マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[201: 匿名さん]

>192
>自主管理の管理組合というのは
>超エリートです。
>まー、因習がはびこる弊害もありますけどね。
まったく困ったじいさんですね。
自主管理は因習の＊＊そのものですよ。
同じ者がいつまでも理事長とかを続けていかざるをえませんからね。
管理会社がいないから情報も少ないし、ブレーキ役もいない。
会社をリタイアした暇なじいさんにしかできない役割だからね。
仕事をしている現役の者には、自主管理の理事長はできないし、
やっても片手間でいい加減な仕事しかできない。
どうせ、会計は自分の奥さんにでもやらせるんでしょう。高額な
報酬を支払って。
良くある話しですよ。そして、組合員に指摘されて、管理会社管理になる。
必ずこのパターンになりますね。

[202: 暇入]

まー、だからマンカンはピンキリで
一応、依頼がある元フロントは優秀なほうだよね。管理会社の経験があるんだから。
１９７、１９８はよそのシビアな総会を知らないんだろう。

[203: 暇入]

２０１は世間が狭い。

＞＞会社をリタイアした暇なじいさんにしかできない役割だからね

住み込み管理人がいる場合もあることを知らないようである。

[204: 匿名さん]

>200
無権代理、知ってるの？
理事と組合員とは代理権があるのですよ。
代理権がないのに代理行為をした場合、それを無権代理というのです。
いい加減な書き込みしかできないんですね。
だからアホといわれるんです。

[205: 暇入]

＞＞良くある話しですよ。そして、組合員に指摘されて、管理会社管理になる。
＞＞必ずこのパターンになりますね。

そうではなく、住み込み管理人の引退が理由で管理会社に戻す、などもある。

[206: 暇入]

＞＞代理権がないのに代理行為をした場合、それを無権代理というのです。

改良工事の執行権限がない、という意味がわからないようである。
真性ａｆｏであろう。

[207: 匿名さん]

>203
ぼくもマンション管理の団体の理事をしているので、いろんな事例は知ってるよ。
それにいろんな相談にものってるけどね。
当然建築士や弁護士、税理士も一緒にね。

[208: 暇入]

＞＞理事と組合員とは代理権があるのですよ。

この意味はまったく不明。

きのうから書き込んでる者だろうがやはり、ダメだね。

[209: 暇入]

＞＞ぼくもマンション管理の団体の理事をしているので、いろんな事例は知ってるよ。

マンカンの評価が低いのはこのような者が活動するからであろう。

[210: 匿名さん]

>206
あくまで自分の意見を通そうとする我の強い、プライドだけのじいさんだな。
アホとしかいいようがない。
もう年なんだから、少しは丸くならないとね。

[211: 暇入]

元フロントもあなたを評価していないよ。

[212: 匿名さん]

>209
ただ、ごまかしたり、嘘をいったりとかのアドバイスはしないけどね。
やはり、ぼけ老人は静かに去るのみだね。

[213: 匿名さん]

この事案（>>145）は、
１．駐車場改良工事が本当に必要であったのか
２．工事費用は妥当であったのか
３．工事の発注に問題（不明な金銭の授受など）はなかったのか
が重要なポイントである。
手続きの不備などは総会の追認により解消すると考えられるので、その方法をどうするかだけである。

[214: 匿名さん]

二人の図式

うそやごまかしで乗り切る派・・・・元フロント、暇入

正直に事実を話す派　　　　・・・・匿名さん

工事が必要だったか、工事費は妥当であったかは関係ないこと。
どちらにしても、工事の代金は支払わなければならない。

[215: 匿名さん]

>３００戸の自主管理マンションにコンサルとして呼ばれたら、理事長が１０００万
>もの駐車場改良工事を、事業計画も予算の承認もなく実施していました。
>７月が年度末で、９月末が総会ですが、８月に請求書が来ています

もう工事も終わっているんですよね。
請求書がきてるぐらいだから。
それを工事はまだ途中だとか、保存行為だとかごまかしてもねえ。
プロのコンサルタントとしてのアドバイスなんでしょう？
そんなことをやってるから、マンション管理士の必要性が認められない
んですよ。
うそやごまかし以外には考えられないんだろうな。その程度のレベル。

[216: 匿名さん]

>>214
>工事が必要だったか、工事費は妥当であったかは関係ないこと。
>どちらにしても、工事の代金は支払わなければならない。

要するに、総会において工事費の支払い承認を得ることが必要なわけで、この部分（>>213 の1.2.3.）のロジックを固めていないと組合員を説得できない。

[217: 暇入]

＞＞手続きの不備などは総会の追認により解消すると考えられるので、その方法をどうするかだけである。

えらい！そのとおりですよ。
だから、決算報告の包括的な承認決議でＯＫなんです。

[218: 暇入]

＞＞要するに、総会において工事費の支払い承認を得ることが必要なわけで、この部分（>>213 の1.2.3.）のロジックを固めてい
＞＞ないと組合員を説得できない。

委任状で決議そのものは問題ないでしょう。
一部のクレーマー対策が重要なだけ。

[219: 暇入]

＞＞正直に事実を話す派　　　　・・・・匿名さん

訂正する

ＢＡＫＡ正直に事実を話す派　　　　・・・・匿名さん

[220: 暇入]

ＢＡＫＡ正直に事実を話す派の匿名は
ちょっと痴呆かもしれない。。。

[221: 匿名さん]

>217
又現れたな。
だから、何故総会の承認なしに、１，０００万円も使って工事を
やったのかが問われるんですよ。
１，０００万円の工事費は、請求書もきているし総会の承認のあるなしに
拘わらず支払わなければならない。
手続きや規約等を知らなかったんでしょう。真実は一つ。
総会の承認なしに、理事長が1,000万や2,000万の工事が簡単にできて
決算報告は包括的な承認だけでいいなんて、これからも総会の承認なしに
どんどん工事をやればいいよ、そんなマンションは。
これからも理事が変わったら、同じことが発生する可能性もあるので、
そのためにもはっきりと、規制しなくてはいけないんだけど、アホな
じいさんには理解できないらしい。

[222: 暇入]

↑こいつ追認って知らんみたいねｗ

[223: 暇入]

>>じいさんには理解できないらしい。

実はこいつが７０超だったりする。よくあるパターン。。。

[224: 匿名さん]

>222
だんだん本性を現す書き込みになってきたな。
全く人徳や理性の感じられない、ありもしないプライトだけが
強いアホ老人だな。

[225: 暇入]

そもそも工事は衆人環視の中で行われている。
突然、予告の張り紙が出たりしたあと、工事が始まるわけだが、文句があるならそのときいってきてるよ。
状況把握がまったくできていない。
年一回の総会まで黙っているわけがないだろうが。
工事差し止めの仮処分などで執行を止めないと総会で騒いだところで、後の祭りである。

[226: 匿名さん]

>222
管理組合の実態知ってるの？
工事が行われた時、工事の差し止め請求とかそんな面倒なこと
する住民がいる？いなければ好き勝手にしてもいいの？
マンション管理を正しく指導していくのが、マンション管理士としてのアドバイスじゃないの。
それをうそやごまかしでいかに住民から逃れられるかを指導するなんてね。
工事の大小に拘わらず、理事長が総会の承認なしに勝手に行い、決算報告だけで
済ませるなんて一体それで良好なマンション管理ができるのかな。
ぼけ老人は、ＹＥＳの発想って知ってる？
君のはすべてＮ０の発想からスタートし、絶対に間違いをみとめようとしない、
頑固というかプライドだけでいきている老人なんだね。
素直という言葉忘れたのかな？

[227: 匿名さん]

↑　と団地型マンションの住民が申しております。

[228: 匿名さん]

駐車場の改良工事を1,000万円かけて総会の承認を得ずに勝手にやった。
工事が終わって請求書がきてるんだから、支払いはしなければならない。
工事は衆人環境の中で行われたのだから、異議かあるんならそのときに
いうべきといっているが、何も反対意見はなかったから、全て理事長の
やったことは正しいから承認しろとはならない。
まったく、あきれたぼけ老人もいるんだね。
はよう引退しなはれ、老兵は黙って静かには去るのみ。

[229: 暇入]

↑あのねえ、あなた。
気に入らん人はどういおうが訴えたりもするだろうよ。
あなたの発想は謝ったら許してもらえる、というノー天気な発想。
ほんとに甘いねえ。。。

[230: 暇入]

＞＞はよう引退しなはれ、老兵は黙って静かには去るのみ。

こいつがこういうのは年齢にコンプレックスがあるこいつ自身が年寄りだからである。
なぜなら、自分自身が加齢による知能低下、能力低下を実感しているからｗ

[231: 暇入]

＞＞理事長のやったことは正しいから承認しろとはならない。
あほだね。
承認しろといおうがいうまいが相手の態度は相手次第。
非を認めたらその責任を追及されるのみ。わからんのか？

[232: 暇入]

追及するクレーマーがいれば、平行線にして、出るとこに出てきめるしかないであろう。

土下座したら住むという発想は真性ａｆｏのお花畑的発想。

[233: 暇入]

あー、思い出したが、別スレで
管理組合に勤務先を報告するのは常識って言ってたやつだとおもうｗ！
勤務先がわからなければ尾行したらわかるともいってた！
ここまでａｆｏはめったにいないから２２８にまちがいないね。

[234: 暇入]

＞＞理事長のやったことは正しいから承認しろとはならない。
これはホントにａｆｏだとおもうね。

承認するかしないかは採決で決めますからねｗ

理事会、理事長が、総会に議案を出している以上、承認するように促すのは当たり前である。

[235: 暇入]

補足だが、
・決算承認議案を出している以上、何を言われようが、採決し、委任状で可決してしまう。
　この時点で工事施工の追認は完了。

・クレーマーがおかしいというならどうぞ訴えてください、という。
　といっても、解任請求くらいしかできないであろう。

・今後もそういうやり方するのか？と騒ぐものがいれば、その者に理事長になってもらう。
それで再発防止策は完璧である、といって終了。。。

他方、謝罪などしてしまえば、
ごめんなさいですむのか、というものがいれば、土下座、損害賠償まで至ってしまい、
それこそ収拾がつかない。最悪の事態に思いが及ばないａｆｏにはコンサルは無理である。

[236: 匿名さん]

>235
もっとましな奴だと思っていたけど、単なるありもしないプライドだけが
強い粘着質の性格なんだな。
老兵はだまって消え去るのみだよ。
うそとごまかしでコンサルやろうとする者に未来はない。
単なるアホ。
勝手にやったことの是非はひた隠しにして、ただ総会の承認だけとれれば
いいというコンサルいるかね。
保存行為と管理行為の違い勉強した？

[237: 暇入]

結局、「責任」の捕らえ方である。

管理組合での話は、金額も大きいし、けっこうシビアで
もめたら民事責任＝損害賠償の話になる（＝民法総則の無権代理人の責任追及）んだが、
そもそも責任の捕らえ方が甘いから
２２８は誠実にごめんなさいですむ、とか思うんだろうね。

まあ、まとめは元フロントがしてるが、２２８はそこでの評価が低くて悔しいのだろうｗ。

[238: 匿名さん]

>237
別に悔しいとかはまったく思っていないよ。
ぼくの主張の方が正しいと思っているからね。
あなたのその考え方の方がおかしいんだけど、それが分からないんだろうね。
金額が大きいからこそ、基本に添って取り組んでいかなくちゃね。
理事会が総会承認を得ずに工事をして、責任追及されて損害賠償されるかな？
管理組合として損害賠償するんなら、全員だから何にもならないしね。
ただ、損害賠償は別として、規約や細則に則って管理はしなくちゃね。
しかし、規約を全部知っている理事は殆どいないしね。
知らないでやることもあるからね。

[239: 匿名さん]

>237
資産の運用でも同じことだよ。
修繕積立金の普通預金が大きくなったので、安全性、流動性を考えて
利付国債を購入しました。
これは、資産の運用としては、別に問題はないんだけど、総会の承認を
得なくてやったらだめなんだよね。
管理費会計の繰越金が大きくなったので、修繕積立金にふりかえましたとかも同じこと。
基本通りにやらないとね。特に大規模マンションであればあるほど、規約や細則、法律
とかを優先して動くべき。
うそやごまかしはもってのほかだよ。

[240: 匿名さん]

>>238
>理事会が総会承認を得ずに工事をして、責任追及されて損害賠償されるかな？
>管理組合として損害賠償するんなら、全員だから何にもならないしね。

意味不明ですね。
頭の中を整理してから文字にしましょう。

[241: 暇入]

↑同感です。。。

[242: 暇入]

＞＞理事会が総会承認を得ずに工事をして、責任追及されて損害賠償されるかな？

民法総則・無権代理の勉強をするといい。

[243: 匿名さん]

>242
理事が1,000万円賠償しなければならないんだ。
大変だね。
無権代理って知っててかきこんでるの？

[244: 匿名さん]

>>243
>理事が1,000万円賠償しなければならないんだ。
>大変だね。
>無権代理って知っててかきこんでるの？

だから、誰が誰に対して損害賠償責任を負うのでしょうか？

[245: 暇入]

きちんと体系立てて勉強してないから理解できないのだろう。

やはり民法総則は基本中の基本。

支払いが出来ないと元フロントはお客の理事長は
工事業者に対して1000万円の負債を負う。

総会決議がないと「自己の代理権を証明することができず、かつ、本人の追認を得ることができなかったとき」ってことになるわけである。



▼▼▼　第１１７条（無権代理人の責任）　▼▼▼
１項
他人の代理人として契約をした者は、自己の代理権を証明することができず、かつ、本人の追認を得ることができなかったときは、相手方の選択に従い、相手方に対して履行又は損害賠償の責任を負う。

２項
前項の規定は、他人の代理人として契約をした者が代理権を有しないことを相手方が知っていたとき、若しくは過失によって知らなかったとき、又は他人の代理人として契約をした者が行為能力を有していなかったときは適用しない。

[246: 匿名さん]

表見代理が成立するので、工事費の支払い債務は管理組合に帰属することになる。

[247: まんかんし]

不正行為を如何に誤魔化すかの論争は不毛

当該理事長に賠償させる

[248: 匿名さん]

つまり、管理組合にしてみれば、
１．駐車場改良工事が本当に必要であった
２．工事費用は妥当であった
３．工事の発注に問題（不明な金銭の授受など）はなかった
のであれば、工事費の支払いをしても実損害はないことになる。

[249: 匿名さん]

それは当たり前のこととして考えることが大切です。
事後報告と事後処理の問題をどうするかだけでしょう。
それを保存行為とかいってごまかしたり、とぼけたり、うそをいって
総会をのりきろうとしてもどこかでほころびがでます。
うそをいったりとぼけたりしなければ、総会を乗り切れないという
発想は貧弱すぎますよね。
無権代理とか持ち出して、いかにも法律には詳しいんだと住民に説明
し説得しようとしても、やっぱりそれはだめですよね。
何が問題だったのかの、その本質を見極めようとしないのだから。

[250: 匿名さん]

駐車場の改良工事を、事業計画として議案に上げ、総会の
承認を得ていれば何の問題もなかったんですよ。
これが本質です。

[251: 暇入]

>>不正行為を如何に誤魔化すかの論争は不毛

>>当該理事長に賠償させる

まんかんしはさすがだね！

でも！
依頼者だからね、なんとか守ってやらないといけないよ。

[252: 暇入]

２４６は甘い。
＞＞表見代理が成立するので、工事費の支払い債務は管理組合に帰属することになる。

実務では、
工事の契約時には、理事長就任を証する議事録（総会、理事会）、発注承認した総会議事録を添付するのが通例となっている。
管理組合としては払いたくなければ業者側の過失を追及できる。
下記の４である。

表見代理の要件は
①代理権授与表示（民109条）or基本代理権の存在（民110条）or代理権が存在したが現在は消滅していること（民112条）
②顕名
③無権代理行為
④第三者の善意無過失or正当な理由

[253: 匿名さん]

>>252

無権代理の話が出てきたので、表見代理を書いただけである。
工事業者は、表見代理を持ち出さなくても、区分所有法第26条第3項を根拠に管理組合に工事費を請求できる。

区分所有法　第26条
2　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。
3　管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

[254: 匿名さん]

>252
>保存行為を主張して平行線にするしかありません。
>まー、どの程度か元フロントが示してないからわからないが、平行線で向こうが裁判
>までやろうというなら改良だったのかな？と思う程度でいいよ。

プロのマン管士が管理組合から依頼を受けたアドバイスとしてはお粗末すぎるよ。
それに、工事は終わっているにまだ継続中とするとか（これが何の意味があるの？）
プロのマン管士が報酬をもらってアドバイスをするんだよ。
保存行為と管理行為、こんなことはマン管士にとっては基本中の基本で誰でも
知っていることだよ。そんな無責任なアドバイスしかできないとはね。

いくらうそをいったり、とぼけたりしてそれを強引に押しとおせたとしても、
次からの改良工事も、1,000万、2,000万でも保存行為として総会の決議を経ずに
理事長判断で工事をするんですかとの質問にはどう答えます？
駐車場の改良工事と元フロントはいっているんだから、管理行為なんですよね。
それを保存行為にすり替えるとは、保存行為が理解できてないんだろうが。
勉強　勉強

[255: 暇入]

↑書生論である

[256: 元フロント]

　たき火をしたら火事になった。
　そんな感想です。

　どうも、途中から、別の「匿名さん」が出てきたようで、ややこしい。
　せめて240の匿名など、連続性が分かるようにしてほしいです。

＞理事長に恥をかかせないのがいいコンサルタントではありませんよ。
＞まず、事実を述べ、やったことに対してどういう対応をするのかを組合員には 説明すべきです

　立派なご意見です。
　私の周りにも同様のマンション管理士がいます。
　いや、そういう人が多いです。
　ある意味当然ですね。
　ほとんどの人が、管理の現場を経験せずに、試験に合格しただけの人ですから。

　でもね、これでは現場で役に立たないんですよ。
　何故なら、暇入さんの言うように、工事している処を沢山の人が見ていて、何も問題になっていないわけですから、変なコンサルがいなければ、普通に、総会で決算数値を読み上げて「決算承認議案で年度内の支出を包括的に承認すればok」で、何事もなく、スルーしたかもしれません。

　私は、そうなるようにしただけです。
　終わった工事を完了前と言ったのも（いつ終わったなど、誰も気にしていないから）、未払金を計上しなかったのも、そのためです。

　変なコンサルのおかげで、理事長は総会で恥をかいて、挙句の果てに辞任することになる訳ですから。
　理事長だけでなく、何もしなかった理事会にも追及の目が向くでしょう。
　結局、マッチポンプでしかないんです。

＞それに気づいたら改めるべきですよ。
　私の主眼は、依頼主に恥をかかせず、総会を無事通過する事。
　翌年から、こういう事のないようにする事 。
　こう書いている。

＞この事案（>>145）は　
＞１．駐車場改良工事が本当に必要であったのか
＞２．工事費用は妥当であったのか
＞３．工事の発注に問題（不明な金銭の授受など）はなかったのか
＞が重要なポイントである

　重要なのは、そこではない。
　1.　人によって意見が分かれる。
　2.　誰が判定するんだ？
　3.　解明のしょうがない疑惑だけで終わる話。
　こんな事案、理屈を持ち出して解決できるものではない。

　組合は、善意の第３者に対抗できないのだから、また理事長に賠償責任を問うのは無理だから、この事態をどう収拾し、このような事が２度と起こらないようにすることが重要。

　これで、理事長が住処を追われるようになれば、今後誰も理事長にならないであろう。
　変なコンサルは、この事に考えが及んでいない。
　理事長や理事会を困らせるだけである。
　
＞手続きの不備などは総会の追認により解消すると考えられるので、その方法をどうするかだけである。
　ここだけ正しい。但し、正直に話して総会を紛糾させる事が良い方法と思えない。

＞これからも総会の承認なしにどんどん工事をやればいいよ、そんなマンションは。
　　「翌年から、こういう事のないようにする事 。」これが主眼だと書いている。

＞要するに、総会において工事費の支払い承認を得ることが必要なわけで、この部分（>>213 の1.2.3.）のロジックを固めていないと組合員を説得できない。
　説得などできる訳がない。
　駐車場が荒れているから、工事をした。変なコンサルがあれがいけない、これがいけないと騒ぎ立てて、一部が損害賠償だと騒いでしまう。
　よかれと思ってしたのに、マンションに居られなくなった。
　そういう結果を招く。

　マンション管理士は、学校の先生ではないんだから、目の前の問題を解決できなければ出番はない。

　以上暇入さんの口調をまねてみました。
　意外と気分がいい。


＞自主管理って出納だれがやるんですかね。
　このマンションの場合、自主管理に移行したのち数年間、私がやってます。
　一応、マンション会計は専門ですから。
　理事長の奥さんでは無理です。

＞不正行為を如何に誤魔化すかの論争は不毛
＞当該理事長に賠償させる

　この人にだけはコンサルを頼んではいけない。
　依頼者の犯罪を立証してくれる弁護士みたい。（こんな弁護士はいないだろうけど、マン管にはいるんだ）

[257: 暇入]

afo匿名は組合員の立場で
状況をみてるのだろう。
嘘は許せんとかいうあたらは
野党みたいね。
福島みずほ的。

[258: 暇入]

しかし、工事発注のときの
理事長の代理権は
理事長就任や工事実施を承認した総会議事録などで相手の業者に
表示されるものだと思う。
委任状みたいなもの。
注文書や契約書に議事録添付がないと
代理権授与表示されてないと思う。
私が勝手に元フロントの代理だと
言っても相手は元フロントの委任状みせろとか普通は言いますよね。
議事録は委任状と同じ意味ですよ。
もちろん小口の修理などでいちいち
そこまでやらないと思うが
1000万の工事だと請負契約書作るんじゃないの？そこで議事録で代理権のウラをとらないのは業者の過失ではないかな。
だから表見代理は成立せず、管理組合が支払い拒否すれば理事長が払うべきもの。まー、竣工してるなら不当利得とかで管理組合に請求できなくはないみたいだが、請負契約を根拠に業者が管理組合に請求はできないと思う。


①　代理権授与の表示による表見代理　（民法109条）

[259: 暇入]

あー！なんかわかった。
afo匿名は管理組合がマンション管理士に
コンサル頼んでると認識してる。
しかし、コンサルは監査役ではないからね。コンサルは理事長が必要だと思って雇うもの。
もちろん有償コンサル導入は契約書の総会承認がいるし、お金は管理費から
払うのだが、
前任の理事長がコンサルやとっていても
後任の理事長がコンサルいらんと思ったら理事会に呼ばなくていいし、解約したらいい。まー解約に総会決議はいるけど。
管理組合が、マンカンやとっていると
思えば理事長に土下座させるべきだろう。まったくそのとおりだが、仕事はなくなる。

[260: 暇入]

そういう意味では私がずっと提唱している法律による第三者『監事』制度が必要であろう。

[261: 暇入]

法定の第三者監事ならダメだしが仕事である。
日本マンション管理士会連合会が推進するマンション管理士法の早期制定が待たれるところである。

[262: マンション管理士を目指す人]

ある掲示板に、
「理事会が次期理事会の役員の立候補者を募集していたので、立候補しました。ところが、『現に居住していない』という理由で、立候補者名簿から外されました。管理規約の役員資格には、『区分所有額であること』としか記載されていません。理事会が、規約にない理由で立候補者を廃除することができるのでしょうか？」
という質問がありました。
その回答のひとつに、
「規約には、『総会で次期役員候補者名簿を理事会が作成すること』としかないので、理事会が立候補者を廃除するもしないも自由である。」
とありました。
果たして本当に、理事会が募集した立候補者を理事会が廃除できるのでしょうか？

[263: 暇入]

できますよ。
しかし、民法の1条に
権利の乱用を禁止する規定がありますから、却下された人が訴えたら勝てるかもしれません。

[264: 暇入]

民法の基本原則である「権利濫用の禁止」に関する古典的な判例である。「権利濫用の禁止」原則とは、権利の行使であっても、その目的が不当なもので、社会的妥当性を欠く場合には、権利の行使とは認められないというものである。

【事件の概要】
富山県黒部川上流にある宇奈月温泉は、上流から木管で湯を引いて営業していたところ、全長約７キロのうち６メートルほどがＡの土地を利用権の設定等受けずに通過していた。なお、同地は黒部川に沿った急斜面の荒地で利用価値もなかった。ところがこれに目をつけた原告ＸがＡからこの土地を譲り受け、隣接するＸの土地約３０００坪を合わせて時価の数十倍の価格で買い取るようにＹ（被告）に要求した。Ｙが拒絶すると、Ｘは土地所有権にもとづく妨害排除の訴えにより引湯管の撤去を求めた。これに対して大審院は、Ｘの請求が権利の濫用であるとして請求を棄却した。

[265: 暇入]

しかし裁判になれば
立候補を却下した本当の理由があきらかになるからどうなるかはわかりませんね。
理事会が作る総会議案書は採決で決めるから、当然に反対多数で却下されるひとも制度上、予定されているわけですから、却下の本当の理由がごもっともなら仕方がないでしょう。

[266: 暇入]

民法1条の権利の乱用禁止とか
９０条の公序良俗違反とかは
ほかに使える条文がないときに
最後に持ち出すもので
まー、まず勝ち目なし。

[267: 暇入]

管理組合には理事会の暴走に備えて監事がいますよね。
却下されたひとは
監事への働きかけとか
理事長の裁判所への解任請求などで対抗できます。

[268: まんかんし]

>>256

褒めて頂きました

[269: 匿名さん]

>267
甘いね。
監事が役割通りのことができる筈はないよ。
やっぱりアホだね。
理事長とか理事会の不正や暴走に歯止めがかけられる
監事がいる訳ないじゃない。
何にもしない、知識や力のない、ただいるだけの存在なのが監事。

[270: 暇入]

↑例示してるのがわからんafo。

[271: 暇入]

「監事への働きかけとか
理事長の裁判所への解任請求などで対抗できます。」

これを、一度、声に出して読んでみるのだ。
＞＞２６９

[272: 匿名さん]

↑規約に記載されてれば何でもできる、やると思っている
ノー天気な奴。

[273: 匿名さん]

>270
頭が悪いというか判断力がないというか、ＡＨＯまるだしだな。
小規模マンションに住んでいるんで、大規模マンションのことはわからないだろうから
書き込みやめなよ。
頭がわるいんなら、努力が必要だよ。
勉強　勉強

[274: 暇入]

↑声に出して読んだのか？

もう一度読んでみるのだ。

住民監事が形骸化しているのなら
第三者を入れるなどの提案を行うべきであり、
現状批判するばかりではコンサルは無理である。

[275: 暇入]

私が立てたスレッドである。

よく読んで勉強するのだ。

＞＞ａｆｏ匿名

スレタイで諸外国との比較も行っている。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/
形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？

[276: 匿名さん]

>271
元フロントには同調してたみたいだけど、あっさりこけにされてしまった暇人。
彼は理事長を傷つけないとかいいながら、自分が傷つかないように処理しただけ。
こんなことも分からないで、最終的には相手にされなかったね。
残念！

[277: 匿名さん]

>275
諸外国との比較をしてどうすんのよ。
だからアホといわれるんだよ。
頭悪いね。

[278: 匿名さん]

>>274

コンサル？？？
とてもじゃないが、暇入氏にインファレンス能力があるとは思えない。

[279: 匿名さん]

>274
私も、２７８さんに一票。
暇人にコンサル能力はない。
書き込み内容をみれば明らかだね。

[280: 暇入]

↑なんか、必死だねw！

[281: 暇入]

ａｆｏ匿名は、知見が劣るため、
本日夜の元フロントのまとめコメントのカモになるだけであるｗ。

[282: 匿名さん]

>281
それは暇人のほうだよ。
うまく利用されただけのこと。最後はこけにされてたじゃないか。
僕は、一応高学歴組ではあるが、国立（我々のころは小平にも通ったけどね）
の田舎もんなんでね。

[283: 匿名さん]

>>281
>本日夜の元フロントのまとめコメントのカモになるだけであるｗ。

楽しみですね！
他人の交渉ごとの介入に、土俵の勝負俵と徳俵の位置を頭の中に描かずに臨むコンサルの意見が聞けるのですから。

[284: 匿名さん]

元フロントは信用できないコンサルだよ。
うそやごまかしで総会を乗り切ろうとしている。
今後はそうならないようにするとかいってるが、
又、違う案件で困れば、嘘やごまかしを考えるだけ。
自分の保身のために。

[285: 匿名さん]

>>284
>自分の保身のために。

プロである以上、保身を考えるのは当然のことだと思います。
その為にも、インファレンス能力が必要です。
また、コンサルが他人の交渉ごとに介入する場合は、土俵の勝負俵と徳俵の位置をしっかり頭の中に描いてから臨まないと、コンサル自身が窮地に追い込まれることを肝に銘じておく必要があります。

[286: 匿名さん]

>285
保身は当然だとしても、そのためにうそやごまかしをやりなさいと
アドバイスするのはアウトです。
コンサル能力の意味を誤ってはいけません。

[287: 285]

>>286
>コンサル能力の意味を誤ってはいけません。

どういうことを言いたいのか理解できかねますが、
>>285 へのレスですか？

[288: 匿名さん]

元コンサルがアドバイスしている案件は、その元凶となっているのが、
総会の承認を得ずに、1,000万円もの工事をしたということでしょう。
必要な工事なら、事業計画をたて、総会議案として提案し、承認を得れば
よかったんです。
今後はやらないようにするとかいっても、それでは解決策にはならないでしょう。
工事は終わって請求書もきているのに、まだ工事は継続しているとか、だから
未払い金としては計上してないとか、訳のわからないことばかりいっているしね。
総会の承認を得ずに、勝手にやったことに対して、質問があったらどう答えよう
としているんだか。
会計には自信があるとかいってる割にはお粗末すぎるよ。
やってしまったことに対しては、素直に謝るべきだよ。総会にでてくる住民の
追求ってそんなに厳しいのかな？
追求されれば、そのときは追認総会をしますで逃げればいいと思うんだけどね。
頭の悪いアホの暇入がいっている、保存行為で逃げるつもりかな？
あいつは、保存行為の意味もしらないんだよ。それが通用する筈もないのにね。

[289: 暇入]

>>やってしまったことに対しては、素直に謝るべきだよ。総会にでてくる住民の
>>追求ってそんなに厳しいのかな？

世間知らずであるw。びっくり。

[290: 暇入]

>>やってしまったことに対しては、素直に謝るべきだよ。総会にでてくる住民の
>>追求ってそんなに厳しいのかな？

ごめんで住んだら警察も裁判所もいらんｗ

感覚が小中学生並みである。

[291: 暇入]

エアコンの穴を開けただけで共用部の勝手な変更だと言われ管理組合に訴えられた事例

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200808090205.html

区分所有者（Ａさん）に対し、管理組合は区分所有者集会の決議も経ずに勝手に開けた穴を共用部分の変更であるから原状に復せと裁判を提起しました。

【質問】　裁判の判決はどうなったのですか。

【答え】　判決はなかなか厳しいものでした。

　管理組合が区分所有法５７条により、Ａさんに結果の除却を求める行為は、建物に有害な行為に限定されるものではない。たとえＡさんが建築の専門家であっても、独自の判断で共用部分に変更を加えることは認められていない。現実に有害ではないとしても、共用部分に変更を勝手に加えること自体、有害となるおそれがあるため、建物の管理または使用に関し共同の利益に反する行為といえる、と判断しました。

[292: 匿名さん]

>290
だったら、住民に嘘やごまかしで対応すればいいよ。
そんなマンションかわいそう。

[293: 匿名さん]

>291
それにね、マンションに関するそんな事例等は、とうの昔に
読んでいるよ。

[294: 匿名さん]

＜参考＞

マンション管理online
弁護士平松英樹のマンション管理論
【総会決議を経ていない緊急工事の費用負担について】
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/029.html

[295: 暇入]

>>だったら、住民に嘘やごまかしで対応すればいいよ。
>>そんなマンションかわいそう。

ａｆｏ匿名はもしかして、おばさん？

[296: 暇入]

>>やってしまったことに対しては、素直に謝るべきだよ。総会にでてくる住民の
>>追求ってそんなに厳しいのかな？

追及が厳しいのか疑問符を付けているから解説しただけである。

こんなマンション管理士が多数派であれば評価が下がるのは仕方がない。

マンション管理士資格を、能力、経験により、甲種、乙種へ分割するなど国政レベルでの対策が必要であろう。

[297: 暇入]

ａｆｏ匿名とは格の違う、
能力、経験のある（仮称）甲種マンション管理士にはＡＤＲ代理権付与も必要であろう。

日本マンション管理士会連合会が制定をめざすマンション管理士法の早期実現が待たれるところである。

私が立てたスレッドである。よく読んでおくのだ。
＞ａｆｏ匿名

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/
マンション管理士の地位向上を目指し、マンション管理士にＡＤＲ代理権を与えるように国（司法制度推進室）に訴えてちょうだい！

[298: まんかんし]

>>288

勝手に工事した理由は？

架空の話でしょうが。

仮に事実であれば

理事長の私利がなければ臨時総会を開き　事後承認でしょうが

勝手な工事で私利が濃厚であれば賠償させる事で解決する

[299: 暇入]

↑どんなマンションかわからんから、ＪＰコネクションも呼ばないとｗ
怖い顔した人がいるって結構、重要。

すくなくともゴメンではすまんね。
それで済むとなんでもゴメンで解決だからね。
ａｆｏ匿名は学級会と勘違いしてるよ。

[300: 暇入]

＞＞勝手な工事で私利が濃厚であれば賠償させる事で解決する
勝手かどうかは勝手に決まってる。
私利のためであろうとなかろうと
こんな工事500万で出来ただろー！って言われたらどうすんの？

賠償させるかどうかは裁判所できめてもらうしかないことで
理事長サイドは正当だと主張する以外にない。

[301: 匿名さん]

>300
まったくはなしにならないぐらいアホな奴だな。
総会の承認を得ずに勝手にやった改良工事が正当な筈ないだろう。
それも1,000万円の工事を。
あんたは保存行為だといって逃げるようにアドバイスするんだろう。
ところで保存行為勉強したの？
管理行為との違い分かったの？
頭悪くて理解できないんだったら、何回もその項目を読み直すことだよ。
まったく頭悪いんだから、こんなのを相手にすると疲れるよ。

[302: 匿名さん]

暇入とは、Ｃ松管理士かい、？少し可笑しい。

[303: 匿名さん]

>302さん
暇入の名前を公開するとここからいなくなるよ。
小規模マンションの住民でマン管保有者の老人だよ。

[304: 暇入]

afo匿名は、おばさんじゃないのw？

まもなく元フロントがまとめるから
まっていろ。

[305: 匿名さん]

>304
同じ穴のムジナだから、仲間意識が強いんだろうが、
相手はアホな暇入は無視してるよ。
Ｃ松管理士さん。

[306: 匿名さん]

このスレなんなん？
大阪のマン管士も宮崎のマン管士も大したことおまへんなぁ～

[307: 元フロント]

＞必要な工事なら、事業計画をたて、総会議案として提案し、承認を得ればよかったんです。

　いまだに事態が理解できていないようで。
　私の処に相談が来たのは、工事がほとんど終わりかけた時です。
　そもそも相談自体が、この件ではなかった。（理事長は、自分が失敗したとは、夢にも思ってなかった）

＞今後はそうならないようにするとかいってるが、
＞又、違う案件で困れば、嘘やごまかしを考えるだけ。
　しっかりした管理会社やコンサルがいなかったからこうなった。
　今は、最初から理事会に付き合っているので困ったことなど何もない。
　普通の組合の、正しい運営の仕方くらい、マンション管理士ならみんな知ってる。

＞今後はやらないようにするとかいっても、それでは解決策にはならないでしょう。
　何の解決策ですか？（予算の承認なく工事をしたことの解決策ですか？）
　「貴方は間違ったのですから、すべてを公にし、謝罪して辞任しなさい」で、解決するとでも？

　1.　事態を公にすれば、(総会時点で当時の管理会社はいないのだから）全ての責任は理事長及び理事会の責任となる。
　2.　組合の理事長に与えた代理権の制限は善意の第三者に対抗できないから、工事費は支払わなければならない。
　3.　損害賠償請求をすべきと主張する人たちが出てくるかもしれないが、損害賠償は成立しない。
　4.　良かれと思ってした工事で、責任を問われ、住処を追われるようなことがあれば、今後理事になる人は出てこない。
　
　つまり、知ったかぶりに事を公にしても、何もいいことはないのです。


　そもそも、匿名さんなら、どんな総会議案にするのですか？
　1.　決算書にある、１０００万の工事費は予算の承認がありせんので、否決してください。
　2.　次期の予算に１０００万上程しますが、未払い計上しているので、経費にはなりません。
　こんな感じですか？
　
＞コンサル自身が窮地に追い込まれることを肝に銘じておく必要があります。
　その覚悟もなく、コンサルを受ける人がいるのですか？

＞勝手に工事した理由は？
＞理事長の私利がなければ臨時総会を開き　事後承認でしょうが
　最初に、８月に請求書が来ていますと、書きました。家計年度はもう終わっているのです。
　９月に臨時総会と定期総会の２回総会を開くのですか？
　管理会社がついていて、このザマです。理事長（理事会）の実態をご存じない。

＞勝手な工事で私利が濃厚であれば賠償させる事で解決する
　濃厚なだけでは賠償は無理で、証明はほぼ不可能です。　

　多くのマンション管理士に共通することですが、原則の話しか出来ない。
　大規模修繕工事のコンサルで、予算に責任は持たない。
　規約改正で、マンションの事情を把握せず、改正によって理事会が機能しなくなった。
　こんな話を何度も聞いています。

　法律や、規約を知らない理事を、悪人の様に言う。
　そういった人たちを助けるのがマンション管理士だと思うが、非難して終わり。
　これではマンション管理士不要論が出るのも無理はない。

[308: 匿名さん]

誤魔化しても総会は乗り切れることを理事長にコンサルした訳だね。

[309: 暇入]

↑たぶんずっとマンカン落ちてるんだろう。
やたらと勉強、勉強っていうのは
自分に対する叱咤激励であろう。
あと3カ月だからなんとかしたいのであろう。

[310: 暇入]

afo匿名みたいなのは少なからずいるが、そもそも1000万円の工事だと
請負契約書に議事録添付が常識だと思う。業者側が求めるのが常識。
確認なしでなんで引き受けたんだろう。
元フロントの話では実際には設問の自主管理ではなく管理会社がいたとのこと。
第三者との契約事務は管理会社の仕事。
なんで指摘しなかったのかな？
いろいろと謎が多いが、理事長に土下座させてもいいかな。
元フロントがしらない事情があるのかも。

[311: 暇入]

>元フロント
ちなみにうちは総会議案書か理事会議事録どっちかもらいますよ。発注を決議した議事録。
注文しといて、翌期にまたがると、理事会メンバーが変わって、そんな工事は必要ない、発注取り消しするとか言ってきますよ。もちろん取り消しはできません。

[312: 暇入]

マンション管理士にろくなのはいない。
やはら合格最低点を４２問くらいにして
合格率３パーセントくらいにしないと
だめであろう。

[313: 暇入]

合格率８パーセントでも受からないafo匿名の合格は絶望となるが、クレーマーでいたほうが組合運営に資する可能性がある。bakaとハサミは使いようであるからである。

[314: 元フロント]

＞なんで指摘しなかったのかな？
　世の中には、いろんな管理会社があるということです。

＞請負契約書に議事録添付が常識だと思う。業者側が求めるのが常識。
＞確認なしでなんで引き受けたんだろう。
　私のいた管理会社が非常識だったのか、業者が甘いのか、そうしたことはありません。
　区分所有法の規定があるから、考えもしませんでした。
　これやってる契約って、どの程度あるんでしょうね。知りたいものです。

＞いろいろと謎が多いが、理事長に土下座させてもいいかな。
　みなさんそういってますね。
　そうすれば、今私はコンサルではなく、理事会では相変わらず同じことが続いているはず。

＞誤魔化しても総会は乗り切れることを理事長にコンサルした訳だね。
　ま、そうしたわけです。
　このケースでは、結果オーライで、皆さんの意見を聞いた今でも、やむを得ない方法だったと思ってます。
　いくら騒いでも、お金は戻ってこないし、結果駐車場は使いやすくなったし、理事会は正常化できましたから。

　ここまで議論が広がるのなら、もっと詳しい事情を書くべきだったでしょうが、そうもいかないので、ご勘弁ください。
　

[315: 暇入]

>区分所有法の規定があるから、考えもしませんでした。

管理者の代理権に加えた制限は善意の第三者に対抗できない、というのは
代理権授与表示がなくても、という意味ではないと思います。

[316: 元フロント]

契約者が代表者で、代表印が押してあれば、契約は成立と思うのですが？
　そのことを担保するために区分所有法の規定があるのでは？

[317: まんかんし]

>>307

理事長と契約したのでは無いでしょう　組合と契約したのですから組合の資産保全に傾注すべきです

馬鹿な理事長を庇えば似たような事案は再出します

馬鹿と攣るんでいては正常な組合運営は出来ません

[318: まんかんし]

理事長への請求賠償額は1000万より　当該工事標準額を差し引いた額とします

[319: 匿名さん]

>>179
>翌年の積立金予算に１０００万計上して、「工事はほぼ完了していますが、支払は今期なので予算を計上します」と説明。
>紛糾すれば、助け舟を出すつもりだったが、無事通過。
>翌年の総会も予算１０００万、経費１０００万で問題なし。

【一般組合員からの質問】
収支予算および決算報告の承認決議を得たとのことであるが、それは単に数字の辻褄合わせをしただけのことである。
その基礎となるべき「駐車場改良工事実施および修繕積立金取崩しの承認決議」がないのであるから、その部分に関する「収支予算および決算報告の承認決議」は無効であると考えるが、この点に関する理事長の責任ある見解をお聞かせ願いたい。

[320: 匿名さん]

>314
>法律や、規約を知らない理事を、悪人の様に言う。
誰もそんなことはいってませんよ。一般の理事や理事長がマンション管理の
規約や細則、区分所有法等に明るい訳ではありませんからね。
素人ですから、間違いはあるのです。だから、正直に答えればいいでしょう。
正直に答えれば、マンションにおれなくなるとか極端なことをいってますが、
誰が追い出すんですか？
駐車場の改良工事自体を悪いことをしたとはいってませんよ。必要だからやった
んでしょう。手続き論だけの問題だったのです。
それを嘘やごまかしをするようアドバイスすること自体、それがダメマン管と
いうことでしょう。
暇入がいっている請負契約書を結ぶようなことはどこのマンションもしてませんよ。
総会では、修繕積立金の取り崩しの承認を得るだけです。
それからは、理事会や専門委員会がその予算の範囲内で、修繕個所や時期、業者等
の選定作業に入るんです。
総会で承認されたら、請負契約書を結んでいるので取消はできないなんて、そんな
ばかな契約はしませんよ。

[321: 匿名さん]

>312
ぎりぎりで合格したのに、大きなことをいっているようだが、
一体何点で合格したの？
僕は、４５点だったけどね。
証拠がだせないのが残念だけどね。

[322: 匿名さん]

>307
しっかりしたコンサルや管理会社がいなかったからこうなったとかいってるけど、
あなたはしっかりしたコンサルと思っているの？
うそやごまかしで乗り切ろうとしているコンサルなんだよ。
ただ、自分の保身ばかり考えていては、管理組合のためにはならないよ。

[323: 匿名さん]

マンションの管理をしていくなかにおいては、理事が管理に対して
精通している訳じゃない。
知らないでよかれと思ってやったことに対して、規約や細則に則って
いなかったからといって、総会でどれほど追求されるんだろう。
どうしても収拾できないようであれば、理事長は辞任しますと総会で
述べればいいんでは？
そして、理事長に関しては、理事の互選で行いますでいいと思うけどね。
別にそれで提訴されるほどのことでもないし、理事長が賠償することには
ならないと思うけどね。
徹底して追求し、裁判にまでもっていこうとする組合員がいるようなマンションであれば、
うそやごまかしが通用する筈はないと思うけど。
やはり、正直が正義だよ。こじれればこじれるほど。

[324: 匿名さん]

元マン管がコンサルしているマンションの総会では、管理行為を総会の
承認なしでやったことも、会計処理の仕方についても、何の追及もなく
終わったんでしょう。
どこのマンションもそんなもんですよ。
総会の特徴は、そのマンションの住民なら分かっていますよ。
元マン管は、僕が嘘やごまかしをやって総会が乗り切れた。正直に話し
ていれば、理事長の責任問題になっていて、マンションを出ていかなければ
ならなくなっかもしれませんよ。
だから私があなたの恩人ですとでもいっているんですかね。

[325: 暇入]

>>元マン管

元フロントだろう。
やはりボケているw。

[326: 暇入]

>>だから私があなたの恩人ですとでもいっているんですかね。

恩を売るのは大事である。

[327: 暇入]

>>元マン管は、僕が嘘やごまかしをやって総会が乗り切れた。正直に話し

afo匿名は相当な粘着質だなｗ

しかし、管理組合にはクレーマーが必要なのだ。

今後も勉強に励むがよい。

[328: 暇入]

>>理事長への請求賠償額は1000万より　当該工事標準額を差し引いた額とします

まんかんしの言ってるのはごもっともで、
ごめんと謝って済まない場合は、差額の弁償になってしまうだろうなあ。
総会で認めちゃってるからねえ。

[329: 暇入]

＞＞契約者が代表者で、代表印が押してあれば、契約は成立と思うのですが？
＞＞　そのことを担保するために区分所有法の規定があるのでは？

＊＊管理組合理事長と名乗って発注する場合、
議事録（理事長選任と発注承認したもの）は本人（管理組合）から代理人（理事長）への委任状になるとおもうけど。

管理組合法人だと理事長は「代理」ではなくて「代表者」だから
無権代理とか表見代理は問題にならない。
しかし法人でない場合は委任状に相当する議事録はいると思いますよ。

リースとかローン会社は絶対いるみたいね。
フロント在職中にリース会社は何も言わなかったですか？

[330: 匿名さん]

＜参考＞

区分所有法
第六節　管理組合法人
（理事の代理権）
第四十九条の二 　理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

[331: 匿名さん]

>329
まったく自分の意見は絶対認めようとしないんだね。
もっと素直になれないものかな。
ローンとかリースと、工事の契約を同じに扱うなんてね。
業者と請負契約を結ぶときは、大規模修繕工事ぐらいだよ。
それも、業者が決まり、修繕個所や金額が決まった後にね。
そんな常識的なこともしらないなんてね。
勉強しなはれ。
議事録を渡す組合がある訳ないだろう。ほんと笑っちゃうよ。

[332: 暇入]

↑「加えた制限は」
というのはそういう意味ではないと書いてるけどね。
ちゃんとよんでね。

[333: 暇入]

>>業者と請負契約を結ぶときは、大規模修繕工事ぐらいだよ。

1000万の工事でないとは思えんけどね。

ａｆｏ匿名は実務なんかしらないのは明らか。

[334: 匿名さん]

>332
議事録渡しても、それには修繕積立金の取り崩し額しか記載されてないよ。
当然、その額の範囲内ということだよ。
その議事録に記載されてるから、その金額で受注したとは業者も思わないよ。
ばっかばっかしい。アホだね。

[335: 暇入]

>>議事録を渡す組合がある訳ないだろう。ほんと笑っちゃうよ。

利害関係人の請求
http://m-kanri.biz/yougo/r/rigaikannkeininn.html

[336: 暇入]

謄写は拒否できると書いてあるがそれだと契約は無理だろう。

[337: 暇入]

とにかくａｆｏ匿名は、かなりボケているな。

まー、こういうのがいないとつまらんからねえ。

[338: 暇入]

afo匿名は、いつも32点くらいで落ちてると思われるw。

[339: 暇入]

実務って別に議論してもしょうがない。
実際そうだから。
元フロントの会社が甘いだけ。

[340: 暇入]

＞＞ローンとかリースと、工事の契約を同じに扱うなんてね。

工事はだいたい後払いだから与信には代わりがない。
＞＞afo匿名

[341: 元フロント]

＞フロント在職中にリース会社は何も言わなかったですか？
　コピー機のリース契約位ならありますけど、何も言わなかったですね。
　大規模修繕も担当しましたけど、業者からの要請はありませんでした。

＞理事長への請求賠償額は1000万より　当該工事標準額を差し引いた額とします
　次の理事会に、こうアドバイスするのですか？
　当該工事標準額の算定はどうやってするのですか？
　正当な入札がしてあれば、認められるはずのない請求だと思いますが、成算は？

＞「駐車場改良工事実施および修繕積立金取崩しの承認決議」がないのであるから、その部分に関する「収支予算および決算報告の承認決議」は無効であると考えるが

　収支予算および決算報告の承認決議？
　総会で当期の予算を承認することはありませんよ。承認するのは決算だけです。

＞320　322　323　さん
　やっと具体的な反論が来ましたね。
＞「貴方は間違ったのですから、すべてを公にし、謝罪して辞任しなさい」で、解決するとでも？ 　
　でも、この考えに変わりはありません。
　貴方のやり方では、次の依頼は来ないと思いますし、来ないという事は、役に立たなかったという事。

＞あなたはしっかりしたコンサルと思っているの？
　とんちんかんな事を。
　評価するのは私でなく、依頼者でしょ？

＞ただ、自分の保身ばかり考えていては、管理組合のためにはならないよ。
　「紛糾すれば、助けに入るつもりでした」と書いてます。
　火の粉をかぶる覚悟はありましたよ。
　私に言わせれば、原則論しか言わない人たちの方が、無責任。保身が大事。

[342: 319]

>>341
>収支予算および決算報告の承認決議？
>総会で当期の予算を承認することはありませんよ。承認するのは決算だけです。

収支予算の承認決議：以下の予算の総会決議のこと
>>179
>翌年の積立金予算に１０００万計上して、「工事はほぼ完了していますが、支払は今期なので予算を計上します」と説明。

[343: まんかんし]

>>323

其の因がどうあれ紛糾すれば　理事長がマンションを出る事案は多いですよ

[344: まんかんし]

＞＞理事長への請求賠償額は1000万より　当該工事標準額を差し引いた額とします
　次の理事会に、こうアドバイスするのですか？
　当該工事標準額の算定はどうやってするのですか？
　正当な入札がしてあれば、認められるはずのない請求だと思いますが、成算は？


標準の算定は複数の業者へ問い合わせ其の平均値でいいでしょう

正当な入札以前の理事長暴走です

正当な入札とは集会承認が必要です

[345: 匿名さん]

企業で例えると・・・
稟議案件にもかかわらず、稟議をせずに物品の購入をし、事後稟議もせずに、あたかも稟議承認済みのように見せかけて支払伝票を会計に回し、支払をした。←　今この段階

[346: 345]

（補足）
【事後稟議もせずに、】以降は、コンサルが関与している。

[347: 元フロント]

>正当な入札とは集会承認が必要です
？？？？？？？？？

[348: まんかんし]

>>347

理解できないフロントさんですか

入札へ至る経過は承認が前提条件と何かに書いてませんか？

[349: まんかんし]

あなたの言う正当な入札とは形はよろしいかもしれないけれど

集会承認という前提をクリアーしていないから不当な入札となります

[350: 元フロント]

＞事後稟議もせずに、】以降は、コンサルが関与している。
　総会決議なしに、会計業務の委託、理事会支援業務の委託が出来ますか？
　当然、総会で１年間毎の委託契約を承認して、以降総会のたびに更新承認を得ています。

＞集会承認という前提をクリアーしていないから不当な入札となります
　これだからピントがずれているというのです。
　それは、組合員が理事長に言う言葉です。

＞正当な入札がしてあれば、認められるはずのない請求だと思いますが
　裁判の時、予算の承認がないことが、入札で決定した価格が不当であるとの理由になりますか？
　当該工事標準額との差額を支払えと判決が出ると思いますか？

[351: 元フロント]

補足
＞それは、組合員が理事長に言う言葉です。
　金額が不当ではなく、入札行為自体が理事長の権限外で不当という意味です。

[352: 匿名さん]

>>350
>＞【事後稟議もせずに、】以降は、コンサルが関与している。
>総会決議なしに、会計業務の委託、理事会支援業務の委託が出来ますか？
>当然、総会で１年間毎の委託契約を承認して、以降総会のたびに更新承認を得ています。

【事後稟議もせずに、】の【稟議】とは、>>345 における「物品購入についての【稟議】」を指している。
つまり、「物品購入についての事後稟議をしないという流れ以降は、『企業が委託したコンサル』が関与している。」という意味である。

[353: 匿名さん]

>元フロント
総会の承認なしに、管理行為を行ったことに関しては、今後はそうならないように
するとはだれがするんですか？
いつまでも、同じ理事ではなく、コンサルもいつかは変わるでしょう。
新しい理事が、以前は総会なしで工事をしたけど、何の問題もなかったから
今度も同じでいいんじゃないかなといって、総会の承認なしに、理事会で
全て対応するようになったらどうするんですか？
いい加減なコンサルはためですよ。
そのときの理事長に聞いてみましょうとなることもあるかもね。

[354: 匿名さん]

>元フロント
総会では何の追及もなかったんでしょう。
モンスター組合員はいないようですね。
それに、マンション管理に疎い組合員ばかりなんですよね。
正直にいったらどうなっていたでしょう。
もし、理事会が追求されたら、その点に関しては、議案にありませんので、
理事会で後日検討して、対応しますといってその場はそれで終わらせる。
そして、必要なら臨時総会を開催することになるが、その議案は、総会の
承認なしに改良工事を行ったことにたいしての、理事長及び理事の責任を
問うものにすればいいでしょう。
①理事会総解散②代表して理事長だけが理事長職を辞任する。③何もしなかった監事の責任。
臨時総会の主旨は、あくまで理事及び理事長並びに監事全てが総会決議が必要
だったということを知らなかったということ。

[355: 元フロント]

＞つまり、「物品購入についての事後稟議をしないという流れ以降は、『企業が委託したコンサル』が関与している。」という意味である。
　つまり、予算の承認なしに工事をしたのに、追認を受けてなく、以降はコンサルが関与しているという意味ですか？
　
　そのとおりですよ。最初からそう言ってる。

例えが悪いから、よけい分かりにくくなっている。

　私は、一度も、私のしたことが、規約に照らして、正しいとは言っていない。
　暇入さんの言う
　保存行為で押し通す。
　総会で決算の包括的承認を得ればよい
　という意味が理解できてない。

　ただ、予算の承認がないから、悪いと騒ぎ立てるだけ、事態の収拾が出来ない。
　管理組合の正しい運営方法など、理事長向けの本を１冊読めば分かる。
　貴方たちのコンサルは、本１冊の値打ちしかない。

＞No.353 by 匿名さん
　今回までお答えしましょう。
　答えは既に書いてるんですけどね。
＞総会の承認なしに、管理行為を行ったことに関しては、今後はそうならないようにするとはだれがするんですか？
　私が、もうすでにしました。
＞いつまでも、同じ理事ではなく、コンサルもいつかは変わるでしょう。
　当たり前。
＞新しい理事が、以前は総会なしで工事をしたけど、何の問題もなかったから
＞今度も同じでいいんじゃないかなといって、総会の承認なしに、理事会で
＞全て対応するようになったらどうするんですか？
　「以前は総会なしで工事をしたけど」なんてことは、誰も知らないうちにスルーしてる。
＞いい加減なコンサルはためですよ。
　実のあるコンサルをしてください。
＞そのときの理事長に聞いてみましょうとなることもあるかもね
　そんな事ある訳ない。管理会社か、コンサルに聞くに決まってる。
　afoか

　無理やりけなしたいみたいですが、これ以上は、無駄ですね。

[356: 匿名さん]

>元フロント
やっぱりあなたはプロのコンサルタントではないですね。
うそとごまかしで、その場さえ乗り切れれば後のことはしったこっちゃないという考えですよね。
ここのスレをそのマンションの住民が読んだら、あなたは即解雇ですよ。
ここに書き込んだのが命取りになるかもですね。
誰かが読むことになるかもしれませんよ。
胡散臭いコンサルタントとはあなたのような者をいうんです。

もし追求されたら保存行為で逃げる？
プロがそんなことで逃げ切れますか？
1,000万の駐車場の改良工事とあなたは書き込んでいるでしょう。
改良工事は保存行為ではありませんよ。
いい加減さが極まりないですね。
あなたにはコンサルタントは無理です。
やめるべきですよ。力もありませんしね。

[357: 元フロント]

もう書かないつもりでしたが、あまりにアホらしいスレですので。

＞正直にいったらどうなっていたでしょう。
＞もし、理事会が追求されたら、その点に関しては、議案にありませんので、
＞理事会で後日検討して、対応しますといってその場はそれで終わらせる。

　何が議案にありませんですか？
　決算承認議案そのものじゃないですか？

　決算が承認されれば、それで終わり。
　否決されたら、さあ大変。貴方ならどうしますか？
　
　暇入さん。予算と決算の関係について、易しく教えてあげてください。

[358: 匿名さん]

同じ穴のムジナ同志がいたわりあってるのはあまりいいもんじゃないよ。

[359: 匿名さん]

>元フロント
こんなとこで書き込みしてると、コンサルしているマンションの
住民にみられるよ。
近いうちに首になると思うけどね。
お　は　ら　い　ば　こ

[360: 匿名さん]

明らかに管理組合の目的外支出があっても、総会で決算が承認されれば問題ないと言いそうなコンサルですね。
くわばら、くわばら

[361: 匿名さん]

ここからがスタートでした。
>先ず私から問題
　>３００戸の自主管理マンションにコンサルとして呼ばれたら、理事長が１０００万もの駐車場改良工事を、事業計画も予算>の承認もなく実施していました。
　>７月が年度末で、９月末が総会ですが、８月に請求書が来ています。
　>さて、
　>①　どうアドバイスしますか？
　>②　総会議案は？
　>③　予算は？

元フロントがコンサルとして呼ばれたのは、工事が既に終了してからでした。
理事連中は、総会の承認なしに駐車場の改良工事を済ませ、請求書もきていました。
元フロントは、工事は終わってないことにしろ。保存行為でしらばっくれろとアドバイス。
当然、理事連中は、管理行為とか保存行為とかは知らずに、工事をしてしまいました。
総会では、工事のことには触れず、会計報告だけをして難を逃れました。
議案書に記載されている収支報告書は、７月末までの分です。
工事はいつしたのかは分かりません。７月中？６月？
総会での質問は議長に対してきます。コンサルが発言するとしても、コンサルを引き受ける
以前のことに対して、保存行為だったと答えますかね。
それこそ保存行為とは？と逆質問されますよ。

こういううそとごまかしで理事連中を指導するコンサルタントが果たして今後も支持
されるものなんですか？
理事連中の保護のためという大義名分を振りかざしていますが、それでいいんですか。
今回の一番の問題点は、総会で承認が必要であった駐車場の改良工事を理事会で勝手に
決めてやってしまったということですよ。

[362: 暇入]

↑自転車置き場ではないのか？
やはりぼけている。

[363: 暇入]

理事会ではなくて理事長独断だろう。

[364: 暇入]

マンション管理士は理事会を指導するのが仕事ではなく、管理会社をいじめるのが仕事である。

[365: 暇入]

元フロントが設問してるから答えが違っても見解の相違であり、元フロントがクビになろうがなるまいが、しったことではあるまい。

世の中におかしなマンション管理士がいるとしても、元フロントを非難して解決するものでもない。

今年、全国のマンション管理士会が再編され、都道府県に一個の管理士会となった。マンション管理士の苦情対応窓口などの設置でガバナンスが強化される予定である。

[366: 匿名さん]

いやいや、その反対が多い、管理会社の、おこぼれで、ゴマスリ管理士が多い。

したがって、管理士会を、脱会した。管理会社や、業界のゴマスリ管理士には、

なりたくない。マンションのために、働くのが、マンカン士の本分。

区分所有者の悩みをきいて、少しでも力になり、よりよいマンション生活をしてほしい。

[367: 匿名さん]

暇入りの、文言から、金もうけに特化した表現に思われる、

知識を悪用するような、悪徳管理士に見える。退場して下さい。

[368: 暇入]

afo匿名みたいなクレーマーは管理組合運営には必要である。
しかしコンサルには不要である。

[369: 暇入]

>明らかに管理組合の目的外支出があっても、総会で決算が承認されれば問題ないと言いそうなコンサルですね。

追認したら問題ないのは当たり前。

[370: 匿名さん]

>368
ボケがでてしまっているね。
駐車場改良工事というのを貼り付けているだろう。
今まで一番書き込みが多いようだけど、なんのことかわからず
書き込んでいたんだろうね。
だからアホな書き込みだらけだったんだ。
いくら老人だからといってもまだまだこれからの人生も少しは
残っているんだからね。
ただ、マンション管理に関するコンサルとかは無理だから、引退しなはれ。

[371: 匿名さん]

>363
>理事会ではなくて理事長独断だろう。
いくら暴走理事長でも、1,000万円の駐車場の改良工事を
理事会にも諮らず買ってにやる訳ないだろう。
そんな理事長だったら、それを救済しようとしている元フロントは
大馬鹿者ということ。
やはりあんたはぼけたね。

[372: 匿名さん]

元フロントはコンサルタントの資格なしだね。
どんなことがあろうとうそやごまかしのアドバイスをして
報酬をとってはいけない。
こういう初歩的なことも分からず、自分の保身だけに走るコンサルタントは
それこそこれからのマンション管理士の将来にとっては、大きな障害となるだろう。
自分さえよければいいと思っているような元フロントは、退場すべきだ。
何故理事たちが行った総会の承認を得ずに行った改良工事に対して、理事たちと
一緒に総会で説明し、それに対して反論があるんなら、一緒に戦うことをしないんだろうね。

僕は、正直に話し謝罪すべきだと主張したが、暇入は元コンサルを擁護した。
ただ、匿名で書き込んでいるのは、僕だけではないからね。
この問題に対しては、匿名のうち役半数近くは僕がかきこんだかもしれないけど。

[373: 匿名さん]

>369
物事の本質を見極めていないよ。
ただ、嘘を言おうが、だまそうが問題が解決できれば
それで万々歳ですか。
マンション管理士の未来はないね。
マン管士にコンサルを依頼するときは、そういう胡散臭い部分を
解決してもらうためなんだね。

[374: 元フロント]

＞No.361　by 匿名 のスレは、該当マンションの住民に知らせ、私をクビにしてやろうという意図が見え見え。
　私がクビになっても、あなたに仕事が廻ってくるわけではない。
　　
＞お　は　ら　い　ば　こ
　お前の母ちゃん出べそ的な発言。
　いまどき、小学生でも言わない。

>明らかに管理組合の目的外支出があっても
　目的外の支出の意味が分かってない。

＞僕は、正直に話し謝罪すべきだと主張したが、暇入は元コンサルを擁護した。
　擁護したのではない。
　正直に話してもいい結果を生まないと、言ったに過ぎない。
　意見が違う事は沢山あった。
　スレを読み直してみれば・・・。　

＞どんなことがあろうとうそやごまかしのアドバイスをして報酬をとってはいけない。
　これが、あなたのスタンスだから、あなたが同じ立場に立った時、そうすればいい。
　
＞　こういう初歩的なことも分からず、自分の保身だけに走るコンサルタントは
　どういう結果が待っているか、想像できず、保身だけに走るコンサルタントは・・・

[375: 匿名さん]

>元フロント
要するに、あなたのスタンスは、物事を解決するためには嘘やごまかしでも
いいってことだよね。
そんなことで、管理組合の信頼を得ることができるかな。
管理組合の組合員は、理事よりずっと多いし、いずれその組合員の中から
理事が誕生してくるんだよ。
なんでもありの発想自体、それこそが問題。

[376: 匿名さん]

>元フロント
1,000万円の駐車場の改良工事が保存行為なら、マンションの
補修工事は殆ど総会の承認はいらず、理事長もしくは、組合員の
誰でもがその工事をすることができるよ。当然理事会の承認も不要。
保存行為は、規約に定めがなければ、区分所有法通り組合員であれば
誰でも単独でその工事をすることができるとなっているんだよ。
そんなことも知らないで保存行為で押し通せとかいってるようでは、
たかがしれてるね。
マン管受験のときは勉強しなかったの？それとも忘れたのかな？

[377: 暇入]

元フロントが設問してるから答えが違っても見解の相違であり、元フロントがクビになろうがなるまいが、しったことではあるまい。

世の中におかしなマンション管理士がいるとしても、元フロントを非難して解決するものでもない。

今年、全国のマンション管理士会が再編され、都道府県に一個の管理士会となった。マンション管理士の苦情対応窓口などの設置でガバナンスが強化される予定である。

[378: 暇入]

＞＞1,000万円の駐車場の改良工事が保存行為なら、マンションの
＞＞補修工事は殆ど総会の承認はいらず、理事長もしくは、組合員の
＞＞誰でもがその工事をすることができるよ。

そういうマンションなのだろう。工事のとき文句が出なかったわけだから。

[379: 匿名さん]

だったら何もうそやごまかしまでする必要はなかったんでは。
正直にいえば済んだんでは？
元フロントは保存行為とはいっていなかったんだけど、暇入に
書き込まれたのを参考にしたみたいだね。
ポリシーがない。
あんな管理士に依頼しようとするマンションがあるかな？

[380: 匿名さん]

>No.361　by 匿名 のスレは、該当マンションの住民に知らせ、私をクビにしてやろうという意図が見え見え。

何びびってるの？
しかし、３００戸のマンションであれば、ここの書き込みはうちのことだと気づく者も
いるかもね。
知られて恥ずかしい書き込みだということだね。
もっと自信をもってアドバイスできるコンサルタントになれるといいね。

[381: 暇入]

＞＞だったら何もうそやごまかしまでする必要はなかったんでは。
＞＞正直にいえば済んだんでは？

元フロントはそうだろうが、
私が言ってたのは質問が出たら保存行為であるといえばいいということである。
本人がそう思い込んでいれば問題はない。

[382: 匿名さん]

>>380 さん

お止めなさい。天に唾することは

[383: 匿名さん]

保存行為や管理行為が分かるぐらいだったら
総会の承認なしに管理行為はしないだろう。

[384: 匿名さん]

まぁ、いいんじゃないですか？　ああいうマン管士がいても
いざとなれば、理事長は「マン管士のアドバイスに従って処理しました」と逃げて、泥を被らせればいいんだから

[385: 匿名さん]

>384
頭いいですね。
しかし、元フロントは可哀そうだけど。
職をうしなうことになるかもしれないし。

[386: 暇入]

元フロントが設問してるから答えが違っても見解の相違であり、元フロントがクビになろうがなるまいが、しったことではあるまい。

世の中におかしなマンション管理士がいるとしても、元フロントを非難して解決するものでもない。

[387: 元フロント]

＞いざとなれば、理事長は「マン管士のアドバイスに従って処理しました」と逃げて、泥を被らせればいいんだから
　その通り。少なくとも理事長（理事会）が助かる可能性は高い。

　9月に、追認の臨時総会。続いて定期総会なんてすれば、それこそ収拾がつかなくなる。
　と、判断したまで。

＞しかし、元フロントは可哀そうだけど。
＞職をうしなうことになるかもしれないし。
　当然でしょ。
　依頼主（次期理事長も含めて）の信頼を失えば、契約の継続はない。
　それどころか、損害賠償請求されるかも。

　それでも、管理会社は知らんふりだし、本人に悪気はないし。
　知った以上、収拾してやらないと。
　当たり前に未払い計上して、総会に臨めば、理事長や理事会は追及されて、下手をすれば、マンションにいられなくなるかもしれない。
大きな工事をするには、総会の承認がいるという事を知らなかっただけだけど、騒動になれば、裏金をもらったと騒がれ、裏金なんかもらっていないと証明する事は不可能。
　匿名さんは、そんなこと無関係に、事実を公にして謝罪し、マンションにいられなくなっても仕方がないと、アドバイスする。
　この違いです。

　ま、匿名さんは、火中の栗を拾うようなマネはしないんでしょう。
　問題のない理事会から、問題のない依頼を受けて、問題のないアドバイスをすれば、問題は起こらない。
　

[388: まんかんし]

>>350
＞集会承認という前提をクリアーしていないから不当な入札となります
　これだからピントがずれているというのです。
　それは、組合員が理事長に言う言葉です。

まんかんし　組合員に代わり組合活動の補佐をしますが　組合資産の保全は大事な業務です

[389: 匿名さん]

>>357
>決算が承認されれば、それで終わり。

この文章の意味がよく分からないのですが、
総会における【決算の承認】とはどういうものでしょうか？

[390: 匿名さん]

もう少し勉強してから参加した方が宜しいですよ。

[391: 389]

はい、勉強することにします。

たとえば、マンション標準管理規約（単棟型）第48条のどれですか？
また、総会議案書にはどのような記載があり、どのような資料が添付されるのでしょうか？

【マンション標準管理規約（単棟型）】
（議決事項）
第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七 第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
八 修繕積立金の保管及び運用方法
九 第２１条第２項に定める管理の実施
十 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え
十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

[392: 暇入]

管理組合の組合員ならわかるはずですよ。毎年総会議案書がきてるから。

どこの管理組合も大差ありません。
マンション管理業協会のマニュアルに
従って管理会社が議案書を作っているからです。
元フロントが詳しいはず。

そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。
予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。

[393: 暇入]

国会とか地方自治体みたいなやるなら、
総会は会計年度末の前に行い、翌年度の予算を総会承認すべき。
決算はかなり形式的なもの。
予算を越えての支出はあり得ないことで、予算を使い切らないことが問題になったりするだろう。
管理組合では予算が形式的であるために
支出してしまったら仕方がないから
追認するしかないみたいになってる。
afo匿名にはわからないだろうが
法務省の区分所有法、国土交通省の標準管理規約などの制度設計の問題で、素人理事長とか元フロントを責めて解決するものではない。

[394: 391]

単刀直入に教えてください。
総会における【決算の承認】とは、マンション標準管理規約（単棟型）第48条の何号の承認のことですか？

[395: 暇入]

1でしょ

[396: 暇入]

国の予算は拘束力のある文書。
http://www1.tcue.ac.jp/home1/m-amou/public_finance_1_2013_resume2.pdf
管理組合の出納、会計もそのように
法定すればいいだけ。

[397: 394]

>>395　暇入さん
お返事ありがとうございます。

駐車場の改良工事は第6号に該当しますので、総会決議が必要です。
この決議を経ずに、第1号の「収支決算及び事業報告」が総会で承認された場合、第6号の総会決議は必要なくなりますか？

[398: 暇入]

追認したことになるから必要ない。
決算議案が否決されたらどうなるかだが
騒いでも後の祭り。

[399: 暇入]

財政法１４条と同じ規定を区分所有法に追加し、違反した管理者に罰則を設ければいいだけのことである。

[400: 匿名さん]

マンション管理士さんにご相談です。
総会中にどうしてもお腹が痛くなった場合はどうすればいいのでしょうか？
総会中にトイレに行く事は適正化法ではどのような定めになっておりますでしょうか？
確か区分所有法にはどうとでも受け取れることが書いていた気がしないでもなかったりあったりするわけですが、適正化法の事になるととんと疎くて申し訳ございません。
また、シャープペンシルのお話をさせていただいてもよろしいですか？
ありがとうございます。
早速ですがお話の続きをば。
かなり前のお話なのですが、私がまだマンションというものを知る前の話です。私はとあるマンションの管理員を務めていました。それもそのはず、管理室が私のすみかでした。
そこで質問なのですが、骨折り骨折りっていう言葉があります。そこの角的なところですが、それでもいつまでも？そういう事をおっしゃられる方に対する対処方法的な事を知りたいと考え始めています。
私は現職のフロントなんですが、いつも組合員の皆様にここが知りたいと聞かれても何も答えません。
安心してください。吐いてません。って答えます。
出汁。いい出汁。出てますなってね！