マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[242: 暇入]

＞＞理事会が総会承認を得ずに工事をして、責任追及されて損害賠償されるかな？

民法総則・無権代理の勉強をするといい。

[243: 匿名さん]

>242
理事が1,000万円賠償しなければならないんだ。
大変だね。
無権代理って知っててかきこんでるの？

[244: 匿名さん]

>>243
>理事が1,000万円賠償しなければならないんだ。
>大変だね。
>無権代理って知っててかきこんでるの？

だから、誰が誰に対して損害賠償責任を負うのでしょうか？

[245: 暇入]

きちんと体系立てて勉強してないから理解できないのだろう。

やはり民法総則は基本中の基本。

支払いが出来ないと元フロントはお客の理事長は
工事業者に対して1000万円の負債を負う。

総会決議がないと「自己の代理権を証明することができず、かつ、本人の追認を得ることができなかったとき」ってことになるわけである。



▼▼▼　第１１７条（無権代理人の責任）　▼▼▼
１項
他人の代理人として契約をした者は、自己の代理権を証明することができず、かつ、本人の追認を得ることができなかったときは、相手方の選択に従い、相手方に対して履行又は損害賠償の責任を負う。

２項
前項の規定は、他人の代理人として契約をした者が代理権を有しないことを相手方が知っていたとき、若しくは過失によって知らなかったとき、又は他人の代理人として契約をした者が行為能力を有していなかったときは適用しない。

[246: 匿名さん]

表見代理が成立するので、工事費の支払い債務は管理組合に帰属することになる。

[247: まんかんし]

不正行為を如何に誤魔化すかの論争は不毛

当該理事長に賠償させる

[248: 匿名さん]

つまり、管理組合にしてみれば、
１．駐車場改良工事が本当に必要であった
２．工事費用は妥当であった
３．工事の発注に問題（不明な金銭の授受など）はなかった
のであれば、工事費の支払いをしても実損害はないことになる。

[249: 匿名さん]

それは当たり前のこととして考えることが大切です。
事後報告と事後処理の問題をどうするかだけでしょう。
それを保存行為とかいってごまかしたり、とぼけたり、うそをいって
総会をのりきろうとしてもどこかでほころびがでます。
うそをいったりとぼけたりしなければ、総会を乗り切れないという
発想は貧弱すぎますよね。
無権代理とか持ち出して、いかにも法律には詳しいんだと住民に説明
し説得しようとしても、やっぱりそれはだめですよね。
何が問題だったのかの、その本質を見極めようとしないのだから。

[250: 匿名さん]

駐車場の改良工事を、事業計画として議案に上げ、総会の
承認を得ていれば何の問題もなかったんですよ。
これが本質です。

[251: 暇入]

>>不正行為を如何に誤魔化すかの論争は不毛

>>当該理事長に賠償させる

まんかんしはさすがだね！

でも！
依頼者だからね、なんとか守ってやらないといけないよ。

[252: 暇入]

２４６は甘い。
＞＞表見代理が成立するので、工事費の支払い債務は管理組合に帰属することになる。

実務では、
工事の契約時には、理事長就任を証する議事録（総会、理事会）、発注承認した総会議事録を添付するのが通例となっている。
管理組合としては払いたくなければ業者側の過失を追及できる。
下記の４である。

表見代理の要件は
①代理権授与表示（民109条）or基本代理権の存在（民110条）or代理権が存在したが現在は消滅していること（民112条）
②顕名
③無権代理行為
④第三者の善意無過失or正当な理由

[253: 匿名さん]

>>252

無権代理の話が出てきたので、表見代理を書いただけである。
工事業者は、表見代理を持ち出さなくても、区分所有法第26条第3項を根拠に管理組合に工事費を請求できる。

区分所有法　第26条
2　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。
3　管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

[254: 匿名さん]

>252
>保存行為を主張して平行線にするしかありません。
>まー、どの程度か元フロントが示してないからわからないが、平行線で向こうが裁判
>までやろうというなら改良だったのかな？と思う程度でいいよ。

プロのマン管士が管理組合から依頼を受けたアドバイスとしてはお粗末すぎるよ。
それに、工事は終わっているにまだ継続中とするとか（これが何の意味があるの？）
プロのマン管士が報酬をもらってアドバイスをするんだよ。
保存行為と管理行為、こんなことはマン管士にとっては基本中の基本で誰でも
知っていることだよ。そんな無責任なアドバイスしかできないとはね。

いくらうそをいったり、とぼけたりしてそれを強引に押しとおせたとしても、
次からの改良工事も、1,000万、2,000万でも保存行為として総会の決議を経ずに
理事長判断で工事をするんですかとの質問にはどう答えます？
駐車場の改良工事と元フロントはいっているんだから、管理行為なんですよね。
それを保存行為にすり替えるとは、保存行為が理解できてないんだろうが。
勉強　勉強

[255: 暇入]

↑書生論である

[256: 元フロント]

　たき火をしたら火事になった。
　そんな感想です。

　どうも、途中から、別の「匿名さん」が出てきたようで、ややこしい。
　せめて240の匿名など、連続性が分かるようにしてほしいです。

＞理事長に恥をかかせないのがいいコンサルタントではありませんよ。
＞まず、事実を述べ、やったことに対してどういう対応をするのかを組合員には 説明すべきです

　立派なご意見です。
　私の周りにも同様のマンション管理士がいます。
　いや、そういう人が多いです。
　ある意味当然ですね。
　ほとんどの人が、管理の現場を経験せずに、試験に合格しただけの人ですから。

　でもね、これでは現場で役に立たないんですよ。
　何故なら、暇入さんの言うように、工事している処を沢山の人が見ていて、何も問題になっていないわけですから、変なコンサルがいなければ、普通に、総会で決算数値を読み上げて「決算承認議案で年度内の支出を包括的に承認すればok」で、何事もなく、スルーしたかもしれません。

　私は、そうなるようにしただけです。
　終わった工事を完了前と言ったのも（いつ終わったなど、誰も気にしていないから）、未払金を計上しなかったのも、そのためです。

　変なコンサルのおかげで、理事長は総会で恥をかいて、挙句の果てに辞任することになる訳ですから。
　理事長だけでなく、何もしなかった理事会にも追及の目が向くでしょう。
　結局、マッチポンプでしかないんです。

＞それに気づいたら改めるべきですよ。
　私の主眼は、依頼主に恥をかかせず、総会を無事通過する事。
　翌年から、こういう事のないようにする事 。
　こう書いている。

＞この事案（>>145）は　
＞１．駐車場改良工事が本当に必要であったのか
＞２．工事費用は妥当であったのか
＞３．工事の発注に問題（不明な金銭の授受など）はなかったのか
＞が重要なポイントである

　重要なのは、そこではない。
　1.　人によって意見が分かれる。
　2.　誰が判定するんだ？
　3.　解明のしょうがない疑惑だけで終わる話。
　こんな事案、理屈を持ち出して解決できるものではない。

　組合は、善意の第３者に対抗できないのだから、また理事長に賠償責任を問うのは無理だから、この事態をどう収拾し、このような事が２度と起こらないようにすることが重要。

　これで、理事長が住処を追われるようになれば、今後誰も理事長にならないであろう。
　変なコンサルは、この事に考えが及んでいない。
　理事長や理事会を困らせるだけである。
　
＞手続きの不備などは総会の追認により解消すると考えられるので、その方法をどうするかだけである。
　ここだけ正しい。但し、正直に話して総会を紛糾させる事が良い方法と思えない。

＞これからも総会の承認なしにどんどん工事をやればいいよ、そんなマンションは。
　　「翌年から、こういう事のないようにする事 。」これが主眼だと書いている。

＞要するに、総会において工事費の支払い承認を得ることが必要なわけで、この部分（>>213 の1.2.3.）のロジックを固めていないと組合員を説得できない。
　説得などできる訳がない。
　駐車場が荒れているから、工事をした。変なコンサルがあれがいけない、これがいけないと騒ぎ立てて、一部が損害賠償だと騒いでしまう。
　よかれと思ってしたのに、マンションに居られなくなった。
　そういう結果を招く。

　マンション管理士は、学校の先生ではないんだから、目の前の問題を解決できなければ出番はない。

　以上暇入さんの口調をまねてみました。
　意外と気分がいい。


＞自主管理って出納だれがやるんですかね。
　このマンションの場合、自主管理に移行したのち数年間、私がやってます。
　一応、マンション会計は専門ですから。
　理事長の奥さんでは無理です。

＞不正行為を如何に誤魔化すかの論争は不毛
＞当該理事長に賠償させる

　この人にだけはコンサルを頼んではいけない。
　依頼者の犯罪を立証してくれる弁護士みたい。（こんな弁護士はいないだろうけど、マン管にはいるんだ）

[257: 暇入]

afo匿名は組合員の立場で
状況をみてるのだろう。
嘘は許せんとかいうあたらは
野党みたいね。
福島みずほ的。

[258: 暇入]

しかし、工事発注のときの
理事長の代理権は
理事長就任や工事実施を承認した総会議事録などで相手の業者に
表示されるものだと思う。
委任状みたいなもの。
注文書や契約書に議事録添付がないと
代理権授与表示されてないと思う。
私が勝手に元フロントの代理だと
言っても相手は元フロントの委任状みせろとか普通は言いますよね。
議事録は委任状と同じ意味ですよ。
もちろん小口の修理などでいちいち
そこまでやらないと思うが
1000万の工事だと請負契約書作るんじゃないの？そこで議事録で代理権のウラをとらないのは業者の過失ではないかな。
だから表見代理は成立せず、管理組合が支払い拒否すれば理事長が払うべきもの。まー、竣工してるなら不当利得とかで管理組合に請求できなくはないみたいだが、請負契約を根拠に業者が管理組合に請求はできないと思う。


①　代理権授与の表示による表見代理　（民法109条）

[259: 暇入]

あー！なんかわかった。
afo匿名は管理組合がマンション管理士に
コンサル頼んでると認識してる。
しかし、コンサルは監査役ではないからね。コンサルは理事長が必要だと思って雇うもの。
もちろん有償コンサル導入は契約書の総会承認がいるし、お金は管理費から
払うのだが、
前任の理事長がコンサルやとっていても
後任の理事長がコンサルいらんと思ったら理事会に呼ばなくていいし、解約したらいい。まー解約に総会決議はいるけど。
管理組合が、マンカンやとっていると
思えば理事長に土下座させるべきだろう。まったくそのとおりだが、仕事はなくなる。

[260: 暇入]

そういう意味では私がずっと提唱している法律による第三者『監事』制度が必要であろう。

[261: 暇入]

法定の第三者監事ならダメだしが仕事である。
日本マンション管理士会連合会が推進するマンション管理士法の早期制定が待たれるところである。