野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

[匿名さん]

住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。

野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/


[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]

[750: 匿名さん]

通帳や印鑑のお話、興味深く読みました。が、すこし難しい。
マンションの管理人てそういう知識を持つ人？みなマンション管理士？
野村の物件に住んでいるだけに気になります。

あと「マンションの民主主義」が全文読めるサイトありませんか？
自分の情報を登録して読む朝日のＨＰ以外で、お願いします。

[751: ロンドン]

全文読めるとおっしゃいますが、著作権の問題もあるためネットでは存在しないのでは。
最も安価で問題なく、確実なのは、お住まいの地域の図書館かと。記事の日付１２月１０日でしたか。

[752: 私も野村を調査中]

１２月の土曜日、千葉県内の「コープ野村」にて。

午前８時前、神奈川県のコープ野村厚木愛甲管理組合で昨年開かれた意見交換会（投稿４４６）
の資料を集合ポストに投函していたところ、残り１０戸ほどのところで管理事務所のドアが開き、
中から管理人らしき男性が飛び出してきた。

「何を配ってんだ！」と管理人は大きな声を出し、配布者に突進。
配布者が左手に持っていた文書ではなく、肩から下げていたカバンを強引に取ろうとした。
「やめて下さい！」と配布者は抵抗したが、結局カバンは奪われてしまった。

その際、管理人は「理事長から言われてるんだ！」と発言。
作業着の胸のところには刺繍で「野村不動産パートナーズ」。
「カバンは返して下さいよ」と配布者は懇願したが、管理人は「住居侵入だ、差し押さえだ！」
「理事長を呼ぶ。警察にも連絡する！」と言ってひとり事務所に入り、カチャンと鍵をかけた。

配布者は、居住者に文書を届けることが目的で、そこの理事長や警察官と話すために来たので
はないと思い、また、奪われたカバンに貴重品は入れていないとの感触から、残り１０戸に投
函してその場を去った。

＊　＊　＊　＊　＊
チラシ配りに対して、持っているカバン等の私物を取るという行動は、
よくあることなんですかね。なかなか武闘派の管理人。

[753: 匿名]

>>752
よく似た光景が描かれている文芸作品です

ハンス・ファラダ著『ベルリンに一人死す』（みすず書房）
映画『白バラの祈り ― ゾフィー・ショル、最後の日々』

ともにヒトラー政権下のドイツの話で、死刑になります

[754: ７１６]

>752

強盗罪として所轄警察署長あてに告訴状（当時者でないなら告発状）を書留便で出しましょう。
神奈川県警本部に出すほうが確実ですが。


警察官に相談すれば当事者で解決しろといわれるだけです。
調書を作るのが面倒だからですが犯罪に該当しないと説得されてしまうのがおちです。
そんなことにめげてはいけません。
貴方の事例は明らかに犯罪です。

告訴状の雛形がネット上にありますから簡単に書けます。

私も印象偽造、私文書偽造罪の告訴、告発状を作成しました。
横領罪も追及中です。

[755: きのこ]

修繕積立金を増額する議案が総会に上程され議決された。

議案作成責任者は理事長だが議案の案を作成することが野村PTに指示されているから直接責任者は野村PTといえる。

管理費や修繕積立金の額は規約に定めてあるのでこれを変更するには特別決議が必要だった。
議案には、普通決議で決すると書かれている。
６年間、毎年普通決議で議決してきた。

これは規約に反する決議に該当するから「総会決議無効」の可能性がある。
提訴され決議が無効となればこれまで徴収した4000万円超を返還せねばならない。

本店長宛てに以下の趣旨の書簡を送ったが１週間たっても回答はない。

１．この決議は有効か野村PTの見解を求める。
２．このような議案を作成したことに対する責任意識を問う。

20日の理事会で指摘したがマンションマネジャー橋○氏、西ｘ氏は涼しい顔してた。

[756: 私は野村に配布中]

７５４様
書いてみるものですねー。いいこと聞けた。

翌週の火曜午前１１時１０分頃、当宅のチャイムが鳴りました。
ドアを開けずに見ると、紳士が例のカバンを持って立っていた。
やはり返しに来た、と思いました。

当方はカバンの所有権等の法的関係をすっきりさせ、あちらの
管理人や理事長が「取った」ことをはっきりさせてから、場合
によっては返還に応じる、と決めていたので来訪には応じませ
んでした。

明日、こちらの理事会がありますが、話題にするかどうか。
あちらの理事長も野村の法的助言で動いたのでしょう。

管理会社から自立しないと話はこうして大きくなるばかり。
私は歓迎ですけど。

[757: やじうま]

>752
かばんを人質にしたのに帰られてしまったというのは誤算でしょう。

[758: 753]

ナチスに関連した昔の書き込み（519）

>ここの低層マンションって安っぽい長屋みたいで、どこが高級？瀟洒？？って首を傾げたくなる。管理人も住んでる人間も癖があって、身なりも汚いわりに、プライド高いし。近所では浮きまくってて完全にゲットー団地扱いです。

自分はゲットーの一員ではない、というのだが。
一員でないならないなりに、できることはないか？
当時のドイツ人もゲットーのユダヤ人を救わなかったらしい。

見下げたはずが、見下げられ。

マンションをゲットーになぞらえる感性はまんざらでもないか。

[759: 調査中]

７２２さんいわく、
>管理員名義の口座は、この現場での経費を管理会社と管理員との間で清算するための口座であり、管理員個人の口座です。

本当に存在するようですね、「管理人口座」・「管理人通帳」。
きのこさんは驚きませんでしたか？ 私は驚きました。
私はまだ実物を見ておらず、手元の資料からの推定でしたので。

[760: 配布中２]

投稿７５２と同じ千葉県内の「コープ野村」にて。

１２月２７日（日）午前７時半、配布者は前回のカバンの件を伝えるチラシの投函に再訪。

南側の２棟での配布を終え、最後は管理事務室のある３棟目。
前回は残り１０戸のところで屈強な管理人が出てきたが、今度はどうか。

今回は早くも、たった４枚を入れただけで事務室の鋼鉄製の扉がカチャンと開き、
同じ男性が飛び出してきた。彼はすぐさま「不審者がいます！」と大声。
今度は配布者が彼に背を向ける形で「どうも、ありがとうございました！」と
わけのわからない挨拶を言いながら軽く走って退場。

追う管理人は手を緩めず、建物を出た青空の下で「警察を呼びましたから、逃げ
ないで下さい！」「不審者がいました！」と連呼。わめき散らした。
周囲の戸建てにもまる聞こえ。でも「カバン強奪作戦」はやめたみたいだ。

配布者は手元に残った文書（住所と氏名を明記）を同じ地区で徒歩１０分のとこ
ろにある別の「コープ野村」に配布してから、駅へ向かった。
途中、現場に向かうかに見えるパトカー１台（赤色灯はオフ、サイレンもなし）
とすれ違ったが、それが本当に現場に行ったかは不明。

＊　＊　＊　＊　＊
この翌日、２００９年で少し古いが、このマンションに関する
居住者の記述を見つけました。

http://mansion.xxv.jp/2009/10/08/2443.html

[761: 住まいにやや詳しい人]

君子危うきに近寄らず、と申します

[762: 匿名]

虎穴に入らずんば虎児を得ず

[763: 調査中]

e-mansion 全体で「１０分」の制限が課されているようですが、
下記「すまいＢＢＳ」なら投稿しやすいかと。
http://sumaibbs.com/bbs/thread/57709/

＊　＊　＊

予約を入れて、一昨日、横浜の県警本部に行ってきました。
相談を終えて時計を見たら１時間半が過ぎていました。

主なテーマは、当方への刑事告訴（文書配布による名誉棄損）の件。
２０１４年１２月の総会で賛成多数を得たものの、その後、理事長らは
警察署に行かず、告訴状も出していないのではないか？
警察の答えは「それは言えない」。
ただし、「その理事長（現在は専門委員）は総会までやったのだから、
進捗状況をあなたに答える義務があると思う」。

奪われたカバンの件は、「千葉県警に言って交渉したらどうか」。
なので７５４さんの方法はあて先を変えることになります。

こう書くとさも警察がマンション管理に詳しいように見えますが、
７２３さんの報告と同じで、「管理人が住民の上に立っていても
いいんじゃないですか」というところからのスタートでした。

[764: 匿名]

告訴状が受理されていたらすぐ呼び出されます。
呼び出しがないのなら、受理はされていません。

[765: 調査中]

さいたま新都心にある国交省の関東地方整備局に行ってきました。
やっと、というべきか、ついに話が通りました。
管理人ら業者が理事会に毎回出ていると知って驚いていらっしゃいました。

この板での数々のアドバイスに感謝します。

[766: 元フロント]

＞管理人ら業者が理事会に毎回出ていると知って驚いていらっしゃいました。
　管理会社が理事会で行う「月次業務報告」の詳細を知るために、理事会が管理員を同席させる管理組合はたくさんあります。
　この事は問題ではありません。
　管理員が出しゃばりすぎるのは、管理会社と組合の認識の問題で、契約違反には当たらず、処分対象にはならないと思います。

　地方整備局は、管理会社の登録・更新・行政処分を行う部署です。
　管理会社が「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（適正化法）」に違反していないかを調査します。
　処分は、重いもので「業務停止・登録取り消し」などがあります。
　業務停止と言っても、新規受託先獲得の営業活動が一定期間（通常は２か月）禁止になるだけで、受託中の管理組合の業務が禁止になる訳ではありませんので、管理会社にとって大した痛手ではりません。

　しかし、行政処分を受けると、管理会社は受託中の管理組合全てに対し、処分を受けたことを通知しなければなりません。
　これが管理会社にとって、大きな痛手となります。

　1.　管理委託契約は、１年ごとの重要事項説明や契約が必要で、自動更新・複数年契約は禁止されています。
　2.　管理委託契約の内容が、適正化法に違反していないか。
　3.　管理業務の実務が、委託契約に違反していないか。
　4.　行政処分を受けたことを、全管理組合に通知しているか。
　これらを監査し、処分対象とします。

　地方整備局に告発するなら、上記の違反行為の証拠を提出することが肝要です。

　管理業務の実務が、管理規約に違反しているなら、処分対象にはならなくても、指導を要請することが出来ます。

[767: 匿名さん]

>>766
> 1.　管理委託契約は、１年ごとの重要事項説明や契約が必要で、自動更新・複数年契約は禁止されています。

これは間違っていると思いますが、如何でしょうか？

[768: 匿名さん]

元フロント、本当。違うでしょう。

[769: 元フロント]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第五節　マンション管理業務

（法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間）

第八十二条 　法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間は、一年とする

　ちなみに、契約内容を変更する場合は説明会を、同一の内容（管理組合に有利な変更も含む）の場合は重要事項説明を毎年次期契約締結までに行わなければなりません。

　最新の標準管理規約では、管理委託契約は総会決議事項となっていますので、誠実な管理業者は総会前（総会当日も含む）に、説明会を行います。

　重要事項説明は代表者（理事長）に行い、管理業務主任者が記名押印した文書を区分所有者全員に配付しなければなりません。
　重説は総会前に文書が区分所有者に到達するよう行うのが、誠実な態度です。

　これらをしっかり行わない業者は他の業務も危ないし、担当者がahoです。

[770: 767]

>>769

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第82条（法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間）
　法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間は、一年とする。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律
第72条（重要事項の説明等）
第1項
　マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から【国土交通省令で定める期間】を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。

【　】内の期間が、1年間（施行規則第82条）ということである。
つまり、
「新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から1年を経過する日までの間に契約期間が満了する契約は、法72条1項の適用はない。」
ということである。

[771: 元フロント]

>>No.770さん

ご指摘ありがとうございました。
　
第七十二条 　マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときは、あらかじめ、（1）説明会を開催し、（2）

　そういう事ですか。
　７２条は管理受託契約の、説明会及び重説について書いたものなので、新築後１年を経過する契約では、契約時に重説か説明会をしないさいという事ですか。

　私がahoです。

[772: 調査中]

国交省地方整備局は「野村に問い合わせる」とはっきり言いました。

その際、起きている事態がわがマンション単独ではないことを認識
してもらうために、キノコさんのところの件も少し紹介しました。

動きがあるか気長に待ちますが、しばらくいろいろな機関に出かけます。
今後の展開次第では大阪の２８９さんも含め、ともに説明に行くことも。

[773: 匿名さん]

７７２さん　動きません。

[774: 住まいにやや詳しい人]

７７２さん　動かざること山の如し、と申します

[775: 元フロント]

　動きますよ。
　地方整備局は、マンション管理会社の、認可、行政処分を行う官庁です。
　いままでにも、たくさん行政処分を課してます。
　処分が出たら、管理会社に「受託先管理組合すべてに通知したか」と問い詰めましょう。
　通知してなければ、それ自体が新たな処分の対象です。

[776: 調査中]

公益財団法人「マンション管理センター」に、相談の予約をとろうと電話しました。

「管理組合では理事長ですか」
「４年前は理事長でしたけど今は組合員です」

「何の相談ですか」
「会計閲覧など管理規約に書かれていることが守られていないので・・・」
「そういうことはウチの仕事ではありません」

「では経緯や問題点をまとめたものを資料として送りますから読んでみて下さい」
「いりません。送られても読みませんから」

と、とりつく島もない応対で、相当ねばりましたが面会は実現しませんでした。
１年以上前に資料を送ったときも返送されています。残念。

[777: きのこ]

久しぶりにこの板を見ました。

管理会社の違法行為に関する国交相の処罰対象は一覧表でまとめられてるとをご存知ですね。

野村の違法行為について私もまとめています。
刑事犯罪から商法違反、名誉毀損、個人情報保護法違反、理事会への介入（傀儡）等等、違法、不当行為のオンパレードです。
違法行為を国交相や社会に明らかにすることは意味があると思いますが賛同者（情報提供者）が多いほど告発効果があります。

この板は野村リビングサポートなので野村不動産パートナーズとして新発足したいですね。

[778: 匿名さん]

>>776
相談するなら理事でないと
一組合員でもやりたいなら、自腹でマンション管理士にでも相談しなよ

[779: きのこ]

続き

マンション管理センターはマンション管理適正化法に基づく公益法人ですから一般組合員でも相談できます。
相談員は固定化されていませんので親身に相談を聞いてくれる人、冷たい人など様々です。
私は電話相談を多用していますが訪問する場合はややこしい話の場合です。
単なる愚痴や個人的主張は対象外ですから公平な立場で相談する必要があります（申し込み時に愚痴を言ったので面談を拒否されたのかも）。紛争中の事件も対象外です。
法人の性格上助言には限界があることは理解しておくべきです。
私はよく電話相談をしますが好意的に助言をいただいています。
面会相談で思わぬ助言を得たこともありました。Face To Faceのありがたさです。

会員（個人加入も可、会費は安い）になればCD-ROMが配布されます。
それにマンション管理に必要な資料や判例など貴重な情報が収録されていますし、最新の関連法や情報にアクセスできます。
標準管理規約、規約細則類の雛形も沢山あります。
判例集は解説もあり私は理事会運営の参考にしています。
マンション管理に関心がある人は会員になることをお勧めします（愚痴や感覚で管理会社を非難しても一蹴されるだけ）。

相談先として住宅管理業協会（前高層住宅管理業協会）もあります。
福岡管理組合連合会（福管連）にも私はよく相談します。相談員の層の厚さを感じます。
首都圏マンション管理士会（弁護士相談もできる）もよかったのですが改編後アクセスしていません。

住宅管理業協会は管理会社から派遣（OB)されている方もいるようですが管理会社に厳しい助言を与えてくれます。
民間団体なのでマンション管理センターより踏み込んでくれることがあります。
現場経験が豊富な方もいるようで現実的解決策も教えてくれます。
以前相談した時は《あなたの管理組合は３０年の自分の経験の中でワースト３に入りますね。第三者（野村のことと私は理解）の力が働いているんでしょうね》と言われました。

少し話がそれます。

これがきっかけで私は理事会運営を正すために《総会決議無効確認請求事件》で提訴しました。
管理会社が理事会や理事長に適切な助言を与えていればこのような訴訟は回避できたと思います。
時の理事長やマンション管理士が野村に操られていたのかもしれません。

この提訴に対して応訴費用（２１０万円）という出費を組合は負いました。
その後も総会決議無効確認請求事件が提訴されました。
管理組合が提訴されるのはよほどのことです。
原審で組合勝訴、控訴審で和解でしたから原告の主張がある程度認めらたと言えます。
和解にあたり第三者の力が働いていたこともわかりました。

次の訴訟は託児所運営に対する組合からの補助金（年額最高３００万円）の議案の効力に関する事件です。
いずれも総会議案の内容や総会決議手続きに関する違法行為が争われた事件です。

野村が、管理会社として適切な助言（理事会支援業務）をしていれば提訴や組合の無駄な出費は回避できたものです。
対抗金回収訴訟でも多額の出費（訴訟費用や弁護士費用）もしています。その額２００万円くらいか？

私は野村の不当行為を追求しようと理事に立候補しましたが、２度妨害され理事になれませんでした（当時の理事長と野村に対して損害賠償請求訴訟を計画です）。
今度の総会でも規約違反の議案が上程されることになっています。
私は理事会で、この議案は訴訟のリスクがあるので再考すべき（違法支出になるので規約改正をすべき）と意見を述べましたが無視されてしまいました。
もう一つの議案は、修繕積立金返還請求（平均７万円、総額４０００万円超）に発展する案件ですがその議案を作ったのは野村です。
これが野村の実力なのか私の無い物ねだりなのか。

[780: 匿名さん]

それくらいの規模で理事長立候補は良いですが、逆に周りからは眉唾ですよ
マンション管理士、管理業務主任者の資格を取って、適任をアピールし立候補する方がマトモだと思いますけどね
もっと上位資格を持っているなら別ですけど

[781: 調査中]

地元（厚木）の法務局に相談に行きました。

２年前に応対してくれた男性（簡易裁判所調停の契機となった）だけでなく、事務
方の女性など計３名も出てきて、記録をとりながら親身に話を聞いてくれました。
１時間半の相談の最後では、私の提出資料を「必ず目を通します」と言って受取っ
てくれました。

神奈川ですから、確実に横浜に話を持ち帰ってくれます。
調停終了後の不誠実（結局誰も会計実績を確かめていない）、ムラ八分や刑事告
訴総会が重度の人権侵害と判断されれば、追って連絡が当方にもあろうかと思い
ます。このルートは、希望あり、です。

他の相談先にもチャレンジしていきます。きのこさんありがとう。

>>778
２０１１年１１月だったと思いますが、知人の紹介で、渋谷でＮＰＯをやっている
マンション管理士を訪ねました。夜７時からの面会だったのですが、私の直前
の相談者も「コープ野村」の区分所有者だったらしく、管理士が「今日は『野村
デー』だ」とおっしゃっていました。
　管理士は「ゆくゆくは他の住民はあなたの考えに賛同するようになる。だがそれ
には何年もかかるだろう」との見立てを教えてくれました。

[782: 毒きのこ]

778
>相談するなら理事でないと
780
>もっと上位資格を持っているなら別ですけど

理事になること理事長であること資格を持っていることが
管理会社に不都合でなく好都合というケースがありえます。

具体的には「会計を見せる」とウソをついて調停を終えた
理事長が任期満了後「防火管理者」の資格を取得しました。
理由は、お考え下さい。

[783: 匿名さん]

管理組合内でモメると、一般組合員の中には売却する人がでてきます。
例え正義だとしても、管理組合はガタガタになり、結果として周りに迷惑が掛かります。
長く住むような意識を持っている方は、お互いにモメるようなやり方で対処しません。

[784: 毒きのこ]

>管理組合内でモメると、一般組合員の中には売却する人がでてきます。
【ハズレ】騒動は２０１１年からで、５年ほど経つが、売却は４軒程度

>例え正義だとしても、管理組合はガタガタになり、結果として周りに迷惑が掛かります。
【ハズレ】管理組合はガタガタどころか、「理事会こそ正義」として完全結束
野村は理事会を駆使し、議事録や構内掲示で警察（＝正義）との連携をやたら誇示

>長く住むような意識を持っている方は、お互いにモメるようなやり方で対処しません。
【アタリ】コープ野村を「終の棲家（ついのすみか）」と考えている住民の一群が
もっとも管理人と協働。他の住民はこの一群ににらまれたくないのでひたすら黙従。

現状、管理組合総会、理事会等はきわめて平穏に運営されている。
マンション全体を統一してシラをきり通せば、「お互いにモメる」外観にはならない。
具体的には、
総会を毎回「前管理人の会計」以外の議案でやり賛成多数（≒委任状）をとり続ければ、
公訴時効まで逃げ切れる。

[785: しいたけ爺]

>管理組合はガタガタどころか、「理事会こそ正義」として完全結束
>野村は理事会を駆使し、議事録や構内掲示で警察（＝正義）との連携をやたら誇示
【ハズレ】本スレのNo.851参照

[786: 匿名さん]

No.851？
数字の打ち間違いじゃないか

[787: 私も野村を調査中]

１月２１日付で「公開質問状」を出しました。

内容は、２０１４年１２月１４日の臨時総会で当方への刑事告訴を請求すると決めた後、
警察に告訴状を出したのか、受理されたのか、未提出ならば今後出す予定はあるか？
「はい」「いいえ」で答えられる、超簡単なものです。

理事長（当時は副理事長）、専門委員（当時は理事長）、野村不動産パートナーズ、ボ
ス建築研究所をあて先とし、２１日未明にほぼすべての居住する管理組合員にも配布し
ました。

企業には上記２社の代表取締役の他、野村不動産の社長にも普通郵便で送りました。

１月２３日に理事会の会議があり、同月末日を締切とさせていただきましたが、どこか
らも誰からも「返答なし」でした。

管理組合員にはこの質問状とともに質問・意見を寄せていただくようお願いする文書を
同封しましたが、こちらも返答ゼロ。協力者なし、という結果です。

こういう状態で当マンションが「モメている」というのは難しい。

[788: 調査中]

７８１の続き

法務局で「会計帳簿閲覧請求調停」後の理事会の対応のひどさ（罰則として「６
ヶ月の閲覧権停止」を付けた細則案の提示など）を述べると、「それなら記録が
残っているはずだから、裁判所で見てきたら」とアドバイスされました。

相談終了後、その足で簡易裁判所を訪ねると、２０１３年に調停申立てを受け付
けてくれた職員はもう異動し、別の男性職員に替わっていました。事件番号を伝
えるとファイルを出してきてくれました。

それを見てビックリ。裁判所に残されていたのは、

① 私が苦心して作成し提出した「閲覧希望帳簿リスト」
② 私がコピーして提出した、理事長がウソをついた証拠となる構内掲示「管理組合ニュース」
③ 私が調停の取り下げに同意したことを認める、私の署名入り文書１枚

だけでした。理事長（≒管理会社）は何の足跡も残していなかった。。。さすがです。

特に ② は、調停中の９月に「組合側は２０ページの『保管書類リスト』を作って開
示した」との貼り出しで、申立て人の私がまったく聞いていない話だったのですが、
開示したとされるそのリストも一切残っていませんでした。

調停員が「理事長は『会計を見せる』と言っている」と言うから、調停員の提案に従
って３回目で調停をやめたわけですが、その経緯を記すものもありませんでした。

野村は強い。

[789: ないものねだり]

１０月開催の臨時総会議事録が３ヶ月すぎて開示された。
議事録素案作成は野村の仕事。
こんな議事録３日でできる。

賞味期限切れだが読んでみた。

当日総会出席数は理事（８名）を除くと４名。
４/５８５＝０％
辛うじて総会成立の50.2％。
新聞に載りそうな出席率。

招集は理事長の仕事だけれど参加者を確保するのは野村の仕事じゃないのか。

驚くなかれ、野村は理事を動員させて出席率を確保させた。
皆さん現役で忙しい。理事は無報酬、野村の管理員はこれは仕事のうち。
これが最近常態化している。
野村には６人も管理人がいるのに何やってるんだ。

滞納金が増加中。
私が理事長の時、短期滞納者撲滅を指示し一旦減少したのだが元の木阿弥。
３ヶ月未満滞納者が倍増。

現場責任者が管理室からピンポンとやれば滞納者の督促終了。
これを月一回やるだけ。
これじゃー滞納６月にすぐなってなってしまう。

その後は組合が督促せねばならないから理事長さんは弁護士に依頼してしてしまう。
これじゃ弁護士費用がたまらない。
ほとんどの管理会社は弁護士法ギリギリで面談回収している。
野村は弁護士法を盾に絶対拒否。

これが野村の標準なのか。
私の無い物ねだりか。

[790: ないものねだり]

第８期の５月の理事会で野村は《理事長代行者の印》を使いたいと理事会に提案した。
同時にこの印鑑は５年前のリプレース契約直後に野村の費用で、組合に無断で作成し、使用してきたと説明した。
この印鑑は理事長が発行する請求書、領収書、車庫証明請求書などに５年間使ってきたという。

私はそれ自体問題にする意思はなかったが、それは印章偽造ではないですか、と質問した。
野村（業務主任）曰く、すでに理事長とこの印を使うと覚書を締結したので偽造ではありませんと。
何？　　
理事長が理事会決議なく覚え書きに調印することはゆるされない。
同席していたマンション管理士も頷いた。
理事長代行者の印を使うのは野村の標準だと現場責任者は悪びれずに言い放った。

野村（業務主任）は無知な新理事長に署名捺印させておいて事後報告し刑事罰を逃れるつもりかと私は詰め寄った。
野村との交渉材料に使えるかもしれないと思ったからである。

しかし、善意でやったのだろうから今後はこの印鑑を使わない（理事長代行者の印というのは紛らわしいので理事長印に変更する）こと、覚え書きは存在しなかったとして理事会決議を行った。

私はこれ以上野村の刑事罰を追求する気はなかったが所轄警察に意見を聞きに行った。
警察官曰く、車庫証明に使っていたのなら警察を騙していたことになる、印章偽造、私文書偽造罪、立派な犯罪だ、と。
結構厳しい口調に私は驚いた。
警察内の証拠は警察で用意するから組合側で発行した領収書などを持ってきてほしいと私は依頼された。
偽造印鑑の陰影と、私が個人的に受領していた領収証を準備して翌週所轄警察に行った。

続く

[791: 元理事長]

>管理組合内でモメると、一般組合員の中には売却する人がでてきます。
理事会内を分断したのは野村です。理事に立候補したものを理事長と結託して理事にさせなかったことが発端です。
このため、組合を被告とした提訴が２件ありました。組合員を提訴が１件。滞納者に対する訴訟が８件と訴訟マンションですから仕方ないでしょう。
私も売却を考えた時、野村に失望との理由で売却が４件あったと仲介業者から聞きました（異常だそうです）。私と一緒に理事をした友人知人も３名転出してしまいました。
苦情や提案の常連や総会常連者も見かけなくなったのは諦めたのでしょう。
総会出席者は激減し直近では（一般４＋理事８）/５８５でした（出ても意味がないと悟ったのでしょう）。
こうなると管理会社の思う壺です。

高層マンションですから投資目的、賃貸目的など様々ですが売却率（回転率）は近隣に比べると高く、仲介業者には喜ばれています。したがって売却価格も低く抑えられているようです。

>例え正義だとしても、管理組合はガタガタになり、結果として周りに迷惑が掛かります。
破綻して、再出発も選択肢だと思います。ガタガタなマンションにしたのは野村と元理事長です。

>長く住むような意識を持っている方は、お互いにモメるようなやり方で対処しません。
品川地区は投資物件として人気がありますから終の住処意識は低いと思います。私の友人知人（高齢）も引っ越しました。
揉める環境を作ったのは野村、理事長、監事、マンション管理士、理事長の友人（元NKH職員や会社でコンプライアンス担当社員、大学教授）の集団だと考えています。当たり前の理事会にしようとすると妨害。攻撃されます。

悪魔と正義の戦いでしょう。

[792: 匿名さん]

>>791
総会決議無効判決後、貴方はどうするつもりなのですか？
元理事長には損失について賠償請求するのですよね？

[793: 私も野村を調査中]

貴重な投稿に感謝と敬意を表します。

>当日総会出席数は理事（８名）を除くと４名。
>４/５８５＝０％

管理会社を支持するグループ（主流派？）も当日は欠席ですか？
出席数が目に見えて減り始めたのはいつですか、提訴の後ですか？

今までも委任状等の書類の提出で総会成立してきたのでしょうが、
有力住民などからの圧力、いわゆる「声かけ」等で断れない住民は多い？

訴訟で勝つことと並んで「総会不成立」も悪魔の横暴の歯止めになりうると
想像するのですが、「総会不成立」は論外ですか？

失礼でトンチンカンな質問になっていましたら、すみません。

[794: きのこ]

今度11回目の総会を迎えるますが不成立はあり得ません、不成立なら野村とのけいやくが出来なくなるからです。シャカリキになって委任状を集めます。
昨年の理事会は半分以上不成立、特に後半は全く駄目。ところが管理会社継続議案がでた最終理事会は初出席ね理事がゾロリ。30本以上もの未決議案を審議もせず一括採決。理事長と結託して意外かんがえられないです。

[795: きのこ]

4名のうち1名は中立人、3人は野村はとおもう。理事の1名意外は野村派とアンチ私。

[796: まつたけ]

そうだとしても、総会グループ（主流派）の影響力は相当弱まっているね。

[798: 毒きのこ]

正しいきのこさん、いろいろ教えていただき有難うございます。

マンションの異状が数字にはっきり表れている点が、うらやましいです。

７８４で舌足らずだった部分を補います。

① ２０１１年からの売却は４軒程度

この４軒は全員、私がウソをつかない人間だということを知っている住民でした。
最初の１軒は、管理組合運営の改善に関する私の本格的レポート（Ａ４×６枚。全戸配布）
を読んで、賛同のメッセージとコピー用紙１冊をドアポストに記名で入れてくれました。
（受け取ってしまうと管理人のワナにかかる恐れがあり、その日のうちに返却した）。
売却はその数ヶ月後で、野村でない仲介業者が選ばれていました。

他の３軒はこの人と違い、意見を寄せず黙って退去。私の報告を読んで見限ったか。

２０１１年以前はどうか？　
築年数がかさむと高学歴高所得層が出ていく傾向あり。
出て行った後に入る新住民に管理人となずむ傾向あり。
「私も管理人にいじめられました」との元理事１名からタレコミあり（２０１１年）。
他に「管理費＋修繕積立金が高い」と直接聞いたこと２回あり。どちらも売却。

結果、２０１１年以後の４軒の退去でただでさえ小さかった反抗の芽は消えた。

② 管理組合はガタガタどころか、完全結束

結束したまま、「落ちるところまで落ちたらいい」。
「ガタガタどころか、完全結束」とは、そういう意味です。
団結したままブラックホールに向かってまっすぐ進んでいるように見えます。

[799: 匿名さん]

投稿者2人の物件名は分かってる
そもそもスレッド趣旨からは完全に逸脱している

ここで投稿する時は名前を物件名にしてよ
する気がないなら、自分達の巣に帰れ

[800: 匿名さん]

>>799
私はレスの意味が分かりません。
私はロム専ですが、初めて目にするご意見ですね。

最近の新築分譲マンションスレをロムしていると荒らされがちで、対抗デベが荒らしているのだろうと感じられつつも、
新築マンションが団地型大規模マンションになり、
高級路線から外れ管理も変わったのでしょうか？
211年から売却が４件は少ないと思いますが、毒きのこさんのレスがスレ趣旨に合わないとは思いません。

[801: 調査中]

２月８日、規約や細則の全面改正案がようやく一斉配布された。
３月１９日に説明会を開くというが、
２月１４日までに出欠届を管理事務所に出せという。
理由は「会場設営の都合上」とある。

出欠確認の締め切りが早すぎる。

しかも、質問・意見は２月末まで書面で受け付けるが、
その精査と審議は役員と業者だけでやるようだ。

その後の日程は、
５月の定期総会で「報告」、
７～８月の臨時総会で「承認」し決着。

こうして「前管理人の会計」で総会をやることがまたしても回避される。

[802: 元フロント]

＞出欠確認の締め切りが早すぎる。
　説明会ですから、とりあえず出席で出しておけば良いのでは？
　説明会ですから、成立要件などはありませんから。

＞理由は「会場設営の都合上」とある。
　出席人数の把握が出来なければ、必要な会場の広さが分かりません。
　当然の措置です。

＞その精査と審議は役員と業者だけでやるようだ。
　普通、そうしますから、このような事には目くじら立てない方が・・・。
　総会議案の提出権は、理事会にあることをお忘れなく。

　大事なのは、説明会の後、最終案が、（総会資料に説明会以降の変更部分だけでも記載するなど）総会前に区分所有者に周知されることです。

　最終案に反対でしたら、反対の区分所有者に協力してもらい、１/４超の反対の総会議決権行使書を、証拠としてコピーを取った後で提出してもらいましょう。
　コピーがあれば、後日私文書偽造で刑事告訴することも出来ますから、管理会社も改ざん出来ないでしょう。
　妨害を防ぐため、コピーがあること、告訴の準備があることは、総会で議決権行使書の数が発表されるまで、内緒にする方が良いでしょう。

　反対の議決権行使書と貴方への委任状を合わせても１/４に達しないようなら、それはもう区分所有者の総意と考えるべきです。

[803: 匿名さん]

>>801
＞出欠確認の締め切りが早すぎる。

＞しかも、質問・意見は２月末まで書面で受け付けるが、
その精査と審議は役員と業者だけでやるようだ。
出欠の締切日は早いとは思いません。
出席者の人数により会場内規模が変わるでしょうからね。
ただ、提出された質問以外は受付ないというのは、民主的ではないですね。
極端な例えですが、自治会強制加入といった違法な議案であっても、否決につながる質問はできない仕組みですね。
これでは、総会に出席する意味がなくなりますから、管理組合は機能しなくなると思います。


>>802

＞最終案に反対でしたら、反対の区分所有者に協力してもらい、１/４超の反対の総会議決権行使書を、証拠としてコピーを取った後で提出してもらいましょう。
＞反対の議決権行使書と貴方への委任状を合わせても１/４に達しないようなら、それはもう区分所有者の総意と考えるべきです。

総会で問題を指摘できず他の区分所有者に問題点を認識させることができないのであれば、
区分所有者が自費で配付文書を作成し全区分所有者に配付し、区分所有者が意見交換できる総会を管理会社に覚られずに自費開催しなければ、反対議決権を集めることは不可能ですよね。

野村の管理はそんなでしたか？
元フロントと名乗ると、誤解を招きますよ。

[804: 毒きのこ]

>売却が４件は少ないと思いますが

８００さん、コメントをありがとうございます。
実は、先の投稿７９８をお読み下さる方が「少ない」と感じるべきなのは、
「悪玉住民の転出がゼロ」という点のほうです。
この点のほうはあえて明記しませんでした。「数少ない善玉がみんな出て
行った」という主旨の記述から、そこまで読み取れるはずだからです。　

普通、脅迫やら不正経理やらをみんなに知られたら居づらくなって退去す
ると考えられがちですが、当マンションでは逆。知らせた奴こそ出ていけ、
なのです（この逆転現象を普通と考える人は論外）。

管理員ら業者＝プロ
悪玉住民＝素人　の区分けは通用せず、
恐らく住民もじゅうぶんプロ化しています。

他方、例外的に去った悪玉が１人だけいます。
野村がよこした前管理人です。
彼の辞職は最大のカモフラージュで、近隣の自宅で情報を取り仲間住民ら
に指示や助言を出し、コンタクトをとり続けていると考えられる。

２０１１年に私がマンションの異状に気付くまで、前管理員はすでに１６
年も住み込んでいました（住民がプロ化した主因）。
私は順番くじ引きで理事会に入った１巡目最後のグループ（第３２期）。
管理人らからすれば「もう反乱を起こす奴はいないだろう」と油断して就
けた理事長なのです。２０１１年の時点ですでに善玉が少なくなっていた
ことと、この理事会人事システム（管理員常時出席）は関係ありです。

投稿３３６に「以前よりお顔は存じていましたが人となりについては、よ
く解りませんでした。」とあるのは、人柄を知っていたら理事長にしなか
ったのに！という恨み節（うらみぶし）です。

[805: 調査中]

８０２さん、８０３さん、言及いただきありがとうございました。

まず、管理規約全面改正の動きを見る上での注意点です。
① 今まで規約を無視してきた人たちが主導（例：旧専門委員が理事長）
② ちょうど５月の定期総会を飲み込むタイミングで改正案を発表

①は規約改正に携わる資格なし、②は１年以上前から「できている
改正原案をみんなに見せよ」と私が要望してきたのに、「最終案だ
と思われたら困る」（理事長）とか言ってずっと秘密にしてきた。
この時期の一斉配布はスケジュール的に魂胆がある（５月の定期
総会を会計問題でやりたくない）と見るべき。

>２月８日、規約や細則の全面改正案がようやく一斉配布された。
>３月１９日に説明会を開くというが、
>２月１４日までに出欠届を管理事務所に出せという。
>理由は「会場設営の都合上」とある。

出欠届の提出締め切りが２月１４日で早めな理由として
Ａ） なるべく早期に参加者の顔ぶれを把握しておきたい
Ｂ） 改正案を精読した私から問題点を指摘する文書が全戸に配布され、
　 　議論を喚起しかねない。「時すでに遅し」となるよう早く締め切る。
の２点が挙げられると思います。

Ａ）によって、説明会の台本（進行のシナリオ）が変わります。
Ｂ）は、区分所有者たちが自由に意見交換できる空間を許さないため。
この２点に共通するのは「八百長」志向。
説明会・意見交換会・総会等いろいろな集会がありますが、どれも自由に
行われることはありません。台本と違う人が台本と違う自由な発言をすれ
ば「不規則発言」扱い。火消し役が用意されたセリフで流れを止めます。

集会はすべて「結論ありき」と見て間違いないです。

２００名程度の管理組合ですから、「会場設営」といっても、
参加希望多数なら２回に分けてやるとかで簡単に対応できます。
ですから、この理由は限りなくウソに近い「建前」と見ます。

５階建てマンションなので階段１列に１０戸。
自治会の班長・組長が階段１列につき１戸はいますので、反野村・反理事
会的発言や行動には勇気が必要です。かつての隣組みたいな感じか。
現状、このマンションに自由な言論空間はありません。
私の文書配布で議論の空間が生み出されるはずなのに、一切返答されない
ことでその空間も生まれない。
このネット掲示板は反応があるので管理者さんには心から感謝しています。

[806:]

管理会社はマンション所有者に巣食う寄生虫。
私は他のプラウドで嫌気がさして売却し、注文戸建てにしました。

[807:]

８０６ですが、東京都多摩地区のプラウドです。

[808: 元フロント]

　以前から気になることが一つあります。それは
＞この２点に共通するのは「八百長」志向。
　この様に、ご自分の印象で対立グループの事を書いている文章が多い事です。
　私が読んでも、客観的でないなという文章が散見されました。

　一般の（特に管理に無関心な）区分所有者は、この様な発言を聞いても（配付文書を読んでも）どちらが正しいか分かりません。

　自分で詳しく調べようともしません。
　主張は、証拠に基づき、簡潔に行う方が伝わります。
　長い文章は、読んでもらうことさえできません。

　もう一度、
　他の人は自分ほど考えていない、
　どうでもいいと思っていると考えている
　管理に関心を持ってもらうことは不可能
　だから、
　この件は反対という意見を集める
　事を目標に行動したらいかがでしょうか。

　規約改正を審議する総会で、規約案が変更になることはありません。
　規約案は事前に配付し、説明会での意見を聞いて、変更するなら再度説明会を開くか、総会資料に変更後の規約案を記載し、総会当日は、採決のみ行うべきです。
　委任状や議決権行使書は説明会や総会資料に記載された規約案に基づいて判断されているからです。

＞区分所有者が意見交換できる総会（※）を管理会社に覚られずに自費開催しなければ、反対議決権を集めることは不可能ですよね。
　（※）区分所有法に定める臨時総会なら、費用を請求出来ます。

　これが実現できれば、一番良いのですが、非常に難しいと思います。
　皆さんのおっしゃることはもっともですが、「大半の区分所有者が無関心」で、「管理会社に覚られずに自費開催」などほとんど不可能だと思います。

　これが現実です。
　だからこそ、最も可能性の高い方法として、反対意見のポスティングや戸別訪問で、「１/４の議決権を集める」という方法を書きました。
　
　この文でも長すぎると、自分で思います。

[809: 匿名さん]

>>808
野村が管理すると総会で質疑応答ができないと言うことですか？。

大京アステージの管理するマンションは、普通に質疑応答できますよ。
勿論、当日質問なしのデキレースではありません。

管理組合員は、理事会に絶対服従なら、総会は要らない。

[810: 元フロント]

＞普通に質疑応答できますよ。
　規約改正案を質疑応答で変更するのですか？
　質疑応答は、事前の説明会や、文書で済んでいるのでは？
　それでは、事前に示された規約案で賛成・反対を示した人たち（委任状・議決権行使書）はどうなるのですか？
　
　規約案で「理事の再任禁止」が、２割程度の出席者の総会で「再任可」に変えていいのですか？
　それこそ、悪徳管理会社や理事会の思うつぼでは？

　さらに言うなら、標準管理規約では「規約の変更議案」には「議案の要領を通知する」必要があります。
　貴方の組合の規約には、この条文がありませんか？
　事前に示した「議案の要領」が突然変更されるなど、あってはなりません。

＞管理組合員は、理事会に絶対服従なら、総会は要らない。
　何か、勘違いしていませんか？
　総会議案書作成は理事会の業務です。
　反対なら、反対票を投じればいいのです。
　委任状で可決するからと言うのなら、自分に委任してもらえばいいのです。
　
　理事にはならない（なれない）、総会で過半数を取れないなら、区分所有者の総意は他にあるという事です。
　管理会社が悪事を働くなら、防ぐ手立てを考え、実行しなければ何も変わりません。

　悪徳理事会を相手にするのなら、マンション管理士への相談も、１区分所有者の立場という事になります。
　そろそろ、マンション管理士も成功報酬型の契約を考えてもいいのでは？

[811: ８０６さんに捧ぐ]

今度の管理規約（細則を含む）全面改正案の分厚い冊子の中に、
私があれほど（といっても皆さんにはわからないわけだが）主張してきた
「会計処理に関する細則」案が、一切ありません。
それでもみんなで可決するのさ。野村不動産パートナーズの方針だから。

このことだけでも、全面改正のねらいが何なのか、察しがつくはず。

質疑応答がないのではないのです。理事会と一部住民が対立しているの
でもない。理事会に代表される管理組合全体が、管理会社とそれがよこ
した組合運営コンサルタントの２社に永久全面奉仕（要はカネ）する。
住民は「それでいい、２社が倒れるときは自分たちもいっしょでいい。
だけど２社（特に野村）が倒れることなんてありえない」という姿勢。

私の求める会計閲覧だけが２社と住民の連合体に邪魔。

こういうマンションは改善なんかしません（処方箋などない）。
存在しない反対者を集めます？　私はこういう状況下でもレポートを
作成し自力で全戸に届けてきました。この４年で８０回。
改善の可能性と方法があるらしく語る人は、こういうマンションが存在
することがまだわからないか、受け入れられないのでしょう。残念。

[812: 匿名さん]

総会での質疑応答＝否決廃案だと考えるのは浅はかです。

質問事項により、
＃１、調査不足、もう少し検討する必要がある。
理事会だけの意見でなくアンケート住民意思を確認してみる。

業者見積もりをしてみる。

他の方針と比較をしてみる。

総会で質疑応答、意見交換できることで、理事会や管理会社の姿勢が分かり信頼度も高まります。
あらかじめのシナリオから外れる総会を許せない理事会や管理会社は、
議案についての検討不足で自信がないからでしょう。

[813: 元フロント]

＞＞811・812さんへ
　私は規約改正について言っています。
　全部の議案に審議不要とは言っていません。

　一般に総会は２時間くらいで終わるのが普通でしょう。
　毎年の必須議案（事業報告・決算報告・事業計画・予算案・新役員紹介など）の審議承認だけでおおむね予定時間が来るのが普通です。
　だから、規約改正は事前に説明会などで議論し、総会では採決で済むようにしないと、いくら時間があっても足りませんよと言っているのです。
　また、総会で突然規約が変更になるのは事前に示された案で賛成反対を示した議決権行使書を考えると問題がありますと言ってています。

＞「会計処理に関する細則」案が、一切ありません。
　好都合じゃないですか。
　組合員は、組合運営資金を拠出しているのですから、基本的に会計帳簿の閲覧権があります。
こうしたらいかがですか？
1.　会計帳簿の閲覧の調停を申し入れする。
2.　満足できない回答なら和解しないで訴訟に進む。（訴訟費用も含む）
3.　勝訴し、帳簿の不正を発見し、理事長解任訴訟で解任する。

　

[814: 匿名さん]

時間内に裁決することが総会ではない。
区分所有者が何を審議しているか内容を確認できて納得できることで裁決することが総会です。
理事会が、提案事項に対してきちんと審議していたら区分所有者の質問に応えられます。
偏りのある面からのみの提案で内容は管理会社にお任せで
総会で役員席に座ることが理事役職だと勘違いしていれば、区分所有者の質問に時間内に応えることなどできないでしょう。

総会前に提案事項についてきちんとした内容の資料を配付できていれば、質問もでないでしょう。

[815: 元フロントさんもありがとう]

803
>ただ、提出された質問以外は受付ないというのは、民主的ではないですね。
>これでは、総会に出席する意味がなくなりますから、管理組合は機能しなくなると思います。
「意味」や「機能」について考えてみる習慣や能力は、大学卒業者的な教養でしょう。
管理会社ら業者の管理費＋修繕積立金ビジネスを管理組合員として下支えするため、総会に
参加し理事会に協力するべきなんだと、わがマンションでは思われている節（ふし）があります。
こうなると管理組合は本来（組合員による、組合員のための運営）とは別の「機能」を果たして
回転し続けます。一言でいえば、信じがたいことでしょうが、私を除いた組合全体で背任。

809
>管理組合員は、理事会に絶対服従なら、総会は要らない。
こちらも大学卒業者的思考でしょう。
私の目の前で起きていることは、服従するからこそ総会が必要というもの。
理事長（≒管理会社の代弁者）の求めに応じて説明会への出欠届を出しておこう、
総会も成立させよう、議案もそのまま通そう、といった翼賛会的な現象です。

数えるほどしか大学卒業者がいない「野村のマンション」もあるということです。
（差別発言と思わないで下さい。社会学的考察ということでご理解下さい。）

812
>あらかじめのシナリオから外れる総会を許せない理事会や管理会社は、議案についての検討
>不足で自信がないからでしょう。
大当たりでしょう。「議案についての検討不足で自信がない」だけでなく「今までの会計
についても自信がない」というのが、私のマンションのケースです。

[816: 匿名さん]

元フロントさんは、野村叩きがしたいのでしょうか？
元フロントなどと名乗り野村の元社員と誤解を招くのは如何でしょうか？
学歴差別で、区分所有者を刺激するのは如何でしょう。
金さえあれば、ピン大学卒に誰でもなれます。

区分所有法を大学卒だと理解できていると、本当にお考えですか？

勉強しなければ、理解できませんよ。
大学卒でもそのことが理解できない人もいるでしょうね。

[817: 調査中]

http://www.yomiuri.co.jp/osaka/news/20160216-OYO1T50029.html

他社ですが、私やきのこ氏には多少参考になると思われる事例。
理事長に無断で理事長印を使い、管理組合の口座から引き出していたとの報道もあります。

野村だと警察が動かないように私には感じられるのですが、
原因の一つは管理会社と管理組合の質が、このような事例のところと異なるからかと。

管理会社が社内調査するか、管理組合が独自調査しなければ、まず立件されないのでは。
（私は４年前からどちらにも要望してきたのですが・・・）

[818: ８１５]

８１６さんへ
癪（しゃく）に障（さわ）ったようでしたら謝ります。申し訳ありませんでした。

[819: 毒きのこ]

【元フロント】氏の一連の投稿は、

管理会社を責める志を持つように見えるが、徹底して区分所有者の自助努力（＝自己責任）に
話を帰す

点に特徴があると思います。実現可能性のほとんどない正論を、対処法として提示なさいます。

以下、「あまり野村を知らないのでは」「これなら野村は痛くない」と感じられた箇所です。

802
>反対の議決権行使書と貴方への委任状を合わせても１／４に達しないようなら、それはもう区分所有者の総意と考えるべきです。

808
>私が読んでも、客観的でないなという文章が散見されました。
>主張は、証拠に基づき、簡潔に行う方が伝わります。

810
>反対なら、反対票を投じればいいのです。
>委任状で可決するからと言うのなら、自分に委任してもらえばいいのです。

813
>組合員は、組合運営資金を拠出しているのですから、基本的に会計帳簿の閲覧権があります。

[820: 元フロント]

＞徹底して区分所有者の自助努力（＝自己責任）に話を帰す
　その通りです。
　他人が何かしてくれると思ってはいけません。
　この掲示板で嘆いても、何も解決しません。
　書きたい気持ちは分かりますし、書くのも良いですが、現実の、自分のマンションの問題を解決するのは別の問題です。

＞実現可能性のほとんどない正論を、対処法として提示なさいます。
　確かに実現性は乏しいでしょう。
　でも、他に方法がありますか？

>私が読んでも、客観的でないなという文章が散見されました。
>主張は、証拠に基づき、簡潔に行う方が伝わります。
　私には、憶測による、根拠のない主張が見受けられました。
　貴方は、そう感じませんでしたか？
　憶測による、根拠のない主張は、自分を貶めるだけです。
　ますます、不利になり、目標は遠のきます。
　それと、まず読んでもらう・聞いてもらうことが先決です。
　其れには、短い、分かりやすい文章や言葉は必須です。

＞組合員は、組合運営資金を拠出しているのですから、基本的に会計帳簿の閲覧権があります。
　その後、読んでいただきましたか？
　１/４の議決権が取れないのでしたら、他に方法はないでしょう。
　会計の不正も発見できない、訴訟も勝てないのなら、私にも方法は見つかりません。
　もう一度書きます。
　管理会社の通帳を開示しないなら、調定か訴訟で「仕訳帳」か「勘定元帳」を開示させ、不正を発見しましょう。
　これが唯一の出発点です。

＞、「あまり野村を知らないのでは」「これなら野村は痛くない」と感じられた箇所です。
　野村はほとんど知りません。
　調査中さんの話の通りなら、会計の不正を発見し→理事長の関与を証明し→理事長解任訴訟に勝利し→皆の意識を啓発し→自分が理事長になり→理事会を改革し→野村を切るしか思い当たりません。

　残念ながら、調査中さんの挑戦はうまく言っているとは言えませんが、野村は平気ではないと思います。
　よくも悪くも、管理組合は多数決で動きます。
　理事長を引きずり降ろしても、理事会は変わりそうにありませんから、最終的に自分が多数を取る以外に方法はないでしょう。

[821: きのこ]

理事長解任請求はかんたんですよ。本人訴訟の手ほどきします。
小さな不正行為でも、例えば会計帳簿不開示、を理由にすれば良いです。
善管注意義務違反を理由にする手も有ります。。
勝ち負けはともかく理事長が訴訟されるとなると不正ができなくなりますし緊張感が生まれます。
組合員の関心も高まるでしょう。

[822: ８１９]

８２０さん　８２１さん
お二人の投稿に感謝しております。適切なお礼の言葉が見付からないほどです。

８２０さん
１点だけ。
「客観的でない」「証拠に基づき」の箇所を挙げたのは、
下記の野村の特徴をぜひ知っていただきたかったからです。

野村は、区分所有者が「主観的にしか」書け（言え）ないように、理事会を操縦する。
証拠の開示や提供にきちんと応じたことは（絶対）なかった、ということです。

警察や、特にその次の段階である裁判を念頭に置いたかのような企業的対応が、
たかが２４０戸のマンションですが、管理組合の名のもとに全体で行われます。圧巻。

[823: ８１５]

８１６さんのご指摘「学歴差別」を受け、先の投稿８１５について数日考えました。

>>815

当管理組合の構成員は野村支持で「一色」、いわゆるリプレイス（管理会社の変更）の
可能性は絶望的なまでに「なし」。

こういう状態は避けられないものか。

管理組合も組織。「一色」より「多彩」のほうが破綻や崩壊のリスクを減らせるのでは。

マンションも、リーダーが１人だけいて他の全員がその話に耳を傾けないという状態に
一度なってしまうと、なかなか元に戻らない（常に管理会社の意向が通り、支持される）。
こうならないためには、（蔑称のきらいがあるが）「ピン大学卒」も混ざっていたほうが、
リーダーの話の消化もよくなり、管理会社への賛否など意見も分かれ、多様性が出るか。

[824: きのこ]

些細だけど大きな問題

我々は管理規約がマンション内ネットワーク（こらぼ）に収録、公開されている。

本日管理規約を見せて欲しいとマスコミに依頼された。
手持ちは汚れているのでコラボからダウンロードしようとした。

あれ！手持ちより古いものが掲載されている。
しかも最新版と書いてある。
おかしいな。

確認しようと管理室（現場所長）やマンションマネジャーに連絡したが応答なし。
折り返し連絡を頼んだがなしのつぶて。

あー、これが野村不動産パートナーズのレベルか。
緊急事態に対処できない野村の事例です。

[825: きのこ]

そういえば毎年１１月末で棚卸し（組合財産の備品や予備品などの在庫確認）をすることになっています。
期限から２ヶ月になりますが報告書は提出されていない、

[826: きのこ]

理事会議事録は２ヶ月遅れ。
総会議事録は野村に作れないらしくテープ起こしの専門業者に依頼する。
金はかかるし時間もかかる。

毎月発行されていた管理組合通信はこの２年間で１回だけ。
理事会がなにやってるのか組合員はわからない。
賞味期限過ぎの改ざん議事録では時すでにおそし。

臨時総会出席者は一般組合員が２名プラス理事が９名。
５８５組合委員がいるのにこの体たらく。
総会で質問すると検討課題としますで、チョン。
総会で意見述べてもその意見は放置される。
反対意見を述べたら総攻撃を食らった総会もあった。
総会の機能はどこへ行った。
これでは無関心層が増えるだけ。

野村さんは理事長や理事会の責任だと我関せず。
これは野村の実情なのだ。


野村になってから管理組合は２度被告になった。
どちらも、総会決議無効確認請求事件。
総会開催手続きや総会議案に重大な瑕疵があるというのが原告の主張。

総会議案は野村が草案を提示する。
理事長や理事には専門知識がないから管理会社が作ってくれる総会議案を信ずることになる。
理事会が上程した総会議案に瑕疵があるなんて気がつく組合員はゼロかごく少数（私は気がついてしまった）。
だから議決権行使ではほとんどが賛成票。
理事長への委任表は賛成表として加えられるから反対票はゼロに等しい。
総会では賛成議決、これで違法議案も組合員が責任を負うという儀式が終了。

原審では組合が勝訴した。
しかし控訴審では最初の訴訟は和解、２度目は事実上組合敗訴（１５０万円金かけて上告するそうだ）。
この結果をいかに解釈するか。組合の言い分は３／４は否定されたということ。

管理会社との契約には理事会支援（標準管理委託契約にもある）という項目がある。
マン管センターによるとこの意味は管理会社が理事会が誤った運営をしないよう注意する義務が含まれているという。
これを怠れば契約不履行、少なくとも善管注意義務違反。
私は野村に何度もこの義務を果たせと言っているが反映された気配は未だなし。

私は多少の違法、不当行為には目を瞑るが多額の不正支出や個人的利益誘導、業者への便益供与には黙っていられない性分。

今回も重大な瑕疵がある議案が少なくとも３本ある。
３度目の訴訟をお待ちしていますと誘っているようなもの。

[827: 購入検討中さん]

住民の方から聞いた話ですが、給排水設備点検と共用設備点検がそれぞれ年1回実施されているとのことでしっかりしていると思ったのですが両方とも給水ポンプと排水ポンプの点検をしていてそれぞれ年1回の点検が同じ月にあるみたいで業者いわく有料とのことで同じ月に2回やって意味あるんですか？半年ぐらい離れているならいいけど。管理物件に住んでいるみなさん点検時期はどうですか？

[828: 匿名]

管理組合の会計についていろいろ課題が紹介されておます。

野村の会計システムを点検したらいかがですか。
多分ボロボロだと思います。

http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf

[829: きのこ]

827さん
ご参考になるとおもうのでご紹介します。
野村が管理しているマンション（都内港区６００戸高層マンション、築９年）での出来事です。

各部屋からの汚水（トイレや台所排水）は地下の汚水槽に貯められ、２台のポンプで公共下水道に排出されています。
２台あるのは１台が故障した時の予備でもあります。

（２０１４年）秋に１台が故障したので交換しました。９年使ってきたのですから交換も妥当でしょう。

翌年１月末、１台が故障したことを管理員（契約社員）が気づき現場責任者（業務主任同等の職務を有している正社員）にそのことを報告しました。
一向に交換する気配がないので複数の管理人が現場責任者に早く交換するようお願いしていました。

４月末、地下汚水槽から汚水が溢れ出しました。
このフロアーには駐車場がありますので、臭い臭いと大騒ぎになりました。

正常なポンプに生理用品が詰まったのが原因（不可抗力）と野村は理事会で説明しました。
理事会は緊急対策費約１５０万円を組合が負担することを決議しました。

私の意見。

汚水があふれたのはポンプ故障を知りながら現場責任者が放置していたことが主因であると考えます。
２台が正常なら、１台が閉塞したとしても対応は容易であり溢れるという事故には至りません。
故障状態を放置していた、野村が善管注意義務を怒った結果（契約不履行）です。
従って対策に要した費用は野村が負担すべきものです（野村の過失による損害）。
さらに、長期間にわたる臭い臭い、衛生面で多くの迷惑を組合員にあたえたことにたいして野村は謝罪すべきです。
また、このような事故を未然に防げなかった現場責任者、監督責任である上司（マンションマネジャーや業務課長）の更迭、少なくとも社内処分を会社、本店長は行うべきです。
特に、事故の背景にポンプ１台が故障していたことの重要性を現場責任者もマンションマネジャーも理事会に真摯に説明しなかったことの責任は大きいです（虚偽の説明を行い理事会決議させたと私は考える、もっと言えば証拠隠滅）。

事故の原因を、無知な理事に説明し、責任逃れをする野村の体質が良く出ている事例として紹介させていただきました。
マンションマネキャーの犯罪隠し行為は理事長印鑑偽造、私文書義賊などでもあります（以前紹介）。


８２７さんへ
法定点検は最低限の管理項目ですが回転機などは定期的に見回り監視すべきものです（重要度によってその頻度が決まる）。
ポンプの分解点検の頻度は年１回が一般的ではないでしょうか（異常が発見されればその時点で分解点検、修理）。
生命の危険に及ぶものは重点的に監視すべきものです。
汚水ポンプなどは機能が停止すれば大変なことになります。
費用対効果（点検費用と損害費用のバランス）を考えて点検頻度を決めるべきだと考えます。

一般の理事にこのあたりの認識を求めることが難しいから我々は管理会社に管理業務を委託しているわけです。
これに耐える会社なのかが管理会社の評価です。大手こそ理事会を牛耳りますからご注意を。

業務委託されたことに責任感を待っていない野村のレベルをしる一例としてごらんください。
（事故に至る経緯や処置は現場で勤務されている管理員、警備員、当該理事からの情報です）

[830: 匿名さん]

８２３さんへ
私のマンションでは、
定期巡回点検月１回、
給水設備点検＝水槽清掃（水質検査含む）、簡易専用水道法定検査　各年１回　残留塩素測定　週１回

[831: 匿名さん]

>>829
きのこさんに捕捉します。
このマンションは私の知ってるマンションです。
汚水漏れ事故の原因は、当時の理事長も関わっています。管理人から連絡を受けていながら、早急に対策を立てていなかったことです。
この問題が責任追及されずにこれまできたのは、管理会社と理事会が事実を隠蔽してきたからです。
厚顔無恥な住民です。

[832: きのこ]

831様
2月末で理事長が交代しましたので二人の理事長がいます。
どちらの理事長がかかわっていたのですか。
管理会社は理事長交代期のため理事長に報告できなかったと言っています。

[833: 匿名さん]

>>832
確か、最初の事故は2月上旬に起きたはずなので、2月中に理事長に伝えていないとおかしいです。

[834: 私も野村を調査中]

前管理人（１９９６～９９年：野村雇用、９９～２０１２年：組合雇用）の後任だった
新管理人（２０１２年～：野村雇用）が急に退任していたことがわかりました。

【 最近のコープ野村厚木愛甲の動き 】

２０１６年１月２１日　当方から管理組合員に「公開質問状」配布（投稿７８７）

　　　　　　　 ２３日　月例理事会（２月８日回覧開始の議事録に「全戸に配布された
　　　　　　　　　　　 公開質問状については、管理組合、管理会社、コンサルとして
　　　　　　　　　　　 回答しないことを確認した。」と記載）

　　　　　　２月８日　理事長から管理規約・細則の改正案配布

　　　　　　　２４日　当方から組合員に「公開質問状（会計）」配布

　　　　　★　２７日　月例理事会（３月２５日回覧開始の議事録に「管理員の退任に
　　　　　　　　　　　　ついて」。「３月３１日をもって退任」とのこと）

　　　　　　３月７日　構内掲示「管理組合ニュース３月号」貼り出し（管理員退任の
　　　　　　　　　　　　知らせは一切なし）

　　　　　★　１０日　管理員が退任（３月２５日回覧開始の議事録に「本理事会以降、
　　　　　　　　　　　　状況が変わり退任日は３月１０日になった」との追記あり）

　　　　　　　１９日　規約・細則改正の説明会（管理員欠席、コンサル欠席、前管理
　　　　　　　　　　　　人と懇意だった住民もそろって欠席。顔も名前も知らない住民
　　　　　　　　　　　　が３０名ほどと野村のマネージャー、マンション管理士は出席。
　　　　　　　　　　　　先の質問状に答えないために事前調整した感あり）

　　　　　　　２５日　当方が管理事務所訪問（翌日の理事会傍聴のため）。管理員の
　　　　　　　　　　　　服装をした見知らぬ男性が「私、臨時で来てるんです」。

　　　　　　　２６日　月例理事会（傍聴できず）

　　　　　　　２７日　２月２７日の議事録（３月２５日回覧開始）が当宅に届く

★は、３月２７日の議事録到着で初めて知った出来事（管理員退任を理事会が発表せず、
１ヶ月近く黙っていたということ）。３月２５日の議事録回覧開始は、当方の事務所訪問で
管理員退任が知られたため、急に遂行されたものと思われる。退任理由はまだ不明。

[835: 匿名さん]

コープ野村のように怪文書が出回っているのに取り締まらない管理組合
荒れまくりのマンション

[836: 匿名さん]

うちのマンションも荒れています。
本来なら、資産価値が上がる時期ですが、立候補者を理事会の裁量で排除したり、託児施設に補助金を出すなど、数多くの規約違反を続けてきたからです。

[837: 匿名]

836のマンションは最近新聞に出ていました。
理事長次第でマンション価値が変わる典型ですね。

[838: きのこ]

８３５

怪文書（質問書、意見書が正しいのだと思う）を出すのが悪いのか出される原因を作っているのがわるいのか、よーーーく、考えてみよう。

私のマンションは、訴訟するのがわるいのか、その原因を作っているのがわるいのか、ヨーーク考えてみようですが。

正当な意見表明は憲法も保証している。
私は公開質問に答えない管理組合理事長に非があると思う。

私は理事長の時、組合員の質問には全数回答しました。
これが理事長としての最低の責務だと思うからです。

追跡中さんのような方に向き合うのが理事会の仕事だと思いますよ。
この理事会はやはり野村に操られているのでしょうね。

[839: 匿名さん]

838
両者、どっちも悪いのですよ
正規の手続きを取っていないだけ、怪文書を投函している方がより悪質
分かっているつもりかもしれませんが、管理規約をもう一度きちんと読んでください

[840: 私も野村を調査中]

新管理人（２０１２年～：野村雇用）の退任理由

・４月１日貼り出しの「管理組合ニュース」

１．管理員の交代
諸般の事情により、山本管理員が退任致しまして、
現在「Ａ管理員」が主として勤務しております。
受付業務等でご迷惑をお掛けするかもしれませんが
皆様のご理解ご協力のほどお願い致します。

２．埋設給水管系統の漏水調査
清掃や植栽の散水で使用するため、各棟に散水栓が
設置されておりますが、その途中の埋設給水管系統
で漏水している可能性があります。
理事会で検討の結果、（株）ボス建築研究所に調査
を依頼し、今後、下見を含む調査が行われる予定で
す。ご協力のほどよろしくお願い致します。

[841: プラウドの明日は、今日のコープ野村]

「プラウド」と「コープ野村」の関係
http://www.goodhomenavi.com/mansion/gyousha/nomura.html

[842: 匿名さん]

このマンションに住んで、管理も野村です。垢抜けて、頭の良い担当です。

何でも相談したら、親切に、適切な回答が得られます。心強いです。

[843: 匿名さん]

>>839
怪文書出してる本人らしいので、仕方ないですよ。

[844: 匿名さん]

だいたい、公開質問状を出す組合員は、管理レベルが高い、自信が無ければ出さない、
欧州の法律では、悪い事をしている他人（管理組合）を公表することは、法令に反しない。

日本は、だいたい、良否は半々であるが、少しずつ欧州の方向へ傾きつつある。
特に共同住宅である、分譲マンションは、悪い事をする組合員や、組合、管理会社等の
悪事を）公表することには大義名分（公共の為）があるので、告訴されても勝訴する

確率が高い。最高裁の判例で、これに似たケースがどこかで拝見したことが有る。
共同の利益に反する件を立証できるのなら、告訴に代えて。どしどし、公表をするべし。

[845: 私も野村を調査中]

３月１９日、管理規約・細則改正の組合員説明会がありました。

野村が連れてきたコンサル（ボス建築）が連れてきたマンション管理士（潤マンション管理士
事務所）がひたすら解説し、担当の専門委員２名（住民）は最後まで黙ったままでした。

「管理組合の通帳は、組合員の要求があれば閲覧させねばならないのでは」と質問すると、
「監事に監査権がある。通帳には個人情報があるから閲覧には慎重なほうがいい」と管理士。

４月９日、理事長と文書配布問題担当の専門委員とマンションの集会所で面談しました。

１月２１日の「公開質問状」（投稿７８７）と２月２４日の「公開質問状（会計）」にお答え
いただけない理由を直に尋ねるため、当方が３月に申し込んでいました。

２人とも「回答したらあなたの土俵に乗ることになるから答えない」と譲らず、
「迷惑だから配布をやめろ。配布は違法行為だ」という主張を繰り返しました。

[846: 私も野村を調査中]

もうすぐ定期総会。
先月（４月）の理事会議事録が回覧で届きました。

「定期総会」の項目には、「なお、野村不動産パートナーズの担当マネージャーが当日出席できず、
代理の者が出席する旨の説明があった。」と書かれています。

[847: ななし]

今の担当は、嫌がらせやリベンジをしますのであえて匿名です。　先日総会がありました。次回の役員について記事がすすむと「ＯＯさんがいいですよ」と野村の担当がすぐに発言をしました。「区分保有者が決めるんでは？」といいましたら「そんなことをいうなら管理の仕事はできませんねえ」と・・
まるで脅迫でした。　自分の餅桃とおもっているのでしょうか？　管理会社はすべての決定権があるのですか？

[848: 匿名]

>847
管理会社が役員を決めていいはずがありません。
…というか、区分保有者ではなく区分所有者ですよね？
餅桃ではなく持ち物でしょう。

[849: 匿名さん]

847さん

管理会社は利益を上げる社員を出世させますから、何か事が起こればフロントは理事会のせい・組合員の理解のなさ・脅し・ダマシ・・・など平気で、何でも有り、3枚も4枚もシタを使いますよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45970/
の特に600～を読むと赤裸々に書かれていますので、ご参考までに貼り付けます。