【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part7

[契約済みさん]

契約者スレのPart7です。
引き続き、契約者同士で情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551994/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[221: 匿名さん]

>>217
そちらのサイトですか。野村のサイトと間違えて見てました。

[222: 匿名さん]

＞221
さすがにいろいろあって覚えきれませんよね
これからようやく新生活のスタートですから
気楽にいきましょう。

[223: 匿名さん]

本日、東京湾花火大会がありましたね。
たまたま近くの別の高層マンションから見たのですが、
トミヒサからもかなり近くで見えそうです。
東南向きの部屋は楽しみですね(＾◇＾)

[224: 匿名さん]

北向きだとどこの花火大会が見れますか？

[225: 契約済みさん]

北向きなら隅田川と足立花火が見えるかもしれませんね！

[226: 匿名さん]

戸田の花火大会は見れそうですね

[227: 契約済みさん]

西から見れる花火はないかしら

[228: 契約済みさん]

>>220
え？新宿第二保育園は富久クロスに移って廃園ではなかったでしたっけ？
移ると言っても経営は区立から私立に代わって職員も総入れ替えのようなのですが。
新宿第二保育園が残るのなら富久保育園とどちらがいいか悩みます。
富久クロスは庭が小さいのが気になっていて対象外です。

[229: 働くﾏﾏさん]

>228さん
現在の新宿第二保育園の園児さんが富久ソラに移動することは変わらずですが、待機児童対策として、移動後に廃園になるという点だけがキャンセルになったそうです。10月に内装工事してリニューアルするそうです。

[230: 契約済みさん]

新宿第2存続は朗報ですね！
今通わせている保育園が1クラス9人しかいないので、
周辺の保育園が軒並み30人クラスなのが気になっていました。
新宿第2の現在の定員は10人前後ですが、
存続後もこの人数なのでしょうか？？

[231: 匿名さん]

＞223
東京湾花火大会は今年で最後、オリンピックが終わるまで中止ですよ。
http://www.j-cast.com/2015/07/14240242.html

[232: 匿名さん]

えーーー！！！ショックです
ただ、知っておいて良かったです。
231さん、情報ありがとう。
6年後、また復活することに期待することにします(^o^)

[233: 匿名さん]

選手村跡地は住宅が建設されるので、6年後も同じ場所では出来ないと思いますが…

[234: 契約済みさん]

神宮花火大会は特等席ですね。東京湾花火大会は厳しくないですか？

[235: 契約済みさん]

ブリリア池袋で異業種交流会でのパーティルーム使用は禁止になったんですね。
富久も早めに手を打って欲しい。

[236: 匿名さん]

>>235

ネタじゃない?
異業種交流会での利用を禁じるなんて限定的な文言を入れるとは思えないのでw

[237: 契約済みさん]

すでに「インターネット、チラシ、広告等により居住者等以外の第三者を募集して使用する場合」は禁止されていますが、あとは何が足りないとお考えで？

[238: 匿名]

新宿第２は建物の老朽化大丈夫？

[239: 契約済みさん]

>>237
この議論には初参加です。
あらたに募集してではなく、既存の団体の交流会とか、口コミで集まった仲間となると
237さんご指摘のには、非該当のような気がしますが、いかがでしょうか。

[240: 契約済みさん]

>>239
営利目的の利用ももちろん禁止されています。
非営利の既存の団体の交流会や口コミで集まった仲間は、友人とのパーティと呼べる範疇であり禁止しなくても良いと思います。

これらも異業種交流会と呼ぶのであれば、異業種交流会でないパーティとは何を想定しているのかを知りたいです。家族しか呼べません。

[241: 契約済みさん]

賃貸に出した時の利回り。
思っていたより低くて少しガックリ。

それでも、最近の新築にしてはかなり良いみたいですが、、

最近の高層マンションはチャイナマネーの投資が凄く、彼らはマンションを大切にして賃貸料で細く長くやって行こう意識は低く、大儲けしようかと売るタイミングを測ってるようで、タダよりかは良いで貸す人が多い影響らしいです。

[242: 契約済みさん]

今日は神宮花火大会ですね。
富久クロスから東や南は良く見えるんでしょうね。来年は楽しみです。

[243: 契約済みさん]

１LDK(５０ｍ２)で２９．５万(管理費別)で出てたけど、いい値段だと思うけど。
ラｔゥールやパークハビオよりちょっと安いくらいで、他のマンションに比べればとてもいい。

[244: 契約済みさん]

東は厳しいんじゃないですかねー

[245: 匿名さん]

神宮花火大会、今年も綺麗でしたね(＾◇＾)☆
神宮は割かし高度が低い（＝小粒）ので、方角だけでなく、高さも影響するかもしれませんね。
（東）南２０階以上は問題なさそうかなぁ～

[246: 匿名さん]

花火は良いよね〜
南の人がうらやましい。

[247: 匿名さん]

ここは新価格前に買えたので、利回りは相当良いですよ。

[248: 匿名さん]

>>240
口コミで集めたとかダメでしょ（笑）
異業種交流会をやりたいのならば堂々とホテルかりてやるべきでしょ。ここはレジデンスです。SNSなどであった事ない人まで募るパーティはNG、当たり前。共用部の破損や事故事件があった時にセキュリティの面からどうみてもNG

[249: 匿名さん]

主催する住民本人が面識ない人間を集めるパーティはダメ。しっかり最初の理事会で決めよう。

[250: 契約済みさん]

>>248
だからさ、SNSなどであったことない人を集めるパーティは「インターネット、チラシ、広告等により居住者等以外の第三者を募集して使用する場合」に完全に該当するから、すでに禁止されてるの。SNSってインターネットで動いてるって知ってます？ 広告しない口コミって、本当に口答ってことだよ。口答もダメなの？

口答もダメで「主催者の面識ない人を呼んではいけない」って規約だと、たとえばある男友達は呼べても、その男友達は主催者と面識のない奥さんを連れてきてはいけなくなってしまう。一方で業者が「こんにちは！」って事前にメッセージしたから面識あります。っていう言い訳されたらどうするの？

「面識あるない」なんていう、いくらでもウソつける縛りを入れても意味ないんです。正直者が馬鹿を見るだけ。「インターネットで募集してるでしょ？ ほら」って証拠を突きつけられる規約にしないと防げないの。

[251: 匿名さん]

今住んでるマンションで実際にあった例ですと、
主催者が出席者たちを館外の別な場所で一旦集合させる事があります、これも面識ができたことになりますよね。
あるいは主催者の部屋に出席者たちを一旦入れてからパーティルームに連れていく事があります、これも面識作りですよね。

[252: 引越前さん]

後少しで鍵の引き渡しワクワクです。

うちの引越は朝一の枠なので、積み出し後は
まだベットの無い部屋で一泊する予定〜

空っぽの部屋で寝るなんて初めて

[253: 匿名さん]

>>248に出ていた部屋（ついでに最上階で出ていた部屋も）の表面利回りを調べてみたところ、どの部屋も軒並み5%を軽く超えていました。
都心部の新築で利回りが5%を超える物件は現状他には無いのではないかと思われます。
ここを貸して、その賃料で港区に住み、ときどき共用施設だけここを使いにくる、なんてのもいいかもしれません。

階数 広さ（平米） 向き 間取り 賃料 物件価格 表面利回り
55 76.71 東 80I'/2LDKS 43.0万円 8390万円 6.15%（なんといっても最上階！）
39 73.51 西 70P/3LDK 32.0万円 6970万円 5.51%（新宿高層ビルの夜景を望む）
6 64.56 東 60R'/2LDK 29.5万円 6250万円 5.66%（全部屋窓のある貴重な間取り）

[254: 匿名さん]

最上階の80平米近くあるお部屋が8000万円ちょっとで買えたなんて、今となっては夢のような話ですね。

[255: 地方在住]

仲介不動産会社と打ち合わせをしてきました。

査定では表面利回りは５．５％
最低限６％は欲しかったのでちょっとショックでしたね。

全額ローンで金利が２％、そこから管理費、租税公課、将来の引当金（修繕費、空きリスク）
などを除けば、利回りは２．５％ぐらいか。

更に不動産所得は給与所得に上乗せされて累進課税かかかるので
住民税を含めると収益の４割は税金に持っていかれるから、
実質利回りは１.５％。

地震などのリスクを取って、この利回りですから厳しいです。

それでも、最近の都内新築タワーマンションの利回りは
相場が３％ぐらいではなので、恵まれてるようです。

なお、不動産会社から売却についての話も出てきました。
売れば高い税金（短期だから利益の４０％）を払っても
かなり大金が手元に残るようで、実際に直ぐ売る人もいるようです。

東京は、エグイ人も多そうですね。
地方在住ではこのスピードに付いていけない。（笑）

[256: 匿名さん]

>>255
利回りを求めるなら北向きがいいですよ。
今賃貸で出ている部屋で最も利回りが高いのは、43階60平米の2LDK(60Fa)で賃料は35万。
物件価格が5,770万円でしたから、利回りは7.28%になります。
地方で7%は珍しくも何ともありませんが、東京山手線内の新築タワーでこれだけの利回りが出せる物件はなかなかありません。

[257: 地方在住]

>>256

私の部屋は北向き低層階の1LDKです。

不動産会社から聞いた詳細では、
このマンションの1LDKは賃貸に出す部屋が多く
暫く落ち着くまで正確な相場は出せないようでした。

そんな中、最初から家賃収入を得たいのであれば
家賃を安くしないと厳しいとの事でした。

私は自分の部屋をしばらくセカンドハウスにして
様子を見たいと思っています。

そもそも、私がこのマンションを買った理由の一つが
もし娘が東京の大学にいった場合の娘の住居。

娘は現在、自宅から大学に通っています。

娘の将来のためには東京を良く知ることが大切だと思うので
週末は出来るだけ、家族で東京で過ごしたいと考えています。

[258: 匿名さん]

>>256
実際に35万で契約するわけではないでしょう。ふっかけた金額です。契約賃料で比較しないと全く意味ありません。

[259: 契約済みさん]

どうせ売るならしばらく住んでから売れば、売却益3千万円まで無税ですよ。
3年以前に同じことしていない前提ですが。
私は前の物件4年前に売ったので、また無税にできます。
今売って４０％税金を取られるなら、しばらく住んで無税で売却します。
数年後もそんなに値段は下がらないでしょうし。

[260: 匿名さん]

3000万円控除には、もう一つ前提が。
ローン減税と併用はできません。

[261: 匿名]

最上階は坪６００万円で売り出されているそうですよ。
今の相場なら、安くもなく高くもない？？？
まあ、買えるのは中華の方か相続税対策の方でしょうけど・・・。

[262: 契約済みさん]

売却したらローン減税は関係ないですよね。併用できないという意味はどういうことですか？

[263: 地方在住]

>>259

長女が東京の大学に進学したのであればその手も使えますが、
幸か不幸か地元の大学になりましたので東京に住む家族はいません。

まあ、売ってしまうと山手線内側の高層マンションなんて
2度と買えない可能性も高そうなので、暫くは賃貸に出そうと思います。
金利と諸経費を払ってもキャッシュフローで黒字ですから。

それに、もし次女が東京の大学に行けば住居にする予定です。
良いマンションですね。
こんなマンションの情報が地方在住でも入るネット社会と
サラリーマンでも買える金融システムに感謝です。

[264: 匿名さん]

>>262
説明を書くと複雑になります。
ネット上で簡単に調べられますので、御自分でお願いします。

[265: 契約済みさん]

ちょっと、グリーンレジデンスが売り出されているんですが、その説明にタワーの共用施設が載ってるのですが。
賃貸棟も共用施設使えるのですか？
野村の昔の説明では、タワーだけと聞いていたのですが…。

それともし貸し出した場合、オーナーは共用施設は使えるのかと買う時に聞いたら、使えます！と言われたのに、内覧時のお姉さまは住んでる人優先ですからモゴモゴという感じで、オーナーは使えないような言い分でした。

売買のときと内覧のときで、言うこと違うのですが、どうなってるのでしょうか？
賃貸棟も使えるの？
管理費、修繕費等も同じく位高いのですか？

[266: 匿名さん]

>>265
普通は賃貸に出したら共用部の使用権利はオーナーから借主に移るので使えないよ。常識です。

[267: 契約済みさん [女性 30代]]

みなさん、今更ながら、食器棚どうしました？どこかオススメ業者があれば教えてください！

[268: 入居前さん [女性 40代]]

過去スレ見たんですが、やっぱり43,44階ってうるさいのでしょうか？
あと、それらの階だとエレベーターも不便？

[269: 地方在住]

>>266

区分所有法では、
賃貸に出すのは専有部分であり
共用部分の権利はオーナーにあるんじゃなかったけ？

オーナーは善意で借りてる人に
共用部の利用権を与えているんじゃなかったけ？

因みに、借りてる人が共用部を壊したら
請求はオーナーにいくと思う。

[270: 契約済みさん]

同じく食器棚迷ってます。一人暮らしだし備え付けで十分なのですよね。

買うとしたらケユカのコナというモデルにしようかな。

[271: 契約済みさん [女性 30代]]

食器棚、据え置き型は地震とかで心配じゃない？戸建なら未だしも、、、

[272: 契約済みさん]

グリーンレジデンスはどうなんですか？
共用部は使えるんですか？
賃貸棟が使えるなんて、嫌だなあ。
トウキョウタワーズは賃貸棟と分譲と共用部分かれてます。
グリーンレジデンスは使えないって聞いた。
野村は人によって言うことが違うから、どうやって確認すればいいのですか？
理事会待ちでしょうか？

でも、グリーンレジデンスの持ち主は地権者だから…

[273: 契約済みさん]

>>267さん。
私はzealworksさんと迷って、オーダー家具店GNASHさんにしました。
どちらにするか非常に迷いました。先日、確認会の時に、採寸と最終見積りをしてもらいました。
担当の方も感じが良く、対応も早く価格もオプションより食器棚は2割くらい安くなりました。

[274: 契約済みさん]

今は統合の波が全国的に押し寄せていますが、新宿区は旧地名が残っている場合が多く素晴らしいことだと思っています。
ところで防衛省近くの坂町が104年ぶりに坂町から旧地名の「四谷坂町」になったそうです。
http://news.biglobe.ne.jp/trend/0813/jtn_150813_3599798439.html

富久町も1872年（江戸時代）から1983年まで市ヶ谷冨久町（市谷冨久町）でした。
市ヶ谷富久町いいじゃないですか～。旧名にしたいですね。
坂町のように、復活を願うのは私だけでしょうか？

[275: 契約済みさん]

花園神社に程近い所に、都心最大級のプレミアム・スパ「テルマー湯」グランドオープンします。
女性用のサービス、浴室、スパが充実しているみたいです。富久クロスからも徒歩圏です。
利用したいです。
http://getnews.jp/archives/1084747

http://thermae-yu.jp/

[276: 入居済み住民さん]

275さんのような情報は大歓迎です。
これからもこのマンションに住みますので他の入居者の皆さんもお願いします。

内覧会が終わりホットしていますが、
１週間で修理していただきましたが、
それでも手抜き工事だったので、担当者との間で鍵引き渡しまで、私のいった通りの修理になっていなかったら
再度やって下さいとお願いしました。

こんな事が言えるのも今だけですから。

[277: 契約済みさん]

275さん、情報ありがとうございます！
入居したら通いたいです。

[278: 入居待ち]

>>275
楽しみですね～♪ただ想定通りのいいお値段なので、たまにしか行けそうにないのがさみしいところです。

[279: 匿名さん]

>>274
住所はできるだけ短くてシンプルな方がいいです。富久町のままでよし。

[280: 匿名さん]

富久町が大通りで東西に二分されてしまうのを機に、
西側を新宿8丁目とか別な名前にして欲しい気もしますが。

[281: 契約済みさん]

確かに、富久町よりは新宿8丁目のほうがメジャーでいいかも

[283: 契約済みさん]

>>273
そうかあ。GNASHさんよかったんだ。
ほかにもどこか、食器棚の造り付け家具屋、おすすめがあれば教えてください〜

ちなみに、据え置きにした人もいるのかな

[284: 入居予定さん]

276は管理人気取りだな。クレーマーっぽいし。文章読んで気分悪くなるのは私だけだろうか…。

[285: 入居予定さん]

>>284
全く同じこと思いました。
特に前半、何様？と思いました。

[286: 引越前さん]

いまだに、宣伝、ネガ沢山ありますが
心のフィルターで削除して下さいね。
必要な情報も有りますから。
我が家は火災保険の返送が最後の書類で
後は引き渡しを待つだけ
後ちょいです。

[287: 匿名さん]

どんなお店が入りますか？

[288: 匿名さん]

>>283
私も食器棚とテレビボードが欲しくて、造り付けの家具屋を探しているのですが、どこが良いのか全然分かりません。
皆さんのオススメを是非教えていただきたいです。

[289: 匿名さん]

造り付けの家具で、今から打ち合わせして入居までに間に合う業者さんはいるのでしょうか。

[290: 入居待ち]

>>287
気になりますよね～。未だに、お蕎麦屋さん、ヨーカドー、セブン、ハチミツ屋さん、クリニック以外の情報がなく。

[291: 匿名さん]

蜂蜜やさんって意外！ステキっ

[292: 引越前さん]

>>289
間に合わないのが確定したから話がしやすいのでは？
10月採寸で年内納品可能だったら嬉しいのでは？

[293: 入居予定さん [男性 30代]]

>>292
何度か読み返しましたが、発言の意味が判りません…具体的に説明頂けますか？

[294: 匿名さん]

業者が来る日は引越の日だけ、って事になっているはずなので
289さんの入居までに造り付けが間に合うって前提に無理があるのでは？
入居がかなり遅いのなら別ですけど。

[295: 匿名さん]

>>293
面倒なので

[296: 契約済みさん]

いや、入居までは無理でしょ。造り付けなら。
入居後すぐに採寸してもらって最短で、だよね。
どこかオススメの家具屋、あれば私も知りたいですー

[297: 契約済みさん]

>>293
292さんではないですが、恐らく以下の意味かと。
前提:入居前設置は不可能
スケジュール:物件引き渡し後に採寸→年内設置

我が家は上記スケジュールでの設置を検討しています。

[298: 匿名さん]

2階ゲストルームってまだ10月空いてる。駐車場も空いてる案内あるけど、
フルではないんだね。

[299: 匿名さん]

分譲賃貸の借り手が、駐車場をキープするのはこれからでしょう。

[300: 契約済みさん]

>>289

ギャラリー収納（大谷産業）で注文しました。
注文から納期まで1か月程と伺いましたが、お引っ越しはいつですか？
銀座にショールームがあるので、もしご興味があればご覧ください。

[301: 契約済みさん]

窓のない部屋のインテリアとか照明はどうされますか？ 悩み中です。

[302: 契約済みさん]

>>301
行灯部屋のインテリア迷いますよね…
我が家ではとりあえず一面の壁紙を黄色かグリーンの壁紙に交換するつもりです。少しでも閉塞感が軽減されるといいのですが…

[303: 契約者]

キッチンのつなぎ目の話題が延々と投稿されていますが、
L型では、つなぎ目にコーキングなしだとどうやって設置できますか。
どこの業者に問い合わせてもつなぎ目なしでやるのは、不可能でしょう。
私は、８回マンションを引越ししてきましたがどの物件もつなぎ目あります。
現在、戸建てに住んでいます。
このマンションは、セカンドハウスのため（仕事の時宿泊）に購入しました。

[304: 契約済みさん]

>>303
議論になっているのはI字型キッチンの繋ぎ目の話です。

[305: 匿名さん]

なんだか9月は金利下がりそうですね

[306: 契約済みさん]

下がれ下がれ〜〜！！

[308: 契約済みさん]

>>304
L字型は繋ぎ目OKでI字型は繋ぎ目NGのロジックが未だに分かりません。野村もクレーマ対応で大変そうですね。

[309: 契約済みさん]

>>308
えっと‥‥理解力低すぎじゃないですか？過去のやり取りを見て、その上で本当にわからないならもう一度聞いてください。

[310: 契約済みさん]

>>309
過去レス読むのが面倒なので「L字型は繋ぎ目OK、I字型は繋ぎ目NG」の理由を簡潔に教えてください。

[311: 匿名さん]

ヨドバシクロスは、バスターミナル？？

[312: 匿名さん]

あそこに＠500越えのマンションが建つと良いね

[313: 匿名さん]

>>310
キッチン天板のど真ん中に継ぎ目があることに不満をもった複数の契約者（60C他）が本掲示板に「みんなそうなのか？おかしくないか？」と投稿したところ、ある契約者より継ぎ目なしのI字型天板画像がアップされ、少なくともI字型は継ぎ目のある部屋とない部屋があることが判明。

野村に問い合わせたところ、「玄関からキッチンまで天板を搬入する際に、廊下が曲がっているなどの理由で一枚板だと搬入できないから、やむを得ず2枚に分けて搬入し室内で結合した」との説明。また「継ぎ目がない間取りは40Aと60Mだけ」と回答。

I字型で継ぎ目なしの画像をアップされた方に間取りを確認したところ、60Bとのこと。野村の説明した間取り以外にも継ぎ目なしがあることが判明。

60Bは玄関からキッチンまでまっすぐの間取りではなく、60Cとそれほど変わらない。玄関からの動線が理由ではなく、コスト削減や設計ミスの疑惑が浮上。

なお、野村は「モデルルームのキッチンも継ぎ目があった」というが、継ぎ目があったのはL字型だけで、しかもコンロ脇の目立ちにくい場所。一方、I字型はシンクとコンロの間、中央部分にある。モデルルームのL字型を見て、I字型の場合はこの位置に継ぎ目ができることを容易に予見できない。モデルルームでI字型の継ぎ目について説明もなければ、重要事項説明書にも何ら記載がない。

[314: 匿名さん]

>>313
結局は、モデルルームでも継ぎ目はあったんでしょ？さらに内覧会では承諾したんでしょ？どう考えてももう無理でしょう。

[315: 主婦さん]

ヨドバシクロスは、西新宿からの移転
でバスターミナルになるのでしょうか？

[316: 契約済みさん]

>>313
もう解決済み。しつこい。

[317: 契約済みさん]

>>316

313さんは310さんのために事情を説明して差し上げているのですよ。
親切で分かりやすい説明で感心しました。
我が家はL字で継ぎ目ありで、納得ですが、
I字の方は解決できたのでしょうか？

[318: 匿名さん]

>>313
まとめているようで嘘が多いね

[319: 契約済みさん [男性 50代]]

数部屋購入。80タイプの玄関から、すぐに曲がり角があるタイプに、継ぎ目なく、ほぼ同様の感じの７０タイプは、継ぎ目あります。野村の説明は、変でした。把握してないのでしょうか？下請け、孫請の仕業ではありませんか？

[320: 契約済みさん]

>>317
動いてない方にタダで教えるわけないでしょう。