マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[61: 暇入]

マンカンの試験は後ろから解いていくといいよ。
後半は1分で解ける問題が多いから。
前半は難解で悩むと時間が足らなくなる。

[62: 元フロント]

＞韓国の住宅管理士がモデルである。
＞これから作るマンション管理士法も韓国の住宅管理士みたいにするはず。

　そうなれば、かなりのマンション管理士が食えるようになる。
　ところで、東京ではマンション管理士の活躍の場が多いそうだけど、誰か状況を知りませんか？

[63: 匿名さん]

ただ資格をとっただけでは、都も雇うことはしないよ。
実務経験が５年以上必要となっている。
例えば、管理会社勤務、理事経験、ＮＰＯマン管法人の理事等が通算で５年
以上必要ということ。
国交省は、マン管の資格に甲、乙とかで差別化を図ることも検討している。
実務経験により、甲、乙をつけるとのこと。

[64: 匿名さん]

>60さん
中学しかでてないとのことですが、何も自分を卑下することはありませんよ。
学歴だけが全てではありませんから。
中学しか出てなくても、立派に会社を経営されてる方も多数おられます。
要は、勉強は、学校だけでなく、自分でもできるということです。
頑張ってください。
資格も、行政書士やマン管は受験できますので。

[65: 暇入]

↑冗談がつうじないひと

[66: 暇入]

東京には
コンサルにお金払う風土があるから
マンカンに仕事がある
>元フロント

[67: 匿名さん]

マン管の未来は明るいよ。
近い将来、活躍の場がひろがることは間違いない。
今のうちに合格しておくことが大切だよ。
活躍の場が広がれば、今よりずっと試験は難しくなるからね。

[68: 現職フロント]

話をぶった切ります。
私は管理会社が工事を請負う事は大反対です。
完全なる利益相反行為だと思います。
管理組合の運営の補助と資産保護を目的として業務を行っているにもかかわらず、工事を元請けするなんていうのは断じて反対です。なぜなら、元請けと言っても自ら工事が出来るわけがないので、下請けに任せるわけです。当然自信を持って発注できる業者を用意しているわけです。そんな業者があるのなら素直にそのまま紹介すればいいのに、わざわざ自らを元請けにして数十パーセントの利益を上乗せするわけです。
そんなこと許されるわけありません。
こんなことを続けているから管理会社は全く信用されないんです。
管理委託契約の内容にしてもそう。
各種点検をなぜ管理会社が元請けするのか。
そんなことしなくても、管理委託契約に基づいて点検等の実施の調整や確認は完全に業務内です。
特にエレベータや機械式駐車場等はほとんどがメーカーに点検を依頼しています。
管理会社よりもはるかに高い専門知識を持ったまさしくプロです。
それをなぜド素人の管理会社が頭になる必要があるのか。

私は、工事は元請け一切禁止、点検作業は全て直接契約、かつ、実施の調整や施工後の確認は管理会社の職務として実施する。そんな管理会社をいつか創る。

[69: 暇入]

ほー

[70: 匿名さん]

>68
管理会社の本分をわきまえず、工事や点検で利益をあげようとする管理会社
の生きる道としては間違っていると私も思います。
業者を紹介するだけで、バックマージンをとる、あなたの言われる管理会社の
委託契約の範囲内のことをやって利益をむさぼるというのはやはりおかしいですよね。
勿論、管理会社がバックマージンを全てとっている訳ではないでしょう。
中には、工事の受注予算のまったくない管理会社もそんざいしています。
管理会社は管理組合のために知識や情報を駆使して業者の紹介をする。
当然そのための報酬はとらない方がいいでしょう。
事務管理費だけで十分なんですがね。
しかし、人間は欲望に対しては無限ですからね。

[71: 暇入]

へー

[72: 暇入]

管理組合側の問題に言及しないから
６８も７０も
わかってないね。

[73: 匿名さん]

>72
管理組合にはいろいろあります。
理事のなり手不足、時間不足、知識不足、情報不足、経験不足等
だからそれらを補うために管理会社があるのです。
管理会社とは委託契約を交わし委託費を支払います。
管理会社が受け取る収益としては、それだけでいいんじゃないですか？
こっそり工事や点検費の上前をはねるのは、心苦しいでしょう。
だからバックマージン（裏金）というのです。
相見積をとり、できるだけ安く経費を抑えようとしているのに、管理会社は
その中からしっかり上前をはねる。
当然管理組合にはわからないように。これでは信頼関係はできません。
こういう体質を変えないと、管理会社はいつまでたっても一流企業の仲間
入りはできませんし、将来性、継続性はありません。

[74: 匿名さん]

管理会社の社員が、自信をもって管理組合の手助けができるように
なる日がくるんですかね。
管理組合と管理会社は共存・共栄でなければなりません。
当然適正利潤は必要です。それは事務管理費でね。

[75: 暇入]

だからマンション管理士ができたってしらんの？

[76: 暇入]

年収800万円のフロントに１２軒しか担当させない会社とか
年収400万円のフロントに２０軒担当させる会社とか
どっちが適正？

加齢により
ぼけてるのであろう。

[77: 暇入]

ふつうは給料が高いほど仕事が楽で
給料が安いほどしんどい仕事である。

なぜかというと安くしないと仕事もらえないひとだからである。

[78: 匿名さん]

>76
だんだん昔の書き込みに戻ってきたようですね。
管理侍さん、前期高齢管理士さん、匿名.さんとかがなつかしいでしょう。
こてんぱにやられ、相手にもされなかった時代がね。

[79: 匿名さん]

私は５～６年前からここに参加するようになりましたから、
過去のいろんな書き込みをしっていますよ。

[80: 暇入]

↑ぼけているw

[81: 暇入]

>78
過去ログだしてみたら？
全部残ってますよ。
コテハンが消えたのは
マンション管理士試験の
割れ問の論争に敗れたからである。

７８も＊＊＊のようだw

[82: 暇入]

78はmakegumiね。

[83: 暇入]

わたしの書き込みってこれのこと？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133218/
スレ主だけど。

[84: 匿名さん]

>82
暇入というＨＮが出てきたときは、最初は暇人かと思っていたんで
記憶に残っていたんだけど、それは別人だったのかな？
僕は勝ち組の部類にはいっていると思うけどね。

[85: 匿名さん]

>82
しかし、あなたもいろんなスレに書き込みをしてますね。
さすが暇人というとこかな。

[86: 暇入]

↑あんただれ？
暇人の文章って私は意味わからんけどね。まじ。

[87: 暇入]

８３に書いてあるのちょっとみてみたが
暇人の文章長くて意味わからないよ。

[88: 暇入]

たぶん統失のひとだよ。
実際、割れ問論争に負けて半年以上消えたからね。
ひまじんが敗戦に恥ずかしくて消えてから私が暇入で書いてる。
わたしはひまいり

[89: 暇入]

あれだけ明白な負けはないからね。
恥ずかしい気持ちは理解している。

[90: 暇入]

実現しそうなのは第三者監事制度だね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/
これも私がスレ主だけど、
マンション管理士法制定も近いよ。

[91: 暇入]

ADR代理権付与も近いよ
マンション管理士会再編で
都道府県の管理士会が
ADR代理権付与されるでしょう。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/
これも私がスレ主だけど
実現する見込み

[92: 暇入]

次の次くらいの
全国マンション管理士会連合会の会長は
私がやろうと思ってるよ。

[93: 匿名さん]

おおぼら
笑っちゃうよ。
僕が反対するからだめ。

[94: 暇入]

↑ぼくってだれ？
おやどまりさん？

[95: 匿名さん]

ＡＤＲの代理権が付与されても、マン管士の出番はないよ。
たいしたことがないものは、管理会社や理事会で対応。
ややこしくなれば弁護士の出番。

[96: 暇入]

弁護士は敷居が高いよ。
そもそも引き受ける人探すのが大変。
輪番理事会で探すのは無理でしょう。

[97: 匿名さん]

マンション管理士なんて誰も頼まないし、お金なんか出さないよ。

[98: 暇入]

↑世間知らずである

[99: 匿名さん]

↑
たいしたことないマンション管理士を　誇大評価する世間知らずはおたくだよ

管理組合員の管理士もたいした知識は持ってないし　本人曰く趣味だと

[100: 暇入]

↑世間がせまい

なんでもピンキリ。

ラーメン屋もしかり。

そんなこともわからんのか？

[101: 匿名さん]

↑
ラーメン屋の歴史とマンション管理士の歴史は全く違う。
マンション管理士は往々にして役立たずの名ばかり資格者が大多数。
なぜならそれを生業にしている人が数少ないから。
ラーメン屋は片手間でやっているのではなくそれが生業の人が大多数。
よって、比較にならない。
よって、君は例えがへたくそ。
よって、退場。

[102: 暇入]

↑才覚次第だということが
わからんのか？あほ

[103: 匿名さん]

↑
才覚次第という言葉で片付くならなんだって一緒だろ。
それで片付くなら全ての職業に当てはまる。
しかし、実際には環境や歴史など様々な要因がある。
よって、全く答えになってない。
よって、稀に見る能タリン。
よって、今後書き込み禁止。

[104: まんかんし]

管理業務主任はキリばかり

[105: 暇入]

管理会社では管理業務主任者三人いたらひとりがマンカン。

[106: 匿名さん]

確かにマン管の資格保有者が一番多いのが管理会社だな。

[107: 匿名さん]

こんな微妙な業界で、２つも資格があるのが異常

[108: 暇入]

↑なんで？

管理業務主任者を難しくすると
管理会社が成り立たないから
簡単にしてある。

[109: 匿名さん]

こんなニッチな業界に
・管理業務主任者
・マンション管理士
こんなに資格は必要無いと思います。

余計に一般消費者に対して、わかりにくくしているようにしか思えません。

[110: 暇入]

管理業務主任者は管理会社の
業務に必要な資格で
マンション管理士は
管理組合のコンサルだから
立場が違うよ。
管理会社の社員は
課長になりたくて
とってるだけで
管理組合のコンサルのために
とっているわけではない。

[111: 匿名さん]

管理会社の社員にとってはマンション管理士は直接的には関係ない
資格なんですよね。
しかし、難易度が高いこの資格をもっている者と持っていない者との
学力差は如何ともしがたいものがあります。
だから必死なんですよ、この資格をとるために。
フロントで管業すらもっていないのは論外だけど。

[112: 暇入]

マンカンは36か37問正解で合格なのだが
合格最低点を２点下げると
管理業務主任者と同じ合格率になるよ。

[113: まんかんし]

管理会社では１３年適正化法施行時　便宜的に社員へ管理業務主任の資格を貰ったがその後主任の数がなかなか増えない
勿論受験は毎年行うが　難しい
ましてやマン管は更に少なく受験をあきらめる社員も多い　或る管理会社の話
主任試験はひねりが無く其の儘覚えるだけでいいが　ひねりが入るマンカンではお手上げと聞いた

[114: 匿名さん]

>112
その1点が大きいんだよ。
合格率が１０％を切る資格試験は、合格できない者は
何回受験しても合格できない。
但し、合格率が１０％を上回るものは、何回か受験すれば
いつかは合格できる。
その差だよ。

[115: 匿名さん]

>112
司法試験でも会計士試験でも、１点差で不合格になった者と
ぎりぎりで合格した者の学力差はあまりないでしょう。
しかし、合格しなければ単なる知ったか君で終わってしまう。
そして、合格した者は、受験勉強以外のものをいろいろ習得していく。
しかし、合格できなかった者は、毎年同じ基本的な受験勉強しかしないしできない。
いつまでたっても、同じ学問の繰り返しだけなんですよ。
この差なんですよ。
分ります？
受験者は、ここにくる余裕もありませんよ。
ここにきてるのは、受験をあきらめた者とか、最初からあきらめている者か、
管理会社のフロントやマンションの住民ですよ。
勿論、マン管の有資格者もいますけどね。

[116: 管理寺]

私は４４点合格だからもはや神。

[117: 暇入]

私も４４点

[118: 匿名さん]

>110
マン管では食えないから管理会社の月給取りになるだけよ。
マン管は国交省のマンション係の無給宣伝マンに過ぎない。

[120: 匿名さん]

↑お年寄りの貧しいご意見ですね。

[121: 匿名さん]

>120さん
マンション管理士の資格取られたらどうですか？
自分で資格を取れば、その資格を批判したりはしないですみますよ。

[122: フロントマン]

皆に忘れさられているが…
区分所有管理士という謎資格。
以前は管理業務主任者の上位資格として位置付けられていたが、マン管士が出来てから存在感がなくなり、国家資格化からも取り残され、そして新規受験の募集すらなくなった。
区分所有管理士会も消滅し、いったいなんだったんだ感が酷い。

[123: 匿名さん]

区分所有管理士は管理業務主任の資格より、上位資格だったんですか？
単なる民間の資格ではなかったんでしょうか。
だからいつのまにか消滅したんだと思います。
今でも、フロントの資格として「区分所有管理士」と名刺に入れてるんですかね。

[124: 暇入]

高層住宅管理業協会がやってたんでしょ？
管理業務主任者も区分所有管理士も。
管理業務主任者は管理会社にいないと仕事にならないから移行講習で国家資格に
移行したけど、マンション管理士は管理会社にいなくても問題ないから
区分所有管理士から移行する必要がなかったと思う。
しかし初回のマンション管理士試験は簡単だったみたいだから区分所有管理士に実力あれば受かったはずですよ。

[125: 匿名さん]

初回に合格したマンション管理士は大量に合格したので、実力的には
かなり低いんでしょうね。
その連中がマン管の足を引っ張っているのかな。

[126: 匿名さん]

管理会社の資格保有の中には、区分所有管理士の名前は
残っていて、いまだに名刺に書き込まれているからね。

[127: 暇入]

ほー

[128: 匿名さん]

みなさんがたのマンションでは、修繕積立金の資産の運用は
どうされていますか。
安全で流動性があって、収益性もある運用を教えてください。

[129: 匿名さん]

郵便局が一番安全だよ。

[130: 匿名さん]

すまい・る債

[131: 匿名さん]

区分所有管理士と管理業務主任、この２つどっちもどっかな。

[132: 匿名さん]

このマンション管理士は、危険なマンション管理士だ。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/534556

[133: 匿名さん]

>３ 任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するま
>での間引き続きその職務を行う。

標準管理規約どおりに事が運べば問題ないでしょう。
本当に理事・監事全員が職務を投げだしてしまったら、一体誰が動くの？
一般の組合員が動く？何の権限もない者が。
そのときは、組合員の有志が承諾書を取り、マンション管理士にでも依頼して
事を納めてもらうしかないよ。
規約や細則の改正、理事の選任等をね。
そして、総会を開催して正常に戻す。

[134: 匿名さん]

非常時は、建前論ばかりいっていては、何の解決もできない。
総会すら開催できないよ。

[135: 匿名さん]

とろい住民の多いサーパスの住民に、知恵をつけないでくれ。
目覚められたら困るので。

[136: 匿名さん]

管理組合を管理していくのは難しい。

[137: まんかんし]

>>132

マンション管理士は管理会社から見れば全て危険な存在です

[138: 暇入]

↑そそ。マングース。

[139: 匿名さん]

全て危険な訳ねーだろ。
管理会社に何人マンション管理士いると思ってんだ。
知識勝負なら実績と経験が豊富な管理会社に勝てるわけねーだろ。
今まで色んなマンション管理士見てきたか。
ほとんどがどうしようもないほど机上の空論吐きまくるアホだった。多くの組合が公開してたぞ。
唯一的を得てて天敵になったのは、元大手の管理会社のマネージャー経験者のマンション管理士だ。こいつは裏の裏まで知ってて厄介だった。まあ最後は持ちつ持たれつの裏技で黙らせたけどな。

[140: 暇入]

↑３７点合格者のことであろう。

[141: 匿名さん]

>140
マン管の合格点が高い者はそれだけ長期間勉強したからだろう。
僕は３７点だったけど、通信教育を５月から始めたんで、６ヶ月
が受験勉強期間だったよ。
１日の勉強時間は、３時間から４時間はしたけどね。
管業とマン管どちらも１回で合格。
それまでは総会には一度もいったことなかったし、理事もやった
ことはなかったので、全くの素人として勉強したよ。
文系だったので、法律面は苦労しなかったけど、建設・設備は
理解しずらかったね。
合格すればいいだけであって、４５点とか取っても意味ないしね。
それに合格証書はあるけど点数は記載されてないからね。

[142: まんかんし]

>>139

管理会社員がとる資格は組織内で優位に立つ為のもの

管理会社と無関係な者が適正化法の趣旨を其の意思としている人が管理会社の天敵

[143: 暇入]

マンカンは専門職なら楽勝らしいよ

[144: 暇入]

通信教育で半年やったら４６点とれるよ。前にここで自虐的に言ってたひといる。
４６問まで行くと予備校推定得点ぶんぷだと約二万人の受験者の４位タイくらいになるよ。４５問だと９位タイ、44だと１７位タイくらい。
私は二カ月半だけど４４点とれた。過去問4回転とLECの全国模試3回受けたから。
半年通信教育やって３７点だと1400位タイくらいだからコンサルは無理だと思う。

[145: 元フロント]

　マンション管理士試験の点数は、気にしなくていいと思います。
　点数は覚えてないけど、私も最低点に２点くらいの余裕しかなかったと思う。

　マンション管理士に必要な能力は
　1.　問題解決力
　2.　提案力
　3.　文書作成能力
　です。

　そこで、提案。
　ここで、マンション管理士の資格者と名乗っている人たちに、問題を出して、アドバイスしてもらいましょう。
　回答をしない人は、実務能力不足と判定しましょう。

　先ず私から問題
　３００戸の自主管理マンションにコンサルとして呼ばれたら、理事長が１０００万もの駐車場改良工事を、事業計画も予算の承認もなく実施していました。
　７月が年度末で、９月末が総会ですが、８月に請求書が来ています。
　さて、
　①　どうアドバイスしますか？
　②　総会議案は？
　③　予算は？
　④　答弁はどうしますか？
　もっと詳しい設定が必要なら、聞いてください。設定します。

[146: 暇入]

請求書がいつきたかではなくて
工事の竣工日はいつ？
7月以前の竣工なら決算報告しないと。
工事費の支出承認でなく、決算承認議案で年度内の支出を包括的に承認すればok。
駐車場改良は保存行為だと主張すればよい。
そもそも予算に従って支出するという規定はありません。標準管理規約の不備かも。
区分所有法でも理事長は年一回、事務報告すればいいことになってるだけ。
会計報告のことだと思う。

[147: 匿名さん]

>146
そんなんで良くマン管に合格できたね。
保存行為って知ってるの？
その額は無制限でもいいの？
修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要だし、それをオーバー
することはできないんだよね。
保存行為は、管理費からの出費だよ。
ということは、管理費の１ヶ月程度が目安ということ。
工事は終わっているんだから、その承認決議は意味ないので、
議案の承認をもらうのだけは正解。

[148: 匿名さん]

改良工事を保存行為というあたり、暇入ももうろくしているなあ。
未払い金で会計は処理すべき。

[149: 匿名さん]

①まず理事会の対応が間違っていることを指摘する。　
　事業計画で総会の承認が必要だったこと。改良工事は保存行為ではなく、
　修繕積立金の取り崩しとなるので、総会の承認が必要だったこと。
②総会議案については、既に実施してしまった事案だから、会計処理で
　未払い金に計上するしかないということ。
③予算については、修繕積立金から取り崩す。普通決議でオーケー。
④答弁については、理事長が無知だったことを謝罪し、理事長を辞任する。

[150: 暇入]

＞＞改良工事を保存行為というあたり、暇入ももうろくしているなあ。
＞＞未払い金で会計は処理すべき。

竣工日が7月20日なら仕訳は

7月20日　
借方　　　　　　　　　　　貸方
工事費　１０００万　／　未払い金　１０００万円

であり、未払い金には当然になっているよ。
もうろくしてるのはあなたｗ

請求がいつきたかなんて会計処理上は関係はない。

ちなみに支払いが
8月20日なら仕訳は

8月20日　
借方　　　　　　　　　　　貸方
未払い金　１０００万　／　普通預金　１０００万円

[151: 暇入]

＞＞④答弁については、理事長が無知だったことを謝罪し、理事長を辞任する。

謝罪で済むはずはずがない。
民事責任＝損害賠償責任を負うに決まっている。
コンサルがこういうこというのは、ａｈｏじゃないかとおもいます。
保存行為だといえばそれで済むこと。

[152: 暇入]

＞＞修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要だし、それをオーバー
＞＞することはできないんだよね。
元フロントは修繕積立金とは言っていない。

＞＞保存行為は、管理費からの出費だよ。
これは大嘘。

[153: 暇入]

＞＞工事は終わっているんだから、その承認決議は意味ないので、
＞＞議案の承認をもらうのだけは正解。
この日本語はおかしいね。あなた日本人？

私は決算承認でＯＫといっている。

[154: 暇入]

しかし、元フロントが竣工日に言及しないのは
やはり、３８問正解くらいの人かなあ、という印象は持ってしまうね。

[155: 匿名さん]

>151
何の損害を賠償するの？改良工事はされでいるんだよ。
理事会での承認の有無はわからないけど。
それにね、プロのマン管士が、あれは保存行為だったという嘘を
教えるの？
プロとして失格だよ。
裁判にでもなったら、恥をかくだけだな。
君こそＡＨＯ以外の何ものでもないよ。

[156: 暇入]

↑不要不急の工事であるから弁償しろって言われるのが想像できないの？
ａｆｏだね

[157: 暇入]

>>それにね、プロのマン管士が、あれは保存行為だったという嘘を

嘘ではなく解釈の問題である。
やっぱりａｆｏだね

[158: 匿名さん]

>157
君はやっぱりアホだね。
プロからの指示で、あれは保存行為だったといいなさいとでもいうの？
プロなのに、保存行為も知らないんだね。勉強　勉強
もう一度、基本書を読み直すんだね。
どう解釈すれば、プロが改良工事を保存行為というんだい。
それに、保存行為に金額の範囲はないの？
まあ、保存行為も改良工事も理解できないアホだからそれぐらいの
アドバイスしかできないだろうがね。

[159: 暇入]

↑管理組合運営は政治だと言うことが理解できていない。
書生だねｗ

[160: 暇入]

＞＞基本書を読み直すんだね
基本書でコンサルを行うコンサルがいるのｗ？
たまげた。。。