マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[402: 匿名さん]

>401さん
修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要です。
又、管理費等に不足を生じた場合は、管理組合は組合員に対して
第２６条第２項に定める管理費等の負担割合に応じて、その都度必要な負担を
求めることができるとなっています。管理費等の過不足
又、第６０条２項では、収支予算を変更するときは、理事長は、その案を臨時総会
に提出し、その承認を得なければならないとなっています。
収支予算の作成および変更
決議は普通決議です。
暇入の回答は支離滅裂です。

[403: 暇入]

そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。
予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。

[404: 匿名さん]

>403
全く頑固な老人だな。
国交省がひな形としている、標準管理規約に記載されてるでしょう。
全国のマンションの殆どはそれをひな形として管理規約を作成してます。
そして、規約は民法、区分所有法に優先します。当然、区分所有法に別段の
定めのあるものについてですが。
収支予算を変更するときは、臨時総会が必要、予算をオーバーするときは、
その都度組合員に負担を求めることができるとなっている。

>そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。
>予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。

この発想でいえば、予算をオーバーしても何の問題はないという。
だったら収支予算書など必要ないし、工事は勝手にやって支出しても
構わないということになる。
こういうひねくれものが老人には多いんだよな。

[405: 元フロント]

＞決算議案が否決されたらどうなるかだが
　多くののマンションでは、予算と決算の対比が出来るような書式になっている。
　予算0、支出1000万の決算書が提出されたら、否決される可能性がある。
　当然、決算書、事業報告、監査報告のすべてが否決され、管理会社、理事、監事の責任が問われる。

　正確に記載された決算書が否決されるのだから、管理会社、役員は責任を取って辞職なり賠償金を払うなりして、決算を承認してもらうしかない。

　決算書はこれ以外にありえないのだから、一般の組合員も、最終的には承認せざるを得ないが、こうなると、バックマージンなどの疑惑を言い出す組合員がいて、役員は疑惑の無罪証明がほぼ不可能になる。

[406: 匿名さん]

401さんは、元フロントのマンションのことをいっているのではなく、
マンションとしての考え方等を理解しようとされているのではないですか？
元フロントがコンサルしているマンションのやり方は完全に間違っています。
1,000万円の改良工事を、保存行為として、理事会や総会の決議を経ずに
理事長が勝手にやっていい訳ないでしょう。
それを正当化しようとしているのが、元フロントと暇入。
こんな考え方は、完全に間違っている。
このマンションの事例を全国のマンションは、絶対模倣してはいけない。
あくまで基本・原則に則って粛々とマンション管理は行うべきです。

[407: 匿名さん]

>405
そもそも修繕積立金の取り崩しは、総会決議が必要となっている。

[408: 401]

>>402
>収支予算の作成および変更
>決議は普通決議です。

あれれ？？
暇入説によると、
敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、特別決議（区分所有法第17条第1項、マンション標準管理規約（単棟型）第47条第3項第2号）ですが、これも、この決議を経ずに、第1号の「収支決算及び事業報告」が総会の普通決議で承認されると、この特別決議が追認されるという理屈になりますが、変ですね？

[409: まんかんし]

理事長権限は一般組合員の考えるより大きい

其れをうまく利用する管理会社

会社で平社員が回り持ちで初めて長となった理事長　是ほど御しやすい理事長は居ない

逆に覚醒した人物が理事長となれば苦労するフロント

管理会社内では蛇蝎の如く言われ嫌われるが一般人から見れば至極真っ当な人物

此の評価の違いが管理会社の体質を表現する

[410: 匿名さん]

>408
共用部分の重大変更は特別決議が必要です。
しかし、予算の承認は普通決議でオーケーとなっています。
この場合は、難度の高いものを優先すべきです。
現状では、両方の決議が必要となります。

管理費等の値上げは普通決議ですが、その別表は規約の改正と
なりますので特別決議となります。
その矛盾を訂正するために、Ｈ１６（？）に標準管理規約の
改正が行われました。
それ以前に作成された管理規約では、規約の別表となっている筈です。
細則に変更しておく必要があります。

最初の部分も改正をしておく必要があります。
各マンションで規約の改正をしておくことが必要でしょうね。

[411: 元フロント]

>そして、規約は民法、区分所有法に優先します。当然、区分所有法に別段の定めのあるものについてですが
　規約が民法に優先する事はありません。
　区分所有法についても、誤解を招く表現。

　区分所有法で、「規約で別段の定めをする事が出来る」と書いてある部分だから、区分所有法に優先しているわけではない。
　その他の部分は、区分所有法に拘束されます。

　優先順位は
　憲法＞区分所有法＞一般法＞規約＞総会決議＞理事会決議
　です。

>予算をオーバーするときは、その都度組合員に負担を求めることができるとなっている。
これも間違い。
　標準管理規約の場合、管理費等に不足を生じた場合である。
　そもそも、標準管理規約には、法的な拘束力はない。
　組合員が拘束されるのは、自分の組合の規約である。

　どうも、匿名さんのスレは、正確さに欠ける。
　

>そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。
>予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。

＞この発想でいえば、予算をオーバーしても何の問題はないという。
　反論になってない。
　法令、規約の文章だけ読めば、その通りです。但し

　 管理規約に、理事会業務として「収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案決議する。」と記載があれば、
　案を作成し、総会の承認を得る必要があります。
　その意味で、予算は必要と言えます。

　確かに、どこにも書いていませんが、理事会運営が、総会決議に拘束されることを考えれば、予算準拠の支出が必要です。


＞敷地及び共用部分等の変更
　駐車場の改良工事は、共用部分の変更には当たりません。

＞1,000万円の改良工事を、保存行為として、理事会や総会の決議を経ずに理事長が勝手にやっていい訳ないでしょう。
　当たり前でしょう。
　やってしまったら、どうするかという方法論です。

＞そもそも修繕積立金の取り崩しは、総会決議が必要となっている
　わかってますよ。
　自分が、コンサルとして呼ばれたときには、事態は発生していた。
　さて、どうするかという問題です。

[412: 暇入]

あのね

>>敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、特別決議

工事の着手は特別決議だが、仮にやってしまった場合、
追認は普通決議でＯＫ。なんでかというと管理組合がやってしまった理事長とか理事会に裁判を起こすのは普通決議であり、
原状回復、損害賠償のための訴訟の道が絶たれるから。

区分所有者代表訴訟制度ができるとこういうことはなくなるが、現状はどうしようもない。

[413: 暇入]

財政法１４条と同じ規定を区分所有法に追加し、違反した管理者に罰則を設ければいいだけのことである。

どうしてないのかというと、区分所有法が法務省管轄であり、
標準管理規約で理事会精度や予算主義なんて考えを取り入れたのが国土交通省だからである。

[414: 匿名さん]

>優先順位は
>　憲法＞区分所有法＞一般法＞規約＞総会決議＞理事会決議
>　です。
　民法>区分所有法>規約です。
　但し、区分所有法で別段の定めがあるものについては、区分所有法に
　優先します。

[415: 暇入]

区分所有法では管理者が年一回、集会で会計報告すればいいだけですからね。
報告すればいいだけで、承認を得ろとか書いてありません。

[416: 暇入]

そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。
予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。

上場企業でも予算を作るが、あれは目標みたいなもの。
管理組合においても、予算は目安でしかない。
予算に従って支出しろとはどこにも書いてないですから。

[417: 暇入]

区分所有法で決まってる
管理者が年一回、集会で会計報告して
反発するものが多ければ、解任されたりするでしょうが
それは政治的な責任であって、
支出が有益であれば、
別に捕まったり、損害賠償させられるとかいうことはありません。

[418: 暇入]

ａｆｏ匿名はザル法の意味がわからないんだよね。

[419: 匿名さん]

>411
予算をオーバーするということは、管理費等に不足を生じた時
ではないの？
各マンションの管理規約は、標準管理規約をひな形として作成しているのが
わからんのかね。
駐車場の改良工事を、誰が共用部分の変更といったんだい。良く読んでから
書き込むんだな。軽率なコンサルタントだな。改良工事といってるだろう。
1,000万円の改良工事を、保存行為で逃げろとアドバイスしたんではないの？
あなたにコンサルは無理。
暇入もそう思っているよ。

[420: 匿名さん]

>418
別の匿名さんの書き込みなんだけどね。

[421: 暇入]

>>1,000万円の改良工事を、保存行為で逃げろとアドバイスしたんではないの？

これは設問に私が解答しただけである。
総会で、予算なしで執行したことについて質問されたら、の話。