パデシオン六地蔵駅前 ２駅直結

[物件比較中さん]

ついにでましたね。京都では異例の19階タワーマンション。
いかがでしょうか。

[623: 購入者]

マンション購入に当たっていろいろと本を読んで勉強した（つもり）のですけれど
共用施設は「スペース」+「建設費」+「維持費」がトリプルでかかってくるんですよね
で、それらは物件価格と維持管理費に上乗せされるわけですよ。

およそ400世帯で各世帯が月に一回使いたいとして、平日週末関係なく完全に調整されて
およそ13.3部屋必要になります。
3ヶ月に一回として4.4部屋となります。
もし、この3ヶ月に一回が週末の金・土曜・日に集中したら、年間およそ50週×3日で150日
この150日を3ヶ月に一回使いたいとすればおよそ10.7部屋必要と概算できます。
でもこれ、春とか秋とかその辺は関係なく調整した場合です。

ということは11部屋あっても相手の予定に合わせると実質的にはまず予約がとれない（笑）

このゲストルームの1部屋の面積を平均30平米とすればおよそ6部屋とれます。
平均価格を3000万とすれば1億8千万円。1世帯あたり45万円の負担です。
さらに管理費と修繕積立金がありますね。それが1部屋あたり年間15万程度として6部屋で年間90万。
20年で1800万ですから、400世帯で割ると4.5万円。マンション入居20年で、ゲストルームの取得と維持にかかる費用はおよそ1世帯50万程度になるわけです。（でも週末はなかなかつかえない（笑））
さらに利用には費用負担が発生します。

これならホテルに泊まってもらった方が日程調整も可能で実質的に安くなるかもしれないですね。
30-60才くらいは仕事でなかなか日程調整がつきませんし、
時間に余裕が出る定年後は子供が独立していれば、一部屋くらい空いているので、泊めてあげやすいかもしれません。

上記の概算はものすごいいい加減な概算なので数字のずれはあるとおもいますが、やっぱりいくら考えてもゲストルームはお得な感じがしないんですよ。タダじゃないですからね。

築古の大規模マンションでもっとも資産価値に影響するのは「コミュニティの質」だという本を読んだことがあります。いわゆる不公平感につながるような利用の偏りが出にくいほうが結果的にいいのではないかな？とおもいます。

キッズルームも子供が小さいときだけですし、スポーツジムも個人の嗜好によって必要な機材は違います。ゴルフはしない人もいますし、年配の方なら、最初から必要ないものもありますね。

正直、よほどお金のある人を対象にしていない限り、共用施設豪華型っていうのはどうかな？
パデシオンのコンセプトからしたらあり得ません。逆にパデシオンは正攻法でしっかり売っているなとおもいます。

実は、私が購入を決めた理由のなかに「商業棟は睦備の所有（確かそうだったはず！もし間違っていたら訂正よろしくおねがいします。）」というのがあるんです。あれがパデシオンの一部だとしたら空きテナントがでたらその管理も我々の責任になるわけですよ。本社の横だし、売り逃げはしないのね、筋とおしてるじゃない！と感じたおぼえがあります

もちろん、商業棟にお客さんがたくさん来たら睦備はもうかるんですけれどね（笑）

[624: 購入者]

あ・・・快適にゲストルームを使ってもらうためには

・毎日掃除
・リネン類の交換
・消耗品代
・家具類などの設置費と減価償却→交換

などが11部屋分かかりますね・・・ということでもっと費用負担は増えると思います・・・

[625: 620]

623さん 624さん
ご意見ありがとうございます。
なるほど。言われる通りですね。

あっても使えないかもしれない
使えないのに費用はかかる。
泣けてきますね・・

ここら辺りにホテルがあれば良いのですが
ホテル跡地にパデシオンが建っちゃいましたね。

[626: 周辺住民さん]

６１３さん

「ちょ」大変失礼しました。
福岡に単身で・・おそらくお盆まで観れないので頼んでしまいました。
・・・家族に頼べば住むことですので。

[627: 匿名]

622さんへ
621で投稿した者です。

私のマンションは東京です。
ゲストルームは644世帯に対して3部屋(大・中・小）あります。
使用料がそれぞれ6000円、5000円、4000円です。

623の方が仰るように、予約したいときに取れません。
お正月、花火の日などは抽選になります。

ＧＷに息子達が帰省しましたが、1日はゲストルーム取れましたが、他は無理でした。連泊は2日までです。
「駅前に新しいホテルができたので、それを予約してあげるよ」と言ったら、荷物を持って移動するのが面倒だと言って、狭い書斎に泊りました。
私は、そのホテルから我が家がどのように見えるか見たかったのですが・・・(笑）

余分な施設があると、将来管理費が倍増するらしいです。
購入の際はそこまで考えなかったけれど・・・・

[628: 匿名]

勉強になります。

[629: 購入者]

あ・・・そうですね。
この近辺はホテルが少ないのは事実・・・

丹波橋近辺まで出ないといけないのはその通りですね。

あと2LDK中心のコンパクトマンションではゲストルームの必要性はたかめで
3-4LDK中心の広めのマンションではゲストルームの必要性は小さくなりそうですね。

洛中のマンションを検討していたときは洛中は2LDKでおなじ値段か〜って驚いた記憶があります。
でも洛中は近くに安いホテルがいっぱいあるんですよねぇ

正直、子供の里帰りなどをかんがえると、自然の多いところに一軒家というのが理想なんですよが。
でもアクセス利便性もすてられない（泣）

[630: 契約済みさん]

　マンションは、はじめてなのでゲストルームと管理費の考え方など勉強になります。
ありがとうございます。

近くにホテルがあれば・・とのことですが、そんなにマンションから徒歩何分でホテルがあるなんて
逆にないとおもいますよ・・
でもこのマンションは便利じゃないですかー京都駅や四条までのアクセスと時間を考えれば
山ほどホテルがありますよ・・
丹波橋を近辺にするのは地図上ですね・・宇治駅の方が観光地らしく5分で着きます。
駅前には第一ホテルもあり旅館は多数あります。

参考までhttp://www.jalan.net/a/no/260000/NO_101335.html

[631: 匿名]

くだらない自慢話してる輩が紛れてるなｗ
正直お前のマンションの自慢話なんて誰も聞きたくねえっつうの。
己のマンションのスレに行け、もしくは自分で立てろ。
有益でもないゴミみたいなレスでスレ消費すんな。

[632: 検討中]

金利安い！！考え中です。
ただ気に入った部屋が売約済…

[633: 匿名さん]

>>631さん
627さんは物件検討中である622さんが聞いたことに答えただけでしょう。
確かにこのマンションのことではないけれど、ここは検討板ですから
そこまで非難することではないと思いますが。

[634: 匿名]

そうだね、名前変えてまでわざわざ出てこなくていいよ。
あのね、ここ”パデシオン六地蔵”っていうマンションの専スレね、わかるかな？
自分のマンション自慢してるカスもどうかと思うけど、
それを有り難がってるヤツもどうかってことなの？
お前さ、こんなスレの流れ見て「参考になりますぅ～♪」って思うか？
だからこういうくだらない話で流れ早くしてほしくないってことなの。
理解しろ、カス。

[635: 匿名]

>631さん
>634さん
確かにこちらは「パデシオン六地蔵」の検討板ですが、現在の共用施設の話題は大変参考になりますよ？私は最初、共用施設の充実しているマンションを選ぶつもりでしたがこのスレを読んで考え方が変わりました。
他の人を批判･非難する方のほうが、とても見苦しいですし、読んでいるほうも気分が悪いし、書き込むにふさわしくないです。書き込みの内容も人間性を疑いますし、レベルが低くて目を背けたくなります。
もうやめてくださいね。

[636: 匿名]

肯定的に否定しかできないってカワイソス。
お前ももう来なくていいよ、オレも来ないから。
節度を守らず書いてるのは上記の人たちってことが前提なのに早く気づいてねｗ

[637: 匿名]

私もコンシェルジュや温泉ゲストルームなどがないことで迷っていましたのでとても勉強になりました。

[638: 匿名]

>>631、634、636
マンションを購入しようという年齢の人間の書き込みなのか…？
仮に言い分に一理あるとしても、口調が稚拙かつ乱暴すぎる。
第三者から見ても不愉快だから、本当に二度と書き込まないでほしい。

[639: 匿名]

｢パデシオン六地蔵」の検討板に、違うマンションの共用施設の事を書いたのは私です。

息子夫婦が「パデシオン六地蔵」を契約したので、共用施設にについて、思っている事を書き込みしたまでです。あしからず。失礼しました。

[640: 匿名]

639さん、とても勉強になりました。
また色々有益な情報があればご教示ください。

[641: 購入者]

639さん。
私もとっても参考になりました。ありがとうございます！
パデシオンシリーズの集大成としても、今までを踏まえてやっぱり無断がないですね！

[642: 購入者]

644世帯に対してゲストルームが3部屋となると相当少ない感じですが、やはり予約はとれないですか。
私は不動産業界の人間ではないので、おおざっぱな概算だけをしてみたのですが、マンションにくっついているゲストルームは「使いたいときに使える」という住人の重要なニーズを満たせないような気がしておりました。
　いくら存在していても「使えない」では無いも同じですから。いつかつかえるかもしれないに「50万」を払うのと、いつも使える「50万分の家具＆たまのホテル代」だったら、どっちが人生豊かなぁと（笑）

いまはネット予約が発達しているので、ホテルの空室検索と予約がかなり簡単になりました。だからホテルの利便性が相対的に高い気がしています。

あと私は早々にマンションを決めてしまったので（共用施設豪華型は初期段階で候補から外していました）どんな共用施設が世の中にあるかをそれほどサーチしていないのですが、温泉ゲストルームやアクアリウムなど水回りがあるものっておおいみたいですね。

すっごい金食い虫というイメージがあります＞水回り。

日常的なメンテナンスにくわえて定期的な改修が必要になります。
スポーツクラブなんかでもプールがあるところは、一定期間後にこの改修と修繕でくるしむところが多いと聞いています。アクアリウムは水温維持のためのヒーター＆クーラー＆照明なども結構かかります（笑）これらのメンテを専門の業者に委託すると相当痛いです。

でいちばん問題なのは、お金が無くなってこれらをメンテすることを管理組合が放棄すると、ものすごくイメージが悪くなる可能性が高いことなんですよ。荒れ放題になるんですね。

近鉄MOMOにあるフードコートなんて最たるモノで、子供用の遊び場があるのはいいけれどメンテされていないので、破れて汚れて大変イメージ悪いです。経営者がそれに気がついていないのか、それともメンテ費用をあらかじめ捻出するような予算にしていないのかはわからないのですが、いずれにせよまずいです。

あの状態が自分の住むところに発生して、しかもそれが、費用が無くてどうにもならないとなってしまえば放置せざるを得ません。マンションは外壁や水回りの改修が優先されるでしょうから、費用に余裕が無くなってくるとおそらく・・・という予測をしています。共用施設についてはきわめて慎重なメンテの計画がない限り、場合によっては生活の質を低下させる発生源にもなりかねないのが怖いところです。とくに目につくところは。

まぁ箱物をつくってメンテを考えないのは日本の政策でもとてもよくあることなんですけれど（笑）



・・・あとネット掲示板である限り、いろんな人がいますし、書き込むなといってもそれは自分の都合でしかありません。誰でも書き込めるから匿名掲示板ですし、だからこそのメリットがあるとおもいます。個人特定されないようにみなさん書いていますよね？だからこそ、気軽にいろいろ情報を出せるわけで。プロの営業vs素人購入者なのですからそれくらいのハンディはあってもいいかなと。

　経験上、掲示板やMLはケンカを買った瞬間から荒れたように見え始めます。個人的には「匿名掲示板ってそういうもんだよね」とおもってなるべくムカつかないほうが皆さんにとってもメリットはおおきいとおもいます。むかつけばむかつくほど会員制やクローズにしたいという気持ちが働きますが、そうすると今度は情報が入ってこない（笑）スピード＆情報量が勝負の購入検討板はそれだと役に立たないかもしれないですね。

[643: 契約済みさん]

ぶりかえしてすみません。
６２１さんの書き込みは私も正直言ってただ自慢したいような内容だと思いました。
そういう書き込みによって気分を害された方は私だけではないと思います。
同じような内容でも６２３さんのように具体的であれば参考になります。
人の自慢を聞いて心から「よかったね～」と思える人は多くないのではないでしょうか。
マンションに関係のない書き込みで失礼しました。

[644: 入居予定さん]

６２１さん、私は全く自慢されているようには感じませんでした。
寧ろ有益な情報を頂いて感謝します。
感じ方って、本当に人それぞれですね。

[645: 匿名]

皆さん！！
徐々にできあがってきて楽しみになってきましたね！？
オプションで選択したもの、これを選んでおけば良かったってものはありますか！？
フローリングは幅、キッチンのオープン、クローズはどうされましたか！？
あと、扉等のカラー選択できますがどうされましたか？
よかったら皆さんのこれにしたとかあったら教えて頂けますか！？
是非是非参考にさせてください！

[646: 匿名]

私は、

フローリングの色
焦げ茶色
ドア
半透明
フローリングの幅
広
オプション
特になし

ですね。

[647: 契約済みさん]

私はフローリングの幅・色・リビング扉ガラスは646さんと全く一緒で、
シューズボックスがカウンター、化粧台は光沢ありです。

オプションは玄関オートライト、玄関スツール、洗面室棚の扉、パソコン対応配管、
システムトイレ、グレードアップキッチンを選択しました。

あとは他社オプションに玄関に設置する姿見があれば、検討したいと思っています。

[648: 匿名]

玄関に鏡は貼りたいですね！市販のスタンドミラーだと置くスペースがもったいないですよね。他社オプション会はいつ頃かご存知でしょうか？契約してから何の連絡もないので情報欲しいです★

[649: 匿名]

夏と聞きました。
オプション会。

[650: 匿名]

玄関スツールと鏡は両方設置できそうですか？
家もスツール頼みましたが、３LDKのためスツールと鏡を置くスペースが、かぶってしまうような気がします…。

[651: 契約済みさん]

部屋ごとの玄関周囲のレイアウトにもよると思いますが、うちの部屋もスツール設置
箇所と、鏡は競合するかもしれません。
本当は玄関に入って正面に鏡があるのが、空間が広く見えていいかなと思って
いたのですが、我が家では正面は扉になってしまうので…

[652: 匿名]

私は靴の扉に鏡をつけるつもりです。

オプション会楽しみなのですが、やはり割高なんでしょうかね？

[653: 購入者]

シューズボックス開いたら鏡ついてませんでした？あの鏡はインテリアで別付けになるのでしょうか。あれとは別につけたいって事ですか？

[654: 匿名]

私も、シューズボックスの扉の裏には、もともと鏡がついていると聞きました。

ところで、オプション会って、その他にどのようなものがあるんでしょう？一般的には、照明やエアコン、カーテン、ベランダのタイルとか？
我が家は、リビングにダウンライトを設置したいとか、洗面室に吊り戸棚を付けたいとか考えているんですけど、それはやっぱり引渡し後に個人で手配することになるんでしょうか。

今は、そんなことをあれこれ考えながら一人で楽しんでいます(旦那は無関心なので…)。
もちろん、現実には、価格によるんですけどね。

[655: 契約済みさん]

モデルルームで確認しませんでした？
シューズボックスの扉裏側に付いてましたよ？
トールでもカウンターでも正面左の扉は一枚の長扉なので
その扉裏側に鏡は標準装備されてます、つまり全室付いてます。
今までのパデでは扉の表側に付けられてましたが、
思った以上に好評ではなかったらしく今回から扉裏側に付いたとのことです。

[656: 購入者]

シューズボックスの鏡の件ありがとうございます！
見に行こうと思いましたが、雨ですので…。
我が家はこれ以上予算がないので、インテリア相談会には行きませんが、図面を見ながら夢膨らんでいます。

無償オプションも決まってますが、またモデル見に行こうと思います。

[657: 購入検討中さん]

ご購入された方々にちょっと興味があったのでお聞きしたいのですが、
その部屋をご購入されることに決められた点は何ですか？
例えば狭い部屋にしたけど高層階が良かったとか、
逆に広い部屋が良かったから低層階にされたとか、
価格が同じ別マンションならこっちのほうが広かった、等々。
ご購入にあたって一番の決定打になった点を教えてください！

[658: 匿名]

私の場合は、
駅近
四千万以下
部屋は90㎡以上
中～高層
で、探してましたら、ここがぴったりだったので即決しました。
２日考えて、勢いで決めてしまいましたね(笑)
後悔はしてません♪

[659: 購入者]

２駅直結と眺望でした。

[660: マンション投資家さん]

転売もしくは賃貸目的で上層を6邸買ったけど賃貸は意外に家賃とれませんね。
平均15万ぐらいだと聞いて少々賃貸に期待しすぎた感じがします。
できれば20万ぐらいで貸したいところだけど借り手がいないと意味ないからね。
転売で販売価格に2割上乗せでさっさと売ってしまってもいいかなと。
将来的に価値が上がると今手放すのはこれもまたもったいない。
同じように転売で何邸か購入された方はおられませんか？
その場合今後どうされようと思っておられますか？

[661: 契約済みさん]

駅近、専有面積広め、実家に近い、ですね。
眺望にはあまり興味なかったですが、騒音源から少しでも離れるという
意味では、高いほうがありがたかった、くらいです。
あとは必要のない付随施設がないことと、駐車場が全て平面というのも
評価できるポイントでした。

[662: 購入者]

【設計・条件・ハードウエア】
・駅近（通勤・売却時に有利）
・90平米程度でもなんとか購入可能な価格
・無駄な共用設備無し（管理費・維持費がすくない）
・必要十分のスペック（床スラブ厚、アウトポール設計、複層ガラス、自走式駐車場、階高）
・眺望＆タワー（しかも目の前にビルが建つ可能性がきわめて少ない）
・免震設備（免震は耐震＆制震とは扱いが全く異なる）
・全体として矛盾のないコンセプト（コストパフォーマンス最優先）
・日当たり関係で、周りとトラブルになりにくい立地

【営業＆ソフトウエア面】
・内覧会で指摘無くても直すべきはところは直しますという姿勢
・こちらから要望のあった書類はすべて全部出してきた（一つもいやがらなかった）
・担当営業が正直（駄目なところはダメとはっきりいう）
・本社横で、商業棟が睦備の所有（多分売り逃げはしないだろう）
・睦備の財務状況（でも帝国データバンクで裏を取ってはいない・・・ただ、この手の業態は資産よりもキャッシュフロー＆バランスが大事）
・近くに必要十分な商業施設（スーパー＆ホームセンタ−、飲食店、コンビニ、その他）
・商業等に保育園＆医療機関
・値引き無しの販売方法（やっても家具付き程度）
・施工→販売をすべて自社で（販売だけだとどうしても「売ればいい」的な発想になりがち）


【デメリット】
・教育環境（正直全くわからない・・・どうなるんだろ？かといって滋賀は遠いし、洛中は高い）
・治安（そんなに悪くはないけれど、不安はある。けれど洛中がすごく良い気もしないが）
・京都市じゃない（笑）
・二駅直結だけれど、電車の本数はそんなに多いわけじゃない（通勤最寄りは快速不停車）
・タワー（これはデメリットでもある。免震があるけれど。）
・ちょっと間取りは古め？（スペースに無駄はあるようにおもう）
・駐車場に面した通りが渋滞＆交通量おおい


【その他の比較検討】
・滋賀→通勤がしんどい！朝のラッシュが・・・あと通勤時間が延びることにくわえ、駅近のマンションはかなりいい値段がする。でも琵琶湖沿いの環境（含む教育環境）と眺望はとても魅力。

・洛中→平米単価が高い。管理費もかなり厳しい。駐車場が高すぎてもてない。広い部屋は予算的に無理。買えるとしたら築20年程度→水回り＆耐震＆耐久性に不安。子供と一緒に住む環境としてはどうか？高速の入り口が遠くて遠出に不利。こどもとアウトドアは気軽に行けない？かもしれない。

あとは、「おなじ時期に有利なタイミングで選択出来る良い物件がなかった」というのも大きいです。本気で買いたいと思った時期にベストタイミングで販売されたのがパデシオン六地蔵で、そこがあまり問題がない物件だったというのもありますね。

[663: 購入者]

公式ＨＰのブログと工事レポートが更新されましたね。
月１更新なのかな？
工事レポートは、頻繁に欲しいですよね。

[664: 匿名]

スタバとTSUTAYAがはいるという噂を聞きましたが本当ですか？

[665: 購入者]

カフェ関係はどうなんでしょう～。テナントの家賃が結構高いみたいですよ！駅前だからかなぁ。
スタバは魅力ですね！

[666: 入居予定さん]

私が聞いたところではカフェもレンタルも来ないみたいですよ？
個人的には来て欲しかっただけに非常に残念です。

[667: 買い換え検討中]

店は他の場所でやってほしいです。マンションの下に不特定多数の人が来るのは嫌ですね。

[668: 匿名]

じゃあ買わないほうがいいよ。

[669: 匿名]

たしかにそうかもしれないですね。

[670: 検討中]

今日現地を通ったら、ミッドモールがだんだん出来てきました。イトーヨーカドーからＪＲまで歩いたりしましたが、場所が魅力です！京都に良く来ますので、西の和室がないタイプとか購入しておいても良いかな…と検討中です。

[671: 匿名さん]

西棟の和が無いタイプというのは２ＬＤＫですか？あそこは1部屋の抽選を除いて全て売り切れてますよ。

[672: 検討中]

６７１さんありがとうございます。
広告に載っていた３階なんてもうないのですね。
出遅れました。土日にモデルルームの見学に行ってみます！