パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part18

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575295/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～87.90平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[601: 匿名さん]

>一般論として、様々な条件を考慮すると強固な地盤の低層の免震が最も低リスクであるというのが共通認識になっています。

ん～。なんで低層の免震が最も低リスクなのか、よくわかりません。

[602: 匿名さん]

598です。
今外にいますので詳細にお答えする事が出来ません。帰宅致しましたらご回答させて頂きます。
構造の話ばかりになり、スレ汚し申し訳ございません。

[603: 匿名さん]

>>592
どうぞどうぞ中古へ。しかし同じ豊洲内で違う街とか随分狭い世界で生きていらっしゃる方もいらっしゃるんですね。

[604: 匿名さん]

豊洲に住んだら違いがわかるよ。

[605: 匿名さん]

世間一般に知られている豊洲は２，３丁目の再開発エリアだからね。
三つ目通りを境に、２，３丁目エリアと４，５丁目エリアではまったく街並みが違う。
前者は豊洲の山の手、後者は豊洲の下町って感じ。
下町にも、もちろん良い所はあると思いますが。
どうせなら山の手に住みたいかな。

[606: 匿名さん]

言うたら所詮豊洲だし、城東だし、江東区だし、足立ナンバーだし、何丁目で山の手だの下町だのいうとかレベル低すぎ。

みんな都心に買えないからここに住んでるわけで。。しかも平均坪単価320のここは豊洲史上一番の金持ち集団になるわけですから。2-3丁目だろうが他の物件なんて坪単価100から200台レベルの所得層なんだから、よっぽど下町低所得者集団だけどね。豊洲ではこの物件が住民層は最上位。

[608: 匿名さん]

ここは直感的な魅力やインパクトには欠けるけど、タワマン嫌いや板状耐震物件も嫌だという隙間顧客にハマってる感じでしょうか。
それにここならタワマンカーストも出来難いから、そういう煩わしいことも嫌いな主婦目線でも住みやすいし、最近問題化している外国資本による投資目的の購入やairbnb問題も起こりにくいというメリットも実需層にハマってるのかな？

[609: 購入検討中さん]

2期90戸なら、3期が多いのか。

[610: 匿名さん]

>>605
何時代の人？まだそんなこといってるのか(笑)
街並みね。5丁目も綺麗になったよ。駅までいく道に木陰の道があって夏はいいよ？お宅は2.3丁目住民なんだろうけど焦ってるんだろな。5丁目がどんどん綺麗になって。

[611: 匿名さん]

なんか、順調に売れてますなあ。、

[614: 匿名さん]

＞言うたら所詮豊洲だし、城東だし、江東区だし、足立ナンバーだし、何丁目で山の手だの下町だのいうとかレベル低すぎ。

レベルなんて関係ないでしょ。
レベルなりに上下関係が生まれます。
人間ってそんなものじゃないかな。

[615: 匿名さん]

結局は坪単価で、住む人のレベルが決まるって事なんだよね。

[617: 匿名さん]

2期で420販売、年明け3期で520販売、ゴールデンウィーク頃の4期で600、お盆明けに最終期って感じですかね。

[618: 匿名さん]

タワーマンションじゃなくても売れるもんだね。

[619: 匿名さん]

豊洲駅の改札を抜けて何番出口に向かうかでちょっとした優越感、劣等感が感じられる。2,3丁目の再開発タワマンエリアに向かう1,2番出口なのか、それ以外なのか。

[621: 匿名さん]

>>619
そんなんいちいち気にしてるやついねーわ。

[622: 匿名さん]

4番出口は嫌。

[629: 匿名さん]

こちらの間取りってどうなんでしょう。
思ったより狭いなと思ったのですが、これ以上広くなると価格的に難しくなるのでしょうか。
ベッドルーム4畳というのもあって、2LDKとはいえ一人暮らし向きなのかなと思いました。
広い間取りはどうかと思ってW87Zを見てみると、やたら廊下のスペースが多くて
やっぱりベッドルームが狭いようで、あまりいい間取りには思えませんでした。
キッチンや収納が広いのは良いのですけど。

[630: 匿名さん]

まあ、間取り比較は楽しいよね。
好きな間取り選んで下さいな。

[631: 匿名さん]

この値段で完売すれば二三丁目も買い値超えて転売できるWinWinの関係にした方がいいじゃないですか豊洲内部抗争せずに

[632: 匿名さん]

所謂、豊洲って2,3丁目の再開発エリアのタワマンのイメージでしょ。
あのイメージで三つ目通り渡ると急に下町来たみたいな感じになる。
内部抗争とかそんな話じゃない。客観的な事実です。それでも、ここ、スカイズと違って豊洲駅近いし、いいんじゃないの。

[633: 匿名さん]

外部に豊洲のイメージ聞いて3丁目のタワマン出てくる確率なんて100人聞いて1人いるかいないか。8割ららぽーとに後は豊洲市場、ユニシス本社、BBQ場、結婚式場、ガスってなーに、芝浦工大でフィニッシュ！
で、その1人いるかいないかのイメージ獲得に何の意味があるのだろう•••？

[634: 匿名さん]

ららぽ、タワマン、綺麗な街並みが豊洲のイメージだよね。つまり、世間一般の方が想像する豊洲って2,3丁目なんだよね。このエリアじゃない。でも、駅近だし、三井だし、悪くないと思う。

[635: 匿名さん]

まぁ、あっちは無機質で住む場所じゃないって思う人も多いですからね。
綺麗な街も活用できて、落ち着いた場所に住みたい。タワーマンションは嫌いって人も多いんですから、いいんじゃないでしょうか。

４０階とか５０階もあるようなタワーマンションだと、買った後、出費が激増して大変だよ。
足場も組めないし、修繕すらできないらしいし。

[636: 匿名さん]

シティタワーや豊洲タワーのスレ見てみたら、よくわかるよ。
無機質で人が住むエリアじゃないという意見がいっぱい。

２、３丁目は元々工業エリアですからね。

[637: 匿名さん]

2,3丁目エリアはIHI の造船所跡を一体的に開発したので、各建物、植栽、すべてが調和していて素晴らしい。無機質？豊洲ネガさんの妬みでしょ。

[638: 匿名さん]

>635
ここの修繕費と管理費っていくら？
タワマンに比べて安いの？

[640: 匿名さん]

今の5丁目は、全然下町な雰囲気じゃないと思うけど。

[641: 匿名さん]

5丁目ってパチンコ店なかったけ？
あと、一体開発されてないから統一感がないんだよね。

[642: 匿名さん]

それ駅前の一部。
ここが建つ辺りは、3丁目の統一感とは違って、綺麗で閑静な感じが結構いいよ。
運河の開放感もいい感じだし。

[643: 匿名さん]

635さんのレスの内容がちょっと気になりました。

４０階とか５０階もあるようなタワーマンションだと～足場も組めないし、修繕すらできないらしいし。

想像してみても、素人ながらそうだろうなと思いました。
ちなみに、パークホームズ豊洲ザ レジデンスくらいの規模なら、修繕は普通にできるのですか？
できたとしても、やはり費用はかなりかかりそうな気がしますが。

[644: 匿名さん]

そもそもここを買える人達は2丁目3丁目の中古だって買えるんですから5丁目を貶したって意味がないですよ。
てことで、物件に関係のない話はそろそろお終いにしましょう。

[645: 匿名さん]

ここ中古になった途端、２，３丁目より安くなると予測。
日本人は新築好きだから。
そもそも部屋によっては、
２，３丁目の中古の方が既に高くなってきてるでしょ。

[646: 匿名さん]

内部抗争、終わりませんね。。。

[647: 匿名さん]

日本人が新築好きってのは、この物件に限らず一理ある。
ここが購入後、買った価格より高くなるなら問題ないけど。

[648: 匿名さん]

そういえば、カウンターの高さや間取り変更などが無償で選べるサービスはプレミアムフロアを残して既に終わったようです。まぁ、既に3階作り始めてるから当たり前といえば当たり前ですが、早く決断できないと、とこういう面で損するんですよね。

[649: 匿名さん]

>>646
内部抗争があるってことにしたい人がいるんでしょうね。

[650: 匿名さん]

割安感出てきたね。

[651: 入居予定さん]

豊洲のイメージはタワマン！
だから首都高乗ってるとき知り合いに言うのは東雲のタワー群を言ってる。
(練馬とか都心より北側に住んでる人からするとあんまりわかってないしね〜)

何丁目か気にしてるのはどんな人なんだろ？

私は豊洲の雰囲気が好きで、新しいとこがいいのでココに決めました。

[652: 匿名さん]

タワーマンションは住みにくいだけだよ。

[653: 匿名]

既に購入したのですが、ここの営業の方より、「豊洲二丁目（ららぽ横）の180m級、商業施設が出来たら、資産価値（街のイメージ）があがる。」と仰っておりましたが、そういう事例ありますか？

[654: 匿名さん]

そうですね。

[655: 購入検討中さん]

>>653
ここはそれも織込み済みの販売価格ですから、利益は既に三井さんの懐に入ってます。

[656: 匿名さん]

知人の子が通う港区の小学校は、低学年のうちは？一授業に三人先生？アシスタント？がつくそうなのですが、これって、他の港区の小学校もや、他の区の小学校も一緒なのでしょうか？

ただ、港区は私立小に抜けている人も多いし、金持ちすぎる人は、以外と教育熱心でもないらしく、全体として凄く教育熱心かというと、必ずしもそうではないそうなので、お受験制度を通じて成り上がる必要のある我が家などは、文京区の方がいいのかも、と思ったり。

江東区はどうですか？

[657: 匿名さん]

周りの中古の価格を見ると、織り込み済みだったとしてもまだ伸びしろはありそうですよ。
直近だと2丁目駅前よりも晴海通り沿いの丸仁ビルのテナントも気になりますが、両端外メルセデスにボルボで、アウディは旗艦店が既にあると考えると、BMとかが来たりするのかな？

[658: 匿名さん]

車のディーラーはいらない。年に1度使うくらいでしょ。

[659: 匿名さん]

>>648
そうなんですか。もう終了してしまったのですか。
というか、そういうセレクトプランのようなものがあること自体知らなかったです。
ぐずぐずしていると損しちゃいますね。
値引きなどがあるとすれば得かもしれないですが。
キッチンカウンターの高さとか間取りの変更を自費でやろうとすると大変だろうなと思います。

[660: 匿名]

>>655
ご返信ありがとうございます。
しかし三井さんが建てるとのことですが、どんな施設になるんですかね？
ホテルは外資で商業施設も華やかな高級路線でしょうか。

[661: 匿名さん]

ここって順調に売れてるの？

[662: 匿名さん]

>>656
そんな手厚いのは都心三区くらいでしょう。豊洲はタワマン建てるたびに人口が増えて、学級崩壊しているクラスもあるくらい学校のキャパを超えているのではという状態です。

かといってこの物件以外は坪単価100-200台で購入した世代なので、小学生から私学なんてとてもじゃないが経済的に無理な人が多数ですから公立に行かせるしかないのが現状です。所詮江東区ですから、教育環境は都心とは別世界です、城東エリアではマシな方くらいの認識のがいいと思いますよ。

[663: 匿名さん]

豊洲最高価格の物件が2期で残り220戸ですから順調と言えるんじゃないですかね。しかも勝どきと晴海が完売したことで湾岸界隈はこことドゥトゥールしかなくなりましたので余裕で竣工前完売でしょうね。

[664: 匿名さん]

>>663
一期は倍率部屋わずか、大量申し込み割れ、いきなり先着順、優先倍率希望者3人など三井大規模では見たことないほど人気薄だったのは確かですが、今買える物件がいづれも割高ピーク物件と言われるDTとここしかないので売りやすくなったのは間違いないと思います。

今は値が上がりすぎて、新築はめちゃ少ないし、中古も在庫だらけで中々売れない難しい状況ですよね。三井ですら、購入者にディズニーご招待とかやりだしてますから。

個人的には選手村跡が安く買えそうなのと、晴海パークタワーみるまでは買い控えかなと思ってます。

[665: ここって]

宅配ボックスないんですか？
不在時に受け取ってくれるやつ。

トランクルームもないとか驚き。

[666: 匿名]

>>656
港区の学区によっては担任の先生の他にアシスタントの先生がもう一人つくと私も聞いた事があります。
ただ江東区近隣の区の小学校では担任の先生の他にアシスタントの先生がもう一人二人つくというのはあまり聞いた事がありません。(養護教員が必要な生徒に養護教員がついている事はあります)

区役所の小学校担当に問い合わせすれば、児童数、一学年の人数やクラス数など教えていただけると思います。区によっては区の小学校中学校の案内冊子が貰える区もあります。
幼稚園、保育園も年々変わって来ていますので購入前の調査は大事だと思います。

中学受験をお考えなら、住まわれる近隣に中学受験塾があるかも調べておかれると良いと思います。塾まで電車で数駅乗り片道20分〜30分通塾は小学生には負担だと思います。(そうしているご家庭もありますけどね)
豊洲は大手中学受験塾が数軒あり、徒歩で通えるのはその分早く帰宅できたり、勉強、宿題の時間がとれる、睡眠確保できるなど、楽だと思います。

豊洲は中学受験率は高めだと思いますが‥‥他の方からも意見が聞けるといいですね。

子供の教育機関は大事なポイントですよね。
千代田区は高校生まで医療費無料でさすが千代田区！と思います。

このマンションは小学校まで徒歩１分と安心な通学路で、綺麗な校舎でと魅力ですね。

[667: 匿名]

>>660
外資系ホテルだったら嬉しいけど、三井の計画なので、三井ガーデンホテルなのかな？と考えています。

[668: 匿名さん]

ここが気になるのか、ホームページは頻繁に訪れているわりに残念ですが間違った情報が出ているのでいくつか訂正しておきますね。
まず、宅配ボックスは当たり前ですが付いています。今時、三井でなくても新築分譲マンションで宅配ボックスが付いてない物件は私は出会ったことがありません。
また、純粋な三井ブランドのマンションを購入されたことがある方なら周知の事実ですが、ディズニーランドの貸切パーティーへ招待する特典はここの売れ行きとは全く関係なく、全国の三井ブランド全対象で毎年やっているイベントです。

[669: 匿名さん]

>>659
最近の高騰価格でも、よほどの不人気物件でなければ竣工前完売が当たり前になっています。そのよう状況ですので、ここもそうですが2期、3期と逆に値上をしている状態なので、値引きは期待しない方がいいですね。
むしろ、より良い間取りや階数、そして間取りなどが無償で変更できるプランが選べ初期にスパッと決断して購入してしまう方がメリットが大きいです。

[670: 購入検討中さん]

>>664
駅徒歩距離気にしないなら、パークタワー晴海見てからの方が良さそうですね、眺望やクオリティはあちらが上でしょうし。ただ豊洲駅近で大規模となると東急のツインまで待たないと手に入らないんですよね。

[671: 購入検討中さん]

東急のツインはいつ頃の予定でしょうかか？

[672: 購入検討中さん]

>>671
オリンピックの直前頃までには完成させたいらしいです。

[673: 匿名さん]

東急ツインは眺望は確実にここより良い物件になりますが、ここと比較するような価格では出てこないですよ。
土地の取得価額と建設ピークとなるオリンピック前の竣工で出てくるとなると、坪380は下らないはずです。

[674: 匿名さん]

>>656

港区（一部の学区？）は、算数について、レベル別授業してるそうですね。

これって、生徒にとって良いのかな？下のクラスにいる子、ひねくれないかしら？

[675: 匿名さん]

テレビで見たのだけれど、都内の小学校は習熟度別の需要が多くされているとか。
パッと見、どのレベルかわからないようにはなっているようです。
「きつねクラス」とか「うさぎクラス」みたいに。

こちらはとにかく小学校が近いということなので、子供さんいらっしゃる方の検討が多いですね。
登下校が安心というのは良いと思います。
子供さんがいることが前提なのか、家の作りもそのようになっているように感じます。

[676: 匿名さん]

レベル別授業ですか。良いようなそうではないような複雑な思いです。ついていけない子を置いてけぼりにしないのはいいと思うんですけど。

>>675さん、お子さんのいる家庭向けのつくりというと、どんな点でそう思われたのですか？他のマンションと比べて特に気づいた点は無かったのですが。

[677: 匿名さん]

>>674
ここは港区とは縁もゆかりもない城東江東区ですから、他人の心配は無用かと。

[678: 匿名さん]

港区と悩んでた方には、良い情報だと思います。

[679: 匿名]

>>674
だいたいどこの区でも算数の少人数制取り入れてレベル別授業してると思います。底上げ対策ですよね。上の方の言うようにレベルはわからないような名前分け。
出来る子に合わせた授業だとついていけない子が理解できないまま。
算数が苦手な子に合わせた授業だと出来る子が物足りない。
お互いのためにもいい制度では。少人数の方が先生の目も行き渡るし。
江東区でも少人数制取り入れてるはず。

だいたい公立小学校でも人気の学校の学区域に引っ越しする人も多いが、この西小は新し過ぎて情報がない分どうなんだろう。
子持ち世帯としては小学校がすぐ近くというのが、この物件の魅力でもあるのだが。

[680: 匿名さん]

北小の評判が良い。

[681: 匿名さん]

>>678
そんな人いないから心配無用。

[682: 匿名さん]

>681
いると思いますよ。
港区でもピンキリだし、
ここも高い部屋は億超えますから。

[683: 匿名さん]

>>682
いないから（笑）
同じ一億でも部屋の大きさ全く違う、坪単価違いすぎて迷いようがない。そもそも港区アドレスと江東区アドレスで迷いようがない。豊洲と迷うのは、浦和や木場、有明、辰巳あたり。

[684: 匿名さん]

＞６８３
これ以上話しても、お互い平行線ですね。
この辺でこの話題は止めましょう。

[685: 匿名さん]

豊洲西小学校の学校公開へ参加されてみてはいかがですか？
受付で記名すれば保護者でなくても参観できると思いますがご自分で確認して下さいね。
日程はホームページで調べればわかります。
子供や保護者の様子が少しはわかると思います。

[686: 匿名さん]

アドレスよりも我が家は奥さんの実家が近いとか、通勤や商業施設が豊富など利便性で物件を選びます。例えば中央区勝どきのタワーより江東区豊洲のタワーを選びますし、品川区勝島オーベルよりも江東区木場のクレストシティを選びます。

[687: 匿名さん]

>>683
芝浦とかはありえるんじゃないですか？
また噛みつかれそうでこわいけど。

[688: 匿名さん]

わざわざ餌まかなくても良いのに。
無視するのが一番です。

[689: 匿名さん]

豊洲は 所得が2,000万円クラスが

平均的ですね

[690: 匿名さん]

>>687
芝浦って今、クラッシィとベイシティタワーみたいな小中規模物件しかないんじゃない。駅歩10分くらいでたしか平均坪単価も370とかだったような。ここ320だし、さすがに坪単価50違ったら購買層はほとんど被らないんじゃないかな。

八丁堀のブリリアやパークシティも高いから被らないし。

私はこことクレスト木場、クレビア豊洲、シティテラス東陽町、プラウドタワー木場あたりで比較してMR周りに中。

[691: 周辺住民さん]

北小は今年都内2位のマンモス小（昨年は1位）。2,3丁目の子供達なので豊洲では収入の高い層の子供達が多い。90パーセント以上子供達は中学受験。数年前は都内公立小学校学力テスト一位だったが校長が代わってから学級崩壊を言われているクラスあり。若い先生や問題児のいるクラスには副担任を配置しフォロー。副校長も2名配置しマンモス校のサポート体制は出来ている。児童増加に合わせて校舎増築したためグランド狭い。豊洲小は豊洲の元々の小学校。4,5丁目の子供達。昨年まで北小と同じように副校長2名体制だったが西小開設によりクラス減少。副校長は1名体制になった。とは言えクラスが半分になったわけではないので現場の混乱は大きいと聞いている。西小設備はご存知のように都内最新のもの。新設なので校長以下優秀な職員を揃えているとの評判。但し今年の1年生はバディの問題児（親達も問題との噂）が纏まって入学しているので学級崩壊しているクラスありとの事。ベイズとパークホームズ豊洲の子供達が入るとキャパシティオーバーの可能性あり。

[692: 匿名さん]

>>689
それはない（笑）検討中の私が900万くらいですが、MRで同じくらいの層の方が多いですよとおっしゃってましたよ。

しかもこの物件以外は坪単価100-200台の購入者ですから平均したら700-800くらいじゃないでしょうか。世間的には十分高級取りですし、城東のビバリーヒルズと言われる所以です。

[693: 匿名さん]

>>690
大規模縛り、ということですか。
まあ、色々な方、いますからね。
決めつけではなく、色々な意見を聞きましょう。
ありがちな自分と異なる意見を潰しにかかるのはやめましょう。

[694: 匿名さん]

>>692
900万円の年収じゃ、ローンキツイよ。頭金があれば条件変わってくるが。

[695: 匿名さん]

>>692
ちなみにおいくつですか？

[696: 匿名さん]

>>694
そう言われましても（汗）
7000万弱で考えていて、頭金ももちろんあります。頭金なしで全額ローン組は少数かと。将来的に年収もあがりますし。

いま西新井に住んでいるのですが、友人や会社の人10人弱が豊洲に住んでいて、それで来る機会があったのが検討のキッカケです。10人くらいの中では恐らく私が一番高級取りですから自分としては満足してます。

[697: 匿名さん]

>>695
40はいってません。

[698: 匿名さん]

>>696
ローンはいくらぐらいでくむのですか？4000万？

[699: 匿名さん]

6000万円？

[700: 匿名さん]

>>696
900万ぐらいで、貴方ご自身の周りと比べて高給かどうかは興味ないのですが、坪単価100-200台って、どのあたりの物件か教えてもらえますか？
クレストシティ木場ぐらい？