マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[161: 匿名さん]

>160
その基本がわかってないから勉強する必要があるんだよ。
君は、ありもしないプライドが強すぎる人なんだね。

[162: 匿名さん]

「基本書」って何ですか？

[163: 匿名さん]

マンション管理士法定講習テキストのこと。
しかし、これは５年ごとに行われるマン管士の講習会で配布
されるものだけどね。
一般の者には手に入らないもの。

[164: 暇入]

＞＞マンション管理士法定講習テキストのこと。

マンション管理の知識―マンション管理にかかわるすべての人に〈平成26年度版〉 単行本 – 2014/7
マンション管理センター (著)
のことであろう。普通は。

マンション管理士法定講習テキストなんてしらん。5年たってないし法定講習なんてまだ出たことないから。

[165: 暇入]

＞＞161
１６１は書生であろう。

[166: 暇入]

しょせい‐ろん【書生論】
理論や理想に走って、現実をわきまえない議論。

[167: 匿名さん]

>164
知らないことでも、絶対認めたくないプライドの塊なんだね。
「マンション管理士法定講習テキスト」のことだよ。
　公益財団法人　マンション管理センター
単行本とかじゃないよ。
僕のは平成２５年度のだけどね。

[168: 匿名さん]

「基本書」が「マンション管理士法定講習テキスト」のことであり、この「マンション管理士法定講習テキスト」が５年ごとに行われるマン管士の講習会で配布されるものであるとすると、マンション管理士として登録し、５年後の法定講習を受講するまでのマンション管理士は、「基本書」を持っていないということですね。

[169: 匿名さん]

>168
基本書だから、市販の参考書でもいいんだけどね。
法定講習テキストは、マン管保有で、５年経過した者にしか
配布されません。
当然市販はされてません。
約７００ページの本です。

[170: 匿名さん]

>>167　>>169
>>158
>もう一度、基本書を読み直すんだね。

>>163 が正しいとすると、>>158 は、法定講習を受講済のマンション管理士へのレスですね？

[171: 匿名さん]

下らない虎の巻より区分所有法・民法を精読することだよ。
これが出来ないで虎の巻に逃げるのは浅はかな説得力のない情報に過ぎない。

[172: 匿名さん]

163の書き込みは正しいよ。
ただ、その者が受講したかどうかは知らないけど。

[173: 暇入]

↑「基本書」が合格後５年たたないとみれないのかい？

[174: 匿名さん]

>>172

なるほど～
きっと、「マンション管理士法定講習テキスト」に、「この本は、マンション管理に関する『基本書』である。」と書いてあるのでしょうね。

[175: 匿名さん]

本のタイトルが、「マンション管理士法定講習テキスト」になってるだけ。
マンション管理士の資格を取得し、５年経過した者に対しての指針書だよ。

[176: 匿名さん]

講習会では、法令に関するものも当然ふくまれている。
マンションに関する判例や裁判例も解説込で配布されるよ。
その他、数多くの資料が配布される。

[177: 174]

「マンション管理士法定講習テキスト」が、単なる「登録講習教材」（マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則　第四十二条の四－三）であることは誰でも知っています。

[178: 暇入]

＞＞知らないことでも、絶対認めたくないプライドの塊なんだね。

コンサル雇ってる意味を考えてみたらどう？

[179: 元フロント]

いやあ。面白かったですね。
私の感想を書きます。

暇入


＞工事費の支出承認でなく、決算承認議案で年度内の支出を包括的に承認すればok。
　未払い計上すれば、予算０の工事費に１０００万支出したことがバレバレ

＞駐車場改良は保存行為だと主張すればよい。
　これは、無理筋。自分が理事長なら、押し通せば良いが、アドバイスとしては不適当。
　
＞そもそも予算に従って支出するという規定はありません。標準管理規約の不備かも。
＞区分所有法でも理事長は年一回、事務報告すればいいことになってるだけ。
　確かにそうだが、予算に準拠すべきという事は、周知の事実。
　これで総会に臨めば、紛糾必至。
　この辺が暇入さんの強引な所。
　自分が理事長なら、押し通せば良いが、アドバイスとしては不適当。

匿名さん　

＞修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要だし、それをオーバーすることはできないんだよね。
　その通りだが、解決案が提示できていない。
　これでは失望され、次の依頼は来ない。

＞保存行為は、管理費からの出費だよ。
　根拠は？

＞ということは、管理費の１ヶ月程度が目安ということ。
　そんな根拠はない。

＞工事は終わっているんだから、その承認決議は意味ないので、
＞議案の承認をもらうのだけは正解。
　意味不明。

＞未払い金で会計は処理すべき。
　未払い計上すれば、予算０の工事費に１０００万支出したことがバレバレ

＞①まず理事会の対応が間違っていることを指摘する。
＞　事業計画で総会の承認が必要だったこと。改良工事は保存行為ではなく、
＞　修繕積立金の取り崩しとなるので、総会の承認が必要だったこと。
　依頼主に恥かかせてどうするの。
　
＞②総会議案については、既に実施してしまった事案だから、会計処理で
＞　未払い金に計上するしかないということ。
　危機管理能力欠如
　総会が紛糾するだけ

＞③予算については、修繕積立金から取り崩す。普通決議でオーケー。
　来期予算計上するの？ 未払い計上しているから、予算は消化されないよ。

④答弁については、理事長が無知だったことを謝罪し、理事長を辞任する。
　依頼主に恥かかせてどうするの。
　辞任する位なら、自分で出来る。
　アドバイザー不要。

暇入


＞元フロントは修繕積立金とは言っていない。
　管理費会計の修繕費は一般修繕（経常的出費）なので、書いてなくても積立金の取り崩し事案であることは明白。


＞保存行為は、管理費からの出費だよ。
＞これは大嘘。
　その通り。

＞しかし、元フロントが竣工日に言及しないのは
＞やはり、３８問正解くらいの人かなあ、という印象は持ってしまうね。
　舌足らずで申し訳ない。実際は７月中に完了、８月請求書（←これで理解してもらえるかと思いました）。
　参考書１冊。過去問１冊。１００時間の独学で合格だから点数はこんなもの。
　しかし、４４点～４６点の皆さんも、回答は五十歩百歩。

暇入

＞↑管理組合運営は政治だと言うことが理解できていない。
　組合運営は政治かあ。　確かにそうですね。

　私のした事
　主眼は、依頼主に恥をかかせず、総会を無事通過する事。
　翌年から、こういう事のないようにする事

　予算の計上漏れに対し、次回からは工事前に予算計上しましょうとアドバイス。
　未払い計上はしなかった。
　翌年の積立金予算に１０００万計上して、「工事はほぼ完了していますが、支払は今期なので予算を計上します」と説明。
　紛糾すれば、助け舟を出すつもりだったが、無事通過。
　翌年の総会も予算１０００万、経費１０００万で問題なし。

　以上は、私の感想で、私のいう事、やった事が正しいとは限りません。

[180: まんかんし]

>>145

その様な理事長の存在は信じられない

[181: 暇入]

＞予算の計上漏れに対し、次回からは工事前に予算計上しましょうとアドバイス。
＞未払い計上はしなかった。

これは間違いです。
７月に竣工なら未払い金1000万円で7月末決算で未払い金計上しないとおかしい。
発生主義で記帳すべきで、虚偽の決算報告をしたことになる。
こういう期末ギリギリのやつはきっちりやらないと期末から総会までの約2ヶ月に工事費計上させたら
普通は総会で理事長が変わるんで、翌年の理事長が翌期の総会で説明することになるが
前任者がやったことで答えられなくなる。責任逃れの温床となるので絶対にだめである。

[182: 暇入]

＞元フロントは修繕積立金とは言っていない。
＞＞管理費会計の修繕費は一般修繕（経常的出費）なので、書いてなくても積立金の取り崩し事案であることは明白。

取り崩しは事後でもいいんですよ。
どうせ予算とってないのに。
支払いも取り崩しも事後報告になるに決まってる。

[183: 元フロント]

＞これは間違いです。
７月に竣工なら未払い金1000万円で7月末決算で未払い金計上しないとおかしい。
発生主義で記帳すべきで、虚偽の決算報告をしたことになる。
前任者がやったことで答えられなくなる。責任逃れの温床となるので絶対にだめである。

　暇入さんならそう言うと思いました。
　つまり、自分が失敗したのだから、恥をさらせというわけね。
　理事長が時期も継続という事もありましたが、工事は完了していなかったという事になっています。
　ですから、虚偽報告ではありません。

　これを見ている理事長さんは、自分がその立場だったら、どちらを選ぶかな？

[184: まんかんし]

>>183

管理会社の責任を追及します

[185: 匿名さん]

>183
自分が勝手にやったことに対して、恥をさらせではなく、知らなかったと謝罪
させるべきです。
理事長に恥をかかせないのがいいコンサルタントではありませんよ。
まず、事実を述べ、やったことに対してどういう対応をするのかを組合員には
説明すべきです。
1,000万の改良工事を、総会の承認なしに行い、修繕積立金を取り崩すことは
総会で説明しても住民は納得しませんよ。
なんのための事業計画であり、長期修繕計画なんですか。
改良工事なので、何も急を要する保存行為でもありませんしね。
会計処理も基本通りやるべきです。
急を要する保存行為の場合は、殆どが保険で対応できますけどね。

>翌年の総会も予算１０００万、経費１０００万で問題なし。
工事をやってるのに総会議案として予算を計上するんですか？
笑っちゃうようなおかしなコンサルですね。

[186: 匿名さん]

>183
３００戸程度のマンションにとっては、１，０００万円の工事費は
小さくはないですよ。
それに、事業計画を立てる場合は、総会議案として理事会案を議案書に
載せて承認決議をとるでしょう。
そんな基本的なこともやってない理事会に対して、小手先の言い訳ばかりで
乗り切ろうとするコンサルタントは失格です。

>理事長が時期（次期？）も継続という事もありましたが、工事は完了していなかったという事になっています。
>ですから、虚偽報告ではありません。

虚偽の報告以外のなにものでもありません。
いい加減なコンサルタントといわれても仕方ありませんね。
工事は完了していなかったということになっていますといっても、住民からみれば
完了しているでしょう。
前期の総会では議案の提案もなかった工事ということで追求されるだけですよ。

[187: 暇入]

↑知らなかったで謝って済むはずがない。絶対に謝ってはいけない。
保存行為を主張して平行線にするしかありません。
まー、どの程度か元フロントが示してないからわからないが、平行線で向こうが裁判までやろうというなら改良だったのかな？と思う程度でいいよ。
どうせ、価値は向上しているから和解勧告で追認の総会決議しろ、と言われるだけでしょう。

184のまんかんしは設問の自主管理の意味わからんの？
管理会社はいないという意味だよ

[188: 暇入]

あ、↑は185だよ

[189: 匿名さん]

>187
プロのコンサルタントとしてアドバイスをするのに、保存行為の定義を
知らなかったではすまないのでは。
保存行為とは、現状を維持するだけの行為をいいます。例えば、共用玄関の
ガラスがわれたとか、エレベーターが雷で動かなくなったとか。
そして、その行為は区分所有者であればだれでもできます。
これに対して、権利の性質を変えない範囲での利用または改良を目的とする
行為を管理行為といいます。これは当然総会での承認が必要になります。
こんな基本的なことをごまかしても組合員は納得しませんよ。
正直にいう方がいいでしょう。承認なしでやった工事ではありますが、
住民にプラスの影響は与えているのですから。
素人の理事長ですから、知らないでやることもあるでしょう。特に自主管理であれば。

[190: 匿名さん]

知らないでやったことに対して追求されるんであれば
誰も理事長はやりませんよ。
特に自主管理の素人理事長は。

[191: 暇入]

↑自主管理というのは
管理組合が自立してるんですよ。
管理組合の強い意志がないと
自主管理にはなりません。
あなたの認識は
世間知らず。

[192: 暇入]

自主管理の管理組合というのは
超エリートです。
まー、因習がはびこる弊害もありますけどね。

[193: 暇入]

まー、知らない、わからないというくらいなら
自主管理なんからやめて管理会社に
まかせろ、とか総会で騒がれても仕方がない。
管理会社解約の決議も僅差だったかもしれないし。
予算というものを知らなかったから1000万勝手に使いましたなんてあり得ない話である。

[194: 元フロント]

＞工事をやってるのに総会議案として予算を計上するんですか？
＞笑っちゃうようなおかしなコンサルですね。

　だから、予算の承認なしで工事をしてしまったから、どう収拾するか聞いているんじゃないですか？
　公式には、工事は終わってないことになってるんだから、予算の計上は支払いのためにやむを得ない措置。
　何もなければ、コンサルなんか要らないの。
　
　まだ、保存行為で押し切れの方が、コンサルらしい現実的な回答。
　やはり、危機回避能力は暇入さんが一番みたい。

＞工事費の支出承認でなく、決算承認議案で年度内の支出を包括的に承認すればok。
　よく考えてみれば、シラッと流すのが一番だったかも。

＞その様な理事長の存在は信じられない
　楽でいいですね。

　勝手な事ばかり書きましたが、私の遊びに付き合ってもらって、皆さんどうもありがとうございました。
　でも、実際に起きた事案ですよ。

[195: 元フロント]

＞予算というものを知らなかったから1000万勝手に使いましたなんてあり得ない話である。
　それがあるから世の中面白い。
　当時管理会社がいたが、管理会社は契約切られるのが怖くて、何も言わなかった。

　自主管理に切り替えて、マンション管理士に食い物にされたマンションとか、他にもいろんな面白いマンション知ってます。

　マンション管理は魑魅魍魎の世界です。
　

[196: 暇入]

うーん、あり得ないってあってはならないって意味ね。
自主管理って出納だれがやるんですかね。住み込み管理人がいないと理事長の奥さんとかがやるのかな？

[197: 匿名さん]

>194
>保存行為とは、現状を維持するだけの行為をいいます。例えば、共用玄関の
>ガラスがわれたとか、エレベーターが雷で動かなくなったとか。
>そして、その行為は区分所有者であればだれでもできます。
>これに対して、権利の性質を変えない範囲での利用または改良を目的とする
>行為を管理行為といいます。これは当然総会での承認が必要になります。

この定義プロなら当然知ってますよね。
保存行為で押し切れますか？プロのアドバイスとして、明らかに間違っている
ことをいって責任とれますか？
相手は素人だからコンサルを依頼されたんでしょう。それを嘘でごまかすことしか
教えないコンサルタント、あきれてものも言えません。完全に失格です。
予算の承認なしで知らないでやってしまったんでしょう。本当のことはいわず、
いかに住民をだますかしか考えないのですか。
世の中の管理組合には、知らないで平気で規約違反、細則違反をしてマンション管理
をしている理事会はありますよ。
しかし、それに気づいたら改めるべきですよ。
素人だから誰にも誤りはあります。
それに気づいたとき、どう対応するかが大切です。但し、ごまかしはだめです。
その根本が分からないんでしょうね。あなたはプロとしては完全にアウトです。

[198: 匿名さん]

>194
正直に説明してなお住民に追求されたとき、そのときがあなたの出番でしょう。
判例とかを調べておき、理事会としての責任をどうとるのかとかも。
嘘で乗り切るやり方では、あなたが提訴されますよ。

[199: 暇入]

↑ボケてるとおもう。

[200: 暇入]

改良を総会決議なしでやってしまった場合、無権代理になるだけかな。
決算承認で追認となり何ら違法ではない。
だから訴えられることもない。
しらなくて保存行為だとおもった！といえばいい。
予算とらないといけなかったことをしらなかった、のと
改良が総会決議がいるとしらなかった、のは
言い訳としては同じことだろう。
だから１９７、１９８はボケている。

[201: 匿名さん]

>192
>自主管理の管理組合というのは
>超エリートです。
>まー、因習がはびこる弊害もありますけどね。
まったく困ったじいさんですね。
自主管理は因習の＊＊そのものですよ。
同じ者がいつまでも理事長とかを続けていかざるをえませんからね。
管理会社がいないから情報も少ないし、ブレーキ役もいない。
会社をリタイアした暇なじいさんにしかできない役割だからね。
仕事をしている現役の者には、自主管理の理事長はできないし、
やっても片手間でいい加減な仕事しかできない。
どうせ、会計は自分の奥さんにでもやらせるんでしょう。高額な
報酬を支払って。
良くある話しですよ。そして、組合員に指摘されて、管理会社管理になる。
必ずこのパターンになりますね。

[202: 暇入]

まー、だからマンカンはピンキリで
一応、依頼がある元フロントは優秀なほうだよね。管理会社の経験があるんだから。
１９７、１９８はよそのシビアな総会を知らないんだろう。

[203: 暇入]

２０１は世間が狭い。

＞＞会社をリタイアした暇なじいさんにしかできない役割だからね

住み込み管理人がいる場合もあることを知らないようである。

[204: 匿名さん]

>200
無権代理、知ってるの？
理事と組合員とは代理権があるのですよ。
代理権がないのに代理行為をした場合、それを無権代理というのです。
いい加減な書き込みしかできないんですね。
だからアホといわれるんです。

[205: 暇入]

＞＞良くある話しですよ。そして、組合員に指摘されて、管理会社管理になる。
＞＞必ずこのパターンになりますね。

そうではなく、住み込み管理人の引退が理由で管理会社に戻す、などもある。

[206: 暇入]

＞＞代理権がないのに代理行為をした場合、それを無権代理というのです。

改良工事の執行権限がない、という意味がわからないようである。
真性ａｆｏであろう。

[207: 匿名さん]

>203
ぼくもマンション管理の団体の理事をしているので、いろんな事例は知ってるよ。
それにいろんな相談にものってるけどね。
当然建築士や弁護士、税理士も一緒にね。

[208: 暇入]

＞＞理事と組合員とは代理権があるのですよ。

この意味はまったく不明。

きのうから書き込んでる者だろうがやはり、ダメだね。

[209: 暇入]

＞＞ぼくもマンション管理の団体の理事をしているので、いろんな事例は知ってるよ。

マンカンの評価が低いのはこのような者が活動するからであろう。

[210: 匿名さん]

>206
あくまで自分の意見を通そうとする我の強い、プライドだけのじいさんだな。
アホとしかいいようがない。
もう年なんだから、少しは丸くならないとね。