野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

[匿名さん]

住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。

野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/


[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]

[721: 匿名さん]

【私も野村を調査中】さん
憶測や想像での投稿が多すぎますね。

マンション管理業者には、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときであっても、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない（マンションの管理の適正化の推進に関する法律　第72条第2項）のですから、区分所有者の手元には重要事項説明書があるはずです。
分別管理の方法や通帳・印鑑の保管者などは、この重要事項説明書に記載されています。

[722: 匿名さん]

>>718

管理員が管理組合のために物品購入などをする場合、その支払金は、管理会社の管理組合に対する立替金（つまり、この時点での原資は管理会社のもの）です。その後、管理会社は管理組合に対して請求し、立替金を回収するという流れです。
管理員名義の口座は、この現場での経費を管理会社と管理員との間で清算するための口座であり、管理員個人の口座です。

[723: 匿名]

719様

偽造が発覚したのち所轄警察にこれは犯罪に相当するか相談に行きました。
これをが犯罪であれば業務委託契約金額の減額交渉、リプレースの理由にもできると思ったからです。
警察官は印章偽造、私文書偽造、同行使に相当し刑事犯罪だと即答しました。
警察官は、車庫証明申請にも使っていたなら警察も騙されれいたことだ、領収書等証拠を提出してくださいと言いました。
車庫証明に使われていた事実は警察内部で調べるとのことでした。
そこで私は、印影（理事会に提出されたもの）、偽造印鑑が押されている領収書を翌週持参しました。

前回対応した警察官は、理事長が覚書を締結しているのでこの件は事件にしないと前回と全く異なる姿勢に変わりました。
あなた（私）は一理事でしょ、これを問題にする立場ではない、と警察官は言いました。
私は、今は理事だが元理事長なのだから当事者です、さらに、現理事長が交わした覚書は存在しなかったとを理事会は決議していますから覚書は存在しないことになりましたなどを説明しました。
理事長として刑事告訴できると思っていたからです。
警察官は、覚書は当事者双方が署名したのだから組合が取り消しても相手が承諾しなければ有効であると言いました。

私は、一警察官が管理組合の組織を熟知しているはずがないのに告訴や告発権がないと言うのはおかしいと思い食い下がりましたが本件を警察は取りあげないの一点張りでした。
数年に渡り警察が車庫証明を受け付けてきてしまった事情もあるのかなと、その時は思いました。

後日、警察署長を経験をした中学時代の友人に、警察はマンションの理事会の仕組みを知っているのかと聞いたところ、そんなの知るわけないよと一蹴されました。

これが経緯です。

警察署長の友人の話が正しいなら、所轄警察署は管理組合の組織や私の身分を誰かから（管理会社以外に考えられない）知らされたということになります。最初の相談した時と全く違う警察官の態度は理解しがたいのです。

私が問題にしたいのはいかの２点です。管理会社の姑息な立ち回りが許せません。
1.理事会決議もないままに管理会社が現理事長に覚書を締結を迫ったのは管理会社が犯罪を正当化（隠蔽）するためではなかったのか。
2.警察が本件を事件として取り上げない姿勢に急変したのは管理会社の入れ知恵があったのではないか。

[724: 私も野村を調査中]

小口現金の口座について、分別管理（通帳と印鑑の保管者を別にする）の観点で調べてみました。

理事長だった私が保有している資料を見ても、通帳・印鑑・カードの保管者はわかりません。
重要事項説明書にも、（当然ながら？）この口座に関する記述は見当たりません。
恐らく、通帳も印鑑もカードも前管理員が保管していたのだと思います。

私の投稿３４２に新管理員による説明を載せてあります。再び引用すると、
「野村ＬＳが組合に振込む通帳は１つしかありません。役員報酬と小口現金（１回１０万円）
　が振込まれます。通帳は理事長が管理し、印鑑と小口現金出納帳は会計理事が管理し、現金
　とキャッシュカードは副会計理事が管理しています。」
この説明は分別管理そのものですが、しょせん前管理員が辞めて以降のものです。
前管理員の小口も同じ保管方法だったのか、尋ねたが回答はありませんでした。

最後に小口現金補充の手続きです。上に「１回１０万円」とあるが前管理員時代は任意でした。
前管理員が振込依頼書を起案し押印、理事長と会計理事が承認印を与え管理会社に送ります。
私は理事長でしたが７２２さんのような説明を受けたことがありません（資料にも記載なし）。
ご説明の通りなら住込みで１６年も在職しながら挨拶なく逃げるように辞めるのは不可解。

（小口現金会計の概要は投稿３１３をお読み下さい）

[725: 私も野村を調査中]

>>720
矛盾と言われても、両方とも事実です。
口座の名義が「～管理組合　理事長　野村太郎」とわかる資料とは、ここ１～２年の
理事会傍聴で入手した通帳コピーの表紙なのです（現在は私は傍聴禁止で入手不可）。

先の投稿とも関連しますが、出てくる資料や説明は前管理人が辞めた後のものばかり。
理事長報酬遅延の件（投稿３０５）で示された小口の通帳コピーは例外中の例外です。
それも１ページだけなので、在職していた長期間分の実物を確かめる必要があります。

数年分の重要事項説明書も見ましたが、やはり理事長名義でした（カードは不発行）。
ならば前管理人は私の身分証なしでどうやって名義変更できたのか？してないのか？
７２３さんの渾身の投稿と同じ現象が、銀行その他でもあるのではないか。

[726: 匿名さん]

「分別管理」とは、管理組合の財産を、管理会社の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理することをいうのであって（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第76条）、管理組合内部において、通帳や印鑑を別々に保管・管理することではない。
管理組合の別々の役員が、通帳と印鑑をそれぞれ別に管理しているにもかかわらず、問題が発生しているとすれば、それは管理組合の責任である。

[727: 管理組合の責任さん]

居住する管理組合員２００名は、色分けするとこんな感じです。

チームＡ：多く見て２０名。主に新旧の専門委員。
　　　　　管理人、コンサルら業者と連携し口が
　　　　　かたく、その情報を一切漏らさない。
　　　　　
チームＢ：１０名程度。チームＡに入りたいが資
　　　　　質（口が軽い等）に問題があり叶わな
　　　　　い。でも管理人の親衛隊としては十分。

その他住民Ｃ：見て見ぬふり派と無関心。両チー
　　　　　ムに目を付けられれば住処を追われる
　　　　　と恐れ、示された方針に従う。

[728: 管理会社の責任さん]

チームＡのボス住民は、いざという時に法的責任を免れるためか、
決して理事長にならない。前管理人が辞めた後は専門委員から降
りて無役である。

が、過日、各戸６日間連続立ち会いが必要な配管工事が半年かけ
て行われた際、ボス宅１戸だけリノベーション（全面リフォーム
工事）が行われた。

「野村不動産リフォーム」の看板が立てられ、最後の日には公道
まではみ出して完工式が催された。

[729: 726]

【私も野村を調査中さん】の投稿を整理すると・・・

【収納・保管口座について】
>届け出印鑑の保管者は、会計担当理事でした。手元の資料に記載がありました。
>わが管理組合の口座には、収納・保管の区別はないようです。

管理会社は、銀行の届出印鑑を保管・管理していないので、管理組合の経費の支払いは、「管理会社が、管理組合の収支予算に基づき、管理組合の経費を、管理組合の承認を得て、管理組合の収納・保管口座から支払う。」ということになる。つまり、管理会社は、管理組合の個別の指示によって【払出・振込手続き】のみを行う。

【小口現金の口座について】
>「野村ＬＳが組合に振込む通帳は１つしかありません。役員報酬と小口現金（１回１０万円）が振込まれます。通帳は理事長が管理し、印鑑と小口現金出納帳は会計理事が管理し、現金とキャッシュカードは副会計理事が管理しています。」

役員報酬と小口現金を受け取るために管理組合（理事会）が独自に開設した口座と考えられる。
この口座は、管理会社が関与できない口座であるから、管理組合の責任において適切に管理しなければならない。
また、小口現金から経費の支払いをした場合は、管理会社にその明細を報告しなければならない（そのための小口現金出納帳である。支払報告がないと仕訳ができず、いつまでも資産（現金）として残ってしまうことになる）。

[730: 私も野村を調査中]

>>729
すこぶる感謝申し上げます。アホな投稿へのお付き合い、ありがとう。

前半の【収納・保管口座について】で解説いただいた経理の流れですが、
私を含む歴代の理事長は知らない・教わらない・調べようもない、です。
知っていて黙っていたのは前管理員と専門委員幹部２名（投稿３５０）。
会計に触らせない、任期１年の理事長を押印ロボットにしておくためで
しょうが、この３名に積極的に協力したケシカラン理事長が結構います。

後半の【小口現金の口座について】ですが、私が問題視している小口現
金のやり方は、前管理員がタッチしていた時代（１９９９～２０１２年
１月）のものです。
ゆえに（小口現金会計の概要は投稿３１３をお読み下さい）と書きまし
た。他のみなさんも、可能なら「全レス表示」で戻って読んで下さい。

理事長に就いた私が会計処理を疑問視し、会議等で指摘した２０１１年
以降、当然、管理会社も組合も（バレないように？）気を付け始めます。
小口の通帳・印鑑・カードの３役員保管は２０１２年以後に改善したや
り方です。恐らく前管理員は３つを独占し使っていたのです。
・手書きの小口現金出納帳が、領収書等と照合できない（させない）
・事務所に持参された現金を口座に入れず、そのまま支払いに使用
・役員報酬なんかわざわざ管理員経由で受取る必要がないのになぜ
等の問題点が残されたまま。実態を解明してから責任を問いたいです。

改善前の小口システムの設定は、前管理員＋専門委員幹部＋野村＋コン
サルの４者で１９９９年頃に行われたと推測します（導入時の理事長は
任期満了後すぐ専門委員になっている）。
やはり、前管理員時代の「収納・保管」及び「小口」の各通帳（実物）
の閲覧が解明の大前提。４者も住民も見せない気でいるようですが。

[731: 匿名さん]

管理員業務委託契約が独立して存在するということは、管理組合が管理員と直接契約をしているのですか？

[732: 匿名さん]

>716

金融機関用の届出印である理事長印と、各種承認用の理事長印（棟印）を分けているケースがありますよ。
銀行届出印は適正化法上管理会社は持てませんが、それ以外はそうではありません。
契約手続等の承認代行を行うために届出印ではない理事長印を管理会社が持つケースは多々あります。
まず、印鑑を分ける理由は、銀行印をむやみやたらに捺印する事を避けるため。
もう一つは、日常的な捺印作業を理事長にお願いした場合、各種書類が停滞してしまったり、判断が難しかったり、理事長に多くの手間が発生するからです。
特に保管場所使用承諾証明書（車庫証明取得のための書類）については、車屋がルーズなケースが多く、本日中に取得したい等の申し出が多々あります。

よって、そういうった印鑑を管理会社が所持・代行捺印している事については不正でもなんでもありません。
恐らく、初期に預かり証を発行しているか、管理委託契約書の仕様書にきちんと明記されてますからお調べしてくださいね。

[733: 匿名]

某法律事務所HPの一部です。

いくら自由主義経済とはいえ、企業活動は完全に自由なわけではありません。あくまで関係各法令を守って営業をしていく必要があります。また、各種業法の適用のない場合であっても、会社の重要事項について決めるには株主総会など会社法の定める手続を経る必要があります。万一、これら法令を遵守しなかった場合には行政上・刑事上の制裁を受ける可能性もあります。

そしてここで大事なことは、法令に違反しても、隠ぺい工作をしてはいけないということです。これまで、数々の企業が、法令違反後の対応が悪く、内部告発などにより、自主廃業するような事態に陥りました。このことは、大企業に限った問題ではなく、中小企業にとっても同様です。日頃から、コンプライアンスを確保する、すなわち、法令の遵守を徹底し、万一法令違反行為があった場合のリスク管理を検討しておく必要があるのです。

当法律事務所は、これまで数々の企業の法律顧問となり、企業活動に伴う様々な問題について積極的に助言を行ってまいりました。ご相談を受けた際には、ご事情を丁寧に伺った上で、コンプライアンス上の注意点と法的リスク管理について、専門家としてのご提案を差し上げます。

[734: 私も野村を調査中]

>>731
そういうことだと思います。わがマンションの管理体制の変遷をまとめてみました。

〔★印が「管理組合が管理員と直接契約」した（とされる）時期〕

＝＝全体（当管理組合と管理会社）＝＝
　１９８０年　全部委託（委託先：野村）
　　～１９９９年　
★１９９９年　自主管理（会計委託先：野村）
　　～２０１２年　← 理事長中途辞任［管理員雇用契約の確認に着手］
　２０１２年　一部委託（委託先：野村）
　　～現在

＝＝管理員雇用＝＝
　１９８０年　野村雇用の初代管理員
　　～１９９６年
　１９９６年　野村雇用の２代目管理員 ← 自主管理導入を検討・準備
　　～１９９９年
★１９９９年　２代目管理員を組合雇用
　　～２０１２年
　２０１２年　野村雇用の３代目管理員
　　～現在

[735: 匿名はん]

【私も野村を調査中】さんの小口現金会計は、違法かどうかわかりませんが、
脱法行為の可能性が高くないですか？

組合の通帳を業者に預け、通帳印は会計担当理事が保管、と分けているのに、
管理人のところで（小口の）通帳と（小口の）印鑑がいっしょだったというのは。

[736: 読者]

716
>野村は領収書や請求書の発行に使用する理事長印を理事長に無断で作成し７年間使用していたことが発覚しました。
>これは印章偽造、私文書偽造同行使に該当しませんか。
732
>契約手続等の承認代行を行うために届出印ではない理事長印を管理会社が持つケースは多々あります。
>そういうった印鑑を管理会社が所持・代行捺印している事については不正でもなんでもありません。

「無断での」印鑑作成及びその使用は犯罪では？と716さんはお尋ねです。
732さんのお答えはたぶん「無断でない」「正式の」印章についてです。

[737: 匿名さん]

私も野村調査中さんへ
　少し視点を変えて、会計帳簿の閲覧を申請したらどうでしょうか。
　標準管理規約には下記の条文があります。
（帳票類の作成、保管）
第６４条　理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

　貴方の組合の規約にも、この条文があると思います。
　会計帳簿には、総勘定元帳も含まれますから、これを閲覧してみたらどうでしょう。

　理事長が閲覧させないなら、閲覧許可の仮処分申請。
　理事長が持ってないというなら、管理会社に閲覧請求。
　管理会社が見せないなら、理事長に契約を守らせるよう請求。
　理事長が何もしないなら、「理事長解任請求」などが可能です。

　通帳が複数あるなら、通帳1、通帳2など、通帳に関しても複数の科目がありますので、通帳（口座）がいくつあるかすぐ分かります。

　現金、小口現金などの科目もあるか見てみましょう。
　小口現金の科目がないなら、管理員さんの扱っていた小口現金は、管理会社のお金という事になります。

総勘定元帳なら
1　支払費用の相手方勘定科目が載っていますので、どこから（通帳or現金）支払ったか分かります。
2　管理員さんが管理費等の未収金、来客用駐車場などの雑収入を扱っていたなら、どこ（現金）に収納されたか分かります。

　管理組合が扱う収入の中で、現金扱いになる可能性があるのは
　管理費等未収金の管理事務所受け取り分
　転出時の水道料金
　来客用駐車場の使用料
　駐輪場料金
　コピー機使用料
　などです。

　貴方の組合で上記の中で現金扱いがあるなら、必ず総勘定元帳に載っています。
　載ってなければ、不正経理です。

[738: 私も野村を調査中]

７３７さま
まるごと参考にして活用させていただきます。
いつか、当該の標準管理規約条項に関し、以下の文面で投稿しようと考えていました。
＊　＊　＊　＊
【当マンション管理規約】（帳簿等の作成・保管）
　理事会は会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿およびその他の帳票類を作成・保管し、
　組合員の請求があったときは、これを閲覧させなければならない。

標準管理規約の同じ箇所の条文は主語が「理事長は」ですが、当マンションでは
「理事会は」となっている。始めからなのか変えられたにしてもいつなのか不明。
この違いがもたらす影響のわかる方、いませんか？
＊　＊　＊　＊
２０１３年に簡易裁判所が「会計帳簿等閲覧請求事件」として受理し、調停を試みました。
その経緯は投稿３０６です。
調停で「見せる」と言った理事長のその後の手練手管は凄まじく、とても書ききれません。

[739: 匿名さん]

＞この違いがもたらす影響のわかる方、いませんか？
　主語が理事会なら、「理事会決議が要る」と主張できるので時間がかかる。
　規約の定めなので、理事長（理事会の決議に基づき実行する人）が閲覧させなければならないのですが、閲覧の期日、時間、コピー可か不可か、などを審議すると言えば時間を稼げるでしょう。

＞調停で「見せる」と言った理事長のその後の手練手管は凄まじく、とても書ききれません。
　閲覧の仮処分申請→実行しない→理事長解任訴訟で落着ですが、次に理事長になる人がどうなのかが問題。

（理事長）
第３８条　理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一　規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項

[740: 私も野村を調査中]

７３９さま

返事ならびに解説、ありがとうございます！
わがマンションの管理規約は、とてつもなく仕組まれたものです。

１）標準管理規約の「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正が
　　あると認めるときは、臨時総会を招集することができる。」がない（投稿３４１）。
　　　帳簿閲覧条項の主語が「理事会」で、「理事長」でないのも、不正を許さない
　　住民１名が役員になったときの対策（時間稼ぎ等）をあらかじめ考えたのだろう。

２）理事長の任期は１年なので、解任請求が認められても確実に次の悪玉が引き継ぐ。
　　　順番くじ引きなのに、私が会計疑惑を指摘した２０１１年以降、理事長・会計
　　理事・総務理事・副理事長あたりはどう見ても業者任命制。それ以前の役員名簿
　　を調べたら、この傾向は大規模修繕工事の度に顕著だった。

３）２０１３年２月、理事長（私が理事長のとき副理事長。規約「理事長を補佐。」
　　に完全に違反していた人）が現行規約の全廃・新設を急に言い出した。帳簿閲覧
　　条項等で訴えられる展開を予感しての動きか。現在、専門委員＋業者で新設中。

また、規約のみならず「契約」も仕組まれていました！
投稿７３４に「管理員雇用契約の確認に着手」と書きましたが、その結果は３４８を
読んで下さい。下記はその要点です。

Ａ）新理事長の私が『管理員業務委託契約書』を請求すると管理組合雇用開始初年度
　　の契約書を出してきた。その書面上の雇用期間は１１年前に終わっていた。

Ｂ）新理事長の職務開始は定期総会後で５月下旬。管理員業務委託契約は６月末日に
　　切れる（コンサルや清掃等、他の大口契約もほぼ同時期）。ゆえに契約見直しに
　　使える理事会は、基本的に６月の１回だけ。

Ｃ）しかも、契約更新か否かの意思は「（契約期限日の）３ヶ月前に申し出」ること
　　とある。５月に就任する新理事長が３月に申し出るのは不可能。よって契約はず
　　っと続く。実際、各種大口契約先はずっと同じ業者だった。各契約書とも「申し
　　出がなければ同じ条件で１年更新される」とあり、これが契約永続の原因だろう。