マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[821: 草の根民主主義評論家]

他スレでも819は大恥かいてるし、
マンション管理士の信用を失墜させるような
妄言は控えるべきであろう。

[822: 匿名さん]

マンション管理士の仕事が今後増えてきますよ。
保険の審査の仕事です。
現在は日新火災の「ドクター保険」の審査だけですが、いずれ大手の損保会社も導入
せざるをえないでしょうから。
この制度は保険料を築年数で変えていくやり方ですが、それをそんぽ会社と管理士会が契約を
結び、マン管士がマンションの理事との面接をして評価していくものです。
評価項目はいろいろありますが、総合点により保険料が設定されるものです。
特に築年数２０年以上のマンションの保険料は去年から２倍近くの値上げになってますから。
しかし、しっかりした建物設備の管理や修繕積立金、配管の管理、理事会の運営等がしっかり
しているところとそうでないところが築年数だけで同じ保険料というのは納得できない
ものがありますからね。

[823: 匿名さん]

それほど責任を持たせられる資格ではない。眉唾です。

[824: 匿名さん]

>823
しかし現実に日新火災は全管連と契約を結び行動に移していますからね。
マンション管理士が理事長と話し合い、それぞれの項目を評価していきその結果を
日新火災に送り、日新火災はそれで総合点をつけそれに基づいて保険料が決まる
システムをとっているからね。
今全国で実行されていっているのは事実ですよ。
マンション管理士の資格云々より現実はそういう動きが始まったんですよ。
一度自分で確かめてみたらどうですか。

[825: 匿名さん]

マンションの総合保険が築１５年以上のマンションでは大幅に引き上げられている
という事実を知らなければ話にならないけどね。
ドクター保険で検索してみるといいよ。
勉強　勉強

[826: 草の根民主主義評論家]

>>824 匿名さん
全管連なんて団体はありませんね。
日本マンション管理士会連合会は
日管連で、
最近できた別の全国組織は
全日本マンション管理士協会です。
ふたつ足したら全管連になるかもしれませんが。
日新火災なんか使ったら保険金請求が面倒です。管理会社が代理店をやっている保険会社の
損害保険のほうが使い勝手はいいはずです。

[827: 匿名さん]

826さんの
>日新火災なんか使ったら保険金請求が面倒です。管理会社が代理店をやっている保険会社の
>損害保険のほうが使い勝手はいいはずです。

昨年、三井・あいおい・日新(ドクター保険)の三社から相見積を取った結果、日新が一番安かったので保険会社変更で契約した。

付保内容⇒主契約・地震保険・施設賠償・個人賠償・一年契約の保険料は。
三井190万円　あいおい130万円　日新ドクター110万円
管理会社が日新の代理店となる事を双方に提示しその様になった。
年間の保険料の差は大きいので理事会としても実現の努力をしました。

*日新火災は、東京海上日動の100%子会社です。念のため。

[828: 草の根民主主義評論家]

↑そんなしっかりした管理組合だったらマンション管理士なんかいりません。
管理会社が日新の代理店なんかやりませんといったら管理会社変えれる体制だから言えることなんですよ。

[829: 草の根民主主義評論家]

827は保険料からみて300戸くらいですね。
規模がでかいので人材も豊富で、そういうとこの理事会はおたくさんがボケても死んでも心配ありません。かわりに誰かがやりますから。自慢にもなりゃしないんです。

[830: 匿名さん]

>827さん
１年契約の保険料の場合でも築年数で大きく違う筈ですけどね。
築年数２０年だったら２００戸程度で１年の保険料は三井住友で１９０万程度でしょうね。
日新火災の場合はマンション管理士の査定があったと思うんですが。
うちもマン管士の査定を受けました。
最高の評価がされまして築２０年なんですが、２００戸超の規模ですが年９０万円です。
管理会社が代理店になっています。
評価がよかった要因は、専有部分の配管類を管理組合が一斉にやるというのが長期修繕計画
に記載されていまして積立金もそれに合わせて値上げがされていたからだそうです。
ちなみに三井住友は年１８０万円以上の見積もりになってます。現在の２倍以上の値上げ額
になっています。損保ジャパン、東海上はそこまでは値上げになっていませんがそれでも
１．５倍以上の値上げ額になっています。
築１５年以上のマンションは大幅に値上げになっていると思いますよ。
ドクター保険はマンション管理士はいらないとかいっている者がいるが、日新火災がマン管士
に依頼してマンショの理事からヒアリングして評価するシステムであってマンションが
管理士に依頼するんじゃないですよ。

[831: 匿名さん]

>826
全管連はＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会ですよ。

[832: 匿名さん]

　マンション管理士は必要？

　誰か団体名を解説して？

[833: 草の根民主主義評論家]

>>831 匿名さん
そこは火災保険とは関係ないだろう。

[834: 匿名さん]

827さん、830さん損保社名まで公表しての説明大変参考になりました。
うちの理事会とも相談したい。地震保険も大幅に上がるようですから(こちらは各社同額でしょうが。)
保険代理店は管理会社がノーといったら、日新火災の子会社が代理店ですから全部変えても経費節減に
なりますね。
多額な損失に無関心な管理組合が多いかも、うちも含めて。

[835: 匿名さん]

>834さん
マンションの管理状況で保険料が変わるというのは現在は日新火災だけです。
マンション管理士の診断を受けるには日新火災に連絡すればいいと思います。
診断は無料です。管理会社が代理店云々は関係ないと思います。
日新火災から要請を受けてマン管士が理事長と面接をして評価をします。日管連と契約しているそうです。
マン管士が査定するのはあくまでできているか、やっているかだけの査定です。
勿論総合所見として、管理実態や長期修繕計画や積立金状況、法定点検や修繕工事の実施状況、
その他の所見が含まれます。
その結果をみて保険会社が各項目ごとに点数をつけて保険料を算出するようになっています。
総合判定でＳ評価は３６点以上、Ａ評価は１５点～３５点、Ｃ評価は１５点未満です。
１９項目の中では殆どが２点から３点ですが、給水管と排水管に関してはそれぞれ２０点
と圧倒的に高い点数配分になっています。多分満点は７０点前後。
専有部分の配管の工事を管理組合として一斉に更新する計画があるか、その場合塩ビ管から
ステンレス管に変更予定があるかどうかも大きなポイントになります。
書面の審査もあります。
管理規約や細則、長期修繕計画、総会議事録、管理委託契約、工事報告書、竣工図式一覧、
消防点検結果報告、過去の保険金請求書類、理事会、区分所有者に対する情報の提供等

[836: 匿名さん]

保険の更改期にあるマンションは、試しに日新火災に電話して
査定してもらったらどうですか。
無料ですし、別に契約しなければならないという訳でもありませんから。
築１５年以上経過したマンションはやってみる価値はありますよ。
しっかりしたマンション管理ができているところは間違いなく他損保会社より
かなり保険料が安くなりますよ。

[837: 匿名さん]

マンション管理士の報酬としては、1件10万くらい貰えるのでしょうか。

[838: 匿名さん]

それは全く分りません。
マン管士と会うのは最初に簡単な説明とか準備するものとかの説明があるのと
実際に査定のときにあうのと２回だけですから。
後はマン管士はその査定や総合所見を保険会社に送付するだけです。
診断レポートはまとめたものを保険会社がマンションに送ってくれます。
ただ現在は日新火災だけですけど、今年は大手損保会社もこの方式を取り入れる
と思いますよ。
築年数だけで保険料が決められるのは、しっかりした建物設備やマンションの管理がされている
ところとそうでないところが同じ保険料というのは納得できませんからね。
この制度が導入されたのは築年数が２０年以上のマンションについては新規の契約を結ばないと
していた保険会社に行政が指導をして保険の契約はむすばなければならなくなったからと聞いています。
その替わり保険料が大幅にアップしました。1.5倍から2倍以上に。
今はまだ過渡期で現在はどうしていくかの検討中というところではないでしょうか。
ただ、ただ1社新システムを取り入れた日新火災の今年の契約高は大幅に伸びるでしょうね。
一人勝ち状態です。これを大手そんぽ会社が指をくわえて黙ってみている訳にはいかないでしょう。

[839: 草の根民主主義評論家]

↑その保険は全然売れてないですよ。

[840: 草の根民主主義評論家]

>>838 匿名さん
完全なデマ

[841: 匿名さん]

>839
うちは三井住友から日新火災に変えましたよ。５年の総合保険
同じ条件（主契約、施設賠償、個人賠償、地震保険）で三井住友の半額以下の保険料だから当然変えるでしょう。
掛け捨て部分で８００万円と４００万円弱ですよ。
うちが変えただけでも日新火災は増えてますよ。
あなたはドクター保険のこと知らないんでしょう。
マン管士は必要ないとか頓珍漢なこといってたようだけど。
マンション管理や積み積立金、大規模修繕、配管工事とかに自信があるマンションなら
大幅に保険料は安くなりますよ。
但し、管理が杜撰だったり積立金不足等があるマンションはよそと変わりませんけどね。

[842: 匿名さん]

マンション管理士は日新火災が日管連と契約して査定をするだけのこと。
あくまで日新火災がどこに依頼するかで決めただけのことですからね。
別にマン管士でなくてもいいんだろうが日新火災はマン管士が一番いいと判断したんでしょう。
それだけのことですよ。

[843: 匿名さん]

８３９　勉強しなさい。今からでも遅くはないから。

[844: 匿名さん]

　誰かマンション関係団体の解説して？

　マンション管理士の団体や管理組合の団体などの情報もお願い。

[845: 草の根民主主義評論家]

>>843 匿名さん
全然売れてないですよ。おたくが無知なだけ。

[846: 草の根民主主義評論家]

管理会社が勧めないから売れるはずかない。
年間どれくらい売れてるか知ってるけど
秘密だよ。

[847: 草の根民主主義評論家]

>>844 匿名さん
マンション管理士会の全国組織は分裂しました。
新組織は国会議員に頼んで国土交通省に働きかけ、どちらも平等に扱うようになってますから
どちらかが正統だということはありません。

[848: 匿名さん]

　ありがとうございます。

　どなたか管理組合の団体についても、ご存知の方があれば教えて。

[849: 匿名さん]

日本マンション管理士会連合会があります。

[850: 草の根民主主義評論家]

よその話聞きたかったらマンション管理士会のセミナーに行く方がいいですよ。
管理組合の団体は入ってる管理組合の数が少なくて集まるのも大変でしょう。

[851: 草の根民主主義評論家]

>>849 匿名さん
それはマンション管理士の古い団体

[852: 匿名さん]

>845
全然売れてないとかいってるけどそんなこと知ってるの？
そもそもドクター保険が売りにだされたのは２０１６年の１０月からなんだよね。（保険期間の
開始日）
まだ売りに出されてから１年と３ヶ月しかたってないし、昨年は売りに出されたばかりで総会の
時期も迫っていたので議案書の関係もありとてもじゃないが審査を受けることはできなかったでしょう。
ドクター保険は今年から大幅に伸びていきますよ。総会もいよいよ始まってきますのでこれから
結果がでてきますよ。
何にもわかってないから、マンション管理士は関係ないとか管理会社が勧めないとか、果ては管理士会
のこととか頓珍漢なことばかりいっているんだろうね。
もう少し前向きな発言はできないのかね。

[853: 草の根民主主義評論家]

>>852 匿名さん
2015からですよね。
売れていません。

[854: 匿名さん]

わかってないね。
保険は総会決議が必要なんですよ。
去年は売り出されたばかりだったので総会には間に合わなかったということ。
今年からですよ、本格的なうごきをみせるのは。当然総会終了後以降ですよ。
そんなことも分からないのかな？
別に日新火災を擁護してるつもりもないんだけど。
批判するだけでなく何故いいのか、何故悪いのかとか書き込まれるといいんだけどね。
保険料が安くなるのは確かだけどね。
うちの審査結果の見積もりでは、同じ条件で三井住友の半額以下だけどね。
この事実はどうみるのかな？

[855: 匿名さん]

損保ジャパンはＨ２６．１月から築２５年以上経過したマンションの新規取引はしない方針だった。
三井住友は築２０年以上経過したマンションとの新規引き受けはしないとの方針だった。
ただどちらとも継続契約はするが保険料は大場に引き上げられるとのことだった。
あいおいニッセイは築２５年超の物件は平均３０％の値上げとのことだった。
こういう背景のもと、保険料が大幅にひきあげられています。
保険料が大幅に引き上げられたり、継続以外は契約ができない状況におかれている
保険業界ですよね。これにどう対応していけばいいのか悩ましいですね。

[856: 匿名さん]

築20年以上のマンションは買い替えないと大変なことになる。
買い替えにゆとりのない区分所有者は、管理会社任せの管理で
は、危険でさえある。プロの管理者の起用を考える時です。
各マンションごとに、構造や設備等に合わせてて、正しい管理
をしないとスラム化は避けられない。管理会社は節約など考え
てはくれません。私は築25年を過ぎたら買い替える準備中です。

金持が多く住んでいるマンションは、支払い能力がありますの
で大丈夫ですが、そんなゆとりのある区分所有者は買い替えま
す。金が無ければ知恵を出しましょう。それしかありません。

[857: 匿名さん]

>856さん
買い替える方はそれでいいでしょう。若い方はそれもできますが、いずれ年を取り
年金生活を迎える時期は必ずくるんです。
そしてマンションは築２５年たっても存続しますし、そこに住んでいる方はおられます。
古くても入居してくる住民は必ずいるのです。
出ていく方のことを考えるのではなく、築年数の経過したマンションでのことを
考慮していくことが大切ですよ。
若い者は将来年金はもらえなくなるので年金の積み立てはしたくないといっているけど、
それでは若者全員が子育てをしながら家のローンを支払い、尚且つ将来の蓄えができるのかと
いえば１００％無理でしょうね。
６５歳から８５歳までの生活費６，０００万円とかの貯蓄を全員ができる筈はないですからね。
その蓄えがない者はどうするんですかね。

[858: 匿名さん]

其の為に、管理費等の支出を極力抑えて、やがて訪れる老朽化に対応

することにつきます。其の為の管理者を育てることです。これしか解

決方法はありません。費用対効果をコンサル出来る管理者に委任する。

管理会社の知恵の上手でなければならない。管理会社は利用するもの

であり、組合役員は管理会社に利用されてはいけません。

大手の管理会社だから安心と思って、管理者がめくら印を押印してい

るのが実情ではないですか。これが一番危険です。自分の城は自分で

守れ！　だれかの言葉を引用しました。

[859: 草の根民主主義評論家]

↑考え方が古すぎますね。
低金利なので傷んだところを借金して直していけば問題ありません。

[860: 匿名さん]

>859
いくら金利が低いといっても金利はまちがいなくつきます。
そして何より返済期間は１０年であり、それは修繕積立金の値上げで支払うことになります。
築年数が経過していけば、毎年のように大型設備の更新工事等が発生してきますが
そのたびに借り入れをしてそれも積立金の値上げをして返済しなければならなくなります。
前回借りて値上げした積立金をそれに上乗せして値上げしていくことになります。
長期修繕計画に基づいて積立金を値上げすれば、３０年で計画しますので、無金利で長期
での計画となりますので負担はずっと軽くなります。
必要になってから借り入れをして積立金を値上げして返済するよりこつこつとやる方が
いいと思いますよ。

[861: 匿名さん]

必要な工事費を借金して１０年で修繕積立金で支払うのも、長期修繕計画で１戸当り月の必要な
修繕積立金を算出し積み立てていくのも結局は同じ区分所有者が支払うことには変わりがない。
結局支払う金額は同じとすれば毎月の支払額が小さい方がいいと思うけどね。

[862: 匿名さん]

３０年間でみた場合、工事個所や工事費総額が変わらなければ借り入れをするのも
長期修繕計画で計画的に積上げられた積立金で返済するのもおなじこと。
これをいうと無駄な工事云々をいってくるかもね。借り入れをすれば工事に対する取り組みが
シビアになるとかね。
管理会社にかもられるとかも。

[863: 草の根民主主義評論家]

↑なんか必死ですね

[864: 匿名さん]

　日新火災が2015年7月(保険期間の開始日は15年10月1日以降)から販売している、マンション管理組合向け火災保険「マンションドクター火災保険」の販売件数が200件を超えた。
　損保各社は、給排水設備の水濡れ事故などの増加の影響を受け、高経年マンションにおける管理組合向け火災保険の保険料を値上げするケースが増えつつある。このような状況のなか、マンションドクター火災保険では、高経年であっても適切な管理が行われているマンションには、割安な保険料で商品を提供する仕組みを導入しており、その点が評価された結果、順調に販売件数が増加していると同社では分析している。
　また、同社が業務提携する一般社団法人日本マンション管理士会連合会(日管連)が実施する「マンション管理適正化診断サービス」の診断結果に応じて保険料が決まる仕組みとなっており、全国各地の管理組合から日管連あてに多くの診断申し込みがあり、診断件数は500件を超えた。適切なメンテナンスをしている管理組合からは「保険料が安くなることはもちろんだが、長年の自分たちの取り組みが評価されたことが何よりも嬉しい」との声も寄せられている。
▽マンションドクター火災保険の内容
　マンション共用部分を取り巻くリスクを総合的に補償する、管理組合向けの火災保険。日管連が実施するマンション管理適正化診断サービスの診断結果に応じて保険料が決まるため、診断結果が良好な場合は、同商品に割安な保険料で加入できる。同商品は、マンション管理の専門家と連携し、管理の質に応じた保険料を実現した業界初の保険である。
▽マンション管理適正化診断サービスの内容

[865: 匿名さん]

悪質及び事故をよく起こして保険金請求の多い運転手及び
組合員の管理意識が低く管理会社任せで事故が多く保険金
請求の多い管理組合は当然保険会社から加入を渋られて、
保険金の掛け金はそれだけ高額になる。現在は保険会社も
法的に加入の断りは出来ないらしいが、過去には私のマン
ションも漏水事故等が頻発して加入を断られた経験がある。

今の管理体制では、近い内に保険料の値上げは確実に起きる
とおもいます。いよいよスラム化の始まりです。

管理会社の思うつぼにはまりつつある。危険である。
優秀な理事長を排除した罰である。取り返しはつかないでしょう。

[866: 匿名さん]

福岡に東福互光という管理会社があります。
そこは工事とかの相見積とかはとるけど、管理会社に対してのキックバックは
とらないのを基本としています。
ただ、一部東福互光からの請求書がある分だけはキックバックを取っているとのことです。
管理会社がピンはねしているとか、工事に対して積極的との意見も聞かれますが、そういう
管理会社もありますよ。会社にキックバックがない分フロントも積極的には工事は進めてきません。
やはり管理組合がしっかりしていれば管理会社の思うようにはならないと思います。
しっかりした長期修繕計画を作成し（適正な予定価格、適正な周期、不必要な経費等）それに
基づいて事業計画を立てていけば管理会社もつけいることはできないんでしょうが。
まず、理事会から管理組合主導で行うことからスタートすべきです。

[867: 匿名さん]

全国にあります互光グループがどうかは分りません。

[868: 匿名さん]

ドクター保険の審査を受けたマンションが５００件を超えたというのはすごいね。
まだ１年３ヶ月しか経っていないのに。
２００件の成立もすごいけどね。
今年は大幅に伸びると思うけどね。
他損保会社も指をくわえて黙ってはみてないと思うけど。
今年はいろんな動きがあるだろうね。
マンション管理士さんの仕事が増えて良かったね。

[869: 草の根民主主義評論家]

一件三万です。

[870: 匿名さん]

１時間程度で３万ならまずまずじゃないですか。