BLUE HARBOR TOWER（ブルー ハーバー タワー） みなとみらいってどうですか？part3

[契約済みさん [男性 30代]]

BLUE HARBOR TOWER（ブルー ハーバー タワー） みなとみらいについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市西区みなとみらい6丁目3番4他（地番）
交通：横浜高速鉄道みなとみらい線 「みなとみらい」駅 徒歩9分
横浜高速鉄道みなとみらい線 「新高島」駅 徒歩8分
東海道本線 「横浜」駅 徒歩16分
横須賀線 「横浜」駅 徒歩16分
根岸線 「横浜」駅 徒歩16分
京浜東北線 「横浜」駅 徒歩16分
京急本線 「横浜」駅 徒歩16分
東急東横線 「横浜」駅 徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.91平米～109.47平米
売主・販売代理：近鉄不動産 首都圏事業本部
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：近鉄住宅管理株式会社（住宅部分）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6551: 匿名さん]

駅から遠いというだけで賃貸物件としては条件悪いのに、岡田が３フロア丸々賃貸に出しているし。おまけに隣は２棟丸々賃貸タワーだし。個人のブルー所有者がここを賃貸に出しても競合するだけで厳しいよ。

うちは最初から転勤になったらそのまま家具は残して民泊やる予定だよ。てか岡田の所有する３フロアも丸々民泊専用階にしちゃえばいいと思う。そしたらここの賃貸がダブつかなくていいかも。

[6552: 匿名さん]

岡田はこんなたくさん賃貸に回して勝算とかあるのでしょうか。ホームページでは9件が契約されているようですので、ちょうど2割の稼働率ですね。
大和賃貸も常時多数の賃貸物件を募集していますので、みなとみらいの賃貸の9割以上がこの周辺から募集されていることになりますね。

[6553: 匿名さん]

ブルーなんちゃら？ってあのゴーストマンションでしょ？という日も近い

[6554: eマンションさん]

>>6545 匿名さん

ブランズは高層オーシャンも分譲割れ。
うーん、厳しいですね。

[6555: 匿名さん]

>>6553 匿名さん

すでにそうなってない？

13階と14階、あわせても2世帯しか住んでいない

[6556: 評判気になるさん]

天井の低さにびっくりしました。絶対無理です。こんな天井の低い部屋に住むのは。今の部屋は一番低いところで2500ｍｍで高いところで2700ｍｍ。

[6557: 通りがかりさん]

>>6556 評判気になるさん

ブルーハーバーに限らず、みなとみらいだとなかなかないですね。

[6558: 通りがかりさん]

>>6554 eマンションさん

ブランズも分譲価格が高すぎたんでしょう。
角部屋なら違ったのでは？

[6559: 匿名さん]

ここはオーシャン角部屋なのにリビングど真ん中に2100mmしかない部分があったりするので、あなたが検討できる間取りはないと思いますよ。

[6560: 検討板ユーザーさん]

>>6552 匿名さん

ブルーハーバー賃貸は岡田分除けば4件。
岡田が値段下げないんで、一般所有者はやりやすんじゃないですかね？岡田は定借なんで、ちょっと工夫すればすぐにみつかりそう。同時期のブランズは15件。
このくらいなら、いずれみつかりますよ。
企業の進出が続々。

[6561: 匿名さん]

>6560さん
岡田ビルは賃貸料を下げないとしても、借り手が無かったら利回りは望めません。
岡田ビル関係を除いても一般賃貸物件は少なくとも15戸以上あります。
貸すことも売ることもできない投資用不動産は不良債権です。

[6562: 評判気になるさん]

>>6561 匿名さん

どうやって件数確認していますか？
たぶん間違ってますよ。

[6563: 匿名さん]

ブルーハーバーのスーペリアは各フロア15戸です。

岡田所有のフロアが13、14、21階。
この中で現在賃貸募集中なのは、

13階　15戸
14階　14戸
21階　 7戸

それ以外の階では、

スーペリア　 6戸
プレミアム　 1戸

ケンコーポレーションで確認できるのは以上ですね。

やはり高層階の方が人気ありそうですね。
21階であれば20街区にホテルができても眺望が塞がれない高さでしょう。

[6564: 通りがかりさん]

>>6562 評判気になるさん

定借のぞくと、ブランズもブルーも賃貸件数10件まで減ってきてますね。

[6565: 匿名さん]

23F 3戸 、 22F 1戸、 20F 2戸 、19F 2戸 、18F 1戸、17F 1戸 、16F 1戸 、11F 1戸 、6F 1戸、5F 1戸、3F 3戸

面積、賃料で重複はないと思います。

[6566: マンション掲示板さん]

>>6565 匿名さん

間違ってますよ。
どこでみてます？

[6567: マンション掲示板さん]

>>6554 eマンションさん

ほんとうですか？

[6568: 匿名さん]

at.homeで今日現在掲載されている173物件のうち岡田ビル分を除き、複数の不動産屋から出ている物件を1物件として数えると以上の数字です。
あなたはどこを見ているのですか？

[6569: 匿名さん]

岡田の所有分はいいとして、最も駅から距離のある立地でこれだけ賃貸に回す人がいることに驚きました。

[6570: 匿名さん]

>>6569 匿名さん

別に驚くようなことではないと思うけど。賃貸レベルの室内仕様で、実需で住むのが嫌になった人とかもいそうだし。オーシャンビューなんて１ヶ月もすれば飽きる。行き交う船なんていつも同じだしね。

[6571: 匿名]

・・・とオーシャンビューに住んだことがない人は言う。

[6572: 評判気になるさん]

異常なほどの圧迫天井に耐えられない人が引っ越すんでしょうね。

[6573: 匿名]

・・・と買えなくてくやしい人は言う。

[6574: 匿名さん]

>>6568 匿名さん

アットホームは更新がかなり遅いので、ホームズで確認した方がいいですよ。ブランズも15件になってしまいますね。

[6575: 評判気になるさん]

>>6569 匿名さん

利回りは同時期分譲のブランズを優ります。

[6576: 匿名さん]

>>6571 >>6573

痛いところを突かれて悔しそうですね

[6577: 匿名]

>>6576
【公式】ブルーハーバータワーみなとみらいホームページより。

[6578: 賃貸不動産業]

スーモでもアットホームでも賃貸に出てたことは事実。
スーモは広告掲載料が高いから、アットホームにしか広告を載せない不動産屋も多い。
岡田ビルの借主は関係法人だろうか？
個人の賃貸業の人は税金の関係で法人に貸したくない人もいる。
法人に貸す場合、マイナンバーを教えなければならないから収入を隠せない。

[6579: 匿名さん]

>>6578 賃貸不動産業さん

アットホームは更新がおそすぎます。契約が決まった住戸もだしにするため、わざといつまでも残してますよね。着実に賃貸契約が減っているというのが重要です。

[6580: 匿名さん]

何れにしても賃貸運用するには遠かった

[6581: 匿名さん]

>>6575 評判気になるさん

素晴らしい。

[6582: 名無しさん]

>>6581 匿名さん

ブランズとブルーの2物件、賃貸利回りはブルーのシティが1番いいですよ。

[6583: 匿名]

>>6580

ブルーハーバーが駅から遠くて賃貸には不利というのは少し違います。
私はみなとみらいに複数の投資用マンションを所有してますが、今の賃貸状況は10年位前と違いみなとみらい内に本社や支店などがある法人需要が大きいです。みなとみらいからみなとみらい内にある会社に通う需要です。
そういった場合みなとみらい駅に遠いという事はほとんどマイナスにならないですね。
ただそういった需要はほとんどが家賃の上限があり25万円以下が多いです。
25万以下の2LDKの賃貸物件はすぐに決まり現状ではほとんど物件がない状況です。
30万超えるとそういった法人需要はほとんど無く、自分で家賃を負担する人は30万超える家賃を払うぐらいなら購入を考えます。
将来的には周辺開発が急速に進む事でしょうから、みなとみらい内に通うという需要が著しく増えていき高額家賃のネックも解消されていくことでしょう。

[6584: 匿名さん]

なんかブルー住民って無駄にブランズをライバル視する人多いよね。立地も特徴も全然違うマンションなのに。

どっちも新築価格が高すぎて、賃貸運用じゃほとんど利益出ないよ。

[6585: 匿名さん]

ライバル視してるのってごく一部か、それを煽るって楽しんでる輩がそう書き込んでるんじゃないかな。
畑が全然違う。

[6586: 匿名さん]

>>6571 匿名さん

素晴らしい

[6587: 匿名さん]

>>6573 匿名さん

ごもっとも

[6588: 通りがかりさん]

>>6577 匿名さん

これ、永久眺望？
凄いね。

[6589: 匿名]

凄いですね。
タワーマンションはやはり眺望がなくては。
ここを出て他に移っても同等な眺望はまずない。

[6590: 匿名さん]

>>6582 名無しさん
借り手がいなければ利回りもくそもないでしょうに。

[6591: 匿名]

>>6590

不動産投資は長い目で見なければダメですよ。
借り手が今いなくても、みなとみらいの将来性は鉄板ですね。

[6592: 匿名さん]

>>6588通りがかりさん
実物はこれより良くみえます^_^観覧車全部、インターコンチ、マリンタワー、大桟橋、ベイブリッジが並んで見えます。晴れた日はスカイツリーもちっちゃいですが見えるのが好きです。
エレベーターホールから見えるシティービューもなかなかです。川越しのベイクウォーターやポートサイド地区のタワーマンションのが案外綺麗。
眺望は案外飽きませんね。

[6593: 匿名さん]

今後、オフィスビルがたくさん建設されても今の賃料では借り手は付かないでしょう。
30万円を超える住宅手当出るのは航空会社ぐらい。

[6594: 匿名]

外資系企業は大丈夫。

[6595: 匿名さん]

製薬会社はいける

[6596: 匿名さん]

タワマン投資ブームの終焉かな。

[6597: 匿名さん]

>>6591 匿名さん
長い目ってどれだけ損失出し続ける気ですか？回収不能になりますよ。

[6598: 匿名さん]

確実に管理費と修繕積立金は毎月引き落とされる。
眺望は賃料に影響しない。(ほとんど)
そのうち、賃料値下げが始まる。

[6599: 匿名さん]

不動産投資っていうか、相続税対策でしょ。
はじめから長期戦。
将来、息子さん、娘さん、お孫さんの引き継ぎにいろいろ考えてらっしゃいます。
おひとり様は、投資かも。

[6600: 匿名]

>>6597

みなとみらいの投資環境は特殊です。
普通の投資物件は物件価格6000万で実質利回4%ならば年間240万(空室率0)10年で2400万の家賃収入。
10年後の物件価格が全国平均の下落率40%ならば残存価値は3600万。
10年後の収支は2400-2400=0で実質利益は0。
みなとみらいは10年後もマンションの部屋数が増えないこと住環境の素晴らしさ周辺の開発が急速に進むことなどから賃貸物件の需要が増大し投資物件の下落率は低いことが予測でき仮に10%の下落率とすると2400-600=1800で利益は1800万になる(減価償却などは考えず)。つまり投資で一番大切なのは物件の利回ではなく物件の将来性でこれからの横浜市の発展を考えるとみなとみらいはその要にあるのに住居数が制限されているという本当に特殊な事情がある。