マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[182: 暇入]

＞元フロントは修繕積立金とは言っていない。
＞＞管理費会計の修繕費は一般修繕（経常的出費）なので、書いてなくても積立金の取り崩し事案であることは明白。

取り崩しは事後でもいいんですよ。
どうせ予算とってないのに。
支払いも取り崩しも事後報告になるに決まってる。

[183: 元フロント]

＞これは間違いです。
７月に竣工なら未払い金1000万円で7月末決算で未払い金計上しないとおかしい。
発生主義で記帳すべきで、虚偽の決算報告をしたことになる。
前任者がやったことで答えられなくなる。責任逃れの温床となるので絶対にだめである。

　暇入さんならそう言うと思いました。
　つまり、自分が失敗したのだから、恥をさらせというわけね。
　理事長が時期も継続という事もありましたが、工事は完了していなかったという事になっています。
　ですから、虚偽報告ではありません。

　これを見ている理事長さんは、自分がその立場だったら、どちらを選ぶかな？

[184: まんかんし]

>>183

管理会社の責任を追及します

[185: 匿名さん]

>183
自分が勝手にやったことに対して、恥をさらせではなく、知らなかったと謝罪
させるべきです。
理事長に恥をかかせないのがいいコンサルタントではありませんよ。
まず、事実を述べ、やったことに対してどういう対応をするのかを組合員には
説明すべきです。
1,000万の改良工事を、総会の承認なしに行い、修繕積立金を取り崩すことは
総会で説明しても住民は納得しませんよ。
なんのための事業計画であり、長期修繕計画なんですか。
改良工事なので、何も急を要する保存行為でもありませんしね。
会計処理も基本通りやるべきです。
急を要する保存行為の場合は、殆どが保険で対応できますけどね。

>翌年の総会も予算１０００万、経費１０００万で問題なし。
工事をやってるのに総会議案として予算を計上するんですか？
笑っちゃうようなおかしなコンサルですね。

[186: 匿名さん]

>183
３００戸程度のマンションにとっては、１，０００万円の工事費は
小さくはないですよ。
それに、事業計画を立てる場合は、総会議案として理事会案を議案書に
載せて承認決議をとるでしょう。
そんな基本的なこともやってない理事会に対して、小手先の言い訳ばかりで
乗り切ろうとするコンサルタントは失格です。

>理事長が時期（次期？）も継続という事もありましたが、工事は完了していなかったという事になっています。
>ですから、虚偽報告ではありません。

虚偽の報告以外のなにものでもありません。
いい加減なコンサルタントといわれても仕方ありませんね。
工事は完了していなかったということになっていますといっても、住民からみれば
完了しているでしょう。
前期の総会では議案の提案もなかった工事ということで追求されるだけですよ。

[187: 暇入]

↑知らなかったで謝って済むはずがない。絶対に謝ってはいけない。
保存行為を主張して平行線にするしかありません。
まー、どの程度か元フロントが示してないからわからないが、平行線で向こうが裁判までやろうというなら改良だったのかな？と思う程度でいいよ。
どうせ、価値は向上しているから和解勧告で追認の総会決議しろ、と言われるだけでしょう。

184のまんかんしは設問の自主管理の意味わからんの？
管理会社はいないという意味だよ

[188: 暇入]

あ、↑は185だよ

[189: 匿名さん]

>187
プロのコンサルタントとしてアドバイスをするのに、保存行為の定義を
知らなかったではすまないのでは。
保存行為とは、現状を維持するだけの行為をいいます。例えば、共用玄関の
ガラスがわれたとか、エレベーターが雷で動かなくなったとか。
そして、その行為は区分所有者であればだれでもできます。
これに対して、権利の性質を変えない範囲での利用または改良を目的とする
行為を管理行為といいます。これは当然総会での承認が必要になります。
こんな基本的なことをごまかしても組合員は納得しませんよ。
正直にいう方がいいでしょう。承認なしでやった工事ではありますが、
住民にプラスの影響は与えているのですから。
素人の理事長ですから、知らないでやることもあるでしょう。特に自主管理であれば。

[190: 匿名さん]

知らないでやったことに対して追求されるんであれば
誰も理事長はやりませんよ。
特に自主管理の素人理事長は。

[191: 暇入]

↑自主管理というのは
管理組合が自立してるんですよ。
管理組合の強い意志がないと
自主管理にはなりません。
あなたの認識は
世間知らず。

[192: 暇入]

自主管理の管理組合というのは
超エリートです。
まー、因習がはびこる弊害もありますけどね。

[193: 暇入]

まー、知らない、わからないというくらいなら
自主管理なんからやめて管理会社に
まかせろ、とか総会で騒がれても仕方がない。
管理会社解約の決議も僅差だったかもしれないし。
予算というものを知らなかったから1000万勝手に使いましたなんてあり得ない話である。

[194: 元フロント]

＞工事をやってるのに総会議案として予算を計上するんですか？
＞笑っちゃうようなおかしなコンサルですね。

　だから、予算の承認なしで工事をしてしまったから、どう収拾するか聞いているんじゃないですか？
　公式には、工事は終わってないことになってるんだから、予算の計上は支払いのためにやむを得ない措置。
　何もなければ、コンサルなんか要らないの。
　
　まだ、保存行為で押し切れの方が、コンサルらしい現実的な回答。
　やはり、危機回避能力は暇入さんが一番みたい。

＞工事費の支出承認でなく、決算承認議案で年度内の支出を包括的に承認すればok。
　よく考えてみれば、シラッと流すのが一番だったかも。

＞その様な理事長の存在は信じられない
　楽でいいですね。

　勝手な事ばかり書きましたが、私の遊びに付き合ってもらって、皆さんどうもありがとうございました。
　でも、実際に起きた事案ですよ。

[195: 元フロント]

＞予算というものを知らなかったから1000万勝手に使いましたなんてあり得ない話である。
　それがあるから世の中面白い。
　当時管理会社がいたが、管理会社は契約切られるのが怖くて、何も言わなかった。

　自主管理に切り替えて、マンション管理士に食い物にされたマンションとか、他にもいろんな面白いマンション知ってます。

　マンション管理は魑魅魍魎の世界です。
　

[196: 暇入]

うーん、あり得ないってあってはならないって意味ね。
自主管理って出納だれがやるんですかね。住み込み管理人がいないと理事長の奥さんとかがやるのかな？

[197: 匿名さん]

>194
>保存行為とは、現状を維持するだけの行為をいいます。例えば、共用玄関の
>ガラスがわれたとか、エレベーターが雷で動かなくなったとか。
>そして、その行為は区分所有者であればだれでもできます。
>これに対して、権利の性質を変えない範囲での利用または改良を目的とする
>行為を管理行為といいます。これは当然総会での承認が必要になります。

この定義プロなら当然知ってますよね。
保存行為で押し切れますか？プロのアドバイスとして、明らかに間違っている
ことをいって責任とれますか？
相手は素人だからコンサルを依頼されたんでしょう。それを嘘でごまかすことしか
教えないコンサルタント、あきれてものも言えません。完全に失格です。
予算の承認なしで知らないでやってしまったんでしょう。本当のことはいわず、
いかに住民をだますかしか考えないのですか。
世の中の管理組合には、知らないで平気で規約違反、細則違反をしてマンション管理
をしている理事会はありますよ。
しかし、それに気づいたら改めるべきですよ。
素人だから誰にも誤りはあります。
それに気づいたとき、どう対応するかが大切です。但し、ごまかしはだめです。
その根本が分からないんでしょうね。あなたはプロとしては完全にアウトです。

[198: 匿名さん]

>194
正直に説明してなお住民に追求されたとき、そのときがあなたの出番でしょう。
判例とかを調べておき、理事会としての責任をどうとるのかとかも。
嘘で乗り切るやり方では、あなたが提訴されますよ。

[199: 暇入]

↑ボケてるとおもう。

[200: 暇入]

改良を総会決議なしでやってしまった場合、無権代理になるだけかな。
決算承認で追認となり何ら違法ではない。
だから訴えられることもない。
しらなくて保存行為だとおもった！といえばいい。
予算とらないといけなかったことをしらなかった、のと
改良が総会決議がいるとしらなかった、のは
言い訳としては同じことだろう。
だから１９７、１９８はボケている。

[201: 匿名さん]

>192
>自主管理の管理組合というのは
>超エリートです。
>まー、因習がはびこる弊害もありますけどね。
まったく困ったじいさんですね。
自主管理は因習の＊＊そのものですよ。
同じ者がいつまでも理事長とかを続けていかざるをえませんからね。
管理会社がいないから情報も少ないし、ブレーキ役もいない。
会社をリタイアした暇なじいさんにしかできない役割だからね。
仕事をしている現役の者には、自主管理の理事長はできないし、
やっても片手間でいい加減な仕事しかできない。
どうせ、会計は自分の奥さんにでもやらせるんでしょう。高額な
報酬を支払って。
良くある話しですよ。そして、組合員に指摘されて、管理会社管理になる。
必ずこのパターンになりますね。

[202: 暇入]

まー、だからマンカンはピンキリで
一応、依頼がある元フロントは優秀なほうだよね。管理会社の経験があるんだから。
１９７、１９８はよそのシビアな総会を知らないんだろう。

[203: 暇入]

２０１は世間が狭い。

＞＞会社をリタイアした暇なじいさんにしかできない役割だからね

住み込み管理人がいる場合もあることを知らないようである。

[204: 匿名さん]

>200
無権代理、知ってるの？
理事と組合員とは代理権があるのですよ。
代理権がないのに代理行為をした場合、それを無権代理というのです。
いい加減な書き込みしかできないんですね。
だからアホといわれるんです。

[205: 暇入]

＞＞良くある話しですよ。そして、組合員に指摘されて、管理会社管理になる。
＞＞必ずこのパターンになりますね。

そうではなく、住み込み管理人の引退が理由で管理会社に戻す、などもある。

[206: 暇入]

＞＞代理権がないのに代理行為をした場合、それを無権代理というのです。

改良工事の執行権限がない、という意味がわからないようである。
真性ａｆｏであろう。

[207: 匿名さん]

>203
ぼくもマンション管理の団体の理事をしているので、いろんな事例は知ってるよ。
それにいろんな相談にものってるけどね。
当然建築士や弁護士、税理士も一緒にね。

[208: 暇入]

＞＞理事と組合員とは代理権があるのですよ。

この意味はまったく不明。

きのうから書き込んでる者だろうがやはり、ダメだね。

[209: 暇入]

＞＞ぼくもマンション管理の団体の理事をしているので、いろんな事例は知ってるよ。

マンカンの評価が低いのはこのような者が活動するからであろう。

[210: 匿名さん]

>206
あくまで自分の意見を通そうとする我の強い、プライドだけのじいさんだな。
アホとしかいいようがない。
もう年なんだから、少しは丸くならないとね。

[211: 暇入]

元フロントもあなたを評価していないよ。

[212: 匿名さん]

>209
ただ、ごまかしたり、嘘をいったりとかのアドバイスはしないけどね。
やはり、ぼけ老人は静かに去るのみだね。

[213: 匿名さん]

この事案（>>145）は、
１．駐車場改良工事が本当に必要であったのか
２．工事費用は妥当であったのか
３．工事の発注に問題（不明な金銭の授受など）はなかったのか
が重要なポイントである。
手続きの不備などは総会の追認により解消すると考えられるので、その方法をどうするかだけである。

[214: 匿名さん]

二人の図式

うそやごまかしで乗り切る派・・・・元フロント、暇入

正直に事実を話す派　　　　・・・・匿名さん

工事が必要だったか、工事費は妥当であったかは関係ないこと。
どちらにしても、工事の代金は支払わなければならない。

[215: 匿名さん]

>３００戸の自主管理マンションにコンサルとして呼ばれたら、理事長が１０００万
>もの駐車場改良工事を、事業計画も予算の承認もなく実施していました。
>７月が年度末で、９月末が総会ですが、８月に請求書が来ています

もう工事も終わっているんですよね。
請求書がきてるぐらいだから。
それを工事はまだ途中だとか、保存行為だとかごまかしてもねえ。
プロのコンサルタントとしてのアドバイスなんでしょう？
そんなことをやってるから、マンション管理士の必要性が認められない
んですよ。
うそやごまかし以外には考えられないんだろうな。その程度のレベル。

[216: 匿名さん]

>>214
>工事が必要だったか、工事費は妥当であったかは関係ないこと。
>どちらにしても、工事の代金は支払わなければならない。

要するに、総会において工事費の支払い承認を得ることが必要なわけで、この部分（>>213 の1.2.3.）のロジックを固めていないと組合員を説得できない。

[217: 暇入]

＞＞手続きの不備などは総会の追認により解消すると考えられるので、その方法をどうするかだけである。

えらい！そのとおりですよ。
だから、決算報告の包括的な承認決議でＯＫなんです。

[218: 暇入]

＞＞要するに、総会において工事費の支払い承認を得ることが必要なわけで、この部分（>>213 の1.2.3.）のロジックを固めてい
＞＞ないと組合員を説得できない。

委任状で決議そのものは問題ないでしょう。
一部のクレーマー対策が重要なだけ。

[219: 暇入]

＞＞正直に事実を話す派　　　　・・・・匿名さん

訂正する

ＢＡＫＡ正直に事実を話す派　　　　・・・・匿名さん

[220: 暇入]

ＢＡＫＡ正直に事実を話す派の匿名は
ちょっと痴呆かもしれない。。。

[221: 匿名さん]

>217
又現れたな。
だから、何故総会の承認なしに、１，０００万円も使って工事を
やったのかが問われるんですよ。
１，０００万円の工事費は、請求書もきているし総会の承認のあるなしに
拘わらず支払わなければならない。
手続きや規約等を知らなかったんでしょう。真実は一つ。
総会の承認なしに、理事長が1,000万や2,000万の工事が簡単にできて
決算報告は包括的な承認だけでいいなんて、これからも総会の承認なしに
どんどん工事をやればいいよ、そんなマンションは。
これからも理事が変わったら、同じことが発生する可能性もあるので、
そのためにもはっきりと、規制しなくてはいけないんだけど、アホな
じいさんには理解できないらしい。

[222: 暇入]

↑こいつ追認って知らんみたいねｗ

[223: 暇入]

>>じいさんには理解できないらしい。

実はこいつが７０超だったりする。よくあるパターン。。。

[224: 匿名さん]

>222
だんだん本性を現す書き込みになってきたな。
全く人徳や理性の感じられない、ありもしないプライトだけが
強いアホ老人だな。

[225: 暇入]

そもそも工事は衆人環視の中で行われている。
突然、予告の張り紙が出たりしたあと、工事が始まるわけだが、文句があるならそのときいってきてるよ。
状況把握がまったくできていない。
年一回の総会まで黙っているわけがないだろうが。
工事差し止めの仮処分などで執行を止めないと総会で騒いだところで、後の祭りである。

[226: 匿名さん]

>222
管理組合の実態知ってるの？
工事が行われた時、工事の差し止め請求とかそんな面倒なこと
する住民がいる？いなければ好き勝手にしてもいいの？
マンション管理を正しく指導していくのが、マンション管理士としてのアドバイスじゃないの。
それをうそやごまかしでいかに住民から逃れられるかを指導するなんてね。
工事の大小に拘わらず、理事長が総会の承認なしに勝手に行い、決算報告だけで
済ませるなんて一体それで良好なマンション管理ができるのかな。
ぼけ老人は、ＹＥＳの発想って知ってる？
君のはすべてＮ０の発想からスタートし、絶対に間違いをみとめようとしない、
頑固というかプライドだけでいきている老人なんだね。
素直という言葉忘れたのかな？

[227: 匿名さん]

↑　と団地型マンションの住民が申しております。

[228: 匿名さん]

駐車場の改良工事を1,000万円かけて総会の承認を得ずに勝手にやった。
工事が終わって請求書がきてるんだから、支払いはしなければならない。
工事は衆人環境の中で行われたのだから、異議かあるんならそのときに
いうべきといっているが、何も反対意見はなかったから、全て理事長の
やったことは正しいから承認しろとはならない。
まったく、あきれたぼけ老人もいるんだね。
はよう引退しなはれ、老兵は黙って静かには去るのみ。

[229: 暇入]

↑あのねえ、あなた。
気に入らん人はどういおうが訴えたりもするだろうよ。
あなたの発想は謝ったら許してもらえる、というノー天気な発想。
ほんとに甘いねえ。。。

[230: 暇入]

＞＞はよう引退しなはれ、老兵は黙って静かには去るのみ。

こいつがこういうのは年齢にコンプレックスがあるこいつ自身が年寄りだからである。
なぜなら、自分自身が加齢による知能低下、能力低下を実感しているからｗ

[231: 暇入]

＞＞理事長のやったことは正しいから承認しろとはならない。
あほだね。
承認しろといおうがいうまいが相手の態度は相手次第。
非を認めたらその責任を追及されるのみ。わからんのか？