豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 116

[匿名]

豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう116です。


主に豊洲・東雲・有明の都心湾岸東部の事を話し合うスレです。
もちろん都心湾岸東部であれば他の地域の話題でも！！
引き続き有意義な情報交換しましょう。

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/565324/

[644: 匿名さん]

ＷＣＴって１０年どころか３０年くらいの前の建築に見えるよ。
青はないでしょ。色褪せて築年数以上に古く見える。
しかも首都高目の前で、めっちゃ環境悪い。
極めつけは、駅遠物件。

[645: 匿名さん]

ＷＣＴって売り切れず、住不が賃貸に出したりしてるよね。

[646: 匿名さん]

駅7分以内であろうが、辿り着く駅が利便性下位の路線の有楽町線の郊外駅豊洲じゃなんの意味もないが。

複数路線も利用できる都心駅で徒歩7分以内ならわかるけどね。豊洲なんて実質１路線じゃん。不便すぎ。停まったときどうすんの。

地下鉄入口から改札、ホームまでも結構かかるし、有楽町線本数多くないし、終電早いし。近いって自称してる東京駅、大手町でさえ乗りかえ(笑)、そして恵比寿、六本木、虎ノ門、麻布十番、広尾、青山、新宿、池袋、渋谷、自由が丘、表参道など都内主要部はすべて果てしなく遠い。

で交通利便性の低さを言われると決まって、バスならタクシーならとか言いだす(笑)バス、タクシーも都心部のが比較にならないほど、便利だから。

結局コンコースも短くないし、本数多くないから待ち時間も考えたらたいして近くもない銀座への利便性を必要以上に主張されてもな。都心部はどこも銀座有楽町には近いし、いまや中国人街状態で今後も中国人向けのお店が続々オープン予定のクソ銀座なんて、都会人はほとんど行かないくなったし、行く価値もどんどんなくなってきてどうでもいいとしかいえない。

豊洲程度の駅なら駅直結でも、複数路線使える都心部駅に駅歩１５分のが間違いなく便利。

[647: 匿名さん]

＞Ｖタワーは周りに高層が多くて建物の形もＶだから

報知新聞買収できなかったみたいな変な敷地より
マシだと思う。しかも、マンションの顔であるエントランスの上を
モノレールでしょ。
スミフって勝どきでも変な敷地のマンションあったなあ。

[648: 匿名さん]

＞６４６
まあ、ＷＣＴで品川駅に着く頃には
豊洲だと銀座についてるけどね。

[649: 匿名さん]

人気、不人気の話題が出ているので客観データを一つ。Googleでの検索回数を見てみよう。
いま叩かれている「ワールドシティタワーズ」の最近の月間検索回数。大体コンスタントに
月間3000回程度。これが基準ね。

[650: 匿名さん]

＞６４４

現地で絶対見に行ったことないでしょ？ＷＣＴはガチで目の前でみると斬新で素敵な外観だよ。別に港南住民じゃないし、築十年の耐震マンションには住みたいとは私は思わないが、素敵なのは事実だと思うよ。

話変わるが、外観がしょぼいＤＴがＷＣＴに変わる新たなフラグシップになるとは思えない。外観的にはＤＴよりツイン、シンボルのがイケてるかなと思う。

[651: 匿名さん]

お次は品川Ⅴタワー。大体、月間800回程度。

[652: 匿名さん]

ＷＣＴのエントランスのモノレールはどう思うの？
報知新聞は？？

[653: 匿名さん]

>648

それはありえない。豊洲は駅入り口から改札、ホームまでの時間が結構かかる。さらに有楽町線しかないから平均待ち時間もえらいかかるからね。品川と豊洲の交通なんて比べる対象にすらならない。

[654: 匿名さん]

さて、豊洲に移って豊洲一の人気マンション、パークシティ豊洲。大体、月間900回程度。
検索回数は最近若干増加傾向かな？

[655: 匿名さん]

この言い争いが少々気になって、WCTの場所をgoogle earthで見てみた。ちなみにVタワーとかも

なんか超遠くね？？こんだけ言うんだからもっと近いのかと思った

不公平だから豊洲も見てみた

こっちは何にもない・・。タワマンばっか

目くそ鼻くそじゃね？？

[656: 匿名さん]

ＷＣＴ　品川駅　徒歩１４分
豊洲→銀座　徒歩４～７分＋地下鉄６分＝１０分から１４分
あれれ、日本Ｎｏ１の街、銀座についちゃったぞ。

[657: 匿名さん]

お次はシティタワーズ豊洲。シンボルとツインがあるけど、両方含まれるように調べても、
月間400回くらい。

[658: 匿名さん]

ＷＣＴは首都高がうるさくて窓開けられません。

[659: 匿名さん]

最後に、THE TOYOSU TOWER。月間、200回前後？　ザ豊洲タワーで調べたら月間250回くらい。
あわせて450回くらいか。

[660: 匿名さん]

ＷＣＴはエントランス入るとき、モノレールから油等何か落ちてこないが
注意が必要。

[661: 匿名さん]

＞656

ホームまでプラス5分、待ち時間プラス７分がリアルだね(笑)。

てか、中国天国の中国人街、銀座がいまどき日本一とか言ってる人ってやはり日本人でなくて在日かあっちの人なのかな。週末もウイークデーも日本語より中国語の方が会話多いし、三越の受付とかも日本語の発音がネイティブじゃないない中国人のが多い始末。

ここ数年でおしゃれな人が銀座からすっかり姿を消したの知らないのか？銀座とかいまどきダサすぎ。

[662: 匿名さん]

グーグルの件数とか正直どうでもいいと思うが。。。いずれにしろ港南の圧勝というか、少なくても資産性、交通利便性では比較にすらならない。

単価も違いすぎるし、購買層も被らないから比較も無意味。

[663: 匿名さん]

というわけで、検索回数ランキングは断トツで3000回のＷＣＴ優勝。
次が品川Ｖタワー800回、
豊洲はＰＣＴが900回、
シティタワーズが全部合わせて400回前後、
ザ豊洲タワーも400回くらい。

あくまで傾向値だけど、調査条件は公平。ワールドシティタワーズの人気は
まさに桁が違うというわけですね。

[664: 匿名さん]

ＷＣＴは報知新聞が敷地に食い込んでいるので、
いびつ。
オマケに敷地内スーパーがあって安っぽい。
どこかの団地みたいです。
しかも建物が青色でくすんで見えるので、
築年数以上に古く見える。

[665: 匿名さん]

＞６６４
確かに。
でも一番のネックは駅遠ですよ。
マンションで最も嫌われる条件ですから。

[666: 匿名さん]

＞６６３
別エリアのスレで
ワールドシティータワーズを宣伝してるのはどうして？

[667: 匿名さん]

大変なんですよ、中古が売れなくて。。。

[668: 匿名さん]

＞664
＞665


豊洲はデータを何も示さずに、モノレールの油だの首都高の騒音だのと印象操作するしかできない。
しかも、挙げられた2つは実際には油はないし、首都高の騒音は高層なので影響がないので嘘。
事実なのは、駅から13分というのが遠いのではということだけ。

人の好みはそれぞれだから、あなた方の嗜好を否定する気はさらさらないが、客観データとして
世間一般の評価はモノレールを頭の上を通るマンションに豊洲のマンションが負けているのは事実。

・中古取引坪単価　　　　　　　ＷＣＴ＞豊洲
・人気マンションランキング　　ＷＣＴ＞＞豊洲
・検索ワード　　　　　　　　　ＷＣＴ＞＞＞豊洲

[669: 匿名さん]

豊洲で築１０年で駅歩１３分だったら中古は坪１５０でも売れるかどうかくらいだよ。港南なら坪３３０－３５０で売れると言うだけの話で立地としての価値は比較になりません。

[670: 匿名さん]

意味不明。

[671: 匿名さん]

好きな街に住めば良いのでは？

[672: 匿名さん]

坪単価だって言ったり検索ランキングだって言ったり支離滅裂ですから。
ＷＣＴさんはＶタワーは嫌いなようです。
駅遠物件がＶタワーに噛みつくなんて百年早いよ！

[673: 匿名さん]

普通は駅徒歩１４分なんて、そのマンションのエリアの駅だなんて
恥ずかしくて言えない。

[674: 匿名さん]

意味不明。なんで恥ずかしいのよ。

[675: 匿名さん]

＞６６９
豊洲で言うと坪１５０程度のマンションなのね。
ＷＣＴって。

[676: 匿名さん]

>675
枝川も難しいかも。
徒歩１４分って僻地だね。

[677: 匿名さん]

意味不明。
今の坪単価で比較しようよ。

[678: 匿名さん]

成約価格が一番公平だよ。

[679: 匿名さん]

港南芝浦は言うても、湾岸エリアの王様だからね。都心３区以外の山手線線内と価格で唯一張り合える湾岸エリアだからこれからも栄えてもらって、湾岸の価値を引っ張っていってくれれば、罵りあう必要もなくwin-winでしょう。

[680: 匿名さん]

まあ、豊洲も価格上がってきたのは何か理由があるのでは？

[681: 匿名さん]

ＷＣＴはガチで坪３３０－３５０平均で成約してるよ。築１０年、駅歩１３分、耐震マンションがこの価格なんだから。

築１年の駅歩１１分の最新最強スペックマンションが平均坪３００弱の成約で取引されている現状みれば勝負にならないと思うよ。

だって公平条件で豊洲駅１３分、築１０年、耐震マンションなら坪１５０でも買い手いるかどうかのレベルだよ。

[682: 匿名さん]

これからの発展性でも港南芝浦のが断然有利かと。。。

[683: 匿名さん]

新築マンションの価格は周辺のそれほど古くない中古マンションの取引相場とかけ離れていないかを
見たほうが良い。豊洲のマンションの懸念材料は、周辺のタワーではないマンションの相場より、
タワーマンションの相場が明らかに高いこと。

たとえば、スターコート豊洲は駅徒歩4分という好立地にも関わらず坪単価240万円前後の相場。
タワーマンションならではの仕様の良さも考慮しなければならないが、タワーマンション自体が
林立して希少性がなくなりつつある。本当に資産価値を維持できる街なのかは微妙だ。

[684: 匿名さん]

港南君はまだ顔真っ赤にして書き込んでるのか(笑)

他のアンチ投稿がすっかり姿を消しちゃったね・・・
つまり、こいつだけだったのか

[685: 匿名さん]

＞681
ちなみにWCTは耐震じゃなくて制振ね。耐震はシティタワーズ豊洲。シティタワー麻布は免震。

同じシティタワーシリーズでも、明らかに場所によって仕様が異なる。

[686: 匿名さん]

港南の地盤が豊洲以上に悪い（埋立時期的に）地歴なのは語られないの？
折角の全面戦争なんだから、この際いろいろ湾岸のヒミツ、出しちゃってよ！

[687: 匿名さん]

>>684
寧ろデータ示されるとマトモに反論できない豊洲さんが、
感情論レスを顔真っ赤にして書き込んでるけどね♩

[688: 匿名さん]

どちらも埋め立てだから地盤はどちらもクソミソだが、わずか震度４台の３．１１で液状化した豊洲が港南より良いということはあり得ない。支持基盤も豊洲は６０メーターくらいだろ。そんな場所にマンション建ててるの江東区湾岸だけです。

３．１１にまんべんなく広範囲に液状化した江東区湾岸。２３区の液状化被害の９０％は江東区湾岸だった事実を知らないのかな。

[689: 匿名さん]

地盤に関するデータどうぞ、芝浦港南比較で
微差だけど、ほぼ全ての数値で豊洲が悪いよ。

芝浦
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/643389/

港南
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/643355/

豊洲
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/643147/

[690: 匿名さん]

＞687

本当に。一応ここは検討板。「豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう」

なんだから、ほかの湾岸エリアとの比較も自由。

同じ湾岸なら港南や芝浦のほうが良いんじゃないの？という主張に、根拠も示さずに

噛みつくからいろんなデータ示されちゃう。

しかもそれに対して、反証データ示せないどころか、実際には落ちてこないモノレール

の油が落ちてくるとかの些末でしかも事実と異なることしか書けなかったり、あれは街

ではないとかの個人の主観しか書けない。

冷静に考えて、中古坪単価で港区の品川駅圏に勝てるわけないよね。あのエリアの分譲

価格が今の豊洲よりも安かったというのは悔しいけどね。むしろ、あちらが高騰して

くれれば高すぎて買えなくなった人が流れてきて豊洲の価格も上がってくる。

そういうふうに鷹揚に構えておけばいい。

[691: 匿名さん]

文体が一本調子でバレバレ。
やり直し。

[692: 匿名さん]

私はサウスゲートエリアですが、豊洲が発展して値上がりすることを期待してますよ。
豊洲の価値が上昇すれば、こちらも期待できますからね。場所によって単価に違いはあれど
基本的に同じ湾岸エリア。上がるときも下がるときも一緒。

だから、資産価値云々言うなら場所よりもいつ買ったか？のほうが大事。豊洲でもPCT分譲
くらいまでに買った人は相当な含み益が乗っているはず。
今はバブルと言われていますから買うのは勇気いりますが、諸外国の首都の都心のマンション
価格は今の東京どころじゃないですからね。そもそも、売り物件が出てこないからマンション
1部屋3億とか4億とか当たり前。湾岸も、今後どうなるかはその時になってみないとわかり
ません。

時代を大きくさかのぼれば、山口百恵が新婚当時買った品川のペアシティルネッサンスという
マンションは当時、超高級マンションと騒がれましたが、1980年の分譲坪単価は240万円。
その10年後、バブル経済で最高坪単価2700万円まで値上がりしました。

その時にバブルは続くと考えて不動産勝っちゃった人が多かったことが、後の失われた15年
につながります。今、ペアシティルネッサンスは坪350-400万くらいでしょう。

[693: 匿名さん]

湾岸地域は、芝浦港南、勝どき晴海、月島佃、新川湊、豊洲、有明はそれぞれ別々に判断すべきだと思いますよ。

今後の資産性は決して湾岸地域として連動するわけでなく（他の雑魚地域は論外）、各自発展性や立地が全く違いますから色々と差が出てくると思われます。

再開発は月島佃地区以外はいずれも大型案件を抱えています。そういう意味では月島佃煮は現状維持が妥当なラインでしょう。

再開発は劇的に資産性が向上した豊洲の例をみても分かる通り、オフィス＋商業＋行政＋医療そしてタワマンという複合的な再開発がなされると人気が上がり資産性が向上します。その観点でみてみましょう。

勝どき晴海は、選手村跡地と勝どき東地区に案件がありますが、いずれもタワマン計画です。気持ち程度の商業施設計画もありますが基本はタワマンの再開発です。この地域の特徴は基本タワマンの開発ばかりで利便性向上の計画がなさすぎることです。また、計画がだいぶ先なので２０２０が終わるまではしばらくはこのままということになります。跡地の板状マンションは相場より安く分譲されるのが想定されており、その膨大な供給数から供給過剰からの値崩れリスクがあると思います。交通も大江戸線勝どきのみと非常に脆弱であり、ＢＲＴ計画で利便性は向上するとと見込まれる、やはりバスですから効果は限定的と考えた方がいいでしょう。

有明はイベント会場としての位置づけしかなく、人が住むにはあまりにも不便すぎる場所でしたが、駅前にスミフが初めてオフィス商業の複合開発をするようですから、ようやく駅前に活気ができることで資産性の向上が望めます。ただ交通利便性は低いため天井はある程度限られると思います。

豊洲はほぼやり尽くされた感がありますが、駅前にオフィス商業タワーの再開発が残っています。アドレスと立地の限界から豊洲はほぼポテンシャル限界の評価までは来ていると思いますが、駅前再開発でもう少しの上積が期待できると思います。千客万来はあまりに迷走しすぎていてなんとも言えません。有明の発展はありますが、江東区ナンバーワンの座は不動と思われます。駅前計画は概要さえ発表されていない段階で随分先の話にはなりますからしばらくは現状維持が続きます。

新川湊は中々有望な地域です。徒歩圏の日本橋にオフィス商業の再開発計画があります。また、ちょっと遠すぎるので関係あるかわかりませんが、東京駅前の八重洲地区再開発もあります。地味な場所ですが、手堅いと思います。

芝浦港南地区は国と都が力を入れている東京サウスゲート地区のメイン地区にあたり戦略会議の再開発案件が一番多くある場所です。品川駅はリニアと北口新設、港南地区は山手線新駅による超巨大再開発（東京の再開発案件で一番でかい計画）でこれは行政も巻き込んでいる。芝浦地区は三菱三井＋港区＋愛育病院の駅前複合開発である東口再開発を初め、駅前商店街再開発、芝浦１丁目再開発、竹芝再開発、浜松町再開発、西口再開発整備など多くの案件あり。おそらく、山手線京浜東北線や複数の地下鉄が使えて港区という立地から主要施設への絶対的距離が近いという交通利便性の高さがこのような再開発が計画される背景にあるかと思われます。湾岸地域の中では将来性は一番高いのは間違いないと思います。