【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part7

[契約済みさん]

契約者スレのPart7です。
引き続き、契約者同士で情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551994/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[162: 匿名さん]

>>160
内覧業者の同行は依頼しなかったんですか？

[163: 匿名さん]

>>157
ちゃんとした業者ならあなたの不満を解決する窓口くらい案内できるはず

[164: 契約済みさん]

>>160
151ですが、そこまで怒りに震えるポイントがわかりません。

照明設計については、やや不便ですが致命的な瑕疵ではないし、そもそも野村の仕様なので久米設計には責任はないでしょう。

冷静になってください。

[165: 契約済みさん]

>>138
60はA〜Rまでありますが、そのうちどれか教えてもらえませんか？

[166: 契約済みさん]

人の住戸を聞くなら自分の住戸を先名乗ってはいかがでしょうか。
野村と交渉するためだけなら、写真を見せれば野村がわかるでしょう。

[167: 契約済みさん]

>>166
私は60Cです。

[168: 契約者]

>>144
私も同じ違和感を持ちました。リビングの照明スイッチかと思えばダイニングの照明スイッチが点灯し、なんだこれは？と思いました。ダイニングの照明はこんなにたくさんいりません。リビングから洋室、洋室からリビングへの移動の際に点けたり消したりしたいのはリビングの照明であってダイニングではありません。

[169: 138]

>>165さん

60Bです。
ただ、139さんご指摘の通り、
実は継ぎ目があるのかもしれません。
全く気が付きませんでしたので、
もしあったら見事な施工だと思います。

[170: 匿名さん]

北側契約者ですが
北側からよく見えそうな花火大会有りませんか？

[171: 契約済みさん]

板橋見えると思う。

[172: 匿名さん]

＞171さん
ありがとうございます。
楽しみに待ってみます。

[173: 入居予定さん]

>>170さん

スカイツリーが見えるので、あわよくば隅田川もと期待しています。
見えても小粒ですね（笑）

[174: 匿名さん]

＞173さん

隅田川の花火大会がが見れたら…

豊島区あたりでやっていただけたらいいのに。

[175: 契約済みさん]

荒川の花火
方角てきに見えるかな

[176: 契約済みさん]

北や北東や東は色んな花火大会が見られるのでないかな
一年後が楽しみですね！

[177: 匿名さん]

こんな素敵なマンションが買えるなんて羨ましいです！
私にはとうてい買えませんが、つい書き込みしてしまいました。
みなさまの素敵な新生活をお祈りします！

[178: 契約済み]

>>75
ここは保証料が別よ。

[179: 契約済み]

>>138
繋ぎ目バッチリ写ってますけど。 笑

[180: 匿名さん]

>>176
一番近いのは、神宮外苑花火大会でしょう。
来年からの開催日には、このマンションに来客が大勢来るかも。

[181: 契約済みさん]

神宮見られる南がやっぱりうらやましい・・（東住民です）

[182: 契約済みさん]

そうですね。
私も138さんは継ぎ目があるように見えます。
事実はどうなのでしょうね？

[183: 匿名さん]

神宮見れるのは南の特権ですね〜

　　　　　　　　　　　北住民より

[184: 契約済みさん]

ついに賃貸３５万とか４５万とか出てきましたよ。
高級賃貸の仲間入り！

[185: 契約済みさん]

私は継ぎ目ありませんでした。入り口から凸凹の間取り、言われた４０と６０ではありません。
なんでそんなバレル説明をするのでしょうかね。

それと。屋上をテラスとして解放してほしかったな。
そうすれば全方位を満喫できたのに。

[186: 契約済みさん]

屋上は確かに解放して欲しかったですね。安全上でしょうか。

[187: 契約者]

>>185
入口から凸凹の間取りですか…。やはり野村は嘘をついているんですね。

[188: 契約済みさん]

>>169
165です。ありがとうございます。
138の写真を拡大して見ましたが継ぎ目はないですね。私の天板ははっきり継ぎ目がありますので、169（138）さんは安心してよいかと思います。
60Bと60Cは玄関からキッチンまでの動線はほぼ同じです。60Bは継ぎ目なし、60Cは継ぎ目ありとする合理的な理由はないですね。

[189: 匿名さん]

>>188
まだつなぎ目の話します？もうよくないか、つなぎ目なんかお客には見えないしどうでもいいと思うのだが。見た目的には今まで住んだ中で天板が一番薄い、これの方がよっぽど良くして欲しかったわ。

[190: 契約済みさん]

正直に言って、野村は認めないと思いますよ。一人取り替えたら他の部屋も取り替えざるを得なくなりますから。
内覧の印を押したのですよね？住宅問題に詳しい弁護士さんに相談することをお勧めします。
相談料だけなら安いです。
専門家が難しいという案件なら、あきらめることをお勧めします。

あと、ここで騒ぐより、個別にしつこく対応を迫るほうが得策。
一人や二人なら内密に取り替えることはあるかもしれませんが、全部となると対応しないと考えられるからです。

よく値下げの時、他言無用ということがあります。
それと一緒です。
交渉がうまくいくことを祈ります。

[191: 契約済みさん]

追加
もし今回の条件で相談して、野村に問題あり、となったら交渉次第ではここでわめくのも戦略としてはアリです。
圧力をかけるため。
それはつなぎ目とは庇護なのかどうなのか、商品説明が十分だったかとかになります。

ただし天板交換になればいいですが、手付き返しで契約白紙を勝ち取ったとしても、前の価格ではどこも買えませんからね。
今マンションは値上がってしまいましたし、ここは人気なので他に買う人もいるでしょう。
デベは痛くもかゆくもありません。キャンセル住居発生となり、すぐに売れるでしょう。

ついでに、都庁に不動産を監督する無料の相談窓口がありますが、あそこの人はデベとズブズブなのでお勧めしません。

①交渉して自分だけ取り替えてもらう
②弁護士がいけるといったら、裁判をして天板を取り替えてもらう(自力で裁判もできますが、相手弁護士は酷いこと言ってきますから、勉強が大事です。弁護士を雇うなら費用と労力を考えると、自分でリフォームするほうがいいです)
③取り替えるのが難しい状況なら、ネガティブな部分を考えるのではなく、住んで楽しい部分に目を向ける

[192: 契約済みさん]

それか、天板交換してもらえなくて、高い買い物なのにとケチがついたと鬱々として過ごすなら
いっそのこと売却もありだと考えます。
今なら買った値段に上乗せして売れると思います。
それを元手に新しいマンションを探しましょう。

[193: 契約済みさん [男性 50代]]

161,164,177販売関係者や、工事関係者が入り込んでいるのでは？
持っている
情報交換しましょう。

[194: 匿名さん]

いよいよ今日の10時抽選ですね

[195: 匿名さん]

台所の石の厚さが1ｃｍ程度なので、1枚の大きい石版より、割れ目が入った2枚ほうが強度がありますよ。

[196: 契約済みさん]

>>194
すみません、なんの抽選でしょうか。

[197: 契約済みさん]

工事販売会社の関係者っぽいってどれ？と思って遡ってみたら、私164の書き込みしてました(｡-_-｡)

私、関係者じゃないですよー。
スイッチ位置をちょっとだけ不満に思ってるただの購入者です。

160さん(でしたっけ？)の書き込みがややヒステリックだったので、冷静になりましょって呼びかけただけです。

[198: 匿名さん]

確か今日抽選で夜にメール配信ですね
画面上は意外でしたね

[199: 匿名さん]

>>198
抽選はたしか明日では？

[200: 匿名さん]

>>198-199

今日の10時にメール配信みたいですよ

[201: 契約済みさん]

理事会で、屋上を一部解放するよう働きかけできないですかね。
勿論安全性を充分に確保して。

[202: 匿名さん]

当落の連絡メールで来ました！

[203: 匿名さん]

高層マンションの屋上からロープを垂らして、最上階の金持ちの部屋に入る空き巣、なんてのもいるそうですから
セキュリティ上どうでしょうね。

[204: 匿名さん]

屋上は、宴会やる人、小学生が勝手に入って危険、若者が溜まる、カップルが…、飛び降りなど 起きないように万全の自信がなければ閉鎖したほうがいいと思います。かなりの強風でしょうし

[205: 契約済みさん]

５５階から泥棒なら命がけですね。
ここのマンションでは残念ながら屋上を解放する仕様になってませんから、年に何回とか月に１度とかの避難訓練の名目で開放するように働きかけることは可能ですね。
実際、何かあったら屋上に避難することもあるわけですから、防災の日に訓練することは大切です。

[206: 契約済みさん]

避難訓練がてら、360度見渡したいなあ

[207: 契約済みさん]

避難訓練がてら、360度見渡したいなあ

[208: 契約済みさん]

休前日の43Fゲストルームの競争率が高かったですね。
休前日は2Fのゲストルームも空いていませんが、
平日ならば2Fのゲストルームはまだ週2，3日は空いています。

[209: 契約済みさん]

１日の朝にログイン画面見てもゲストルームの事が分からなくて、それきり忘れてました。

[210: 契約済みさん]

何ですか、それ？
野村から何の説明もありませんが。
プラウドクラブからログインして、予約ができるのですか？
寝耳に水。
担当者によって、何の説明もないんだなあ。ひどいなあ。

[211: 契約済みさん]

どこにアクセスするのか教えてください。

[212: 入居予定さん]

地権者優先案内ではないでしょうか？

[213: 契約済みさん]

私も口頭での説明は受けてませんが、
内覧会のときにFNJからもらった資料に
予約方法と開始日について書いてありました。

>>210-211
まずはアカウント作成のための書類郵送が必要なので、
FNJの資料を探してください。

[214: 匿名さん]

ゲストルーム
予約教えて下さい…
ログインしても見つかりません

[215: 匿名さん]

ファミリーネットの説明は
内覧会の時にサブエントランスの前のブースで
引越しの確認や浄水器などと一緒に受けたけど
一番最後だったので印象が低いのかも？

浄水器もフィルター交換時期ややめ方など
癖がありますので、要確認です。

[216: 匿名さん]

引越しの費用ですが
アートさん頑張ってくれますよ。
高いと思った方は他社の見積もりを取って
再度交渉してみてください。

[217: 匿名さん]

ゲストルームの予約方法は
ファミリーネットのサイトにログイン
URLやID,パスワードなどは
登録すると送ってきますので
内覧会でもらった書類を記入して返送してください。

返送されてくる書類に
メアドやパスワード、操作方法などがあります。

[218: 匿名さん]

>>217
ありがとうございます！

[219: 匿名さん]

お疲れ様です。私の場合、アートは他社の倍額でした。もし他社の見積もりを聞いて下げるんだったら、最初から常識的な額を提示してくださいよー。

[220: 働くﾏﾏさん]

新宿第二保育園は富久ソラの分園として11月再オープンなんですね。
古いと言えば古いけど、小さいながらも園庭があって畑があって、昔ながらの学校の雰囲気があって悪くないです。

[221: 匿名さん]

>>217
そちらのサイトですか。野村のサイトと間違えて見てました。

[222: 匿名さん]

＞221
さすがにいろいろあって覚えきれませんよね
これからようやく新生活のスタートですから
気楽にいきましょう。

[223: 匿名さん]

本日、東京湾花火大会がありましたね。
たまたま近くの別の高層マンションから見たのですが、
トミヒサからもかなり近くで見えそうです。
東南向きの部屋は楽しみですね(＾◇＾)

[224: 匿名さん]

北向きだとどこの花火大会が見れますか？

[225: 契約済みさん]

北向きなら隅田川と足立花火が見えるかもしれませんね！

[226: 匿名さん]

戸田の花火大会は見れそうですね

[227: 契約済みさん]

西から見れる花火はないかしら

[228: 契約済みさん]

>>220
え？新宿第二保育園は富久クロスに移って廃園ではなかったでしたっけ？
移ると言っても経営は区立から私立に代わって職員も総入れ替えのようなのですが。
新宿第二保育園が残るのなら富久保育園とどちらがいいか悩みます。
富久クロスは庭が小さいのが気になっていて対象外です。

[229: 働くﾏﾏさん]

>228さん
現在の新宿第二保育園の園児さんが富久ソラに移動することは変わらずですが、待機児童対策として、移動後に廃園になるという点だけがキャンセルになったそうです。10月に内装工事してリニューアルするそうです。

[230: 契約済みさん]

新宿第2存続は朗報ですね！
今通わせている保育園が1クラス9人しかいないので、
周辺の保育園が軒並み30人クラスなのが気になっていました。
新宿第2の現在の定員は10人前後ですが、
存続後もこの人数なのでしょうか？？

[231: 匿名さん]

＞223
東京湾花火大会は今年で最後、オリンピックが終わるまで中止ですよ。
http://www.j-cast.com/2015/07/14240242.html

[232: 匿名さん]

えーーー！！！ショックです
ただ、知っておいて良かったです。
231さん、情報ありがとう。
6年後、また復活することに期待することにします(^o^)

[233: 匿名さん]

選手村跡地は住宅が建設されるので、6年後も同じ場所では出来ないと思いますが…

[234: 契約済みさん]

神宮花火大会は特等席ですね。東京湾花火大会は厳しくないですか？

[235: 契約済みさん]

ブリリア池袋で異業種交流会でのパーティルーム使用は禁止になったんですね。
富久も早めに手を打って欲しい。

[236: 匿名さん]

>>235

ネタじゃない?
異業種交流会での利用を禁じるなんて限定的な文言を入れるとは思えないのでw

[237: 契約済みさん]

すでに「インターネット、チラシ、広告等により居住者等以外の第三者を募集して使用する場合」は禁止されていますが、あとは何が足りないとお考えで？

[238: 匿名]

新宿第２は建物の老朽化大丈夫？

[239: 契約済みさん]

>>237
この議論には初参加です。
あらたに募集してではなく、既存の団体の交流会とか、口コミで集まった仲間となると
237さんご指摘のには、非該当のような気がしますが、いかがでしょうか。

[240: 契約済みさん]

>>239
営利目的の利用ももちろん禁止されています。
非営利の既存の団体の交流会や口コミで集まった仲間は、友人とのパーティと呼べる範疇であり禁止しなくても良いと思います。

これらも異業種交流会と呼ぶのであれば、異業種交流会でないパーティとは何を想定しているのかを知りたいです。家族しか呼べません。

[241: 契約済みさん]

賃貸に出した時の利回り。
思っていたより低くて少しガックリ。

それでも、最近の新築にしてはかなり良いみたいですが、、

最近の高層マンションはチャイナマネーの投資が凄く、彼らはマンションを大切にして賃貸料で細く長くやって行こう意識は低く、大儲けしようかと売るタイミングを測ってるようで、タダよりかは良いで貸す人が多い影響らしいです。

[242: 契約済みさん]

今日は神宮花火大会ですね。
富久クロスから東や南は良く見えるんでしょうね。来年は楽しみです。

[243: 契約済みさん]

１LDK(５０ｍ２)で２９．５万(管理費別)で出てたけど、いい値段だと思うけど。
ラｔゥールやパークハビオよりちょっと安いくらいで、他のマンションに比べればとてもいい。

[244: 契約済みさん]

東は厳しいんじゃないですかねー

[245: 匿名さん]

神宮花火大会、今年も綺麗でしたね(＾◇＾)☆
神宮は割かし高度が低い（＝小粒）ので、方角だけでなく、高さも影響するかもしれませんね。
（東）南２０階以上は問題なさそうかなぁ～

[246: 匿名さん]

花火は良いよね〜
南の人がうらやましい。

[247: 匿名さん]

ここは新価格前に買えたので、利回りは相当良いですよ。

[248: 匿名さん]

>>240
口コミで集めたとかダメでしょ（笑）
異業種交流会をやりたいのならば堂々とホテルかりてやるべきでしょ。ここはレジデンスです。SNSなどであった事ない人まで募るパーティはNG、当たり前。共用部の破損や事故事件があった時にセキュリティの面からどうみてもNG

[249: 匿名さん]

主催する住民本人が面識ない人間を集めるパーティはダメ。しっかり最初の理事会で決めよう。

[250: 契約済みさん]

>>248
だからさ、SNSなどであったことない人を集めるパーティは「インターネット、チラシ、広告等により居住者等以外の第三者を募集して使用する場合」に完全に該当するから、すでに禁止されてるの。SNSってインターネットで動いてるって知ってます？ 広告しない口コミって、本当に口答ってことだよ。口答もダメなの？

口答もダメで「主催者の面識ない人を呼んではいけない」って規約だと、たとえばある男友達は呼べても、その男友達は主催者と面識のない奥さんを連れてきてはいけなくなってしまう。一方で業者が「こんにちは！」って事前にメッセージしたから面識あります。っていう言い訳されたらどうするの？

「面識あるない」なんていう、いくらでもウソつける縛りを入れても意味ないんです。正直者が馬鹿を見るだけ。「インターネットで募集してるでしょ？ ほら」って証拠を突きつけられる規約にしないと防げないの。

[251: 匿名さん]

今住んでるマンションで実際にあった例ですと、
主催者が出席者たちを館外の別な場所で一旦集合させる事があります、これも面識ができたことになりますよね。
あるいは主催者の部屋に出席者たちを一旦入れてからパーティルームに連れていく事があります、これも面識作りですよね。

[252: 引越前さん]

後少しで鍵の引き渡しワクワクです。

うちの引越は朝一の枠なので、積み出し後は
まだベットの無い部屋で一泊する予定〜

空っぽの部屋で寝るなんて初めて

[253: 匿名さん]

>>248に出ていた部屋（ついでに最上階で出ていた部屋も）の表面利回りを調べてみたところ、どの部屋も軒並み5%を軽く超えていました。
都心部の新築で利回りが5%を超える物件は現状他には無いのではないかと思われます。
ここを貸して、その賃料で港区に住み、ときどき共用施設だけここを使いにくる、なんてのもいいかもしれません。

階数 広さ（平米） 向き 間取り 賃料 物件価格 表面利回り
55 76.71 東 80I'/2LDKS 43.0万円 8390万円 6.15%（なんといっても最上階！）
39 73.51 西 70P/3LDK 32.0万円 6970万円 5.51%（新宿高層ビルの夜景を望む）
6 64.56 東 60R'/2LDK 29.5万円 6250万円 5.66%（全部屋窓のある貴重な間取り）

[254: 匿名さん]

最上階の80平米近くあるお部屋が8000万円ちょっとで買えたなんて、今となっては夢のような話ですね。

[255: 地方在住]

仲介不動産会社と打ち合わせをしてきました。

査定では表面利回りは５．５％
最低限６％は欲しかったのでちょっとショックでしたね。

全額ローンで金利が２％、そこから管理費、租税公課、将来の引当金（修繕費、空きリスク）
などを除けば、利回りは２．５％ぐらいか。

更に不動産所得は給与所得に上乗せされて累進課税かかかるので
住民税を含めると収益の４割は税金に持っていかれるから、
実質利回りは１.５％。

地震などのリスクを取って、この利回りですから厳しいです。

それでも、最近の都内新築タワーマンションの利回りは
相場が３％ぐらいではなので、恵まれてるようです。

なお、不動産会社から売却についての話も出てきました。
売れば高い税金（短期だから利益の４０％）を払っても
かなり大金が手元に残るようで、実際に直ぐ売る人もいるようです。

東京は、エグイ人も多そうですね。
地方在住ではこのスピードに付いていけない。（笑）

[256: 匿名さん]

>>255
利回りを求めるなら北向きがいいですよ。
今賃貸で出ている部屋で最も利回りが高いのは、43階60平米の2LDK(60Fa)で賃料は35万。
物件価格が5,770万円でしたから、利回りは7.28%になります。
地方で7%は珍しくも何ともありませんが、東京山手線内の新築タワーでこれだけの利回りが出せる物件はなかなかありません。

[257: 地方在住]

>>256

私の部屋は北向き低層階の1LDKです。

不動産会社から聞いた詳細では、
このマンションの1LDKは賃貸に出す部屋が多く
暫く落ち着くまで正確な相場は出せないようでした。

そんな中、最初から家賃収入を得たいのであれば
家賃を安くしないと厳しいとの事でした。

私は自分の部屋をしばらくセカンドハウスにして
様子を見たいと思っています。

そもそも、私がこのマンションを買った理由の一つが
もし娘が東京の大学にいった場合の娘の住居。

娘は現在、自宅から大学に通っています。

娘の将来のためには東京を良く知ることが大切だと思うので
週末は出来るだけ、家族で東京で過ごしたいと考えています。

[258: 匿名さん]

>>256
実際に35万で契約するわけではないでしょう。ふっかけた金額です。契約賃料で比較しないと全く意味ありません。

[259: 契約済みさん]

どうせ売るならしばらく住んでから売れば、売却益3千万円まで無税ですよ。
3年以前に同じことしていない前提ですが。
私は前の物件4年前に売ったので、また無税にできます。
今売って４０％税金を取られるなら、しばらく住んで無税で売却します。
数年後もそんなに値段は下がらないでしょうし。

[260: 匿名さん]

3000万円控除には、もう一つ前提が。
ローン減税と併用はできません。

[261: 匿名]

最上階は坪６００万円で売り出されているそうですよ。
今の相場なら、安くもなく高くもない？？？
まあ、買えるのは中華の方か相続税対策の方でしょうけど・・・。