マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[461: 暇入]

３回目は築45年くらい経ってからなので
35歳くらいで買った人は80歳であり、
実施しないこともありうる。
だから、きめなくていいよ。

[462: 匿名さん]

>461
うちは、マンションの資産価値を高めるためと、快適なマンションライフが
おくれるため、１２年目に大規模修繕工事を実施して、現在築１５年目に入って
いるので、ここから２５年間、つまり築４０年までの計画をたてるつもりなんだよ。
マンションは、住んでいるときは快適に、売却や賃貸に出すときはできるだけ高く
なるようにするもんだよ。
何も自分たちだけのためではなく、子供たちへの相続にも影響することだからね。
それに、途中で中古マンションを購入して入居する者もいるしね。
考えが単純だよ。

[463: 匿名さん]

それにね、ここで問題提起することで、大型工事、つまり窓サッシ、エレベーター、
玄関扉、専有部分の配管工事、バルコニーのてすり等の更新工事の相場も知りたいとおもったのでね。

[464: 暇入]

私にとっては3回目は不要である。

[465: 匿名さん]

２５年程度で解体し，建て直せばいいよ。
途中で入居してきた者は大変だけどね。
入居して２～３年で建て替えとかなったらね。
大規模修繕工事は、早くやるにこしたことはない。
但し、積立金次第だけどね。
工事をして、外壁の洗浄や補修、開放廊下のシートの張り替え、
見える部分は全て塗装等をしてやりかえる。
新しく生まれ変わるよ。
そういうとこに住みたいよね。

暇入のとこは、壁紙のはりかえや畳の交換、ふすまや障子の張り替え等
何年でするのかな。
もう壁紙黄ばんできてるんじゃないの？
勿論、住めないことはないけどね。

[466: 暇入]

＞＞２５年程度で解体し，建て直せばいいよ。

お宅様、あたまわるいですね。

3回目は不要といってるということは
おおよそ45年目時点の工事はいらないと言ってるに過ぎない。

[467: 暇入]

>>途中で入居してきた者は大変だけどね。

途中で入居してきた者が3回目の工事の準備をすればよかろう。

[468: 匿名さん]

マンションの建替えは十分な敷地が無い限り有名無実です。
少なくと建替えルマンションの規模は現存の区分所有者数の二倍にして分譲して、建替え費用と工期間の仮住まい費用を捻出しない限り絶対無理です。

[469: 匿名さん]

マンションは、ヨーロッパ同様ビンテージマンションを
めざすべきです。
建物・設備の維持・保全をしっかりやれば、１００年以上
もちますよ。

[470: 暇入]

もうすぐ建て替え時の容積率緩和の法律が出来るよ。

[471: 匿名さん]

マンションを建て替える労力等を考えれば
買い替えた方がずっといいよ。
建て替えは現実的には無理。
現在行われている建物の建て替えは、耐震基準も不備で、
設備等も交換しなければならないマンション。
最近のマンションは、建て替えは必要のないように作られているよ。

[472: 匿名さん]

＞465　暇入のとこは、壁紙のはりかえや畳の交換、ふすまや障子の張り替え等何年でするのかな
　ふ～ん。組合でするんだ。
　変わってるね。
　リニューアル済の部屋はどうするんだろう。

[473: まんかんし]

現状ではマンションの建て替えは容積率が邪魔で無理
公団などの敷地の広いところは出来る
現状の容積率を倍にすれば公共工事に代わる日本のエンジンと為る
購入者がいればの話

[474: 匿名さん]

>472
頭悪いね。
畳とか壁紙は各人でするもんだよ。
周期は管理組合も各戸も資金の余裕度合で早くしたり
遅らせたりするんだよ。

[475: 匿名さん]

＞畳とか壁紙は各人でするもんだよ。
だから、ふ～ん。
465に言ってほしいよ

[476: 匿名さん]

暇人の暇入、こんなとこにいたんだ！
アパート暮らしだから分譲マンションの事わからないんだよね。

[477: 匿名さん]

なあんだ、暇入はアパート住まいだったの？
かわいそうな老人だな。
住所が判れば、何かおいしいものでも送ってやるんだけどね。

[478: 匿名さん]

４７７
今はアパート住まいだけど、分譲マンションの購入を
検討しているのかもしれないからね。
意外とタワーマンションの最上階を購入するかもしれないし。

[479: 匿名さん]

どうやら暇入は、マンション管理で一番大切な、建物・設備に
関する知識や経験はあまりないようだな。
連担棟とかいう言葉も当然聞いたことないだろうな。

[480: 匿名さん]

暇入は５５１の豚まんが好きな大阪の爺さんって本当ですか？

[481: 匿名さん]

そんなことはどうでもいいこと。
もっとましなことかきなはれや。

[482: 匿名さん]

>長期修繕計画を作成するとき、建築士との打ち合わせとか
建物診断とかを行い、内訳表まで作成し、工事の全てを網羅した計画表を
作成してますか。
それとも、単なる管理会社がソフトにデータを打ち込んで作成する簡単な
>修繕計画にしてますか。

内訳表までを含めた長期修繕計画を作成しているマンションは少ない
ようですね。

長期修繕計画の工事費の欄で、設計・監理料はいくらになってますか？
うちは、１５％で計算されてましたが、実際は５％程度の1,700万円しか
かかりませんでした。
こういうところも建築士と打ち合わせをして、いくらにするか検討する
必要があります。

[483: 匿名さん]

みなさんとこの長期修繕計画では、設計・監理料はいくらになってますか？
みなさん、見たこともないのかな？
修繕積立金を決める時は、長期修繕計画から算出するでしょう。
これもやってないのかな？
めちゃくちゃな管理体制だな。

[484: 匿名さん]

新国立の設計・監理費は総工費1,350億円に対して、
40億円。３％弱。
やはり工事費の額に大きく影響される。

[485: まんかんし]

>>484

素人の役人が土建業者に騙されているだけ

勿論キックバック付きで喜んで騙される

[486: まんかんし]

＞＞478

タワマンは買ってはいけないマンションです

免震でも上下動にはお手上げ　また　使い勝手も良くない

維持費は大きい

[487: 匿名さん]

うちは免震構造のマンションなんだが、
縦揺れに弱いとは本当？

[488: 暇入]

小規模マンションよりはまし。

[489: 匿名さん]

ほうー　やっと痛感するようになったか。
大規模マンションにかぎるよ。

[490: 暇入]

タワマンより３０戸程度のマンションは割高だといっているにすぎない。

わたしのところは極めて効率的である。

[491: 匿名さん]

自慢話とは子供じみていて、侘しいだけですよ。

[492: 暇入]

私の話はすべて自慢話である。
４９１はそれを僻んでいるのであろう。

[493: 匿名さん]

>492
そうだね、例え嘘やごまかしでも総会を乗り切れれば
いいというスタンスだからね。

[494: 暇入]

↑afo匿名？

何が嘘で何がごまかしなのだ？

[495: 暇入]

４９３はとても近視眼的である。

問題な本質が法制度の不備により
理事会運営に対する責任追及が
困難なためで、
法改正が必要と結論づけているのに
理解できないようである。

やはり
afoである。

[496: 暇入]

問題の本質とは
財政法１４条のような規定がないために
管理組合の予算は
目安にすぎないこと、
区分所有者代表訴訟制度がないために
理事会運営に対する区分所有者の
責任追及が難しいこと、
である。

４９３はこれが理解できない
afoである。

[497: 暇入]

規則だから守らなくてはいけない、
と考えるのは
マンション管理士が民事訴訟法、民事執行法をしらないから
強制させることに思いが及ばないからである。
規則は守るのではなく、強制させなければ意味をなさないものである。

４９３はこれが理解できない
afoである。

[498: 匿名さん]

全く凝り固まった考えの頑固老人だな。
規約や細則を守らなかったら、マンションの管理が
スムーズにいく筈ないだろう。
規約や細則を守らなかったら、義務違反者となるだろう。
規約には、区分所有法もはいっているからね。
特別決議でやらなければならない事項を、理事会で決議したり、
普通決議で決議したりしたら、それは無効だろう。
それを総会で承認されたから、理事会で承認されたから、それは
オーケーといってもねえ。
揉めれば追認で総会をすればいいというぐらいだからね。
あんたには、マンション管理は無理。全くアホ以外の何ものでもない。

[499: 暇入]

↑非常に読みにくい駄文なので
スルーw

[500: 匿名さん]

>497
いい加減素直にならなくてはね。屁理屈だけは一人前なんだから。
1,000万円の駐車場の改良工事をするときは、修繕積立金の取り崩しとなるので、
総会の普通決議の承認が必要だということ。
これぐらいは理解できるでしょう。規約順守ということ。
それを、知らなくてやってしまったら、追認総会をしようがしまいが、業者には
支払いをしなければならないこと。これも分かるね。
問題は、総会に対しての報告だが、正直にいうか、あれは保存行為だといって
嘘やごまかしで逃げるかの対応の仕方の差だよね。
もし、嘘やごまかしで総会を乗り切れたとしたら、今後も修繕積立金の取り崩しは、
金額の大小に関係なく保存行為だから、理事長判断でオーケーということになる。
元フロントが携わっている管理組合は、今後そうならないようにするといっているけど、
全国のマンションでそれは一般論としては通用しないだろう。
頑固老人よ、いい加減目を覚ませ。

[501: 匿名さん]

又、予算は守らなくてもいいとかいいだすんじゃないの。

[502: 元フロント]

＞又、予算は守らなくてもいいとかいいだすんじゃないの。
　予算は、絶対守らなくてはいけないものですか？

[503: 匿名さん]

「暇人」と違って「暇入」としたのには理由があるそうですね。
「暇入」の読み方は「ひまじん」じゃなく「ひまんじ」だって？
「人」を逆にすると「入」になるから「じん」が「んじ」になる。
暇で太ってしまったから「暇な肥満児」と言う意味の「暇入」「ひまんじ」。

駄文かどうかは、よく読んでから判定することだから、スルーした時点で駄文と決めつけることは不可能。
一日中座ってるから脳が働かなくなってる。

適当な荒らす切っ掛けを作ろうと意図した書き込みはスレ妨害。

スルーと言うのはお前にぴったりの言葉。

[504: 匿名さん]

>502
事業計画をたて、理事会承認を得て総会議案として提出し、
それが承認されたら、その金額を上限として守らなければならないでしょう。
総会で承認された工事費の予算をオーバーするのが問題がなければ、
1,000万円の工事費で承認されたが、物価の上昇やよりいい工事や修繕個所が
増えたので3,000万円になりましたで済みますか？

[505: 匿名さん]

前提条件を満たさない予算は、総会決議を得ても効力がない。
たとえば、費用の支出を伴う管理行為で、その管理行為が総会決議を必要とする場合は、この総会決議を経なければ予算の総会決議は意味がない。

[506: 暇入]

管理組合の予算は目安に過ぎない。

[507: 暇入]

予算どおりに支出しなければならない
という規定は存在しない。
区分所有法、標準管理規約の不備であろう。

[508: 暇入]

特別決議が必要な工事を決議なしで行なってしまった場合、
この工事の追認は普通決議で足りる。

[509: 暇入]

日本マンション管理士会連合会は分裂することになった。

[510: 505]

当然、予算は変更を余儀なくされることがあり得るので、マンション標準管理規約（単棟型）では、第58条第2項を規定している。