タワーマンション修繕積立金の相場について

[ビギナーさん]

タワーマンションの修繕積立金の相場について教えてください！

物件価格3000万程度
24階建て9階部分
専有面積約70平米
160戸

修繕積立金
1年目～5年目　約6000円/月
6年目～10年目　約11000円/月
11年目～　　　約23000円/月

ちなみに管理費は16000円/月です。


タワーマンションでこの金額は普通ですか？高くないですか？
不動産知識がなく、よくわかりません。
相場に詳しい方教えてください。

[1: 匿名さん]

駐車場の使用料が安いとか？
160戸しかないわりに24時間管理してるとか？

[2: ビギナーさん]

おっしゃる通り、24時間有人管理です。
ほかに参考になるのかわかりませんが、緊急地震速報配信システム、防犯カメラ24台や3段階のチェックのセキュリティ体制、高速インターネットサービスなどがあります。（←これは管理費に含まれるので関係ないですね。）
駐車場は立体駐車場で5000円～9000円です。

[3: マンコミュファンさん]

タワーなら安いんじゃね。

基金が高額だとか、一時金が別途必要だとか仕掛けがないかな。

↓タワーの修繕積立金　1平方メートル500円
http://www.j-cast.com/2009/03/07036963.html

これで換算すると70平方メートルで3万5千円。
初年度が安くしてある事を考えると
あとから5万円クラスになってもおかしくない。

[4: 匿名さん]

．．．共用施設によって、ピンキリでしょ。
修繕積立金の計画書くらいは購入者に配布されてるはずなんだけど。

例）ディスポがあるかないか。水物施設があるかないか。館の外装や内装がタイルや石か塗り絵(^^;か。

[5: 匿名さん]

タワマンの立体駐車場って、大抵は建物本体の北側面にあるやつでしょ？
リニューアルに１番金かかるのは立体駐車場だと思うが、その使用料だと足りないから修繕費からお金が出る。

24階建てで160戸ならそんなにタワーというほどでもないけど、外壁修繕もクレーン使うからお金がかかる。
160人で負担するとなると相当大変なはず。
購入から５年くらいは税金も安いし、修繕費も安く設定してあるが、そのツケはあとでくるから
20年後の修繕費は５万でもおかしくないかも。

[6: 匿名さん]

修繕積立金が駐車場代からのしわ寄せとして妥当じゃない？
（駐車場修理費というより、一般的に多くのマンションは駐車場の管理費・修理費より駐車場料金のほうが高く設定され修繕積み立てに流用される。通常、共有の土地を駐車場利用者が占有的に使用するため貸している代償として当然とされる）

駐車場1.5万として修繕積立がそれより5千～1万安いと見ればごく標準。
修繕積立5万とか高級マンションでないとありえないよ。
これは70平米3千万のマンションだよ。
駐車場代の代償としてのかさ上げで2万を超えてるけど、それでも3万を超えることはありえないでしょ。
ゴンドラのあるタワマンなら、大規模修繕の費用はそれほど伸びないよ。（ゴンドラの維持費がかかるけどね）
安いので見られるゴンドラ＋上層階吹き付け外装なら、普通のマンションより安上がり。

噴水とかあると結構費用食うけど、ディスポーザが費用食うなんて話聞いたことがない。
水槽を掃除して中で樹脂塗装するだけだよ。

しかしそう無理して買っていそうな人が多いマンションなら、11年目には24時間管理でなくなり管理費が5千とかになりそう。

[7: 匿名さん]

修積金に「相場」という考え方は馴染まないと思うし
そもそも管理方式関係ないじゃん･･･
24時間管理してると修積金が高くなるなんて聞いた事ないわ。

[8: ビギナーさん]

修繕積立費はあくまでも修繕目的であって、管理費とゴッチャにしちゃいけないんですね。
駐車場の修繕を含むとしてもこれは妥当というご意見が多いということですかね。
マンションって購入後の管理費などが馬鹿にならないんですねぇ。
ローン返済に加えて管理費+修繕費ですものね。
3000万の物件でも30年住めば実質4000万近くになっちゃうんですねー。（実際はローンの利息でもっと払わなくてはならないのですが・・・）
でも戸建てより手入れが楽な分しかたないのですね。

[10: 通りすがり]

9年前の投稿に今更書き込むのもどうかとは思いましたが、備忘録を兼ねて失礼させて頂きます。


平成23年に国土交通省が発表した修繕積立金に関するガイドラインを基準にして計算してみましょう。

まず建物は20階以上ということで平米単価は206円、70平米なら14420円

これが平成23年(2011年)で基準とされるほぼ最低額と考えると…10年目と見積もっても1さんの建物の設定額は安いと言えます。
むしろ将来が心配になるほど安すぎるとも言えます。

他の方もレスしておられるように、建物ごとの事情が違うため相場を決める基準は存在しません。
ただ、本当に将来の事を考えて運用している建物は積立金を最初から平米単価300～500円で徴収している場合もあります。
購入の際に「たかっ！」と感じても、長期的に見ればそれが正解だった…なんてこともあります。

物価高騰、円高、デフレ、複数の大災害、それに伴う法改正、消費税を含む各種増税、etc...この9年間でも様々な情勢変化がありました。
2018年現在、マンションの修繕費は想定外どころか支払えないほどの額に膨れ上がり、完全な手詰まりに陥っている建物も出始めています。
これら想定の難しい状況に対応するため、最初から積立金を高く設定しひたすらプールし続ける…それがマンション本来の宿命です。

それでもタワマンに住みたい？ 修繕費地獄に住民から悲鳴
https://nikkan-spa.jp/1476697

修繕コストの高いタワマン、メンテナンス面で大きなハンディキャップ　湾岸エリアは外壁劣化も早い
https://www.zakzak.co.jp/eco/news/170925/eco1709250001-n1.html

修繕費用は110億円超…　金食い虫「タワマン」のスラム化懸念、その対策例
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802/?all=1

特に3つ目のリンクは要注目です。
最初の想定が甘すぎたことによる各戸負担の急激な増額、それに住民が反対し増額見送り。
結果的に積立金不足で修繕が出来ないという状況に陥っている建物は相当数あるようです。
建物が出来て10年以上経過しているのに積立金が3億前後しかないようなマンションはレッドゾーン！桁が1個も2個も足りていません。
そんな建物は今すぐ積立金を平米単価500円以上に設定して無理矢理貯めないと5年10年先に泣くことになりかねません。

私が今までに関わった建物でも、かなりマズい状態のまま流されていくところはままありました。
1回目の修繕は辛うじて出来る、という建物はまだいいほうです。
大規模修繕とは別に内部の設備が耐用限界を越えて個別修繕になる時期が来るわけですが…これの負担がとんでもない額になります。
放置すると法律に引っかかるような法定期限付きの設備は結構あり、それらは必ず何年かごとに大金をかけてやりかえる必要があります。
消防設備だけでもやりかえるなら1億2億は当たり前、エレベーターに至っては数十億を覚悟しなければなりません。
へたすると修繕積立金を全部取り崩してもまだ足りない、なんて事態も珍しくありません。
マンション購入の際には、これら将来的リスクや長期的な経済負担を勘案して決断する必要があるでしょう。

既に1さんは見ておられないでしょうが、検索サイトなどでこのスレッドに行き着いた方の一助になれば幸いです。
長文乱文失礼致しました。

[11: 匿名さん]

そんなもん、ていうかまだ安い方だと思いますよ。
建築費も高騰してるわけですし。

[12: マンション検討中さん]

築10年くらいになると、別途200万円くらい徴収されるシステムって本当ですか？

築20年以降は平米600円で据え置き？

[13: マンション検討中さん]

そんなことはありません。デマでしょう。

[14: 匿名さん]

16年前に買ったマンション、今売ると当時の価格の倍だから、修繕費なんて全然気になりません。あと10年ほどで引退なので、故郷の実家を立て直して住むつもりです。

[15: 匿名さん]

16年前に買ったマンション、今売ると当時の価格の倍だから、修繕費なんて全然気になりません。あと10年ほどで引退なので、故郷の実家を建て直して住むつもりです。