マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[851: 草の根民主主義評論家]

>>849 匿名さん
それはマンション管理士の古い団体

[852: 匿名さん]

>845
全然売れてないとかいってるけどそんなこと知ってるの？
そもそもドクター保険が売りにだされたのは２０１６年の１０月からなんだよね。（保険期間の
開始日）
まだ売りに出されてから１年と３ヶ月しかたってないし、昨年は売りに出されたばかりで総会の
時期も迫っていたので議案書の関係もありとてもじゃないが審査を受けることはできなかったでしょう。
ドクター保険は今年から大幅に伸びていきますよ。総会もいよいよ始まってきますのでこれから
結果がでてきますよ。
何にもわかってないから、マンション管理士は関係ないとか管理会社が勧めないとか、果ては管理士会
のこととか頓珍漢なことばかりいっているんだろうね。
もう少し前向きな発言はできないのかね。

[853: 草の根民主主義評論家]

>>852 匿名さん
2015からですよね。
売れていません。

[854: 匿名さん]

わかってないね。
保険は総会決議が必要なんですよ。
去年は売り出されたばかりだったので総会には間に合わなかったということ。
今年からですよ、本格的なうごきをみせるのは。当然総会終了後以降ですよ。
そんなことも分からないのかな？
別に日新火災を擁護してるつもりもないんだけど。
批判するだけでなく何故いいのか、何故悪いのかとか書き込まれるといいんだけどね。
保険料が安くなるのは確かだけどね。
うちの審査結果の見積もりでは、同じ条件で三井住友の半額以下だけどね。
この事実はどうみるのかな？

[855: 匿名さん]

損保ジャパンはＨ２６．１月から築２５年以上経過したマンションの新規取引はしない方針だった。
三井住友は築２０年以上経過したマンションとの新規引き受けはしないとの方針だった。
ただどちらとも継続契約はするが保険料は大場に引き上げられるとのことだった。
あいおいニッセイは築２５年超の物件は平均３０％の値上げとのことだった。
こういう背景のもと、保険料が大幅にひきあげられています。
保険料が大幅に引き上げられたり、継続以外は契約ができない状況におかれている
保険業界ですよね。これにどう対応していけばいいのか悩ましいですね。

[856: 匿名さん]

築20年以上のマンションは買い替えないと大変なことになる。
買い替えにゆとりのない区分所有者は、管理会社任せの管理で
は、危険でさえある。プロの管理者の起用を考える時です。
各マンションごとに、構造や設備等に合わせてて、正しい管理
をしないとスラム化は避けられない。管理会社は節約など考え
てはくれません。私は築25年を過ぎたら買い替える準備中です。

金持が多く住んでいるマンションは、支払い能力がありますの
で大丈夫ですが、そんなゆとりのある区分所有者は買い替えま
す。金が無ければ知恵を出しましょう。それしかありません。

[857: 匿名さん]

>856さん
買い替える方はそれでいいでしょう。若い方はそれもできますが、いずれ年を取り
年金生活を迎える時期は必ずくるんです。
そしてマンションは築２５年たっても存続しますし、そこに住んでいる方はおられます。
古くても入居してくる住民は必ずいるのです。
出ていく方のことを考えるのではなく、築年数の経過したマンションでのことを
考慮していくことが大切ですよ。
若い者は将来年金はもらえなくなるので年金の積み立てはしたくないといっているけど、
それでは若者全員が子育てをしながら家のローンを支払い、尚且つ将来の蓄えができるのかと
いえば１００％無理でしょうね。
６５歳から８５歳までの生活費６，０００万円とかの貯蓄を全員ができる筈はないですからね。
その蓄えがない者はどうするんですかね。

[858: 匿名さん]

其の為に、管理費等の支出を極力抑えて、やがて訪れる老朽化に対応

することにつきます。其の為の管理者を育てることです。これしか解

決方法はありません。費用対効果をコンサル出来る管理者に委任する。

管理会社の知恵の上手でなければならない。管理会社は利用するもの

であり、組合役員は管理会社に利用されてはいけません。

大手の管理会社だから安心と思って、管理者がめくら印を押印してい

るのが実情ではないですか。これが一番危険です。自分の城は自分で

守れ！　だれかの言葉を引用しました。

[859: 草の根民主主義評論家]

↑考え方が古すぎますね。
低金利なので傷んだところを借金して直していけば問題ありません。

[860: 匿名さん]

>859
いくら金利が低いといっても金利はまちがいなくつきます。
そして何より返済期間は１０年であり、それは修繕積立金の値上げで支払うことになります。
築年数が経過していけば、毎年のように大型設備の更新工事等が発生してきますが
そのたびに借り入れをしてそれも積立金の値上げをして返済しなければならなくなります。
前回借りて値上げした積立金をそれに上乗せして値上げしていくことになります。
長期修繕計画に基づいて積立金を値上げすれば、３０年で計画しますので、無金利で長期
での計画となりますので負担はずっと軽くなります。
必要になってから借り入れをして積立金を値上げして返済するよりこつこつとやる方が
いいと思いますよ。

[861: 匿名さん]

必要な工事費を借金して１０年で修繕積立金で支払うのも、長期修繕計画で１戸当り月の必要な
修繕積立金を算出し積み立てていくのも結局は同じ区分所有者が支払うことには変わりがない。
結局支払う金額は同じとすれば毎月の支払額が小さい方がいいと思うけどね。

[862: 匿名さん]

３０年間でみた場合、工事個所や工事費総額が変わらなければ借り入れをするのも
長期修繕計画で計画的に積上げられた積立金で返済するのもおなじこと。
これをいうと無駄な工事云々をいってくるかもね。借り入れをすれば工事に対する取り組みが
シビアになるとかね。
管理会社にかもられるとかも。

[863: 草の根民主主義評論家]

↑なんか必死ですね

[864: 匿名さん]

　日新火災が2015年7月(保険期間の開始日は15年10月1日以降)から販売している、マンション管理組合向け火災保険「マンションドクター火災保険」の販売件数が200件を超えた。
　損保各社は、給排水設備の水濡れ事故などの増加の影響を受け、高経年マンションにおける管理組合向け火災保険の保険料を値上げするケースが増えつつある。このような状況のなか、マンションドクター火災保険では、高経年であっても適切な管理が行われているマンションには、割安な保険料で商品を提供する仕組みを導入しており、その点が評価された結果、順調に販売件数が増加していると同社では分析している。
　また、同社が業務提携する一般社団法人日本マンション管理士会連合会(日管連)が実施する「マンション管理適正化診断サービス」の診断結果に応じて保険料が決まる仕組みとなっており、全国各地の管理組合から日管連あてに多くの診断申し込みがあり、診断件数は500件を超えた。適切なメンテナンスをしている管理組合からは「保険料が安くなることはもちろんだが、長年の自分たちの取り組みが評価されたことが何よりも嬉しい」との声も寄せられている。
▽マンションドクター火災保険の内容
　マンション共用部分を取り巻くリスクを総合的に補償する、管理組合向けの火災保険。日管連が実施するマンション管理適正化診断サービスの診断結果に応じて保険料が決まるため、診断結果が良好な場合は、同商品に割安な保険料で加入できる。同商品は、マンション管理の専門家と連携し、管理の質に応じた保険料を実現した業界初の保険である。
▽マンション管理適正化診断サービスの内容

[865: 匿名さん]

悪質及び事故をよく起こして保険金請求の多い運転手及び
組合員の管理意識が低く管理会社任せで事故が多く保険金
請求の多い管理組合は当然保険会社から加入を渋られて、
保険金の掛け金はそれだけ高額になる。現在は保険会社も
法的に加入の断りは出来ないらしいが、過去には私のマン
ションも漏水事故等が頻発して加入を断られた経験がある。

今の管理体制では、近い内に保険料の値上げは確実に起きる
とおもいます。いよいよスラム化の始まりです。

管理会社の思うつぼにはまりつつある。危険である。
優秀な理事長を排除した罰である。取り返しはつかないでしょう。

[866: 匿名さん]

福岡に東福互光という管理会社があります。
そこは工事とかの相見積とかはとるけど、管理会社に対してのキックバックは
とらないのを基本としています。
ただ、一部東福互光からの請求書がある分だけはキックバックを取っているとのことです。
管理会社がピンはねしているとか、工事に対して積極的との意見も聞かれますが、そういう
管理会社もありますよ。会社にキックバックがない分フロントも積極的には工事は進めてきません。
やはり管理組合がしっかりしていれば管理会社の思うようにはならないと思います。
しっかりした長期修繕計画を作成し（適正な予定価格、適正な周期、不必要な経費等）それに
基づいて事業計画を立てていけば管理会社もつけいることはできないんでしょうが。
まず、理事会から管理組合主導で行うことからスタートすべきです。

[867: 匿名さん]

全国にあります互光グループがどうかは分りません。

[868: 匿名さん]

ドクター保険の審査を受けたマンションが５００件を超えたというのはすごいね。
まだ１年３ヶ月しか経っていないのに。
２００件の成立もすごいけどね。
今年は大幅に伸びると思うけどね。
他損保会社も指をくわえて黙ってはみてないと思うけど。
今年はいろんな動きがあるだろうね。
マンション管理士さんの仕事が増えて良かったね。

[869: 草の根民主主義評論家]

一件三万です。

[870: 匿名さん]

１時間程度で３万ならまずまずじゃないですか。

[871: 匿名さん]

過去の修繕の記録を収支報告と併せて記録を取っておくこと。
特に収入の部と支出の部を調査しておいてください。

保険適用が有るみたいな工事を組合費で支出しているような
案件を見つけたら、とりあえず保険会社に組合名で確認する。

[872: 匿名さん]

そうですね。保険は請求しなければ支払いはありません。
兎に角請求してみれば結構保険で対応できますよ。
エレベーターの故障とか外灯の故障等は意外と簡単に保険はおります。
管理会社が代理店になっていれば、フロントが請求すれば殆どオーケーです。
水漏れで経年劣化が原因でも殆ど適用されます。
ダメもとで保険の請求はしてみるべきです。

[873: 匿名さん]

それと、保険会社は支払しているが、組合に収入がない場合、
それから、その工事費を組合費から支出している場合もある。

[874: 匿名さん]

保険が支払われているのに管理組合の会計に計上されてなく、積立金や管理費から
その工事費が支払われている場合それは不正ですよ。
共用部分の工事の場合ですけど。
専有部分の場合は組合には計上されませんけどね。

[875: 匿名さん]

当然です。

[876: 口コミ知りたいさん]

>>872 匿名さん

請求するのは自由ですけど、おりないですよ。

[877: 匿名さん]

例えば水栓が経年劣化して下階に水漏れ事故がおきた場合、保険の適用はされないけど
水栓の交換は調査費用（１事故１００万円まで支払われる）の中に包含して請求すれば
保険の適用はされる。
又、保険は調査員次第ですよ。調査員がオーケーを出せば支払われます。
中には経年劣化とは絶対いわないでください。漏水の原因は分らないと答えてください。
そうしないと保険はおりませんよとわざわざ住民に教えてくれる調査員もいますから。
それで保険がおりているのが現状ですよ。

[878: 匿名さん]

専有部分の配管や水栓等の経年劣化が原因で水漏れ事故が発生して保険の適用がされなかった
ということありますか。

[879: 匿名さん]

保険の適用は調査員に大きく影響されるのは間違いないでしょうね。
調査員も人間ですから。
厳しい人もいるし甘い人もいる。
それで判断されるのですから。
管理組合が加入している保険と個人で加入している保険の両方で請求して
みるといいですよ。
有利な方で請求すればいいのですから。

[880: 草の根民主主義評論家]

従って保険料があがるのは必然であろう。

[881: 匿名さん]

保険を適用しても保険料が上がらない保険会社を教えてください。

[882: 匿名さん]

建物設備の維持保全やマンションの管理に自信のあるところなら
日新火災が圧倒的に安いですよ。

[883: マンション管理士試験上位合格者]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[884: 匿名さん]

　マンション管理士試験上位合格者が不適切な発言？　そんなことがあるの？　ほんとに上位ごうかく？

[885: 匿名さん]

　このスレでも、運営会社に削除されていますが？

[886: 匿名さん]

　住友不動産建物サービスのスレには、古めの投稿に削除レスがあります。　本当に大丈夫。　それとも？

[887: 匿名さん]

　相談注意。　騙りは危険。　マンション管理士試験上位合格者には、特に注意が必要。　上位合格確認不能。

[888: マンション管理士試験上位合格者]

↑マンション管理士を名乗って咎められたのに腹を立てて荒らしている老人である。
マンション管理士でない者がマンション管理士を名乗ると罰金30万円なのでマンション管理士を名乗る投稿者は消えたようである。
他方、マンション管理士試験上位合格者を名乗るのに何らの法的規制、罰則はない。
44問正解は偏差値78相当であるから単に自慢しているだけである。
自慢話に証明など必要ないのは自明のことだ。
あほ

[889: マンション管理士試験上位合格者]

住友住友と騒ぐ老人はアク禁で書き込み不能になっているはずである。
あほ

[891: 匿名さん]

文言から察するに上位合格を名乗るマンション管理士は本物のマンション管理士である。
住友批判を名乗る者の文言から感情的で信頼性が乏しい。住友の広告塔になっている。

[893: 匿名さん]

[No.890～本レスまで、情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[894: マンション管理士試験上位合格者]

また、アク禁にしといたよ。

[895: 匿名さん]

　なぜ「マンション管理士試験上位合格者」が「アク禁にしといたよ」なのでしょうか？
　運営会社しか「アク禁」できないのでは？

[896: 匿名さん]

　運営会社様のご高配により、投稿できます。　運営会社様以外は、「投稿拒否」に出来ませんので、「マンション管理士試験上位合格者」は、高度な技術を悪用する　「悪質　マンション管理士試験上位合格者」です。

　マンション管理センターは、なぜ、マンション管理士上位合格者の、資格はく奪をしないのでしょうか？

[897: 井げたが嫌いなら解約したら良かろう]

↑この人が井げたを連呼する老人

[898: 匿名さん]

　財閥系悪徳管理会社のマンション管理士の上級フロント。　資格を悪用して、管理組合を破壊してはいけないよ。　
　ところで、「一般理事」はどんな理事ですか、財閥系悪徳管理会社で井桁の付いた、一社のみが言っています。
　他の財閥系管理会社、マンション管理業協会でも、そのように言っていません。
　真面目でまともなマンション管理士の先生方にお聞きします。　この質問は、財閥系悪徳管理会社でも回答を許可します。

[899: マンション管理士試験上位合格者]

ヒラの理事のことではないですか？

[900: マンション管理士試験上位合格者]

ヒラの理事だよ