ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスってどう？

[物件比較中さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスについての情報を希望しています。
商業施設も近くにあって、便利な街ですね。治安や自然環境はどうでしょうか。
マンションの共有部分にも期待しているのですが、どうですか？

物件のことや周辺のことなど、意見交換したいです。


公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/tsudanuma291/index.html

所在地：千葉県習志野市都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内14街区（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩8分 （南口）、総武線 「津田沼」駅 徒歩8分 （南口）
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩13分 （南口）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.86平米～91.12平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス、野村不動産、三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[781: 匿名さん]

>>778 マンション検討中さん
高いマンションなのは販売前からわかっていることですし、今のマンション事情からすれば当然じゃないですか。買えなきゃ、他の安いマンションにすればいいだけ。

[782: 匿名さん]

>>780 匿名さん

新船橋のライオンズは小規模ですがたしか完売したはずです。津田沼でこの価格、この供給数はやはり無理があったんでしょう。
これから販売ペースはもっともっと落ちるはずです。

[783: マンション検討中さん]

売れているマンションを教えて下さいとのことなので
真意は分かりかねますが、ひとつ。

同じ総武線沿線ということであれば
市川、本八幡の物件
次いで、
下総中山、西船橋の物件

東京に近いから、という理由も最もな理由ですが
実は違いますね。

当物件が売れ残る理由は
津田沼駅南側徒歩１０分以内に
ここ数年＆これから
２０００戸近くの新築マンションが大量供給されたからです。

市川や本八幡だって数年間に２０００戸も大量に物件が建てば
値崩れ、販売不振になるに決まっています。

後から建つ物件ほど不利になるのは自明ですね。
限られた需要を先食いしていくわけですから。

要は経済の初歩、需要と供給です。

もちろん、市川、本八幡だって売れ残ってますよ。
２年前だったらどうにか竣工前後に売り切っていたであろう
物件が竣工後もざっと１割は売れ残っています。

[784: 匿名さん]

駅近に大量に物件が存在すると、駅近ならではの魅力って無くなるものですかね？
そんな事無いでしょ？
駅が近くてスーパーも近い。大きい公園も近くにある。
駅は総武線の快速が止まりますしね。
こういうところに魅力を感じる人は居なくなりませんよ。
ペースはゆっくりかもしれませんが、必ず完売します。
一生懸命売れない理由を考えるのは無駄ですよ。

[785: 匿名さん]

>>783 マンション検討中さん
勉強のために、どんなマンションを検討しているのか教えください。どのくらい素晴らしいマンションなのか気になります。

[786: マンション検討中さん]

高いですが目黒とかいいのでは！

[787: 匿名さん]

この辺りじゃかなり高い価格なので、買える層が少ないのです。
ほとんどの人はなかなか手が届かないでしょう。

[788: 匿名さん]

駅近、商業施設、公園、快速停車の条件が揃っていてなぜ1/3以上が売れ残っているのですか？
私は賛否どちら派でもないですが、それだけ良い条件が揃っていて売れないのは明らかに価格が高すぎるしか考えられないです。
大量に売れ残っているのが現実なのになぜ売れていないことを認めたがらないのか不思議ですね。
まぁこんなことを書くと買えない奴の妬みとか言われるんでしょうけど。

[789: 通りがかりさん]

なかなか盛り上がってますね〜
関心は高いが、ちょっと手が届きにくて足踏みしてるってとこでしょうか？

[790: 通りがかりさん]

私も向かいのマンションの住人ですが、駐車場の屋上の灯りはカーテン閉めればとか慣れればとかそんなレベルではないほど明るいですね。
今のところ毎日点灯しているわけではなさそうなので様子を見ようと思いますが、入居後に同じ明るさで夜間常時点灯しているのであれば、申し入れを考えようと思います。

[791: 周辺住民さん]

ブランズシティの住民さん
同じく住民ですけど、申し入れ等は管理人さんを通して理事会にお願いしましょうよ

板違いでごめんなさい

[792: 匿名さん]

先の方が仰るように、もともと目の前にテラスができることがわかっていたんですから、諦めましょう。
今まで真っ暗だったのが明るくなったので過剰に反応してしまっているんでしょうね。

[793: 匿名さん]

>>792 匿名さん

そうですね。前にマンションが建つことで起こるリスクを想定していなかったのでしょうか。そんなに過敏な人はマンションが密集しているところには住めませんね。

[794: 匿名さん]

夜間常時点灯はありえないですよ。レジデンスの立体駐車場だってそんなに明るさは感じないし、もし一晩中とかになればテラスの住民のほうが迷惑に感じるでしょう。寝室はたいてい駐車場側にあるんですから。

[795: 匿名さん]

入居時人がいないから、それも気にならなかったり・・・

[796: 匿名さん]

>>792 匿名さん

次はバーベキューテラスの煙と臭いですね。それもあらかじめわかっていたことです。諦めましょう！

[797: 匿名さん]

さきほどからブランズシティの住民を挑発する意図がわかりません。完売したマンションがうらやましいのかと思われますよ。
バーベキューの煙がブランズシティまで届くなら、まずはテラス駐車場が煙につつまれますね。乗り降りの度に臭いと煙が車内に入る。これもわかってるリスクですよ。

[798: マンション検討中さん]

特に新築マンションはそうですが
買いたい人は背中を押してもらって、買う決断をしたい
買いたくない人は買わない理由をいくつも探している

そういうことです。
但し、マンションは住処である以上に
資産であり負債なので
売却するときに、ローン残債があると、抵当権が外せません。

世帯主の失業や病気、やむを得ざる転居、移動を伴う転職など
いろいろありますので、頭金だけは手厚くするのがよいかと。

あと、値下がりが予想できる物件も避けた方がいいですよ。

[799: 匿名さん]

タンブラー貰いに行こうと思ってたのに、お魚プレートになっちゃったー(;_;)/~~~

[800: 匿名さん]

>>799 匿名さん

売れ行きはどうでしたか？

[801: 匿名さん]

あくまでもＨＰ公表から察するのだが、１６０件から２週間経っても１０件も契約数が伸びないマンションを押せといわれても、ここでは厳しい

[802: マンション検討中さん]

世田谷、杉並という一等地に建つ新築マンションでさえ竣工後売れ残りが出ている状態では、郊外は条件が揃っても言わずもがなです。価格が高いのは、価値がたかいからではなく、土地の仕入れと人工費が上がったからなので、売れ残りマンションが増加すれば、新規マンションは下がります。

[803: 匿名さん]

内覧会やってましたよね。出来上がりはどうだったんだろうな。

[804: 名無しさん]

>>801 匿名さん

納得して買ったつもりですが、これだけ成約数伸び悩んでると少々早まったかなと。本当にガラガラになるんじゃないかと不安になってきました。

[805: 匿名さん]

>>804さん
入居まであと１か月ですね。
売れ残りがなくなるには半年以上かかると思われます。

本当の心配は残債が出る場合です。
頭金を数千万入れたとか、繰り上げ返済も多額にできる高収入世帯であれば
問題は出ないと考えます。

でなければ、築浅として中古市場の値付けを時々
スーモなどで見ておいた方がいいと思いますね。
築浅で当物件に駅徒歩分数が似たようなものは
坪２００万強でしょうか。

[806: 名無しさん]

>>805 匿名さん

半年ですかー。
ずっとガラガラも困るし、かといって叩き売られても困ります。
営業強化してなんとかがんばってもらうしかないです！タワマン着工前までに何とか。。。。

[807: 匿名さん]

>>806 名無しさん

あなたは本当に購入された方ですか。。
入居説明会には行かれましたか？

[808: マンション検討中さん]

>>772 匿名さん
それくらい想像するのは簡単でしょうに笑

[809: 匿名さん]

>>804 名無しさん
今ならキャンセルしてしまえばいいじゃないですか。不安な中、購入することはないかと思います。

[810: 匿名さん]

>>804 名無しさん

最初から高すぎる、売れないと言われ続けたんですから想定内の結果では？共用施設が使いやすいと前向きに考えましょう。

[811: 名無しさん]

>>807 匿名さん
はい。出席しました。最後に未定になったとシレッと仰せでしたね。

[812: 匿名さん]

スミフじゃないから、最終手段はザ・値引なんでしょうね。
竣工から２か月
入居開始から２か月

この時期が値引きしても、常識的な値段での値引きで納まると思いますが
入居開始から３か月以上経つと、叩き売りに近くなるかもしれませんね。
整然とした再開発エリアは環境も申し分ないので
近隣の方には評判いいと思うのですが…

これから着工、竣工に向かう新規マンションがあれば
下押し圧力が強くなるので、デベさんは売り急ぎますね。

[813: 匿名さん]

あら、タワマンは未定になったんですね。

[814: 周辺住民さん]

今日も内覧かな、いくつか部屋の明かりがついてたけど

[815: 匿名さん]

本当にタワマン、着工未定になったのですか。
確かに現地を見ると着工の様子が感じられませんね。

[816: 匿名さん]

内覧も始まったのにまったくスレが盛り上がりませんね～。住民スレも内覧に関しては投稿なしです。

[817: 周辺住民]

>>813 匿名さん
何情報ですか？？

[818: 匿名さん]

住民スレで急に内覧の話題が出始めましたが、共用部や眺望をほめちぎるコメントばかり。もしかして営業が必死で投稿してるのかな？

[819: 周辺住民さん]

>818
気に入ったから買ったのでしょうから、ポジティブな意見が出るのは自然だと思いますが。
それにしても、ここの前を通る度に公園側1階はないなあと感じます。
半値じゃないと買えない、２階もきついなあ。

[820: 匿名さん]

ホームページの契約数が170になりましたね。

[821: 匿名さん]

170/291 58%ですか。
苦戦してますね。

[822: 匿名さん]

>>818 匿名さん
コメントしたものですが、契約者の素直な感想ですよ。

[823: マンション検討中さん]

どうやってあと１２０戸も売るつもりなのか。
駅から８分は微妙なところ
駅５分だと駅近って謳えるんだが。
環境面は申し分ないと思います。

[824: 名無しさん]

>>818 匿名さん
同じくコメントしたものですが、内覧会参加した素直な感想ですよ。

[825: 匿名さん]

>>823 マンション検討中さん

環境が申し分ないなら売れない理由は価格でしょうね。レジデンスやブランズシティの価格まで値引きすれば売れますよ。

[826: 匿名さん]

確かに1割下がれば年度内に売り切れそうな感じはするけどね。

[827: 名無しさん]

パークハウスやレジデンスの中古が購入時よりかなり値上がりしてるみたいだから、テラスはなかなか値下げに踏み切りにくいのでは？

[828: 名無しさん]

中古マンションの出し値が強気なのは、価格交渉を見込んでの強気が多い。実際はいつまでたっても売れない物件が9割です。売り止め＝業者買取、賃貸、本物の売ることをやめ、がほとんど。築浅でも価格交渉が必要なケースが増えている。というか、駅前とか売りやすい価値がないと言い値では売れない。

[829: マンコミュファンさん]

828 パークハウスなんか、
希望額で売れているでしょ。

[830: 匿名さん]

なぜ、価格交渉が行わていると
思わないのでしょうか？
中古は価格交渉が当たり前だと考えますが。

[831: 匿名さん]

>829
最終的な売買価格は確認のしようがないけど、購入価格より上で売りに出されていた物件はなかなか成約しなかったみたいですね。
ある程度のネゴが入ったと考えるのが妥当かな。

[832: 匿名さん]

>>831 匿名さん

不動産業者だけが見れるレインズというシステムには、成約価格も載っている。
それを見て業者は相場感を把握する。
業者によってはそれを見せてくれたり教えてくれるところもあるみたいなので、何軒かまわればほんとのところはわかるんじゃない？

[833: 匿名さん]

ここに魅力がないからだろうが中古の話ばっかり。「奏の杜中古マンション」スレでも作ったほうがいいんじゃない。

[834: マンション掲示板さん]

奏の杜テラス、やっちまったな〜。奏の杜は住みやすい街なのに、JVの販売戦略の失敗だね。

この規模で、この住み始める時期に、販売残が100戸以上は、例がないよね。
残りの殆どはJV子会社が買い取り、賃貸にまわるんじゃないの？
最後には確実に販売価格を下げてくるから、そこが狙い目では？もしくは、いつぞや誰かさんが言ってたけど、新古品価格を待つか、だね。

なむ〜…

[835: 匿名さん]

このマンションのせいで奏の杜の資産価値が下がるのは迷惑。こっそり値引きでもしてさっさと売り切ってほしいです。

[836: 匿名さん]

安い周辺マンションの住民が集まってきましたね。

[837: 匿名さん]

ここは今年オープンしたマンションですよね？
入居のタイミングで完売してないと売れ残っているというコメントが多いですが、この規模でも今完売するのが普通なのでしょうか？
この規模を1年で売り切ったマンションがあれば教えてください。
ここを具体的に検討してます。

[838: 名無しさん]

この規模を売り切るのは、いまは都心好立地以外無理でしょ。世田谷、杉並区でも291戸は無理。この3年くらいのプチマンションバブルが終焉したのです。デベロッパーは2年以上前から土地を仕入れ、工事契約するので高値仕入れしたとしても、販売は止まりません。買いたい方はいいところだけみて、買う。値段は二の次です。

[839: 通りがかりさん]

以前住んでいたエリアで大和と三井はいろいろチェックしてたので情報のみ。

パークホームズ立川
http://www.31sumai.com/mfr/X1328/
プレミスト高尾サクラシティ（おそらく完売）
http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/takao416/index.html

再開発という点ではおおたかの森、柏の葉も供給過剰で奏の杜と似たような面が見られます。そろそろ完売のパークホームズおおたかの森（http://www.31sumai.com/mfr/G1204/）
の後は売行き鈍化してます。
高い買い物ですので他人の私が言えることではありませんが、あまり他を意識しない方が良いと思います。値下げの可能性は他の方の情報を参考に。

[840: 匿名さん]

>>837 匿名さん

売れ残りが問題ではなく、今のタイミングで100戸以上残っていることが異常なんだと思いますよ。
売り切ったマンションを知ることになにか意味があるんでしょうか？気に入ったのなら他人の意見なんて気にせず購入すべきだと思います。

[841: マンション掲示板さん]

>>837 匿名さん

パークハウスです

[842: マンション掲示板さん]

>>838 名無しさん

モリコアは売れました

[843: マンション検討中さん]

周辺住民の方々が集まってきましたね

[844: 匿名さん]

当たり前の話なのですが、ロケーションがほぼ同じエリアで
２０００戸近くが数年で供給されたのですから、
需要は先食いされていたわけです。

津田沼は大きな駅ですが、都内からの買い替え需要は全くないエリア
あとから、あとから立ち上がるわけですから
後から建つマンションが販売面で不利なのは
自明の理ですよ。

船橋だって、西船だって２０００戸出ててきたら（そんな土地はありませんが）
価格は下がっていきますよ。

供給＞＞需要　下落です

[845: 匿名さん]

>>842 マンション掲示板さん

モリコアは200戸超地権者住居あるから比較参考にならないよ。

[846: 匿名さん]

>845
地権者用を除いてもここより多いよね？

[847: 匿名さん]

>>845 匿名さん

200もあるんですね、知りませんでした

[848: 匿名さん]

>>847 匿名さん

そのほとんどは賃貸に出されているようですが、ほぼ満室状態です。
奏の杜の人気度はかなり高いようです。

[849: 匿名さん]

>>848 匿名さん

4分の1近くが、賃貸なんですね。
こちらのテラスも地権者用、多いのでしょうか？どれくらい占めるのかご存知でしたら、教えてください。

[850: 匿名さん]

住民スレが盛り上がってるからか、また売れないおじさんが出てきましたね。

[851: 名無しさん]

>>849 匿名さん
テラスは地権者物件一切なしとディベは言ってましたよ。

[852: 匿名さん]

>>851 名無しさん

849です。ありがとうございます。
地権者物件がないと、賃貸も少ないですね。
前向きに検討する理由の一つになります。

[853: マンション検討中さん]

HPくらいきちんと管理してほしい。
過去の日付の10/16（日）という記載が幾つかありますよ。

[854: 匿名さん]

ホームページ更新されましたね。

[855: 匿名さん]

住民スレにはなりすましがいるようですよ。営業さんミスったね。

[856: 匿名さん]

>>855 匿名さん

ライバル会社の営業ですかね？

[857: 匿名さん]

墓穴をほって、バカみたいですね。

[858: 匿名さん]

パークハウス、レジデンスの中古売り出し価格が下がってきてませんか？
テラス売れ残りとの掛け合いになっているのか
あまり良い状況には見えませんが

[859: 匿名さん]

中古価格が下がっているのは奏の杜だけじゃないよね。新築マンションの価格高騰に
便乗しているのか中古マンションも高すぎ。でも売れないから下げざるを得ない。
テラスはいいマンションなんだろうけど契約が伸び悩んでいるのは提示された価格に
対して購入希望者の所得が追い付いていないのが大きな要因な気がするけどね。

[860: 匿名さん]

間取りについては、可もなく不可もなくなのですが
キッチンもお風呂も広くて、毎日のお掃除がしやすそうだと思いました。
特にバスタブについては、保温浴槽ということなので
家族の帰宅時間がバラバラでも安心して温かいお風呂に入れるのが良いですね。

[861: 匿名さん]

天井の高さはどうなんでしょうか？
シーリングファン照明つけたいんですけど、問題なさそうですかね？

[862: マンション検討中さん]

共有部の案内会がスタートしたみたいですね。行かれた方いらっしゃいますか？
これから数ヶ月経った段階でも売れ残っていたら、1割引きくらいになる可能性ってあるのでしょうか。もう少し様子見てみようかな…

[863: 匿名さん]

DMには180戸成約との記載がありました。現物をみて買えるので少しペースが上がったのか、それとも早くも値引きを開始したのか。

[864: 匿名さん]

このエリアは明らかに供給過剰なんで
下がる要素しかないと思われます。

中古もこれから増加していくので
じっくり待てる方は待った方がいいのでは。

急激な値下がりはないでしょうが、
売れ残りは早く処分したいのは当たりまえです。

最初は秘密で、中盤は理由を付けて（モデルルームとかキャンセル住戸とか）
最後は新価格という名称で投げウリです（新価格＝値下げ）

[865: 匿名さん]

180軒契約が決定したとＨＰに出ていましたから、順調に売れているのでしょうか
購入層としてはファミリーがほとんどなのかな。
子供がいる世帯が多いとすれば、お友達もたくさんできそうで子供にとっては良いでしょうね
小児科もマンションからすぐ近くのところにあるので良い反面、小学校が１キロ以上あるので遠いという事は気にかかります。
６年間通う学校としては近い方がいいですが、通学路も安全なのかどうかというのも気になります。

[866: 匿名さん]

小学校は割り切れるかどうか。
そこを重視する家庭には向かないという事でしょう。

[867: 匿名さん]

谷津南のバス通学はせめて路線バスじゃなくスクールバスにして欲しいですよね。モリコア ブランズシティー レジデンステラスは習志野市の無策ぶりに嘆くばかりです。

市議会議員の先生に陳情すれば多少はマシになるんでしょうか？そんな公約掲げる候補者がいれば間違いなく投票するんですけどね。

[868: 匿名さん]

>>867 匿名さん

何を今更
とっくの昔に議論されて決着済みです

[869: 匿名さん]

決着済み？現状で満足な方は勝手に決着して静かに傍観しててください。要は交渉。諦めたらそれで終わりよ。

[870: 匿名さん]

それじゃなくても習志野市は奏の杜開発に多くの税金を投入して他地域の市民の反発を受けたから。
宮本市長の後見人的役割の前市長の後援会長がこの地域の開発組合のトップだったこともあり、これ以上お金をかけるのは難しい。

[871: 匿名さん]

嘆くって、路線バス通学の情報は購入前からわかっていること。だいたいの人は受け入れてるでしょ。嫌なら買わなきゃいいのに。。。

[872: 市民さん]

前市長の懐を肥やすために開発されただけの土地だからね。

[873: 匿名さん]

>>871 匿名さん
別に谷津小にしてくれと言ってるわけでもないし、せめて子供のバス通学の環境改善を要望するくらいは許してやってくださいな。

[874: 匿名さん]

>872
農地のままだった状況と比較すれば税収増で市としても早期に元が取れそう。
自治体も潤い地元有力者も潤うという昭和のような良き時代の成功モデル。
この土地のポテンシャルがあればこそで、今後は出てこないでしょうね。
そのおこぼれでスクールバスくらい考えてもいい？

[875: 匿名さん]

スクールバスの方がいいです。

[876: 匿名さん]

>>869 匿名さん

頼もしいです。

[877: 匿名さん]

特定の地域だけ市税でスクールバスとか、ありえないでしょ。
要望は自由ですが、
よーく考えてくだされ。

[878: 匿名さん]

>865

竣工時点で1/3が売れ残りって、奏の杜で販売したマンションとしてはダントツに売れてない。販売初期に学校問題が露見したのが大きかったかな。

[879: 匿名さん]

学校問題というよりこのエリアでの需給バランスでしょうね。
既に需要に見合う供給があり、今後の新規需要に期待するしかない状況じゃないかな。
個別の問題としては公園側低層階の魅力の無さはあると思う。

[880: 匿名さん]

>>879 匿名さん

その通りですね。
学校の問題はレジデンスでも同様でした。
供給のバランスと価格上昇の両方が苦戦の原因でしょう。
また、公園側低層階は奏の杜の中でもかなり劣悪な環境かと思います。