マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[262: マンション管理士を目指す人]

ある掲示板に、
「理事会が次期理事会の役員の立候補者を募集していたので、立候補しました。ところが、『現に居住していない』という理由で、立候補者名簿から外されました。管理規約の役員資格には、『区分所有額であること』としか記載されていません。理事会が、規約にない理由で立候補者を廃除することができるのでしょうか？」
という質問がありました。
その回答のひとつに、
「規約には、『総会で次期役員候補者名簿を理事会が作成すること』としかないので、理事会が立候補者を廃除するもしないも自由である。」
とありました。
果たして本当に、理事会が募集した立候補者を理事会が廃除できるのでしょうか？

[263: 暇入]

できますよ。
しかし、民法の1条に
権利の乱用を禁止する規定がありますから、却下された人が訴えたら勝てるかもしれません。

[264: 暇入]

民法の基本原則である「権利濫用の禁止」に関する古典的な判例である。「権利濫用の禁止」原則とは、権利の行使であっても、その目的が不当なもので、社会的妥当性を欠く場合には、権利の行使とは認められないというものである。

【事件の概要】
富山県黒部川上流にある宇奈月温泉は、上流から木管で湯を引いて営業していたところ、全長約７キロのうち６メートルほどがＡの土地を利用権の設定等受けずに通過していた。なお、同地は黒部川に沿った急斜面の荒地で利用価値もなかった。ところがこれに目をつけた原告ＸがＡからこの土地を譲り受け、隣接するＸの土地約３０００坪を合わせて時価の数十倍の価格で買い取るようにＹ（被告）に要求した。Ｙが拒絶すると、Ｘは土地所有権にもとづく妨害排除の訴えにより引湯管の撤去を求めた。これに対して大審院は、Ｘの請求が権利の濫用であるとして請求を棄却した。

[265: 暇入]

しかし裁判になれば
立候補を却下した本当の理由があきらかになるからどうなるかはわかりませんね。
理事会が作る総会議案書は採決で決めるから、当然に反対多数で却下されるひとも制度上、予定されているわけですから、却下の本当の理由がごもっともなら仕方がないでしょう。

[266: 暇入]

民法1条の権利の乱用禁止とか
９０条の公序良俗違反とかは
ほかに使える条文がないときに
最後に持ち出すもので
まー、まず勝ち目なし。

[267: 暇入]

管理組合には理事会の暴走に備えて監事がいますよね。
却下されたひとは
監事への働きかけとか
理事長の裁判所への解任請求などで対抗できます。

[268: まんかんし]

>>256

褒めて頂きました

[269: 匿名さん]

>267
甘いね。
監事が役割通りのことができる筈はないよ。
やっぱりアホだね。
理事長とか理事会の不正や暴走に歯止めがかけられる
監事がいる訳ないじゃない。
何にもしない、知識や力のない、ただいるだけの存在なのが監事。

[270: 暇入]

↑例示してるのがわからんafo。

[271: 暇入]

「監事への働きかけとか
理事長の裁判所への解任請求などで対抗できます。」

これを、一度、声に出して読んでみるのだ。
＞＞２６９

[272: 匿名さん]

↑規約に記載されてれば何でもできる、やると思っている
ノー天気な奴。

[273: 匿名さん]

>270
頭が悪いというか判断力がないというか、ＡＨＯまるだしだな。
小規模マンションに住んでいるんで、大規模マンションのことはわからないだろうから
書き込みやめなよ。
頭がわるいんなら、努力が必要だよ。
勉強　勉強

[274: 暇入]

↑声に出して読んだのか？

もう一度読んでみるのだ。

住民監事が形骸化しているのなら
第三者を入れるなどの提案を行うべきであり、
現状批判するばかりではコンサルは無理である。

[275: 暇入]

私が立てたスレッドである。

よく読んで勉強するのだ。

＞＞ａｆｏ匿名

スレタイで諸外国との比較も行っている。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/
形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？

[276: 匿名さん]

>271
元フロントには同調してたみたいだけど、あっさりこけにされてしまった暇人。
彼は理事長を傷つけないとかいいながら、自分が傷つかないように処理しただけ。
こんなことも分からないで、最終的には相手にされなかったね。
残念！

[277: 匿名さん]

>275
諸外国との比較をしてどうすんのよ。
だからアホといわれるんだよ。
頭悪いね。

[278: 匿名さん]

>>274

コンサル？？？
とてもじゃないが、暇入氏にインファレンス能力があるとは思えない。

[279: 匿名さん]

>274
私も、２７８さんに一票。
暇人にコンサル能力はない。
書き込み内容をみれば明らかだね。

[280: 暇入]

↑なんか、必死だねw！

[281: 暇入]

ａｆｏ匿名は、知見が劣るため、
本日夜の元フロントのまとめコメントのカモになるだけであるｗ。

[282: 匿名さん]

>281
それは暇人のほうだよ。
うまく利用されただけのこと。最後はこけにされてたじゃないか。
僕は、一応高学歴組ではあるが、国立（我々のころは小平にも通ったけどね）
の田舎もんなんでね。

[283: 匿名さん]

>>281
>本日夜の元フロントのまとめコメントのカモになるだけであるｗ。

楽しみですね！
他人の交渉ごとの介入に、土俵の勝負俵と徳俵の位置を頭の中に描かずに臨むコンサルの意見が聞けるのですから。

[284: 匿名さん]

元フロントは信用できないコンサルだよ。
うそやごまかしで総会を乗り切ろうとしている。
今後はそうならないようにするとかいってるが、
又、違う案件で困れば、嘘やごまかしを考えるだけ。
自分の保身のために。

[285: 匿名さん]

>>284
>自分の保身のために。

プロである以上、保身を考えるのは当然のことだと思います。
その為にも、インファレンス能力が必要です。
また、コンサルが他人の交渉ごとに介入する場合は、土俵の勝負俵と徳俵の位置をしっかり頭の中に描いてから臨まないと、コンサル自身が窮地に追い込まれることを肝に銘じておく必要があります。

[286: 匿名さん]

>285
保身は当然だとしても、そのためにうそやごまかしをやりなさいと
アドバイスするのはアウトです。
コンサル能力の意味を誤ってはいけません。

[287: 285]

>>286
>コンサル能力の意味を誤ってはいけません。

どういうことを言いたいのか理解できかねますが、
>>285 へのレスですか？

[288: 匿名さん]

元コンサルがアドバイスしている案件は、その元凶となっているのが、
総会の承認を得ずに、1,000万円もの工事をしたということでしょう。
必要な工事なら、事業計画をたて、総会議案として提案し、承認を得れば
よかったんです。
今後はやらないようにするとかいっても、それでは解決策にはならないでしょう。
工事は終わって請求書もきているのに、まだ工事は継続しているとか、だから
未払い金としては計上してないとか、訳のわからないことばかりいっているしね。
総会の承認を得ずに、勝手にやったことに対して、質問があったらどう答えよう
としているんだか。
会計には自信があるとかいってる割にはお粗末すぎるよ。
やってしまったことに対しては、素直に謝るべきだよ。総会にでてくる住民の
追求ってそんなに厳しいのかな？
追求されれば、そのときは追認総会をしますで逃げればいいと思うんだけどね。
頭の悪いアホの暇入がいっている、保存行為で逃げるつもりかな？
あいつは、保存行為の意味もしらないんだよ。それが通用する筈もないのにね。

[289: 暇入]

>>やってしまったことに対しては、素直に謝るべきだよ。総会にでてくる住民の
>>追求ってそんなに厳しいのかな？

世間知らずであるw。びっくり。

[290: 暇入]

>>やってしまったことに対しては、素直に謝るべきだよ。総会にでてくる住民の
>>追求ってそんなに厳しいのかな？

ごめんで住んだら警察も裁判所もいらんｗ

感覚が小中学生並みである。

[291: 暇入]

エアコンの穴を開けただけで共用部の勝手な変更だと言われ管理組合に訴えられた事例

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200808090205.html

区分所有者（Ａさん）に対し、管理組合は区分所有者集会の決議も経ずに勝手に開けた穴を共用部分の変更であるから原状に復せと裁判を提起しました。

【質問】　裁判の判決はどうなったのですか。

【答え】　判決はなかなか厳しいものでした。

　管理組合が区分所有法５７条により、Ａさんに結果の除却を求める行為は、建物に有害な行為に限定されるものではない。たとえＡさんが建築の専門家であっても、独自の判断で共用部分に変更を加えることは認められていない。現実に有害ではないとしても、共用部分に変更を勝手に加えること自体、有害となるおそれがあるため、建物の管理または使用に関し共同の利益に反する行為といえる、と判断しました。

[292: 匿名さん]

>290
だったら、住民に嘘やごまかしで対応すればいいよ。
そんなマンションかわいそう。

[293: 匿名さん]

>291
それにね、マンションに関するそんな事例等は、とうの昔に
読んでいるよ。

[294: 匿名さん]

＜参考＞

マンション管理online
弁護士平松英樹のマンション管理論
【総会決議を経ていない緊急工事の費用負担について】
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/029.html

[295: 暇入]

>>だったら、住民に嘘やごまかしで対応すればいいよ。
>>そんなマンションかわいそう。

ａｆｏ匿名はもしかして、おばさん？

[296: 暇入]

>>やってしまったことに対しては、素直に謝るべきだよ。総会にでてくる住民の
>>追求ってそんなに厳しいのかな？

追及が厳しいのか疑問符を付けているから解説しただけである。

こんなマンション管理士が多数派であれば評価が下がるのは仕方がない。

マンション管理士資格を、能力、経験により、甲種、乙種へ分割するなど国政レベルでの対策が必要であろう。

[297: 暇入]

ａｆｏ匿名とは格の違う、
能力、経験のある（仮称）甲種マンション管理士にはＡＤＲ代理権付与も必要であろう。

日本マンション管理士会連合会が制定をめざすマンション管理士法の早期実現が待たれるところである。

私が立てたスレッドである。よく読んでおくのだ。
＞ａｆｏ匿名

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/
マンション管理士の地位向上を目指し、マンション管理士にＡＤＲ代理権を与えるように国（司法制度推進室）に訴えてちょうだい！

[298: まんかんし]

>>288

勝手に工事した理由は？

架空の話でしょうが。

仮に事実であれば

理事長の私利がなければ臨時総会を開き　事後承認でしょうが

勝手な工事で私利が濃厚であれば賠償させる事で解決する

[299: 暇入]

↑どんなマンションかわからんから、ＪＰコネクションも呼ばないとｗ
怖い顔した人がいるって結構、重要。

すくなくともゴメンではすまんね。
それで済むとなんでもゴメンで解決だからね。
ａｆｏ匿名は学級会と勘違いしてるよ。

[300: 暇入]

＞＞勝手な工事で私利が濃厚であれば賠償させる事で解決する
勝手かどうかは勝手に決まってる。
私利のためであろうとなかろうと
こんな工事500万で出来ただろー！って言われたらどうすんの？

賠償させるかどうかは裁判所できめてもらうしかないことで
理事長サイドは正当だと主張する以外にない。

[301: 匿名さん]

>300
まったくはなしにならないぐらいアホな奴だな。
総会の承認を得ずに勝手にやった改良工事が正当な筈ないだろう。
それも1,000万円の工事を。
あんたは保存行為だといって逃げるようにアドバイスするんだろう。
ところで保存行為勉強したの？
管理行為との違い分かったの？
頭悪くて理解できないんだったら、何回もその項目を読み直すことだよ。
まったく頭悪いんだから、こんなのを相手にすると疲れるよ。

[302: 匿名さん]

暇入とは、Ｃ松管理士かい、？少し可笑しい。

[303: 匿名さん]

>302さん
暇入の名前を公開するとここからいなくなるよ。
小規模マンションの住民でマン管保有者の老人だよ。

[304: 暇入]

afo匿名は、おばさんじゃないのw？

まもなく元フロントがまとめるから
まっていろ。

[305: 匿名さん]

>304
同じ穴のムジナだから、仲間意識が強いんだろうが、
相手はアホな暇入は無視してるよ。
Ｃ松管理士さん。

[306: 匿名さん]

このスレなんなん？
大阪のマン管士も宮崎のマン管士も大したことおまへんなぁ～

[307: 元フロント]

＞必要な工事なら、事業計画をたて、総会議案として提案し、承認を得ればよかったんです。

　いまだに事態が理解できていないようで。
　私の処に相談が来たのは、工事がほとんど終わりかけた時です。
　そもそも相談自体が、この件ではなかった。（理事長は、自分が失敗したとは、夢にも思ってなかった）

＞今後はそうならないようにするとかいってるが、
＞又、違う案件で困れば、嘘やごまかしを考えるだけ。
　しっかりした管理会社やコンサルがいなかったからこうなった。
　今は、最初から理事会に付き合っているので困ったことなど何もない。
　普通の組合の、正しい運営の仕方くらい、マンション管理士ならみんな知ってる。

＞今後はやらないようにするとかいっても、それでは解決策にはならないでしょう。
　何の解決策ですか？（予算の承認なく工事をしたことの解決策ですか？）
　「貴方は間違ったのですから、すべてを公にし、謝罪して辞任しなさい」で、解決するとでも？

　1.　事態を公にすれば、(総会時点で当時の管理会社はいないのだから）全ての責任は理事長及び理事会の責任となる。
　2.　組合の理事長に与えた代理権の制限は善意の第三者に対抗できないから、工事費は支払わなければならない。
　3.　損害賠償請求をすべきと主張する人たちが出てくるかもしれないが、損害賠償は成立しない。
　4.　良かれと思ってした工事で、責任を問われ、住処を追われるようなことがあれば、今後理事になる人は出てこない。
　
　つまり、知ったかぶりに事を公にしても、何もいいことはないのです。


　そもそも、匿名さんなら、どんな総会議案にするのですか？
　1.　決算書にある、１０００万の工事費は予算の承認がありせんので、否決してください。
　2.　次期の予算に１０００万上程しますが、未払い計上しているので、経費にはなりません。
　こんな感じですか？
　
＞コンサル自身が窮地に追い込まれることを肝に銘じておく必要があります。
　その覚悟もなく、コンサルを受ける人がいるのですか？

＞勝手に工事した理由は？
＞理事長の私利がなければ臨時総会を開き　事後承認でしょうが
　最初に、８月に請求書が来ていますと、書きました。家計年度はもう終わっているのです。
　９月に臨時総会と定期総会の２回総会を開くのですか？
　管理会社がついていて、このザマです。理事長（理事会）の実態をご存じない。

＞勝手な工事で私利が濃厚であれば賠償させる事で解決する
　濃厚なだけでは賠償は無理で、証明はほぼ不可能です。　

　多くのマンション管理士に共通することですが、原則の話しか出来ない。
　大規模修繕工事のコンサルで、予算に責任は持たない。
　規約改正で、マンションの事情を把握せず、改正によって理事会が機能しなくなった。
　こんな話を何度も聞いています。

　法律や、規約を知らない理事を、悪人の様に言う。
　そういった人たちを助けるのがマンション管理士だと思うが、非難して終わり。
　これではマンション管理士不要論が出るのも無理はない。

[308: 匿名さん]

誤魔化しても総会は乗り切れることを理事長にコンサルした訳だね。

[309: 暇入]

↑たぶんずっとマンカン落ちてるんだろう。
やたらと勉強、勉強っていうのは
自分に対する叱咤激励であろう。
あと3カ月だからなんとかしたいのであろう。

[310: 暇入]

afo匿名みたいなのは少なからずいるが、そもそも1000万円の工事だと
請負契約書に議事録添付が常識だと思う。業者側が求めるのが常識。
確認なしでなんで引き受けたんだろう。
元フロントの話では実際には設問の自主管理ではなく管理会社がいたとのこと。
第三者との契約事務は管理会社の仕事。
なんで指摘しなかったのかな？
いろいろと謎が多いが、理事長に土下座させてもいいかな。
元フロントがしらない事情があるのかも。

[311: 暇入]

>元フロント
ちなみにうちは総会議案書か理事会議事録どっちかもらいますよ。発注を決議した議事録。
注文しといて、翌期にまたがると、理事会メンバーが変わって、そんな工事は必要ない、発注取り消しするとか言ってきますよ。もちろん取り消しはできません。