BLUE HARBOR TOWER（ブルー ハーバー タワー） みなとみらいってどうですか？part3

[契約済みさん [男性 30代]]

BLUE HARBOR TOWER（ブルー ハーバー タワー） みなとみらいについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市西区みなとみらい6丁目3番4他（地番）
交通：横浜高速鉄道みなとみらい線 「みなとみらい」駅 徒歩9分
横浜高速鉄道みなとみらい線 「新高島」駅 徒歩8分
東海道本線 「横浜」駅 徒歩16分
横須賀線 「横浜」駅 徒歩16分
根岸線 「横浜」駅 徒歩16分
京浜東北線 「横浜」駅 徒歩16分
京急本線 「横浜」駅 徒歩16分
東急東横線 「横浜」駅 徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.91平米～109.47平米
売主・販売代理：近鉄不動産 首都圏事業本部
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：近鉄住宅管理株式会社（住宅部分）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4923: 匿名]

>>4922 匿名さん
にしてもここもブランズも高すぎて、40万の部屋は借り手がつかないって賃貸業者さん言ってましたよ。
ここ閉鎖されると、みなとみらいの話題とか、周辺住民からの意見とか言えなくなるから、残してほしいな。
少なくとも完売までは、検討する人もいるしね。

[4924: マンション検討中さん]

高島町４分の新築クリオマンション、上2フロアは100平米で全て12000万越え。
すごい時代ですね。

[4925: 匿名]

>>4924 マンション検討中さん

それはちょっと値付けが。。。
それなら断然ブルーですよ。

[4926: 匿名]

ブランズってなんで新築時より1000万近く値上げして販売してるの？
キャンセル住戸にしてくれたらよかったのに。
もしくはもとの金額プラス200くらいとか。
4500が5400はない！

[4927: 匿名さん]

>>4918
>>4919
投資用に買った人が多そうですね。賃貸相場を崩すだけじゃなく、このマンション自体が賃貸マンション化するリスクを懸念しています。
因みに、みなとみらいの事業用地の開発ピッチは今も昔も異常に遅いので、将来への期待はホドホドにしておいたほうがいいと思います。

[4928: 匿名さん]

＞4927さん
我慢比べですね。
現金でサクッと購入した人はいいですが、ローンを組んでる人は賃料の見直しか売却の検討になります。
地権者の49戸も今後どうなるか分からないですし。
他のみなとみらいの高額物件とお客の奪い合いになりかねない。管理組合の運営が大変ですね。

[4929: ユーザーさん]

>>4925 匿名さん

まさに、
4911さんの話通り。この辺りの相場、変わっているし、そうだったら中古・売れ残り含め検討だな。

[4930: 周辺住民さん]

>>4926 匿名さん

ブランズは厳しいですね。
リセールも利回りもブルーハーバより悪いですね。
頑張って欲しいですけどね。

[4931: ご近所さん]

>>4930 周辺住民さん
どう考えてもこちらの方が場所的に資産維持は厳しいでしょ。

[4932: 匿名]

そうでもないですよ、もともとブランズのほうがここより2割ほど高く分譲されていますから。
リセールも賃貸単価もあまり変わらなく2割分を吸収できていません。

[4933: 匿名さん]

>>4932 匿名さん
2割も高くないですよ。学会に出すぎて混乱しちゃってるのかな？

[4934: 匿名さん]

>>4932 匿名さん

おっしゃるとおり、不動産屋にききましたが、利回りもリセールも厳しいみたいですね。
眺望がある部屋はまだいいそうです。

[4935: 匿名]

>>4933 匿名さん
すみません。医学会に出てる者ですが、4932じゃないです。

[4936: 匿名]

オーシャンビューの部屋は1.5割から2割ほど高く分譲されました。
例えばブランズ22階70Fの坪単価460万、ブルー70Dの坪単価380万でブランズのほうが2.1割高い。

[4937: 匿名さん]

みなとみらいの新築の2物件にかかわらず、今は分譲価格があがりすぎて利回りは厳しいものがありますね。

[4938: 匿名]

三井の営業マンが、高すぎて利回り悪いから投資目的の人少ないって言ってました。
投資が多いと嫌だといったから、営業トークだったかもしれませんが。

[4939: 匿名さん]

分譲価格が高すぎて買える人も借りれる人もいないのかも。

[4940: 匿名さん]

ここは民泊やり放題の無法地帯になる確率がエリア1高いですね。ホテル、スーパーなど人に紛れ込むので民泊客を特定するのは困難でしょうな。上下からうるさい声が響くのはホント勘弁して欲しいわ。外廊下だから仕方ないか。

[4941: 匿名]

みなとみらいのオーシャンビューの部屋は頑張れば誰もが買えるというマンションではないが、それだけ魅力もあるのも確か。

[4942: 匿名]

>>4940
民泊はまず心配ないですね。
設置率55パーセントの駐車場が満杯になるほど実需が高いし、結構社会的地位のある方々が購入していますので。外廊下もここには吉ですね。

[4943: 匿名さん]

賃貸に出してる部屋の区分所有者でも駐車場の契約してる方、知ってます。
ここの賃貸は駐車場がない困るでしょうから。
必ずしも実需の方ばかりではないようですよ。

[4944: 匿名さん]

民泊や賃貸の問題を心配するのは、ミッドスクエアやフォレシスＲでしょう。
ブルーにしてもブランズにしても利回りが悪すぎ。立地的にはブランズに分があるけど、どっちも分譲価格が高すぎて利益は望めません。

[4945: 匿名さん]

>>4943 匿名さん

その通りだね。こういった立地での賃貸は駐車場込みで出した方が断然有利になる。
ここは不動産投資に詳しくない人が多そうだね。まぁ立地を考えたら、投資目的で購入した人は少ないだろうけど。

[4946: 匿名さん]

ここを買って儲けようとか考えている人、あまりに不動産を見る目がなさ過ぎでしょう。
リセールするにしても、みなとみらいのマンションで最も厳しいことは明白ですよ。そうは言ってもまぁいろいろ理屈をこねているようですが。
購入した人の満足度や自己評価と、不動産の評価は根本的に異なるということがどうも理解できない方が多いようですね。

[4947: 匿名さん]

資金繰りが悪化すると民泊頼みになります。
まずは、賃貸でしょうけど、だめなら民泊なんでしょうね。

ところで、少し前に歩きの方がおっしゃっていましたが、
健康の為にわざわざ駅遠が良いと言わなくても、
臨港パークに近くて、すぐにでも走りに行けると言えばベストですね。
永住するなら、駅遠、かつ病院近。
あとは、ニューヨーク、ニュージャージー、あるいは、ベネツィアのように、ボートで通勤でも良いですね。
ここから横浜駅、北幸、あるいは山下まで水上タクシーなんかも良いですね。２０２５、将来が楽しみです。

[4948: 通りがかりさん]

>>4936 匿名さん

詳しいですね。

[4949: 匿名]

>>4943さん

住民用駐車場は規約に借りていた人が第三者に占有権を移譲したときその効力を失うと有りますので、駐車場を賃貸人にその権利を移譲することは規約違反です。
私も駐車場を借りるとき車検証などを管理に出しました。
また三井や東急のホームページで確認しましたが、現在募集中の売却物件や賃貸物件いずれも駐車場の空きはないとの記載がありました。

[4950: 匿名]

>>4946さん

ここの不動産的価値を一番分かる人間はやはり購入者です。
住んでみてその魅力も欠点も分かるからです。
みなとみらいの他のマンションから移って来た方の評価は実需の意見なので評論家の意見より精度が高いです。
客観的にみなとみらいではどういった部屋が中古市場で高く取引されているか確認されればこちらの住民の自己評価があながち間違っていないことが分かると思います。

[4951: 体力は資産]

>4947さん
臨港パークまですぐ走りに行けるのもいいのですが、通勤で歩いた方が嫌でも継続になるのでそちらのがベターです。
マンションの営業してるわけでないので、あくまでの医療者側からの視点での提唱です。
誤算といえば、投資目的で意外と買われてる方々が多かったことでしょうか。
実需で購入した側としては実需で買われる方が多い方がいいですからね。
>4949さん
ここは確か賃貸用で駐車場所有されているぶんにはいいとの規約でしたよ。実需の人間側からしたら、そういうのは実需の方に回すか、転勤での一時的賃貸もありますし、期限付きにして欲しいものですね。

[4952: 体力は資産]

>4943さん
それとも規約が変わったりとかしたのでしょうか？賃貸のページには一部駐車場ありと記載した物件もありますが。

[4953: 匿名]

>>4951さん

情報ありがとうございます。
賃貸用で駐車場所有されているぶんにはいいとの規約があることは知りませんでした。
住宅部会などでその部分については実需優先に変更するほうが良いと思います。
現実の賃貸物件のホームページでは駐車場空き無しがほとんどなので、コスト的に考えて必要かどうか分からない駐車場をキープするのは難しいのですね。

[4954: 体力は資産]

>4953さん
4月の段階で管理会社に問い合わせたので、たぶん間違いないかと思います。

[4955: 匿名さん]

規約の変更は管理組合総会の決議で出来ます。
それにしても、お金持ちでなければ投資用に購入出来ませんね。
管理費、修繕積立金、駐車場費を払えて、空室リスクに耐えなければなりません。

[4956: マンション検討中さん]

オーケーの駐車場が利用できるのは、まだいいですね。パシフィコの駐車場じゃ遠すぎます。
家賃40万以上払える人にとって駐車場は必須だとおもいます。

[4957: 匿名さん]

みなとみらいの市場はだいぶダブついてきてますよね〜。
個人的にはブランズの16階74平米8380万円も海眺望じゃないとはいえ悪くないと思ってるのですが、まだ売れませんね。

[4958: 匿名さん]

投資目的の利益あげようとしてる輩が多いから、全体的に高値設定。
実需で買うなら多少高くても欲しければ買うが、ここまで高いと一般人は手を出しづらくなるわな。

[4959: 匿名さん]

ここの購入者ですが、ここで70平米台でいくらオーシャンビューだからって1億越えはほんとありえないですよね。
同じ値段ならもっと条件の良い物件がたくさんありそうです。

[4960: 匿名さん]

>4956さん
okの駐車場は高いんでしょ。
駐車場の賃貸料は法人も出してくれませんね。

[4961: 匿名さん]

>>4959 匿名さん

みなとみらいのオーシャンビューにはそれだけ価値があるので、その値づけなんでしょう。
これだけ乱立していると、やはりオーシャンの希少性は際立ちますね。

[4962: 匿名さん]

>>4960 匿名さん

パシフィコ54000円ですから、オーケーストアの自走式で4万は妥当でしょうね。
家賃40万以上支払える層にとっては大した額とは思えません。空きがない方が致命的だと思います。3万で済ませたいなら、賃貸マンションかMMTでしょう。

[4963: 匿名さん]

オーシャン
カーテンのいらない開放感がヤバい。


前にホテルが立つとカーテン必要か〜

[4964: 匿名さん]

>4961さん
いやいやいや、オーシャンが人気だからってあの値段で売れるとは思えませんね。
実際購入申し込みすらなく、売れ残ってるわけだし、もっと下げないと無理ですよ。
個人的にはブルーハーバー気に入ってますが、ここの分譲時の値段ならまぁいいかなというくらいで、それ以上は正直厳しいかと思いますよ。

[4965: 匿名さん]

>>4959 匿名さん
買い替えシュミレーションした場合たとえばオーシャン１５階７２平米８２００万で購入し１億で売却できた場合、購入時の必要経費と売却時の手数料合わせて５００万とし３０００万円の特別控除の特例が使えるとすると利益は１３００万で９５００万の物件を購入できる。
新築のみで考えると近隣の条件の良い部屋の現在の価格は花咲町　横浜MIDベース　タワーレジデンス　坪単価３８０万で８２．５平米の部屋に　戸部町　クリオ横濱サザンマークス 坪単価４００万で７８．４平米の大きめな部屋にそれぞれ買い換えることが出来る。ただこの二物件のどちらに買い換えてもこれから周辺に同様なマンションが建設されるリスクやみなとみらいアドレスではないオーシャンビューのような絶対的な価値がないなどのマイナスポイントが大きい。
それに比べブルーハーバー周辺は将来に渡ってマンションが建設されるリスクは殆どなくまたオーシャンフロントのマンションはここが最初で最後よって１０年ぐらい実需で住み十年後に購入価格前後で売却する計画が良。

[4966: 匿名]

>>4964さん

オーシャンビューの部屋は低層階でも坪単価400万以下では手に入りません。
現状で自分の購入したオーシャンビューの部屋を安く売る人はいません。
戸部町でも坪単価400万ですから。
これで北仲や山下町の価格が発表されたらどうなるんでしょうね？

[4967: 匿名]

スーペリアのキャンセル部屋はシティービューもオーシャンビューも売り切れました。

最終一部屋はプレミアムで2602号室 19190万円 う〜ん買えない(T ^ T)

[4968: 匿名さん]

さすがに22階の72平米、じりっと値下げしてきましたね。どのくらいで売れるのかは見ものです。
>4965さん
10年後に販売額前後くらいで売却は、あり得ない話ではないですね。購入者としてはその程度を維持して欲しいところですが、日本の不動産事情やみなとみらいの開発現状をみていると期待はしない方が良いかなと思いながらも、どこかしら期待してしまうのが本音なところです。

[4969: 匿名さん]

>2965さん
う~ん、もう羨ましい~!
私も無理して買っとくんだったわ。

[4970: 匿名さん]

失礼、あんまり羨ましくて、間違えましたわ、4965さん。

[4971: マンション検討中さん]

>>4968 匿名さん

売り急ぐ理由がなければ、今の価格でも売れると思いますよ。
全部売らないといけない新築と違って、中古は気に入る人を一人見つければいい。
みなとみらいで横浜港一望のオーシャンビュー、希少性がずば抜けています。

[4972: マンション掲示板さん]

>>4971 マンション検討中さん
そのとうりです。