ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスってどう？

[物件比較中さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスについての情報を希望しています。
商業施設も近くにあって、便利な街ですね。治安や自然環境はどうでしょうか。
マンションの共有部分にも期待しているのですが、どうですか？

物件のことや周辺のことなど、意見交換したいです。


公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/tsudanuma291/index.html

所在地：千葉県習志野市都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内14街区（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩8分 （南口）、総武線 「津田沼」駅 徒歩8分 （南口）
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩13分 （南口）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.86平米～91.12平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス、野村不動産、三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[142: 匿名さん]

ザ・パークハウス 津田沼奏の杜の時は、まだ人気を測っている感じもあったから。
このエリアの人気が確認され、コストも上がっている事を考えると営利企業としては価格を抑える意味はないですね。

[143: 匿名]

ここで価格情報が出たのでプレイズ、ブランズシティに一気に流れるではないでしょうか。プレイズ、ブランズシティがまだ完売していないことを勘案すると、奏の杜がマンションに5千万近い値が付くエリアでは（未だ）ないのでは？ 5千万超えてくると市川や本八幡もスコープに入ってくるでしょうし。そう考えると、テラスは発売時期をより遅らせるか、無理してでもブランズシティに価格を合わせるべきだったと思います。これから建つ予定のタワーマンションのようにユニークなベネフィットがあれば、それなりの価値があると思いますが。慎重に検討しようと思います。

[144: 匿名さん]

>143
ひと口に5000万といっても広さや階数とか条件によるからね
もっと地価が安いエリアでも5000万のマンションは存在して売れている
市川や本八幡で同額程度の物件なら、何か別の条件が劣っているでしょう
まあ販売側はプロなんだから勝算のない値付けはしないと思うよ

[145: 匿名さん]

4700万～7900万が本当なら普通に考えて苦戦しそうだけどどうだろうねぇ。

[146: 匿名]

>>144
アベレージの話をしてるのであって、階数や広さなどの偏差や5千万のマンションが売れる売れないといった点とは関係ないです。
プロによる値付け、同意です。だからこそ、プレイズ、ブランズシティ完売後の売り手の独占的に優位な状況が目に見えて、嫌なのです。
また、よほど条件の良い部屋でなければ、相対的に割安なレジデンスやブランズシティと並んで中古に出た際、価格面での見劣りは避けられないという点でリスクがあると思っています。

[147: 匿名さん]

市川や本八幡とは街並みが違うからねぇ
こればかりは個人の好みだわ。

[148: 匿名さん]

67平米で4700万…まだ予定価格なので、検討される方の反応次第で微調整されるでしょうけど安売りするつもりはないと強調するような値付けと感じます。
売主を考えても専有部の設備はいいでしょうし、共用も充実しているので妥当な価格なのでしょう。

[149: 購入検討中さん [男性]]

MRの対応１つとっても高級感をアピールしたいのがひしひしと伝わってきます。営業マンも奏の杜でこの値段は妥当ですと強気でしたね。しかし近隣のパークホームズの中古が4000万前半から出てることを考えると普通に高すぎます。無駄に豪華な共用部分は将来的にお荷物だし、高いくせに小学校は干潟だし。

[150: 主婦さん]

モデルルームだけ見学したいのですが、説明聞かないとだめですよね。

[151: 購入検討中さん [男性 30代]]

あまり書き込みがないようですが、人気はどうなのでしょうか？
かなり高価格みたいですが、どのような人が購入するのか気になります。
地元の人はすでに別のマンションを買ってそうな気がしますが、外からの人が多いのでしょうか？

[152: [男性 30代]]

モデルルーム見学してました。
７Ｆの南向３ＬＤＫ７０．５９平米で４９００万円台
８Ｆ以上は５０００万円～みたいです。
２Ｆ以下は日当たりが悪いかわりに値段は多少下がります。
同条件で
ブランズシティの９Ｆの南向３ＬＤＫ７０．８０平米で４５５８万円
プラウド前原東は価格が出てませんが坪単価２５０万円くらいの模様です。

[153: 物件比較中さん]

建築コスト高・一戸あたりの土地面積・共用設備等々考えれば、そのくらい高くなるのかな、て気はしますが高いですね。。。
ブランズ南側はまだ結構あるんですかねえ

[154: 物件比較中さん]

７Ｆの南向３ＬＤＫ７０．５９平米で４９００万円台・・・。
モリコアは、７階の南向３ＬＤＫ７０．６２平米で４３００万円台でしたから、１割以上の値上がりですね。
高すぎてちょっと手が出ないです。

[155: 匿名さん]

価格情報のシェア、ありがとうございます。
なんだか高いですね…。
ってどこも高いと言われればそうですけれど。
今の金利政策がせめてもの救いかしら、なーんて感じてしまいました。
それにしても随分と強気ですね。
それでも売れると見込んでいるのでしょうか。

[156: 匿名さん]

プラウドがかなり強気の設定なので、立地等勘案すると
相対的にこっちが割安に感じてしまいます。

変動金利が上がらなければなんとかなりそうですが
こればかりは誰にもわかりませんからね。
ただ、津田沼であればいざという時の売却でも
損失は少ないように思うので、前向きに検討しています。

[157: 匿名さん]

>156
これだけ金利が下がっているのに現状の変動金利じゃないと苦しいというのはかなりリスキー。
津田沼はここ数年でマンション供給が非常に増えているので、中古の相場も楽観視できないと思う。
プラウドよりはましかとも思うけど、開発初期の物件に比べると坪単価も大幅に上がっているし。

[158: 匿名さん]

供給数が多すぎるので最上階とか角部屋とか富士山が見えるとか何かしらのプレミア感がないと万が一のときの値崩れ幅は相当なものでしょうな。

[159: 匿名さん]

そういう面もあるとは思います。
ただ値崩れ全くしない物件なんて正直あまりないと思うのでそこまで求めるのはなぁとも思います。
津田沼という利便性に優れた街にあるという点では
ニーズは高いエリアなのではないでしょうか。
値崩れはしつつも、例えばリセールしたい時に全く買い手がいないというような状況にはならないのでは。

[160: 匿名]

このマンションは相対的にリセールバリューは低くなって当然です。奏の杜内でほぼ同じ時期にできたマンションと比べて、
①突出した立地の良さ、質の高さは特に無い
②平米単価が約1割〜2割高い
ためです。

[161: 周辺住民さん]

津田沼は良い街ですよ。
市内に産業が無く新興ベッドタウンという経緯から、新築を購入でき都内に通勤する、比較的裕福なサラリーマンの家庭が多いです。新築を買う層とは接点が少ないのでご存じない方も多いですが、千葉県ローカルの住民層は浦安鉄鋼団地や船橋食品コンビナート勤務の方、元漁民の方などいろいろ居ますから、街を選ぶ際はその点も注意したほうが良いでしょう。
習志野市長を長く務めた吉野さんがバリバリの革新派だったので、開発行為を大きく制限したのが良かったですね。奏の杜、という地名に残るほど音楽教育に投資したのも吉野さんでした。
おかげで市の財政もボロボロになったそうですが…

ネガな点としては、まず地盤でしょうか。迅速図を見ると元々田んぼがあった土地のようですね。
ボーリング調査の結果はよく確認したほうが良さそうです。
それに、大久保に毒ガス関連の施設がありましたが、さすがにこの場所には関係は無いでしょうし、最近のマンション開発ともなれば、きちんと地中の有毒物質も調査しているはずです。

飲食店は少ないのがかえって魅力です。
家族連れならモリシアよりパルコがお勧め、若い人にはサンズがいいですね。ガゼルエイトもいいでしょう。最近はダイニングバーやバルが増えてきているので、いろいろ試すのもいいかもしれません。パン屋さんも駅から離れた場所などに意外とあります。
あと、ラーメン屋も結構あります。

[162: 匿名さん]

元々田んぼでなく、池ですよね。庄司ヶ池。
ここは敷地の端がぎりぎり引っかかるかどうか、というところでしょうか。

[163: 匿名さん]

>>162
ここのすぐ西隣の第一中学校の敷地に庄司ヶ池があったので、この物件の敷地の西側の端がかかるかというところですね。

[164: 周辺住民さん]

>>162
庄司ヶ池は時期によって規模が変わっていそうですから、162さんとは当たっている資料が違うのかもしれませんね。
すこし調べてみました。

迅速図だと、庄司ヶ池は一中グラウンドから津田沼パークハウスのあたりまでで、ホテルマリオンのあたりから一中の校舎まで細長い水田があります（地図には記載がありませんが、前原から続く水路があったのでしょう）
この上に、当マンションが建設されているようです。
これより後の明治の地形図（明治43年？）だと、庄司ヶ池が拡大して一中の敷地に広がっており、迅速図で水田だったエリアは湿地の記号になっています。

いずれにしろ、水路がある低湿地だったことは違いがないようです。
ただ、奏の杜自体は水はけの良い台地ですので、ボーリング調査の結果次第では何ら問題ないことが確認できるかもしれません。
そのあたりはマンションギャラリーで確認されるのが一番よいでしょう。

暗渠はどこに行ったのかな。

[165: 匿名奥様]

>>164
迅速図見ましたが、池と水田があったのは谷津6丁目となっており、奏の杜1丁目から外れていますが、現在の地名表記位置がずれているのでしょうか？
親戚がわりと近場に住んでおりましたが、昔は人参畑だったと話してました。

[166: 匿名さん]

>>165
池がなくなったのは明治時代なので、親戚のかたもご存じないのでしょう。暗渠は、区画整理で、道路を造成する際に、道路の下へ下水道として移設したのではないでしょうか。3.11の際も、奏は台地で埋め立て地ではないので、液状化等の被害も起こっていないと聞いてまので、あまり神経質にならなくてもよいと思います。

[167: 周辺住民さん]

迅速図と写真を比較してみました。
古い地図ではありますが、成田街道の位置がズレてないので、座標のズレは無いと思います。

[168: 匿名さん]

>>167
水色が池、緑が水田ですね。
なので、以前、聞いていた通り、
マンションの建設地は、池そのものがあった場所ではないのですね。少し安心しました。

[169: 周辺住民さん]

>>168
仰るとおりです。

166さんが書かれていた通り、奏の杜で液状化現象という話は聞きませんでした。
池が近いとは言っても、海岸や埋立地、大規模河川の川岸と違い、堆積物の少ない地層なのかも知れませんね。

[170: 匿名奥様]

>>166、169
詳しくご説明頂きありがとうございました。安心しました。

[171: 匿名さん]

情報共有って素晴らしいな、と思ったスレッドの流れ…。
本当に分かりやすかったです。
いたずらに怖がらずに、こうやって根拠のあるデータを見ていけば安心感が出てきますね。
ほんとうに勉強になりました。
そしてこちらの場合は基本的には心配はそこまではいらないということなんでしょう。

[172: 161-164-167-169]

私も投稿していて楽しかったです。
皆様が納得して住宅を選べますように。

[173: 購入検討中さん]

ここはどれくらいの価格なんでしょうか？

[174: 匿名さん]

ここって、ハザードマップではレッドゾーンですよね✨

[175: 匿名さん]

一部の予定価格はマンションマニアのブログに載ってましたよ。

[176: 匿名さん]

>167さん
おおー、すごい！古地図と照らしあわせて下さったのですか！
昔池があった場所でなくて良かったです！
田んぼがあった場所だと地盤改良したり杭を打ったりと対策
することで問題なく住めるという事なんですよね？

[177: 匿名さん]

パークハウス奏の杜、レジデンス奏の杜、レジデンス奏の杜テラスのモデルルームを見学させていただきましたが、レジデンス奏の杜テラスが一番良かったですね。
奏の杜の中でも一番高いマンションとなりましたが、作りも一番良いと感じました。
高いだけあります。

[178: 匿名さん]

なぜ見送り続けているのでしょうか？

[179: 購入検討中さん]

３月１９日（土）　第一期販売住戸および正式価格発表！！
３月２６日（土）より登録開始（予定）

だって

[180: 購入検討中さん [男性 30代]]

私もモデルルームみましたが、そんなに大差ないですよ？

[181: 匿名さん]

大型ですが車寄せがあったりホテルのような外観で団地っぽくないのがいいなと。
環境や立地も安心ですし、いいコミュニティが築けたらいいです。

[182: 物件比較中さん]

価格がアップされてますね！なんとなく東の10階角部屋ルーフバルコニー付の部屋が良さそうですね！

[183: 匿名さん]

>>182
45,480,000円～74,980,000円
最多価格帯：5,300万円台(19戸)(100万円単位)
間取り：2SLDK～4LDK
専有面積：70.59m2～91.15m2

平均価格5,000万オーバーとはやはり高いですね

[184: 購入検討中さん [男性 40代]]

新築は良いけど、戸数が少なく割高、本当に将来の資産価値は有るのだろうか。
このエリアはやっぱりパークハウスとレジデンス、なんだろうなぁ…きっと。資産価値を考えると、ランドマークとなるこの２つの中古もしくは新古が良いのだろうか…悩みが尽きぬ。

[185: 周辺住民さん]

正直、資産価値だけを考えるならだいたいどこも今は買い時ではない気がしますよ。金利、融資の審査、ライフプラン、自分の健康など総合的に考えて買うかどうかじゃないですかね。

[186: 匿名さん]

>>185

資産価値を気にせず永住するなら
今はローン金利が異常に安いから買い時ですけどね

もちろんこの物件だけがってことではなく

[187: 匿名さん]

販売価格だけでなく、管理費、修繕費も
パークハウスより１割～2割高いな。

[188: 匿名さん]

>>187

これからの物件はどこもかしこも高値なんですかねーやはり

[190: 購入検討中さん [男性 30代]]

なんで外壁を緑色にしたんだろう、と不思議で仕方がない。

[191: 匿名さん]

ウグイス色、というんでしょうか
竣工するとまたイメージも違うのでしょうが
珍しい色だな、とは思います

[192: 匿名奥様]

私もグリーンがイマイチ気に入らなかったのですが、側面にアクセントでグレーが入って少し高級感が出てきましたよ。早く全体像が見たいです。

[193: 匿名さん]

同じく、グリーンてどうなんだ。と思っていましたが、先日建設中のテラスを見に行ったところとても綺麗な仕上がりで驚きましたよ。
隣にあるレジデンス奏の杜と比べると外観もオシャレでいいな、と感じました。
レジデンス奏の杜はなんというか全体的に土っぽくて地味で古臭いといいますか。
テラスは、この規模だからできるデザインなんでしょうね。
奏の中だと1番オシャレな外観だと思いますよ。

[194: 匿名さん]

グリーンに側面のグレー、そしてガラス手摺の枠や格子、窓枠がブラックになっていて、デザインに高級感がでていました。

[195: 匿名さん]

公式サイトやカタログの建築予想CGだけではイメージがつかめませんが、
実際に建ち上がり周囲の建築物や植物の中にマンションを置いてみると
予想以上にデザインの良さが際立ったりしますね。
やはりプロの建築デザイナーは凄い！

[196: 匿名さん]

>>193

価格も一番にならないことを願うばかりです

[197: 匿名さん]

高くてもいいんじゃないでしょうか。
外観も内装も先にできたパークハウスやレジデンスよりも良い作りですし、差別化を図るには多少値段が高くてもいいのかなと。
実際高いですよね。

[198: 匿名さん]

外観が良くても他の条件が悪いので、先の2物件のように竣工前の完売は難しいでしょうね。

[199: 匿名さん]

悪い条件とは？

[200: 匿名さん]

こればかりは個人の好みですが、レジデンスはとくに、戸数が多すぎるのとマンションはセキュリティの良さが戸建てよりも良いとされている部分なのに、賃貸で大量に出ているのでせっかくのセキュリティ面などあってないようなものですし、外観も微妙なのでテラスの方が好きです。
戸数も程よく、外観もスタイリッシュ、内装も先の2物件よりも良く、南向きで立地もいいです。
大きな道路添いではないので車通りの心配もないので尚良いです。
エントランスホールも居住棟の下ではなく別に設けられていて、そこに共用施設が集約されているのでとても便利ですし贅沢感があります。
車寄せもあり、便利です。

[201: 匿名]

非常階段問題は無さそうですね。

[202: 匿名さん]

マンションのデザインは周辺の景観に合わせて考えられているんですね。
まあ、どこのマンションもそのくらいは普通にデザインをされているんだろうけどね。
でも中には恰好悪いマンションもあれば、安そうなマンションもあるし、
どうせなら、綺麗とか恰好イイマンションが良いですよね～。

[203: 購入検討中さん]

そもそもここは免震なのでしょうか。
レジデンス、パークハウスは免震構造なので、もしこの価格で免震でなかったら設備的にはかなり見劣りしますね。

[204: 購入検討中さん]

免震ではないみたいですよ。

[205: 購入検討中さん]

そうなんですね。
多少高くても免震であると安心感があるのですが。昨今の建設費高騰の中では仕方ないのかもしれないですね。
千葉県でも免震構造のマンションってあまり無いですしね。

[206: 匿名さん]

広告のイメージ図を見ましたが、外壁はほとんどタイルが使われていないようですね。バルコニーは濃いグレーの鉄柵なのですか？素人ですが随分コストカットされているような…

[207: 購入検討中さん]

MRの方の話しによると、外壁は全体に特注タイルを使用しているそうです。
バルコニーは大半をガラス手摺にして、一部黒いルーパー格子を採用しているそうですよ。

[208: 購入検討中さん]

免震ですよ。

[209: 購入検討中さん]

>>208
パンフレットに免震と記載がありませんが。

[210: 購入検討中さん]

免震であればHPにも掲載あるはずですよね。

[211: 購入検討中さん]

>>209
申し訳ありません。耐震と免震を勘違いしました。

[212: 購入検討中さん]

売れ行きはどうなのでしょうか。

[213: 購入検討中さん]

先日行きましたが、第一期はもうほとんど埋まっていましたね。
売れ行きは好調だと言っていました。
ですが価格が今までより高いだけに、第二期第三期はどうなるんでしょうか。
これだけ高くても売れ行きがよくて少々驚きました。

[214: 購入検討中さん]

このエリアはブランド力のある物件はかなり好調みたいですね。
値段が安いブ ブランズシティと天秤での比較になりそうですが、ステータス感はこちらに軍配なので悩みます。

[215: 匿名奥様]

無事契約しました！
入居が楽しみです。

[216: 物件比較中さん]

場所はいいけど、免震じゃないのにこの価格。
我が家はここは厳しいかなぁ。
今回の熊本の地震を見ていると心配になります。

[217: 購入検討中さん]

一都6県で過去10年間で免震構造マンションの供給はわずか2.2％みたいです。
3.11の時、仙台の免震マンションの8割以上は大きな被害が無かったみたいです。
あの地震で被害が無かったのはさすが免震ですが、供給数が少なすぎるので、免震狙うのもかなり難しいんでしょうね。それだけ価値があるってことかもしれませんが。

[218: 購入検討中さん]

20年にできるタワーなら免震のはずですが、坪単価320万は覚悟しておいたほうがいいかもですね。最安で300万の65平米ぐらいかも。

[219: 匿名さん]

仲よし幼稚園跡地は土地の仕入れにそこまでかかったってわけでもなさそうだし
北側低層階はモリシアとこんにちはだから坪単価230～330くらいでしょ。最安
300とか23区のタワマンレベルじゃん。

[220: 購入検討中さん]

残念ですが、坪単価はない230ではテラスすら買えないですよ。前原のプラウドは280でした。マックスに建築費が上がってる20年のタワマン。そして本当に最後の大型物件。免震ついていないテラスより安くなる根拠は残念ながら無いに等しいです。

[221: 匿名さん]

物件概要には70㎡台が4500万円台からと書いてありますのでテラスの最安値は明らかに坪単価230万以下なんですけど。

[222: 検討中]

>>221

いや、テラスが230で買えるか買えないかと言う話でなくて
後にできるモリシア前のタワーマンションがピークに高くなるよねって話でしょう

[223: 購入検討中さん]

218さんのプラウドタワーの坪単価320万は覚悟すべきって、自分はそこまではいかないと思うけど。
デベが高値つけるのは自由だけど、その予定価格では検討者もろくに集められないだろうね。
四年後爆発的に千葉県民の年収が増加してるとかでない限り。

[224: 物件比較中さん]

検見川浜と比べるとやはり高いですね。

[225: 匿名さん]

何らかの理由で千葉に住居を求める人たちの中でも経済格差が広がっているのだろうから、
県内としては上位レベルの物件となる津田沼のタワーを高値で買う人も結構いるかもね。
ラーメン屋で成功した人とか、相続で大きな資産を得た人とか

[226: 匿名さん]

>>225

そうですね、理由や収入はともかく
そのエリアで一番の物件を購入すれば津田沼とはいえ
資産価値が落ちにくい傾向があるので

買える人は検討する価値はありますよね

私はきっと買えませんが…

[227: 購入検討中さん]

実態は、70平米で5200万ぐらいですしね。広告用の部屋で試算するのは実態をともなっていないですよね。標準偏差は230以上です。

[228: 周辺住民さん]

津田沼再開発モリシア隣タワマン、あれ中止になったこと、皆さん知らんの？
この物件含め確実に供給過多、この価格帯、m2数なら資産価値からすると都心部の中古の方がよっぽどましでしょうな。

[229: 匿名さん]

いつ計画中止になったのでしょうか？

どこにも発表されてないようなのですが
リンク先とかわかりますか？

[230: 匿名さん]

タワマン、延期になったとは聞きましたが、中止とは初耳です。

[231: 物件比較中さん]

ソースがないなら、ガセでしょうね。

[232: 匿名さん]

これだけ売れてるのにまだ供給過多というのか？

[233: 物件比較中さん]

すでにタワマンを狙ってる人も結構いる気します。

[234: 購入検討中さん]

タワーは結構手軽な値段で土地購入してますからね。というより、JVの仕入れのほうがT社の提示よりかなり低かったにもかかわらずJVが仕入れたあたりは政治の世界でしょうか。兎にも角にも、やらない理由はないです。

[235: 匿名さん]

あの立地を遊ばせとくわけはないわな
テラスの販売が長引くと踏んでバッティングしないよう延期しただけ。

[236: 匿名さん]

>234
あれは完全に政治的な決定ですね。
T連合のほうも噛ませ犬ではなくガチで対応したようにも見えたけど。

[237: 購入検討中さん]

テラスはバーベキューできるみたいなのでいいですね。

[238: 匿名さん]

郊外や地方、工場跡地や団地の跡地の利用やタワマン、高級路線などマンションにもいろんな携帯があるのでそれぞれの好みに合致するにはまだまだ供給が必要なのかもしれません。セキュリティーや賃貸より社会的な地位や信用を得るため、資産運用、耐震など最新建築技術への期待など皆さんのマンションへの要望は年々高まる一方ですから。こういうマンションも需要があるのですね。

[239: 購入検討中さん]

売れ行きはどうなのでしょうか。
テラスより安いブランズシティの苦戦は意外です。戸数180ぐらいなので、竣工までに完売は間違いないとおもってたのですが。
このあたりはブランド志向なのでしょうね。

[240: 購入検討中さん]

そうですね。
ブランドがないプレイズも苦戦しているみたいですね。

[241: 購入検討中さん]

プレイズは直床ですし。厳しいでしょう。