マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[301: 匿名さん]

>300
まったくはなしにならないぐらいアホな奴だな。
総会の承認を得ずに勝手にやった改良工事が正当な筈ないだろう。
それも1,000万円の工事を。
あんたは保存行為だといって逃げるようにアドバイスするんだろう。
ところで保存行為勉強したの？
管理行為との違い分かったの？
頭悪くて理解できないんだったら、何回もその項目を読み直すことだよ。
まったく頭悪いんだから、こんなのを相手にすると疲れるよ。

[302: 匿名さん]

暇入とは、Ｃ松管理士かい、？少し可笑しい。

[303: 匿名さん]

>302さん
暇入の名前を公開するとここからいなくなるよ。
小規模マンションの住民でマン管保有者の老人だよ。

[304: 暇入]

afo匿名は、おばさんじゃないのw？

まもなく元フロントがまとめるから
まっていろ。

[305: 匿名さん]

>304
同じ穴のムジナだから、仲間意識が強いんだろうが、
相手はアホな暇入は無視してるよ。
Ｃ松管理士さん。

[306: 匿名さん]

このスレなんなん？
大阪のマン管士も宮崎のマン管士も大したことおまへんなぁ～

[307: 元フロント]

＞必要な工事なら、事業計画をたて、総会議案として提案し、承認を得ればよかったんです。

　いまだに事態が理解できていないようで。
　私の処に相談が来たのは、工事がほとんど終わりかけた時です。
　そもそも相談自体が、この件ではなかった。（理事長は、自分が失敗したとは、夢にも思ってなかった）

＞今後はそうならないようにするとかいってるが、
＞又、違う案件で困れば、嘘やごまかしを考えるだけ。
　しっかりした管理会社やコンサルがいなかったからこうなった。
　今は、最初から理事会に付き合っているので困ったことなど何もない。
　普通の組合の、正しい運営の仕方くらい、マンション管理士ならみんな知ってる。

＞今後はやらないようにするとかいっても、それでは解決策にはならないでしょう。
　何の解決策ですか？（予算の承認なく工事をしたことの解決策ですか？）
　「貴方は間違ったのですから、すべてを公にし、謝罪して辞任しなさい」で、解決するとでも？

　1.　事態を公にすれば、(総会時点で当時の管理会社はいないのだから）全ての責任は理事長及び理事会の責任となる。
　2.　組合の理事長に与えた代理権の制限は善意の第三者に対抗できないから、工事費は支払わなければならない。
　3.　損害賠償請求をすべきと主張する人たちが出てくるかもしれないが、損害賠償は成立しない。
　4.　良かれと思ってした工事で、責任を問われ、住処を追われるようなことがあれば、今後理事になる人は出てこない。
　
　つまり、知ったかぶりに事を公にしても、何もいいことはないのです。


　そもそも、匿名さんなら、どんな総会議案にするのですか？
　1.　決算書にある、１０００万の工事費は予算の承認がありせんので、否決してください。
　2.　次期の予算に１０００万上程しますが、未払い計上しているので、経費にはなりません。
　こんな感じですか？
　
＞コンサル自身が窮地に追い込まれることを肝に銘じておく必要があります。
　その覚悟もなく、コンサルを受ける人がいるのですか？

＞勝手に工事した理由は？
＞理事長の私利がなければ臨時総会を開き　事後承認でしょうが
　最初に、８月に請求書が来ていますと、書きました。家計年度はもう終わっているのです。
　９月に臨時総会と定期総会の２回総会を開くのですか？
　管理会社がついていて、このザマです。理事長（理事会）の実態をご存じない。

＞勝手な工事で私利が濃厚であれば賠償させる事で解決する
　濃厚なだけでは賠償は無理で、証明はほぼ不可能です。　

　多くのマンション管理士に共通することですが、原則の話しか出来ない。
　大規模修繕工事のコンサルで、予算に責任は持たない。
　規約改正で、マンションの事情を把握せず、改正によって理事会が機能しなくなった。
　こんな話を何度も聞いています。

　法律や、規約を知らない理事を、悪人の様に言う。
　そういった人たちを助けるのがマンション管理士だと思うが、非難して終わり。
　これではマンション管理士不要論が出るのも無理はない。

[308: 匿名さん]

誤魔化しても総会は乗り切れることを理事長にコンサルした訳だね。

[309: 暇入]

↑たぶんずっとマンカン落ちてるんだろう。
やたらと勉強、勉強っていうのは
自分に対する叱咤激励であろう。
あと3カ月だからなんとかしたいのであろう。

[310: 暇入]

afo匿名みたいなのは少なからずいるが、そもそも1000万円の工事だと
請負契約書に議事録添付が常識だと思う。業者側が求めるのが常識。
確認なしでなんで引き受けたんだろう。
元フロントの話では実際には設問の自主管理ではなく管理会社がいたとのこと。
第三者との契約事務は管理会社の仕事。
なんで指摘しなかったのかな？
いろいろと謎が多いが、理事長に土下座させてもいいかな。
元フロントがしらない事情があるのかも。

[311: 暇入]

>元フロント
ちなみにうちは総会議案書か理事会議事録どっちかもらいますよ。発注を決議した議事録。
注文しといて、翌期にまたがると、理事会メンバーが変わって、そんな工事は必要ない、発注取り消しするとか言ってきますよ。もちろん取り消しはできません。

[312: 暇入]

マンション管理士にろくなのはいない。
やはら合格最低点を４２問くらいにして
合格率３パーセントくらいにしないと
だめであろう。

[313: 暇入]

合格率８パーセントでも受からないafo匿名の合格は絶望となるが、クレーマーでいたほうが組合運営に資する可能性がある。bakaとハサミは使いようであるからである。

[314: 元フロント]

＞なんで指摘しなかったのかな？
　世の中には、いろんな管理会社があるということです。

＞請負契約書に議事録添付が常識だと思う。業者側が求めるのが常識。
＞確認なしでなんで引き受けたんだろう。
　私のいた管理会社が非常識だったのか、業者が甘いのか、そうしたことはありません。
　区分所有法の規定があるから、考えもしませんでした。
　これやってる契約って、どの程度あるんでしょうね。知りたいものです。

＞いろいろと謎が多いが、理事長に土下座させてもいいかな。
　みなさんそういってますね。
　そうすれば、今私はコンサルではなく、理事会では相変わらず同じことが続いているはず。

＞誤魔化しても総会は乗り切れることを理事長にコンサルした訳だね。
　ま、そうしたわけです。
　このケースでは、結果オーライで、皆さんの意見を聞いた今でも、やむを得ない方法だったと思ってます。
　いくら騒いでも、お金は戻ってこないし、結果駐車場は使いやすくなったし、理事会は正常化できましたから。

　ここまで議論が広がるのなら、もっと詳しい事情を書くべきだったでしょうが、そうもいかないので、ご勘弁ください。
　

[315: 暇入]

>区分所有法の規定があるから、考えもしませんでした。

管理者の代理権に加えた制限は善意の第三者に対抗できない、というのは
代理権授与表示がなくても、という意味ではないと思います。

[316: 元フロント]

契約者が代表者で、代表印が押してあれば、契約は成立と思うのですが？
　そのことを担保するために区分所有法の規定があるのでは？

[317: まんかんし]

>>307

理事長と契約したのでは無いでしょう　組合と契約したのですから組合の資産保全に傾注すべきです

馬鹿な理事長を庇えば似たような事案は再出します

馬鹿と攣るんでいては正常な組合運営は出来ません

[318: まんかんし]

理事長への請求賠償額は1000万より　当該工事標準額を差し引いた額とします

[319: 匿名さん]

>>179
>翌年の積立金予算に１０００万計上して、「工事はほぼ完了していますが、支払は今期なので予算を計上します」と説明。
>紛糾すれば、助け舟を出すつもりだったが、無事通過。
>翌年の総会も予算１０００万、経費１０００万で問題なし。

【一般組合員からの質問】
収支予算および決算報告の承認決議を得たとのことであるが、それは単に数字の辻褄合わせをしただけのことである。
その基礎となるべき「駐車場改良工事実施および修繕積立金取崩しの承認決議」がないのであるから、その部分に関する「収支予算および決算報告の承認決議」は無効であると考えるが、この点に関する理事長の責任ある見解をお聞かせ願いたい。

[320: 匿名さん]

>314
>法律や、規約を知らない理事を、悪人の様に言う。
誰もそんなことはいってませんよ。一般の理事や理事長がマンション管理の
規約や細則、区分所有法等に明るい訳ではありませんからね。
素人ですから、間違いはあるのです。だから、正直に答えればいいでしょう。
正直に答えれば、マンションにおれなくなるとか極端なことをいってますが、
誰が追い出すんですか？
駐車場の改良工事自体を悪いことをしたとはいってませんよ。必要だからやった
んでしょう。手続き論だけの問題だったのです。
それを嘘やごまかしをするようアドバイスすること自体、それがダメマン管と
いうことでしょう。
暇入がいっている請負契約書を結ぶようなことはどこのマンションもしてませんよ。
総会では、修繕積立金の取り崩しの承認を得るだけです。
それからは、理事会や専門委員会がその予算の範囲内で、修繕個所や時期、業者等
の選定作業に入るんです。
総会で承認されたら、請負契約書を結んでいるので取消はできないなんて、そんな
ばかな契約はしませんよ。

[321: 匿名さん]

>312
ぎりぎりで合格したのに、大きなことをいっているようだが、
一体何点で合格したの？
僕は、４５点だったけどね。
証拠がだせないのが残念だけどね。

[322: 匿名さん]

>307
しっかりしたコンサルや管理会社がいなかったからこうなったとかいってるけど、
あなたはしっかりしたコンサルと思っているの？
うそやごまかしで乗り切ろうとしているコンサルなんだよ。
ただ、自分の保身ばかり考えていては、管理組合のためにはならないよ。

[323: 匿名さん]

マンションの管理をしていくなかにおいては、理事が管理に対して
精通している訳じゃない。
知らないでよかれと思ってやったことに対して、規約や細則に則って
いなかったからといって、総会でどれほど追求されるんだろう。
どうしても収拾できないようであれば、理事長は辞任しますと総会で
述べればいいんでは？
そして、理事長に関しては、理事の互選で行いますでいいと思うけどね。
別にそれで提訴されるほどのことでもないし、理事長が賠償することには
ならないと思うけどね。
徹底して追求し、裁判にまでもっていこうとする組合員がいるようなマンションであれば、
うそやごまかしが通用する筈はないと思うけど。
やはり、正直が正義だよ。こじれればこじれるほど。

[324: 匿名さん]

元マン管がコンサルしているマンションの総会では、管理行為を総会の
承認なしでやったことも、会計処理の仕方についても、何の追及もなく
終わったんでしょう。
どこのマンションもそんなもんですよ。
総会の特徴は、そのマンションの住民なら分かっていますよ。
元マン管は、僕が嘘やごまかしをやって総会が乗り切れた。正直に話し
ていれば、理事長の責任問題になっていて、マンションを出ていかなければ
ならなくなっかもしれませんよ。
だから私があなたの恩人ですとでもいっているんですかね。

[325: 暇入]

>>元マン管

元フロントだろう。
やはりボケているw。

[326: 暇入]

>>だから私があなたの恩人ですとでもいっているんですかね。

恩を売るのは大事である。

[327: 暇入]

>>元マン管は、僕が嘘やごまかしをやって総会が乗り切れた。正直に話し

afo匿名は相当な粘着質だなｗ

しかし、管理組合にはクレーマーが必要なのだ。

今後も勉強に励むがよい。

[328: 暇入]

>>理事長への請求賠償額は1000万より　当該工事標準額を差し引いた額とします

まんかんしの言ってるのはごもっともで、
ごめんと謝って済まない場合は、差額の弁償になってしまうだろうなあ。
総会で認めちゃってるからねえ。

[329: 暇入]

＞＞契約者が代表者で、代表印が押してあれば、契約は成立と思うのですが？
＞＞　そのことを担保するために区分所有法の規定があるのでは？

＊＊管理組合理事長と名乗って発注する場合、
議事録（理事長選任と発注承認したもの）は本人（管理組合）から代理人（理事長）への委任状になるとおもうけど。

管理組合法人だと理事長は「代理」ではなくて「代表者」だから
無権代理とか表見代理は問題にならない。
しかし法人でない場合は委任状に相当する議事録はいると思いますよ。

リースとかローン会社は絶対いるみたいね。
フロント在職中にリース会社は何も言わなかったですか？

[330: 匿名さん]

＜参考＞

区分所有法
第六節　管理組合法人
（理事の代理権）
第四十九条の二 　理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

[331: 匿名さん]

>329
まったく自分の意見は絶対認めようとしないんだね。
もっと素直になれないものかな。
ローンとかリースと、工事の契約を同じに扱うなんてね。
業者と請負契約を結ぶときは、大規模修繕工事ぐらいだよ。
それも、業者が決まり、修繕個所や金額が決まった後にね。
そんな常識的なこともしらないなんてね。
勉強しなはれ。
議事録を渡す組合がある訳ないだろう。ほんと笑っちゃうよ。

[332: 暇入]

↑「加えた制限は」
というのはそういう意味ではないと書いてるけどね。
ちゃんとよんでね。

[333: 暇入]

>>業者と請負契約を結ぶときは、大規模修繕工事ぐらいだよ。

1000万の工事でないとは思えんけどね。

ａｆｏ匿名は実務なんかしらないのは明らか。

[334: 匿名さん]

>332
議事録渡しても、それには修繕積立金の取り崩し額しか記載されてないよ。
当然、その額の範囲内ということだよ。
その議事録に記載されてるから、その金額で受注したとは業者も思わないよ。
ばっかばっかしい。アホだね。

[335: 暇入]

>>議事録を渡す組合がある訳ないだろう。ほんと笑っちゃうよ。

利害関係人の請求
http://m-kanri.biz/yougo/r/rigaikannkeininn.html

[336: 暇入]

謄写は拒否できると書いてあるがそれだと契約は無理だろう。

[337: 暇入]

とにかくａｆｏ匿名は、かなりボケているな。

まー、こういうのがいないとつまらんからねえ。

[338: 暇入]

afo匿名は、いつも32点くらいで落ちてると思われるw。

[339: 暇入]

実務って別に議論してもしょうがない。
実際そうだから。
元フロントの会社が甘いだけ。

[340: 暇入]

＞＞ローンとかリースと、工事の契約を同じに扱うなんてね。

工事はだいたい後払いだから与信には代わりがない。
＞＞afo匿名

[341: 元フロント]

＞フロント在職中にリース会社は何も言わなかったですか？
　コピー機のリース契約位ならありますけど、何も言わなかったですね。
　大規模修繕も担当しましたけど、業者からの要請はありませんでした。

＞理事長への請求賠償額は1000万より　当該工事標準額を差し引いた額とします
　次の理事会に、こうアドバイスするのですか？
　当該工事標準額の算定はどうやってするのですか？
　正当な入札がしてあれば、認められるはずのない請求だと思いますが、成算は？

＞「駐車場改良工事実施および修繕積立金取崩しの承認決議」がないのであるから、その部分に関する「収支予算および決算報告の承認決議」は無効であると考えるが

　収支予算および決算報告の承認決議？
　総会で当期の予算を承認することはありませんよ。承認するのは決算だけです。

＞320　322　323　さん
　やっと具体的な反論が来ましたね。
＞「貴方は間違ったのですから、すべてを公にし、謝罪して辞任しなさい」で、解決するとでも？ 　
　でも、この考えに変わりはありません。
　貴方のやり方では、次の依頼は来ないと思いますし、来ないという事は、役に立たなかったという事。

＞あなたはしっかりしたコンサルと思っているの？
　とんちんかんな事を。
　評価するのは私でなく、依頼者でしょ？

＞ただ、自分の保身ばかり考えていては、管理組合のためにはならないよ。
　「紛糾すれば、助けに入るつもりでした」と書いてます。
　火の粉をかぶる覚悟はありましたよ。
　私に言わせれば、原則論しか言わない人たちの方が、無責任。保身が大事。

[342: 319]

>>341
>収支予算および決算報告の承認決議？
>総会で当期の予算を承認することはありませんよ。承認するのは決算だけです。

収支予算の承認決議：以下の予算の総会決議のこと
>>179
>翌年の積立金予算に１０００万計上して、「工事はほぼ完了していますが、支払は今期なので予算を計上します」と説明。

[343: まんかんし]

>>323

其の因がどうあれ紛糾すれば　理事長がマンションを出る事案は多いですよ

[344: まんかんし]

＞＞理事長への請求賠償額は1000万より　当該工事標準額を差し引いた額とします
　次の理事会に、こうアドバイスするのですか？
　当該工事標準額の算定はどうやってするのですか？
　正当な入札がしてあれば、認められるはずのない請求だと思いますが、成算は？


標準の算定は複数の業者へ問い合わせ其の平均値でいいでしょう

正当な入札以前の理事長暴走です

正当な入札とは集会承認が必要です

[345: 匿名さん]

企業で例えると・・・
稟議案件にもかかわらず、稟議をせずに物品の購入をし、事後稟議もせずに、あたかも稟議承認済みのように見せかけて支払伝票を会計に回し、支払をした。←　今この段階

[346: 345]

（補足）
【事後稟議もせずに、】以降は、コンサルが関与している。

[347: 元フロント]

>正当な入札とは集会承認が必要です
？？？？？？？？？

[348: まんかんし]

>>347

理解できないフロントさんですか

入札へ至る経過は承認が前提条件と何かに書いてませんか？

[349: まんかんし]

あなたの言う正当な入札とは形はよろしいかもしれないけれど

集会承認という前提をクリアーしていないから不当な入札となります

[350: 元フロント]

＞事後稟議もせずに、】以降は、コンサルが関与している。
　総会決議なしに、会計業務の委託、理事会支援業務の委託が出来ますか？
　当然、総会で１年間毎の委託契約を承認して、以降総会のたびに更新承認を得ています。

＞集会承認という前提をクリアーしていないから不当な入札となります
　これだからピントがずれているというのです。
　それは、組合員が理事長に言う言葉です。

＞正当な入札がしてあれば、認められるはずのない請求だと思いますが
　裁判の時、予算の承認がないことが、入札で決定した価格が不当であるとの理由になりますか？
　当該工事標準額との差額を支払えと判決が出ると思いますか？