ブランズシティ品川勝島 パート4

[匿名さん]

ブランズシティ品川勝島についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分
京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571103/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[801: 匿名さん]

>>799
てか、こういう売値以外の部分ってみえづらいから、多くの検討者にも役立つ情報だと思うんだけどな。。

[802: 匿名さん]

>>799
あっ、ここはフリーダイヤルでしたね、電話代のところは無視してください。

[803: 匿名さん]

>>802
それにしても、販売側に不利な情報についてはこの板は完全スルーなんですね。
なんか、信用性低いと思っていたけど、ほとんどのポジティブコメントは検討者じゃなく、販売側のコメントなのかな？

[804: 匿名さん]

>>799
ちなみに調べた上でのコメントだからね。駐車場 マンション 区画というワードで検索しても欲しい情報が得られなかったので、ベテランマンション検討者の方々に教えてほしかっただけなのですが。

[805: 匿名さん]

ここは確か、駐車場が屋外平置きと、東棟の下に何区画かに分かれて、地下に収納する駐車場でしたよね？

[806: 匿名さん]

普通マンションの駐車場だと多くの場合は限られた敷地内に一定数の駐車スペースを確保する必要があるので機械式メインが一般的です。こちらも比較的多くの屋外平置きも台数が確保されていますがやはり機械式がメインですね。

機械式の場合台数は機種によりますが可動式パレットで1基で何台も駐められる様な作りになっているので1基ごとにブロック分けされています。これが区画と呼ばれています。

入居開始後に見にいきましたがまだ間もないですが車の出入りも多く平置きにもそこそこ車がありましたので価格面と場所柄か？契約率はそこそこありそうですね。

[807: 匿名さん]

因みにここの機械式は地下2階地上2階が前後とある大型機械式です。区画により幅が若干変わるので車種によって駐められる区画が異なる場合もあるかもしれませんので機械式2区画と恐らく平置きも数台は確保されてるかと思います。

全ての車に対応できる駐車場を一定数確保しておかないと物件が気に入っても車を駐められないのでは後から検討される方の選択肢から外されてしまいますからね。

[808: 匿名さん]

>>807

質問へのご回答ありがとうございます。
やはり機械式のことを言っていたんですね、納得しました。
修繕費ではないと指摘がありましたが、駐車代は将来的になにかしら重要な資金源になると思いますので、上手く埋まるといいですね。
この時代、全戸数の1/3にものぼる駐車枠があり、品川区では格安とはいえ金額も25000円オーバーということで、がらがらなのかなと、思っていたのですがそうでもないんですね、やはりそこは土地柄でしょうかね。

[809: 匿名さん]

駐車場利用料は建物の修繕積立金には含まれませんが基本的に駐車場の維持管理費として使用されます。機械式駐車場は平置きと比べて維持管理費は高額です。安すぎる駐車料金は将来の駐車場維持に影響しますし台数を考えると一台あたりの利用料は妥当な金額です。しかし維持費の殆どかからない平置き台数も昨今では比較的設置出来てる方だと思います。

利用率が高く駐車場利用料による収益が潤沢であればその他の修繕積立金として回される事もあるでしょうし、逆に想定を大きく下回る利用率だと駐車場維持管理に支障を来すので駐車料金の値上げもありえます。

そのあたり心配だったので営業さんにも伺いましたが今の所、契約済住戸に対してほぼ想定どおりの契約率と仰ってました。

収益は満車での想定では勿論ありませんがここは車のアクセスは非常に良い所ですし順調に埋まると良いですね。

[810: 匿名さん]

ここは価格が最大の売りなのに値引きしてたら驚きです。

[811: 匿名さん]

>>810
売れ残りで値下げしないのは都心かゴクレくらいじゃない？

[812: 匿名さん]

>>810
中途半端なんだよね。

[813: 匿名さん [男性]]

うん。本当中途半端ですね。。。
お隣のマンションの売れ行きを見ると、値下げしてパッと売った方が後々の為かと。
設備なんて目くそ鼻くそですから。

[814: 匿名さん]

仕様をあーだぴーだ言っても勝島じゃ響かないなよ。ブリリアかシティータワーいくね。

[815: 匿名さん]

オーベル抽選が近づく度にここで値下げをギャーギャー騒いでもどうにもなりませんよ（笑）
外れて予算が出せる人が藁をも掴む思いで手にするのがここの価格表です。予算がない人郊外仕様がお好きな方は県外都下で検討すればいいだけのこと。

[816: 匿名さん]

>>815
オーベルの１期の後も売れ行きは変わらなかったけど。

[817: 匿名さん]

オーベルの前からだから、オーベルは関係ないでしょ。

[818: 匿名さん]

普通較べたら人気物件のオーベル選ぶでしょう。
オーベルが完売した後 値下げしなくてもポツポツ売れるよ。
それで売れなければこっそり値引きか、業者一括まとめ買い→未入居中古で少し安く売りに出てくる。

[819: 匿名さん]

オーベルは関係ないぢゃん

[820: 匿名さん]

オーベルと販売被らなければ売れたのに
すっかり引き立て役じゃ

[821: 匿名さん]

だから、オーベルは関係ないって

[822: 匿名さん]

オーベルが出て比較ができたから、勝島を選べた人もいるでしょう。

[823: 周辺住民さん]

すぐ近くで売ってるんだから比較検討しない方が変。
それでどっちを選ぶか。
結果向こうは高倍率、こっちは売れ残り多数。

[824: 購入検討中さん]

オーベル推しが多いですね、そんなに人気なのですね！建物のグレードはこちらの方が優れてるように思いますが、コスパを重視される方が多いのでしょう。結果人気が高まりリセールも安定というところでしょうか。こちらの上層階を本気で検討中ですがオーベル人気がちょっと気になってしまいます。

[825: 匿名さん]

勝島選ぶのは価格優先。
そうでなければ豊洲エリアや品川エリア選ぶだろう。
モノレールと高速道路と低空飛行航路に挟まれたここを選ぶのは他が高くて買えないけど湾岸の新築に住みたいという層中心。
ステップアップする手始め物件でしょ。

[826: 購入検討中さん]

オーベルは買えないリスクが高い。3期では小さいお部屋中心で、更に値上がりするようなので、オーベルの抽選に落ちたら確実にこちらで購入という選択が賢いような気がしています。

[827: 匿名さん]

賢くはない。しゃーなし

[828: 匿名さん]

>>826
それで売れなきゃ本当に値下げだね。

[829: 匿名さん]

埋立地でタワー以外を従前相場より高値で売るのは無理

[830: 購入検討中さん]

オーベルは抽選ですか？そこまで差がつくほどこちらが割高だと思わないですが。数百万の差だと思いますがそ価値がこちらにはないと判断されてる検討者が多いようですね。ブランズ派としてはちょっと複雑です。

[831: 匿名さん]

だから価格優先の購入希望者が選ぶ場所で、その数百万円の違いが大きいんだよ。
立地も微妙だし。

[832: 匿名さん]

エネファーム、階高、低炭素とか付けるなら、安くしてよってことだよね。消費者が求めているのは、そこじゃなかった。補助金のメリットも限られるから、価格でも年収でも勝島を選ぶ消費者には合わない。上層階を出す時は、価格を考えてねってことだよ。安くなれば、買いたい人は出てくるよ。

[833: 購入検討中さん]

リセールもその数百万差で苦労する可能性ありですね。
立地の差？どっちもどっちだと思います。

[834: 購入検討中さん]

たしかにエネファームはむしろ余計だと思いました。差別化しようとしたのでしょうが物件価格がその分安い方が魅力度はアップしたと思います。

[835: 匿名さん]

勝島は周辺相場が高くなって初めて注目される場所。

[836: 匿名さん]

隣駅のシティテラスが似た間取りで2000万弱の差！建物自体の差はほとんど感じませんでした。しかもB棟はさらに値上げの方向だそうです。りんかい線、駅近を加味しても周辺相場はすでに高騰しすぎてると思います。

[837: 匿名さん]

>>836
そこまで差が付いているから比較対象物件じゃ
ない。もはや勝島の２物件でしか比較出来なくなっている。

[838: 匿名さん]

その中でこの現実。

[839: 匿名さん]

>>837
モノレール勤務の為この2物件で検討中。建物や仕様の差は大差なしと判断したためこちらが立地分を差し引いても激安に感じてしまいますが。。。引き渡し後もたくさん売れ残っている。。。

[840: 匿名さん]

自分の価値観が世間とずれているということをわかって購入している人はまだしも、自分の価値認識が世間の先を行っていると勘違いして、この価格を受け入れちゃった人はしょうがない。
失敗を認めて一生住むしかないよね。ここに。

[841: 匿名さん]

>>836
周辺相場がじゃなくて、勝島だけが安いだけなんじゃ？
許容できるならお買い得なんではないでしょうか。

[842: 匿名さん]

>>840
坪10万も差は無いようですけど仕様差は価格以上にありますよね。
入居も随分と遅いようですけど坪10万って家賃でひっくり返りそうですがその辺りどうお考えでしょうか？

[843: 購入検討中さん]

仕様差そんなにありますかね？
需要のないポイントにお金を掛けてそうなイメージがあります。
中身はある程度オプションなどで変えられますけど、広さは変えられませんから、坪単価安いに越したことはないと思います。

[844: 購入検討]

今販売中の物件が終わると、この値段で買える所は出てこないでしょうね。そこのところも踏まえて検討します。

[845: 匿名さん]

>>843
二重壁と直壁で同面積表記の3L,4Lだと実面積で坪近く変わってきますが、実需で変わってくるポイントじゃないですか？
オプションでどうにもならないですし。

[846: 匿名さん]

変わる変わらないは圧倒的人気の格差

[847: 匿名さん]

>836
シティテラスは比較対象にならないよ。
勝島にしてはこちらはよく見えるけどね。
例えばコンクリート強度はこちらは24N。最近のマンションでは最低レベル。
こちらの良い点は、エネファーム着いていることくらいじゃないかな？

[848: 購入検討中さん]

エネファームって良いんですか？

[849: 匿名さん]

>>848
ないよりはいい。初物は自慢できる。くらいだね。

[850: 匿名さん]

>>842
仕様差が価格以上なら売れるはず。
売れてないってことは・・・？