野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

[匿名さん]

住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。

野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/


[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]

[781: 調査中]

地元（厚木）の法務局に相談に行きました。

２年前に応対してくれた男性（簡易裁判所調停の契機となった）だけでなく、事務
方の女性など計３名も出てきて、記録をとりながら親身に話を聞いてくれました。
１時間半の相談の最後では、私の提出資料を「必ず目を通します」と言って受取っ
てくれました。

神奈川ですから、確実に横浜に話を持ち帰ってくれます。
調停終了後の不誠実（結局誰も会計実績を確かめていない）、ムラ八分や刑事告
訴総会が重度の人権侵害と判断されれば、追って連絡が当方にもあろうかと思い
ます。このルートは、希望あり、です。

他の相談先にもチャレンジしていきます。きのこさんありがとう。

>>778
２０１１年１１月だったと思いますが、知人の紹介で、渋谷でＮＰＯをやっている
マンション管理士を訪ねました。夜７時からの面会だったのですが、私の直前
の相談者も「コープ野村」の区分所有者だったらしく、管理士が「今日は『野村
デー』だ」とおっしゃっていました。
　管理士は「ゆくゆくは他の住民はあなたの考えに賛同するようになる。だがそれ
には何年もかかるだろう」との見立てを教えてくれました。

[782: 毒きのこ]

778
>相談するなら理事でないと
780
>もっと上位資格を持っているなら別ですけど

理事になること理事長であること資格を持っていることが
管理会社に不都合でなく好都合というケースがありえます。

具体的には「会計を見せる」とウソをついて調停を終えた
理事長が任期満了後「防火管理者」の資格を取得しました。
理由は、お考え下さい。

[783: 匿名さん]

管理組合内でモメると、一般組合員の中には売却する人がでてきます。
例え正義だとしても、管理組合はガタガタになり、結果として周りに迷惑が掛かります。
長く住むような意識を持っている方は、お互いにモメるようなやり方で対処しません。

[784: 毒きのこ]

>管理組合内でモメると、一般組合員の中には売却する人がでてきます。
【ハズレ】騒動は２０１１年からで、５年ほど経つが、売却は４軒程度

>例え正義だとしても、管理組合はガタガタになり、結果として周りに迷惑が掛かります。
【ハズレ】管理組合はガタガタどころか、「理事会こそ正義」として完全結束
野村は理事会を駆使し、議事録や構内掲示で警察（＝正義）との連携をやたら誇示

>長く住むような意識を持っている方は、お互いにモメるようなやり方で対処しません。
【アタリ】コープ野村を「終の棲家（ついのすみか）」と考えている住民の一群が
もっとも管理人と協働。他の住民はこの一群ににらまれたくないのでひたすら黙従。

現状、管理組合総会、理事会等はきわめて平穏に運営されている。
マンション全体を統一してシラをきり通せば、「お互いにモメる」外観にはならない。
具体的には、
総会を毎回「前管理人の会計」以外の議案でやり賛成多数（≒委任状）をとり続ければ、
公訴時効まで逃げ切れる。

[785: しいたけ爺]

>管理組合はガタガタどころか、「理事会こそ正義」として完全結束
>野村は理事会を駆使し、議事録や構内掲示で警察（＝正義）との連携をやたら誇示
【ハズレ】本スレのNo.851参照

[786: 匿名さん]

No.851？
数字の打ち間違いじゃないか

[787: 私も野村を調査中]

１月２１日付で「公開質問状」を出しました。

内容は、２０１４年１２月１４日の臨時総会で当方への刑事告訴を請求すると決めた後、
警察に告訴状を出したのか、受理されたのか、未提出ならば今後出す予定はあるか？
「はい」「いいえ」で答えられる、超簡単なものです。

理事長（当時は副理事長）、専門委員（当時は理事長）、野村不動産パートナーズ、ボ
ス建築研究所をあて先とし、２１日未明にほぼすべての居住する管理組合員にも配布し
ました。

企業には上記２社の代表取締役の他、野村不動産の社長にも普通郵便で送りました。

１月２３日に理事会の会議があり、同月末日を締切とさせていただきましたが、どこか
らも誰からも「返答なし」でした。

管理組合員にはこの質問状とともに質問・意見を寄せていただくようお願いする文書を
同封しましたが、こちらも返答ゼロ。協力者なし、という結果です。

こういう状態で当マンションが「モメている」というのは難しい。

[788: 調査中]

７８１の続き

法務局で「会計帳簿閲覧請求調停」後の理事会の対応のひどさ（罰則として「６
ヶ月の閲覧権停止」を付けた細則案の提示など）を述べると、「それなら記録が
残っているはずだから、裁判所で見てきたら」とアドバイスされました。

相談終了後、その足で簡易裁判所を訪ねると、２０１３年に調停申立てを受け付
けてくれた職員はもう異動し、別の男性職員に替わっていました。事件番号を伝
えるとファイルを出してきてくれました。

それを見てビックリ。裁判所に残されていたのは、

① 私が苦心して作成し提出した「閲覧希望帳簿リスト」
② 私がコピーして提出した、理事長がウソをついた証拠となる構内掲示「管理組合ニュース」
③ 私が調停の取り下げに同意したことを認める、私の署名入り文書１枚

だけでした。理事長（≒管理会社）は何の足跡も残していなかった。。。さすがです。

特に ② は、調停中の９月に「組合側は２０ページの『保管書類リスト』を作って開
示した」との貼り出しで、申立て人の私がまったく聞いていない話だったのですが、
開示したとされるそのリストも一切残っていませんでした。

調停員が「理事長は『会計を見せる』と言っている」と言うから、調停員の提案に従
って３回目で調停をやめたわけですが、その経緯を記すものもありませんでした。

野村は強い。

[789: ないものねだり]

１０月開催の臨時総会議事録が３ヶ月すぎて開示された。
議事録素案作成は野村の仕事。
こんな議事録３日でできる。

賞味期限切れだが読んでみた。

当日総会出席数は理事（８名）を除くと４名。
４/５８５＝０％
辛うじて総会成立の50.2％。
新聞に載りそうな出席率。

招集は理事長の仕事だけれど参加者を確保するのは野村の仕事じゃないのか。

驚くなかれ、野村は理事を動員させて出席率を確保させた。
皆さん現役で忙しい。理事は無報酬、野村の管理員はこれは仕事のうち。
これが最近常態化している。
野村には６人も管理人がいるのに何やってるんだ。

滞納金が増加中。
私が理事長の時、短期滞納者撲滅を指示し一旦減少したのだが元の木阿弥。
３ヶ月未満滞納者が倍増。

現場責任者が管理室からピンポンとやれば滞納者の督促終了。
これを月一回やるだけ。
これじゃー滞納６月にすぐなってなってしまう。

その後は組合が督促せねばならないから理事長さんは弁護士に依頼してしてしまう。
これじゃ弁護士費用がたまらない。
ほとんどの管理会社は弁護士法ギリギリで面談回収している。
野村は弁護士法を盾に絶対拒否。

これが野村の標準なのか。
私の無い物ねだりか。

[790: ないものねだり]

第８期の５月の理事会で野村は《理事長代行者の印》を使いたいと理事会に提案した。
同時にこの印鑑は５年前のリプレース契約直後に野村の費用で、組合に無断で作成し、使用してきたと説明した。
この印鑑は理事長が発行する請求書、領収書、車庫証明請求書などに５年間使ってきたという。

私はそれ自体問題にする意思はなかったが、それは印章偽造ではないですか、と質問した。
野村（業務主任）曰く、すでに理事長とこの印を使うと覚書を締結したので偽造ではありませんと。
何？　　
理事長が理事会決議なく覚え書きに調印することはゆるされない。
同席していたマンション管理士も頷いた。
理事長代行者の印を使うのは野村の標準だと現場責任者は悪びれずに言い放った。

野村（業務主任）は無知な新理事長に署名捺印させておいて事後報告し刑事罰を逃れるつもりかと私は詰め寄った。
野村との交渉材料に使えるかもしれないと思ったからである。

しかし、善意でやったのだろうから今後はこの印鑑を使わない（理事長代行者の印というのは紛らわしいので理事長印に変更する）こと、覚え書きは存在しなかったとして理事会決議を行った。

私はこれ以上野村の刑事罰を追求する気はなかったが所轄警察に意見を聞きに行った。
警察官曰く、車庫証明に使っていたのなら警察を騙していたことになる、印章偽造、私文書偽造罪、立派な犯罪だ、と。
結構厳しい口調に私は驚いた。
警察内の証拠は警察で用意するから組合側で発行した領収書などを持ってきてほしいと私は依頼された。
偽造印鑑の陰影と、私が個人的に受領していた領収証を準備して翌週所轄警察に行った。

続く

[791: 元理事長]

>管理組合内でモメると、一般組合員の中には売却する人がでてきます。
理事会内を分断したのは野村です。理事に立候補したものを理事長と結託して理事にさせなかったことが発端です。
このため、組合を被告とした提訴が２件ありました。組合員を提訴が１件。滞納者に対する訴訟が８件と訴訟マンションですから仕方ないでしょう。
私も売却を考えた時、野村に失望との理由で売却が４件あったと仲介業者から聞きました（異常だそうです）。私と一緒に理事をした友人知人も３名転出してしまいました。
苦情や提案の常連や総会常連者も見かけなくなったのは諦めたのでしょう。
総会出席者は激減し直近では（一般４＋理事８）/５８５でした（出ても意味がないと悟ったのでしょう）。
こうなると管理会社の思う壺です。

高層マンションですから投資目的、賃貸目的など様々ですが売却率（回転率）は近隣に比べると高く、仲介業者には喜ばれています。したがって売却価格も低く抑えられているようです。

>例え正義だとしても、管理組合はガタガタになり、結果として周りに迷惑が掛かります。
破綻して、再出発も選択肢だと思います。ガタガタなマンションにしたのは野村と元理事長です。

>長く住むような意識を持っている方は、お互いにモメるようなやり方で対処しません。
品川地区は投資物件として人気がありますから終の住処意識は低いと思います。私の友人知人（高齢）も引っ越しました。
揉める環境を作ったのは野村、理事長、監事、マンション管理士、理事長の友人（元NKH職員や会社でコンプライアンス担当社員、大学教授）の集団だと考えています。当たり前の理事会にしようとすると妨害。攻撃されます。

悪魔と正義の戦いでしょう。

[792: 匿名さん]

>>791
総会決議無効判決後、貴方はどうするつもりなのですか？
元理事長には損失について賠償請求するのですよね？

[793: 私も野村を調査中]

貴重な投稿に感謝と敬意を表します。

>当日総会出席数は理事（８名）を除くと４名。
>４/５８５＝０％

管理会社を支持するグループ（主流派？）も当日は欠席ですか？
出席数が目に見えて減り始めたのはいつですか、提訴の後ですか？

今までも委任状等の書類の提出で総会成立してきたのでしょうが、
有力住民などからの圧力、いわゆる「声かけ」等で断れない住民は多い？

訴訟で勝つことと並んで「総会不成立」も悪魔の横暴の歯止めになりうると
想像するのですが、「総会不成立」は論外ですか？

失礼でトンチンカンな質問になっていましたら、すみません。

[794: きのこ]

今度11回目の総会を迎えるますが不成立はあり得ません、不成立なら野村とのけいやくが出来なくなるからです。シャカリキになって委任状を集めます。
昨年の理事会は半分以上不成立、特に後半は全く駄目。ところが管理会社継続議案がでた最終理事会は初出席ね理事がゾロリ。30本以上もの未決議案を審議もせず一括採決。理事長と結託して意外かんがえられないです。

[795: きのこ]

4名のうち1名は中立人、3人は野村はとおもう。理事の1名意外は野村派とアンチ私。

[796: まつたけ]

そうだとしても、総会グループ（主流派）の影響力は相当弱まっているね。

[798: 毒きのこ]

正しいきのこさん、いろいろ教えていただき有難うございます。

マンションの異状が数字にはっきり表れている点が、うらやましいです。

７８４で舌足らずだった部分を補います。

① ２０１１年からの売却は４軒程度

この４軒は全員、私がウソをつかない人間だということを知っている住民でした。
最初の１軒は、管理組合運営の改善に関する私の本格的レポート（Ａ４×６枚。全戸配布）
を読んで、賛同のメッセージとコピー用紙１冊をドアポストに記名で入れてくれました。
（受け取ってしまうと管理人のワナにかかる恐れがあり、その日のうちに返却した）。
売却はその数ヶ月後で、野村でない仲介業者が選ばれていました。

他の３軒はこの人と違い、意見を寄せず黙って退去。私の報告を読んで見限ったか。

２０１１年以前はどうか？　
築年数がかさむと高学歴高所得層が出ていく傾向あり。
出て行った後に入る新住民に管理人となずむ傾向あり。
「私も管理人にいじめられました」との元理事１名からタレコミあり（２０１１年）。
他に「管理費＋修繕積立金が高い」と直接聞いたこと２回あり。どちらも売却。

結果、２０１１年以後の４軒の退去でただでさえ小さかった反抗の芽は消えた。

② 管理組合はガタガタどころか、完全結束

結束したまま、「落ちるところまで落ちたらいい」。
「ガタガタどころか、完全結束」とは、そういう意味です。
団結したままブラックホールに向かってまっすぐ進んでいるように見えます。

[799: 匿名さん]

投稿者2人の物件名は分かってる
そもそもスレッド趣旨からは完全に逸脱している

ここで投稿する時は名前を物件名にしてよ
する気がないなら、自分達の巣に帰れ

[800: 匿名さん]

>>799
私はレスの意味が分かりません。
私はロム専ですが、初めて目にするご意見ですね。

最近の新築分譲マンションスレをロムしていると荒らされがちで、対抗デベが荒らしているのだろうと感じられつつも、
新築マンションが団地型大規模マンションになり、
高級路線から外れ管理も変わったのでしょうか？
211年から売却が４件は少ないと思いますが、毒きのこさんのレスがスレ趣旨に合わないとは思いません。

[801: 調査中]

２月８日、規約や細則の全面改正案がようやく一斉配布された。
３月１９日に説明会を開くというが、
２月１４日までに出欠届を管理事務所に出せという。
理由は「会場設営の都合上」とある。

出欠確認の締め切りが早すぎる。

しかも、質問・意見は２月末まで書面で受け付けるが、
その精査と審議は役員と業者だけでやるようだ。

その後の日程は、
５月の定期総会で「報告」、
７～８月の臨時総会で「承認」し決着。

こうして「前管理人の会計」で総会をやることがまたしても回避される。

[802: 元フロント]

＞出欠確認の締め切りが早すぎる。
　説明会ですから、とりあえず出席で出しておけば良いのでは？
　説明会ですから、成立要件などはありませんから。

＞理由は「会場設営の都合上」とある。
　出席人数の把握が出来なければ、必要な会場の広さが分かりません。
　当然の措置です。

＞その精査と審議は役員と業者だけでやるようだ。
　普通、そうしますから、このような事には目くじら立てない方が・・・。
　総会議案の提出権は、理事会にあることをお忘れなく。

　大事なのは、説明会の後、最終案が、（総会資料に説明会以降の変更部分だけでも記載するなど）総会前に区分所有者に周知されることです。

　最終案に反対でしたら、反対の区分所有者に協力してもらい、１/４超の反対の総会議決権行使書を、証拠としてコピーを取った後で提出してもらいましょう。
　コピーがあれば、後日私文書偽造で刑事告訴することも出来ますから、管理会社も改ざん出来ないでしょう。
　妨害を防ぐため、コピーがあること、告訴の準備があることは、総会で議決権行使書の数が発表されるまで、内緒にする方が良いでしょう。

　反対の議決権行使書と貴方への委任状を合わせても１/４に達しないようなら、それはもう区分所有者の総意と考えるべきです。

[803: 匿名さん]

>>801
＞出欠確認の締め切りが早すぎる。

＞しかも、質問・意見は２月末まで書面で受け付けるが、
その精査と審議は役員と業者だけでやるようだ。
出欠の締切日は早いとは思いません。
出席者の人数により会場内規模が変わるでしょうからね。
ただ、提出された質問以外は受付ないというのは、民主的ではないですね。
極端な例えですが、自治会強制加入といった違法な議案であっても、否決につながる質問はできない仕組みですね。
これでは、総会に出席する意味がなくなりますから、管理組合は機能しなくなると思います。


>>802

＞最終案に反対でしたら、反対の区分所有者に協力してもらい、１/４超の反対の総会議決権行使書を、証拠としてコピーを取った後で提出してもらいましょう。
＞反対の議決権行使書と貴方への委任状を合わせても１/４に達しないようなら、それはもう区分所有者の総意と考えるべきです。

総会で問題を指摘できず他の区分所有者に問題点を認識させることができないのであれば、
区分所有者が自費で配付文書を作成し全区分所有者に配付し、区分所有者が意見交換できる総会を管理会社に覚られずに自費開催しなければ、反対議決権を集めることは不可能ですよね。

野村の管理はそんなでしたか？
元フロントと名乗ると、誤解を招きますよ。

[804: 毒きのこ]

>売却が４件は少ないと思いますが

８００さん、コメントをありがとうございます。
実は、先の投稿７９８をお読み下さる方が「少ない」と感じるべきなのは、
「悪玉住民の転出がゼロ」という点のほうです。
この点のほうはあえて明記しませんでした。「数少ない善玉がみんな出て
行った」という主旨の記述から、そこまで読み取れるはずだからです。　

普通、脅迫やら不正経理やらをみんなに知られたら居づらくなって退去す
ると考えられがちですが、当マンションでは逆。知らせた奴こそ出ていけ、
なのです（この逆転現象を普通と考える人は論外）。

管理員ら業者＝プロ
悪玉住民＝素人　の区分けは通用せず、
恐らく住民もじゅうぶんプロ化しています。

他方、例外的に去った悪玉が１人だけいます。
野村がよこした前管理人です。
彼の辞職は最大のカモフラージュで、近隣の自宅で情報を取り仲間住民ら
に指示や助言を出し、コンタクトをとり続けていると考えられる。

２０１１年に私がマンションの異状に気付くまで、前管理員はすでに１６
年も住み込んでいました（住民がプロ化した主因）。
私は順番くじ引きで理事会に入った１巡目最後のグループ（第３２期）。
管理人らからすれば「もう反乱を起こす奴はいないだろう」と油断して就
けた理事長なのです。２０１１年の時点ですでに善玉が少なくなっていた
ことと、この理事会人事システム（管理員常時出席）は関係ありです。

投稿３３６に「以前よりお顔は存じていましたが人となりについては、よ
く解りませんでした。」とあるのは、人柄を知っていたら理事長にしなか
ったのに！という恨み節（うらみぶし）です。

[805: 調査中]

８０２さん、８０３さん、言及いただきありがとうございました。

まず、管理規約全面改正の動きを見る上での注意点です。
① 今まで規約を無視してきた人たちが主導（例：旧専門委員が理事長）
② ちょうど５月の定期総会を飲み込むタイミングで改正案を発表

①は規約改正に携わる資格なし、②は１年以上前から「できている
改正原案をみんなに見せよ」と私が要望してきたのに、「最終案だ
と思われたら困る」（理事長）とか言ってずっと秘密にしてきた。
この時期の一斉配布はスケジュール的に魂胆がある（５月の定期
総会を会計問題でやりたくない）と見るべき。

>２月８日、規約や細則の全面改正案がようやく一斉配布された。
>３月１９日に説明会を開くというが、
>２月１４日までに出欠届を管理事務所に出せという。
>理由は「会場設営の都合上」とある。

出欠届の提出締め切りが２月１４日で早めな理由として
Ａ） なるべく早期に参加者の顔ぶれを把握しておきたい
Ｂ） 改正案を精読した私から問題点を指摘する文書が全戸に配布され、
　 　議論を喚起しかねない。「時すでに遅し」となるよう早く締め切る。
の２点が挙げられると思います。

Ａ）によって、説明会の台本（進行のシナリオ）が変わります。
Ｂ）は、区分所有者たちが自由に意見交換できる空間を許さないため。
この２点に共通するのは「八百長」志向。
説明会・意見交換会・総会等いろいろな集会がありますが、どれも自由に
行われることはありません。台本と違う人が台本と違う自由な発言をすれ
ば「不規則発言」扱い。火消し役が用意されたセリフで流れを止めます。

集会はすべて「結論ありき」と見て間違いないです。

２００名程度の管理組合ですから、「会場設営」といっても、
参加希望多数なら２回に分けてやるとかで簡単に対応できます。
ですから、この理由は限りなくウソに近い「建前」と見ます。

５階建てマンションなので階段１列に１０戸。
自治会の班長・組長が階段１列につき１戸はいますので、反野村・反理事
会的発言や行動には勇気が必要です。かつての隣組みたいな感じか。
現状、このマンションに自由な言論空間はありません。
私の文書配布で議論の空間が生み出されるはずなのに、一切返答されない
ことでその空間も生まれない。
このネット掲示板は反応があるので管理者さんには心から感謝しています。

[806:]

管理会社はマンション所有者に巣食う寄生虫。
私は他のプラウドで嫌気がさして売却し、注文戸建てにしました。

[807:]

８０６ですが、東京都多摩地区のプラウドです。

[808: 元フロント]

　以前から気になることが一つあります。それは
＞この２点に共通するのは「八百長」志向。
　この様に、ご自分の印象で対立グループの事を書いている文章が多い事です。
　私が読んでも、客観的でないなという文章が散見されました。

　一般の（特に管理に無関心な）区分所有者は、この様な発言を聞いても（配付文書を読んでも）どちらが正しいか分かりません。

　自分で詳しく調べようともしません。
　主張は、証拠に基づき、簡潔に行う方が伝わります。
　長い文章は、読んでもらうことさえできません。

　もう一度、
　他の人は自分ほど考えていない、
　どうでもいいと思っていると考えている
　管理に関心を持ってもらうことは不可能
　だから、
　この件は反対という意見を集める
　事を目標に行動したらいかがでしょうか。

　規約改正を審議する総会で、規約案が変更になることはありません。
　規約案は事前に配付し、説明会での意見を聞いて、変更するなら再度説明会を開くか、総会資料に変更後の規約案を記載し、総会当日は、採決のみ行うべきです。
　委任状や議決権行使書は説明会や総会資料に記載された規約案に基づいて判断されているからです。

＞区分所有者が意見交換できる総会（※）を管理会社に覚られずに自費開催しなければ、反対議決権を集めることは不可能ですよね。
　（※）区分所有法に定める臨時総会なら、費用を請求出来ます。

　これが実現できれば、一番良いのですが、非常に難しいと思います。
　皆さんのおっしゃることはもっともですが、「大半の区分所有者が無関心」で、「管理会社に覚られずに自費開催」などほとんど不可能だと思います。

　これが現実です。
　だからこそ、最も可能性の高い方法として、反対意見のポスティングや戸別訪問で、「１/４の議決権を集める」という方法を書きました。
　
　この文でも長すぎると、自分で思います。

[809: 匿名さん]

>>808
野村が管理すると総会で質疑応答ができないと言うことですか？。

大京アステージの管理するマンションは、普通に質疑応答できますよ。
勿論、当日質問なしのデキレースではありません。

管理組合員は、理事会に絶対服従なら、総会は要らない。

[810: 元フロント]

＞普通に質疑応答できますよ。
　規約改正案を質疑応答で変更するのですか？
　質疑応答は、事前の説明会や、文書で済んでいるのでは？
　それでは、事前に示された規約案で賛成・反対を示した人たち（委任状・議決権行使書）はどうなるのですか？
　
　規約案で「理事の再任禁止」が、２割程度の出席者の総会で「再任可」に変えていいのですか？
　それこそ、悪徳管理会社や理事会の思うつぼでは？

　さらに言うなら、標準管理規約では「規約の変更議案」には「議案の要領を通知する」必要があります。
　貴方の組合の規約には、この条文がありませんか？
　事前に示した「議案の要領」が突然変更されるなど、あってはなりません。

＞管理組合員は、理事会に絶対服従なら、総会は要らない。
　何か、勘違いしていませんか？
　総会議案書作成は理事会の業務です。
　反対なら、反対票を投じればいいのです。
　委任状で可決するからと言うのなら、自分に委任してもらえばいいのです。
　
　理事にはならない（なれない）、総会で過半数を取れないなら、区分所有者の総意は他にあるという事です。
　管理会社が悪事を働くなら、防ぐ手立てを考え、実行しなければ何も変わりません。

　悪徳理事会を相手にするのなら、マンション管理士への相談も、１区分所有者の立場という事になります。
　そろそろ、マンション管理士も成功報酬型の契約を考えてもいいのでは？

[811: ８０６さんに捧ぐ]

今度の管理規約（細則を含む）全面改正案の分厚い冊子の中に、
私があれほど（といっても皆さんにはわからないわけだが）主張してきた
「会計処理に関する細則」案が、一切ありません。
それでもみんなで可決するのさ。野村不動産パートナーズの方針だから。

このことだけでも、全面改正のねらいが何なのか、察しがつくはず。

質疑応答がないのではないのです。理事会と一部住民が対立しているの
でもない。理事会に代表される管理組合全体が、管理会社とそれがよこ
した組合運営コンサルタントの２社に永久全面奉仕（要はカネ）する。
住民は「それでいい、２社が倒れるときは自分たちもいっしょでいい。
だけど２社（特に野村）が倒れることなんてありえない」という姿勢。

私の求める会計閲覧だけが２社と住民の連合体に邪魔。

こういうマンションは改善なんかしません（処方箋などない）。
存在しない反対者を集めます？　私はこういう状況下でもレポートを
作成し自力で全戸に届けてきました。この４年で８０回。
改善の可能性と方法があるらしく語る人は、こういうマンションが存在
することがまだわからないか、受け入れられないのでしょう。残念。

[812: 匿名さん]

総会での質疑応答＝否決廃案だと考えるのは浅はかです。

質問事項により、
＃１、調査不足、もう少し検討する必要がある。
理事会だけの意見でなくアンケート住民意思を確認してみる。

業者見積もりをしてみる。

他の方針と比較をしてみる。

総会で質疑応答、意見交換できることで、理事会や管理会社の姿勢が分かり信頼度も高まります。
あらかじめのシナリオから外れる総会を許せない理事会や管理会社は、
議案についての検討不足で自信がないからでしょう。

[813: 元フロント]

＞＞811・812さんへ
　私は規約改正について言っています。
　全部の議案に審議不要とは言っていません。

　一般に総会は２時間くらいで終わるのが普通でしょう。
　毎年の必須議案（事業報告・決算報告・事業計画・予算案・新役員紹介など）の審議承認だけでおおむね予定時間が来るのが普通です。
　だから、規約改正は事前に説明会などで議論し、総会では採決で済むようにしないと、いくら時間があっても足りませんよと言っているのです。
　また、総会で突然規約が変更になるのは事前に示された案で賛成反対を示した議決権行使書を考えると問題がありますと言ってています。

＞「会計処理に関する細則」案が、一切ありません。
　好都合じゃないですか。
　組合員は、組合運営資金を拠出しているのですから、基本的に会計帳簿の閲覧権があります。
こうしたらいかがですか？
1.　会計帳簿の閲覧の調停を申し入れする。
2.　満足できない回答なら和解しないで訴訟に進む。（訴訟費用も含む）
3.　勝訴し、帳簿の不正を発見し、理事長解任訴訟で解任する。

　

[814: 匿名さん]

時間内に裁決することが総会ではない。
区分所有者が何を審議しているか内容を確認できて納得できることで裁決することが総会です。
理事会が、提案事項に対してきちんと審議していたら区分所有者の質問に応えられます。
偏りのある面からのみの提案で内容は管理会社にお任せで
総会で役員席に座ることが理事役職だと勘違いしていれば、区分所有者の質問に時間内に応えることなどできないでしょう。

総会前に提案事項についてきちんとした内容の資料を配付できていれば、質問もでないでしょう。

[815: 元フロントさんもありがとう]

803
>ただ、提出された質問以外は受付ないというのは、民主的ではないですね。
>これでは、総会に出席する意味がなくなりますから、管理組合は機能しなくなると思います。
「意味」や「機能」について考えてみる習慣や能力は、大学卒業者的な教養でしょう。
管理会社ら業者の管理費＋修繕積立金ビジネスを管理組合員として下支えするため、総会に
参加し理事会に協力するべきなんだと、わがマンションでは思われている節（ふし）があります。
こうなると管理組合は本来（組合員による、組合員のための運営）とは別の「機能」を果たして
回転し続けます。一言でいえば、信じがたいことでしょうが、私を除いた組合全体で背任。

809
>管理組合員は、理事会に絶対服従なら、総会は要らない。
こちらも大学卒業者的思考でしょう。
私の目の前で起きていることは、服従するからこそ総会が必要というもの。
理事長（≒管理会社の代弁者）の求めに応じて説明会への出欠届を出しておこう、
総会も成立させよう、議案もそのまま通そう、といった翼賛会的な現象です。

数えるほどしか大学卒業者がいない「野村のマンション」もあるということです。
（差別発言と思わないで下さい。社会学的考察ということでご理解下さい。）

812
>あらかじめのシナリオから外れる総会を許せない理事会や管理会社は、議案についての検討
>不足で自信がないからでしょう。
大当たりでしょう。「議案についての検討不足で自信がない」だけでなく「今までの会計
についても自信がない」というのが、私のマンションのケースです。

[816: 匿名さん]

元フロントさんは、野村叩きがしたいのでしょうか？
元フロントなどと名乗り野村の元社員と誤解を招くのは如何でしょうか？
学歴差別で、区分所有者を刺激するのは如何でしょう。
金さえあれば、ピン大学卒に誰でもなれます。

区分所有法を大学卒だと理解できていると、本当にお考えですか？

勉強しなければ、理解できませんよ。
大学卒でもそのことが理解できない人もいるでしょうね。

[817: 調査中]

http://www.yomiuri.co.jp/osaka/news/20160216-OYO1T50029.html

他社ですが、私やきのこ氏には多少参考になると思われる事例。
理事長に無断で理事長印を使い、管理組合の口座から引き出していたとの報道もあります。

野村だと警察が動かないように私には感じられるのですが、
原因の一つは管理会社と管理組合の質が、このような事例のところと異なるからかと。

管理会社が社内調査するか、管理組合が独自調査しなければ、まず立件されないのでは。
（私は４年前からどちらにも要望してきたのですが・・・）

[818: ８１５]

８１６さんへ
癪（しゃく）に障（さわ）ったようでしたら謝ります。申し訳ありませんでした。

[819: 毒きのこ]

【元フロント】氏の一連の投稿は、

管理会社を責める志を持つように見えるが、徹底して区分所有者の自助努力（＝自己責任）に
話を帰す

点に特徴があると思います。実現可能性のほとんどない正論を、対処法として提示なさいます。

以下、「あまり野村を知らないのでは」「これなら野村は痛くない」と感じられた箇所です。

802
>反対の議決権行使書と貴方への委任状を合わせても１／４に達しないようなら、それはもう区分所有者の総意と考えるべきです。

808
>私が読んでも、客観的でないなという文章が散見されました。
>主張は、証拠に基づき、簡潔に行う方が伝わります。

810
>反対なら、反対票を投じればいいのです。
>委任状で可決するからと言うのなら、自分に委任してもらえばいいのです。

813
>組合員は、組合運営資金を拠出しているのですから、基本的に会計帳簿の閲覧権があります。

[820: 元フロント]

＞徹底して区分所有者の自助努力（＝自己責任）に話を帰す
　その通りです。
　他人が何かしてくれると思ってはいけません。
　この掲示板で嘆いても、何も解決しません。
　書きたい気持ちは分かりますし、書くのも良いですが、現実の、自分のマンションの問題を解決するのは別の問題です。

＞実現可能性のほとんどない正論を、対処法として提示なさいます。
　確かに実現性は乏しいでしょう。
　でも、他に方法がありますか？

>私が読んでも、客観的でないなという文章が散見されました。
>主張は、証拠に基づき、簡潔に行う方が伝わります。
　私には、憶測による、根拠のない主張が見受けられました。
　貴方は、そう感じませんでしたか？
　憶測による、根拠のない主張は、自分を貶めるだけです。
　ますます、不利になり、目標は遠のきます。
　それと、まず読んでもらう・聞いてもらうことが先決です。
　其れには、短い、分かりやすい文章や言葉は必須です。

＞組合員は、組合運営資金を拠出しているのですから、基本的に会計帳簿の閲覧権があります。
　その後、読んでいただきましたか？
　１/４の議決権が取れないのでしたら、他に方法はないでしょう。
　会計の不正も発見できない、訴訟も勝てないのなら、私にも方法は見つかりません。
　もう一度書きます。
　管理会社の通帳を開示しないなら、調定か訴訟で「仕訳帳」か「勘定元帳」を開示させ、不正を発見しましょう。
　これが唯一の出発点です。

＞、「あまり野村を知らないのでは」「これなら野村は痛くない」と感じられた箇所です。
　野村はほとんど知りません。
　調査中さんの話の通りなら、会計の不正を発見し→理事長の関与を証明し→理事長解任訴訟に勝利し→皆の意識を啓発し→自分が理事長になり→理事会を改革し→野村を切るしか思い当たりません。

　残念ながら、調査中さんの挑戦はうまく言っているとは言えませんが、野村は平気ではないと思います。
　よくも悪くも、管理組合は多数決で動きます。
　理事長を引きずり降ろしても、理事会は変わりそうにありませんから、最終的に自分が多数を取る以外に方法はないでしょう。

[821: きのこ]

理事長解任請求はかんたんですよ。本人訴訟の手ほどきします。
小さな不正行為でも、例えば会計帳簿不開示、を理由にすれば良いです。
善管注意義務違反を理由にする手も有ります。。
勝ち負けはともかく理事長が訴訟されるとなると不正ができなくなりますし緊張感が生まれます。
組合員の関心も高まるでしょう。

[822: ８１９]

８２０さん　８２１さん
お二人の投稿に感謝しております。適切なお礼の言葉が見付からないほどです。

８２０さん
１点だけ。
「客観的でない」「証拠に基づき」の箇所を挙げたのは、
下記の野村の特徴をぜひ知っていただきたかったからです。

野村は、区分所有者が「主観的にしか」書け（言え）ないように、理事会を操縦する。
証拠の開示や提供にきちんと応じたことは（絶対）なかった、ということです。

警察や、特にその次の段階である裁判を念頭に置いたかのような企業的対応が、
たかが２４０戸のマンションですが、管理組合の名のもとに全体で行われます。圧巻。

[823: ８１５]

８１６さんのご指摘「学歴差別」を受け、先の投稿８１５について数日考えました。

>>815

当管理組合の構成員は野村支持で「一色」、いわゆるリプレイス（管理会社の変更）の
可能性は絶望的なまでに「なし」。

こういう状態は避けられないものか。

管理組合も組織。「一色」より「多彩」のほうが破綻や崩壊のリスクを減らせるのでは。

マンションも、リーダーが１人だけいて他の全員がその話に耳を傾けないという状態に
一度なってしまうと、なかなか元に戻らない（常に管理会社の意向が通り、支持される）。
こうならないためには、（蔑称のきらいがあるが）「ピン大学卒」も混ざっていたほうが、
リーダーの話の消化もよくなり、管理会社への賛否など意見も分かれ、多様性が出るか。

[824: きのこ]

些細だけど大きな問題

我々は管理規約がマンション内ネットワーク（こらぼ）に収録、公開されている。

本日管理規約を見せて欲しいとマスコミに依頼された。
手持ちは汚れているのでコラボからダウンロードしようとした。

あれ！手持ちより古いものが掲載されている。
しかも最新版と書いてある。
おかしいな。

確認しようと管理室（現場所長）やマンションマネジャーに連絡したが応答なし。
折り返し連絡を頼んだがなしのつぶて。

あー、これが野村不動産パートナーズのレベルか。
緊急事態に対処できない野村の事例です。

[825: きのこ]

そういえば毎年１１月末で棚卸し（組合財産の備品や予備品などの在庫確認）をすることになっています。
期限から２ヶ月になりますが報告書は提出されていない、

[826: きのこ]

理事会議事録は２ヶ月遅れ。
総会議事録は野村に作れないらしくテープ起こしの専門業者に依頼する。
金はかかるし時間もかかる。

毎月発行されていた管理組合通信はこの２年間で１回だけ。
理事会がなにやってるのか組合員はわからない。
賞味期限過ぎの改ざん議事録では時すでにおそし。

臨時総会出席者は一般組合員が２名プラス理事が９名。
５８５組合委員がいるのにこの体たらく。
総会で質問すると検討課題としますで、チョン。
総会で意見述べてもその意見は放置される。
反対意見を述べたら総攻撃を食らった総会もあった。
総会の機能はどこへ行った。
これでは無関心層が増えるだけ。

野村さんは理事長や理事会の責任だと我関せず。
これは野村の実情なのだ。


野村になってから管理組合は２度被告になった。
どちらも、総会決議無効確認請求事件。
総会開催手続きや総会議案に重大な瑕疵があるというのが原告の主張。

総会議案は野村が草案を提示する。
理事長や理事には専門知識がないから管理会社が作ってくれる総会議案を信ずることになる。
理事会が上程した総会議案に瑕疵があるなんて気がつく組合員はゼロかごく少数（私は気がついてしまった）。
だから議決権行使ではほとんどが賛成票。
理事長への委任表は賛成表として加えられるから反対票はゼロに等しい。
総会では賛成議決、これで違法議案も組合員が責任を負うという儀式が終了。

原審では組合が勝訴した。
しかし控訴審では最初の訴訟は和解、２度目は事実上組合敗訴（１５０万円金かけて上告するそうだ）。
この結果をいかに解釈するか。組合の言い分は３／４は否定されたということ。

管理会社との契約には理事会支援（標準管理委託契約にもある）という項目がある。
マン管センターによるとこの意味は管理会社が理事会が誤った運営をしないよう注意する義務が含まれているという。
これを怠れば契約不履行、少なくとも善管注意義務違反。
私は野村に何度もこの義務を果たせと言っているが反映された気配は未だなし。

私は多少の違法、不当行為には目を瞑るが多額の不正支出や個人的利益誘導、業者への便益供与には黙っていられない性分。

今回も重大な瑕疵がある議案が少なくとも３本ある。
３度目の訴訟をお待ちしていますと誘っているようなもの。

[827: 購入検討中さん]

住民の方から聞いた話ですが、給排水設備点検と共用設備点検がそれぞれ年1回実施されているとのことでしっかりしていると思ったのですが両方とも給水ポンプと排水ポンプの点検をしていてそれぞれ年1回の点検が同じ月にあるみたいで業者いわく有料とのことで同じ月に2回やって意味あるんですか？半年ぐらい離れているならいいけど。管理物件に住んでいるみなさん点検時期はどうですか？

[828: 匿名]

管理組合の会計についていろいろ課題が紹介されておます。

野村の会計システムを点検したらいかがですか。
多分ボロボロだと思います。

http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf

[829: きのこ]

827さん
ご参考になるとおもうのでご紹介します。
野村が管理しているマンション（都内港区６００戸高層マンション、築９年）での出来事です。

各部屋からの汚水（トイレや台所排水）は地下の汚水槽に貯められ、２台のポンプで公共下水道に排出されています。
２台あるのは１台が故障した時の予備でもあります。

（２０１４年）秋に１台が故障したので交換しました。９年使ってきたのですから交換も妥当でしょう。

翌年１月末、１台が故障したことを管理員（契約社員）が気づき現場責任者（業務主任同等の職務を有している正社員）にそのことを報告しました。
一向に交換する気配がないので複数の管理人が現場責任者に早く交換するようお願いしていました。

４月末、地下汚水槽から汚水が溢れ出しました。
このフロアーには駐車場がありますので、臭い臭いと大騒ぎになりました。

正常なポンプに生理用品が詰まったのが原因（不可抗力）と野村は理事会で説明しました。
理事会は緊急対策費約１５０万円を組合が負担することを決議しました。

私の意見。

汚水があふれたのはポンプ故障を知りながら現場責任者が放置していたことが主因であると考えます。
２台が正常なら、１台が閉塞したとしても対応は容易であり溢れるという事故には至りません。
故障状態を放置していた、野村が善管注意義務を怒った結果（契約不履行）です。
従って対策に要した費用は野村が負担すべきものです（野村の過失による損害）。
さらに、長期間にわたる臭い臭い、衛生面で多くの迷惑を組合員にあたえたことにたいして野村は謝罪すべきです。
また、このような事故を未然に防げなかった現場責任者、監督責任である上司（マンションマネジャーや業務課長）の更迭、少なくとも社内処分を会社、本店長は行うべきです。
特に、事故の背景にポンプ１台が故障していたことの重要性を現場責任者もマンションマネジャーも理事会に真摯に説明しなかったことの責任は大きいです（虚偽の説明を行い理事会決議させたと私は考える、もっと言えば証拠隠滅）。

事故の原因を、無知な理事に説明し、責任逃れをする野村の体質が良く出ている事例として紹介させていただきました。
マンションマネキャーの犯罪隠し行為は理事長印鑑偽造、私文書義賊などでもあります（以前紹介）。


８２７さんへ
法定点検は最低限の管理項目ですが回転機などは定期的に見回り監視すべきものです（重要度によってその頻度が決まる）。
ポンプの分解点検の頻度は年１回が一般的ではないでしょうか（異常が発見されればその時点で分解点検、修理）。
生命の危険に及ぶものは重点的に監視すべきものです。
汚水ポンプなどは機能が停止すれば大変なことになります。
費用対効果（点検費用と損害費用のバランス）を考えて点検頻度を決めるべきだと考えます。

一般の理事にこのあたりの認識を求めることが難しいから我々は管理会社に管理業務を委託しているわけです。
これに耐える会社なのかが管理会社の評価です。大手こそ理事会を牛耳りますからご注意を。

業務委託されたことに責任感を待っていない野村のレベルをしる一例としてごらんください。
（事故に至る経緯や処置は現場で勤務されている管理員、警備員、当該理事からの情報です）

[830: 匿名さん]

８２３さんへ
私のマンションでは、
定期巡回点検月１回、
給水設備点検＝水槽清掃（水質検査含む）、簡易専用水道法定検査　各年１回　残留塩素測定　週１回