パデシオン六地蔵駅前 ２駅直結

[物件比較中さん]

ついにでましたね。京都では異例の19階タワーマンション。
いかがでしょうか。

[623: 購入者]

マンション購入に当たっていろいろと本を読んで勉強した（つもり）のですけれど
共用施設は「スペース」+「建設費」+「維持費」がトリプルでかかってくるんですよね
で、それらは物件価格と維持管理費に上乗せされるわけですよ。

およそ400世帯で各世帯が月に一回使いたいとして、平日週末関係なく完全に調整されて
およそ13.3部屋必要になります。
3ヶ月に一回として4.4部屋となります。
もし、この3ヶ月に一回が週末の金・土曜・日に集中したら、年間およそ50週×3日で150日
この150日を3ヶ月に一回使いたいとすればおよそ10.7部屋必要と概算できます。
でもこれ、春とか秋とかその辺は関係なく調整した場合です。

ということは11部屋あっても相手の予定に合わせると実質的にはまず予約がとれない（笑）

このゲストルームの1部屋の面積を平均30平米とすればおよそ6部屋とれます。
平均価格を3000万とすれば1億8千万円。1世帯あたり45万円の負担です。
さらに管理費と修繕積立金がありますね。それが1部屋あたり年間15万程度として6部屋で年間90万。
20年で1800万ですから、400世帯で割ると4.5万円。マンション入居20年で、ゲストルームの取得と維持にかかる費用はおよそ1世帯50万程度になるわけです。（でも週末はなかなかつかえない（笑））
さらに利用には費用負担が発生します。

これならホテルに泊まってもらった方が日程調整も可能で実質的に安くなるかもしれないですね。
30-60才くらいは仕事でなかなか日程調整がつきませんし、
時間に余裕が出る定年後は子供が独立していれば、一部屋くらい空いているので、泊めてあげやすいかもしれません。

上記の概算はものすごいいい加減な概算なので数字のずれはあるとおもいますが、やっぱりいくら考えてもゲストルームはお得な感じがしないんですよ。タダじゃないですからね。

築古の大規模マンションでもっとも資産価値に影響するのは「コミュニティの質」だという本を読んだことがあります。いわゆる不公平感につながるような利用の偏りが出にくいほうが結果的にいいのではないかな？とおもいます。

キッズルームも子供が小さいときだけですし、スポーツジムも個人の嗜好によって必要な機材は違います。ゴルフはしない人もいますし、年配の方なら、最初から必要ないものもありますね。

正直、よほどお金のある人を対象にしていない限り、共用施設豪華型っていうのはどうかな？
パデシオンのコンセプトからしたらあり得ません。逆にパデシオンは正攻法でしっかり売っているなとおもいます。

実は、私が購入を決めた理由のなかに「商業棟は睦備の所有（確かそうだったはず！もし間違っていたら訂正よろしくおねがいします。）」というのがあるんです。あれがパデシオンの一部だとしたら空きテナントがでたらその管理も我々の責任になるわけですよ。本社の横だし、売り逃げはしないのね、筋とおしてるじゃない！と感じたおぼえがあります

もちろん、商業棟にお客さんがたくさん来たら睦備はもうかるんですけれどね（笑）

[624: 購入者]

あ・・・快適にゲストルームを使ってもらうためには

・毎日掃除
・リネン類の交換
・消耗品代
・家具類などの設置費と減価償却→交換

などが11部屋分かかりますね・・・ということでもっと費用負担は増えると思います・・・

[625: 620]

623さん 624さん
ご意見ありがとうございます。
なるほど。言われる通りですね。

あっても使えないかもしれない
使えないのに費用はかかる。
泣けてきますね・・

ここら辺りにホテルがあれば良いのですが
ホテル跡地にパデシオンが建っちゃいましたね。

[626: 周辺住民さん]

６１３さん

「ちょ」大変失礼しました。
福岡に単身で・・おそらくお盆まで観れないので頼んでしまいました。
・・・家族に頼べば住むことですので。

[627: 匿名]

622さんへ
621で投稿した者です。

私のマンションは東京です。
ゲストルームは644世帯に対して3部屋(大・中・小）あります。
使用料がそれぞれ6000円、5000円、4000円です。

623の方が仰るように、予約したいときに取れません。
お正月、花火の日などは抽選になります。

ＧＷに息子達が帰省しましたが、1日はゲストルーム取れましたが、他は無理でした。連泊は2日までです。
「駅前に新しいホテルができたので、それを予約してあげるよ」と言ったら、荷物を持って移動するのが面倒だと言って、狭い書斎に泊りました。
私は、そのホテルから我が家がどのように見えるか見たかったのですが・・・(笑）

余分な施設があると、将来管理費が倍増するらしいです。
購入の際はそこまで考えなかったけれど・・・・

[628: 匿名]

勉強になります。

[629: 購入者]

あ・・・そうですね。
この近辺はホテルが少ないのは事実・・・

丹波橋近辺まで出ないといけないのはその通りですね。

あと2LDK中心のコンパクトマンションではゲストルームの必要性はたかめで
3-4LDK中心の広めのマンションではゲストルームの必要性は小さくなりそうですね。

洛中のマンションを検討していたときは洛中は2LDKでおなじ値段か〜って驚いた記憶があります。
でも洛中は近くに安いホテルがいっぱいあるんですよねぇ

正直、子供の里帰りなどをかんがえると、自然の多いところに一軒家というのが理想なんですよが。
でもアクセス利便性もすてられない（泣）

[630: 契約済みさん]

　マンションは、はじめてなのでゲストルームと管理費の考え方など勉強になります。
ありがとうございます。

近くにホテルがあれば・・とのことですが、そんなにマンションから徒歩何分でホテルがあるなんて
逆にないとおもいますよ・・
でもこのマンションは便利じゃないですかー京都駅や四条までのアクセスと時間を考えれば
山ほどホテルがありますよ・・
丹波橋を近辺にするのは地図上ですね・・宇治駅の方が観光地らしく5分で着きます。
駅前には第一ホテルもあり旅館は多数あります。

参考までhttp://www.jalan.net/a/no/260000/NO_101335.html

[631: 匿名]

くだらない自慢話してる輩が紛れてるなｗ
正直お前のマンションの自慢話なんて誰も聞きたくねえっつうの。
己のマンションのスレに行け、もしくは自分で立てろ。
有益でもないゴミみたいなレスでスレ消費すんな。

[632: 検討中]

金利安い！！考え中です。
ただ気に入った部屋が売約済…

[633: 匿名さん]

>>631さん
627さんは物件検討中である622さんが聞いたことに答えただけでしょう。
確かにこのマンションのことではないけれど、ここは検討板ですから
そこまで非難することではないと思いますが。

[634: 匿名]

そうだね、名前変えてまでわざわざ出てこなくていいよ。
あのね、ここ”パデシオン六地蔵”っていうマンションの専スレね、わかるかな？
自分のマンション自慢してるカスもどうかと思うけど、
それを有り難がってるヤツもどうかってことなの？
お前さ、こんなスレの流れ見て「参考になりますぅ～♪」って思うか？
だからこういうくだらない話で流れ早くしてほしくないってことなの。
理解しろ、カス。

[635: 匿名]

>631さん
>634さん
確かにこちらは「パデシオン六地蔵」の検討板ですが、現在の共用施設の話題は大変参考になりますよ？私は最初、共用施設の充実しているマンションを選ぶつもりでしたがこのスレを読んで考え方が変わりました。
他の人を批判･非難する方のほうが、とても見苦しいですし、読んでいるほうも気分が悪いし、書き込むにふさわしくないです。書き込みの内容も人間性を疑いますし、レベルが低くて目を背けたくなります。
もうやめてくださいね。

[636: 匿名]

肯定的に否定しかできないってカワイソス。
お前ももう来なくていいよ、オレも来ないから。
節度を守らず書いてるのは上記の人たちってことが前提なのに早く気づいてねｗ

[637: 匿名]

私もコンシェルジュや温泉ゲストルームなどがないことで迷っていましたのでとても勉強になりました。

[638: 匿名]

>>631、634、636
マンションを購入しようという年齢の人間の書き込みなのか…？
仮に言い分に一理あるとしても、口調が稚拙かつ乱暴すぎる。
第三者から見ても不愉快だから、本当に二度と書き込まないでほしい。

[639: 匿名]

｢パデシオン六地蔵」の検討板に、違うマンションの共用施設の事を書いたのは私です。

息子夫婦が「パデシオン六地蔵」を契約したので、共用施設にについて、思っている事を書き込みしたまでです。あしからず。失礼しました。

[640: 匿名]

639さん、とても勉強になりました。
また色々有益な情報があればご教示ください。

[641: 購入者]

639さん。
私もとっても参考になりました。ありがとうございます！
パデシオンシリーズの集大成としても、今までを踏まえてやっぱり無断がないですね！

[642: 購入者]

644世帯に対してゲストルームが3部屋となると相当少ない感じですが、やはり予約はとれないですか。
私は不動産業界の人間ではないので、おおざっぱな概算だけをしてみたのですが、マンションにくっついているゲストルームは「使いたいときに使える」という住人の重要なニーズを満たせないような気がしておりました。
　いくら存在していても「使えない」では無いも同じですから。いつかつかえるかもしれないに「50万」を払うのと、いつも使える「50万分の家具＆たまのホテル代」だったら、どっちが人生豊かなぁと（笑）

いまはネット予約が発達しているので、ホテルの空室検索と予約がかなり簡単になりました。だからホテルの利便性が相対的に高い気がしています。

あと私は早々にマンションを決めてしまったので（共用施設豪華型は初期段階で候補から外していました）どんな共用施設が世の中にあるかをそれほどサーチしていないのですが、温泉ゲストルームやアクアリウムなど水回りがあるものっておおいみたいですね。

すっごい金食い虫というイメージがあります＞水回り。

日常的なメンテナンスにくわえて定期的な改修が必要になります。
スポーツクラブなんかでもプールがあるところは、一定期間後にこの改修と修繕でくるしむところが多いと聞いています。アクアリウムは水温維持のためのヒーター＆クーラー＆照明なども結構かかります（笑）これらのメンテを専門の業者に委託すると相当痛いです。

でいちばん問題なのは、お金が無くなってこれらをメンテすることを管理組合が放棄すると、ものすごくイメージが悪くなる可能性が高いことなんですよ。荒れ放題になるんですね。

近鉄MOMOにあるフードコートなんて最たるモノで、子供用の遊び場があるのはいいけれどメンテされていないので、破れて汚れて大変イメージ悪いです。経営者がそれに気がついていないのか、それともメンテ費用をあらかじめ捻出するような予算にしていないのかはわからないのですが、いずれにせよまずいです。

あの状態が自分の住むところに発生して、しかもそれが、費用が無くてどうにもならないとなってしまえば放置せざるを得ません。マンションは外壁や水回りの改修が優先されるでしょうから、費用に余裕が無くなってくるとおそらく・・・という予測をしています。共用施設についてはきわめて慎重なメンテの計画がない限り、場合によっては生活の質を低下させる発生源にもなりかねないのが怖いところです。とくに目につくところは。

まぁ箱物をつくってメンテを考えないのは日本の政策でもとてもよくあることなんですけれど（笑）



・・・あとネット掲示板である限り、いろんな人がいますし、書き込むなといってもそれは自分の都合でしかありません。誰でも書き込めるから匿名掲示板ですし、だからこそのメリットがあるとおもいます。個人特定されないようにみなさん書いていますよね？だからこそ、気軽にいろいろ情報を出せるわけで。プロの営業vs素人購入者なのですからそれくらいのハンディはあってもいいかなと。

　経験上、掲示板やMLはケンカを買った瞬間から荒れたように見え始めます。個人的には「匿名掲示板ってそういうもんだよね」とおもってなるべくムカつかないほうが皆さんにとってもメリットはおおきいとおもいます。むかつけばむかつくほど会員制やクローズにしたいという気持ちが働きますが、そうすると今度は情報が入ってこない（笑）スピード＆情報量が勝負の購入検討板はそれだと役に立たないかもしれないですね。