マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[161: 匿名さん]

>160
その基本がわかってないから勉強する必要があるんだよ。
君は、ありもしないプライドが強すぎる人なんだね。

[162: 匿名さん]

「基本書」って何ですか？

[163: 匿名さん]

マンション管理士法定講習テキストのこと。
しかし、これは５年ごとに行われるマン管士の講習会で配布
されるものだけどね。
一般の者には手に入らないもの。

[164: 暇入]

＞＞マンション管理士法定講習テキストのこと。

マンション管理の知識―マンション管理にかかわるすべての人に〈平成26年度版〉 単行本 – 2014/7
マンション管理センター (著)
のことであろう。普通は。

マンション管理士法定講習テキストなんてしらん。5年たってないし法定講習なんてまだ出たことないから。

[165: 暇入]

＞＞161
１６１は書生であろう。

[166: 暇入]

しょせい‐ろん【書生論】
理論や理想に走って、現実をわきまえない議論。

[167: 匿名さん]

>164
知らないことでも、絶対認めたくないプライドの塊なんだね。
「マンション管理士法定講習テキスト」のことだよ。
　公益財団法人　マンション管理センター
単行本とかじゃないよ。
僕のは平成２５年度のだけどね。

[168: 匿名さん]

「基本書」が「マンション管理士法定講習テキスト」のことであり、この「マンション管理士法定講習テキスト」が５年ごとに行われるマン管士の講習会で配布されるものであるとすると、マンション管理士として登録し、５年後の法定講習を受講するまでのマンション管理士は、「基本書」を持っていないということですね。

[169: 匿名さん]

>168
基本書だから、市販の参考書でもいいんだけどね。
法定講習テキストは、マン管保有で、５年経過した者にしか
配布されません。
当然市販はされてません。
約７００ページの本です。

[170: 匿名さん]

>>167　>>169
>>158
>もう一度、基本書を読み直すんだね。

>>163 が正しいとすると、>>158 は、法定講習を受講済のマンション管理士へのレスですね？

[171: 匿名さん]

下らない虎の巻より区分所有法・民法を精読することだよ。
これが出来ないで虎の巻に逃げるのは浅はかな説得力のない情報に過ぎない。

[172: 匿名さん]

163の書き込みは正しいよ。
ただ、その者が受講したかどうかは知らないけど。

[173: 暇入]

↑「基本書」が合格後５年たたないとみれないのかい？

[174: 匿名さん]

>>172

なるほど～
きっと、「マンション管理士法定講習テキスト」に、「この本は、マンション管理に関する『基本書』である。」と書いてあるのでしょうね。

[175: 匿名さん]

本のタイトルが、「マンション管理士法定講習テキスト」になってるだけ。
マンション管理士の資格を取得し、５年経過した者に対しての指針書だよ。

[176: 匿名さん]

講習会では、法令に関するものも当然ふくまれている。
マンションに関する判例や裁判例も解説込で配布されるよ。
その他、数多くの資料が配布される。

[177: 174]

「マンション管理士法定講習テキスト」が、単なる「登録講習教材」（マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則　第四十二条の四－三）であることは誰でも知っています。

[178: 暇入]

＞＞知らないことでも、絶対認めたくないプライドの塊なんだね。

コンサル雇ってる意味を考えてみたらどう？

[179: 元フロント]

いやあ。面白かったですね。
私の感想を書きます。

暇入


＞工事費の支出承認でなく、決算承認議案で年度内の支出を包括的に承認すればok。
　未払い計上すれば、予算０の工事費に１０００万支出したことがバレバレ

＞駐車場改良は保存行為だと主張すればよい。
　これは、無理筋。自分が理事長なら、押し通せば良いが、アドバイスとしては不適当。
　
＞そもそも予算に従って支出するという規定はありません。標準管理規約の不備かも。
＞区分所有法でも理事長は年一回、事務報告すればいいことになってるだけ。
　確かにそうだが、予算に準拠すべきという事は、周知の事実。
　これで総会に臨めば、紛糾必至。
　この辺が暇入さんの強引な所。
　自分が理事長なら、押し通せば良いが、アドバイスとしては不適当。

匿名さん　

＞修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要だし、それをオーバーすることはできないんだよね。
　その通りだが、解決案が提示できていない。
　これでは失望され、次の依頼は来ない。

＞保存行為は、管理費からの出費だよ。
　根拠は？

＞ということは、管理費の１ヶ月程度が目安ということ。
　そんな根拠はない。

＞工事は終わっているんだから、その承認決議は意味ないので、
＞議案の承認をもらうのだけは正解。
　意味不明。

＞未払い金で会計は処理すべき。
　未払い計上すれば、予算０の工事費に１０００万支出したことがバレバレ

＞①まず理事会の対応が間違っていることを指摘する。
＞　事業計画で総会の承認が必要だったこと。改良工事は保存行為ではなく、
＞　修繕積立金の取り崩しとなるので、総会の承認が必要だったこと。
　依頼主に恥かかせてどうするの。
　
＞②総会議案については、既に実施してしまった事案だから、会計処理で
＞　未払い金に計上するしかないということ。
　危機管理能力欠如
　総会が紛糾するだけ

＞③予算については、修繕積立金から取り崩す。普通決議でオーケー。
　来期予算計上するの？ 未払い計上しているから、予算は消化されないよ。

④答弁については、理事長が無知だったことを謝罪し、理事長を辞任する。
　依頼主に恥かかせてどうするの。
　辞任する位なら、自分で出来る。
　アドバイザー不要。

暇入


＞元フロントは修繕積立金とは言っていない。
　管理費会計の修繕費は一般修繕（経常的出費）なので、書いてなくても積立金の取り崩し事案であることは明白。


＞保存行為は、管理費からの出費だよ。
＞これは大嘘。
　その通り。

＞しかし、元フロントが竣工日に言及しないのは
＞やはり、３８問正解くらいの人かなあ、という印象は持ってしまうね。
　舌足らずで申し訳ない。実際は７月中に完了、８月請求書（←これで理解してもらえるかと思いました）。
　参考書１冊。過去問１冊。１００時間の独学で合格だから点数はこんなもの。
　しかし、４４点～４６点の皆さんも、回答は五十歩百歩。

暇入

＞↑管理組合運営は政治だと言うことが理解できていない。
　組合運営は政治かあ。　確かにそうですね。

　私のした事
　主眼は、依頼主に恥をかかせず、総会を無事通過する事。
　翌年から、こういう事のないようにする事

　予算の計上漏れに対し、次回からは工事前に予算計上しましょうとアドバイス。
　未払い計上はしなかった。
　翌年の積立金予算に１０００万計上して、「工事はほぼ完了していますが、支払は今期なので予算を計上します」と説明。
　紛糾すれば、助け舟を出すつもりだったが、無事通過。
　翌年の総会も予算１０００万、経費１０００万で問題なし。

　以上は、私の感想で、私のいう事、やった事が正しいとは限りません。

[180: まんかんし]

>>145

その様な理事長の存在は信じられない

[181: 暇入]

＞予算の計上漏れに対し、次回からは工事前に予算計上しましょうとアドバイス。
＞未払い計上はしなかった。

これは間違いです。
７月に竣工なら未払い金1000万円で7月末決算で未払い金計上しないとおかしい。
発生主義で記帳すべきで、虚偽の決算報告をしたことになる。
こういう期末ギリギリのやつはきっちりやらないと期末から総会までの約2ヶ月に工事費計上させたら
普通は総会で理事長が変わるんで、翌年の理事長が翌期の総会で説明することになるが
前任者がやったことで答えられなくなる。責任逃れの温床となるので絶対にだめである。

[182: 暇入]

＞元フロントは修繕積立金とは言っていない。
＞＞管理費会計の修繕費は一般修繕（経常的出費）なので、書いてなくても積立金の取り崩し事案であることは明白。

取り崩しは事後でもいいんですよ。
どうせ予算とってないのに。
支払いも取り崩しも事後報告になるに決まってる。

[183: 元フロント]

＞これは間違いです。
７月に竣工なら未払い金1000万円で7月末決算で未払い金計上しないとおかしい。
発生主義で記帳すべきで、虚偽の決算報告をしたことになる。
前任者がやったことで答えられなくなる。責任逃れの温床となるので絶対にだめである。

　暇入さんならそう言うと思いました。
　つまり、自分が失敗したのだから、恥をさらせというわけね。
　理事長が時期も継続という事もありましたが、工事は完了していなかったという事になっています。
　ですから、虚偽報告ではありません。

　これを見ている理事長さんは、自分がその立場だったら、どちらを選ぶかな？

[184: まんかんし]

>>183

管理会社の責任を追及します

[185: 匿名さん]

>183
自分が勝手にやったことに対して、恥をさらせではなく、知らなかったと謝罪
させるべきです。
理事長に恥をかかせないのがいいコンサルタントではありませんよ。
まず、事実を述べ、やったことに対してどういう対応をするのかを組合員には
説明すべきです。
1,000万の改良工事を、総会の承認なしに行い、修繕積立金を取り崩すことは
総会で説明しても住民は納得しませんよ。
なんのための事業計画であり、長期修繕計画なんですか。
改良工事なので、何も急を要する保存行為でもありませんしね。
会計処理も基本通りやるべきです。
急を要する保存行為の場合は、殆どが保険で対応できますけどね。

>翌年の総会も予算１０００万、経費１０００万で問題なし。
工事をやってるのに総会議案として予算を計上するんですか？
笑っちゃうようなおかしなコンサルですね。

[186: 匿名さん]

>183
３００戸程度のマンションにとっては、１，０００万円の工事費は
小さくはないですよ。
それに、事業計画を立てる場合は、総会議案として理事会案を議案書に
載せて承認決議をとるでしょう。
そんな基本的なこともやってない理事会に対して、小手先の言い訳ばかりで
乗り切ろうとするコンサルタントは失格です。

>理事長が時期（次期？）も継続という事もありましたが、工事は完了していなかったという事になっています。
>ですから、虚偽報告ではありません。

虚偽の報告以外のなにものでもありません。
いい加減なコンサルタントといわれても仕方ありませんね。
工事は完了していなかったということになっていますといっても、住民からみれば
完了しているでしょう。
前期の総会では議案の提案もなかった工事ということで追求されるだけですよ。

[187: 暇入]

↑知らなかったで謝って済むはずがない。絶対に謝ってはいけない。
保存行為を主張して平行線にするしかありません。
まー、どの程度か元フロントが示してないからわからないが、平行線で向こうが裁判までやろうというなら改良だったのかな？と思う程度でいいよ。
どうせ、価値は向上しているから和解勧告で追認の総会決議しろ、と言われるだけでしょう。

184のまんかんしは設問の自主管理の意味わからんの？
管理会社はいないという意味だよ

[188: 暇入]

あ、↑は185だよ

[189: 匿名さん]

>187
プロのコンサルタントとしてアドバイスをするのに、保存行為の定義を
知らなかったではすまないのでは。
保存行為とは、現状を維持するだけの行為をいいます。例えば、共用玄関の
ガラスがわれたとか、エレベーターが雷で動かなくなったとか。
そして、その行為は区分所有者であればだれでもできます。
これに対して、権利の性質を変えない範囲での利用または改良を目的とする
行為を管理行為といいます。これは当然総会での承認が必要になります。
こんな基本的なことをごまかしても組合員は納得しませんよ。
正直にいう方がいいでしょう。承認なしでやった工事ではありますが、
住民にプラスの影響は与えているのですから。
素人の理事長ですから、知らないでやることもあるでしょう。特に自主管理であれば。

[190: 匿名さん]

知らないでやったことに対して追求されるんであれば
誰も理事長はやりませんよ。
特に自主管理の素人理事長は。

[191: 暇入]

↑自主管理というのは
管理組合が自立してるんですよ。
管理組合の強い意志がないと
自主管理にはなりません。
あなたの認識は
世間知らず。

[192: 暇入]

自主管理の管理組合というのは
超エリートです。
まー、因習がはびこる弊害もありますけどね。

[193: 暇入]

まー、知らない、わからないというくらいなら
自主管理なんからやめて管理会社に
まかせろ、とか総会で騒がれても仕方がない。
管理会社解約の決議も僅差だったかもしれないし。
予算というものを知らなかったから1000万勝手に使いましたなんてあり得ない話である。

[194: 元フロント]

＞工事をやってるのに総会議案として予算を計上するんですか？
＞笑っちゃうようなおかしなコンサルですね。

　だから、予算の承認なしで工事をしてしまったから、どう収拾するか聞いているんじゃないですか？
　公式には、工事は終わってないことになってるんだから、予算の計上は支払いのためにやむを得ない措置。
　何もなければ、コンサルなんか要らないの。
　
　まだ、保存行為で押し切れの方が、コンサルらしい現実的な回答。
　やはり、危機回避能力は暇入さんが一番みたい。

＞工事費の支出承認でなく、決算承認議案で年度内の支出を包括的に承認すればok。
　よく考えてみれば、シラッと流すのが一番だったかも。

＞その様な理事長の存在は信じられない
　楽でいいですね。

　勝手な事ばかり書きましたが、私の遊びに付き合ってもらって、皆さんどうもありがとうございました。
　でも、実際に起きた事案ですよ。

[195: 元フロント]

＞予算というものを知らなかったから1000万勝手に使いましたなんてあり得ない話である。
　それがあるから世の中面白い。
　当時管理会社がいたが、管理会社は契約切られるのが怖くて、何も言わなかった。

　自主管理に切り替えて、マンション管理士に食い物にされたマンションとか、他にもいろんな面白いマンション知ってます。

　マンション管理は魑魅魍魎の世界です。
　

[196: 暇入]

うーん、あり得ないってあってはならないって意味ね。
自主管理って出納だれがやるんですかね。住み込み管理人がいないと理事長の奥さんとかがやるのかな？

[197: 匿名さん]

>194
>保存行為とは、現状を維持するだけの行為をいいます。例えば、共用玄関の
>ガラスがわれたとか、エレベーターが雷で動かなくなったとか。
>そして、その行為は区分所有者であればだれでもできます。
>これに対して、権利の性質を変えない範囲での利用または改良を目的とする
>行為を管理行為といいます。これは当然総会での承認が必要になります。

この定義プロなら当然知ってますよね。
保存行為で押し切れますか？プロのアドバイスとして、明らかに間違っている
ことをいって責任とれますか？
相手は素人だからコンサルを依頼されたんでしょう。それを嘘でごまかすことしか
教えないコンサルタント、あきれてものも言えません。完全に失格です。
予算の承認なしで知らないでやってしまったんでしょう。本当のことはいわず、
いかに住民をだますかしか考えないのですか。
世の中の管理組合には、知らないで平気で規約違反、細則違反をしてマンション管理
をしている理事会はありますよ。
しかし、それに気づいたら改めるべきですよ。
素人だから誰にも誤りはあります。
それに気づいたとき、どう対応するかが大切です。但し、ごまかしはだめです。
その根本が分からないんでしょうね。あなたはプロとしては完全にアウトです。

[198: 匿名さん]

>194
正直に説明してなお住民に追求されたとき、そのときがあなたの出番でしょう。
判例とかを調べておき、理事会としての責任をどうとるのかとかも。
嘘で乗り切るやり方では、あなたが提訴されますよ。

[199: 暇入]

↑ボケてるとおもう。

[200: 暇入]

改良を総会決議なしでやってしまった場合、無権代理になるだけかな。
決算承認で追認となり何ら違法ではない。
だから訴えられることもない。
しらなくて保存行為だとおもった！といえばいい。
予算とらないといけなかったことをしらなかった、のと
改良が総会決議がいるとしらなかった、のは
言い訳としては同じことだろう。
だから１９７、１９８はボケている。

[201: 匿名さん]

>192
>自主管理の管理組合というのは
>超エリートです。
>まー、因習がはびこる弊害もありますけどね。
まったく困ったじいさんですね。
自主管理は因習の＊＊そのものですよ。
同じ者がいつまでも理事長とかを続けていかざるをえませんからね。
管理会社がいないから情報も少ないし、ブレーキ役もいない。
会社をリタイアした暇なじいさんにしかできない役割だからね。
仕事をしている現役の者には、自主管理の理事長はできないし、
やっても片手間でいい加減な仕事しかできない。
どうせ、会計は自分の奥さんにでもやらせるんでしょう。高額な
報酬を支払って。
良くある話しですよ。そして、組合員に指摘されて、管理会社管理になる。
必ずこのパターンになりますね。

[202: 暇入]

まー、だからマンカンはピンキリで
一応、依頼がある元フロントは優秀なほうだよね。管理会社の経験があるんだから。
１９７、１９８はよそのシビアな総会を知らないんだろう。

[203: 暇入]

２０１は世間が狭い。

＞＞会社をリタイアした暇なじいさんにしかできない役割だからね

住み込み管理人がいる場合もあることを知らないようである。

[204: 匿名さん]

>200
無権代理、知ってるの？
理事と組合員とは代理権があるのですよ。
代理権がないのに代理行為をした場合、それを無権代理というのです。
いい加減な書き込みしかできないんですね。
だからアホといわれるんです。

[205: 暇入]

＞＞良くある話しですよ。そして、組合員に指摘されて、管理会社管理になる。
＞＞必ずこのパターンになりますね。

そうではなく、住み込み管理人の引退が理由で管理会社に戻す、などもある。

[206: 暇入]

＞＞代理権がないのに代理行為をした場合、それを無権代理というのです。

改良工事の執行権限がない、という意味がわからないようである。
真性ａｆｏであろう。

[207: 匿名さん]

>203
ぼくもマンション管理の団体の理事をしているので、いろんな事例は知ってるよ。
それにいろんな相談にものってるけどね。
当然建築士や弁護士、税理士も一緒にね。

[208: 暇入]

＞＞理事と組合員とは代理権があるのですよ。

この意味はまったく不明。

きのうから書き込んでる者だろうがやはり、ダメだね。

[209: 暇入]

＞＞ぼくもマンション管理の団体の理事をしているので、いろんな事例は知ってるよ。

マンカンの評価が低いのはこのような者が活動するからであろう。

[210: 匿名さん]

>206
あくまで自分の意見を通そうとする我の強い、プライドだけのじいさんだな。
アホとしかいいようがない。
もう年なんだから、少しは丸くならないとね。

[211: 暇入]

元フロントもあなたを評価していないよ。

[212: 匿名さん]

>209
ただ、ごまかしたり、嘘をいったりとかのアドバイスはしないけどね。
やはり、ぼけ老人は静かに去るのみだね。

[213: 匿名さん]

この事案（>>145）は、
１．駐車場改良工事が本当に必要であったのか
２．工事費用は妥当であったのか
３．工事の発注に問題（不明な金銭の授受など）はなかったのか
が重要なポイントである。
手続きの不備などは総会の追認により解消すると考えられるので、その方法をどうするかだけである。

[214: 匿名さん]

二人の図式

うそやごまかしで乗り切る派・・・・元フロント、暇入

正直に事実を話す派　　　　・・・・匿名さん

工事が必要だったか、工事費は妥当であったかは関係ないこと。
どちらにしても、工事の代金は支払わなければならない。

[215: 匿名さん]

>３００戸の自主管理マンションにコンサルとして呼ばれたら、理事長が１０００万
>もの駐車場改良工事を、事業計画も予算の承認もなく実施していました。
>７月が年度末で、９月末が総会ですが、８月に請求書が来ています

もう工事も終わっているんですよね。
請求書がきてるぐらいだから。
それを工事はまだ途中だとか、保存行為だとかごまかしてもねえ。
プロのコンサルタントとしてのアドバイスなんでしょう？
そんなことをやってるから、マンション管理士の必要性が認められない
んですよ。
うそやごまかし以外には考えられないんだろうな。その程度のレベル。

[216: 匿名さん]

>>214
>工事が必要だったか、工事費は妥当であったかは関係ないこと。
>どちらにしても、工事の代金は支払わなければならない。

要するに、総会において工事費の支払い承認を得ることが必要なわけで、この部分（>>213 の1.2.3.）のロジックを固めていないと組合員を説得できない。

[217: 暇入]

＞＞手続きの不備などは総会の追認により解消すると考えられるので、その方法をどうするかだけである。

えらい！そのとおりですよ。
だから、決算報告の包括的な承認決議でＯＫなんです。

[218: 暇入]

＞＞要するに、総会において工事費の支払い承認を得ることが必要なわけで、この部分（>>213 の1.2.3.）のロジックを固めてい
＞＞ないと組合員を説得できない。

委任状で決議そのものは問題ないでしょう。
一部のクレーマー対策が重要なだけ。

[219: 暇入]

＞＞正直に事実を話す派　　　　・・・・匿名さん

訂正する

ＢＡＫＡ正直に事実を話す派　　　　・・・・匿名さん

[220: 暇入]

ＢＡＫＡ正直に事実を話す派の匿名は
ちょっと痴呆かもしれない。。。

[221: 匿名さん]

>217
又現れたな。
だから、何故総会の承認なしに、１，０００万円も使って工事を
やったのかが問われるんですよ。
１，０００万円の工事費は、請求書もきているし総会の承認のあるなしに
拘わらず支払わなければならない。
手続きや規約等を知らなかったんでしょう。真実は一つ。
総会の承認なしに、理事長が1,000万や2,000万の工事が簡単にできて
決算報告は包括的な承認だけでいいなんて、これからも総会の承認なしに
どんどん工事をやればいいよ、そんなマンションは。
これからも理事が変わったら、同じことが発生する可能性もあるので、
そのためにもはっきりと、規制しなくてはいけないんだけど、アホな
じいさんには理解できないらしい。

[222: 暇入]

↑こいつ追認って知らんみたいねｗ

[223: 暇入]

>>じいさんには理解できないらしい。

実はこいつが７０超だったりする。よくあるパターン。。。

[224: 匿名さん]

>222
だんだん本性を現す書き込みになってきたな。
全く人徳や理性の感じられない、ありもしないプライトだけが
強いアホ老人だな。

[225: 暇入]

そもそも工事は衆人環視の中で行われている。
突然、予告の張り紙が出たりしたあと、工事が始まるわけだが、文句があるならそのときいってきてるよ。
状況把握がまったくできていない。
年一回の総会まで黙っているわけがないだろうが。
工事差し止めの仮処分などで執行を止めないと総会で騒いだところで、後の祭りである。

[226: 匿名さん]

>222
管理組合の実態知ってるの？
工事が行われた時、工事の差し止め請求とかそんな面倒なこと
する住民がいる？いなければ好き勝手にしてもいいの？
マンション管理を正しく指導していくのが、マンション管理士としてのアドバイスじゃないの。
それをうそやごまかしでいかに住民から逃れられるかを指導するなんてね。
工事の大小に拘わらず、理事長が総会の承認なしに勝手に行い、決算報告だけで
済ませるなんて一体それで良好なマンション管理ができるのかな。
ぼけ老人は、ＹＥＳの発想って知ってる？
君のはすべてＮ０の発想からスタートし、絶対に間違いをみとめようとしない、
頑固というかプライドだけでいきている老人なんだね。
素直という言葉忘れたのかな？

[227: 匿名さん]

↑　と団地型マンションの住民が申しております。

[228: 匿名さん]

駐車場の改良工事を1,000万円かけて総会の承認を得ずに勝手にやった。
工事が終わって請求書がきてるんだから、支払いはしなければならない。
工事は衆人環境の中で行われたのだから、異議かあるんならそのときに
いうべきといっているが、何も反対意見はなかったから、全て理事長の
やったことは正しいから承認しろとはならない。
まったく、あきれたぼけ老人もいるんだね。
はよう引退しなはれ、老兵は黙って静かには去るのみ。

[229: 暇入]

↑あのねえ、あなた。
気に入らん人はどういおうが訴えたりもするだろうよ。
あなたの発想は謝ったら許してもらえる、というノー天気な発想。
ほんとに甘いねえ。。。

[230: 暇入]

＞＞はよう引退しなはれ、老兵は黙って静かには去るのみ。

こいつがこういうのは年齢にコンプレックスがあるこいつ自身が年寄りだからである。
なぜなら、自分自身が加齢による知能低下、能力低下を実感しているからｗ

[231: 暇入]

＞＞理事長のやったことは正しいから承認しろとはならない。
あほだね。
承認しろといおうがいうまいが相手の態度は相手次第。
非を認めたらその責任を追及されるのみ。わからんのか？

[232: 暇入]

追及するクレーマーがいれば、平行線にして、出るとこに出てきめるしかないであろう。

土下座したら住むという発想は真性ａｆｏのお花畑的発想。

[233: 暇入]

あー、思い出したが、別スレで
管理組合に勤務先を報告するのは常識って言ってたやつだとおもうｗ！
勤務先がわからなければ尾行したらわかるともいってた！
ここまでａｆｏはめったにいないから２２８にまちがいないね。

[234: 暇入]

＞＞理事長のやったことは正しいから承認しろとはならない。
これはホントにａｆｏだとおもうね。

承認するかしないかは採決で決めますからねｗ

理事会、理事長が、総会に議案を出している以上、承認するように促すのは当たり前である。

[235: 暇入]

補足だが、
・決算承認議案を出している以上、何を言われようが、採決し、委任状で可決してしまう。
　この時点で工事施工の追認は完了。

・クレーマーがおかしいというならどうぞ訴えてください、という。
　といっても、解任請求くらいしかできないであろう。

・今後もそういうやり方するのか？と騒ぐものがいれば、その者に理事長になってもらう。
それで再発防止策は完璧である、といって終了。。。

他方、謝罪などしてしまえば、
ごめんなさいですむのか、というものがいれば、土下座、損害賠償まで至ってしまい、
それこそ収拾がつかない。最悪の事態に思いが及ばないａｆｏにはコンサルは無理である。

[236: 匿名さん]

>235
もっとましな奴だと思っていたけど、単なるありもしないプライドだけが
強い粘着質の性格なんだな。
老兵はだまって消え去るのみだよ。
うそとごまかしでコンサルやろうとする者に未来はない。
単なるアホ。
勝手にやったことの是非はひた隠しにして、ただ総会の承認だけとれれば
いいというコンサルいるかね。
保存行為と管理行為の違い勉強した？

[237: 暇入]

結局、「責任」の捕らえ方である。

管理組合での話は、金額も大きいし、けっこうシビアで
もめたら民事責任＝損害賠償の話になる（＝民法総則の無権代理人の責任追及）んだが、
そもそも責任の捕らえ方が甘いから
２２８は誠実にごめんなさいですむ、とか思うんだろうね。

まあ、まとめは元フロントがしてるが、２２８はそこでの評価が低くて悔しいのだろうｗ。

[238: 匿名さん]

>237
別に悔しいとかはまったく思っていないよ。
ぼくの主張の方が正しいと思っているからね。
あなたのその考え方の方がおかしいんだけど、それが分からないんだろうね。
金額が大きいからこそ、基本に添って取り組んでいかなくちゃね。
理事会が総会承認を得ずに工事をして、責任追及されて損害賠償されるかな？
管理組合として損害賠償するんなら、全員だから何にもならないしね。
ただ、損害賠償は別として、規約や細則に則って管理はしなくちゃね。
しかし、規約を全部知っている理事は殆どいないしね。
知らないでやることもあるからね。

[239: 匿名さん]

>237
資産の運用でも同じことだよ。
修繕積立金の普通預金が大きくなったので、安全性、流動性を考えて
利付国債を購入しました。
これは、資産の運用としては、別に問題はないんだけど、総会の承認を
得なくてやったらだめなんだよね。
管理費会計の繰越金が大きくなったので、修繕積立金にふりかえましたとかも同じこと。
基本通りにやらないとね。特に大規模マンションであればあるほど、規約や細則、法律
とかを優先して動くべき。
うそやごまかしはもってのほかだよ。

[240: 匿名さん]

>>238
>理事会が総会承認を得ずに工事をして、責任追及されて損害賠償されるかな？
>管理組合として損害賠償するんなら、全員だから何にもならないしね。

意味不明ですね。
頭の中を整理してから文字にしましょう。

[241: 暇入]

↑同感です。。。

[242: 暇入]

＞＞理事会が総会承認を得ずに工事をして、責任追及されて損害賠償されるかな？

民法総則・無権代理の勉強をするといい。

[243: 匿名さん]

>242
理事が1,000万円賠償しなければならないんだ。
大変だね。
無権代理って知っててかきこんでるの？

[244: 匿名さん]

>>243
>理事が1,000万円賠償しなければならないんだ。
>大変だね。
>無権代理って知っててかきこんでるの？

だから、誰が誰に対して損害賠償責任を負うのでしょうか？

[245: 暇入]

きちんと体系立てて勉強してないから理解できないのだろう。

やはり民法総則は基本中の基本。

支払いが出来ないと元フロントはお客の理事長は
工事業者に対して1000万円の負債を負う。

総会決議がないと「自己の代理権を証明することができず、かつ、本人の追認を得ることができなかったとき」ってことになるわけである。



▼▼▼　第１１７条（無権代理人の責任）　▼▼▼
１項
他人の代理人として契約をした者は、自己の代理権を証明することができず、かつ、本人の追認を得ることができなかったときは、相手方の選択に従い、相手方に対して履行又は損害賠償の責任を負う。

２項
前項の規定は、他人の代理人として契約をした者が代理権を有しないことを相手方が知っていたとき、若しくは過失によって知らなかったとき、又は他人の代理人として契約をした者が行為能力を有していなかったときは適用しない。

[246: 匿名さん]

表見代理が成立するので、工事費の支払い債務は管理組合に帰属することになる。

[247: まんかんし]

不正行為を如何に誤魔化すかの論争は不毛

当該理事長に賠償させる

[248: 匿名さん]

つまり、管理組合にしてみれば、
１．駐車場改良工事が本当に必要であった
２．工事費用は妥当であった
３．工事の発注に問題（不明な金銭の授受など）はなかった
のであれば、工事費の支払いをしても実損害はないことになる。

[249: 匿名さん]

それは当たり前のこととして考えることが大切です。
事後報告と事後処理の問題をどうするかだけでしょう。
それを保存行為とかいってごまかしたり、とぼけたり、うそをいって
総会をのりきろうとしてもどこかでほころびがでます。
うそをいったりとぼけたりしなければ、総会を乗り切れないという
発想は貧弱すぎますよね。
無権代理とか持ち出して、いかにも法律には詳しいんだと住民に説明
し説得しようとしても、やっぱりそれはだめですよね。
何が問題だったのかの、その本質を見極めようとしないのだから。

[250: 匿名さん]

駐車場の改良工事を、事業計画として議案に上げ、総会の
承認を得ていれば何の問題もなかったんですよ。
これが本質です。

[251: 暇入]

>>不正行為を如何に誤魔化すかの論争は不毛

>>当該理事長に賠償させる

まんかんしはさすがだね！

でも！
依頼者だからね、なんとか守ってやらないといけないよ。

[252: 暇入]

２４６は甘い。
＞＞表見代理が成立するので、工事費の支払い債務は管理組合に帰属することになる。

実務では、
工事の契約時には、理事長就任を証する議事録（総会、理事会）、発注承認した総会議事録を添付するのが通例となっている。
管理組合としては払いたくなければ業者側の過失を追及できる。
下記の４である。

表見代理の要件は
①代理権授与表示（民109条）or基本代理権の存在（民110条）or代理権が存在したが現在は消滅していること（民112条）
②顕名
③無権代理行為
④第三者の善意無過失or正当な理由

[253: 匿名さん]

>>252

無権代理の話が出てきたので、表見代理を書いただけである。
工事業者は、表見代理を持ち出さなくても、区分所有法第26条第3項を根拠に管理組合に工事費を請求できる。

区分所有法　第26条
2　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。
3　管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

[254: 匿名さん]

>252
>保存行為を主張して平行線にするしかありません。
>まー、どの程度か元フロントが示してないからわからないが、平行線で向こうが裁判
>までやろうというなら改良だったのかな？と思う程度でいいよ。

プロのマン管士が管理組合から依頼を受けたアドバイスとしてはお粗末すぎるよ。
それに、工事は終わっているにまだ継続中とするとか（これが何の意味があるの？）
プロのマン管士が報酬をもらってアドバイスをするんだよ。
保存行為と管理行為、こんなことはマン管士にとっては基本中の基本で誰でも
知っていることだよ。そんな無責任なアドバイスしかできないとはね。

いくらうそをいったり、とぼけたりしてそれを強引に押しとおせたとしても、
次からの改良工事も、1,000万、2,000万でも保存行為として総会の決議を経ずに
理事長判断で工事をするんですかとの質問にはどう答えます？
駐車場の改良工事と元フロントはいっているんだから、管理行為なんですよね。
それを保存行為にすり替えるとは、保存行為が理解できてないんだろうが。
勉強　勉強

[255: 暇入]

↑書生論である

[256: 元フロント]

　たき火をしたら火事になった。
　そんな感想です。

　どうも、途中から、別の「匿名さん」が出てきたようで、ややこしい。
　せめて240の匿名など、連続性が分かるようにしてほしいです。

＞理事長に恥をかかせないのがいいコンサルタントではありませんよ。
＞まず、事実を述べ、やったことに対してどういう対応をするのかを組合員には 説明すべきです

　立派なご意見です。
　私の周りにも同様のマンション管理士がいます。
　いや、そういう人が多いです。
　ある意味当然ですね。
　ほとんどの人が、管理の現場を経験せずに、試験に合格しただけの人ですから。

　でもね、これでは現場で役に立たないんですよ。
　何故なら、暇入さんの言うように、工事している処を沢山の人が見ていて、何も問題になっていないわけですから、変なコンサルがいなければ、普通に、総会で決算数値を読み上げて「決算承認議案で年度内の支出を包括的に承認すればok」で、何事もなく、スルーしたかもしれません。

　私は、そうなるようにしただけです。
　終わった工事を完了前と言ったのも（いつ終わったなど、誰も気にしていないから）、未払金を計上しなかったのも、そのためです。

　変なコンサルのおかげで、理事長は総会で恥をかいて、挙句の果てに辞任することになる訳ですから。
　理事長だけでなく、何もしなかった理事会にも追及の目が向くでしょう。
　結局、マッチポンプでしかないんです。

＞それに気づいたら改めるべきですよ。
　私の主眼は、依頼主に恥をかかせず、総会を無事通過する事。
　翌年から、こういう事のないようにする事 。
　こう書いている。

＞この事案（>>145）は　
＞１．駐車場改良工事が本当に必要であったのか
＞２．工事費用は妥当であったのか
＞３．工事の発注に問題（不明な金銭の授受など）はなかったのか
＞が重要なポイントである

　重要なのは、そこではない。
　1.　人によって意見が分かれる。
　2.　誰が判定するんだ？
　3.　解明のしょうがない疑惑だけで終わる話。
　こんな事案、理屈を持ち出して解決できるものではない。

　組合は、善意の第３者に対抗できないのだから、また理事長に賠償責任を問うのは無理だから、この事態をどう収拾し、このような事が２度と起こらないようにすることが重要。

　これで、理事長が住処を追われるようになれば、今後誰も理事長にならないであろう。
　変なコンサルは、この事に考えが及んでいない。
　理事長や理事会を困らせるだけである。
　
＞手続きの不備などは総会の追認により解消すると考えられるので、その方法をどうするかだけである。
　ここだけ正しい。但し、正直に話して総会を紛糾させる事が良い方法と思えない。

＞これからも総会の承認なしにどんどん工事をやればいいよ、そんなマンションは。
　　「翌年から、こういう事のないようにする事 。」これが主眼だと書いている。

＞要するに、総会において工事費の支払い承認を得ることが必要なわけで、この部分（>>213 の1.2.3.）のロジックを固めていないと組合員を説得できない。
　説得などできる訳がない。
　駐車場が荒れているから、工事をした。変なコンサルがあれがいけない、これがいけないと騒ぎ立てて、一部が損害賠償だと騒いでしまう。
　よかれと思ってしたのに、マンションに居られなくなった。
　そういう結果を招く。

　マンション管理士は、学校の先生ではないんだから、目の前の問題を解決できなければ出番はない。

　以上暇入さんの口調をまねてみました。
　意外と気分がいい。


＞自主管理って出納だれがやるんですかね。
　このマンションの場合、自主管理に移行したのち数年間、私がやってます。
　一応、マンション会計は専門ですから。
　理事長の奥さんでは無理です。

＞不正行為を如何に誤魔化すかの論争は不毛
＞当該理事長に賠償させる

　この人にだけはコンサルを頼んではいけない。
　依頼者の犯罪を立証してくれる弁護士みたい。（こんな弁護士はいないだろうけど、マン管にはいるんだ）

[257: 暇入]

afo匿名は組合員の立場で
状況をみてるのだろう。
嘘は許せんとかいうあたらは
野党みたいね。
福島みずほ的。

[258: 暇入]

しかし、工事発注のときの
理事長の代理権は
理事長就任や工事実施を承認した総会議事録などで相手の業者に
表示されるものだと思う。
委任状みたいなもの。
注文書や契約書に議事録添付がないと
代理権授与表示されてないと思う。
私が勝手に元フロントの代理だと
言っても相手は元フロントの委任状みせろとか普通は言いますよね。
議事録は委任状と同じ意味ですよ。
もちろん小口の修理などでいちいち
そこまでやらないと思うが
1000万の工事だと請負契約書作るんじゃないの？そこで議事録で代理権のウラをとらないのは業者の過失ではないかな。
だから表見代理は成立せず、管理組合が支払い拒否すれば理事長が払うべきもの。まー、竣工してるなら不当利得とかで管理組合に請求できなくはないみたいだが、請負契約を根拠に業者が管理組合に請求はできないと思う。


①　代理権授与の表示による表見代理　（民法109条）

[259: 暇入]

あー！なんかわかった。
afo匿名は管理組合がマンション管理士に
コンサル頼んでると認識してる。
しかし、コンサルは監査役ではないからね。コンサルは理事長が必要だと思って雇うもの。
もちろん有償コンサル導入は契約書の総会承認がいるし、お金は管理費から
払うのだが、
前任の理事長がコンサルやとっていても
後任の理事長がコンサルいらんと思ったら理事会に呼ばなくていいし、解約したらいい。まー解約に総会決議はいるけど。
管理組合が、マンカンやとっていると
思えば理事長に土下座させるべきだろう。まったくそのとおりだが、仕事はなくなる。

[260: 暇入]

そういう意味では私がずっと提唱している法律による第三者『監事』制度が必要であろう。