ディアナコート文京本郷台［旧称：ディアナコート本郷の丘プロジェクト］

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongonooka/index.html
売主：モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

地名地番　東京都文京区湯島3丁目303番　外
敷地面積　1,549.26㎡
建築面積　1,094.96㎡
延べ面積　11,036.75㎡
階数　地上15階・地下2階
高さ　57.43m
着工予定　平成27年5月下旬
完了予定　平成29年11月下旬
建築主　モリモト
設計者　IAO竹田設計
施工者　大和小田急建設
交通　都営大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩8分
　　　東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩10分
　　　東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩2分

旧称：（仮称）文京区湯島3丁目計画

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2016.5.20 管理担当】

[1: 匿名さん]

湯島って凄いよなぁ。
文京区なのにこんなにいかがわしい。

[2: 物件比較中さん]

地下二階！！！
駐輪場とかゴミ置き場ですかね。

[3: 周辺住民さん]

中坂沿いで、隣は特別養護老人ホーム（特養）、前はラブホテル。正月には中坂下からこの通り沿いを湯島天神まで列ができます。

東南にライオンズタワー上野黒門町が建っていますが、これより高くなりそうな気がします。北側の湯島ハイタウンも超えそう。

[4: 周辺住民さん]

>>1さん
渋谷で中心部から離れて坂を上がっていくとラブホテルが増えますが、上野を中心とみた場合も同じ構図で、坂を上がった湯島にラブホテルが多いわけです。まあ、坂下にも集中していますがね。

[5: 周辺住民さん]

>>2さん

敷地の東西で相当な高低差があり、いわゆる「地下室マンション」になりそうです。地下が住居になる可能性もありますね。

[6: 匿名さん]

モリモトといえば地下住戸でしょう。
ここは階高もかなり確保できてる感じなのでラグジュアリーな造りになりそうですね。
そのぶんかなりの坪単価になるんでしょうが。

[7: 匿名さん]

民事再生後単独だと初の100戸超になるのかな

[8: 匿名さん]

>>6
この立地で高級3LDK中心って、どんな方々が購入なさるのか想像がつきません。

[9: 匿名さん]

東大の医者とか教授かな？

[10: 匿名さん]

本郷三丁目より御徒町駅の方がずっと近いかんじだけど、表記してないのは印象悪くなるからかな。

[11: 匿名さん]

建設地を見てきましたが、坂の途中で囲まれ感ありますね。

隣の老人ホームとのお見合いの部屋であれば、激安もあるかも…。

[12: 匿名さん]

やっぱりホテルの前は抵抗あるね

[13: 物件比較中さん]

この物件買える人なら、わざわざラブホテルの前は買わなそうですね。
子供のいる家庭ならさけるでしょうし。

[14: 匿名さん]

周辺歩いてみたらわかるけど、このへんはガラ悪いからね〜。
どう考えてもファミリー向けじゃないよ。

[15: 匿名さん]

モリモトも勝負かけてきたね

[16: 匿名さん]

正式名はディアナコート湯島か？

[17: 匿名さん]

モリモト、台東区の上野桜木や池之端あたりでも分譲すればいいのにと思う。　　足立ナンバーの台東区は、眼中にないのかな。

[18: 周辺住民さん]

>>6さん
高さ57.43mには地下を含まないはずなので、エントランス階と屋上の立ち上がり（パラペット）で仮にそれぞれ1mずつ喰うとしても、階高は3.7mくらいありますね。贅沢です。

>>10さん
この辺りでは本郷三丁目駅に大きなブランド力があるので、ほかの駅がどれだけ近くても、まず本郷三丁目まで徒歩何分かを大きく表示するようです。

>>11さん
それほど囲まれた感はないと思いますよ。むしろこのマンションが突出しそうです。

>>14さん
ガラが悪いのは御徒町方面ですね。

>>16さん
正式名称は「ディアナコート本郷の丘」じゃないでしょうか。本来は湯島と本郷を合わせて湯島と呼ばれていて、そのうち今の本郷の辺りを湯島本郷と呼ぶようになり、いつの間にか「湯島」が取れて本郷になって今に至っています。その意味でマンションのネーミングとしては湯島でも本郷でもどちらでもよいのでしょうが、今は「分家」に当たる本郷の方が人気です。

[19: 匿名さん]

本郷の丘って...

違和感ありすぎｗ

[20: 匿名さん]

ディアナコート自体にブランド力があるんだから、ここは嘘偽りなく湯島でいってほしい。
全てにおいてここは湯島。本郷ではない。

[21: 周辺住民さん]

アクセス
http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongonooka/access/index.ht...
を見てワロタわ。下町系は見事なまでに無視ですね。

まず大江戸線の本郷三丁目駅を最寄りとしていますが、同じ大江戸線でも上野御徒町の方が若干近いと思われます。とくに行きは前者なら上り坂、後者なら下り坂なので、後者を使うのではないでしょうか。上野御徒町は同一駅とみなされている銀座線・上野広小路駅の最寄り出口までなら5分くらいで着きそうです。

銀座線と同様に山手線も無視されています。御徒町駅まで徒歩10分かからないくらいのはずです。どちらの路線も、普通のマンションであれば接続していることを前面に押し出すはずです。山手線はそれほど便利だと思わないけど。京成上野も同様ですね。成田空港まで非常に便利なんですが。しかも、先の銀座線出口から地下で直結しています。その先に上野駅もあります。

「坂を下ったら負けかな」といったところなのでしょうか。

本郷在住でも御徒町の吉池や多慶屋（たけや）はよく行きますね。ちなみに御徒町駅前から都バス02系統に乗ると、結構な数の人が湯島3丁目で降りていきます。

[22: 周辺住民さん]

>>19さん>>20さん

業界の自主基準かなにかで、いまはマンション名を自由に決められなくなっています。確か、住所か最寄り駅かどちらかに紐付かないネーミングはNGだったかと。「本郷の丘」は微妙なところなので、関係機関でもんでいるのかも。

[23: 匿名さん]

湯島って交通利便性はいいんだよな
だからエロいのか…

[24: 匿名さん]

やはり、東大に近いことを強調したいのでしょう。　　秋葉の電気街にも気軽に行けるし、わい雑が気にならなければ、とにかく台東区でなく文京区アドレスなのでいいかもしれないよ。

[25: 匿名さん]

この辺、黒門小学校のすぐ横が飲屋街だからね。
お世辞にも良い環境とは言えないわ。

[26: 匿名さん]

文京湯島翠景でどうよ
湯島感をマイルドにした

[27: 周辺住民さん]

>>23さん
さらに、湯島から上野広小路までを地下道で結んで乗換駅にしようという構想もありますよ。

>>25さん
その一角はソープランドもあって、仲町通りほどでないにしても怪しい雰囲気ですよね。

あと>>21の事故レス
> 結構な数の人が湯島3丁目で降りていきます。
は正しいバス停名は「湯島4丁目」です。切通坂の下で湯島ハイタウンの前が「湯島4丁目」、坂を上がり切った辺りが「湯島3丁目」です。

[28: 周辺住民さん]

再びアクセス
http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongonooka/access/index.ht...
を見て再びワロタわ。

正誤表
・東京メトロ大江戸線→都営地下鉄大江戸線
・上野の位置は大江戸線の下になっているが、正しくは上（現状の位置なら上野ではなく御徒町か）
・南北線は四ツ谷をスルーしているが、経由しているので串刺しとして描くのが正しい

あと誤りではないけど
・大江戸線の牛込神楽坂に●を付けてほしかったですね。買い物なら銀座近辺か上野近辺でしょうが、飲みに行くとなれば、この2つに神楽坂が加わるかと思います
・乗り換え駅とされている異名駅も表現上工夫がほしいですね。後楽園と春日、上野御徒町と御徒町、原宿と明治神宮前とか
・やはり銀座線は描いてほしかったですね、人気の渋谷直結なので。日比谷線もモリモトの創業地である恵比須直結ですし

地図は慌ててつくったんでしょうね。

[29: 匿名さん]

まぁ所詮モリモトだからな…
代理店が作ってるんだろうがテキトーな会社なんだろ

[30: 匿名さん]

大手ではあり得ないことですね…
アクセスもまともにかけない会社がどうやって物件の魅力を説明するのか。
ここは実質本郷ですとか語るつもりなんでしょうか。
高く売ろうと必死すぎて墓穴を掘ってる気がします。

[31: 匿名さん]

住友も結構テキトーだよ
この近くのセントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップなんか
販売の時、マンションの場所がずっと間違ったまま表示されてた

[32: 匿名さん]

湯島駅近だし別に価格が高いのは良いのだが、本郷だここまで江戸だといって販売するのはやめてほしい。モリモトってそういう会社なんだと思われるよ。

[33: 周辺住民さん]

どんな売り方をしてくるか、興味津々ですね。

向かいもラブホですが、湯島駅の南側の出口までならホテルはこの一軒だけですね。三組坂沿いはもっと多いです。記憶が間違っていたらどなたか訂正してほしいのですが、確かこのマンションの建設地は、ホテルだったような。。

>>31さん

懐かしいです。間取りがすべて同じでしたね。いつの間にか完売したんですね。

[34: 周辺住民さん]

https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongonooka/shiryo.html

に面積と価格帯が出ています。平均坪単価は350万円を超えるでしょうね。ほとんど本郷価格です。

[35: 匿名さん]

>>34
350じゃきかないでしょ。こないだの千石がそんなもんだったのに。
恐らく平均は400以上になるでしょうね。
プレミア部屋は500以上は間違いないかと。

[36: 匿名さん]

代表間取りはワイドスパンや角部屋ばかりで
結構いいかなと思った

[37: 匿名さん]

スーモに書いてあったけど駐輪場は地下になるらしいですね。
高級路線目指してますね。

[38: 匿名さん]

東京建物も、自転車立ち入り禁止の隅田川テラスをシアターでおもいっきり自転車走っている映像を流していたしな。
大手でも適当よ。

[39: 匿名さん]

駐輪場なんて普通地下でしょう、、、、

[40: 匿名さん]

ここは本郷みたいに即完とはいかないだろうな。
竣工まで2年あるしじっくり売ってく気なんだろう。

[41: 匿名さん]

駐輪場は1階部分ってのが多くない？
タワーや超大規模ならともかく。

[42: 匿名さん]

ここは地下２階建だからなぁ…

[43: 匿名さん]

最近は1階も住戸として売るから駐車場地下のほうが多いかも。

[44: 匿名さん]

駐車場を地下に作った方が土地の取得費用のことを考えると割安ということでしょうか。
私は地下の駐車場に抵抗感がなく、むしろ、雨天のことを考えると少し得をしているような気もしますが。
出し入れや台数に制限があるとなると、少し嫌な気がするのですが一般的にはどうなのでしょうか。

[45: 匿名さん]

話が置き換わってしまっています
地下が疑問視されているのは駐車場ではなくて駐輪場（自転車置き場）ですよ

車は別に坂の上り下りに力が必要だったり、エレベーターに乗ったりするわけではないので
別に地下でもいいでしょうね

[46: 匿名さん]

>>17
確かに、上野桜木やら池之端あたりの台東区で人気なエリアで確実に売れるマンションだした方が手堅いですよね。

まぁでも便利な場所だし、御徒町あたりに映画館やらルミネが出来るらしいから、DINKSにはよいかな？

[47: 匿名さん]

小学校ってどこが最寄りになるんですかね？
黒門小学校が有名ですが区外だから、湯島小学校になるのかな？

まぁ山手線内側の文京区の小学校なら外れは無いですかね？

[48: 匿名さん]

湯島小ですね

[49: 周辺住民さん]

>>35さん
https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongonooka/shiryo.html
では、希望の広さの最大が「120m2～」、希望価格の最高が「1億5000万円以上」なので、最も広い120～130㎡の部屋は1億5000万円～1億6000万円、すなわち坪単価410万円前後とみてよいのではないでしょうか。

[50: 匿名さん]

不動産バブルが弾けそうだからここも安くなるかな

[51: 周辺住民さん]

不動産バブルですかあ。判断が難しいですね。

先行指標と言われている東証REIT指数は、既に今年1月のピークを機に下降トレンド、遅行指標と言われている東証住宅価格指数は今なお堅調。株価を見りゃ既にピークは過ぎたのは明らかですけどね。

[52: 匿名さん]

バブル弾けてもこの辺りはあまり安くならないのでは？

文京区って、海外の方が買うというよりも内需で買われてそうだし、なんだかんだで東大やら病院に近い良い場所かと。

まぁホテルはマイナス要素ですけど。

[53: 匿名さん]

以前御徒町に何度か訪れたことがありますが、少し騒がしいですが便利な場所だと思います。
個人的には便利な立地なのでいいかな、と思ったところがありました。
あとは、何を重要視するのか、ということで選び方が変わってくるのではないでしょうか。

[54: 匿名さん]

でもファミリーで住むようなとこでもないしね
もっとも普通のファミリーで買える値段でもないんだろうが

[55: 匿名さん]

南向きワイドスパン中心なのはいいけど、その南側にホテルだからね。
あそこも地上げして一体開発すべきだった。

[57: 匿名さん]

でもルミネとかできたら徒歩10分でルミネとシネコンですからね。
電車も色々な線がとおってるし。
dinksには良いと思います。

[58: 匿名さん]

DINKS的にはいいんじゃないかとは思います。
もともと想定もファミリーじゃないのではないかと…。
でもルームプランを見ていると、結構専有面積があるので、やはり子供がいる人向けなのかなぁ。
夫婦と親という感じの方がしっくりくるかな。
落ち着いている場所ですし。

[59: 匿名さん]

>>57
ルミネができるって、何か計画があるのですか？

[60: 匿名さん]

たぶん、パルコのことかと。

[61: 匿名さん]

そういえば、池之端の東天紅跡地にブリリアがマンション建てますよね。

結婚式とかやってた東天紅の跡地だけあって、立地や景観はあっちの方がはるかに良いと思うから、売出時期かぶったら厳しいですね。

まぁ、目黒が調子よく売れたみたいだから、池之端も高くなりそうですけど。

[62: 匿名さん]

ブリリアは流石に相手が悪い。

[63: 匿名さん]

子供が東大生なら、ここはいいと思う。もし本当にいたら広告塔になりますね。

[64: 匿名さん]

池之端と湯島だと台東区と文京区の差があっても、池之端を格上にする人がいるくらいだから、ブリリア池之端は、ここよりも高くなるのでは？

利便性はそれほどかわりませんし、住環境はあちらのがよさそう。

いつから売りに出すかわからないので、時期次第だとおもいますが、どっちも低層階しか買えない気はしてます。。。

[65: 匿名さん]

ちょっと見たらブリリア池之端は、2019年竣工みたいだから、ちょっと先過ぎますね。

ここは、2017年みたいですが、この規模のわりに結構時間かけますよね。

人手不足を織り込んでるんですかね。
まぁ、じっくり良い物件つくってほしいですけど。

[66: 匿名さん]

>>64
ブリリアは坪単価400万以上は間違いない。
ここはそれよりは安くしないと厳しいね。

[67: 匿名さん]

池之端地盤がかなり悪いからそこまで行くかなぁ。
立地がいいかというと微妙だと思うんだけど。
上野動物園のにおいが風向きでするし、なにより浮浪者が不忍池沿いに出没するし、いったい池之端はどういうブランドなの？

[68: 周辺住民さん]

地位（ちぐらい）だと本郷＞池之端＞湯島だけど、最近は池之端のタワマンが高評価なので、中古でも物件によっては池之端の方が単価が高いかと思います。とくに今度建つブリリアは駅に近いし（最寄りは湯島ですが：笑）、南側に遮るタワーがないので、人気かつ高額となるのは必至でしょうね。

[69: 匿名さん]

区にこだわりなければ池之端が強い。
ここは文京区がいい人が買えば良い。

[70: 匿名さん]

前が上野公園
前がラブホ
考えるまでもなくどちらがいいか普通わかる

[71: 匿名さん]

ラブホと老人ホームに囲まれた高級マンションか…

[72: 匿名さん]

池之端だと台東区だけど良いなーと思うけど、湯島だと文京区なのにおしいなーと思う。

この辺りはイメージだけど、資産価値につながるから侮れないですね。

まぁ、どちらも上野周辺の文化施設や動物園がちかくて、老後も孫と楽しめそうですけどね。

[73: 匿名さん]

確かにイメージなんですよね
池之端とか本郷は子育てにいいイメージあるけど湯島にも近いわけで
別に湯島だからといって子育てができないわけではないんですよ
ただそこから普通ならイメージは悪いけど本郷とか池之端より安いから湯島でいいかとなるんですけど
ここはお高そうですから難しいとこです

[74: 匿名さん]

このあたりなら、開成中、開成高校、東大の流れなら全部自転車通勤できますねー。

教育にお金いとわない方々が住むんでしょうし、100世帯もいたら該当する子供何人か出そうですね。

[75: 匿名さん]

東大は２年までは駒場とボソっと言ってみる

[76: 周辺住民さん]

目の前のホテルは、なくなるかもしれませんね。住民が増えて例えば子供が路上で遊ぶようになれば、ホテルの利用者が入りにくくなると思います。

むしろ、南側に1本向こうの三組坂沿いのホテル群が、このマンションの中高層階から見えそうで、そちらの方が問題ではないかと思います。

[77: 匿名さん]

池之端の地盤が悪いって話があったけど、坂の途中の地盤はどうなんでしょうか？

[78: 匿名さん]

池之端一丁目と湯島三丁目の東京都の地震危険度エリア別一覧で見ると、池之端のが若干安全度たかいですね。

ただこのマンションが建つ場所も総合危険度はかなり低いので、地盤についてはここもブリリアも両方安全そうです。

ついでに水害ハザードマップをみてみましたが、意外なことに、ここよりも池之端のが水害には強そうですね。
ここは標高は高いはずなのに謎です。

[79: 匿名さん]

あと、湯島のホテルは遅かれ早かれ衰退していくでしょうから、長い目でみたらそんなに気にしなくても良いかもですね。

地価と需要を考えたらホテル潰してマンションにした方が儲かると思うんで。

[80: 周辺住民さん]

ハザードマップの詳細はさておき（詳細が理解できていないので）、一般論としては坂の途中って地震に対しては不利です。台地の地下水が染み出てきて、地盤が緩くなるからです。

もっとも、台地の上もそれほど地盤が固いわけではありません、所詮、関東ローム層というふかふかの地盤ですから。意外なことに、谷底の建築物に限って直接基礎である場合があります。台地の上の建築物はほぼ100％杭基礎かと思います。

[81: 匿名さん]

富士そばの社長が坂の途中には絶対店舗を設けないって言っていたけど、なぜだろう？

富士そばの社長は元不動産屋らしいが…

[82: 匿名さん]

確かに湯島のラブホテルは価格が高く、利用客はどんどん減ってる、もしくは一部の常連しかいないと思うので、このマンションの価格がラブホテルを考慮して安く出てくるなら、潰れることに賭けても買うのも良いですね。

私が都のお偉いさんならラブホテル潰して観光客向けの文化施設でも建てるんですが。

[83: 匿名さん]

湯島であることを隠して本郷だといいはってる物件に安くなることを期待するなど論外。

[84: 匿名さん]

もともとここは湯島三丁目計画っていうプロジェクト名だったんですけれどね
文京区はマンション価格が全体的に上がっているという話を小耳にはさんだのですが、
このあたりもそうなんでしょうか？
湯島駅までは徒歩2分と近いですし、そうなってしまうのかなぁ。
本郷三丁目は徒歩8分とありますが、
体感的にもう少しありそうな感じもします。

[85: 匿名さん]

どちらの駅に行くにも坂の昇り降りがありますしね。

[86: 匿名さん]

でも電車の便は凄い便利じゃないですか？

山手線もメトロも都営も10分以内くらいでは？

ファミリータイプにしなかったらすぐ売れると思うんですけどね。

[87: 匿名さん]

電車の便だけだったら、何もここじゃなくても…。

実際、湯島駅しか使わないでしょ！？

買い物も不便だしな。

[88: 匿名さん]

せっかく文京区の物件買ってホテルの前だったらショックだよ。

[89: 匿名さん]

ラクーアの前も煩くてショックだよ。

[90: 匿名さん]

「本郷」って聞いて、住所も最寄り駅も「湯島」ってのもショックだよ。

[91: 匿名さん]

個人的には価格次第で買いですけどね。

うちは共働きで外食も多いので、電車のアクセスがよく、賑やかなとこが近いのはうれしいです。

動物園とか美術館も好きですし。

ラブホテル分減額されないかな。

[92: 匿名さん]

ここって買物はどこまで皆さん行かれているのですか？
仕事帰りに寄れるようなところってあるのかなぁなんて思いまして。
けっこうこの辺り、住んでいる人は多そうなのに
お店はその割には多くないなと思いまして。
どうされているのかなとおもいました。
思い切ってマンション近辺で聞き込みするのなぁ…だし（汗）

[93: 匿名さん]

買い物は自転車で御徒町の吉池や多慶屋とかでは。末広町にピーコックもあります。
湯島駅から徒歩で寄れるのはハナマサかドンキくらいですかね。

[94: 匿名さん]

吉池か業務用スーパーかドンキホーテとかですかね？

根津まで行けば赤札堂ありますけど、ここからは遠いですね。

[95: 匿名さん]

松坂屋かな。
野菜・生鮮はもちろん、惣菜とかも豊富だし。。

[96: 周辺住民さん]

買い物は松坂屋でしょうね。徒歩5分くらいかと思います。
2区画向こうが吉池、昭和通りも渡れば多慶屋ですかね。
多慶屋までは10分くらいかかりそう。

[97: 匿名さん]

この物件のすぐ近くに住んでいます。元々このマンションも元はラブホだったような気がするんだけど。
でも建物がなくなるとすぐ前に何があったか忘れちゃいますね。今あるラブホの向いにもラブホがあったのは
間違いありません。ラブホは確かに子供がいる家庭には好ましくないですが、みんなコソコソ入っていくので
うるさいとかそんなのはありません。結構年配の人が利用しているような感じがします。
駅にも近いですし、大通りからは少し外れているし、一応文京区なので私的には満足しています。
続きます。

[98: 匿名さん]

続きです。
ただうちのカミさんは（１）スーパーが近くない（２）保育園が入りにくそう、学童保育もない、という理由で
ずっと住むのはどうかなという感じです。スーパーはピーコックがありますが、ちょっと歩きますし品揃えが
いまいちです。刺身がありません。うちはちょっと歩きますが、ワテラスのOlympicまで行っています。
ただ最近知ったのですが、御徒町駅前の吉池の地下にスーパーがあることを知ったので、こっちの方が近いですね。
ラブホが今後どうなるかは分かりませんが、ラブホの場所は北と東しか開けていません。北はこのマンションですし、
東は駐車場ですが、将来どうなるか分かりません。マンションとかも立ちそうにないので、あまり不動産会社が
欲しがる土地じゃないような気がします。そうすると意外になくならないような気もしますね。
ただここの物件の一番のネックは値段だと思います。まだ発表になっていませんが、文京区、駅から徒歩2分という
事を考えると坪単価350は固く、400も行くんじゃないかと思っています。3LDK、70m^2だと7500～7700万円ぐらい
は行くんじゃないかなと。逆にないとは思いますが、7000を切るなら私なら即買いですね。

[99: 匿名さん]

70平米の低層階で1番日当たり悪い部屋で7000ちょうどくらいでは？

ラブホテル除けば場所はかなり良い。

でも財閥系じゃないから、そのぶん安くなるかな？

[100: 周辺住民さん]

>>97さん
> この物件のすぐ近くに住んでいます。元々このマンションも元はラブホだったような気がするんだけど。

やっぱりそうですよね。ラブホでしたよね。

うちは本郷ですがやはり買い物には困っていて、自転車で小石川柳町まで行っています。ワテラスのオリンピックも何度か行きましたかね。

御徒町駅から大塚駅前行きのバスに乗ると、買い物袋を持った人が結構乗ってきて、文京区に入るとポツポツ降りていきます。バスで上野方面に買出しに行っている人が結構いそうです。