BLUE HARBOR TOWER（ブルー ハーバー タワー） みなとみらいってどうですか？part3

[契約済みさん [男性 30代]]

BLUE HARBOR TOWER（ブルー ハーバー タワー） みなとみらいについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市西区みなとみらい6丁目3番4他（地番）
交通：横浜高速鉄道みなとみらい線 「みなとみらい」駅 徒歩9分
横浜高速鉄道みなとみらい線 「新高島」駅 徒歩8分
東海道本線 「横浜」駅 徒歩16分
横須賀線 「横浜」駅 徒歩16分
根岸線 「横浜」駅 徒歩16分
京浜東北線 「横浜」駅 徒歩16分
京急本線 「横浜」駅 徒歩16分
東急東横線 「横浜」駅 徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.91平米～109.47平米
売主・販売代理：近鉄不動産 首都圏事業本部
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：近鉄住宅管理株式会社（住宅部分）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6451: 匿名さん]

なんか急に掲示板が荒れてきましたが、それぞれのマンションに階数などの差異はあるけれど、住宅性能評価書の躯体天井高を比較すると良いことは勉強になりました。

ブルー2830mm
ブランズ2960mm

以外のみなとみらいマンションはどうなんでしょうか？

[6452: 匿名さん]

>>6448 匿名さん

可笑しいのはあなたですよ。

言葉遣いからして幼稚です。

[6453: 匿名さん]

>>6445 匿名さん

6445さんもお疲れ様。

[6454: 匿名さん]

>>6451 匿名さん

確かブランズのスラブ厚は280cmでブルーのスラブ厚は290cmですから、階高はほとんどかわらないですね。

[6455: デベにお勤めさん]

ブルーハーバーもブランズも、プレミアムとスタンダードの仕様の差が激しく、全くの別物といっていい。
でも、みなとみらいはオーシャンビューの眺望が圧倒的に価値がある。

[6456: 匿名さん]

やっぱり躯体天井高は変わらないってこと？じゃあなんでここだけやたら天井やら下がり部分やらが低くなるの？ますます分からん。確かに不動産って素人には難しすぎるかも。

[6457: 匿名さん]

>>6455 デベにお勤めさん

ブルーの面白い所はプレミアムもスーペリアもある程度高層ならば眺望にあまり変わりがないことですね。

[6458: 匿名さん]

新潟のBRTは、専用レーンがないのに、3〜5分おきに運行していてすごいですね。

[6459: 匿名さん]

ブルーは3階も27階もオーシャンビューなのだ。

[6460: 匿名さん]

>>6454 匿名さん

ちょいちょい、床の厚さが３メートルもあるの？
嘘おっしゃい(笑

正確な数値は忘れたけど290mmの間違いでは？ そうなるとやっぱり階高にしても躯体天井高にしても10cm以上違うんじゃない？

てかどうでもいっか(笑
どうせ6448みたいな変わった住民もいなくなったみたいだし

[6461: 匿名さん]

視察行きましたが165cmの私が玄関や廊下など下がり天井部に手が届いてしまいました。別の物件も全て見ましたが唯一ここだけです。大変便利で開放感のある場所です。更には外廊下でさらなる開放感を演出しています。 ただし室内だけはもっとも閉塞感のある物件でした。 賃貸でも中々手が届く様な設計はありません。

[6462: 匿名さん]

>>6460 匿名さん

ブランズはスラブ厚280mm 天井高2550mmです。ブルーはスラブ厚をブランズと同じすれば天井高は平均で10cm上げられましたが、実際に住んでみて上からの音がほとんど聞こえず快適そのものです、また窓幅も広く開放感抜群です。以前住んでいたマンションはスラブ厚が250mmでしたが上階のもの音が響き気になることがよくありました。

[6463: 周辺住民さん]

>>6462 匿名さん
スラブ厚を1センチ厚くすると天井高が10センチ低くなるということでいいですか？

[6464: 匿名さん]

>>6462 匿名さん

だから1cmの間違いですよね？
1cm = 10mm です。

ところでシティ側は何階くらいから眺望が抜けてきますか？ オーケーは50mくらい？

[6465: 匿名さん]

どうも皆さん算数が苦手のよう……

ブルーハーバーの躯体天井高は2830mmということだからスラブ厚290mmを加えると、
ブルーハーバーの階高は3120mmとなります。高級物件ならあと100mm（10cm）くらいは欲しいところです。

逆に言えば、階高3120mmしかないのに最高天井高を2600mmも取ってしまった結果、下がり天井が異様に広く、かつ低くなってしまったということです。

[6466: 匿名さん]

>>6465 匿名さん

ここのマンション、ディベは一番ウハウハなパターンだな。まさに不動産業のお手本のような売り方。

階高という将来変更不可な部分で最大限のコストカットをはかり、さらにオーシャン側はスパン６ｍ台で薄切りし販売戸数を稼ぐ。そして眺望というディベにとってコストの要らない部分で購入者を募る。実際ここの購入者は眺望だけで満足してくれているようだし。

[6467: 不動産関係者さん]

>>6461 匿名さん

内覧してみればわかりますが、開放感は素晴らしいですよ。
MMの他のマンションと比較しても際立っています。
下がり210センチ自体はタワマンではそれほど珍しくありませんが、最大天井高との差が大きいので目立ちます。せっかくのオーシャンビューなのでもう少し頑張って欲しかったですが、そうするとその分価格は高くなってしまうので仕方ないと思いますね。
全体として、いいマンションだと思いますよ。MMマンション群でオーシャンビューは希少性が高いので、それだけで価値があります。
プレミアム住戸は、躯体天井高3070mm以上、サッシ高も十分ですが、普通のサラリーマンでは買えない価格設定になっています。
ちなみに北仲もここと同じように、スタンダードとプレミアムで仕様が大きく変わります。スタンダードはパークホームズクラス、プレミアムはパークマンションクラス。

[6468: 匿名さん]

>>6467 不動産関係者さん

コストをかけずいいマンションができたならウハウハですね。
躯体天井高3070mmのプレミアムを4フロアも作って高額物件として売り出せばさぞかし儲かったことでしょう。その割を食ったスーペリアの室内空間が散々なこととも対比されて、プレミアム感も演出できています。

[6469: 周辺住民さん]

>>6465 匿名さん

頭弱い人？

[6470: 匿名さん]

>>6466 匿名さん

27階建を26階建にして、各階に10cmずつ分配してあげれば良かったね。そうすれば部屋の四隅が異様に低くなるこんな不自然なダクト回しにならなかったのに。
躯体天井高が住宅性能評価書で2830mm、二重天井・二重床がそれぞれ100mm程度、最高天井高が2600mmだとほんとギリギリな設計だよね。
天井カセット送風機の上にもほとんどスペースがなさそうだから、ダクト配線を相当迂回させてそう。

[6471: 匿名さん]

二重天/床、躯体天井高2830mmで最高天井高2600mmは不自然

この高さなら天井高は普通2500mmに設計するよ

[6472: 匿名さん]

＞＞６４６５　６４６６

みなとみらいには建物の建築制限があり、タワーマンションに関しては高さがほぼ１００ｍに制限されています。

またみなとみらいで建っているマンションは３０階立てが多く、もし６４６５さんが仰しゃるように階高を3120mm＋100ｍｍ＝3220ｍｍにすると3220ｍｍ×30＝96600ｍｍで96.6ｍになり残り3.4ｍしかロビーや屋上部分など建物の共有部分に必要な高さが取れませんので全体的なマンション設計としては無理があります、よってみなとみらいにおいて階高3120mmというのは悪くない数値です。

みなとみらいのマンションでの魅力は天井高ではなく（確かにもっと高いところはいっぱいありますから）その特徴的で独特なオーシャンビューと周辺の環境の素晴らしさや日々変わりゆく都市の変化にあります。

天井高が高ければ高級マンションというわけではなく眺望や環境や将来性が素晴らしい立地に建っているマンションこそ高級マンションと言えるのではないでしょうか。


参考にみなとみらいの分譲マンションの高さと階数を書きます。
ミッドスクエア 99.95m 階数31階。
フォレシス 99.95m 階数30階。
ブリリア 99.95m 階数30階。
MMタワー 99.90m 階数30階。
ブランズ 99.70m 階数29階。
ブルーハーバー 99.70m 階数27階。

一般的に高さがおなじなら階数が少ないほど階高が高い、ブルーハーバーは中間免震であるので免震部分を加えて27.5階としても階高性能は良好と考えられる。

[6473: 不動産関係者]

>>6471 匿名さん

不動産に詳しくない人は最高天井高しか見ないで購入しますので……。
天井高2500mmは普通ですけど、2600mmとパンフレットに書けば「おっ、天井高いな」って思いますよね。実際嘘ではありませんし。

[6474: 匿名]

>>6461

その身長で天井部に手が届いてしまうとは驚きですね。賃貸でも天井に手が届いてしまう程の低い部屋はなかなか無いのではないでしょうか。

>>6466

すごく良くわかる説明ですね。納得です。眺望によってコストカット部分が目くらましされているんですね。

[6475: マンション掲示板さん]

>>6472 匿名さん

6429〜6437くらいまでの書き込みを参照すると詳しく書かれていますが、単純に階数だけで階高が比較できるわけではないみたいですよ〜〜

[6476: 不動産関係者さん]

>>6470 匿名さん

階数(戸数)を減らすと価格があがってしまうので、まあ仕方ないですね。
MMマンションで内覧時に1番反応があるのはやはり眺望です。
眺望がいいとそれだけで反応が違います。
眺望と室内空間を両立すると、プレミアム並みの価格になってしまうわけです。
ただ、いいマンションだと思いますよ。周囲の再開発次第で伸びしろがあるのも事実です。

[6477: 匿名]

まあ二重床と二重天井なら高さが同じなら階数が少ないほど階高は高い傾向があるとは言えますね。

階数を増やした方がデベロッパーは工事費削減にもなり安直に儲かりますから。

[6478: 匿名さん]

>>6472 匿名さん

だから階数が少ないからって階高が高いわけじゃないんだって(笑

ブルーハーバーは躯体天井高2830mm、スラブ厚290mmで、階高3120mmなんだよね。

ブランズについては誰かが書いてくれてたから、今度はフォレシスで説明するよ。
フォレシスの天井高2700mm、スラブ厚300mm、二重天井二重床に200mm、これに少しの余裕が必要だから、常識的には階高3250mm程度ないと辻褄が合わなくなる。

階高10cmの余裕って設計上かなり大きいよ。

階数が少ないことは階高が高いこととイコールではないことの説明、もういいかな？

[6479: 不動産関係者さん]

>>6474 匿名さん

タワマンの下がり210センチは実はダメだしするほど珍しくありません。ただ、最大天井高との差のせいで目立って感じるのと下がり部分が多く見受けられます。もちろんプランによって下がり天井面積が違いますが、せっかく最高ともいえる眺望なのでもう少し頑張って欲しかったですね。

[6480: 匿名]

ミッドスクエア 99.95m 階数31階はどの様にして空間を確保したのかな？

一階にはツタヤをはじめとした店舗があり二階は確かメディカルモールがあるはず。

[6481: 匿名さん]

>>6479 不動産関係者さん

下がり天井の面積がどの間取りも異様に広いことについては？

https://mm-lux.jp/live/building/184409/

[6482: 不動産関係者さん]

>>6478 匿名さん

フォレシスはMMマンション群の中で仕様は申し分ありません。
ただし、オーシャンビューの住戸には及ばないですね。

MMTイースト、MMTサウス、ブリリアオーシャン、そしてブルーハーバーとブランズのプレミアム、この4つがMMではトップクラスになります。

[6483: 匿名]

>>6478

フォレシスは一階などに店舗など入ってないでしょう。まあ二重床と二重天井なら高さが同じなら階数が少ないほど階高は高い傾向があるとは言えますね。

[6484: 匿名さん]

賃貸物件が多く残っていることは購入した人に対して影響はありますか？

[6485: 匿名さん]

>>6483 匿名さん

MMTについても同様、2階の床レベルが低いです。さらにここは直床なので、同じ階高でも二重床に比べて天井を10cm程度高くできますね。実際に空間設計が非常にきれいです。

ブルーは1、2階の店舗部分の階高を相当高く設定しています。パッと見た感じで3m後半は余裕でありますね。おそらく店舗として設計されたオーケービルと2階の床レベルを揃える必要があったからです。これに中間免震、プレミアム4フロアのしわ寄せ。

27階建てでもギリギリの階高設計となるわけです。

[6486: 不動産関係者さん]

>>6484 匿名さん

一般には賃貸居住者が多いと管理が悪くなります。ただ、ここは高額賃料なので当てはまりませんね。
外国人が多くなると思います。
ちなみに岡田ビルは賃料を下げないですよ。

[6487: 周辺住民]

高さは100mで制限されているのに1階2階部分で大幅に高さを消費されちゃったということですか。複合開発も良し悪しですね。

[6488: 匿名さん]

３０階の所を２７階にするということは約10ｍ余裕があるので一二階に２ｍと中間免震に２ｍプレミアムに２ｍとしても合計６ｍでまだ４ｍの余裕があり、特段他のみなとみらいのマンションに比べてスーペリアの部屋の階高が低くなることはない。

[6489: 匿名さん]

数値がアバウト過ぎて説明になってないですね。人を納得させるには正確な数値データを示さなきゃ、って社会に出て最初に教わりませんでした？

[6490: 匿名さん]

>>6488 匿名さん

おおざっぱ過ぎてよくわからないです

[6491: 匿名さん]

建築主じゃないんだから正確な数値わかるはずないでしょ。
そんなことを言っていいたらここで書き込める事が無くなりますが、６４８８は常識的な意見です。

[6492: 匿名さん]

＞＞6489

正確な数値がなくても分かることもあると、社会に出て最初に教わりませんでした？

[6493: マンション掲示板さん]

ブルー
躯体天井高2830
スラブ厚290
階高3120mm（確定）

ブランズ
躯体天井高2960
スラブ厚280
階高3240mm（確定）

フォレシス
天井高2700、二重天床200、50程度のクリアランス
躯体天井高2950程度
スラブ厚300
階高3250mm（誤差ほぼなし）

昨日の書き込みより抜粋してまとめました。

[6494: マンション掲示板さん]

>>6491 匿名さん

ブランズ、ブルーについては住宅性能表示制度があるので確定です

[6495: 匿名さん]

常識的な推論としては悪くないですが、
細かいデータを統合して結論を出すと、
残念ながら否定されたということでしょう。

アバウトな数字には表れない部分、
それは例えば屋上部分や土台部分の構造によるのかもしれませんが、
実際には27階建てでも開高は低くなっているということです。

ちなみに私は建築についてはど素人です。

[6496: 匿名さん]

>>6472

朝から長文お疲れ様でした

[6497: 匿名さん]

ブルーハーバーは階高が3120mmと低いにも関わらず、最高天井高を2600mmと無理な設計をした。
そのせいで配管類の取り回しに無理が生じたため、結果的に下り天井が非常に目立つ室内空間となってしまった。
本来は１階減らせば良かったのだがディベ側の儲け、購入者側の価格負担というそれぞれの事情からそうすることはできなかった。

こんな感じの結論でよろしいですかね。

[6498: 不動産関係者さん]

>>6497 匿名さん

なぜ下り部分が広いのかは、構造のことなのでわかりません。板状型も関係していると思います。
階数(戸数)を減らしたらその分価格もあがるので、バランスからいくと致し方ないと思いますね。

[6499: 周辺住民さん]

>>6493 マンション掲示板さん

本当そういう推察でものを言う面倒臭い人いますよね。
わかりやすいまとめ、ありがとうございます。

[6500: 匿名]

>>6494

躯体天井高は階数によっても違いますよ。
ブルーのひとつだけのデーターを代表値にされて比較されてもね。