BLUE HARBOR TOWER みなとみらい〔契約者専用〕

[契約済みさん]

こちらは契約者専用スレです。

BLUE HARBOR TOWER みなとみらいについて、情報交換しましょう。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572826/

所在地：神奈川県横浜市西区みなとみらい6丁目3番4他（地番）
交通：横浜高速鉄道みなとみらい線 「新高島」駅 徒歩8分 、東海道本線 「横浜」駅 徒歩16分
横浜高速鉄道みなとみらい線 「みなとみらい」駅 徒歩9分 、横須賀線 「横浜」駅 徒歩16分
根岸線 「横浜」駅 徒歩16分 、京浜東北線 「横浜」駅 徒歩16分、京急本線 「横浜」駅 徒歩16分
東急東横線 「横浜」駅 徒歩16分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.91平米～136.97平米

売主・販売代理：近鉄不動産 首都圏事業本部
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：近鉄住宅管理株式会社（住宅部分）

[1579: 匿名さん]

いま現在、sumoで45物件出ている。
半分としても25物件ぐらいは残っていそう。

[1580: 匿名さん]

なんでもいいから早く捌かないとみなとみらい全体相場に悪影響出しているのは間違いありません。

[1581: 住民板ユーザーさん]

賃貸に回されている物件が多過ぎるから、どうしても未契約の物件も多くなってしまうよね。人気がないわけではないと思うけどなぁ。

どっちにしろ早く捌くには賃料下げるしかないね。お隣のダイワの空室数は最近どうなんだろ。

[1582: 匿名さん]

sumoは業者で物件重複してますから、レインズで見るほうが正しく現在岡田16件その他2件。岡田儲かっていますから全然慌てていませんね、あまり早く決まると税金で持っていかれるだけ。

[1583: 匿名さん]

岡田所有の賃貸はおよそ2/3が決まったという感じですね。13階はまだまだ多くの空室がありますので、借りたい人はお早めに笑

[1584: 住民板ユーザーさん2]

>>1583 匿名さん
岡田48戸も持ってたの？約って、ズレすぎ。

[1585: 匿名さん]

レインズって賃貸の成約情報も登録されてるの？

[1586: 匿名さん]

現状で賃貸相場はブランズよりここの方が高いですね。
ブランズでは坪単価1.3万切っている物件や、1.4万の賃貸相場で他のタワーの中古と同じぐらいです。新築分が上乗せ出来ていません。ここは坪単価1.5万から1.6万で平均してブランズより1万ほど高いですね。

[1587: 住民板ユーザーさん4]

>>1584 住民板ユーザーさん2さん

岡田の所有は01〜15×3フロアで45部屋ですね。

[1588: 住民板ユーザーさん5]

>>1587 住民板ユーザーさん4さん

プレミアムもありました。家賃80万以上のプレミアムから真っ先に決まったのは衝撃的でした。
今みたら残り15戸ですね。

[1589: 匿名さん]

>>1582 匿名さん

すごいですね。
賃貸でも順調そのものですね。
早いもの勝ちでしょう。

[1590: 住民板ユーザーさん]

>>1588 住民板ユーザーさん5さん

残り15/45、早い者勝ちでしょう。

[1591: 匿名さん]

借りて居なければいくら高くても意味ない。
誰でも高い値段つけれます。
不人気を無理やり人気と主張しても意味ないですよ。ほかのみなとみらいマンションは一年経ってもまだ埋まらなく迷惑被ってます。全く順調ではありません。なんとか半額でもして借りて見つけて下さい。

[1592: 住民板ユーザーさん]

>>1591 匿名さん

もう7割近くが決まりましたので、埋まるのは時間の問題ですよ。早い者勝ちです。

[1593: 住民板ユーザーさん]

>>1587 住民板ユーザーさん4さん

プレミアムフロア入れると48部屋ですね。
48部屋のうち、2/3はすでに決まったとなるとかなり順調ですね。
利回りも5%以上ありますね。
オーケー併設、平置き駐車場、横浜駅への徒歩アクセス。
この辺りが評価されているのではないでしょうか。

[1594: 住民板ユーザーさん]

岡田は法人だからいいけど、個人投資家で1年近く経ってもまだ3割が空室なら、今頃「はれのひ」状態だよ(笑)

まぁ岡田より少し賃料下げればすぐ決まるってことだね

[1595: 匿名さん]

>>1594 住民板ユーザーさん
全然面白くないけど（笑)

[1596: 住民板ユーザーさん]

>>1595 匿名さん

不動産投資で1年近い空室は死活問題ですが、岡田はドッシリ構えているみたいですね。これから賃貸需要が増えることを見越して賃料はこのままで行くのでしょう。

[1597: 匿名さん]

個人投資家の部屋は2部屋のみですね。
それも最近貸出した部屋です。
ここは東も西もリビング側の窓に開放感が素晴らしくあるので人気あるのでしょう。

[1598: 匿名さん]

>>1596 住民板ユーザーさん

法人でも個人でも1年も空室じゃ話にならんよ。まさに負動産。これから挽回するにしてもかなり大変だよ。

[1599: 匿名さん]

岡田不動産は元々ここの土地の購入者。
利益で部屋を48部屋と商業区画をもらっているので全然急いでませんと私の担当者が言っていました。
みなとみらいでは最高の成功例の一つですね。
家賃を殆どディスカウントしないのでみなとみらいの家賃相場の下支えになっています。
個人の賃貸も殆ど借り手がついて最近でた2部屋のみ。

[1600: 匿名さん]

まだ我慢して賃貸に出してない人いるよ。
鉄板だったみなとみらいも供給が需要を大きく上回っている。
不動産投資ブームでオーナーさんが増えて、昨年から客付けがむずかしい。
投資目的で購入した人ブルーの人が一所懸命書き込みしているけど、新築プレミアムがなくなったら賃料は下がるのは当たり前。

[1601: 住民板ユーザーさん]

>>1599 匿名さん

素晴らしいですね。
利回りも十二分でしょう。

[1602: 住民板ユーザーさん]

>>1598 匿名さん

もう少し勉強されたほうがよろしいかと思います。

[1603: 匿名さん]

>>1600 匿名さん

現状での需要供給でもみなとみらいは高価格の家賃の部屋が手堅く借り手がついていますね。
逆に言えば今が一番需要供給の面で不利だが、そんな時期でも高い家賃でも借りる人がいるとも言えます。
資生堂-京急本社-清水建設賃貸-村田製作所-コーエーテクモ本社-ピアアリーナ-ケンアリーナなどなどキング軸を中心とした開発がこれからますます進むと需要が供給を上回るのは必然です。

[1604: 匿名さん]

>>1599 匿名さん

岡田不動産が全然焦っていないのは薄々気づいていました。時間かけてでも埋まれば御の字なのですね。

[1605: 住民板ユーザーさん1]

どうでもいいですけど、いつまでほぼ同じ不毛な素人予想見解やり取りを繰り返すのでしょう。住民板として意味のない、目的も理解出来ない話は止めてください。

[1606: 匿名さん]

しょうがないですよ。ナンバーワンの人でしょ。うんざり。

[1607: 住民]

>>1604 匿名さん

とは言ってもさすがにこの時期にこれだけ未入居物件が余っているのは見栄えが悪い。少なくとも3月末になって決まらなければ賃料見直して欲しい。

[1608: 住民板ユーザーさん]

>>1607 住民さん

非住民はお引き取りください。

[1609: 住民板ユーザーさん]

>>1599 匿名さん

他のMMマンションの個人投資家の売り出し部屋を調べると面白いですよ。
ミッドスクエア、ブランズタワー 。
ブルーハーバーの賃貸需要、利回りの高さに気づくでしょう。

[1610: 住民板ユーザーさん5]

>>1609 住民板ユーザーさん
頭痛いですね、ミッドは購入価格はブルーの半額ですよ。利回り勝てるわけがない。意味不明。 しかも借りていなかったら利回りどころか毎月赤字垂れ流しですよ。一年借りていないとどれだけマイナスでてそれを回収するのにどれだけ時間かかるか、、、。基本的な算数出来ないひと多いのね。

[1611: 匿名さん]

>>1610 住民板ユーザーさん5さん

もう少し勉強された方がよろしいかと。
当たり前ですが、ミッドは分譲価格ではなく、オーナーチェンジで判断してください。
もう少し言えば、同時期分譲のブランズタワーみなとみらいと比較すれば、こちらの強さがわかるでしょう。

[1612: 匿名さん、]

北仲できたらここは賃貸運用は更に厳しくなりますね。さらに後追いで二棟、計三棟の150m級駅近タワマンできたらと思うと憂鬱です。 住み替え様にも現実買い手がいない、、八方塞がりです。キング軸開発されても皆会社に近いマンションには住みたがらないので自然に賃貸需要が北仲に流れてしまいます。 かなり厳しい状況になってきました。

[1613: 匿名さん、]

>>1611 匿名さん
あまり好きでは無いですが普通にあちらの方が賃貸、分譲共にタマ薄ですが。利回りよる遥かに稼働率が重要なことは不動産常識です。 これが一番売上、利益に効きます。 他と比べて立地自体が不利なので仕方ないですね。予想通りと言えばその通りでした。

[1614: 匿名さん]

>>1613 匿名さん、さん

きちんと調べましょう。

[1615: 匿名さん]

>>1612 匿名さん、さん

北仲の賃貸は結構大変ですよ。
横浜でこの価格帯で借りる人は半分くらいは外国人で、その多くはみなとみらい周辺のオフィスで働く人達です。
これからキング軸周辺の開発が進むと、そういった人々の需要も増えていくでしょう。みなとみらいの環境が素晴らしいので職住近接を望む人が多いです。
わざわざ電車通勤をして北仲からみなとみらい周辺に通勤する理由が希薄です。

[1616: 住民板ユーザーさん]

>>1615 匿名さん

当方は不動産投資についてど素人ですが、岡田不動産は未だ3割以上の未入居を抱えていますが、全然問題ないんですか？契約済の部屋であげた利益とか相殺されちゃいませんか？

不動産の雑誌記事をたまに目にすると、空室リスクなんて書いてありますよね。

[1617: 住民板ユーザーさん]

>>1615 匿名さん

あとこういう未入居の部屋の管理費とかは岡田不動産が払い続けているってことですよね？

[1618: 住民板ユーザーさん]

>>1612 匿名さん、さん

なぜ、ブルーが、みなとみらいのマンションの中で一番高額賃料で借り手がついているかを考えれば、自ずと答えはみえてくる。
そもそもみなとみらいと北仲は似て非なるエリアだが、その中でもブルーは、最も北仲とは競合しないだろう。

[1619: 住民板ユーザーさん]

>>1616 住民板ユーザーさん

全く問題ないですよ。
賃貸の戸数が49戸あるので、ゼロになることはないと思います。
最終的には常に5戸くらい残った状態で運営されていくでしょう。

[1620: 匿名さん]

ダイワの賃貸も常に空きがありますが、経営的にはぼろ儲けです。
個人投資家との違いですね。

[1621: 匿名さん]

>>1599にも有るように、岡田不動産は購入した底地を利益を付けて等価交換で部屋を得ています。
普通はデベの利益などを含む価格で部屋を購入して賃貸に出しますが、岡田不動産は逆に土地に利益を乗せて等価交換で部屋を得て賃貸に出していますから、部屋の購入コストが個人と比べて遥かに安く済んでます。
単に土地を利益を付けて売却するより遥かに節税効果が高いです。

[1622: 匿名さん]

ここってそもそもだけどみなとみらいだったの？高島でしょ？

[1623: 匿名さん]

>>1622 匿名さん
あなたはどちらさま？

[1624: 匿名さん]

レインズみました。
24階のプレミアム住戸。
2000万以上あがって売れたんですね。

[1625: 住民板ユーザーさん1]

不動産投資もいいですが、ここは実需でしょう。儲かる可能性もなくはないですが、リスクに見合わないです。

私も一通り投資はやりましたが、不動産はもうここ以外全て手放しました。今の副業はオプションだけです。FXも遊び感覚でやりますが、もう飽きましたね。

[1626: 住民板ユーザーさん6]

>>1622 匿名さん
みなとみらい自体、ちょっと前までの住所は高島。

[1627: 住民板ユーザーさん6]

て、書いて思ったけど、みなとみらいって、横浜博覧会の会場範囲と思ってたけ、動く歩道あたりってまだ中区？？
あと、横浜博覧会のとき、ブルーはまだ海だったような気がする。

[1628: 匿名さん]

場所は終わっているのだけは確か。
酷すぎる。