ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスってどう？

[物件比較中さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスについての情報を希望しています。
商業施設も近くにあって、便利な街ですね。治安や自然環境はどうでしょうか。
マンションの共有部分にも期待しているのですが、どうですか？

物件のことや周辺のことなど、意見交換したいです。


公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/tsudanuma291/index.html

所在地：千葉県習志野市都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内14街区（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩8分 （南口）、総武線 「津田沼」駅 徒歩8分 （南口）
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩13分 （南口）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.86平米～91.12平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス、野村不動産、三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[941: 匿名さん]

空き部屋があっても別に気にならないのでは？
まともなマンションなら空き部屋分の管理費等は売主もちですし。
例のスレ全部読みましたが、この問題がどうなるか興味はありますね。
甘い言葉に騙された側が悪いという意見が一定数あることに驚きました。

[942: 匿名さん]

>>941さん

そういう嫌がらせは手が届かない人たちの妬みなので無視しましょう

[943: 匿名さん]

これだけの大規模なマンションなのだから、完売は簡単ではないと思います。
それはこのザ・レジデンスに限ったことではないでしょう。
あまりにも月日が過ぎたら値引きはあるかもしれませんが、
通常の販売価格で購入した人がいるのに、今値下げもありえないでしょう。
少なくとも、これだけの戸数が売れているので、最終的には完売となるはずです。

[944: 匿名さん]

民法の扱いでは値引き販売は、スーパーのタイムセールと一緒。

管理費修繕積立は売主負担だけど、大量に売れ残って駐車場の稼働率が管理計画の想定を下回ると管理組合の収支にも影響がある。なので、値引き販売は既契約者にとって痛しかゆしといったところ。

[945: 匿名さん]

今年の6月に竣工した検見川浜のウェリスでは500万の値引きで販売してますね。
駅から11分の物件ですが、苦戦しているんですね。

[946: 匿名さん]

地所は、売れ残ったら値引き販売をする会社、三井は売れ残っても、家具や家電プレゼントといった程度。野村は完売させるのがお得意なので売れ残りの扱いはわからないけど、JV物件だとどういった戦略をとるか読みづらい。

[947: 匿名さん]

奏の杜マンションのマクロ需給とは別次元で、公園側の1階2階は値引きなしで売れるとはとても思えない。

[948: 匿名さん]

設計時南側道路の傾斜を測り間違ったのか、CGでも公園側地形を無視したのか省いちゃってる設計の福田健也さん、それとも施工でレベル出し間違えたか、デベの穴監修も相まって、ぬぐえないミスかも
そんなミスのマンションって現地販売はこれから厳しいだろうね

[949: 匿名さん]

>>948 匿名さん

いくら何でもミスでは無いかと思います。
ただ公園側の低層階は「劣悪」な環境と言ってもいいかも。
値引きか家具付きでさばいて行くのでしょう。

[950: 匿名さん]

２階はまだカーテン閉めればいいけど１階はひどい
中住戸は日が全く入らないんじゃないか？

[951: 匿名]

妬み？
嫌がらせ目的の粘着連投民が居ますね。

大丈夫。値引きなんかしなくても売れるから。

[952: 匿名さん]

>951
このマンション全般の話ではなく、公園側低層階に限った問題。
嫌がらせなんかではなく、本当にあれがあの値段で売れるのかってことだよ。
あの部屋を妬む人がいると思う？

購入を検討した人も公園で子供を遊ばせている周辺住民も、あの部屋を見たら大抵の人が抱く感想じゃないかな。

[953: 名無しさん]

>>952 匿名さん

これだけディスられてもいつか誰かが買うでしょうから、そろそろ撃ち方やめでどうでしょう？

[954: 匿名さん]

952さんは当該部屋の価格が妥当ではないと思うと言っているのであって、ディスってるのとは違うでしょ。

[955: 匿名さん]

ディスるとか妬みとか言ってる人はあの部屋をみてどんな感想をもったのでしょう？
日陰、騒音、砂埃などなど、私なら1階の部屋なんて値下げされても買いたくないですね。

[956: 匿名さん]

三井、三菱、野村関連の不動産屋が買い上げて、賃貸にでもなるんでしょう。

[957: 匿名さん]

三井の物件で、売れ残りを販売せずに所有し続けて、賃貸に出したってケースがある。で、賃貸で借りた業者がマンション内で風俗営業して話題になった。

[958: マンション検討中さん]

公園側の1-2階は価格も低く
検討しようかと考えていますが、
そんなに環境が悪いのでしょうか？
砂埃？

[959: マンション検討中さん]

私も予算的に1階か2階を検討中です。現地も見に行きましたが、気になりません。嫌だと思うなら、買わなければいいだけで、しつこく話題にするほど粘着するのが気持ち悪い。

[960: 匿名さん]

自分が買うマンションを否定されたのが気に入らないのかな？個人の意見を粘着や妬みととらえる感覚のほうが私には気持ち悪いけどね。気持ち悪いと思うならこんなサイトみないほうがいい。
私も1～2階の書かれていることはその通りだと思うけど、気に入れば買えばいいし、嫌なら買わなければいいだけのこと。

[961: 匿名さん]

こないだモデルルーム行ったらガラガラでうちらの他一組しかいなかった。

こんなんで大丈夫なのかな・・・

[962: 匿名さん]

>>958 マンション検討中さん

奏の杜周辺は日のよっては風が強いですからね。公園の砂やゴミが入り込むのは避けれません。

[963: 匿名さん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[964: マンション検討中さん]

もっと値下げしないと埋まらなそうですね。
タワーマンションが販売されるのを待とうと思います。

[965: 匿名さん]

テラスで失敗したのでタワマンは強気の価格にはしてこないでしょう。奏の杜にこだわらないならタワマンを待つのもありですね。

[966: 検討中]

ザレジデンス検見川浜は値引きしてるんですかね？

[967: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[968: 匿名さん]

テラスも買えないような人たちがタワーなんて買えないでしょ。
強がりでしょうか。

[969: 匿名さん]

今日と明日はイベントやってるみたいです。

[970: 匿名さん]

>>969 匿名さん

どんなイベントですか？

[971: 評判気になるさん]

奏の杜、綺麗な街で便利でステキですね。
以前、こちらのモデルルームをみにいきましたが、我が家は予算オーバーであきらめました。
こんなマンション買えるご家庭はすごい収入があるんだろうなと思います。うらやましいです。
中古物件出るのを待ちます。

[972: 匿名さん]

180件売買成立から約一ケ月。
大丈夫かなあ。

[973: マンション検討中さん]

ここに限らず、マンション販売状況はそんなに良くないようですね。

[974: 匿名さん]

営業マンの方、元気なかったですが頑張ってくださいね。

[975: 匿名さん]

>>972 匿名さん

１ヶ月で成約増えていないんですね。今月末から入居開始だし、そろそろモデルルーム行けば値下げやオプションサービスの話があるかな。

[976: 匿名さん]

このマンションに限った話じゃないけど、看板持っているおじさん見ていて悲しい気持ちになってしまう。
今日もマンションの前にいたけど、あれって意味あるのかな。

[977: マンション検討中さん]

>>976 匿名さん
おじさんが生計を立てるのに意味があると思います。

[978: 匿名さん]

おじさんも頑張ってくださいね。

[979: 匿名さん]

看板持っている人達から案内されるのですか？

[980: 匿名さん]

>>979 匿名さん
マンションの真ん前にいるので意味不明。

[981: マンション比較中さん]

テラスとは規模が1/6程度ですが
駅反対側のプラウド津田沼前原東は残り1邸ですね。
竣工まで5か月あり坪単価もテラスより高いのに。。

[982: マンション検討中さん]

ここは、あえてデベも売り急いでないのでは？
消費税増税の先送りになった影響が大きいかと。
高めの価格で、ゆっくりと販売したほうが好都合の場合もあるのかなとも思うのですが。

[983: 通りがかりさん]

>>982
その割にはDMと電話のセールスが断っても断っても頻繁に来るよ。

[984: 匿名さん]

>>982 マンション検討中さん
あと100戸も残っていてそれはないでしょう。
公園側の低層階だけでなく、それ以外のところも残ってます。
やはり金額の高さがネックなのは間違いない。
ただ、客層はタワマンとはかち合わないので、徐々に売れていくのでは。
それにしても厳しい状態であるのは変わりないでしょう。

[985: 匿名さん]

>>981 マンション比較中さん

仰るとおり、6分の1ですからね。
立地も奏の方がいいし、駐車場も余裕あるし、金額もね。
両方駅近なので、需要はあるでしょう。

[986: マンション検討中さん]

タワマンは値段更に高いですよ。これは決定と聞きました。しかも三年後…

[987: マンション検討中さん]

タワマンは投資物件じゃねーの？2019年に建つのなら都心部のタワマン中古がお勧め、とも思う。

テラスは中途半端、端境期もしくは価格戦略の失敗か？勿体無いね、上手く処理できる物件なのに。

パークハウスとモリコアは優秀、買った人はおめでとう。

[988: 匿名さん]

郊外物件で投資はないでしょ。PER低いし。

[989: マンション検討中さん]

近くのパークハウスとレジデンスを推す方が多々いらっしゃいますが、そんなに良いものなのでしょうか？個人的には規模が大き過ぎる気がするのですが。。また連窓サッシになっている部屋はあるのでしょうか？

[990: 名無しさん]

>>989 マンション検討中さん

そう思うのであればテラスを購入したら良いのでは？

[991: 匿名さん]

>>989 マンション検討中さん

違いは規模の大きさですが、これは好みなので何とも言えません。
施設などはほぼ同一です。
一番の違いは金額だと思います。過去の投稿にもありましたが、段々と平米あたり単価が上がっています。
テラスはこの地区では最高単価になっています。

[992: マンション検討中さん]

以前このマンションを検討していましたが、価格、広さの面で折り合いがつかず、候補から外してしまいました。

4LDKのお部屋、まだ選択肢があるのかご存知の方いらっしゃいませんか。

自分で連絡すれば良いのですが、営業さんの手前、連絡しづらくなってしまい、ひとまずこちらに投稿させていただきました。

[993: 匿名さん]

御礼190件
１ヶ月で10件伸びました
パークハウス、ブランズシティ　中古出てますが２LDKですね

[994: 匿名さん]

>>993 匿名さん

残り100ですか、まだ先は長いですね。
結果的に規模を求める人はパークハウスとレジデンス、規模を求めない人はブランズシティで需要を食いつくしたんでしょうね。
都内や市川が高くて買えない人たちをどれだけ取り込めるかですが、完売には一年はかかるかなと思います。

[995: マンション検討中さん]

残債割れのリスク考えたらやっぱり怖くて買えないなー
ホームズやレジデンスの中古と値引き合戦になったら不利だろうし

[996: 匿名さん]

三代川不動産にパークハウスの中古物件出てます。買ったときより値上がりしていて実際その値段で売買されているようです。
パークハウスもレジデンスも即日売買が成立しているようです。
ある意味、テラスの高値が影響してるのかもしれません。

[997: 匿名さん]

中古の販売価格は売り主の言い値。その価格で売れるとは限らない。ちなみに成約価格は仲介業者ならデータベースにアクセスできるから、聞いてみればいい。

人気の物件だと仲介業者に待ち登録している人の間ではけるから表に出てこない。表に出てきている時点である意味売れ残り。

[998: マンション検討中さん]

>>995
なかなか良い物件だけど、相当の割高で、
当面の債務割れは、ほぼ確定。
"http://x1mansion.com/kanadenomori-terrace"

米選挙結果で、金利の上昇リスクは高くなった。
すでに賃貸市場は、都心オフィスを除き崩壊フェーズ。
転勤や住み替えの必要があったとき、きびしくなりそう。

[999: 匿名さん]

ピタットハウスではレジデンスの売買成立の掲示がされてます。ここも販売価格より高くなってます。
買われた方は当然新築のテラスと比較したはず。それでも中古にしたのは景観か大規模のメリットを尊重したのでしょう。

[1000: マンション検討中さん]

隣に中学校や児童公園があって騒音、砂埃で悩まされる
目の前にデデーンとレジデンスがあって、上層階でも眺望が抜けない
あまりさえない外壁。
レジデンスとの中古同士の比較になったとき、分が悪そう。

[1001: 匿名さん]

引き渡し開始みたいです
年内引っ越しも多いのかな
住んでみての感想がでてくるといいですね

[1002: マンション検討中さん]

ここも、完売しないまま入居開始ですか。

[1003: 匿名さん]

>>1001 匿名さん

住み心地は良いと思います。
ただ、入居率が3分の2という状態が気になります。

[1004: 匿名さん]

>>1001 匿名さん

住み心地は良いと思います。
ただ、入居率が3分の2という状態が気になります。

[1005: 匿名さん]

住民が少ないと駐車場は抽選なしで確保できますね。レジデンスは空き待ちですから。ただ修繕計画は見直しが必要でしょう。

[1006: 匿名さん]

区分所有法で管理費と修繕積立は区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売り主なので、売主が負担することになる。

一般論として竣工時点で未販売住戸があるときに問題になるのは、駐車場稼働率が管理計画を大きく下回ると、管理組合の収入が減って赤字になる。ただ、ここは平置きで駐車場使用料が安いから、長期にわたってということでなければ問題にならないはず。

問題になるとしたら築浅で転売する必要が生じた時かな。未入居の販売とバッティングするから中古販売は不利になる。

[1007: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[1008: 匿名さん]

長期修繕計画は国土交通省のガイドラインでは５年ごとに見直すことが推奨されている。

あと、定期的な一時金徴収と段階的値上げは未納問題を引き起こす要因となるので、定額積立が推奨されている。入居後はこういった見直しが必要。

それから、新築時は３０年までの計画だけど、その後、エレベーターや竪排水管の交換といった当初計画にない大物が控えている。当初計画より大きな値上げになることは想定しておかないと。

[1009: マンション検討中さん]

ここって、販売開始が3月末だから売り始めてまだ8カ月くらいなんですね。
結構な大規模なのに、なんでこんなにタイトな販売スケジュールを立てたんでしょう？
今年に入ってマンションが売れなくなってきてるのは明らかだったはずなんですけどね。

[1010: 匿名さん]

物件告知から販売開始までが長かった。売れ残る典型的なパターン。

[1011: マンション検討中さん]

お隣のブランズシティも引渡しから半年くらい販売してましたから、ここも半年以上はかかるでしょうね。

[1012: マンション検討中さん]

そう言う意味では、まだ値引きとかオプションサービスとかのプラスの条件を引き出すのは難しいのかも知れませんね。
パークハウスとレジデンスの中古も見ましたけど、個人的にはテラスが抜群に好印象でしたので、販売状況を随時チェックしていこうかと。
間取りだけを見れば、ジオにも良い部屋がありました。

[1013: 匿名さん]

まだ、1/3残っているから、どこで損切りするかなんだけど、それは売る側の判断しだい。あと、JV物件なんでどこが主導しているかにもよる。三井は完成在庫になっても家具や家電プレゼント程度、地所は値引き販売する。野村は完売至上。

表立った値引き販売しないで、裏でこっそりなんてのもあるというし。

[1014: マンション検討中さん]

ブランズシティは引き渡し後の販売で表立った値下げはあったのでしょうか？デベが違うので比較になるか分かりませんが、参考までに。

[1015: 匿名さん]

ブランズシティは最終モデルルームの家具付き販売はあったようです
値引きは鼻で笑われたとか・・・
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520480/29/

完売は7月5日となってますから、引き渡し後約3か月ですね
ただ、残ってた戸数が1桁らしいですから、単純比較にはならないでしょうけど
残戸数からすると値引きはどうだったのか、なんとも

[1016: 匿名さん]

私もブランズシティは値引きはしないと聞いていましたが、こっそりやってる可能性はあるでしょうね。
竣工後3カ月で完売といっても、たしか南側はかなり早く完売してましたよ。ここはまだ南側すら多く残ってますから比較にならないですね。

[1017: マンション検討中さん]

ブランズは南側完売後、値引きしていました。購入する決断をしていなかったので具体的額の提示はありませんでしたが。
値引き以外にはルーフバルコニーのテーブル等、100万円分のオプションをつけるとも言っていました。

南の景観はテラスより、ブランズの方がましでしょうか？
価格的に、ブランズの南の角部屋を購入したかったです。

テラスのモデルルームにも行きましたが、ブランズよりひとつひとつの作りが良かったように思いました。
そのぶん価格が、、。東ならと思いましたが、中層階以上は景観の関係で南と価格がかわらず、、迷い中です。

[1018: 匿名さん]

>>1012 マンション検討中さん

気に入ったなら早く購入した方がいいですよ。良い部屋が無くなりますよ。
様子見なんて本気で買う方とは思えません。

[1019: マンション検討中さん]

>>1018 匿名さん

あなたがどう思うかは自由ですが、私のようにサクッと決められない人もいるんです。
高い買い物ですからね。
ただ、あなたの仰ることもごもっともですし、私もそう思います。
だからこそ、余計に悩ましいのかも知れません。

[1020: 評判気になるさん]

売れ残りは、消費税増税先送りの影響でしょう。
駆け込み需要も期待できなくなりましたし。
ただし、もともと増税される予定であった来年度は、反動を懸念してか、新築分譲の数が少ないです。
デベからしてみれば、テラスみたいなマンションは、今年度は少しでも売れればラッキー、売れなければ来年度の売上の補填にすれば良い、といった具合かも知れません。
恐らく、来年度のGW、もしくはお盆明け頃までの完売計画なのではないかと思います。
交渉が可能になるのもその頃でしょう。

[1021: 匿名さん]

未販売住戸の管理費・修繕積立金は売主負担。販売が長引かば営業コストもかさむ。完売が先でもOKってわけじゃないんだけどね。値下げのタイミングとしては竣工時点か、竣工してから１年たつちょっと前ってのが一般的。竣工して１年たつと、新築と謳えなくなる。

[1022: 匿名さん]

売れ残り物件に対して、販売側はそんなに悠長なことは
言ってられない状況です。
住友不動産の完成在庫と検索してみれば
ビックリすると思いますが…
スミフさんは値引き販売せずに完成在庫を何年でも寝かせる
営業方針と財務力があるのでできることですが、
今回のマンション不況を乗り越えることができるかどうか。

[1023: マンション検討中さん]

財閥の財務力をなめてはいけませんよ。
たかだか4,000～5,000万円の千葉のマンション一つ買うのに
うじうじウダウダ言ってる個人の窺い知れるレベルではないです。
天下の住友不動産がマンションが売れないぐらいでどうこうなるとも思えません。

大手不動産会社の住宅事業なんて片手間にすぎませんしね。
（野村不動産辺りは比較的住宅事業への依存度が高いですが）

[1024: マンション検討中さん]

>>1023 マンション検討中さん

何様ですか？あなたは(笑)

[1025: 匿名さん]

そのすみふ、小杉の完成在庫のタワーでいきなり一割も値下げき始めて話題になっている。

[1026: 匿名さん]

>>1023 マンション検討中さん

なにが言いたいの？

[1027: 匿名さん]

賃貸に出ていたのでバルコニーからの眺望の画像みました。中層階でも南側は確かに残念ですね。これであの価格かと思うと手がでません。

[1028: 匿名さん]

>>1025
財閥系企業といえども
１万戸の在庫はオーバーストック。
デッドストックになる可能性もある。

小杉の値引きが本当なら、潮目が変わったのかも。

[1029: 名無し]

>>1027 匿名さん

えっ？もう賃貸でてるんですか？
早すぎ！

[1030: 匿名さん]

財閥だから財力があり、会社が傾かないとかじゃなく、
販売部署の販売戸数とか売上目標とかあるでしょうよ。
需要がないなら、需要がある金額まで下げるのは企業としての常識では。

[1031: 匿名さん]

>>1027 匿名さん
もう既に賃貸に出ているお部屋もあるのですか？

[1032: 匿名さん]

タワーを待った方がいいかなと思ってます。

[1033: マンション検討中さん]

私もタワーを待つことも考えましたが、テラスよりも更に高額になること、追加でかかる3年間の家賃、更に住宅ローンの期間が短縮されるなど、、比較するには予算的に開きがあり過ぎると思い、早々に候補から外してしまいました。

[1034: マンション検討中さん]

消費税も上がってますよね。

[1035: 匿名さん]

テラスの賃貸は確かにスーモに出てた。そして写真を見る限り眺望がマンションで遮られてる感じで残念だった。
自分もタワーを待つ。他の地区のタワマン販売のタイミングを考えれば津田沼も若葉地区も2年以内に
販売されるはず。よって8％のまま買えるでしょ。

[1036: 匿名さん]

タワーマンションて駐車場とかどうなるんでしょう。地下で自走式なんですかね。駐車場代も高くなるのかしら。

[1037: 匿名さん]

建物の中に機械式のタワー駐車場ってケースが多い。タワマンって容積率が高いから、戸数の割に敷地面積は狭い。なので地下に自走式つくっても止められる車の数は限られる。機械式と地下の自走式の組み合わせってケースはある。

[1038: 匿名さん]

タワーマンションの駐車場はタワーパーキングがマンションの中に作られる予定です。よって駐車場代は高いでしょうね。

[1039: 匿名さん]

タワマンの工事現場の看板には完了は平成32年9月30日予定と表記されてました。
うちもそこまでは待てないですね。。。。

[1040: マンション検討中さん]

平成32年9月末完成の物件を、増税前に買えますかね。。