スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。
マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。
[スレ作成日時]2015-08-07 10:00:53
マンション管理士等への何でも相談PART5
461:
暇入
[2015-08-27 11:16:02]
|
462:
匿名さん
[2015-08-27 11:35:03]
>461
うちは、マンションの資産価値を高めるためと、快適なマンションライフが おくれるため、12年目に大規模修繕工事を実施して、現在築15年目に入って いるので、ここから25年間、つまり築40年までの計画をたてるつもりなんだよ。 マンションは、住んでいるときは快適に、売却や賃貸に出すときはできるだけ高く なるようにするもんだよ。 何も自分たちだけのためではなく、子供たちへの相続にも影響することだからね。 それに、途中で中古マンションを購入して入居する者もいるしね。 考えが単純だよ。 |
463:
匿名さん
[2015-08-27 11:38:41]
それにね、ここで問題提起することで、大型工事、つまり窓サッシ、エレベーター、
玄関扉、専有部分の配管工事、バルコニーのてすり等の更新工事の相場も知りたいとおもったのでね。 |
464:
暇入
[2015-08-27 12:22:24]
私にとっては3回目は不要である。
|
465:
匿名さん
[2015-08-27 12:37:57]
25年程度で解体し,建て直せばいいよ。
途中で入居してきた者は大変だけどね。 入居して2~3年で建て替えとかなったらね。 大規模修繕工事は、早くやるにこしたことはない。 但し、積立金次第だけどね。 工事をして、外壁の洗浄や補修、開放廊下のシートの張り替え、 見える部分は全て塗装等をしてやりかえる。 新しく生まれ変わるよ。 そういうとこに住みたいよね。 暇入のとこは、壁紙のはりかえや畳の交換、ふすまや障子の張り替え等 何年でするのかな。 もう壁紙黄ばんできてるんじゃないの? 勿論、住めないことはないけどね。 |
466:
暇入
[2015-08-27 13:00:41]
|
467:
暇入
[2015-08-27 13:02:27]
>>途中で入居してきた者は大変だけどね。
途中で入居してきた者が3回目の工事の準備をすればよかろう。 |
468:
匿名さん
[2015-08-27 13:04:35]
マンションの建替えは十分な敷地が無い限り有名無実です。
少なくと建替えルマンションの規模は現存の区分所有者数の二倍にして分譲して、建替え費用と工期間の仮住まい費用を捻出しない限り絶対無理です。 |
469:
匿名さん
[2015-08-27 13:17:23]
マンションは、ヨーロッパ同様ビンテージマンションを
めざすべきです。 建物・設備の維持・保全をしっかりやれば、100年以上 もちますよ。 |
470:
暇入
[2015-08-27 13:17:30]
もうすぐ建て替え時の容積率緩和の法律が出来るよ。
|
|
471:
匿名さん
[2015-08-27 13:46:36]
マンションを建て替える労力等を考えれば
買い替えた方がずっといいよ。 建て替えは現実的には無理。 現在行われている建物の建て替えは、耐震基準も不備で、 設備等も交換しなければならないマンション。 最近のマンションは、建て替えは必要のないように作られているよ。 |
472:
匿名さん
[2015-08-27 13:54:21]
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473:
まんかんし
[2015-08-27 17:36:41]
現状ではマンションの建て替えは容積率が邪魔で無理
公団などの敷地の広いところは出来る 現状の容積率を倍にすれば公共工事に代わる日本のエンジンと為る 購入者がいればの話 |
474:
匿名さん
[2015-08-27 19:38:08]
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475:
匿名さん
[2015-08-27 20:07:55]
>畳とか壁紙は各人でするもんだよ。
だから、ふ~ん。 465に言ってほしいよ |
476:
匿名さん
[2015-08-27 22:49:06]
暇人の暇入、こんなとこにいたんだ!
アパート暮らしだから分譲マンションの事わからないんだよね。 |
477:
匿名さん
[2015-08-28 08:51:46]
なあんだ、暇入はアパート住まいだったの?
かわいそうな老人だな。 住所が判れば、何かおいしいものでも送ってやるんだけどね。 |
478:
匿名さん
[2015-08-28 09:19:07]
477
今はアパート住まいだけど、分譲マンションの購入を 検討しているのかもしれないからね。 意外とタワーマンションの最上階を購入するかもしれないし。 |
479:
匿名さん
[2015-08-28 10:30:30]
どうやら暇入は、マンション管理で一番大切な、建物・設備に
関する知識や経験はあまりないようだな。 連担棟とかいう言葉も当然聞いたことないだろうな。 |
480:
匿名さん
[2015-08-28 10:59:40]
暇入は551の豚まんが好きな大阪の爺さんって本当ですか?
|
481:
匿名さん
[2015-08-28 11:26:52]
そんなことはどうでもいいこと。
もっとましなことかきなはれや。 |
482:
匿名さん
[2015-08-28 11:52:10]
>長期修繕計画を作成するとき、建築士との打ち合わせとか
建物診断とかを行い、内訳表まで作成し、工事の全てを網羅した計画表を 作成してますか。 それとも、単なる管理会社がソフトにデータを打ち込んで作成する簡単な >修繕計画にしてますか。 内訳表までを含めた長期修繕計画を作成しているマンションは少ない ようですね。 長期修繕計画の工事費の欄で、設計・監理料はいくらになってますか? うちは、15%で計算されてましたが、実際は5%程度の1,700万円しか かかりませんでした。 こういうところも建築士と打ち合わせをして、いくらにするか検討する 必要があります。 |
483:
匿名さん
[2015-08-28 12:09:33]
みなさんとこの長期修繕計画では、設計・監理料はいくらになってますか?
みなさん、見たこともないのかな? 修繕積立金を決める時は、長期修繕計画から算出するでしょう。 これもやってないのかな? めちゃくちゃな管理体制だな。 |
484:
匿名さん
[2015-08-28 13:33:48]
新国立の設計・監理費は総工費1,350億円に対して、
40億円。3%弱。 やはり工事費の額に大きく影響される。 |
485:
まんかんし
[2015-08-28 17:14:30]
|
486:
まんかんし
[2015-08-28 17:17:33]
|
487:
匿名さん
[2015-08-29 09:08:46]
うちは免震構造のマンションなんだが、
縦揺れに弱いとは本当? |
488:
暇入
[2015-08-29 09:59:54]
小規模マンションよりはまし。
|
489:
匿名さん
[2015-08-29 13:01:33]
ほうー やっと痛感するようになったか。
大規模マンションにかぎるよ。 |
490:
暇入
[2015-08-29 14:26:26]
タワマンより30戸程度のマンションは割高だといっているにすぎない。
わたしのところは極めて効率的である。 |
491:
匿名さん
[2015-08-29 15:22:25]
自慢話とは子供じみていて、侘しいだけですよ。
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492:
暇入
[2015-08-29 15:28:26]
私の話はすべて自慢話である。
491はそれを僻んでいるのであろう。 |
493:
匿名さん
[2015-08-30 11:05:54]
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494:
暇入
[2015-08-30 11:10:20]
↑afo匿名?
何が嘘で何がごまかしなのだ? |
495:
暇入
[2015-08-30 11:14:10]
493はとても近視眼的である。
問題な本質が法制度の不備により 理事会運営に対する責任追及が 困難なためで、 法改正が必要と結論づけているのに 理解できないようである。 やはり afoである。 |
496:
暇入
[2015-08-30 11:22:02]
問題の本質とは
財政法14条のような規定がないために 管理組合の予算は 目安にすぎないこと、 区分所有者代表訴訟制度がないために 理事会運営に対する区分所有者の 責任追及が難しいこと、 である。 493はこれが理解できない afoである。 |
497:
暇入
[2015-08-30 11:26:10]
規則だから守らなくてはいけない、
と考えるのは マンション管理士が民事訴訟法、民事執行法をしらないから 強制させることに思いが及ばないからである。 規則は守るのではなく、強制させなければ意味をなさないものである。 493はこれが理解できない afoである。 |
498:
匿名さん
[2015-08-30 11:45:17]
全く凝り固まった考えの頑固老人だな。
規約や細則を守らなかったら、マンションの管理が スムーズにいく筈ないだろう。 規約や細則を守らなかったら、義務違反者となるだろう。 規約には、区分所有法もはいっているからね。 特別決議でやらなければならない事項を、理事会で決議したり、 普通決議で決議したりしたら、それは無効だろう。 それを総会で承認されたから、理事会で承認されたから、それは オーケーといってもねえ。 揉めれば追認で総会をすればいいというぐらいだからね。 あんたには、マンション管理は無理。全くアホ以外の何ものでもない。 |
499:
暇入
[2015-08-30 12:06:03]
↑非常に読みにくい駄文なので
スルーw |
500:
匿名さん
[2015-08-30 12:16:40]
>497
いい加減素直にならなくてはね。屁理屈だけは一人前なんだから。 1,000万円の駐車場の改良工事をするときは、修繕積立金の取り崩しとなるので、 総会の普通決議の承認が必要だということ。 これぐらいは理解できるでしょう。規約順守ということ。 それを、知らなくてやってしまったら、追認総会をしようがしまいが、業者には 支払いをしなければならないこと。これも分かるね。 問題は、総会に対しての報告だが、正直にいうか、あれは保存行為だといって 嘘やごまかしで逃げるかの対応の仕方の差だよね。 もし、嘘やごまかしで総会を乗り切れたとしたら、今後も修繕積立金の取り崩しは、 金額の大小に関係なく保存行為だから、理事長判断でオーケーということになる。 元フロントが携わっている管理組合は、今後そうならないようにするといっているけど、 全国のマンションでそれは一般論としては通用しないだろう。 頑固老人よ、いい加減目を覚ませ。 |
501:
匿名さん
[2015-08-30 12:48:29]
又、予算は守らなくてもいいとかいいだすんじゃないの。
|
502:
元フロント
[2015-08-30 13:08:24]
>又、予算は守らなくてもいいとかいいだすんじゃないの。
予算は、絶対守らなくてはいけないものですか? |
503:
匿名さん
[2015-08-30 13:16:29]
「暇人」と違って「暇入」としたのには理由があるそうですね。
「暇入」の読み方は「ひまじん」じゃなく「ひまんじ」だって? 「人」を逆にすると「入」になるから「じん」が「んじ」になる。 暇で太ってしまったから「暇な肥満児」と言う意味の「暇入」「ひまんじ」。 駄文かどうかは、よく読んでから判定することだから、スルーした時点で駄文と決めつけることは不可能。 一日中座ってるから脳が働かなくなってる。 適当な荒らす切っ掛けを作ろうと意図した書き込みはスレ妨害。 スルーと言うのはお前にぴったりの言葉。 |
504:
匿名さん
[2015-08-30 13:19:38]
>502
事業計画をたて、理事会承認を得て総会議案として提出し、 それが承認されたら、その金額を上限として守らなければならないでしょう。 総会で承認された工事費の予算をオーバーするのが問題がなければ、 1,000万円の工事費で承認されたが、物価の上昇やよりいい工事や修繕個所が 増えたので3,000万円になりましたで済みますか? |
505:
匿名さん
[2015-08-30 13:29:58]
前提条件を満たさない予算は、総会決議を得ても効力がない。
たとえば、費用の支出を伴う管理行為で、その管理行為が総会決議を必要とする場合は、この総会決議を経なければ予算の総会決議は意味がない。 |
506:
暇入
[2015-08-30 14:16:46]
管理組合の予算は目安に過ぎない。
|
507:
暇入
[2015-08-30 14:19:32]
予算どおりに支出しなければならない
という規定は存在しない。 区分所有法、標準管理規約の不備であろう。 |
508:
暇入
[2015-08-30 14:23:39]
特別決議が必要な工事を決議なしで行なってしまった場合、
この工事の追認は普通決議で足りる。 |
509:
暇入
[2015-08-30 14:26:41]
日本マンション管理士会連合会は分裂することになった。
|
510:
505
[2015-08-30 14:37:46]
当然、予算は変更を余儀なくされることがあり得るので、マンション標準管理規約(単棟型)では、第58条第2項を規定している。
|
511:
暇入
[2015-08-30 15:01:33]
予算どおりに支出しなければならない
という規定は存在しない。 |
512:
元フロント
[2015-08-30 15:05:11]
205の私の質問に対する答えは
>当然、予算は変更を余儀なくされることがあり得るので、マンション標準管理規約(単棟型)では、第58条第2項を規定している。 これが正しい。 >1,000万円の工事費で承認されたが、物価の上昇やよりいい工事や修繕個所が 増えたので3,000万円になりましたで済みますか? これくらいの事案しか思い浮かばないようでは、実務に疎いとしか言いようがない。 実務に疎くて、コンサルができる訳がない。 |
513:
元フロント
[2015-08-30 15:06:32]
205は502の間違いでした。
|
514:
暇入
[2015-08-30 15:09:34]
国家財政では予算のない支出はあり得ないことである。
財政法14条で規定している。 管理組合も同じようにしたいなら 次の会計期間の前に予算を作らないといけないから、決算期が三月末なら三月末までに総会を開く必要があるだろう。 国会と同じである。 予算以上の支出が違法ということになれば、決算はなぜ予算どおりに支出しなかったのかだけが焦点になり、期末に慌てて支出なんてことになるであろう。 |
515:
暇入
[2015-08-30 15:13:10]
新日本マンション管理士会連合会ができるよ
>元フロント |
516:
暇入
[2015-08-30 15:14:25]
全国統一組織はわずか3カ月で崩壊。
|
517:
510
[2015-08-30 15:23:21]
>>514
>管理組合も同じようにしたいなら >次の会計期間の前に予算を作らないといけないから、決算期が三月末なら三月末までに総会を開く必要があるだろう。 定期総会は会計年度の開始後となるので、マンション標準管理規約(単棟型)では、第58条第3項および第4項を規定している。 マンション標準管理規約(単棟型) 第58条 3 理事長は、第56条に定める会計年度の開始後、第1項に定める承認を得るまでの間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得てその支出を行うことができる。 一 第27条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、かつ、第1項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの 二 総会の承認を得て実施している長期の施工期間を要する工事に係る経費であって、第1項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの 4 理事長は、前項に定める支出を行ったときは、第1項に定める収支予算案の承認を得るために開催された通常総会において、その内容を報告しなければならない。この場合において、当該支出は、その他の収支予算とともに承認されたものとみなす。 |
518:
暇入
[2015-08-30 15:23:46]
|
519:
暇入
[2015-08-30 15:26:15]
517
あのね、あなた それは辻褄あわせで最近できたんだよ 平成21か23年だ。 |
520:
517
[2015-08-30 15:34:42]
|
521:
暇入
[2015-08-30 15:36:39]
なんでそんなにいびつになるかというと
区分所有法で管理者に年一回の会計報告を義務付けているから決算中心の総会になるからだ。 予算を超えて支出できないことを 法定すれば総会は予算中心になる。 決算など形式的なものになる。 |
522:
暇入
[2015-08-30 15:39:40]
|
523:
元フロント
[2015-08-30 15:41:01]
>平成21か23年だ。
この件は、いざというときどう説明するのかいろいろ考えていた。 審議はずいぶん前からされていたのに、標準管理規約への明文化が遅すぎる。 >全国統一組織はわずか3カ月で崩壊。 今、加入するかどうか考え中。 崩壊って、どうなったの? |
524:
暇入
[2015-08-30 15:45:19]
追認の議案が否決された場合の責任追及が
現在の法制度では困難であるから 区分所有者代表訴訟制度を提唱しているのである。 しかし、まー、現実には法改正はしないだろう。だから、政治決着などが行われる。解任動議、村八分などである。 |
525:
520
[2015-08-30 15:47:11]
|
526:
暇入
[2015-08-30 15:54:49]
>元フロント
連合会本部が地方組織の会長人事に 介入したらしい。 連合会本部の会長は貧相なこともあり、 分裂した模様。 だからマンション管理士会に入らなくても不利益はないよ。 |
527:
暇入
[2015-08-30 15:59:49]
|
528:
525
[2015-08-30 16:13:55]
|
529:
元フロント
[2015-08-30 16:45:15]
見落とした。
>新日本マンション管理士会連合会ができるよ 親〇さんが会長の日管連とは別の全国組織が出来るという事? |
530:
暇入
[2015-08-30 17:02:55]
↑そそ
別の全国組織ができる。 |
531:
暇入
[2015-08-30 17:05:56]
橋下法律事務所の近くにできる。
大阪が本部の全国組織。 大阪維新マンション管理士会とかの 名前になるかも。 |
533:
暇入
[2015-08-30 17:10:56]
日管連会長親xxx氏は貧相すぎる
|
534:
匿名さん
[2015-08-30 20:12:26]
>521
あなたのマンションで、修繕積立金の取り崩しの議案が総会に提案され 承認されたとしましょう。 その工事の取り崩しの予算が2,000万円でした。 しかし、理事長はまだ他にもいろいろ工事をしたかったので、この工事 と一緒にいろんな工事をしてしまいました。 結局工事費は、5,000万円になりました。 そして、このやり方をその理事長はいつもやっています。 毎年事業計画の予算はすくないのですが、実績としては、勝手に工事が 増やされ、倍以上の金額になってます。 これでも、あなたは予算通りに使う必要はないといいますか。 そして、この問題については、追求されたら追認で総会をするだけでいい というのですか? |
535:
暇入
[2015-08-30 20:42:43]
↑法的には問題なし。
追認議案が否決された場合でも 打つ手なし。 解任されたり村八分になったりは するだろうとずっといってますけど、 それは政治決着というもの。 |
536:
暇入
[2015-08-30 20:51:19]
財政法14条に相当する規定が
区分所有法、標準管理規約に存在しないことが原因である。 |
537:
匿名さん
[2015-08-30 21:12:37]
ひまんじは、親父が言ってた「通り一遍」の事しかできない人なんですね。
|
538:
暇入
[2015-08-30 21:55:54]
↑理解できていないからである。
|
539:
暇入
[2015-08-30 21:57:22]
レベルが高すぎてついていけないのは
理解できるであろうが。 |
540:
暇入
[2015-08-30 21:59:28]
537は
高度な知見に対する 僻み、妬みからくるものであろう。 |
541:
匿名さん
[2015-08-31 09:47:41]
>535
法的に問題ないならマンションの管理が目茶苦茶になろうと 理事長が好きなようにしてもいいってことだね。 全く考えが浅はかだね。 マンションは集合住宅であり、いろんな人間が同じ建物で 生活しているんだよ。 だから、規約や細則を順守してやっていかなければならないと いうことが理解できない頑固老人というかボケたね。 そろそろ引退かな。 |
542:
匿名さん
[2015-08-31 10:12:36]
>535
僕がいってるのは、元フロントがタッチしているマンションのことをいっているんでは ないんだよ。あんなマンションはどうでもいいこと。 それと、結果論としての対応論を述べているのではなく、そもそも論をいっているんだよ。 予算は守るもの、規約や細則も守るもの。 この原則論に基づいてマンションの管理はすべきだとね。 |
543:
匿名さん
[2015-08-31 10:27:37]
暇入は分っているんだろうけど、頑固で自分の意見や考えを
変えようとはしない性格だからね。 |
544:
暇入
[2015-08-31 11:00:18]
>>予算は守るもの、規約や細則も守るもの。
>>この原則論に基づいてマンションの管理はすべきだとね。 性善説では正直者が馬鹿を見ることになる。 制度、組織、手続きに問題があれば見直していくのは当然のことである。 |
545:
匿名さん
[2015-08-31 11:21:26]
|
546:
暇入
[2015-08-31 11:42:16]
↑読み取れないとは、相当に頭が悪いw
|
547:
匿名さん
[2015-08-31 11:45:34]
↑
説明できない奴にかぎってこういうこと言うw |
548:
暇入
[2015-08-31 13:06:41]
↑何度も書いてるよw
|
549:
匿名さん
[2015-08-31 13:11:40]
|
550:
匿名さん
[2015-08-31 21:28:47]
漠然としたことしか書き込めないので、改めて見直し部分は
何をどのように見直すのかと問われれば、曖昧にとぼけて 逃げるしかない。 |
552:
匿名さん
[2015-09-01 08:30:49]
↑
こいつは人格とか、教養とかないんかいな。 あくの強い爺さんだな。 |
553:
暇入
[2015-09-01 09:16:10]
↑afo匿名もな!
|
554:
匿名さん
[2015-09-01 09:22:13]
↑
何か嫌なことあったの? まだ少ない残り人生を謳歌しなくちゃだめだよ。 |
555:
匿名さん
[2015-09-01 09:24:12]
|
556:
暇入
[2015-09-01 15:59:44]
↑一緒だろうw
|
557:
まんかんし
[2015-09-01 17:12:29]
>>541
>法的に問題ないならマンションの管理が目茶苦茶になろうと >理事長が好きなようにしてもいいってことだね。 マンション管理の基本は法治です 為に理事長への賠償請求権は組合に在ります この様な理事長は退去せざるを得ないでしょう |
558:
暇入
[2015-09-01 18:35:53]
・組合の訴訟追行権が区分所有者にないから理事会運営に対する責任追及が困難であるということ。
だから、直すとすれば、 標準管理規約67条の下記の条項だけど、「区分所有者等」を「役員、元役員等」にして 「理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。 」を 「区分所有者は単独で、管理組合を代表して次の措置を講ずることができる。 」にしたら 区分所有者代表訴訟制度が規約で実現する。 ----------------------------------------- 標準管理規約67条 3 区分所有者等がこの規約若しく は使用細則等に違反したとき、又は区分 所有者等若しくは区分所有者等以外 の第三者が敷地及び共用部分等におい て不法行為を行ったときは、理事長 は、理事会の決議を経て、次の措置を 講ずることができる。 一 行為の差止め、排除又は原状回 復のための必要な措置の請求に関し、 管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること 二 敷地及び共用部分等について生 じた損害賠償金又は不当利得による返 還金の請求又は受領に関し、区分所有者のた めに、訴訟において原告又 は被告となること、その他法的措置をとること 4 前項の訴えを提起する場合、理 事長は、請求の相手方に対し、違約金と - 22 - しての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。 |
559:
暇入
[2015-09-01 18:37:54]
直すというより67条の2とかに追加であろう。
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560:
匿名さん
[2015-09-01 19:03:06]
>558
何一人で妄想を抱いているんだい。 やはり呆けたな。 区分所有者が単独で管理組合を代表できるようにするとは、 夢物語でしかないよ。 保存行為でさえ、区分所有者が単独でできるのを規制している マンションが殆どなのにね。 区分所有者が単独でできる保存行為は、専有部分のみ。ガラスの交換と 網戸の張り替えぐらいだよ。 後の保存行為でも、急を要する保存行為以外は、理事会の承認が必要と 改正しているよ。 理事長でさえ制限が加えられているよ。 区分所有者全員に代表権を与えたら、それこそ訴訟のオンパレードに なるよ。 費用負担という足かせがなくなるからね。 |
35歳くらいで買った人は80歳であり、
実施しないこともありうる。
だから、きめなくていいよ。