ブランズシティ品川勝島 パート4

[匿名さん]

ブランズシティ品川勝島についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分
京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571103/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[601: 匿名さん]

ふっめー

[602: 匿名さん]

>>588
なにを重視するかは、人それぞれですが、この２物件を比較して、ブランシエラの方が優れているところは、駅に若干近いことくらいだと思います。

当時、激安価格で分譲されたのであっという間に完売したようですが、どなたかもスレしていましたが、仕様もqualityも価格なりです。

明らかに分譲時より値上げされている中古を買うより、新築でqualityも優れているこちらの方がいいと私は思いますが。

すぐに完売→人気物件→資産性があるって、考えるのはちょっと違う気がします。まぁ、最後は自分の判断ですね。

[603: 匿名さん]

中古の値上がり物件を買うより、
値下げを待って新築のここを買うのが賢明だね。

[604: 匿名さん]

>>603
まさか値下げしないでしょ(笑)いくつか残してるのは、計算の上ではないでしょうか。

[605: 匿名さん]

値下げを待てる人は、待って買ってください。
その頃には無くなりますが・・・笑

[606: 匿名さん]

値下げするとすれば決算期の２～３月だね。
それまでに何戸売れ残っているかによる。
売れ残りにかかる営業コストを考えれば、
値下げしたりインテリアサービスで売り切った方がいい。
そういう物件は多い。

[607: 匿名さん]

売れ残りだと間取りや階数は限られるね

[608: 匿名さん]

３月までに完売するってことで
上出来!!

[609: 匿名さん]

>>602
分譲時より価格上がってるのは検討者としてはマイナスですね。
仕様とクオリティの違いをもう少し詳しく教えていただけますか？

[610: 匿名さん]

>>609
仕様面ではディスポーザーはありませんし、長谷工なので当然に直床です。また分譲時基本的に殆どの物がオプションでした。購入された方が、え？あれもこれもオプションだったの⁉︎と驚くほどで床暖房も食洗機も無し、ウォシュレットさえもオプションです。その為、売主の購入時オプションの付け具合によっては賃貸以下の仕様って事も十分ありえます。

[611: 匿名さん]

戸数が少ないのでここの様な大規模スケールメリットはありませんが管理費は安いです。でも給湯器(普通のエコジョーズ)がまさか驚きのリース対応で別途リース料が月額取られます。

[612: 匿名さん]

>>611
リースじゃなくても10年後には買い替えなので金額的には大差ないですよ

[613: 匿名さん]

ブランシェラは二重サッシだからね、
騒音対策はここのペアガラスより優れている。

[614: 匿名さん]

>>613
それ以外で優れているところはありますか？

[615: 匿名さん]

>>614
少しだけ駅近な事以外はありません。
中古の上に元々のスペックが全てにおいて劣るので、ここの様な高級感は皆無ですし規模が大きく違うので南向き板状という見た目以外は全くの別物と考えるのが妥当です。

[616: 匿名さん]

外見にてるよね

[617: 匿名さん]

616

外観はあまり似てませんね。

あと、大井競馬場に近い分だけ、匂うことがあります。

[618: 匿名さん]

>>616
全部屋が南向きですからね。
似てくるのは、致し方ないのでは？

[619: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>610さん
ブランシエラ住民ですが(笑)

確かにディスポーザはあってもよかったですが、管理費に跳ね返ってくるので結果どちらでもよかったです。

南向きで陽当たりもよく、二重サッシなので冬は暖かいです。床暖付けずに正解でした。

ウォシュレットと食洗機は業者を呼んで自分でつけましたが、それぞれ6万、13万くらいでした。

[620: 匿名さん]

食洗機はここもオプションだよ。
高級物件じゃない。

[621: 匿名さん]

品川区の中で価格の割りに仕様が良いマンションなだけで、決して高級マンションではない。

[622: 匿名さん]

高級物件でない事は皆さん理解してると思いますし誰も高級物件だとは言われてないですよね？そのとおり価格の割に仕様が比較的良好かつ日建デザイン設計なので見た目もそこそこの高級感はありますよね。

[623: 匿名さん]

3階4700万の直床で規模も仕様も異なる中古物件じゃ比較対象にならないと思います。

[624: 匿名さん]

食洗機よりウォシュレットが必要
手洗いは出来ない

[625: 匿名さん]

勝島の団子３兄弟
どこも一長一短だから
貶し合わずに
好きな物件を選べばいい

[626: 匿名さん]

ブランシエラとオーベルの団子とは？

[627: 匿名さん]

>>626
長男と三男

[628: 匿名さん]

湾岸エリアは地盤の弱さが気になりますが、地震が来ても液状化はしないでしょうか？

[629: 匿名さん]

>>628
震源地によるけど、調布や世田谷の西側も地盤が弱いからね。
東京はどこでも大差ないよ。

[630: 匿名さん]

>>623
しかも、このお部屋って新築のとき、4000万以下で分譲されてないですかね？
思いっきり、首都高が隣を走っているような。

確かに、直床や15階建てで階高が低くかったり、建物の質も仕様もかなりコストカットしている印象を受けましたが、窓だけ二重サッシなのが不思議というか。

T3とかの防音機能が優れた複合ガラスよりも二重サッシの方が、安いんですかね？

[631: 匿名さん]

ここは液状化地域だけど対策はしてないですね。

[632: 匿名さん]

>>630
階数的にも条件的にもオーベル低層に匹敵するパンダ部屋価格だったはずです。あそこも長谷工お得意の直床を利用した階高圧縮工法ですしおそらく壁も二重でしょう。

オプション追加しなければ本当に何も無い徹底したコストカット物件なので余計な物は何一ついらない価格最重視って方に人気だったのでしょうけど分譲時のパンダ部屋価格だからこそでありほぼ同じ様な立地で4700万なら新築の方がいいし中古でいいなら勝島じゃなくても選択肢があります。

[633: 匿名さん]

>>630
知識がなくて申し訳ありません。
二重サッシは普通のサッシを重ねただけのものなのですか？
重ねただけであれば、大量に仕入れることで安く購入できるのではないでしょうか？

[634: 匿名さん]

>>633
ペアガラスよりは高い。
長谷工２件がコストかけてまで設置するってことは、勝島に必要なんだね

[635: 匿名さん]

ここにはそれすらもないから快適に暮らすのは厳しいな

[636: 匿名さん]

>>634
ロクに知識も無いのに適当な嘘はやめて下さい
二重サッシは数万円で後付も出来ますがペアガラスの方が倍近く費用がかかる上、マンションだと後付も難しいです。

[637: 匿名さん]

>>635
防音はT3だと物足りないね

[638: 匿名さん]

今、住んでいるマンションが国道にかなり近いため、T3ですがかなり防音効果はありますよ。

ここは、現地に行った際、今住んでいるところより、静かだったので、音はあまり気にしてませんでしたが、飛行機の騒音がどのくらいになるのかは未知数ですね。

二重サッシは実家が寒冷地のため、つけてますがかなり掃除等面倒ですよ。
私はできれば二重サッシにはお世話になりたくないですね。

[639: 匿名さん]

ここに関しては、MRに行ったとき、確認したら
必要だと判断した部屋には2重サッシをつけているが、
必要でないと判断した部屋は、有効面積が小さくなったりするので、あえてつけていないと
担当者はおっしゃってました。

[640: 匿名さん]

>>639
その判断の後に航路となることが決まりました
判断ミスにならないといいです

[641: 匿名さん]

＞＞640
そうだったんですね！
それであれば納得です。
ここの過去レス見ると、航路になるとわかっているのに
デベがケチって2重にしなかったようなコメントが見受けられたので
聞いてみました。

それではしょうがないですね。
2重サッシにするのは後からでも管理組合の承諾があれば
比較的安価で出来そうなので、騒音を聞いてからでも遅くないですね！

[642: 匿名さん]

ブランドを掲げたマンションシリーズなので元々一定以上のクオリティは備わっていると思いますし少なくともここに関してはコストカットの為に建物や設備の品質を落とす事はしていない様に見受けられます。

検討者や購入者からの要望により駐輪場増設をしたりエレベーターも十分な設置数かつ必ず1基は中層階に常時停まっている様に設定されている等、住まう人の快適さをきちんと考えられている様に思います。

[643: 匿名さん]

>>588
今、スーモで掲載されている部屋と比較検討中ですか？
それくらいお金を出せるのであれば、
ここか、オーベルの高層階を購入したほうが良いよ。すぐに入居したいのであれば、オーベルは難しいですかね。
一般的に中古物件のほうが、手数料がかかりますよ。

[644: 匿名さん]

588です。
皆さん、情報ありがとうございました。
このサイトで価格表も見ましたが、3838万の部屋だったようです。
中古で1000万近く乗せているんですね。。
それなら、こちらがよさそうですね。

[645: 匿名さん]

>>644
増税で建築資材、人件費全てが上がっている
当たり前の価格

[646: 匿名さん]

竣工物件もそうだが、
中古は売値で買うものじゃない。
納得出来ない価格じゃ売れないよ。

[647: 匿名さん]

二重サッシはコストがかからないし、防音対策でコストカットするには最適です。高級物件でも二重サッシ採用してる所はほとんどないですね。

[648: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150915-00000005-jsn-ind
売れ残り物件と言われていますが、
75％は売れています。
残り80戸程ですよ。

[649: 匿名さん]

あと300戸で完売って聞きましたが

[650: 匿名さん]

300戸完売では？

[651: 匿名さん]

>>647
天王洲のスミフは掃き出し窓も二重サッシ+ペアLow-eのT-4だったけどあれもコストカット？

[652: 匿名さん]

>>650
あと一年はかかるね

[653: 匿名さん]

ネガだとか正確な残り戸数も知らないくせになどど言う方がいましたが、
このスレで言われてきた残り戸数は正確でしたね。
当然です、検討者の手元には価格表があるのです。
売れ行きは皆さん承知の通りです。
これをどう判断するかは自分次第です。
いい加減なことを言っていたのは契約者らしい方でした。
契約者らしい方の情報も間違いだらけでしたから。
気になる情報があれば、必ず自分で調べるなりしましょう。

[654: 匿名さん]

>>651
コストをかけて
必要なものをつけたんだよ
二重サッシは品川湾岸エリアには必要なんだよ

[655: 匿名さん]

>>648　供給戸数と契約戸数は違いますよ　供給しても売れなかった部屋たくさんありますよ

[656: 匿名さん]

>>655
え～？
もっと残ってるの～？

[657: 匿名さん]

655

この物件は一緒じゃないんですか？
現に供給済みの住戸の場所は契約済みもしくは仮契約（仮審査）済みだから
購入できないといわれましたが、違うのでしょうか？

[658: 匿名さん]

>>651
コストカットというより、一部の住戸では必要だったのでしょう。
一枚では、いくら優れたペアガラスでも、T3が限界のようですから…
港湾で働いていますが、天王洲のすみふ物件(ふ頭の中)は勝島以上に特殊な環境ですよ。

[659: 匿名さん]

>>653
二重サッシが数万円とか言っていることもそうですね。
ちゃんと見積を取って価格と形式を確認する必要がありますよ。

[660: 匿名さん]

数万円って
ガラス代より安い訳がない
窓のサイズや枚数を考えても
二重サッシが
数万円で後付けできるなんて
いい加減だよ

[661: 匿名さん]

>>658
何が特殊なん？

[662: 匿名さん]

>>660
ネットですぐ検索できるんだからそのくらい調べようね。
リビングくらいならインプラス使えば枚数にもよるけどそのくらいでつきますよ。

[663: 匿名さん]

>>662
人件費だけでも数万円はかかるよ
数万円でできる訳がない

[664: 匿名さん]

>>662
無理だね
いい加減なことは言わない方がいい
それなら、工費を含めて、サイズと形式を示した総額のソースを出してごらん。
その数万円で防音効果がどれだけあるかもかね

[665: 匿名さん]

めんどいからやだ

[672: 匿名さん]

>>664
T-3サッシなら追加で何つけてもT-4になるのに何を言っているのやら(笑)
内窓タイプならDIYでつけられるから工賃なんてかからんよ。

[673: 匿名さん]

インプラスで実家の戸建ですが、はきだし窓３箇所、大型の出窓２箇所、腰丈窓３箇所で４０万程度でした。マンションのリビング程度なら数万円で出来ますよ？

[674: 匿名さん]

そんなに二重サッシが最高だと思うのならオーベル選べばいいだけですよね？大した費用じゃないし必要なければ見た目も利便性もペアガラスのが良いし必要であれば後付すれば良いだけのこと。

個人でどうする事も出来ない床や壁や毎日必ず使うエレベーターの方が個人的には遥かに重要です。

[677: 匿名さん]

いいよ
そんなに必死にならなくても
いい加減なことさえ書かなければいい
次から気を付ければいい

[678: 匿名さん]

エレベーター待ちがあるマンションの
エレベーターに近い部屋は選びたくないですね。

[679: 匿名さん]

特定されましたね

[680: 匿名さん]

>>はきだし窓３箇所、大型の出窓２箇所、腰丈窓３箇所で４０万程度

673はさも自分のことのように書いてるけどここからのコピペでしょう
全く同じ文言があります。

http://komachi.yomiuri.co.jp/t/2011/0110/377120.htm

[681: 匿名さん]

>>678
ここは4分の1が売れ残っているから、しばらくはエレベーター待ちがなくていいですね。
高層階には住民がいないので、エレベーターの上下も少ないですからね。

[682: 匿名さん]

>>681
戸数に対して十分な数のエレベーターが設置されていますし、必ず1基は中層に常時停まりますので待ちは無くスムーズでしょうね。

[683: 匿名さん]

＞＞682

必ず中層に常時停まるとはどう言うことですか？
ここは確か高層用と、低層用が分かれてませんでしたっけ？

[684: 匿名さん]

683

６８１さんが仰っているのは、たぶん西棟の事かと思います。
西棟は2基だったはずです。

[685: 匿名さん]

>>683
東側は3基設置されたエレベーターのうち1基が高層階専用で、他2基のうちどちらかが必ず1階と10階にそれぞれ常時停止する様に設定されているとの事。2基共1階に停止している事が無いので中、高層の方は近い方が上がってくるという事になります。西側は高層階専用はありませんが2基のうち必ずどちらか1基はおなじ様に1階と10階に停止しています。

円滑に稼働するおよそ70戸前後に対して1基と十分な設置数なので余程タイミング悪く被らない限りは階数によりエレベーター待ちの時間が大幅に変わらない様に配慮されているとの事でした。

[686: 匿名さん]

>>685
東棟は、一基が1-8階専用で、二基が9-18階専用でなかったですか？
緊急時は、高層階用のうち、一基がすべての階に止まると説明を受けたような…。
違うのでしょうか？

[687: 匿名さん]

なんか適当すぎる情報が溢れていますね。
参考程度に見て、営業さんに確認するなり資料を良く見るなりして、
重要なことは自分で確かめる必要がありますよ。

[688: 匿名さん]

東棟と西棟を混同されたのだと思います。

東は686さんの仰る通りです。
西は685さんの仰る通りです。

いずれにしてもエレベーターは円滑な運行でストレスを感じる事はなさそうですね。

[689: 匿名さん]

どっかとちがってね

[690: 匿名さん]

エレベーターに近い部屋は避けた方がよいのでしょうか？

[691: 匿名さん]

>>690
個人的主観によりけりだと思います。
玄関ドアは共用廊下直結では無くアルコープがありますので、出入りの際の隣近所からの視界は遮られてますし、エレベーターに1番近いHタイプもエレベーターホール真正面では無いので玄関が丸見えという心配はありません。

エレベーターが近ければ出入りが早くて楽という考えもありますし、エレベーターが近い分同じフロア住戸の方全てが必ず自分の部屋の前を通過するのが気になるという考えもあるでしょう。

[692: 匿名さん]

エレベーターが近いと確かにへの前を誰かが通過しますが、そんなに気になるようなものなのかなぁ。
エレベーターの動く振動などが伝わってくるんじゃ嫌ですが、先ずそんなことは無いだろうし、
そこまで気にすることも無いかと思いますが、どうなんでしょうね。

[693: 匿名さん]

例えば夜勤等で昼夜逆の生活の方は寝室が廊下側ですし朝の通勤時間帯は頻繁に人が通るでしょうから気になるかもしれませんね。

そういった特殊なライフスタイルでなければ個人的には出入りに便利な方が良いかなと思いますし人気も殆ど気にならないと思います。

よりプライベート感を求める方は通る人が少ない遠い部屋を好まれるのかもしれませんね。

[694: 匿名さん]

遠ければ遠いで重い、暑い、寒いと言い出す。

[695: 匿名さん]

結果、真ん中ぐらいが一番！

[696: 匿名さん]

１期て契約された方が羨ましいです。今出ている部屋は予算的に厳しい。

[697: 匿名さん]

もしかして、モデルルームは予約無しで見学可能なんですか？
ただ気になるところで、３期５次販売登録機関が９月２５日～２７日とは、この期間内でなければ購入の権限が無いということなんですか？
もで登録する場合は、幾らか払う必要があるの？

[698: 購入検討中さん [男性 30代]]

価額変更のハガキが届きました。

[699: 匿名さん]

>>698
値下げ？

[700: 購入検討中さん]

>>699
引き渡し間近でまだ上層階はほぼ残ってますね。販売上の戦略なのでしょうか？本気で検討中ですが将来的にリセールは期待できないのだけが気がかりです。それ以外はかなりお買い得だと思うだけに迷います。