大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART6

[ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。
個人攻撃はなしです。

前スレッド(PART5)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575638/

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番14-21
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 入居済みさん]

>>180
何もしなくていいですよ！

[182: 契約済みさん]

11月25日が大阪市・府のダブル選挙日みたいですね。初めての大阪市民。
楽しみです。

[183: 入居済みさん]

>>162瑕疵担保責任は知ってから一年、だったと思いますので、
2年目の瑕疵担保の指摘では遅いと思いますよ。

[184: 匿名さん]

瑕疵担保責任は2年ですよ
そうでないと2年目の指摘をする意味が無くなってしまいますので

民法の特例で、不動産については
発見してから1年と、引き渡しから2年が選択できることになっています。

[185: 入居済みさん]

＞180さん

なにもしなくて良い理由は、不動産取得税の新築控除は、役所に新築控除に行ったところ、提出が必要無い・このマンションならまず税金がかからないだろうと言われました。

雑談ですが、受付に「新築控除に来ましたが何階ですか？」と聞いたところ、何故か詳細を聴かれ、エレベータを降りたところ、役所の方が、待っていてくれて、すぐに説明してくれました。
他の市町村と大違いです。

[186: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>185
不動産取得税がかからないのですか？
うれしー！
情報提供ありがとうございます。

[187: 契約済みさん]

>>163
管理会社こそ、規約を知ってるにもか変わらず、見て見ぬフリしてますよねー。

[188: 契約済みさん]

近隣の他のマンションの理事の方とかと懇親会をして、お互いの情報交換をしてみたいですね。
来年理事に立候補したくなってきました。
管理会社を考えたり、瑕疵担保責任の時期ですし、やる事が多そう。理事の人数増やして欲しいです。

[189: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

いろいろ疑問、問題はありますがまずは契約書、それから法律です。
おそらく契約内容は民法の規定に沿っていると思います。
ほとんどの方は知らなかったと仰います。
契約内容を確認して分からないことがあればご自分で相談できる方を探しましょう。
本来契約する前に確認することですが、できない方が多数なので後からトラブルになることがあります。
自己解決できない方たちがここの掲示板で質問されるのは仕方がないと思います。
奉仕で知恵をくださる方の回答があるといいですね。

[190: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>189
発言の真意がわかりません。
ここに質問を書く人は顧問弁護士を持たずトラブルを自己解決できない哀れな人だ、とでも言いたいのですか？
皆さんを微妙に見下していませんか。

[191: 入居済みさん]

おはよう御座います。

わたしはもちろん住民です。
管理会社擁護派に聞こえるなら、それは違います。
管理会社の相見積もりは重要な課題だと思っております。

どちらかと言うと管理組合(理事さん)擁護派だと思って下さい。

ここで皆さんが今の管理会社は問題だ、問題だと騒がれております。
そうすると理事さんはどうでしょうか？
今の状態では、理事さんと管理会社は絶対仕事しないといけません。
わたしには理事さん達は、管理会社を上手く操れていないと聞こえます。

わたしは今始まったばかりの管理組合(理事さん達)を、
もう少し温かく見守って信用しませんか？と提案しております。

ルールを決めるのは理事会ですので、ここでルールを決める話なども、
理事さん達を差し置いて失礼に感じます。

意見を言うなら理事になれではなく、
意見があるなら提案書を書きましょうです。

最後にスレ主さん、一本取られたと思われるなら、
返しは軽めでお願いしますね。

[192: 入居済さん]

お金を余分に貰っといて、何も仕事をしないから仲良くしなくてはいけないっておかしくないですか？
注意して厳しくするのが妥当だと思います。

仲良くしないとって言うのは甘やかしです。相手がつけあがります。信頼関係を築くにも相手の怠慢が目に余ります。
理事会さんには感謝してます。
ここでどうかしら？こうかしら？って疑問があったので、書いてみたら『ありえない』とか一部の人が言ったりして。
住民代表として一生懸命何かをして下さった方ってる理事には感謝してます。
ただ理事会の集まりを操作してるのが管理会社なら、そうすることの意味がわかりません。

[193: 契約済みさん]

>>191さん
おはようございます。
誰も管理会社を今の管理組合が操作出来無いなんて言ってないです。
ただ、此方スレしか頼れない住人の皆様にも
輪番で理事成られる時は必ずやって来ますし、
スレはいつか閉鎖されます。

士気の高いうちに
未来の心構えとして下準備をして頂ければと思い、
住人の皆様と活発に情報交換をし、問題解決を促せられれば
結果、資産価値維持が長く形成出来ると信じています。

一本取られたってのは、自分が如何に未熟か世間に知らしめてるだけなんです。
役員さん皆様を尊敬していますし、
影ながら活動くださる住民の皆様や
意識の高い回答くださる方に感謝しております。

後、今回のスレ主さんは別の方です。

[194: 匿名さん]

http://www.yomiuri.co.jp/osaka/news/20150804-OYO1T50008.html

さて、どうなりますか…

[195: 契約済みさん]

>>190さん
顧問弁護士を紹介したのは私ですが…そんなに物議醸す問題要項に上るとは解らず失礼しました。
トラブル自己解決出来たり、未然に防げるようになりたいと思います。
また、何か問題点が有れば、
意見書でも良いですし此方でも良いですし理事さんに直接でも良いので是非教えてください。
此方では回答できる様、日々精進です。
ご意見ありがとうございました。

[196: 契約済みさん]

大阪市が民泊のどうのこうのと言ってますが
マンションの規約の方が優先されるんですよね

[197: 匿名さん]

理事会が管理会社を操れていないとは書いていませんので
そのようにお考えにならない事をお願いたします

良い管理会社ですと、理事会を先んじてサポートします
ノウハウがあるなら、台車の問題はそもそも起きません
どこのマンションでも起きることですので、怠慢としか思えませんよ

管理会社の立場を弱くして、上手に立つには他社との比較≒相見積もりです
放っておくと、どんどん図に乗ってきます


>>196
規約は罰則がありません
規約はあくまで、念のため制定・改訂する程度しかないかと
ですが、やれることはやっておいた方がいいと思います

グレーというのか、明確に禁止されていないと、
法的な争いになって、理事長が困ることになります
ですので、あんまり強行的なことはできないですね

[198: 入居済みさん]

>>196

賃貸マンションを有効に使おうということですね。

この法案が成立したからと言って、
ここのマンションの部屋の、
ホテル経営が許されるものではありません。

[199: 契約済みさん]

マンションの一室を宿泊施設にするマンションは共用施設がなかったり、警備的にもどうかと？って言う所です。
ここには関係ありません。府は許可しただけで、何か事故があっても責任はとってくれません。

[200: 住民4]

府は責任とりませんよ。
自治は私たちで管理するしかないです。

これまで通り、現場確認は継続して、
対応強化していきましょう。

[201: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>195さん
あなたのような方が多くなると、いろいろな問題に対処できることと思います。
見下されていると感じられる方との意識の差は簡単には縮まりせん。
冷静な判断がマンションのような違う価値観の方たちが住む場所では必要と思います。

[202: マンション住民さん [男性 60代]]

民泊の件は府が仮に承認しても大阪市は政令都市なので大阪市独自で
議会で承認が必要みたい。賃貸マンションと分譲マンションしかも
共用施設があるマンションとは区別されるべきで簡単に承認される
はずはないと考えるし管轄が保健所という事もあるしそんな簡単な話には
ならないと考えるが注意深く見守る必要ありと思う。

理事会の報告が全くないがどんな議題が話されてどう改善案が出されたのか等
まったく一般住民に情報がないのはおかしいと思う。理事会後１か月以内に
報告書を出す等のルールつけも必要と思う。いずれにしても各理事と住民との
懇談会の場を一度設けることも必要では。今のままでは理事会、管理会社の
動きが全くわかりませんね。

[203: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>202
理事会の報告について、賛成です。
できれば、１ヶ月と言わず、２週間程度で議事録を配布して欲しいです。

[204: マンション住民さん]

そんな要望が続いたから、理事さんがこちらに書いてくれたのに、一部のよくわからない方々が意味不明な投稿をしたので、今後は交流が無いでしょうね。
本当、住民かどうかも怪しいですよ。


それよりもみなさん、今年のお盆はどちらかに行かれましたか？
今年は円安なので、私は国内旅行です！

[205: 入居済みさん]

>>194
嫌な予感がしますね。
大阪市が日本一犯罪が多い街であることを忘れているようですね。
問題が起こっても、警察ですら何もできないのに保健所に何ができる。

Airbnbが合法化されれば、当マンションから排除しにくくなるおそれがあります。
現時点での規約でも解釈として禁止とは言えますが、禁止事項に具体的には記載されていません。
合法化後は、相手が弁護士を連れて争うつもりになれば、かなり面倒なことになります。

なので、
至急、Airbnbの類いのホテル利用を禁止する条項を規約に追加する必要があります。
ブリリア有明のような違う解釈のしようのない明確な禁止条項が予め必要と思います。
理事会で検討して下さい。

[206: 入居済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[207: 契約済みさん]

>>205、>>206様
またも、住民の皆様に、解りやすく解説下さり誠に有難うございます。

Airbnb関係者も新町北公園を使用します。
響きの建物のAirbnb関係者の除去、追放は
地域の防犯と風紀、倫理にもリンクしていると思って過言では無いと思っています。

駆逐サイドの住民の皆様、
違和感ある旅行者は、いち早く情報交換で、違反者を追放しましょう。

規約変更でAirbnbの類いのホテル利用を禁止するのに賛成です。

[208: 契約済みさん]

それよりも総会の時に理事役員が各ブロックに分ける理由として、ブロックに分ける事で意見を集めやすいからという事ではなかったですか？
いまのままでは各ブロック毎の意見も集めていないですよね。
ということは、やはり立候補の方を排除したい意図があったとしか思えません。

[209: 入居済みさん [男性 30代]]

２階でパソコンを使用されている方、ホテル利用者ではないのでしょうか？
えらいこと長い時間座ってますが、気にしすぎかな。

[210: 入居済みさん]

理事会の報告ですが、ものすごく遅いですね。
Airbnbが、解決している件についても、解決していると報告されているなんて思ってもいませんでした。
それらしい方を見ることがありますけど？

あと、総会の議事録は、めちゃくちゃでしたが、理事会の議事録の方は、大丈夫なのでしょうか？
漏れが多いと言うより、管理会社にとって不利な内容が、殆ど削除されてますけど、気のせいですかね？
２週間と言わず、１週間以内に掲示して欲しいです。

[211: 入居済みさん]

総会の時、管理会社の方が、議長をしていましたけど、今は、理事長さんが、議長をしているのでしょうか？
議長をする方は、理事会の流れを誘導できます。

総会の時、適当に都合の良いように、管理会社の議長さんは、流れを作っていましたよね。
１番責任のある理事長さんが、議長で無いなんてありえません。

理事長さんが、ちゃんとコントロールし、委任しているならOKかもしれませんが、今の対応では、委任なんて無理ですよね。

[212: 入居済みさん]

>>210
総会の議事録は、議事録が配布されてからすぐに問題点が指摘されていましたね。
あの指摘箇所はどうなったのでしょうか。

[213: 入居済みさん]

>>212
間違いであるなら、大事な総会の議事録なので、訂正の書面を出すべきです。
無いところを見ると、無視状態。

これを放置するなんて問題が大きくないのでしょうか。

[214: マンション住民さん]

こんな些細なこともできない会社ってことですよ。
こんなことでは住民は怒らないと高を括っているのでしょう。
胡坐をかきすぎもいいところ。
airｂが解決されたって早々に結論を出すことも疑問に思えます。

管理会社としては
問題発生ごすぐに解決したっていう実績づくりなのでしょうね。
当然、理事会の方は管理組合に主導権を握られてるので、報告を待つのみの状態なのでしょうかね。
意欲がある方がはじかれる理由も納得です。

[215: 入居済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[216: 入居済さん]

>>215さま
ありがとうございます。
こちらはやはり区分所有者が議決権を持つのでしょうか。
賃貸に出してるとして、住民は議決権を持たないのですか？
質問してしまってすみません。

[217: 契約済みさん]

管理会社の変更は、出席者と出席議決権数の過半数です。
規約の変更は、弁護士に確認するなんてことは無いと思います。そんなに大したものじゃありません。
出欠の提出は、毎回エレベーター掲示のはず。
議決権を持つのは区分所有者です。

議事録が遅い上に改ざんされているというのは、上司がチェックして消してるのでは？そのために遅くなっていそうです。
確認するのは管理組合であって、管理会社は関係ありません。

自分たちに都合がいいように議事録を改ざんするなんて、管理会社として常軌を逸しています。コンプライアンス意識が全くないようですね。

[218: 入居済みさん]

民泊を認める規制緩和条例は今までのグレーゾーンを白黒ハッキリつけるという事で
むしろ歓迎すべきじゃないですかね
当マンションはホテル貸しダメ物件ですときっちり訴えればいいので

[219: 契約済みさん]

>>214
管理会社は実績なんて気にしませんよ
たぶんAirbnbが何かも調べてもわからず
問題を解決したことにして、取扱わなかったのでは？

[220: 匿名さん]

理事会の批判に捉えられるような発言は、なるべく控えたほうがいいと思います

[221: 入居済みさん]

>>196
法律には上下関係があります。
憲法がトップに来てこれを破る事はできません。

法律＞条令＞ルールですが、

実際は
府条令＞法律＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞マンション規約
ぐらい大きく府の条例に優位性があります。

マンションでの旅館営業は今までやっては行けませんでした。
旅館業法により禁止

上のリンクでは禁止されているけども
大阪府ではやっても良いですよ。と条例で定めようとしてます。
観光客を増やしたいて外貨を得たいのでしょうね。

１０部屋以上空き室のマンションは旅館を営業しなければならない。
と言うような強制ではなく、
やることが可能でやりたい人はやっても良いですよ。なので

管理規約で禁止していればそのマンションでは規約により営業出来ません。


この条例を阻止できるなら阻止しましょう。

[以下削除]

[222: マンション住民さん]

>>216
総会の日時案内も区分所有者の方へ送られます。

区分所有者が共用部分の持分の割合分議決権があります。
賃借人が総会で発言及び投票したいならば、
委任状を作成してオーナーに印をもらい管理組合に事前に提出してください。

[223: マンション住民さん]

>>218
それは革の鎧があるから魔法の盾を捨てても大丈夫って言っているようなもんです。

[224: 入居済みさん]

>>223
そんなこと言っても社会的需要があるから大阪府も盾を捨てましょうという方針にしたので仕方ないですね
そもそもその盾もグレーゾーン的で効力なかったし
意味のないだけで日本全体からしたらムダ規制となってた盾なんかに拘るより
すべき事は理にかなって有効な鎧を整備する事です

[225: 入居済みさん]

>>218
規約のどの条項をもって「当マンションはホテル貸しダメ物件です」と言えると思いますか？

管理規約 第１２条第１項
「住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」
⬆これだけです。

強いて言うなら、他は
管理規約 第１９条第２項
「区分所有者は(中略)契約の相手方にこの規約、使用細則等に定める事項及び総会の決議を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。」
事後でも誓約書１枚用意しておけば、この規約には違反しません。

つまり、Airbnbの業者が「このマンションは転貸が認められているので、賃貸借契約をして住宅として居住させました。期間が短かいだけです。」と言えば、排除が難しくなります。
法的には賃貸借契約に書面は必要なく、双方の合意だけで賃貸借契約は成立します。

この規約にはホテル貸しを想定した文言はありません。

[226: 入居済みさん]

>>225
今のままの規約では抜け道があるのですか。
常識でかんがえると、ホテル経営は「不可」でしょうけどね。

念のため、来年の総会で「ホテルとしての一時使用禁止」
の規約を盛り込まなければなりませんね。

それとゲストルームの使用細則、現状の(細則には名曲されていませんが)
「2ヶ月前からの予約、予約前日までの入金でも可能(入金していなければ、キャンセルしても罰金なし)」から、「一ヶ月前からの予約、予約から一週間以内の入金、(入金後はキャンセルしても返金なし)
に変更をお願いしたいですね。

これは、規約の変更ではないので、難しいことではないと思います
が。

[227: 入居済みさん]

>>204

どこも行かず、このマンションの資産価値をどうすれば下げないか
思案しています。

昨日、ミッションインポッシブルをみてきました。
私は前作の方が好きです。

相変わらず、突っ込みどころ満載ですが、楽しめます。

[228: 入居済みさん]

>>226
226です。

「名曲」は「明記」の間違いです。

失礼しました。

[229: 入居済みさん]

>>225
現在の規約のある条項をもってはっきり言えるとは書いてません
これから(理事会等開いて)きっちりと訴えましょうてことです
いずれにせよこれからが大事です
これまでの時代遅れの旅館業法なんて有効じゃなかったですねということです

[230: 契約済みさん]

>>222
賃借人に委任はできないです