パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part18

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575295/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～87.90平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[546: 匿名さん]

>>545
高級アパートメントの話でしょ？
日本でも例えばパーマン層はそういう傾向が強いと思うけど、
湾岸や豊洲には全く当て嵌まらないでしょｗ

資産性を重視するなら予算が許す限り高層を選んだほうが間違いないと思う
完全に個人用なら好きにすればいい
タワマンで何で低層？って素朴な疑問を向けられることもあるかもだけど、そんなの気にしない
階段での上り下り、同じ間取りでも若干安い、
高いとこは嫌いだけど大規模のスケールメリットは享受したい等々、メリットもあるからね

[547: 匿名さん]

2階は天上高が高いプレミア仕様なので当然プレミア乗っていて、確か6階位の価格と同じだったはずです。私なら6階より迷わず2階を選びますね。

[548: 匿名さん]

>>545
ここは日本。郷にいたら郷に従え。
それにＮＹではペントハウスは人気だよ。

永住なら低層南向き、転売なら高層階。
これタワマンの常識です。

[549: 匿名さん]

2020年までに発展していそうな街トップは「豊洲駅」
湾岸エリアやターミナル駅が上位にランクされる

http://www.major7.net/contents/trendlabo/research/vol023/

[550: 匿名さん]

発展しそうな街・豊洲はこれから「買い」の街なのか？

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151007-00000003-zuuonline-bus_all

[551: 匿名さん]

>>548
「永住なら低層南向き、転売なら高層階。これタワマンの常識です。」
とは、意外でした。勉強になりました。

皆さんの書き込みを読んでいて、二階がやたら気になります。
間取りで言ったら何タイプになるんでしょう？
他の階と同じ間取り？で天井高が高くなっているということなんですか？

[552: 匿名さん]

3階が一番お買い得だと思うぞ。
地震あっても価格が落ちにくいだろうし。

[553: 匿名さん]

>>551
そもそも西棟しか2階の部屋がありません。で、間取りは3階より上と全く一緒ですよ。

[554: 匿名さん]

湾岸埋立地はいかに世間知らずのバカに買わせるかのババ抜きゲームになってる。
マスコミやマンション業者に煽られて買うと５年後には暴落してとても売れなくなるよ。

[555: 匿名さん]

>>552
それ間違っています。
湾岸で3.11を経験しましたが、高層より低層の方が被害が出ました。
被害と言っても壁に小さな亀裂が入る程度ですけど、低層の方が踏ん張る分、力が掛かるのですよ。

[556: 匿名さん]

不動産が崩れるのも時間の問題
これからはいかに「持たないか」が生死の分かれ目になる

http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65842171.html

[557: 匿名さん]

>>554
なら売らなきゃいい。
その思考だと一生賃貸ですよ。

[558: 匿名さん]

>>551
一般的な話なので、全ての人、タワマンには当てはまりません。
永住は、家庭持ちで、できるだけ節約したくて、南向きが日当たり良好なケースで、転売は独身やDINKSで将来結婚や出産を控えているケースをさしてます。

[559: 匿名さん]

南向きの部屋に住んだら、西向きや北向はあり得ないって思うな。
うちの子なんか赤ちゃんのときから南向きの暖かく明るい部屋で育ったから北向には住まないだろう。

[560: 匿名さん]

マンション業者のカモになるくらいなら賃貸でいいよ。

[561: 匿名さん]

>>560
賃貸オーナーのカモでもいいの？

[562: 匿名さん]

賃貸だと、割高だからね。
購入すれば良い部屋に安く住めるよ。

[563: 匿名さん]

>>559
南向きは日焼けで家具やラグ敷いてると直ぐにフローリングに色ムラが出来るから嫌だという人もいるし、湾岸だと北向きの方が都内の綺麗な眺望が望めるから好きだという人もいるし、人それぞれだと思いますよ。

[564: 匿名さん]

>>560
ここは検討版ですので、賃貸版へどうぞ

[565: 匿名さん]

>>555

それこそ逆だよ。
低層階が一番安全。

っていうか、タワーなら低層階に力がかかることはないぞ。

非タワーは揺れないから低層に力がかかる。

[566: 匿名さん]

逆だ。
低層マンションは、しなりがないから激しく揺れてしまう。

タワーはゆっくり大きく揺れるのが特徴。

[567: 匿名さん]

免震なら、、そもそも揺れない。、

[568: 匿名さん]

そうなんですよね。
免震装置は躯体自体に揺れの影響が出ないようにするものだから。
そりゃ、上の方の階の揺れが全く無いという訳にはいかないでしょうけれど。
建物の構造にあった地震対策がされているのが
一番なんじゃないかな−と思います。
免震ゴムとかオイルダンパーとか、数十年後の入れ替えでコスト掛かりそうですが
でも躯体自体への影響を考えると、一番こちらの場合は良い選択なのでは？

[569: 匿名さん、]

モデルルームにここの購入者の声が張り出されていましたが、タワーとしては低層でかつ免震という点が逆に地震に対する安心感になっていて、それで買ったという声が非常に多かったですね。

[570: 匿名さん]

>>569
他のタワーが住めないくらいひどい状態になって、ここが大丈夫な状態ってどんな地震を想定しているの？
1日の半分は外にいるんだよ。
使わない高機能が付きまくっている電化製品や、過剰に生命保険に入ってるのと同じで、
そこを基準に選択するのってどうなのだろう？
デベはどんどん地震対策の機能を増して売りにはするけどね。
10年以内にできた湾岸タワマンならどこも大丈夫だって。

[571: 匿名さん]

>>567
免震も揺れます。
豊洲タワーやビーコンの人に聞いてみなされ。
で、揺れている限り下層の方が物理的に負荷が掛かる。

どちらにしても、こんな低層で幅広のマンション、
免震でも制震でも耐震でも問題ないから。

[572: 匿名さん、]

>>570
他のタワーの話しはしてないからあなたの脳内の妄想は知らんけど、1日の半分も身を置く場所に保険かけることを過剰とはいわないでしょ。しかも子育て世代が多い街なんだから、赤ちゃんいたらほぼ1日自宅にいるわけで、家族を守りたいと思うならそれを過剰とは普通は言わないよ。

[574: 匿名さん]

勉強不足で話についていけないので、
ホームページの構造のところをちょっと見てみました。
建物への被害を抑える免震構造を採用しているとか。
建物は無事でも部屋の中がどうなるのかなと考えた。
もしかして家具が動いて部屋の中めちゃくちゃ？
なんてことにならないのかなとか。
そうならないために家具を固定するのだろうけど。
∞型ハンドルチューブ架構だとどんな揺れになるのかな。

[575: 匿名さん]

>>572
だから他のタワマンでも家族守れますって。
震度10位を想定して購入をきめたの？

[576: 匿名さん]

>>575
震度10とかの例を出してくる時点で考え方が一生合わないので、これで終了でお願いしますわ。

[577: 匿名さん]

>>574
すっごい簡単に説明すると、建物の中の揺れの話をするなら基本的には免震が1番です。何故なら地震の揺れを直接建物に伝えないように基礎と建物を分断させて対策するための手法が免震だからです。
ただし、他の方も書かれていますが免震だからって揺れないわけではないので、勘違いなさらないでください。あくまで揺れ方が違うということです。

[578: 匿名さん]

1期は1次から10以上の申し込み割れ、2次の優先倍率希望がわずか3人、いきなりの先着順販売を迫られるも3週間以上のロングラン販売で3戸しか捌けないなど、都内の三井大規模マンションとしては異例の人気薄であったこのマンション。周辺のＫＴＴ、ティアロが完売したため、同じく割高といわれていたＤＴとともに豊洲勝どき晴海地区の2択となったため俄然販売に有利な追い風が吹いてきている。三井のマンションなので当然モノ自体はいいと思われるが、2期も迫ってきたので改めて検討をしてみましょう。利点はＭＲで沢山教えてもらったと思うのでここでは弱点のみ論じます。

・外廊下
・低天井
・しかも壁掛けエアコン
・行灯部屋とリビングインが多い間取り
・中住戸は典型的な田の字
・サッシュが低すぎて解放感なし
・救急病院真横という立地（救急病院横は資産価値として一般的にマイナス）
・豊洲の人気エリアと駅から逆側の立地
・5丁目の残念感
・高層以外四方お見合いビュー（豊洲物件で過去に例を見ないほど眺望条件は絶望的）
・豊洲駅の交通利便性の脆弱さ（都内地下鉄で大江戸線の次の低評価路線の有楽町のみ）
・アドレスが城東江東区であること
・足立ナンバーであること
・豊洲の主要中古物件の取引平均坪単価は２００台後半
・都内マンション相場は今がバブルピークと見る向きが多い
・三井のここ数年の物件で一番含み損リスクが高いと見る向きが多い
・液状化リスク：３．１１の震度4台の地震で豊洲5丁目6番地にて液状化が確認されている。
＊液状化における最大リスクは資産価値の減少。一番液状化被害が大きかった浦安の坪単価は2010年をピークに下がり、現在の上げ上げ市場でもまだ以前の坪単価を取り戻していない。つまり本来なら震災前価格の3割高くらいであるはずなので少なくとも3割以上のダメージが未だある。 ちなみに豊洲の液状化の理由は土砂でなくごみを埋め立てたこと、比較的歴史の浅い埋め立てであることなどが理由とされています。根本的対策は埋めなおすしかないと言われています。

[579: 匿名さん]

さっさと買わないと、どんどん値段上がるよ。

[580: 匿名さん]

これだけ売れてるのに人気無い事にするのは無理があるのでは？（笑）


安全性なら、このマップでも見て安心しなされ。

[581: 匿名さん]

北西は今期で完売レベル。

売れていても売れて無い事にするから、掲示板は怖い。

嘘を嘘と見抜けないなら掲示板使うのは難しいよ。

[582: 匿名さん]

液状化怖いならこのマップ。
23区は全滅だよ。

[583: 匿名さん]

ここは低層階が人気なんだね。

[584: 匿名]

>>583
そもそも高層が好きな方は興味ないでしょうね。

[585: 匿名さん]

そうでしょうね。
低層のニーズって意外とあるんじゃないかと思っていたんですが、
こちらの販売を見てやっぱり…と思いました。
タワーのマンションも人気なのかもしれないですけれど、
低層のほうがなんとなく永住思考の人が多くなってきているのではないか、という印象です。

[586: 匿名さん]

>>585
うちのヨメはタワマン嫌い派でしたが、ここはタワマンと認識せず、比較の対象が4丁目の板状耐震マンションでした。
で、周りの雰囲気、マンション全体のデザイン、そこに免震という安心が加わりコッチがいい！と即決でした。
後は私が4丁目との差額分、仕事頑張るだけです（笑）

[587: 匿名さん]

4丁目は中古でも高いもんな。
それなら新築でこっち買うわ。ってなる。

[588: 匿名さん]

中国人が好きそうな都心やタワーマンションにしようと思ってましたが、結局は地味なマンションに決めてしまいました。

[589: 匿名]

2階は天井高が275cmでエスカレーター利用だけなので、眺望を気にしないなら良いかもしれないですね。
しかも販売済みで残念ですが、2階の角住戸はリビングルームの約3畳分のカウンター部分がないので、その分広く使えるのですね。

[590: 購入検討中さん]

PTより立地は良いのかな。仕様も悪くなく、大規模だから全体的に今の相場相応だと思います。パークシティは別格として、ここは豊洲で何番目くらいになるのか楽しみですね

[591: 匿名さん]

たまに勘違いされますが、免震は地面と絶縁しているわけではありません。免震ゴムという応答周期がとても長い装置を挟むことで地震の卓越周期から建物の固有周期をずらすことが目的です。卓越周期は直下型だと通常0.5～2秒程度で低層建築だと固有周期と一致するため被害が大きくなるところ、免震で長周期化させて劇的に応答を減らすことができます。なのでよく言われるように免震が最適なのは低層マンションなのですね。ここはその点、免震のメリットが多く享受できる物件です。タワマンの場合、免震の効果が最も発揮されるのは中低層階で、高層階ほど効果が薄れます。むしろ風揺れに弱くなるなどのデメリットも大きいです。高層の風揺れ影響は意外に大きく、ランドマークタワーなど300メートル級では構造計算における建物への想定最大外力は地震動ではなく風力起因になるくらいです。

以上は今や一般でも常識かと思ったのですが、マンション座談会で理系出身者の多いはずの有名ブロガーが低層免震はオーバースペックと真逆の事を述べており驚きました。正直、所詮素人なんだなと思いましたが、かなり影響力のある方々だし素人ながら自信満々に発言される傾向にあるので他人事ながら気がかりです。。

[592: 匿名さん]

ここ買うなら、2，3丁目の中古買う。
三つ目通りを境に豊洲は別の街だから。

[593: 匿名さん]

>591
固有周期をずらすことだけが免震の目的ですか？

[594: 匿名さん]

>>593
もちろん免震装置自体が地震のエネルギーを吸収して上部建物に伝わりにくくする効果もあります。

[595: 匿名さん]

>594
回答ありがとうございます。
お詳しそうなのでもう少し教えてください。

(1)固有周期をずらす目的は共振を避けるため、との理解で宜しいでしょうか。

(2)卓越周期は直下型だと通常0.5～2秒程度で低層建築だと固有周期と一致する、とのことですが、
タワマンの場合、そのような心配はいらない、との理解で宜しいですか。

(3)従って、タワマンの場合、免震装置自体が地震のエネルギーを吸収して上部建物に伝わりにくくする効果を
期待して免震を採用している、との理解で宜しいですか。

(4)また、この効果(エネルギーを吸収して上部建物に伝わりにくくする効果)は、耐震、制振の建物の同様の効果と比べて、
免震の方が優れていると理解して宜しいですか。

(5)「タワマンの場合、免震の効果が最も発揮されるのは中低層階で、高層階ほど効果が薄れます。」とのことですが、
ここで言う効果とは、どちら（固有周期をずらすor上部建物に伝わりにくくする効果）を指してますか？また高層階ほど薄れる理由を、もう少し詳しく教えて下さい。