ブランズシティ品川勝島 パート4

[匿名さん]

ブランズシティ品川勝島についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分
京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571103/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[751: 匿名さん]

>>748
オーベルの設備は、最低限ではなく、これで十分と思って売れているのでは。
二重床やエネファームとか、余計なものを付けるなら安い方がいいと。
付加価値を求めるなら多少割高でもいいと思う人とは、確かに違うね。

[752: 匿名さん]

オーベルとはターゲットが違うから、比べてもしょうがないでしょう。
オーベルの設備は、最低限ではなく、これで十分と思ってる方が買うんですよ。
その層が勝島には多かったというだけで、設備自体を比べたらだめです。

そこに低炭素とかエコとかに興味が無い人は、ここの設備は余計な設備と感じるのです。

[753: 匿名さん]

ブランズの設備の付加価値って何？

[754: 匿名さん]

>>753
環境に優しい。
みなさん興味無いようですが。。

[755: 匿名さん]

>>754
私は、興味ありますよ(笑)
あと、建物の構造的な面で、とても住む人の快適さを考慮してもらっている気がします。

マンション購入は、二回目ですが最初のときは、価格、間取り、設備等、目に見える価値しか判断材料にありませんでした。

しかし、今回は床や壁、下り天井等の生活空間等もかなり重視するようになり、結果こちらの方が魅力に感じました。

構造的な部分は、自分で変えられないので。
最初は、オーベルの広告で勝島を検討し始めて、隣りの方が本命でしたが…

私のような検討者は勝島には少ないのかもしれませんが、こちらを購入できて満足していますよ。

[756: 匿名さん]

>>755
まあ完成してない物件だし、完成が再来年ということですぐにという方はこちらが良いだろうね。

[757: 匿名さん]

＞＞756

確かにそれは大きいですね。
既出ですが、せっかく安く買えても入居までの無駄な家賃がかかりますもんね。
今すぐローンが組めて入居が出来る方は早いほうが良いでしょう～

[758: 匿名さん]

>>757
金利も安いですしね。

[759: 匿名さん]

>>758
変動だと今後は不透明だけどね。

[760: 匿名さん]

>>759
そんなのいつでも不透明だろ(笑)んでも金利が上がればさらに不景気になるぞ。

[761: 匿名さん]

金利は固定にしておけばいいんじゃないの〜なんて思いますが。
若干変動よりは一見微妙に見えるかもしれないけれど、
やはりリスク的にはこちらのほうがよろしいんじゃないかなと。
いずれにせよ、お金借りるにはいい時期になっているなぁ。
物件価格が高いけれどっ（汗）

[762: 買い換え検討中 [男性 30代]]

気になるのは、やはり入居が始まっているのに100戸売れ残っているということですね。

それだけ修繕積立金も積み上がりませんし、駐車場も駐輪場も空いたままで、すべて将来の修繕費用に影響してきます。
当初月8000円の戸別修繕費と駐車場費用、併せて初年度だけで1500～2000万円の修繕積立を回収できない事になります。

まだ西側上層階は売り出す計画もないと言っていたので、1年以上空きがあれば尚更ですし、まぁオーベルさんの入居が1年半後というのもあるのかもしれませんが、やはりそれだけ購入者が付かない物件というのは、今後の運営としても不安であるので、購入をためらっている自分がいます。。

[763: 匿名さん]

>>762
貴方は検討なんてされてませんよね？

[764: 匿名さん]

>>762
修繕積立費は売り切れまで売主が払ってくれないんですね。
管理費は払ってくれますよね？

[765: 購入検討中さん]

完売が遅れればモデルルームの維持費や人件費も増える一方なのに、なぜ最上階を売りにださないのですか？購入希望者ぁいないという事でしょうか？それとも販売上の戦略でしょうか？

[766: 匿名さん]

762さんではないですが、検討者だからこそリスクを考えますよね。私は比較検討中ですが、今後の販売計画や実績も検討材料にしています。

[767: 買い換え検討中 [男性 30代]]

762です。

真面目に検討しています。隣の物件もそれぞれ5回はモデルルームにお伺いしています。。

隣の物件は売れ行きが良いようなので、こちらが残ってしまっている状況が、今後の運営や売却にも影響しそうだな、と思い、迷っています。

[768: 匿名さん]

>>765
http://s.ameblo.jp/takegon98/entry-11359582250.html
今高層階を出しても売れないという判断でしょうね。
中層階も虫食い状態で毎回8～10戸出しても残っていますから。

[769: 匿名さん]

管理費も修繕費も売り切れるまでデベ持ちですので、何も影響ありません。
駐車場等もデベが確保してる分はもちろんデベ払いですよ。
むしろきっちり収入になります。

[770: 匿名さん]

>>769
デベにしたら販売コスト以外にも出費が大きいですね。それなら、値下げして早めに売り切った方がいいと思いますが。値下げすれば買いたい人はいますから。

[771: 匿名さん]

アピりすぎ

[772: 匿名さん]

>>770
こんな常識レベルの事さえ知らない人が、何を言ってるんだろう？
値下げ望む前にオーベルなり、郊外申し込みにでも行かないと買える所が無くなってしまいますよ。

[773: 匿名さん]

値下げするなら、こっそり言ってくるはず、定価で買った人にばれないようにね。
広告で出すなら値下げではなく、オプションやインテリア１００万分サービスとかだね。
これは良くあるサービス。

[774: 匿名さん]

定価こっそりとかふざけんな！値上げならまだしも、定価で買った客を馬鹿にしすぎ。信用なくすよ。

[775: 入居予定さん]

入居予定になっている者です。
購入者にもきちんと値下げを反映してくれてますよ。

[776: 匿名さん]

>>775
なにを反映してもらったんですか？

[777: ７７５]

>776
値下げを反映してもらって購入金額が少し安くなりました。

[778: 匿名さん]

>>777
提携法人割引とかではなくて？

[779: 購入検討中さん]

売り切れないなら値下げしてでも完売してくれた方が契約者としてもありがたいたいです。売れ残り物件のリセールバリューが心配です。

[780: 匿名さん]

勝島は売れない場所だと思われると困るね。
勝島の今後のためにも早期完売を！

[781: 匿名さん]

もう水面下で、値下げが始まっているってことですかね？
っていう話題になるとデマだという人もいるし、わからないですね…

[782: 匿名さん]

>>781
この掲示板では何が事実で、何がデマか分からないですからね。

営業さんに「値下げは？」って聞いてみたらいかがでしょうか。
「別室でお話しましょうか」と言われるか、「それはちょっと～」となるかどちらかですからね。

とりあえず、ダメもとで言ってみましょうか。
言うだけタダですし。

[783: 匿名さん]

再開発で従来の相場を一気に上げようと（勝島にしては）高級路線で参入してみたものの、タワーにできず商業施設との一体開発もできず、昭和な大規模団地の平成版みたいな残念な雰囲気が販売苦戦の要因って本当なのかな？

[784: 匿名さん]

本当なのかな？じゃねーよ
自分で判断したら
ネガも素直に書けないの

[785: 匿名さん]

>>779
元々リセールを期待して買う場所じゃないし、オーベルが安いので値上がりは厳しいでしよ。
特に、飛行機が飛び始めるとかなりマイナスに作用するのでは？

[786: 匿名さん]

でも、飛行機のおかげで目の前の倉庫がタワマンになる心配はない。

[787: 購入検討中さん]

>>785さん

確かにそうですね。最初からリセールの予定での購入でもありませんし心配しても仕方ないですね。
5000万円を越える中古物件を勝島で探す人は多くないでしょうし。

[788: 匿名さん]

皆さん、ここに住んだら外干ししますか？
乗用車だけでなくトラックが多いので排ガスや粉塵がすごそうです。

都会に住むのなら仕方のない事なのでしょうか。

空気の悪そうな場所に住む人は部屋干し、空気清浄機が基本なんですかね？

[789: 匿名さん]

駐車場の話、実際どれくらい売主負担するの？管理費修繕費はしばらく普段は当然だけど。

[790: 匿名さん]

>>788
首都高に面していれば影響あるかもしれませんが、こちらはバルコニー全面道路の交通量がほぼゼロなので洗濯物は問題無く干せると思います。
交通量の多い道路が近くにある事が気になるのであれば都心での検討は難しいと思います。

[791: 匿名さん]

>>789
駐輪場も駐車場も未分譲住戸用として確保されているのは2区画ずつだったかと思います。

[792: 匿名さん]

>>790
こちらのベランダを実際見たわけではないのであくまで憶測ですが、同じような立地のマンションに住んでいた友人はベランダが大きい道路の方向ではないけれど網戸の汚れがすぐ気になるとぼやいてました。

１日数時間干すくらいなら大丈夫なのでしょうか。

[793: 匿名さん]

>>791

じゃ、全然ダメじゃん。修繕積立金が不足してしまう。。

[794: 匿名さん]

駐車場の利用料＝修繕積立金じゃないからね。
そんな事もわからないのに検討者？

[795: 匿名さん]

>>793
2台分じゃないからね。2区画分だからね。

[796: 匿名さん]

>>795
793ですが、区画と台数は違うんですか？
>>794
駐車場の収入が修繕費に充てられるんではないのですか？無知ですみません、検討者失格ですね。マンション管理士の資格でも目指してみます。

[797: 匿名さん]

>>796
早く、一人前の購入検討者になるために誰か教えてください、助けてください！
情弱なようで自分では調べられませんでした。。

[798: 匿名さん]

>>797
モデルルームに電話すればものの数分で解決するのでは？

[799: 匿名さん]

>>797
そんな事はMRで聞けば1発でわかること。
どこを購入するにしてもMRにも行かずに自分で調べもせず基本的な事もわからないままこんなとこに冷やかしの書き込みしてるからスルーされるんですよ。

[800: 匿名さん]

>>799

電話で聞くと電話代かかっちゃうし、メールとかだったらこっちの方がいろんな考え聞けていいじゃないですか。
モデルルーム、モデルルームっていうけど、連絡とりすぎると値下げしなくてもこいつには定価でうれるなという判断がされるのではないかという邪推が働き、なるべく距離を置こうという作戦をとっているんです。だからリンクだけでもいいので、私が理解できる情報を提供いただけませんでしょうか。

[801: 匿名さん]

>>799
てか、こういう売値以外の部分ってみえづらいから、多くの検討者にも役立つ情報だと思うんだけどな。。

[802: 匿名さん]

>>799
あっ、ここはフリーダイヤルでしたね、電話代のところは無視してください。

[803: 匿名さん]

>>802
それにしても、販売側に不利な情報についてはこの板は完全スルーなんですね。
なんか、信用性低いと思っていたけど、ほとんどのポジティブコメントは検討者じゃなく、販売側のコメントなのかな？

[804: 匿名さん]

>>799
ちなみに調べた上でのコメントだからね。駐車場 マンション 区画というワードで検索しても欲しい情報が得られなかったので、ベテランマンション検討者の方々に教えてほしかっただけなのですが。

[805: 匿名さん]

ここは確か、駐車場が屋外平置きと、東棟の下に何区画かに分かれて、地下に収納する駐車場でしたよね？

[806: 匿名さん]

普通マンションの駐車場だと多くの場合は限られた敷地内に一定数の駐車スペースを確保する必要があるので機械式メインが一般的です。こちらも比較的多くの屋外平置きも台数が確保されていますがやはり機械式がメインですね。

機械式の場合台数は機種によりますが可動式パレットで1基で何台も駐められる様な作りになっているので1基ごとにブロック分けされています。これが区画と呼ばれています。

入居開始後に見にいきましたがまだ間もないですが車の出入りも多く平置きにもそこそこ車がありましたので価格面と場所柄か？契約率はそこそこありそうですね。

[807: 匿名さん]

因みにここの機械式は地下2階地上2階が前後とある大型機械式です。区画により幅が若干変わるので車種によって駐められる区画が異なる場合もあるかもしれませんので機械式2区画と恐らく平置きも数台は確保されてるかと思います。

全ての車に対応できる駐車場を一定数確保しておかないと物件が気に入っても車を駐められないのでは後から検討される方の選択肢から外されてしまいますからね。

[808: 匿名さん]

>>807

質問へのご回答ありがとうございます。
やはり機械式のことを言っていたんですね、納得しました。
修繕費ではないと指摘がありましたが、駐車代は将来的になにかしら重要な資金源になると思いますので、上手く埋まるといいですね。
この時代、全戸数の1/3にものぼる駐車枠があり、品川区では格安とはいえ金額も25000円オーバーということで、がらがらなのかなと、思っていたのですがそうでもないんですね、やはりそこは土地柄でしょうかね。

[809: 匿名さん]

駐車場利用料は建物の修繕積立金には含まれませんが基本的に駐車場の維持管理費として使用されます。機械式駐車場は平置きと比べて維持管理費は高額です。安すぎる駐車料金は将来の駐車場維持に影響しますし台数を考えると一台あたりの利用料は妥当な金額です。しかし維持費の殆どかからない平置き台数も昨今では比較的設置出来てる方だと思います。

利用率が高く駐車場利用料による収益が潤沢であればその他の修繕積立金として回される事もあるでしょうし、逆に想定を大きく下回る利用率だと駐車場維持管理に支障を来すので駐車料金の値上げもありえます。

そのあたり心配だったので営業さんにも伺いましたが今の所、契約済住戸に対してほぼ想定どおりの契約率と仰ってました。

収益は満車での想定では勿論ありませんがここは車のアクセスは非常に良い所ですし順調に埋まると良いですね。

[810: 匿名さん]

ここは価格が最大の売りなのに値引きしてたら驚きです。

[811: 匿名さん]

>>810
売れ残りで値下げしないのは都心かゴクレくらいじゃない？

[812: 匿名さん]

>>810
中途半端なんだよね。

[813: 匿名さん [男性]]

うん。本当中途半端ですね。。。
お隣のマンションの売れ行きを見ると、値下げしてパッと売った方が後々の為かと。
設備なんて目くそ鼻くそですから。

[814: 匿名さん]

仕様をあーだぴーだ言っても勝島じゃ響かないなよ。ブリリアかシティータワーいくね。

[815: 匿名さん]

オーベル抽選が近づく度にここで値下げをギャーギャー騒いでもどうにもなりませんよ（笑）
外れて予算が出せる人が藁をも掴む思いで手にするのがここの価格表です。予算がない人郊外仕様がお好きな方は県外都下で検討すればいいだけのこと。

[816: 匿名さん]

>>815
オーベルの１期の後も売れ行きは変わらなかったけど。

[817: 匿名さん]

オーベルの前からだから、オーベルは関係ないでしょ。

[818: 匿名さん]

普通較べたら人気物件のオーベル選ぶでしょう。
オーベルが完売した後 値下げしなくてもポツポツ売れるよ。
それで売れなければこっそり値引きか、業者一括まとめ買い→未入居中古で少し安く売りに出てくる。

[819: 匿名さん]

オーベルは関係ないぢゃん

[820: 匿名さん]

オーベルと販売被らなければ売れたのに
すっかり引き立て役じゃ

[821: 匿名さん]

だから、オーベルは関係ないって

[822: 匿名さん]

オーベルが出て比較ができたから、勝島を選べた人もいるでしょう。

[823: 周辺住民さん]

すぐ近くで売ってるんだから比較検討しない方が変。
それでどっちを選ぶか。
結果向こうは高倍率、こっちは売れ残り多数。

[824: 購入検討中さん]

オーベル推しが多いですね、そんなに人気なのですね！建物のグレードはこちらの方が優れてるように思いますが、コスパを重視される方が多いのでしょう。結果人気が高まりリセールも安定というところでしょうか。こちらの上層階を本気で検討中ですがオーベル人気がちょっと気になってしまいます。

[825: 匿名さん]

勝島選ぶのは価格優先。
そうでなければ豊洲エリアや品川エリア選ぶだろう。
モノレールと高速道路と低空飛行航路に挟まれたここを選ぶのは他が高くて買えないけど湾岸の新築に住みたいという層中心。
ステップアップする手始め物件でしょ。

[826: 購入検討中さん]

オーベルは買えないリスクが高い。3期では小さいお部屋中心で、更に値上がりするようなので、オーベルの抽選に落ちたら確実にこちらで購入という選択が賢いような気がしています。

[827: 匿名さん]

賢くはない。しゃーなし

[828: 匿名さん]

>>826
それで売れなきゃ本当に値下げだね。

[829: 匿名さん]

埋立地でタワー以外を従前相場より高値で売るのは無理

[830: 購入検討中さん]

オーベルは抽選ですか？そこまで差がつくほどこちらが割高だと思わないですが。数百万の差だと思いますがそ価値がこちらにはないと判断されてる検討者が多いようですね。ブランズ派としてはちょっと複雑です。

[831: 匿名さん]

だから価格優先の購入希望者が選ぶ場所で、その数百万円の違いが大きいんだよ。
立地も微妙だし。

[832: 匿名さん]

エネファーム、階高、低炭素とか付けるなら、安くしてよってことだよね。消費者が求めているのは、そこじゃなかった。補助金のメリットも限られるから、価格でも年収でも勝島を選ぶ消費者には合わない。上層階を出す時は、価格を考えてねってことだよ。安くなれば、買いたい人は出てくるよ。

[833: 購入検討中さん]

リセールもその数百万差で苦労する可能性ありですね。
立地の差？どっちもどっちだと思います。

[834: 購入検討中さん]

たしかにエネファームはむしろ余計だと思いました。差別化しようとしたのでしょうが物件価格がその分安い方が魅力度はアップしたと思います。

[835: 匿名さん]

勝島は周辺相場が高くなって初めて注目される場所。

[836: 匿名さん]

隣駅のシティテラスが似た間取りで2000万弱の差！建物自体の差はほとんど感じませんでした。しかもB棟はさらに値上げの方向だそうです。りんかい線、駅近を加味しても周辺相場はすでに高騰しすぎてると思います。

[837: 匿名さん]

>>836
そこまで差が付いているから比較対象物件じゃ
ない。もはや勝島の２物件でしか比較出来なくなっている。

[838: 匿名さん]

その中でこの現実。

[839: 匿名さん]

>>837
モノレール勤務の為この2物件で検討中。建物や仕様の差は大差なしと判断したためこちらが立地分を差し引いても激安に感じてしまいますが。。。引き渡し後もたくさん売れ残っている。。。

[840: 匿名さん]

自分の価値観が世間とずれているということをわかって購入している人はまだしも、自分の価値認識が世間の先を行っていると勘違いして、この価格を受け入れちゃった人はしょうがない。
失敗を認めて一生住むしかないよね。ここに。

[841: 匿名さん]

>>836
周辺相場がじゃなくて、勝島だけが安いだけなんじゃ？
許容できるならお買い得なんではないでしょうか。

[842: 匿名さん]

>>840
坪10万も差は無いようですけど仕様差は価格以上にありますよね。
入居も随分と遅いようですけど坪10万って家賃でひっくり返りそうですがその辺りどうお考えでしょうか？

[843: 購入検討中さん]

仕様差そんなにありますかね？
需要のないポイントにお金を掛けてそうなイメージがあります。
中身はある程度オプションなどで変えられますけど、広さは変えられませんから、坪単価安いに越したことはないと思います。

[844: 購入検討]

今販売中の物件が終わると、この値段で買える所は出てこないでしょうね。そこのところも踏まえて検討します。

[845: 匿名さん]

>>843
二重壁と直壁で同面積表記の3L,4Lだと実面積で坪近く変わってきますが、実需で変わってくるポイントじゃないですか？
オプションでどうにもならないですし。

[846: 匿名さん]

変わる変わらないは圧倒的人気の格差

[847: 匿名さん]

>836
シティテラスは比較対象にならないよ。
勝島にしてはこちらはよく見えるけどね。
例えばコンクリート強度はこちらは24N。最近のマンションでは最低レベル。
こちらの良い点は、エネファーム着いていることくらいじゃないかな？

[848: 購入検討中さん]

エネファームって良いんですか？

[849: 匿名さん]

>>848
ないよりはいい。初物は自慢できる。くらいだね。

[850: 匿名さん]

>>842
仕様差が価格以上なら売れるはず。
売れてないってことは・・・？