豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 116

[匿名]

豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう116です。


主に豊洲・東雲・有明の都心湾岸東部の事を話し合うスレです。
もちろん都心湾岸東部であれば他の地域の話題でも！！
引き続き有意義な情報交換しましょう。

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/565324/

[684: 匿名さん]

港南君はまだ顔真っ赤にして書き込んでるのか(笑)

他のアンチ投稿がすっかり姿を消しちゃったね・・・
つまり、こいつだけだったのか

[685: 匿名さん]

＞681
ちなみにWCTは耐震じゃなくて制振ね。耐震はシティタワーズ豊洲。シティタワー麻布は免震。

同じシティタワーシリーズでも、明らかに場所によって仕様が異なる。

[686: 匿名さん]

港南の地盤が豊洲以上に悪い（埋立時期的に）地歴なのは語られないの？
折角の全面戦争なんだから、この際いろいろ湾岸のヒミツ、出しちゃってよ！

[687: 匿名さん]

>>684
寧ろデータ示されるとマトモに反論できない豊洲さんが、
感情論レスを顔真っ赤にして書き込んでるけどね♩

[688: 匿名さん]

どちらも埋め立てだから地盤はどちらもクソミソだが、わずか震度４台の３．１１で液状化した豊洲が港南より良いということはあり得ない。支持基盤も豊洲は６０メーターくらいだろ。そんな場所にマンション建ててるの江東区湾岸だけです。

３．１１にまんべんなく広範囲に液状化した江東区湾岸。２３区の液状化被害の９０％は江東区湾岸だった事実を知らないのかな。

[689: 匿名さん]

地盤に関するデータどうぞ、芝浦港南比較で
微差だけど、ほぼ全ての数値で豊洲が悪いよ。

芝浦
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/643389/

港南
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/643355/

豊洲
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/643147/

[690: 匿名さん]

＞687

本当に。一応ここは検討板。「豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう」

なんだから、ほかの湾岸エリアとの比較も自由。

同じ湾岸なら港南や芝浦のほうが良いんじゃないの？という主張に、根拠も示さずに

噛みつくからいろんなデータ示されちゃう。

しかもそれに対して、反証データ示せないどころか、実際には落ちてこないモノレール

の油が落ちてくるとかの些末でしかも事実と異なることしか書けなかったり、あれは街

ではないとかの個人の主観しか書けない。

冷静に考えて、中古坪単価で港区の品川駅圏に勝てるわけないよね。あのエリアの分譲

価格が今の豊洲よりも安かったというのは悔しいけどね。むしろ、あちらが高騰して

くれれば高すぎて買えなくなった人が流れてきて豊洲の価格も上がってくる。

そういうふうに鷹揚に構えておけばいい。

[691: 匿名さん]

文体が一本調子でバレバレ。
やり直し。

[692: 匿名さん]

私はサウスゲートエリアですが、豊洲が発展して値上がりすることを期待してますよ。
豊洲の価値が上昇すれば、こちらも期待できますからね。場所によって単価に違いはあれど
基本的に同じ湾岸エリア。上がるときも下がるときも一緒。

だから、資産価値云々言うなら場所よりもいつ買ったか？のほうが大事。豊洲でもPCT分譲
くらいまでに買った人は相当な含み益が乗っているはず。
今はバブルと言われていますから買うのは勇気いりますが、諸外国の首都の都心のマンション
価格は今の東京どころじゃないですからね。そもそも、売り物件が出てこないからマンション
1部屋3億とか4億とか当たり前。湾岸も、今後どうなるかはその時になってみないとわかり
ません。

時代を大きくさかのぼれば、山口百恵が新婚当時買った品川のペアシティルネッサンスという
マンションは当時、超高級マンションと騒がれましたが、1980年の分譲坪単価は240万円。
その10年後、バブル経済で最高坪単価2700万円まで値上がりしました。

その時にバブルは続くと考えて不動産勝っちゃった人が多かったことが、後の失われた15年
につながります。今、ペアシティルネッサンスは坪350-400万くらいでしょう。

[693: 匿名さん]

湾岸地域は、芝浦港南、勝どき晴海、月島佃、新川湊、豊洲、有明はそれぞれ別々に判断すべきだと思いますよ。

今後の資産性は決して湾岸地域として連動するわけでなく（他の雑魚地域は論外）、各自発展性や立地が全く違いますから色々と差が出てくると思われます。

再開発は月島佃地区以外はいずれも大型案件を抱えています。そういう意味では月島佃煮は現状維持が妥当なラインでしょう。

再開発は劇的に資産性が向上した豊洲の例をみても分かる通り、オフィス＋商業＋行政＋医療そしてタワマンという複合的な再開発がなされると人気が上がり資産性が向上します。その観点でみてみましょう。

勝どき晴海は、選手村跡地と勝どき東地区に案件がありますが、いずれもタワマン計画です。気持ち程度の商業施設計画もありますが基本はタワマンの再開発です。この地域の特徴は基本タワマンの開発ばかりで利便性向上の計画がなさすぎることです。また、計画がだいぶ先なので２０２０が終わるまではしばらくはこのままということになります。跡地の板状マンションは相場より安く分譲されるのが想定されており、その膨大な供給数から供給過剰からの値崩れリスクがあると思います。交通も大江戸線勝どきのみと非常に脆弱であり、ＢＲＴ計画で利便性は向上するとと見込まれる、やはりバスですから効果は限定的と考えた方がいいでしょう。

有明はイベント会場としての位置づけしかなく、人が住むにはあまりにも不便すぎる場所でしたが、駅前にスミフが初めてオフィス商業の複合開発をするようですから、ようやく駅前に活気ができることで資産性の向上が望めます。ただ交通利便性は低いため天井はある程度限られると思います。

豊洲はほぼやり尽くされた感がありますが、駅前にオフィス商業タワーの再開発が残っています。アドレスと立地の限界から豊洲はほぼポテンシャル限界の評価までは来ていると思いますが、駅前再開発でもう少しの上積が期待できると思います。千客万来はあまりに迷走しすぎていてなんとも言えません。有明の発展はありますが、江東区ナンバーワンの座は不動と思われます。駅前計画は概要さえ発表されていない段階で随分先の話にはなりますからしばらくは現状維持が続きます。

新川湊は中々有望な地域です。徒歩圏の日本橋にオフィス商業の再開発計画があります。また、ちょっと遠すぎるので関係あるかわかりませんが、東京駅前の八重洲地区再開発もあります。地味な場所ですが、手堅いと思います。

芝浦港南地区は国と都が力を入れている東京サウスゲート地区のメイン地区にあたり戦略会議の再開発案件が一番多くある場所です。品川駅はリニアと北口新設、港南地区は山手線新駅による超巨大再開発（東京の再開発案件で一番でかい計画）でこれは行政も巻き込んでいる。芝浦地区は三菱三井＋港区＋愛育病院の駅前複合開発である東口再開発を初め、駅前商店街再開発、芝浦１丁目再開発、竹芝再開発、浜松町再開発、西口再開発整備など多くの案件あり。おそらく、山手線京浜東北線や複数の地下鉄が使えて港区という立地から主要施設への絶対的距離が近いという交通利便性の高さがこのような再開発が計画される背景にあるかと思われます。湾岸地域の中では将来性は一番高いのは間違いないと思います。

[694: 匿名さん]

＞戸数が多いと問い合わせが多いというのは変では？
戸数が多ければ、出し物も多く、次の戸、次の戸、ってアクセス数が増えるだろ。書く前に考えろ

[695: 匿名さん]

693は長くて途中でスルーしたが、サウスゲートの発展と豊洲の発展を絡めるとかどっちでもいいが、
ＷＣＴは駅から遠いし、火力発電所がある天王洲だし、ちょっと席を外してくれませんかね？
検索すると中古物件が50件以上も出てダブついてるような不人気マンションって、珍しいよ。

[696: 匿名さん]

>694

良～く考えた方が良いのはあなた。いくら戸数が多かろうが、いくらネットに乗せようが、
興味なければ検索しないし、興味ないページにアクセスもしない。

もし、売り出し戸数に比例するなら2位の広尾ガーデンヒルズは売り出しが少ないのに
なぜ2位なのか。4位に出てきている深沢ハウスも総戸数772戸で現在の中古売り出しは4戸。
豊洲のマンションは1000戸以上ある棟でもベスト10圏外。

もしも戸数に比例するなら豊洲のマンションも、広尾や深沢より上位に来るはずなのに、
それよりも戸数も売り出し数もはるかに少ないマンションが上位に来ているのはなぜ？
あなたの主張はそういうファクトに基づくと完全に間違っていると言える。

検索ワードでも”ワールドシティタワー”での検索回数は、”パークシティ豊洲”の3倍以上、
”シティタワーズ豊洲”や”ザ豊洲タワー”の6倍以上。検索ワードランキングって
知っているよね？ 検索数はgoogleアカウント持ってればキーワードプランナーで無料で
簡単に調べられるから。見たくないだろうけど。

[697: 匿名さん]

>>696
興味のある人が多いのは確かだけどひやかし客が多いだけという可能性は…

[698: 匿名さん]

＞戸数が多ければ、出し物も多く、次の戸、次の戸、ってアクセス数が増えるだろ。書く前に考えろ

これもおかしいよね。売り出しが多くて次の戸、次の戸と中古売却希望者がどんどん現れる。でも
あなたの主張だとWCTは駅遠不人気マンションで誰も興味がない。その答えは、どんどん在庫が
たまって売り出し物件の山になる。でも実際にはそんなことにはなっていない。常に売り物件はある
けど、中身は入れかわっている。ということは中古物件が売れているということ。
あなたの主張は矛盾だらけ。

Yahoo不動産でWCT検索して中古物件の掲載開始日見てごらん。ほとんどの物件が数か月以内の
売り出しで、1年以上掲載されている物件なんて、最上階の数億のプレミア物件ぐらいだから。

最後に、日本経済新聞の2013年8月の記事貼っとく。三流雑誌じゃなくて日本経済新聞だからね。


（2013年8月　日経新聞）

首都圏で中古マンション売買の勢いが増している。成約件数は今年に入り昨年に比べて２ケタ増が続き、平均成約価格も上昇した。東京都心では分譲時を上回る価格で成約する住戸もある。株価上昇による資産効果で消費が上向くなか、住宅ローン金利や物件価格の先高観から、好立地や間取りの良い中古マンションは新築並みに人気が出ている。

「都心の大規模マンションの引き合いが強い。高価格の住戸から売れていく」。住友不動産販売の担当者は最近の中古マンション販売についてこう説明する。

港区に2007年に完成した2090戸（３棟）の大型マンション「ワールドシティタワーズ」はその一例という。東京モノレールやりんかい線の天王洲アイル駅から徒歩５分程度。70～80平方メートルで6000万円前後と分譲時と変わらない価格で取引される。「新築時の抽選を逃した人や、親のためにもう１戸購入するという人もいる」


「もっと在庫を仕入れたいのだが…」。中古マンション販売のアート・クラフト・サイエンス（東京・中央）の担当者は在庫不足に頭を悩ます。ＪＲ品川駅の南側の徒歩圏のタワーマンション１戸を改装して売り出したところ、新築とほぼ変わらない6000万円で「瞬間蒸発」した。

ＪＲ品川駅周辺は新幹線駅が近く空港に行くにも便利だが、大規模マンションの新築物件は少ない。このため中古を探す消費者が多く、販売事業者は「転売する住戸が出ればすぐに業者の奪い合いになり、価格が強含む要因になっている」という。

一方、新築物件と競合するエリアの中古では販売に苦戦する物件もあるようだ。江東区の豊洲や有明といった超高層マンションの建設が続くエリアでは「築３～５年で、中古の在庫が10～20戸あってなかなかはけない」（不動産大手）との声もある。

[699: 匿名さん]

何を言っても論破されて港南地区の優位性が際立つばかりですな。。。

[700: 匿名さん]

>>694
スルーして、嚙みつかなければ良いのに。中途半端に噛み付くから、次から次に新たな資料出されて逆効果

[701: 匿名さん]

693氏の分析は参考になるね

[702: 匿名さん]

豊洲・東雲・有明から品川に出るのもそんなに苦じゃないし毎日でなければなおさら。港南が世間、客観的に優位だけど選ばない人も居る、でいいのでは。他地域スレにわざわざ遠征せず下記のスレで湧く港南アンチを撃退するほうが健全ですよ。

リニア「始発駅」で品川駅周辺エリアは注目でしょうか？その12
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571825/
東京サウスゲート計画＜14＞
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570236/

[703: 匿名さん]

失礼、こっちだった。

東京サウスゲート計画＜15＞
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579644/