社の路線があるかどうかで、特に複数路線があるメリットってないんですよね。
大手が手を出さなかった土地って感じですかね。。

[114: 匿名さん]

127戸もあるからねー
モリモトが民事再生後一番のビッグプロジェクトだね。
ラブホテルがあろうが関係ない。

[115: 匿名さん]

この立地で127戸さばかなきゃだし、割とボーナスプライスかもね。

[116: 匿名さん]

目の前のラブホも買い取ればよいのにね。

でも、そこまでラブホテルっぽいやつじゃないでけどね。

[117: 匿名さん]

>>113
「あいつん家ラブホだった」っていじられること必至ですね。
お子さんが女の子だとかわいそうです。

[118: 周辺住民さん]

>>111さん

周辺はラブホが多いです。本件の前がそうですし、一本南の道路沿いに何件か、北東にある天神下交差点付近に多数です。

また、この天神下交差点の北東の一角の仲町通りは、新宿で言えば歌舞伎町かと。「危険度」は歌舞伎町を超えるかもです。

[119: 匿名さん]

性が飛び交う街なので子育てファミリーは敬遠するだろうね。
金持ちの子なしDINKS対象か？

[120: 匿名さん]

上野の仲町通りも湯島のラブホテルも衰退の一歩だから、無くなる前提で買っても良いかもな。
価格がその辺りのマイナス要素織り込まれているならだけど。

[121: 物件比較中さん]

広い部屋が多いのに山の手内側で交通利便性が良いのが凄いです。
公式サイトを見た段階ではかなり心が動きましたが、
目の前のラブホがキツい....。ほんとキツい。
せっかく余裕のある間取りが多いのにファミリー層はまず敬遠しますね。
その辺を考慮した価格になるかというと、たぶんならないのでは？
利便性と広さで逆に強気で来そうな気がします。
なかなか売れずに値引かれることは期待できるかも。

[122: 匿名さん]

>>120
なくなる前提で買うとか無理すぎるだろ。湯島のラブホは全く衰退してません。どこもそれなりに繁盛してる。物件向かいのラブホも物件のラブホが潰れてむしろ経営は安定だろ。使ったことあるけど中はそこそこ綺麗で良かったし、週末だったがお待たせ食らいましたよ。

[123: 匿名さん]

この立地は本郷よりも風俗・キャバクラ街が近いイメージだよね。

[124: 匿名さん]

そりゃ湯島だからね。
湯島もパークハウス湯島龍岡町あたりは全然静かで住み心地良さそうなんだけどね。
ここは大人の街真横って立地だし。

[125: 匿名さん]

>>122
湯島のラブホテルみたいな値段もたかいし、場所も微妙なとこを使う若い人はいません。

ご高齢な方がお盛んであり続けるなら、需要はあるかもしれませんが、それも有り得ません。

新規顧客が見込めないんだから、普通に潰れるんじゃないかなと。
パチンコ屋みたいなもんですね。


あとは、ラブホテルじゃなく、高級感のあるホテルにして、海外の方向けにするとかもありますね。

上野あたりは文化の杜として、文化施設を充実させようと色んな動きがありますから。

[126: 匿名さん]

無理ポジですね。ラブホは当分なくならないよ。だって湯島だもん。

[127: 匿名さん]

湯島のラブホテルは不倫利用がおおいから、人目に付くマンション前のラブホテルは使わないだろな。
満室でも大丈夫なように複数ホテルあるとこにいくだろ。

と言ってもいつ潰れるかはわからないね。

[128: 匿名さん]

モリモトがホテルと提携して、キャンペーンをやるかもしれませんよ。　　例えば、第一期で契約された方は、ホテル１０泊分をプレゼントするとかね。　　ここはゲストルームはないので、友人や知人が来たときはいいかも。　　もちろん、子供や男性のみはダメでしょうが。　　（笑）

[129: 匿名さん]

この物件での住み心地を確かめるために、目の前のラブホに一泊してみるのもいいかもしれませんね。

[130: 匿名さん]

水盤があるのね。
こりゃ高そうだ。

[131: 匿名さん]

文京区の水害ハザードマップみると、丘のうえにあるのに湯島は黄色塗りの箇所が結構あるんですよね。
まぁ黄色塗りって一番影響低いレベルなんで大丈夫なんでしょうが、ハザードマップだけ見ると、根津とかのほうが湯島よりも安全そうに見えるから不思議。

根津のあたりは、昔浸水に悩まされて、東大とか不忍池とかをだいぶ対策工事したって言うから、そのせいなんですかね。

まぁ湯島のあたりが浸水することはほぼ無いと思いますけど、文京区はそこそこ水害マップに色がつくエリアあるから、工事してほしいですね。

[132: 物件比較中さん]

大手が手を出さなかったのは場所柄でしょうね。
ラブホの目の前とかになるとブランドイメージにも影響するでしょうし。
そこに果敢に切り込んで行ったのは良いと思います。
でもなんで広めのプランが多いの・・・？その辺が理解に苦しみます。
ファミリー層にはそれこそ地盤や水害とかよりも敬遠される立地でしょうに。

[133: 匿名さん]

人気無さそうだったら、前のラブホテルも買収するとかやればいいのに。

この立地買う人なら、ラブホテルなくなったら1,000万くらい高くなっても良いってひといそう。

[134: 匿名さん]

1000万高かったら、ブリリアの東天紅跡地を選ぶと思う。

[135: 匿名さん]

小さい部屋がないみたいなので、狙ってます。
結局高くて買えなそうですが、仕様は気になります。

[136: 匿名さん]

33平米からって書いてありますけど…

[137: 匿名さん]

確かに1000万追加でここに払うなら、池之端のブリリアだな。

でも、あっちはタワーマンションだからなー。
高層階は、池之端の他のマンション同様やたら高いだろうから厳しいかな。

モリモトは結構良い仕様で出してきそうな気はする。
エアコンは当然のごとく天カセかな？

[138: 匿名さん]

モリモトがここの価格をどう出すのか、とても気になる。

[139: 匿名さん]

そうですね、このマンションなら、中国人に人気な海が見える湾岸マンションや相続税対策なタワーマンションの方は買わないかもしれないんで、値付け難しいでしょうね。

でも雰囲気は高級路線ぽいですよね。

坪350万から400万あたり？
7000万からとか。

[140: 匿名さん]

仕様がどうなるかですね。
最近はディアナでも、意外と普通なこともありますし。
目の前のホテルもそこまで悪い印象うけませんでした。

[141: 匿名さん]

坪400万いきますかね。湯島なのに。建築費が上がっているから、仕方ないのかなぁ。千石丸山町より高くなるかなぁ。モデルルームが出来たら行ってみなきゃ。

[142: 匿名さん]

ここは70㎡8000万からでしょう

[143: 匿名さん]

そういえば、この前、上野公園のスタバいったんですけど、上野公園が思いの外、雰囲気がよくて驚きました。

人も多くて、良い意味で賑わってましたよ。

すぐ近くにそういう場所があるのは、良いですね。
といっても、8000万は高すぎかなと。。

[144: 匿名さん]

階層によって間取りが結構変わるみたいね

[145: 匿名さん]

むしろ70で8000万は今の相場からすると安いと思うけどな。まぁアベノミクス前ならば6000だろうけど

[146: 匿名さん]

価格は高いだろうけど高過ぎはしないのでは
この戸数を在庫するのはモリモトでは怖いだろう

[147: 物件比較中さん]

単純に山の手内側、湯島最寄という立地だけで考えれば70で8000万は普通〜安めでしょう。
ただ確かにモリモトは売れることを重視する値付けにするように思います、スミフとはわけが違いますから。
最初は高めに付けて様子を見て下げてくる可能性もあります。

[148: 匿名さん [ 60代]]

410とこかな。

[149: 匿名さん]

モリモトも仕入れの時ラブホテルあるの気づかなかったのかな

[150: 匿名さん]

売り主が土地を取得するにあたり、周辺調査は入念に行われると思います。
用地取得の開発部は収益性を重要視するでしょうし、デメリットがあって
尚利益のある土地だと踏んだのでしょう。
もしくは近々周辺建物の建替え計画があるとか？

[151: 物件比較中さん]

ですよねー普通は念入りに調査しますよね。
しかし目の前だよ、お向かいさんがラブホってファミリー向けの
広めの物件ではなによりも致命的でしょうに。
まぁ自分が営業なら「ラブホはなくなるかもしれないけど
この立地の価値はなくなったりしません」とか言って売ろうかな。

[152: 匿名さん]

駅距離は抜群だしなぁ
ファミリータイプでなければ文句ないんだが

[153: 匿名さん]

坂の途中ってのがどうも気になる。

[154: 匿名さん]

目の前のラブホ、言うほどラブホっぽくないので
あまり気にならないかな～という感じもしますが。
前のと同じように潰れてしまう可能性もありますよね。
いつか潰れることを祈りつつ・・・。

私も坂が気になります。

[155: 購入検討中さん]

ラブホ気になるなら買わなきゃいいだけ。黙っていても文京区、駅近、他路線利用、規模感で売れるでしょう。

[156: 物件比較中さん]

まあ売れるとは思いますが、目の前ラブホがなかったら瞬間蒸発かもしれませんね。
まぁそれだったら財閥系がサッサと抑えてたでしょうけと。

[157: 匿名さん]

モリモトとしてはここは本郷

[158: 匿名さん]

ディアナコート湯島天神前
じゃダメだったんでしょうか？

[159: 匿名さん]

モデルルームの案内が来た。行ってみまーす

[160: 匿名さん]

モデルルームは本郷弓町のままかな？
流石にビッグプロジェクトだけに新規でつくってるか

[161: 匿名さん]

ラブホ前とはエキサイティングですね。
FRIDAYのカメラマンが住んだら楽しそう。
何かあるかも

[162: 匿名さん]

この辺りのラブホはデリヘル利用が中心かと

[163: 匿名さん]

この辺りのラブホはデ○ヘル利用が中心かと

[164: 匿名さん]

湯島のホテルをデリで使うのってコスパ悪いですよね。

鶯谷とかのほうが安いし、それ系の店も多い。

そうかんがえると、潰れていく可能性はあるな

[165: 匿名さん]

坪400はするのか

[166: 匿名さん]

湯島のホテルは、デリヘルよりもどちらかというと同姓愛者が多い模様ですよ。
上野界隈では有名です。

[167: 匿名さん]

湯島駅前にラブホが多いのは、そういう需要もあるのか

[168: 匿名さん]

ゲイ、湯島で検索したら…
確かに

[169: 匿名さん]

上野がさびれない限り湯島がクリーンな街になることもないだろう

[170: 匿名さん]

もともと湯島は遊郭ですからね。しかも陰間遊びのメッカ

陰間茶屋で調べて見ればわかります

[171: 匿名さん]

上野のその手の店はだいぶ寂れてきてますよ。

といっても、新宿、渋谷、池袋同様にある程度人が集まる場所だから、完全にはなくならないかなと。

[173: 匿名さん]

現地いってみるとわかるがおもいっきりホテルって看板でてるからな。
大通り沿いでもないし、湯島天神近いし、パッと見の環境ではホテルさえなければよく見えるのだが。

[175: 匿名さん]

ホテル使う側の立場からしたら、ファミリーマンションの目の前のホテルはつかわないだろな。

誰が見てるかわからんから、後ろめたさがあれば尚更。

ラブホテル側もマンション建つって聞いて困ってたりしてな、

[176: 匿名さん]

秋葉原も近いし独身のオタクにも需要ありそう

[177: 物件比較中さん]

↑
連中はマンション買う金あったらフィギュア買うだろ

[178: 匿名さん]

アニキに買ってもらおうかな

[179: 匿名さん]

あらゆる層に需要があるマンションですね

[180: 匿名さん]

>>175
自宅前のホテルで不倫とか燃えますね。
そろそろ第2子が欲しい夫婦なんかもショートタイムで利用するかも。

[181: 匿名さん]

いろいろ楽しみがあるマンションですね

[182: 匿名さん]

マンション自体はよく出来ていると思うのですけれどね。
３LDKで２WICだとかなり収納面で心強いなぁという風に思われます。
あと専有面積がゆとりを持って取られているという点も素晴らしいですし。
１LDKで居室がリビングインじゃなく、きちんと独立しているのは珍しいですし
こちらでいろいろと言われるような周辺環境があるのは確かなので、その分頑張ったんでしょうか。

[183: 匿名さん]

モリモトとしてはここは絶対にこけられないだろう。
どれくらいの価格帯でだしてくるのか見物

[185: 匿名さん]

文京区民としては、ここを本郷というのには抵抗があります。湯島は湯島。湯島の丘でしょう

[186: 匿名さん]

丘というか坂だな(笑)
ディアナコート湯島天神翠景がしっくりくる

[187: 匿名さん]

間取りは結構よくできているから、70平米以下の間取りはすぐに売れそう

ファミリータイプは価格次第かな。

立地はラブホテル除けば良いし、規模も文京区にしては大きいですからね。
池之端のブリリアの売り出しと時期が重なったら辛いだろうな。

[188: 匿名さん]

坂がビミョー

[189: 匿名さん]

>>188
といわれても湯島自体、坂立地ですから。年寄りとか膝悪い人には向かないかも知れんけど地盤はいいんじゃない。

[190: 申込予定さん]

風紀はやっぱりいまいちなのかしら

[191: 匿名さん]

湯島ですから

[192: 周辺住民さん]

>>190さん

風紀は湯島の駅を超えなければ、ぎりぎりセーフかと思いますよ。

[193: 物件比較中さん]

駅を越えたら人が住むようなところではなくなるからな

[194: 契約済みさん]

昼間は結構普通ですけどね。

夜は御徒町に向かうとJRの大きめの駅のネオンな繁華街って感じの場所がありますね。

まぁそっちに行かなきゃ良いだけかな。

[195: 匿名さん]

へー。此処ってもうすでに契約済の方がいるんですね。へー。。。

[196: 物件比較中さん]

モリモトではよくあること

[197: 194]

ああ、別のマンションを契約したんで、そのとき書き込んだままでした。

ただ、知り合いの家があって、この辺りけっこう来るんでレスしてました。
まぁ私は山手線内側買えるようなお金ないですけど、このあたり住んだら通勤楽そうで羨ましい。

[198: 周辺住民さん]

>>193さん

逆に御徒町方面は吉池とか多慶屋とか、普段使いできる店があるので住みやすいと思いますよ。雑居ビルの上層部が居住空間になっているケースもあると思いますが、便利に暮らせるのではないかと。もちろん子育てとかには向かないでしょうが。

>>197さん

通勤は住処が都心だから便利とは限りません。電車を乗り換えるだけで10分近く損するので、1本で直行できるどうかで決まると思いますよ。

我が家は本郷の西側で勤務先が城南なので、三田線か南北線を使ってドアTOドアが30分強ですが、本物件からなら必ず乗り換えが発生して、なんやかんやで45分くらいはかかってしまいそうです。感覚的には「1時間弱」って感じになりそうです。

[199: 匿名さん]

こんなお店も近くにあったのですね…

http://www.iza.ne.jp/kiji/events/news/150319/evt15031921200030-n1.html

[200: 周辺住民さん]

>>199さん

ハプニングバーですね。それはまだまだずっとマシですよ。上野の仲町で問題なのは、ぼったくり系の飲み屋や風俗店です。風営法で禁止されている客引きも平気でしてますし、夜遅くなるとたどたどしい日本語のお姉ちゃんたちが大通りで中年男性を取り囲んだりしています。新宿・歌舞伎町の方がずっと安心で安全です。

[201: 匿名さん]

確かに歌舞伎町の客引きは規制が厳しいのかしつこくないけど、上野界隈の客引きはしつこく付きまとってきてウザいね。