ル・パルトネール 京都 御屋敷町ってどうですか？

[いつか買いたいさん [ 30代]]

ル・パルトネール京都御屋敷町についての情報を希望しています。
趣きのある立地で、生活しやすいところですか？
環境価値もあるので、資産価値・相場や将来性についても知りたいです。

公式URL：http://kyoto-oyashiki.com/


ルパルトネール京都御屋敷町
所在地：京都府京都市右京区宇多野御屋敷町17番1（一部）（地番）
交通：京福電気鉄道北野線 「宇多野」駅 徒歩5分
京福電気鉄道北野線 「鳴滝」駅 徒歩7分
間取：3LDK・4LDK
面積：67.01平米～90.28平米
売主・事業主：ランドリアン
施工会社：シード平和株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[京都・滋賀の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2019.1.24 管理担当]

[51: 通りがかりさん]

ここの物件 スーモで販売戸数増えてません？
前は最終期になってから9戸だったように思いますが、何故か15戸に増えてます

[52: 周辺住民さん]

売れているようにみせてたんじゃないですか。
実際住んでいる方が挨拶にいったらいないかもですね。。

[53: 匿名さん]

SUUMOがリアルタイムで情報が連動していないのか、
それとも前の先着順も含めた販売数になっているからなのか…どうしてなんでしょう。
いずれにしても、15戸現状である、というのは確かなことです。
まだプランは選べる状態。
お値引きは難しいかなぁ。
現状だとまだまだ戸数がありますもの。
半分弱はまだ販売中っていう状態ですものね。

[54: マンション比較中さん]

残り23戸？

[55: 匿名さん]

残り何戸かを議論することに何の意味が？

気に入るかどうかでしょ？
残ってる数が多いんであれば安く買えるかもしれないしね。

[56: 匿名さん]

一般に、新築マンションの賞味期限は１年と言われています。竣工後１年経過して完売御礼でない場合、売れ残った部屋は、例え未入居の状態でも、新古品として扱われ市場価値は低下します。多くの場合、売主はコスト回収のため再販業者にディスカウントして転売します。再販業者は、再び分譲マンションとして販売するケースもありますが、賃貸物件に転用するケースも結構あるようです。賃貸で入居した方々は、マンション管理組合には普通加入しませんから、管理組合は分譲マンションとして入居した方々で運営しなければなりません。つまり、既入居者の負担が増えます。特に、最近は賃貸マンションを外国人旅行者向けの民泊に利用されるケースがありますので、不特定多数の出入りなどの注意が必要です。したがって、残戸数が分譲マンションとして完売御礼となるか、否かは既に入居した方々にとっても、極めて重要となります。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん


ちょっと不明なカ所があるので教えて下さい。
管理組合は入居した方々で運営しなければいけない。
従って既入居者の負担が増える とありますが
具体的にはどういったことでしょうか？
例えば 金銭面の負担？
時間的な負担？

[58: 匿名]

数年おきに役員が当たる。

[59: 匿名さん]

No.56です。マンション管理組合の詳細については、以下のウィキペディアの項目をお読み下さい。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E5%90%88

分譲マンションとしての入居者数が総戸数より少ないと、その限られた入居者で管理組合を運営、維持しなければならないとうことです。

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん

早速にも ご返信をありがとうございました。

[61: 匿名さん]

１年どころかまだ１ヶ月もたってないようなので、営業の方に期待しましょう。
売れてないお部屋の管理費や修繕費は負担してもらえるようなので。

[62: 購入経験者さん]

きついと思いますが、販売会社さんがんばってください。

[63: 匿名さん]

ホームページを見ていると、
ずっと「買い時、決め時の理由」というバナーが開くまでくっついてきます。
削除する✖がありません。
じっくりと間取りなどを見たいと思いましたが、これでは

[64: 匿名さん]

バナーの件については解消されたのかな？棟内案内会開催のバナーがありますが、閉じることも出来ますので。
やはり見たい情報がパット見られないと地味にダメージ来ますね（汗）

ここはそれぞれの物件にわかりやすい特長をつけていますね。
浴室に窓がありますよ、とか
水回りが動きやすい、ということとか。

自分のライフスタイルに合わせて…ということになってきます

[65: 匿名さん]

まだ８戸販売中ですが、少し苦戦しているのかも?
嵐電が近いとはいえ、ここは不便かなとは思います。
周辺環境から、セカンド的に住む人向けなのかなという感じです。
設備など、いろいろと考えられている気はしますが、立地が問題かもしれないです。

[66: 匿名さん]

公式サイトに「買い時！決め時の理由」みたいなページがあったから何だろう？と思ったんですが、お金面のことでした。
もっと「別荘として使おうと思って」とか具体的な動機みたいなものが掲載されているのかしら？なんて思っていたものですから…ある意味意外だったカナ（汗）
ここだとメインターゲットはどういう人々になっていくのでしょう。

[67: 匿名さん]

先日伺ったところ、総戸数の三分の一ほどにあたる十数戸が売れ残っているとのことでした。既に入居の方に恨まれそうなほど価格を引き下げて販売されてます。また、事業主は新興デベロッパーで業歴が浅く、HPでは資本金1800万というくらいしか載っておらず、財務状況が極めて心配です。これだけの売れ残りを抱えていると益々…販売途中で万が一倒産などすれば大変なことですので。
そういったことは皆さん心配などされていないんでしょうか？？

[68: 匿名さん]

立地から考えると、苦戦しても仕方ないのかもしれません。
静かな場所なので、便利さよりも静かな立地を選ぶ人にとっては
割と良いマンション物件だと思いますが
便利で車がなくても、周辺ですべて賄いたいと考える場合は
ちょっと難しいかもしれないです。

[69: 匿名さん]

特別価格と書かれていますが、最初の価格からはかなり値引かれているのですか。
今回分譲が６戸と書かれているのですが、これ以上まだある可能性っていうのはあるもんなんでしょうか。

総戸数がもともとそんなに多くないですので、どうなのかなぁ…なんて思いました。
少ないとお互いの顔もわかるしセキュリティ的にはよろしいのですが
修繕コストが特に将来的に気にかかるのではないかと感じられます

[70: 通りがかりさん]

最寄り駅 宇多野って、右京区で一番、路線価が安い。
固定資産税は、安くなるけど
やっぱり市内は、最寄り駅が重要だからな。
http://tochi-value.com/station/utano/

[71: 匿名さん]

建ペイ率30%で高さ10メートル規制の場所と単純比較すな！

[72: 通りがかりさん]

北山、円町、北大路、東山三条と比較にならない。
普通は、芦屋見たいに逆に価値が上がるどころか、毎年下落地区 宇多野

[73: 通りがかりさん]

田舎だから、静かに子育てがしたい方向き。
老人には、生活環境が厳しいエリア。

[74: 匿名さん]

歴史的価値というのを公式サイトでプッシュしていて、確かにいい街なのかもしれないですが
実際に生活するとどうなのかなという観点で見ていかねばならないなとは思います。

買い物はとにかく便利ではあると思います。選択肢も多くあると考えて良いのでしょうか。
ご老人に生活環境が厳しいと書かれていますが
そうでしょうか。どの当たりの観点からなのかな。

[75: 匿名さん]

まだあと7邸残っているようです。
もう少し周辺が便利な地であれば・・・と思うのですが、
この地域のおすすめポイントは何でしょうか?
地元の人なら、もう少し便利な場所を選ぶでしょうし、
他府県の人が京都らしい静かな地を求めて求める物件かもしれないです。

[76: 匿名さん]

ありがちな外観デザインが多い中で、
なかなかモダンな感じで素敵だというのが第一印象です。

友人を自宅に呼ぶことが多い人などは、
やっぱり自宅の顔とも呼べる外観は重要視すると思います。

総戸数が多いと昔からある団地のような外観になりがちですが、
ここなら自慢できちゃうくらいかなと思いました。

[77: 匿名さん]

門構えというのか、マンションの顔でもある入口が和を感じさせる上品さに
すごく心が惹かれます。古きものを愛する人にはおすすめのマンションかもしれません。
低層階マンションなのですが、平置き駐車場が完備であったり、
住みやすそうだなぁと感じました。

[78: 通りがかりさん]

500は高い感じがする
立地悪いのだからもっと下げないと

[79: 通りすがり]

竣工して１年以上経ってるよね？ならば、未入居でも新築ではないな・・・

[80: 匿名さん]

車と同じで「新古車」ってところなんでしょうか。
1年経過したら値下げされるものですが、ここは……？

ホームページは3340万円が3140万円、5200万円が4990万円となっていました。他の人がいうようにもっと下げないと……。「お急ぎください！いよいよ残りわずか」って書いてありますけど、1年経過して完売していないのを問題視しないと。

和風邸宅のマンションなんですね。面白いです。

[81: 匿名さん]

ここは立地で考えるとイマイチ良いとは言えないので
総戸数が少ない割のにスローな売れ行きかなと感じます。
あと３戸となったようですが、、、。
間取りを見ると家族で使いやすそうなのに惜しいなぁと思います。

[82: 匿名さん]

外観デザインとエントランスが、古風でありながらおしゃれ。
こういう感じで仕上がっているマンションをみたことがありません。
さすが京都という感じを残しているのでしょうか。
プラン内容ももちろん充実させている感じでとても良いなと思います。

[83: 匿名さん]

竣工して１年以上が経過し、
総戸数も少ないマンションなのに、まだ残っているということは
価格云々の問題ではなくて、純粋に立地の問題なのかもしれません。
収納スペースも広く設計されていて住みやすそうですが
周辺環境や交通便を重視すると難しいのかなぁ。

[84: 匿名さん]

静かな環境を求めてるなら無理でしょう。
子供の声はうるさいし、最近は夜中に犬まで鳴いてます。

西側崖下の住民としては雨が降るたびに崩れてこないか心配で夜も眠れません。
何しろ土砂災害特別指定区域に竹藪を削って大きな建物建てたからね。
資産価値も減るだろうし、かなり売れ残ってますね。

[85: 匿名さん]

セカンドハウスとしてデベとしては売っていきたいというかんじなのかな　公式サイトにはセカンドハウスの文字があちこちに書かれていましたから　そうなってくると腰を据えて暮らしたいという人にはどうなんでしょう　普段は落ち着いて暮らしていけるからいいよね、とも思えるし、管理組合がきちんと維持されていくのかというのは気になるところではあるかと思います。実際に住んでいないと問題って気が付きにくいですから

[86: 匿名さん]

家具付きモデルルームの販売出ましたね
まだまだ空いてるし、売れる気配なさそう
宇多野駅の立地であの価格帯は失敗だったかと…

[87: 匿名さん]

なんというかネーミングから想像したデザインとは違っていました。
みなさんの書き込みからすると和風だろうなとは思ったのですが。
なんとなく旅館みたいな雰囲気も感じられます。
専用庭側は山側というのかプライバシー性はとても高いと思われるのですが
日当たりなどはどうなのでしょう？一応南側のようではありますが。
浴室に窓があって窓の外が吹き抜けになっているのはユニークだと思います。
外には面していないので明り取りにはならないのでしょうね。

[88: 匿名さん]

ずっと京都に住んでいる人であれば
嵯峨野あたりの家に住みたいなと思う方は多いかなと思います。
不便であっても高級住宅街ではあるので・・・。
このマンションもそういう考えの人向きでしょう。

外観からは和風にしたかったのでしょうけれど
少し無理があるように感じました。

[89: 匿名さん]

嵐山は定年過ぎて、落ち着いたところに住みたい人にも人気ですよね。電車も通っているし、自然も残っているし、畑などやりながらゆったり過ごすこともできます。

マンションがどうしても鉄筋で洋風なのに、和風の門構えをつけちゃったものだからなんだか違う印象です。竹の植栽にするなら全て竹にすればよかったのに、木があったりちぐはぐな印象・・・。ただ、売れ行きはいいみたいであと少しの残戸なのかと思いました。

そして夜のライトアップされた時の方が素敵に見えますね。ホームページ、夜の写真にすればよかったのに・・・。

[90: 匿名さん]

永住よりもセカンドハウスとしてお勧めしているのが意外というのか、
場所的には自然なことなのかもしれないけど。

不在住宅管理代行サービスなんてあって、
かなり本格的なセカンドハウスなのだなと思いました。

海外からの観光客のホテル不足のことが説明してあるから、
民泊をすすめているのかなと思ったけれど、そうでもなさそう。

どうなのでしょう、こちらは民泊ＯＫなのでしょうか？
借りたい旅行者はたくさんいるのではと思うのですが。

[91: 匿名さん]

え～～っ！　民泊って・・
すでに住んでる人は迷惑千万じゃないですか。夜中にゴロゴロガタガタ。管理組合で民泊は許可できなくなるはずです。そもそも管理組合機能してるのかどうか・・？

[92: ご近所さん]

このマンションの前を通勤で通る者です。
こんなところに分譲マンションか、と思いましたが、やはりかなり厳しいですね。
このあたりはアップダウンが激しく、買い物も徒歩圏内のスーパーは一軒しかありませんし、駅近といってもお宇多野駅では…
マンションの目の前の狭い道路や，すぐ近くのちょっと変則的な交差点も結構な往来があります。
嵐山や嵯峨野といったフレーズが以前の書き込みで見られますが、広義の嵯峨野は広くて住宅街とただの山野が大半、嵐山〜奥嵯峨らへんとは距離的にもイメージもかけ離れている場所です。
セカウンドハウスなら、本当に嵐山周縁に買うのではないかと。
このあたり承知の上で買われている方はもちろん良いと思うのですが、イメージ先行だと（ホームページはそうだと思います）、注意が必要だと思いました。

[93: 匿名さん]

>こんなところに分譲マンションか、と思いましたが、やはりかなり厳しいですね。
>このあたりはアップダウンが激しく、買い物も徒歩圏内のスーパーは一軒しかありませんし、駅近といっ>てもお宇多野駅では…

やはり、そうですか。
京都に住んで自分も長いですが、このあたりは住むにはどうだろうと感じていました。
車があれば、どこへでも買い物に出かけたりは出来ますが
周辺環境が整っているに越したことはありませんからね。
セカンド的に考えて購入する人向け物件かなと思いました。

[94: 匿名さん]

基本的にいつも足が車の人向けというかんじの立地かな。
セカンドハウスというか別荘というかそういう使い方もあるかもしれないですが
この辺りはそこまで別荘に向いている場所なんでしょうか。
東京とか別の街に住んでいる人だとありだったりするのかなぁなんて思いました。
契約者は基本的に地元と他とどちらが多くなってくるのだろうか。

[95: 匿名さん]

リタイアしてゆっくり暮らしたい、という人もいるでしょうし、
普通にもともとこのあたりの人って言う人もいるだろうし、いろいろな人がターゲットとなるのかなと思いました。
外は和風ですが、
家の中は基本フローリングですし、生活スタイルは現代で、というように感じられますね。

[96: 匿名さん]

駐車場は24台分、平置き駐車場として用意がされているようです。平置き駐車場だと、出し入れがラクなのでいいですね。
あと機械式だと定期的に点検があり、そのときには車の出し入れができなくなってしまったりして不便ですから。

ランドプランを見ると、サービススペースなるものがあるのですが、それは何ですか？

[97: マンション比較中さん]

不便な立地に建つマンションはどこも苦戦してるなあ。。。

[98: 匿名さん]

中住戸の場合、浴室にも窓があるのですが、あれって吹き抜け部分に窓をつけているということなのでしょうか。
間取り図をクリックして拡大しても
解像度が低いのか、あまり文字が見えなくて…。でもなんとなく構造的に吹き抜けなのかしら、と思いました。
珍しいですね、こういうのって。

[99: 匿名さん]

なんだか、外観だけだと全然マンションって言う感じじゃないですよね。大豪邸って言う感じの外観です。
物件概要で「地域・地区」の欄を見るとものすごくたくさん、記載がされていて驚きます。さすが京都というべきか。
近景遠景デザイン保全区域ということですので
このデザインのマンションとなっているのですね。

[100: マンション検討中さん]

>>99 匿名さん
不便な立地だと検討するのも躊躇してしまいます。