マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[201: 匿名さん]

>192
>自主管理の管理組合というのは
>超エリートです。
>まー、因習がはびこる弊害もありますけどね。
まったく困ったじいさんですね。
自主管理は因習の＊＊そのものですよ。
同じ者がいつまでも理事長とかを続けていかざるをえませんからね。
管理会社がいないから情報も少ないし、ブレーキ役もいない。
会社をリタイアした暇なじいさんにしかできない役割だからね。
仕事をしている現役の者には、自主管理の理事長はできないし、
やっても片手間でいい加減な仕事しかできない。
どうせ、会計は自分の奥さんにでもやらせるんでしょう。高額な
報酬を支払って。
良くある話しですよ。そして、組合員に指摘されて、管理会社管理になる。
必ずこのパターンになりますね。

[202: 暇入]

まー、だからマンカンはピンキリで
一応、依頼がある元フロントは優秀なほうだよね。管理会社の経験があるんだから。
１９７、１９８はよそのシビアな総会を知らないんだろう。

[203: 暇入]

２０１は世間が狭い。

＞＞会社をリタイアした暇なじいさんにしかできない役割だからね

住み込み管理人がいる場合もあることを知らないようである。

[204: 匿名さん]

>200
無権代理、知ってるの？
理事と組合員とは代理権があるのですよ。
代理権がないのに代理行為をした場合、それを無権代理というのです。
いい加減な書き込みしかできないんですね。
だからアホといわれるんです。

[205: 暇入]

＞＞良くある話しですよ。そして、組合員に指摘されて、管理会社管理になる。
＞＞必ずこのパターンになりますね。

そうではなく、住み込み管理人の引退が理由で管理会社に戻す、などもある。

[206: 暇入]

＞＞代理権がないのに代理行為をした場合、それを無権代理というのです。

改良工事の執行権限がない、という意味がわからないようである。
真性ａｆｏであろう。

[207: 匿名さん]

>203
ぼくもマンション管理の団体の理事をしているので、いろんな事例は知ってるよ。
それにいろんな相談にものってるけどね。
当然建築士や弁護士、税理士も一緒にね。

[208: 暇入]

＞＞理事と組合員とは代理権があるのですよ。

この意味はまったく不明。

きのうから書き込んでる者だろうがやはり、ダメだね。

[209: 暇入]

＞＞ぼくもマンション管理の団体の理事をしているので、いろんな事例は知ってるよ。

マンカンの評価が低いのはこのような者が活動するからであろう。

[210: 匿名さん]

>206
あくまで自分の意見を通そうとする我の強い、プライドだけのじいさんだな。
アホとしかいいようがない。
もう年なんだから、少しは丸くならないとね。

[211: 暇入]

元フロントもあなたを評価していないよ。

[212: 匿名さん]

>209
ただ、ごまかしたり、嘘をいったりとかのアドバイスはしないけどね。
やはり、ぼけ老人は静かに去るのみだね。

[213: 匿名さん]

この事案（>>145）は、
１．駐車場改良工事が本当に必要であったのか
２．工事費用は妥当であったのか
３．工事の発注に問題（不明な金銭の授受など）はなかったのか
が重要なポイントである。
手続きの不備などは総会の追認により解消すると考えられるので、その方法をどうするかだけである。

[214: 匿名さん]

二人の図式

うそやごまかしで乗り切る派・・・・元フロント、暇入

正直に事実を話す派　　　　・・・・匿名さん

工事が必要だったか、工事費は妥当であったかは関係ないこと。
どちらにしても、工事の代金は支払わなければならない。

[215: 匿名さん]

>３００戸の自主管理マンションにコンサルとして呼ばれたら、理事長が１０００万
>もの駐車場改良工事を、事業計画も予算の承認もなく実施していました。
>７月が年度末で、９月末が総会ですが、８月に請求書が来ています

もう工事も終わっているんですよね。
請求書がきてるぐらいだから。
それを工事はまだ途中だとか、保存行為だとかごまかしてもねえ。
プロのコンサルタントとしてのアドバイスなんでしょう？
そんなことをやってるから、マンション管理士の必要性が認められない
んですよ。
うそやごまかし以外には考えられないんだろうな。その程度のレベル。

[216: 匿名さん]

>>214
>工事が必要だったか、工事費は妥当であったかは関係ないこと。
>どちらにしても、工事の代金は支払わなければならない。

要するに、総会において工事費の支払い承認を得ることが必要なわけで、この部分（>>213 の1.2.3.）のロジックを固めていないと組合員を説得できない。

[217: 暇入]

＞＞手続きの不備などは総会の追認により解消すると考えられるので、その方法をどうするかだけである。

えらい！そのとおりですよ。
だから、決算報告の包括的な承認決議でＯＫなんです。

[218: 暇入]

＞＞要するに、総会において工事費の支払い承認を得ることが必要なわけで、この部分（>>213 の1.2.3.）のロジックを固めてい
＞＞ないと組合員を説得できない。

委任状で決議そのものは問題ないでしょう。
一部のクレーマー対策が重要なだけ。

[219: 暇入]

＞＞正直に事実を話す派　　　　・・・・匿名さん

訂正する

ＢＡＫＡ正直に事実を話す派　　　　・・・・匿名さん

[220: 暇入]

ＢＡＫＡ正直に事実を話す派の匿名は
ちょっと痴呆かもしれない。。。

[221: 匿名さん]

>217
又現れたな。
だから、何故総会の承認なしに、１，０００万円も使って工事を
やったのかが問われるんですよ。
１，０００万円の工事費は、請求書もきているし総会の承認のあるなしに
拘わらず支払わなければならない。
手続きや規約等を知らなかったんでしょう。真実は一つ。
総会の承認なしに、理事長が1,000万や2,000万の工事が簡単にできて
決算報告は包括的な承認だけでいいなんて、これからも総会の承認なしに
どんどん工事をやればいいよ、そんなマンションは。
これからも理事が変わったら、同じことが発生する可能性もあるので、
そのためにもはっきりと、規制しなくてはいけないんだけど、アホな
じいさんには理解できないらしい。

[222: 暇入]

↑こいつ追認って知らんみたいねｗ

[223: 暇入]

>>じいさんには理解できないらしい。

実はこいつが７０超だったりする。よくあるパターン。。。

[224: 匿名さん]

>222
だんだん本性を現す書き込みになってきたな。
全く人徳や理性の感じられない、ありもしないプライトだけが
強いアホ老人だな。

[225: 暇入]

そもそも工事は衆人環視の中で行われている。
突然、予告の張り紙が出たりしたあと、工事が始まるわけだが、文句があるならそのときいってきてるよ。
状況把握がまったくできていない。
年一回の総会まで黙っているわけがないだろうが。
工事差し止めの仮処分などで執行を止めないと総会で騒いだところで、後の祭りである。

[226: 匿名さん]

>222
管理組合の実態知ってるの？
工事が行われた時、工事の差し止め請求とかそんな面倒なこと
する住民がいる？いなければ好き勝手にしてもいいの？
マンション管理を正しく指導していくのが、マンション管理士としてのアドバイスじゃないの。
それをうそやごまかしでいかに住民から逃れられるかを指導するなんてね。
工事の大小に拘わらず、理事長が総会の承認なしに勝手に行い、決算報告だけで
済ませるなんて一体それで良好なマンション管理ができるのかな。
ぼけ老人は、ＹＥＳの発想って知ってる？
君のはすべてＮ０の発想からスタートし、絶対に間違いをみとめようとしない、
頑固というかプライドだけでいきている老人なんだね。
素直という言葉忘れたのかな？

[227: 匿名さん]

↑　と団地型マンションの住民が申しております。

[228: 匿名さん]

駐車場の改良工事を1,000万円かけて総会の承認を得ずに勝手にやった。
工事が終わって請求書がきてるんだから、支払いはしなければならない。
工事は衆人環境の中で行われたのだから、異議かあるんならそのときに
いうべきといっているが、何も反対意見はなかったから、全て理事長の
やったことは正しいから承認しろとはならない。
まったく、あきれたぼけ老人もいるんだね。
はよう引退しなはれ、老兵は黙って静かには去るのみ。

[229: 暇入]

↑あのねえ、あなた。
気に入らん人はどういおうが訴えたりもするだろうよ。
あなたの発想は謝ったら許してもらえる、というノー天気な発想。
ほんとに甘いねえ。。。

[230: 暇入]

＞＞はよう引退しなはれ、老兵は黙って静かには去るのみ。

こいつがこういうのは年齢にコンプレックスがあるこいつ自身が年寄りだからである。
なぜなら、自分自身が加齢による知能低下、能力低下を実感しているからｗ

[231: 暇入]

＞＞理事長のやったことは正しいから承認しろとはならない。
あほだね。
承認しろといおうがいうまいが相手の態度は相手次第。
非を認めたらその責任を追及されるのみ。わからんのか？

[232: 暇入]

追及するクレーマーがいれば、平行線にして、出るとこに出てきめるしかないであろう。

土下座したら住むという発想は真性ａｆｏのお花畑的発想。

[233: 暇入]

あー、思い出したが、別スレで
管理組合に勤務先を報告するのは常識って言ってたやつだとおもうｗ！
勤務先がわからなければ尾行したらわかるともいってた！
ここまでａｆｏはめったにいないから２２８にまちがいないね。

[234: 暇入]

＞＞理事長のやったことは正しいから承認しろとはならない。
これはホントにａｆｏだとおもうね。

承認するかしないかは採決で決めますからねｗ

理事会、理事長が、総会に議案を出している以上、承認するように促すのは当たり前である。

[235: 暇入]

補足だが、
・決算承認議案を出している以上、何を言われようが、採決し、委任状で可決してしまう。
　この時点で工事施工の追認は完了。

・クレーマーがおかしいというならどうぞ訴えてください、という。
　といっても、解任請求くらいしかできないであろう。

・今後もそういうやり方するのか？と騒ぐものがいれば、その者に理事長になってもらう。
それで再発防止策は完璧である、といって終了。。。

他方、謝罪などしてしまえば、
ごめんなさいですむのか、というものがいれば、土下座、損害賠償まで至ってしまい、
それこそ収拾がつかない。最悪の事態に思いが及ばないａｆｏにはコンサルは無理である。

[236: 匿名さん]

>235
もっとましな奴だと思っていたけど、単なるありもしないプライドだけが
強い粘着質の性格なんだな。
老兵はだまって消え去るのみだよ。
うそとごまかしでコンサルやろうとする者に未来はない。
単なるアホ。
勝手にやったことの是非はひた隠しにして、ただ総会の承認だけとれれば
いいというコンサルいるかね。
保存行為と管理行為の違い勉強した？

[237: 暇入]

結局、「責任」の捕らえ方である。

管理組合での話は、金額も大きいし、けっこうシビアで
もめたら民事責任＝損害賠償の話になる（＝民法総則の無権代理人の責任追及）んだが、
そもそも責任の捕らえ方が甘いから
２２８は誠実にごめんなさいですむ、とか思うんだろうね。

まあ、まとめは元フロントがしてるが、２２８はそこでの評価が低くて悔しいのだろうｗ。

[238: 匿名さん]

>237
別に悔しいとかはまったく思っていないよ。
ぼくの主張の方が正しいと思っているからね。
あなたのその考え方の方がおかしいんだけど、それが分からないんだろうね。
金額が大きいからこそ、基本に添って取り組んでいかなくちゃね。
理事会が総会承認を得ずに工事をして、責任追及されて損害賠償されるかな？
管理組合として損害賠償するんなら、全員だから何にもならないしね。
ただ、損害賠償は別として、規約や細則に則って管理はしなくちゃね。
しかし、規約を全部知っている理事は殆どいないしね。
知らないでやることもあるからね。

[239: 匿名さん]

>237
資産の運用でも同じことだよ。
修繕積立金の普通預金が大きくなったので、安全性、流動性を考えて
利付国債を購入しました。
これは、資産の運用としては、別に問題はないんだけど、総会の承認を
得なくてやったらだめなんだよね。
管理費会計の繰越金が大きくなったので、修繕積立金にふりかえましたとかも同じこと。
基本通りにやらないとね。特に大規模マンションであればあるほど、規約や細則、法律
とかを優先して動くべき。
うそやごまかしはもってのほかだよ。

[240: 匿名さん]

>>238
>理事会が総会承認を得ずに工事をして、責任追及されて損害賠償されるかな？
>管理組合として損害賠償するんなら、全員だから何にもならないしね。

意味不明ですね。
頭の中を整理してから文字にしましょう。

[241: 暇入]

↑同感です。。。

[242: 暇入]

＞＞理事会が総会承認を得ずに工事をして、責任追及されて損害賠償されるかな？

民法総則・無権代理の勉強をするといい。

[243: 匿名さん]

>242
理事が1,000万円賠償しなければならないんだ。
大変だね。
無権代理って知っててかきこんでるの？

[244: 匿名さん]

>>243
>理事が1,000万円賠償しなければならないんだ。
>大変だね。
>無権代理って知っててかきこんでるの？

だから、誰が誰に対して損害賠償責任を負うのでしょうか？

[245: 暇入]

きちんと体系立てて勉強してないから理解できないのだろう。

やはり民法総則は基本中の基本。

支払いが出来ないと元フロントはお客の理事長は
工事業者に対して1000万円の負債を負う。

総会決議がないと「自己の代理権を証明することができず、かつ、本人の追認を得ることができなかったとき」ってことになるわけである。



▼▼▼　第１１７条（無権代理人の責任）　▼▼▼
１項
他人の代理人として契約をした者は、自己の代理権を証明することができず、かつ、本人の追認を得ることができなかったときは、相手方の選択に従い、相手方に対して履行又は損害賠償の責任を負う。

２項
前項の規定は、他人の代理人として契約をした者が代理権を有しないことを相手方が知っていたとき、若しくは過失によって知らなかったとき、又は他人の代理人として契約をした者が行為能力を有していなかったときは適用しない。

[246: 匿名さん]

表見代理が成立するので、工事費の支払い債務は管理組合に帰属することになる。

[247: まんかんし]

不正行為を如何に誤魔化すかの論争は不毛

当該理事長に賠償させる

[248: 匿名さん]

つまり、管理組合にしてみれば、
１．駐車場改良工事が本当に必要であった
２．工事費用は妥当であった
３．工事の発注に問題（不明な金銭の授受など）はなかった
のであれば、工事費の支払いをしても実損害はないことになる。

[249: 匿名さん]

それは当たり前のこととして考えることが大切です。
事後報告と事後処理の問題をどうするかだけでしょう。
それを保存行為とかいってごまかしたり、とぼけたり、うそをいって
総会をのりきろうとしてもどこかでほころびがでます。
うそをいったりとぼけたりしなければ、総会を乗り切れないという
発想は貧弱すぎますよね。
無権代理とか持ち出して、いかにも法律には詳しいんだと住民に説明
し説得しようとしても、やっぱりそれはだめですよね。
何が問題だったのかの、その本質を見極めようとしないのだから。

[250: 匿名さん]

駐車場の改良工事を、事業計画として議案に上げ、総会の
承認を得ていれば何の問題もなかったんですよ。
これが本質です。