マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[322: 匿名さん]

>307
しっかりしたコンサルや管理会社がいなかったからこうなったとかいってるけど、
あなたはしっかりしたコンサルと思っているの？
うそやごまかしで乗り切ろうとしているコンサルなんだよ。
ただ、自分の保身ばかり考えていては、管理組合のためにはならないよ。

[323: 匿名さん]

マンションの管理をしていくなかにおいては、理事が管理に対して
精通している訳じゃない。
知らないでよかれと思ってやったことに対して、規約や細則に則って
いなかったからといって、総会でどれほど追求されるんだろう。
どうしても収拾できないようであれば、理事長は辞任しますと総会で
述べればいいんでは？
そして、理事長に関しては、理事の互選で行いますでいいと思うけどね。
別にそれで提訴されるほどのことでもないし、理事長が賠償することには
ならないと思うけどね。
徹底して追求し、裁判にまでもっていこうとする組合員がいるようなマンションであれば、
うそやごまかしが通用する筈はないと思うけど。
やはり、正直が正義だよ。こじれればこじれるほど。

[324: 匿名さん]

元マン管がコンサルしているマンションの総会では、管理行為を総会の
承認なしでやったことも、会計処理の仕方についても、何の追及もなく
終わったんでしょう。
どこのマンションもそんなもんですよ。
総会の特徴は、そのマンションの住民なら分かっていますよ。
元マン管は、僕が嘘やごまかしをやって総会が乗り切れた。正直に話し
ていれば、理事長の責任問題になっていて、マンションを出ていかなければ
ならなくなっかもしれませんよ。
だから私があなたの恩人ですとでもいっているんですかね。

[325: 暇入]

>>元マン管

元フロントだろう。
やはりボケているw。

[326: 暇入]

>>だから私があなたの恩人ですとでもいっているんですかね。

恩を売るのは大事である。

[327: 暇入]

>>元マン管は、僕が嘘やごまかしをやって総会が乗り切れた。正直に話し

afo匿名は相当な粘着質だなｗ

しかし、管理組合にはクレーマーが必要なのだ。

今後も勉強に励むがよい。

[328: 暇入]

>>理事長への請求賠償額は1000万より　当該工事標準額を差し引いた額とします

まんかんしの言ってるのはごもっともで、
ごめんと謝って済まない場合は、差額の弁償になってしまうだろうなあ。
総会で認めちゃってるからねえ。

[329: 暇入]

＞＞契約者が代表者で、代表印が押してあれば、契約は成立と思うのですが？
＞＞　そのことを担保するために区分所有法の規定があるのでは？

＊＊管理組合理事長と名乗って発注する場合、
議事録（理事長選任と発注承認したもの）は本人（管理組合）から代理人（理事長）への委任状になるとおもうけど。

管理組合法人だと理事長は「代理」ではなくて「代表者」だから
無権代理とか表見代理は問題にならない。
しかし法人でない場合は委任状に相当する議事録はいると思いますよ。

リースとかローン会社は絶対いるみたいね。
フロント在職中にリース会社は何も言わなかったですか？

[330: 匿名さん]

＜参考＞

区分所有法
第六節　管理組合法人
（理事の代理権）
第四十九条の二 　理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

[331: 匿名さん]

>329
まったく自分の意見は絶対認めようとしないんだね。
もっと素直になれないものかな。
ローンとかリースと、工事の契約を同じに扱うなんてね。
業者と請負契約を結ぶときは、大規模修繕工事ぐらいだよ。
それも、業者が決まり、修繕個所や金額が決まった後にね。
そんな常識的なこともしらないなんてね。
勉強しなはれ。
議事録を渡す組合がある訳ないだろう。ほんと笑っちゃうよ。

[332: 暇入]

↑「加えた制限は」
というのはそういう意味ではないと書いてるけどね。
ちゃんとよんでね。

[333: 暇入]

>>業者と請負契約を結ぶときは、大規模修繕工事ぐらいだよ。

1000万の工事でないとは思えんけどね。

ａｆｏ匿名は実務なんかしらないのは明らか。

[334: 匿名さん]

>332
議事録渡しても、それには修繕積立金の取り崩し額しか記載されてないよ。
当然、その額の範囲内ということだよ。
その議事録に記載されてるから、その金額で受注したとは業者も思わないよ。
ばっかばっかしい。アホだね。

[335: 暇入]

>>議事録を渡す組合がある訳ないだろう。ほんと笑っちゃうよ。

利害関係人の請求
http://m-kanri.biz/yougo/r/rigaikannkeininn.html

[336: 暇入]

謄写は拒否できると書いてあるがそれだと契約は無理だろう。

[337: 暇入]

とにかくａｆｏ匿名は、かなりボケているな。

まー、こういうのがいないとつまらんからねえ。

[338: 暇入]

afo匿名は、いつも32点くらいで落ちてると思われるw。

[339: 暇入]

実務って別に議論してもしょうがない。
実際そうだから。
元フロントの会社が甘いだけ。

[340: 暇入]

＞＞ローンとかリースと、工事の契約を同じに扱うなんてね。

工事はだいたい後払いだから与信には代わりがない。
＞＞afo匿名

[341: 元フロント]

＞フロント在職中にリース会社は何も言わなかったですか？
　コピー機のリース契約位ならありますけど、何も言わなかったですね。
　大規模修繕も担当しましたけど、業者からの要請はありませんでした。

＞理事長への請求賠償額は1000万より　当該工事標準額を差し引いた額とします
　次の理事会に、こうアドバイスするのですか？
　当該工事標準額の算定はどうやってするのですか？
　正当な入札がしてあれば、認められるはずのない請求だと思いますが、成算は？

＞「駐車場改良工事実施および修繕積立金取崩しの承認決議」がないのであるから、その部分に関する「収支予算および決算報告の承認決議」は無効であると考えるが

　収支予算および決算報告の承認決議？
　総会で当期の予算を承認することはありませんよ。承認するのは決算だけです。

＞320　322　323　さん
　やっと具体的な反論が来ましたね。
＞「貴方は間違ったのですから、すべてを公にし、謝罪して辞任しなさい」で、解決するとでも？ 　
　でも、この考えに変わりはありません。
　貴方のやり方では、次の依頼は来ないと思いますし、来ないという事は、役に立たなかったという事。

＞あなたはしっかりしたコンサルと思っているの？
　とんちんかんな事を。
　評価するのは私でなく、依頼者でしょ？

＞ただ、自分の保身ばかり考えていては、管理組合のためにはならないよ。
　「紛糾すれば、助けに入るつもりでした」と書いてます。
　火の粉をかぶる覚悟はありましたよ。
　私に言わせれば、原則論しか言わない人たちの方が、無責任。保身が大事。

[342: 319]

>>341
>収支予算および決算報告の承認決議？
>総会で当期の予算を承認することはありませんよ。承認するのは決算だけです。

収支予算の承認決議：以下の予算の総会決議のこと
>>179
>翌年の積立金予算に１０００万計上して、「工事はほぼ完了していますが、支払は今期なので予算を計上します」と説明。

[343: まんかんし]

>>323

其の因がどうあれ紛糾すれば　理事長がマンションを出る事案は多いですよ

[344: まんかんし]

＞＞理事長への請求賠償額は1000万より　当該工事標準額を差し引いた額とします
　次の理事会に、こうアドバイスするのですか？
　当該工事標準額の算定はどうやってするのですか？
　正当な入札がしてあれば、認められるはずのない請求だと思いますが、成算は？


標準の算定は複数の業者へ問い合わせ其の平均値でいいでしょう

正当な入札以前の理事長暴走です

正当な入札とは集会承認が必要です

[345: 匿名さん]

企業で例えると・・・
稟議案件にもかかわらず、稟議をせずに物品の購入をし、事後稟議もせずに、あたかも稟議承認済みのように見せかけて支払伝票を会計に回し、支払をした。←　今この段階

[346: 345]

（補足）
【事後稟議もせずに、】以降は、コンサルが関与している。

[347: 元フロント]

>正当な入札とは集会承認が必要です
？？？？？？？？？

[348: まんかんし]

>>347

理解できないフロントさんですか

入札へ至る経過は承認が前提条件と何かに書いてませんか？

[349: まんかんし]

あなたの言う正当な入札とは形はよろしいかもしれないけれど

集会承認という前提をクリアーしていないから不当な入札となります

[350: 元フロント]

＞事後稟議もせずに、】以降は、コンサルが関与している。
　総会決議なしに、会計業務の委託、理事会支援業務の委託が出来ますか？
　当然、総会で１年間毎の委託契約を承認して、以降総会のたびに更新承認を得ています。

＞集会承認という前提をクリアーしていないから不当な入札となります
　これだからピントがずれているというのです。
　それは、組合員が理事長に言う言葉です。

＞正当な入札がしてあれば、認められるはずのない請求だと思いますが
　裁判の時、予算の承認がないことが、入札で決定した価格が不当であるとの理由になりますか？
　当該工事標準額との差額を支払えと判決が出ると思いますか？

[351: 元フロント]

補足
＞それは、組合員が理事長に言う言葉です。
　金額が不当ではなく、入札行為自体が理事長の権限外で不当という意味です。

[352: 匿名さん]

>>350
>＞【事後稟議もせずに、】以降は、コンサルが関与している。
>総会決議なしに、会計業務の委託、理事会支援業務の委託が出来ますか？
>当然、総会で１年間毎の委託契約を承認して、以降総会のたびに更新承認を得ています。

【事後稟議もせずに、】の【稟議】とは、>>345 における「物品購入についての【稟議】」を指している。
つまり、「物品購入についての事後稟議をしないという流れ以降は、『企業が委託したコンサル』が関与している。」という意味である。

[353: 匿名さん]

>元フロント
総会の承認なしに、管理行為を行ったことに関しては、今後はそうならないように
するとはだれがするんですか？
いつまでも、同じ理事ではなく、コンサルもいつかは変わるでしょう。
新しい理事が、以前は総会なしで工事をしたけど、何の問題もなかったから
今度も同じでいいんじゃないかなといって、総会の承認なしに、理事会で
全て対応するようになったらどうするんですか？
いい加減なコンサルはためですよ。
そのときの理事長に聞いてみましょうとなることもあるかもね。

[354: 匿名さん]

>元フロント
総会では何の追及もなかったんでしょう。
モンスター組合員はいないようですね。
それに、マンション管理に疎い組合員ばかりなんですよね。
正直にいったらどうなっていたでしょう。
もし、理事会が追求されたら、その点に関しては、議案にありませんので、
理事会で後日検討して、対応しますといってその場はそれで終わらせる。
そして、必要なら臨時総会を開催することになるが、その議案は、総会の
承認なしに改良工事を行ったことにたいしての、理事長及び理事の責任を
問うものにすればいいでしょう。
①理事会総解散②代表して理事長だけが理事長職を辞任する。③何もしなかった監事の責任。
臨時総会の主旨は、あくまで理事及び理事長並びに監事全てが総会決議が必要
だったということを知らなかったということ。

[355: 元フロント]

＞つまり、「物品購入についての事後稟議をしないという流れ以降は、『企業が委託したコンサル』が関与している。」という意味である。
　つまり、予算の承認なしに工事をしたのに、追認を受けてなく、以降はコンサルが関与しているという意味ですか？
　
　そのとおりですよ。最初からそう言ってる。

例えが悪いから、よけい分かりにくくなっている。

　私は、一度も、私のしたことが、規約に照らして、正しいとは言っていない。
　暇入さんの言う
　保存行為で押し通す。
　総会で決算の包括的承認を得ればよい
　という意味が理解できてない。

　ただ、予算の承認がないから、悪いと騒ぎ立てるだけ、事態の収拾が出来ない。
　管理組合の正しい運営方法など、理事長向けの本を１冊読めば分かる。
　貴方たちのコンサルは、本１冊の値打ちしかない。

＞No.353 by 匿名さん
　今回までお答えしましょう。
　答えは既に書いてるんですけどね。
＞総会の承認なしに、管理行為を行ったことに関しては、今後はそうならないようにするとはだれがするんですか？
　私が、もうすでにしました。
＞いつまでも、同じ理事ではなく、コンサルもいつかは変わるでしょう。
　当たり前。
＞新しい理事が、以前は総会なしで工事をしたけど、何の問題もなかったから
＞今度も同じでいいんじゃないかなといって、総会の承認なしに、理事会で
＞全て対応するようになったらどうするんですか？
　「以前は総会なしで工事をしたけど」なんてことは、誰も知らないうちにスルーしてる。
＞いい加減なコンサルはためですよ。
　実のあるコンサルをしてください。
＞そのときの理事長に聞いてみましょうとなることもあるかもね
　そんな事ある訳ない。管理会社か、コンサルに聞くに決まってる。
　afoか

　無理やりけなしたいみたいですが、これ以上は、無駄ですね。

[356: 匿名さん]

>元フロント
やっぱりあなたはプロのコンサルタントではないですね。
うそとごまかしで、その場さえ乗り切れれば後のことはしったこっちゃないという考えですよね。
ここのスレをそのマンションの住民が読んだら、あなたは即解雇ですよ。
ここに書き込んだのが命取りになるかもですね。
誰かが読むことになるかもしれませんよ。
胡散臭いコンサルタントとはあなたのような者をいうんです。

もし追求されたら保存行為で逃げる？
プロがそんなことで逃げ切れますか？
1,000万の駐車場の改良工事とあなたは書き込んでいるでしょう。
改良工事は保存行為ではありませんよ。
いい加減さが極まりないですね。
あなたにはコンサルタントは無理です。
やめるべきですよ。力もありませんしね。

[357: 元フロント]

もう書かないつもりでしたが、あまりにアホらしいスレですので。

＞正直にいったらどうなっていたでしょう。
＞もし、理事会が追求されたら、その点に関しては、議案にありませんので、
＞理事会で後日検討して、対応しますといってその場はそれで終わらせる。

　何が議案にありませんですか？
　決算承認議案そのものじゃないですか？

　決算が承認されれば、それで終わり。
　否決されたら、さあ大変。貴方ならどうしますか？
　
　暇入さん。予算と決算の関係について、易しく教えてあげてください。

[358: 匿名さん]

同じ穴のムジナ同志がいたわりあってるのはあまりいいもんじゃないよ。

[359: 匿名さん]

>元フロント
こんなとこで書き込みしてると、コンサルしているマンションの
住民にみられるよ。
近いうちに首になると思うけどね。
お　は　ら　い　ば　こ

[360: 匿名さん]

明らかに管理組合の目的外支出があっても、総会で決算が承認されれば問題ないと言いそうなコンサルですね。
くわばら、くわばら

[361: 匿名さん]

ここからがスタートでした。
>先ず私から問題
　>３００戸の自主管理マンションにコンサルとして呼ばれたら、理事長が１０００万もの駐車場改良工事を、事業計画も予算>の承認もなく実施していました。
　>７月が年度末で、９月末が総会ですが、８月に請求書が来ています。
　>さて、
　>①　どうアドバイスしますか？
　>②　総会議案は？
　>③　予算は？

元フロントがコンサルとして呼ばれたのは、工事が既に終了してからでした。
理事連中は、総会の承認なしに駐車場の改良工事を済ませ、請求書もきていました。
元フロントは、工事は終わってないことにしろ。保存行為でしらばっくれろとアドバイス。
当然、理事連中は、管理行為とか保存行為とかは知らずに、工事をしてしまいました。
総会では、工事のことには触れず、会計報告だけをして難を逃れました。
議案書に記載されている収支報告書は、７月末までの分です。
工事はいつしたのかは分かりません。７月中？６月？
総会での質問は議長に対してきます。コンサルが発言するとしても、コンサルを引き受ける
以前のことに対して、保存行為だったと答えますかね。
それこそ保存行為とは？と逆質問されますよ。

こういううそとごまかしで理事連中を指導するコンサルタントが果たして今後も支持
されるものなんですか？
理事連中の保護のためという大義名分を振りかざしていますが、それでいいんですか。
今回の一番の問題点は、総会で承認が必要であった駐車場の改良工事を理事会で勝手に
決めてやってしまったということですよ。

[362: 暇入]

↑自転車置き場ではないのか？
やはりぼけている。

[363: 暇入]

理事会ではなくて理事長独断だろう。

[364: 暇入]

マンション管理士は理事会を指導するのが仕事ではなく、管理会社をいじめるのが仕事である。

[365: 暇入]

元フロントが設問してるから答えが違っても見解の相違であり、元フロントがクビになろうがなるまいが、しったことではあるまい。

世の中におかしなマンション管理士がいるとしても、元フロントを非難して解決するものでもない。

今年、全国のマンション管理士会が再編され、都道府県に一個の管理士会となった。マンション管理士の苦情対応窓口などの設置でガバナンスが強化される予定である。

[366: 匿名さん]

いやいや、その反対が多い、管理会社の、おこぼれで、ゴマスリ管理士が多い。

したがって、管理士会を、脱会した。管理会社や、業界のゴマスリ管理士には、

なりたくない。マンションのために、働くのが、マンカン士の本分。

区分所有者の悩みをきいて、少しでも力になり、よりよいマンション生活をしてほしい。

[367: 匿名さん]

暇入りの、文言から、金もうけに特化した表現に思われる、

知識を悪用するような、悪徳管理士に見える。退場して下さい。

[368: 暇入]

afo匿名みたいなクレーマーは管理組合運営には必要である。
しかしコンサルには不要である。

[369: 暇入]

>明らかに管理組合の目的外支出があっても、総会で決算が承認されれば問題ないと言いそうなコンサルですね。

追認したら問題ないのは当たり前。

[370: 匿名さん]

>368
ボケがでてしまっているね。
駐車場改良工事というのを貼り付けているだろう。
今まで一番書き込みが多いようだけど、なんのことかわからず
書き込んでいたんだろうね。
だからアホな書き込みだらけだったんだ。
いくら老人だからといってもまだまだこれからの人生も少しは
残っているんだからね。
ただ、マンション管理に関するコンサルとかは無理だから、引退しなはれ。

[371: 匿名さん]

>363
>理事会ではなくて理事長独断だろう。
いくら暴走理事長でも、1,000万円の駐車場の改良工事を
理事会にも諮らず買ってにやる訳ないだろう。
そんな理事長だったら、それを救済しようとしている元フロントは
大馬鹿者ということ。
やはりあんたはぼけたね。