スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。
マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。
[スレ作成日時]2015-08-07 10:00:53
マンション管理士等への何でも相談PART5
362:
暇入
[2015-08-24 00:10:39]
|
363:
暇入
[2015-08-24 00:12:07]
理事会ではなくて理事長独断だろう。
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364:
暇入
[2015-08-24 00:17:25]
マンション管理士は理事会を指導するのが仕事ではなく、管理会社をいじめるのが仕事である。
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365:
暇入
[2015-08-24 00:29:44]
元フロントが設問してるから答えが違っても見解の相違であり、元フロントがクビになろうがなるまいが、しったことではあるまい。
世の中におかしなマンション管理士がいるとしても、元フロントを非難して解決するものでもない。 今年、全国のマンション管理士会が再編され、都道府県に一個の管理士会となった。マンション管理士の苦情対応窓口などの設置でガバナンスが強化される予定である。 |
366:
匿名さん
[2015-08-24 00:35:22]
いやいや、その反対が多い、管理会社の、おこぼれで、ゴマスリ管理士が多い。
したがって、管理士会を、脱会した。管理会社や、業界のゴマスリ管理士には、 なりたくない。マンションのために、働くのが、マンカン士の本分。 区分所有者の悩みをきいて、少しでも力になり、よりよいマンション生活をしてほしい。 |
367:
匿名さん
[2015-08-24 00:42:07]
暇入りの、文言から、金もうけに特化した表現に思われる、
知識を悪用するような、悪徳管理士に見える。退場して下さい。 |
368:
暇入
[2015-08-24 07:34:03]
afo匿名みたいなクレーマーは管理組合運営には必要である。
しかしコンサルには不要である。 |
369:
暇入
[2015-08-24 07:38:18]
>明らかに管理組合の目的外支出があっても、総会で決算が承認されれば問題ないと言いそうなコンサルですね。
追認したら問題ないのは当たり前。 |
370:
匿名さん
[2015-08-24 08:47:49]
>368
ボケがでてしまっているね。 駐車場改良工事というのを貼り付けているだろう。 今まで一番書き込みが多いようだけど、なんのことかわからず 書き込んでいたんだろうね。 だからアホな書き込みだらけだったんだ。 いくら老人だからといってもまだまだこれからの人生も少しは 残っているんだからね。 ただ、マンション管理に関するコンサルとかは無理だから、引退しなはれ。 |
371:
匿名さん
[2015-08-24 08:52:25]
>363
>理事会ではなくて理事長独断だろう。 いくら暴走理事長でも、1,000万円の駐車場の改良工事を 理事会にも諮らず買ってにやる訳ないだろう。 そんな理事長だったら、それを救済しようとしている元フロントは 大馬鹿者ということ。 やはりあんたはぼけたね。 |
|
372:
匿名さん
[2015-08-24 09:06:41]
元フロントはコンサルタントの資格なしだね。
どんなことがあろうとうそやごまかしのアドバイスをして 報酬をとってはいけない。 こういう初歩的なことも分からず、自分の保身だけに走るコンサルタントは それこそこれからのマンション管理士の将来にとっては、大きな障害となるだろう。 自分さえよければいいと思っているような元フロントは、退場すべきだ。 何故理事たちが行った総会の承認を得ずに行った改良工事に対して、理事たちと 一緒に総会で説明し、それに対して反論があるんなら、一緒に戦うことをしないんだろうね。 僕は、正直に話し謝罪すべきだと主張したが、暇入は元コンサルを擁護した。 ただ、匿名で書き込んでいるのは、僕だけではないからね。 この問題に対しては、匿名のうち役半数近くは僕がかきこんだかもしれないけど。 |
373:
匿名さん
[2015-08-24 09:36:16]
>369
物事の本質を見極めていないよ。 ただ、嘘を言おうが、だまそうが問題が解決できれば それで万々歳ですか。 マンション管理士の未来はないね。 マン管士にコンサルを依頼するときは、そういう胡散臭い部分を 解決してもらうためなんだね。 |
374:
元フロント
[2015-08-24 10:17:11]
>No.361 by 匿名 のスレは、該当マンションの住民に知らせ、私をクビにしてやろうという意図が見え見え。
私がクビになっても、あなたに仕事が廻ってくるわけではない。 >お は ら い ば こ お前の母ちゃん出べそ的な発言。 いまどき、小学生でも言わない。 >明らかに管理組合の目的外支出があっても 目的外の支出の意味が分かってない。 >僕は、正直に話し謝罪すべきだと主張したが、暇入は元コンサルを擁護した。 擁護したのではない。 正直に話してもいい結果を生まないと、言ったに過ぎない。 意見が違う事は沢山あった。 スレを読み直してみれば・・・。 >どんなことがあろうとうそやごまかしのアドバイスをして報酬をとってはいけない。 これが、あなたのスタンスだから、あなたが同じ立場に立った時、そうすればいい。 > こういう初歩的なことも分からず、自分の保身だけに走るコンサルタントは どういう結果が待っているか、想像できず、保身だけに走るコンサルタントは・・・ |
375:
匿名さん
[2015-08-24 10:43:25]
>元フロント
要するに、あなたのスタンスは、物事を解決するためには嘘やごまかしでも いいってことだよね。 そんなことで、管理組合の信頼を得ることができるかな。 管理組合の組合員は、理事よりずっと多いし、いずれその組合員の中から 理事が誕生してくるんだよ。 なんでもありの発想自体、それこそが問題。 |
376:
匿名さん
[2015-08-24 10:56:17]
>元フロント
1,000万円の駐車場の改良工事が保存行為なら、マンションの 補修工事は殆ど総会の承認はいらず、理事長もしくは、組合員の 誰でもがその工事をすることができるよ。当然理事会の承認も不要。 保存行為は、規約に定めがなければ、区分所有法通り組合員であれば 誰でも単独でその工事をすることができるとなっているんだよ。 そんなことも知らないで保存行為で押し通せとかいってるようでは、 たかがしれてるね。 マン管受験のときは勉強しなかったの?それとも忘れたのかな? |
377:
暇入
[2015-08-24 11:07:02]
元フロントが設問してるから答えが違っても見解の相違であり、元フロントがクビになろうがなるまいが、しったことではあるまい。
世の中におかしなマンション管理士がいるとしても、元フロントを非難して解決するものでもない。 今年、全国のマンション管理士会が再編され、都道府県に一個の管理士会となった。マンション管理士の苦情対応窓口などの設置でガバナンスが強化される予定である。 |
378:
暇入
[2015-08-24 11:08:39]
>>1,000万円の駐車場の改良工事が保存行為なら、マンションの
>>補修工事は殆ど総会の承認はいらず、理事長もしくは、組合員の >>誰でもがその工事をすることができるよ。 そういうマンションなのだろう。工事のとき文句が出なかったわけだから。 |
379:
匿名さん
[2015-08-24 11:38:22]
だったら何もうそやごまかしまでする必要はなかったんでは。
正直にいえば済んだんでは? 元フロントは保存行為とはいっていなかったんだけど、暇入に 書き込まれたのを参考にしたみたいだね。 ポリシーがない。 あんな管理士に依頼しようとするマンションがあるかな? |
380:
匿名さん
[2015-08-24 11:49:33]
>No.361 by 匿名 のスレは、該当マンションの住民に知らせ、私をクビにしてやろうという意図が見え見え。
何びびってるの? しかし、300戸のマンションであれば、ここの書き込みはうちのことだと気づく者も いるかもね。 知られて恥ずかしい書き込みだということだね。 もっと自信をもってアドバイスできるコンサルタントになれるといいね。 |
381:
暇入
[2015-08-24 12:19:36]
>>だったら何もうそやごまかしまでする必要はなかったんでは。
>>正直にいえば済んだんでは? 元フロントはそうだろうが、 私が言ってたのは質問が出たら保存行為であるといえばいいということである。 本人がそう思い込んでいれば問題はない。 |
382:
匿名さん
[2015-08-24 12:22:05]
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383:
匿名さん
[2015-08-24 12:37:01]
保存行為や管理行為が分かるぐらいだったら
総会の承認なしに管理行為はしないだろう。 |
384:
匿名さん
[2015-08-24 13:03:52]
まぁ、いいんじゃないですか? ああいうマン管士がいても
いざとなれば、理事長は「マン管士のアドバイスに従って処理しました」と逃げて、泥を被らせればいいんだから |
385:
匿名さん
[2015-08-24 13:07:40]
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386:
暇入
[2015-08-24 13:40:50]
元フロントが設問してるから答えが違っても見解の相違であり、元フロントがクビになろうがなるまいが、しったことではあるまい。
世の中におかしなマンション管理士がいるとしても、元フロントを非難して解決するものでもない。 |
387:
元フロント
[2015-08-24 14:00:57]
>いざとなれば、理事長は「マン管士のアドバイスに従って処理しました」と逃げて、泥を被らせればいいんだから
その通り。少なくとも理事長(理事会)が助かる可能性は高い。 9月に、追認の臨時総会。続いて定期総会なんてすれば、それこそ収拾がつかなくなる。 と、判断したまで。 >しかし、元フロントは可哀そうだけど。 >職をうしなうことになるかもしれないし。 当然でしょ。 依頼主(次期理事長も含めて)の信頼を失えば、契約の継続はない。 それどころか、損害賠償請求されるかも。 それでも、管理会社は知らんふりだし、本人に悪気はないし。 知った以上、収拾してやらないと。 当たり前に未払い計上して、総会に臨めば、理事長や理事会は追及されて、下手をすれば、マンションにいられなくなるかもしれない。 大きな工事をするには、総会の承認がいるという事を知らなかっただけだけど、騒動になれば、裏金をもらったと騒がれ、裏金なんかもらっていないと証明する事は不可能。 匿名さんは、そんなこと無関係に、事実を公にして謝罪し、マンションにいられなくなっても仕方がないと、アドバイスする。 この違いです。 ま、匿名さんは、火中の栗を拾うようなマネはしないんでしょう。 問題のない理事会から、問題のない依頼を受けて、問題のないアドバイスをすれば、問題は起こらない。 |
388:
まんかんし
[2015-08-24 17:00:18]
>>350
>集会承認という前提をクリアーしていないから不当な入札となります これだからピントがずれているというのです。 それは、組合員が理事長に言う言葉です。 まんかんし 組合員に代わり組合活動の補佐をしますが 組合資産の保全は大事な業務です |
389:
匿名さん
[2015-08-24 17:38:50]
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390:
匿名さん
[2015-08-24 19:00:27]
もう少し勉強してから参加した方が宜しいですよ。
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391:
389
[2015-08-24 19:15:28]
はい、勉強することにします。
たとえば、マンション標準管理規約(単棟型)第48条のどれですか? また、総会議案書にはどのような記載があり、どのような資料が添付されるのでしょうか? 【マンション標準管理規約(単棟型)】 (議決事項) 第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 一 収支決算及び事業報告 二 収支予算及び事業計画 三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止 五 長期修繕計画の作成又は変更 六 第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し 七 第28条第2項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し 八 修繕積立金の保管及び運用方法 九 第21条第2項に定める管理の実施 十 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任 十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧 十二 区分所有法第62条第1項の場合の建替え 十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法 十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結 十五 その他管理組合の業務に関する重要事項 |
392:
暇入
[2015-08-24 21:43:32]
管理組合の組合員ならわかるはずですよ。毎年総会議案書がきてるから。
どこの管理組合も大差ありません。 マンション管理業協会のマニュアルに 従って管理会社が議案書を作っているからです。 元フロントが詳しいはず。 そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。 予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。 |
393:
暇入
[2015-08-24 21:56:35]
国会とか地方自治体みたいなやるなら、
総会は会計年度末の前に行い、翌年度の予算を総会承認すべき。 決算はかなり形式的なもの。 予算を越えての支出はあり得ないことで、予算を使い切らないことが問題になったりするだろう。 管理組合では予算が形式的であるために 支出してしまったら仕方がないから 追認するしかないみたいになってる。 afo匿名にはわからないだろうが 法務省の区分所有法、国土交通省の標準管理規約などの制度設計の問題で、素人理事長とか元フロントを責めて解決するものではない。 |
394:
391
[2015-08-24 22:15:23]
単刀直入に教えてください。
総会における【決算の承認】とは、マンション標準管理規約(単棟型)第48条の何号の承認のことですか? |
395:
暇入
[2015-08-24 22:18:44]
1でしょ
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396:
暇入
[2015-08-24 22:25:52]
国の予算は拘束力のある文書。
http://www1.tcue.ac.jp/home1/m-amou/public_finance_1_2013_resume2.pdf 管理組合の出納、会計もそのように 法定すればいいだけ。 |
397:
394
[2015-08-24 22:36:52]
>>395 暇入さん
お返事ありがとうございます。 駐車場の改良工事は第6号に該当しますので、総会決議が必要です。 この決議を経ずに、第1号の「収支決算及び事業報告」が総会で承認された場合、第6号の総会決議は必要なくなりますか? |
398:
暇入
[2015-08-25 06:16:17]
追認したことになるから必要ない。
決算議案が否決されたらどうなるかだが 騒いでも後の祭り。 |
399:
暇入
[2015-08-25 07:10:51]
財政法14条と同じ規定を区分所有法に追加し、違反した管理者に罰則を設ければいいだけのことである。
|
400:
匿名さん
[2015-08-25 08:11:16]
マンション管理士さんにご相談です。
総会中にどうしてもお腹が痛くなった場合はどうすればいいのでしょうか? 総会中にトイレに行く事は適正化法ではどのような定めになっておりますでしょうか? 確か区分所有法にはどうとでも受け取れることが書いていた気がしないでもなかったりあったりするわけですが、適正化法の事になるととんと疎くて申し訳ございません。 また、シャープペンシルのお話をさせていただいてもよろしいですか? ありがとうございます。 早速ですがお話の続きをば。 かなり前のお話なのですが、私がまだマンションというものを知る前の話です。私はとあるマンションの管理員を務めていました。それもそのはず、管理室が私のすみかでした。 そこで質問なのですが、骨折り骨折りっていう言葉があります。そこの角的なところですが、それでもいつまでも?そういう事をおっしゃられる方に対する対処方法的な事を知りたいと考え始めています。 私は現職のフロントなんですが、いつも組合員の皆様にここが知りたいと聞かれても何も答えません。 安心してください。吐いてません。って答えます。 出汁。いい出汁。出てますなってね! |
401:
397
[2015-08-25 08:45:57]
>>398 暇入さん
>追認したことになるから必要ない。 またまたお返事くださりありがとうございます。 ところで、総会における第1号の「収支決算及び事業報告」決議は、普通決議ですか? それとも特別決議ですか? ご回答のほど、よろしくお願いいたします。 |
402:
匿名さん
[2015-08-25 09:07:28]
>401さん
修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要です。 又、管理費等に不足を生じた場合は、管理組合は組合員に対して 第26条第2項に定める管理費等の負担割合に応じて、その都度必要な負担を 求めることができるとなっています。管理費等の過不足 又、第60条2項では、収支予算を変更するときは、理事長は、その案を臨時総会 に提出し、その承認を得なければならないとなっています。 収支予算の作成および変更 決議は普通決議です。 暇入の回答は支離滅裂です。 |
403:
暇入
[2015-08-25 09:14:14]
そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。
予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。 |
404:
匿名さん
[2015-08-25 09:26:17]
>403
全く頑固な老人だな。 国交省がひな形としている、標準管理規約に記載されてるでしょう。 全国のマンションの殆どはそれをひな形として管理規約を作成してます。 そして、規約は民法、区分所有法に優先します。当然、区分所有法に別段の 定めのあるものについてですが。 収支予算を変更するときは、臨時総会が必要、予算をオーバーするときは、 その都度組合員に負担を求めることができるとなっている。 >そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。 >予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。 この発想でいえば、予算をオーバーしても何の問題はないという。 だったら収支予算書など必要ないし、工事は勝手にやって支出しても 構わないということになる。 こういうひねくれものが老人には多いんだよな。 |
405:
元フロント
[2015-08-25 09:29:28]
>決算議案が否決されたらどうなるかだが
多くののマンションでは、予算と決算の対比が出来るような書式になっている。 予算0、支出1000万の決算書が提出されたら、否決される可能性がある。 当然、決算書、事業報告、監査報告のすべてが否決され、管理会社、理事、監事の責任が問われる。 正確に記載された決算書が否決されるのだから、管理会社、役員は責任を取って辞職なり賠償金を払うなりして、決算を承認してもらうしかない。 決算書はこれ以外にありえないのだから、一般の組合員も、最終的には承認せざるを得ないが、こうなると、バックマージンなどの疑惑を言い出す組合員がいて、役員は疑惑の無罪証明がほぼ不可能になる。 |
406:
匿名さん
[2015-08-25 09:34:56]
401さんは、元フロントのマンションのことをいっているのではなく、
マンションとしての考え方等を理解しようとされているのではないですか? 元フロントがコンサルしているマンションのやり方は完全に間違っています。 1,000万円の改良工事を、保存行為として、理事会や総会の決議を経ずに 理事長が勝手にやっていい訳ないでしょう。 それを正当化しようとしているのが、元フロントと暇入。 こんな考え方は、完全に間違っている。 このマンションの事例を全国のマンションは、絶対模倣してはいけない。 あくまで基本・原則に則って粛々とマンション管理は行うべきです。 |
407:
匿名さん
[2015-08-25 09:39:05]
>405
そもそも修繕積立金の取り崩しは、総会決議が必要となっている。 |
408:
401
[2015-08-25 09:53:19]
>>402
>収支予算の作成および変更 >決議は普通決議です。 あれれ?? 暇入説によると、 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、特別決議(区分所有法第17条第1項、マンション標準管理規約(単棟型)第47条第3項第2号)ですが、これも、この決議を経ずに、第1号の「収支決算及び事業報告」が総会の普通決議で承認されると、この特別決議が追認されるという理屈になりますが、変ですね? |
409:
まんかんし
[2015-08-25 09:53:21]
理事長権限は一般組合員の考えるより大きい
其れをうまく利用する管理会社 会社で平社員が回り持ちで初めて長となった理事長 是ほど御しやすい理事長は居ない 逆に覚醒した人物が理事長となれば苦労するフロント 管理会社内では蛇蝎の如く言われ嫌われるが一般人から見れば至極真っ当な人物 此の評価の違いが管理会社の体質を表現する |
410:
匿名さん
[2015-08-25 10:20:19]
>408
共用部分の重大変更は特別決議が必要です。 しかし、予算の承認は普通決議でオーケーとなっています。 この場合は、難度の高いものを優先すべきです。 現状では、両方の決議が必要となります。 管理費等の値上げは普通決議ですが、その別表は規約の改正と なりますので特別決議となります。 その矛盾を訂正するために、H16(?)に標準管理規約の 改正が行われました。 それ以前に作成された管理規約では、規約の別表となっている筈です。 細則に変更しておく必要があります。 最初の部分も改正をしておく必要があります。 各マンションで規約の改正をしておくことが必要でしょうね。 |
411:
元フロント
[2015-08-25 11:00:02]
>そして、規約は民法、区分所有法に優先します。当然、区分所有法に別段の定めのあるものについてですが
規約が民法に優先する事はありません。 区分所有法についても、誤解を招く表現。 区分所有法で、「規約で別段の定めをする事が出来る」と書いてある部分だから、区分所有法に優先しているわけではない。 その他の部分は、区分所有法に拘束されます。 優先順位は 憲法>区分所有法>一般法>規約>総会決議>理事会決議 です。 >予算をオーバーするときは、その都度組合員に負担を求めることができるとなっている。 これも間違い。 標準管理規約の場合、管理費等に不足を生じた場合である。 そもそも、標準管理規約には、法的な拘束力はない。 組合員が拘束されるのは、自分の組合の規約である。 どうも、匿名さんのスレは、正確さに欠ける。 >そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。 >予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。 >この発想でいえば、予算をオーバーしても何の問題はないという。 反論になってない。 法令、規約の文章だけ読めば、その通りです。但し 管理規約に、理事会業務として「収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案決議する。」と記載があれば、 案を作成し、総会の承認を得る必要があります。 その意味で、予算は必要と言えます。 確かに、どこにも書いていませんが、理事会運営が、総会決議に拘束されることを考えれば、予算準拠の支出が必要です。 >敷地及び共用部分等の変更 駐車場の改良工事は、共用部分の変更には当たりません。 >1,000万円の改良工事を、保存行為として、理事会や総会の決議を経ずに理事長が勝手にやっていい訳ないでしょう。 当たり前でしょう。 やってしまったら、どうするかという方法論です。 >そもそも修繕積立金の取り崩しは、総会決議が必要となっている わかってますよ。 自分が、コンサルとして呼ばれたときには、事態は発生していた。 さて、どうするかという問題です。 |
やはりぼけている。