大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART6

[ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。
個人攻撃はなしです。

前スレッド(PART5)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575638/

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番14-21
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[221: 入居済みさん]

>>196
法律には上下関係があります。
憲法がトップに来てこれを破る事はできません。

法律＞条令＞ルールですが、

実際は
府条令＞法律＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞マンション規約
ぐらい大きく府の条例に優位性があります。

マンションでの旅館営業は今までやっては行けませんでした。
旅館業法により禁止

上のリンクでは禁止されているけども
大阪府ではやっても良いですよ。と条例で定めようとしてます。
観光客を増やしたいて外貨を得たいのでしょうね。

１０部屋以上空き室のマンションは旅館を営業しなければならない。
と言うような強制ではなく、
やることが可能でやりたい人はやっても良いですよ。なので

管理規約で禁止していればそのマンションでは規約により営業出来ません。


この条例を阻止できるなら阻止しましょう。

[以下削除]

[222: マンション住民さん]

>>216
総会の日時案内も区分所有者の方へ送られます。

区分所有者が共用部分の持分の割合分議決権があります。
賃借人が総会で発言及び投票したいならば、
委任状を作成してオーナーに印をもらい管理組合に事前に提出してください。

[223: マンション住民さん]

>>218
それは革の鎧があるから魔法の盾を捨てても大丈夫って言っているようなもんです。

[224: 入居済みさん]

>>223
そんなこと言っても社会的需要があるから大阪府も盾を捨てましょうという方針にしたので仕方ないですね
そもそもその盾もグレーゾーン的で効力なかったし
意味のないだけで日本全体からしたらムダ規制となってた盾なんかに拘るより
すべき事は理にかなって有効な鎧を整備する事です

[225: 入居済みさん]

>>218
規約のどの条項をもって「当マンションはホテル貸しダメ物件です」と言えると思いますか？

管理規約 第１２条第１項
「住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」
⬆これだけです。

強いて言うなら、他は
管理規約 第１９条第２項
「区分所有者は(中略)契約の相手方にこの規約、使用細則等に定める事項及び総会の決議を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。」
事後でも誓約書１枚用意しておけば、この規約には違反しません。

つまり、Airbnbの業者が「このマンションは転貸が認められているので、賃貸借契約をして住宅として居住させました。期間が短かいだけです。」と言えば、排除が難しくなります。
法的には賃貸借契約に書面は必要なく、双方の合意だけで賃貸借契約は成立します。

この規約にはホテル貸しを想定した文言はありません。

[226: 入居済みさん]

>>225
今のままの規約では抜け道があるのですか。
常識でかんがえると、ホテル経営は「不可」でしょうけどね。

念のため、来年の総会で「ホテルとしての一時使用禁止」
の規約を盛り込まなければなりませんね。

それとゲストルームの使用細則、現状の(細則には名曲されていませんが)
「2ヶ月前からの予約、予約前日までの入金でも可能(入金していなければ、キャンセルしても罰金なし)」から、「一ヶ月前からの予約、予約から一週間以内の入金、(入金後はキャンセルしても返金なし)
に変更をお願いしたいですね。

これは、規約の変更ではないので、難しいことではないと思います
が。

[227: 入居済みさん]

>>204

どこも行かず、このマンションの資産価値をどうすれば下げないか
思案しています。

昨日、ミッションインポッシブルをみてきました。
私は前作の方が好きです。

相変わらず、突っ込みどころ満載ですが、楽しめます。

[228: 入居済みさん]

>>226
226です。

「名曲」は「明記」の間違いです。

失礼しました。

[229: 入居済みさん]

>>225
現在の規約のある条項をもってはっきり言えるとは書いてません
これから(理事会等開いて)きっちりと訴えましょうてことです
いずれにせよこれからが大事です
これまでの時代遅れの旅館業法なんて有効じゃなかったですねということです

[230: 契約済みさん]

>>222
賃借人に委任はできないです

[231: 入居済みさん]

がんばってください。

[232: 入居済みさん]

>>230
賃借人が反社会的団体の構成員でなければ、賃借人にも委託できます。
区分所有者に、代理人に選定してもらえば可能です。

[233: 入居済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[234: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>227
資産価値とは。
過去にもよく出てくる言葉ですがその意味は何ですか。単純に売り出し価格のことかと想像しました。
私は資産価値が上がる下がると考えたことがないので理解できませんでした。

住宅ローンで区分所有者となった場合、抵当権は金融機関が設定するので借入残高と売れた時の差額が価値とみなすことができます。

おそらく人によって考えが違うと思うのでいろいろな考えをお聞かせください。

[235: マンション住民さん]

>>224
多大な努力をもって盾を守る必要はありません。
大阪府の条例は大阪市には及ばないので今後大阪市で市民意見を反映できる場があれば
賛成せずに、反対して欲しいのです。

>>225
>管理規約 第１２条第１項
「住戸部分の区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」
良く考えて下さい。
オーナーは住宅として使用していません。営業として使用しています。

>>226
同感です。使用細則の変更は過半数の集積及び賛成で可決されますので、これに関しては成立は容易でしょう。

>>230
その根拠はどこから来ていますか？
以前は居住する者と限定がついていましたが、それが法改正され居住しなくても問題無いとなりましたが、
その時に改正されていますか？それとも最近法改正がありましたか？

[236: 匿名さん]

>>226
明記してないルールを運用することはできないですし、キャンセル料って罰金ですから、明記しないと有効ではないですよ。
使用細則の変更は、過半数です。

4分の3を嫌っていそうな感じがしますが、早めにやっておかないと、どんどん提出者は減ります。
管理会社が連絡していくだけです。早い目にやっておかないと、必要な時に集まらなくなります。
早めにやっておけば、書類なりハガキを出す認識はしてもらえると思いますよ。

[237: 入居済みさん]

>>235
＞大阪府の条例は大阪市に及ばない

え？では今回の民泊府条例は大阪市以外の大阪府について定めるものですか？
そんなアホな
観光客にとって必要性あるのは都心に近い大阪市内でしょ

[238: 入居済みさん]

>>237
本当にそうですよね。大阪市にも必要ですよね

[239: 入居済みさん]

>>234
非常に良い質問です
資産価値というのは最終的には主観的なものです
売買価格と相関しやすいだけでそれが必要十分条件ではありません
人によってはairbnb活用できる物件の方が価値が高いと考えるかもしれません

[240: 入居済みさん]

>>237>>238
>>194を読んでください。
政令市や一部中核市には効力が及ばないので、市議会での可決が必要と書いてあります。

内容的には大阪市をメインターゲットにしているようなので、まもなく大阪市議会でも提案されるでしょうね。

>>237さん、>>238さんは、Airbnb容認派ですか？