野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

[匿名さん]

住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。

野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/


[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]

[701: 夢心地]

小口現金廃止の話で思うこと。

廃止するからといって喜ぶのは早い。
管理事務所で発注作業を行う際に先方と示し合わせて金額を水増し可能。
大して変わらん。

[702: きりたんぽ]

新潟のリゾートマンション「ツインタワー石打」のニュース、
テレビにも新聞にも出ましたね。
元理事長は管理組合の通帳と印鑑をいっしょに持っていた。
残高証明書を改ざんしたらしい、と。でも個人のしわざ。

組織犯罪の調査報道、どこかやってけれー

[703: ビギナーさん]

「マンション管理の適正化に関する法律」が改正され、管理組合の預金口座の通帳と印鑑は別々に保管する、同じ１人に持たせてはいけない、と変わったはず。理事長に両方（通帳と銀行届け出印）持たせているマンションがまだあるということですか？
　
この板の始めの方では、管理会社に両方預けているところもあるとか。
届け出印とは別なのでしょうが理事長印が管理会社マネージャーに偽造された話、管理人名義の通帳もあるとの話まで投稿されています。

通帳と印鑑を仲良しで別々に保管してもあまり意味がないというか、上（強者）からの指示に逆らえない人が保管者になってしまう場合も「別々保管」の実効性は失われる気がします。

この点、野村のマンションの実態はどうなのでしょう？

[704: 超ビギナーさん]

>>703
預金通帳と届け出印鑑を別々に保管したとしても、キャッシュカードを使えば何でも出来ちゃうんじゃないですか。

[705: 私も野村を調査中]

e-mansion全体で「２時間」のハードルが設けられたようですが、
下記「すまいＢＢＳ」からなら従来通り投稿できます
http://sumaibbs.com/bbs/thread/57709/

>>703
下記「足立区マンション管理支援センター」が参考になるのでは
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/husyouji.html

「マンション管理適正化法では当初すべてこの方式（通帳か印鑑のどちらかは必ず組合で保管）
のみの予定だったが、マンション管理業界の意向で、収納代行方式・支払一任方式が一ヶ月分
の保証付きで採用されてしまい、原則方式を採用している管理会社は少ない」と。
超ビギナーさんの言う通り、何でもあり、か

同センターの「不祥事例」８件、読むとぞっとします。会計はコピーだといくらでも偽造可能
だから原本をチェックする以外ない、とも。

[706: 匿名さん]

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」は、マンション管理業者を規制するが、管理組合を規律するものではない。

[707: 706]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律
（管理組合等の努力）
第四条 　管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう努めなければならない。
２ 　マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。

[708: ビギナーさん]

「努めなければならない。」ばかりですか・・・
努力義務では悪質な組合や区分所有者には規律にならない

みなさま、いろいろと有難うございました。学習します。

[709: 匿名さん]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律
（マンション管理適正化指針）
第三条 　国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るため、管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針（以下「マンション管理適正化指針」という。）を定め、これを公表するものとする。

管理組合が、「努めなければならない。」のは、「第3条の【マンション管理適正化指針】（注）の定めるところに留意したマンションの適正な管理」である。

（注）改正予定あり
http://search.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&id...
別紙１・・・マンションの管理の適正化に関する指針（改正案）新旧対照表

[710: ど素人]

703
>この点、野村のマンションの実態はどうなのでしょう？

ウチは、通帳（野村が保管）、印鑑（理事長が保管）ですが経理がしっかりしているとは言えないよう
別々保管なのに、はて、何故このテイタラク？

[711: 住まいに詳しい人]

この板の２８９～２９７でいちど話題になっています

>今は通帳も印鑑も保管しない管理会社ありますよ。
>きっとそこは健全なはずです。

と、２９６さんはおっしゃいました

[712: 私も野村を調査中]

私のマンションも通帳は野村に預けていますが、届け出印鑑の保管者がはっきりしません。

記憶では、２０１１年５月の理事長就任のころ、組合の口座を作るためだと当時の管理人
に言われ、書式に記入した覚えがあります。口座設置（前任の理事長からの名義変更）の
手続きは管理人が金融機関で行ったと思います。
　
通帳の名義は理事長（＝私）のはずですが、半年後に辞任勧告を出されて退任した時は
口座について何の手続き（の要請）もありませんでした。勧告状に「理事長印を至急返
却せよ」とありましたが、それは理事長の公印を指し、口座の印鑑とは別物です。

私は公印は２０１２年１月に返却しましたが、届け出印については理事長（規約で全員
任期１年）でありながら見たこともなく、どこで誰が保管していたのか今も知りません。

これはドエライことなのかな？

[713: マンション管理にやや詳しい人]

＞通帳の名義は理事長（＝私）のはずですが、半年後に辞任勧告を出されて退任した時は、口座について何の手続き（の要請）もありませんでした。

　理事長名義の通帳の代表者変更手続きには、理事長が身分証明持参の上出向くか、免許証などのコピーと委任状を持って代理人が行う方法があります。
　免許証のコピーを渡した記憶がなければ、名義変更をしていないか、名義人が理事長でないという事になります。

　大手管理会社は管理委託契約で「収納代行方式（管理費等が、管理会社又は収納代行会社に入金される）」、「支払一任方式（管理会社が、管理費等の入金分から、毎月の支払いを済ませて、残りを管理組合の通帳に入金する）」を取っていますので、組合の通帳から払い出しをすることはめったにありません。

　マンションの管理の適正化の推進に関する法律で認められていますので、法的には問題ありませんが、理事長がそのシステムを知らない事は問題です。

[714: 匿名さん]

＜現在の分別管理制度＞
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について（国土交通省）
【改正内容説明資料】
http://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf

１．分別管理の方式が「イの方法」または「ロの方法」の場合
　　【収納口座】・・・マンション管理業者は、通帳・印鑑等の保管が認められる。
　　　　　　　　　　　　ただし、印鑑、カード等を管理する場合には施行規則第87条第3項により
　　　　　　　　　　　　保証契約を締結する必要がある。
　　【保管口座】・・・マンション管理業者は、の印鑑、カード等の管理は認められない。

２．分別管理の方式が「ハの方法」の場合
　　【収納・保管口座】・・・マンション管理業者は、印鑑、カード等の管理は認められない。

[715: 私も野村を調査中]

ご教示いただき、大感謝です。

届け出印鑑の保管者は、会計担当理事でした。手元の資料に記載がありました。

２０１１年５月の理事長就任のころ、私は名義変更等で銀行に行っていませんし、
当時の管理人に自分の身分証を見せたり渡したりも一切ありません。
管理人が名義変更と言ったので、１枚の書類に署名捺印はしました。

管理組合の決済口座は３つ、つまり３金融機関の通帳がそれぞれあります。
ゆえに３枚必要ではないか？とか１枚を使い回すにしても理事長の身分証は持って
いない、とか、理事長だった私にはやはり会計システムが不明朗と感じられます。

前管理人がいた時期の会計に関わる質問には特に誰も答えてくれません。
すべてを知っている管理人は２０１２年１月末、私の退任後すぐ辞めて去りました。
当時の理事会はそれを承認しています。

[716: 理事]

野村の印章偽造

野村は領収書や請求書の発行に使用する理事長印を理事長に無断で作成し７年間使用していたことが発覚しました。
領収書や請求書、警察編届け出文書にも使用していました。

これは印章偽造、私文書偽造同行使に該当しませんか。

[717: 匿名さん]

>>715
同じ銀行なら一枚でいいです

[718: 私も野村を調査中]

わが管理組合の口座には、収納・保管の区別はないようです。
組合員は３銀行のどれかを選び、毎月、管理費＋修繕積立金＋専用利用料が引き落とされます。
手元の資料を確認したところ、口座の名義は「～管理組合　理事長　野村太郎」でした。
決済口座なので利息はつきません。

上の３口座とは別に、普通預金口座が１つあります（複数あった可能性あり）。
２０１２年１月末までいた前管理員が管理事務所の小口現金用に使っていました。
私への理事長給与支給が大幅に遅れた件（投稿３０５）で入手した通帳のコピーでは、
「～管理組合」が表紙の名義でした（別の資料では「～管理組合　管理員　赤白黒」）。
普通口座なので利息が発生し、コピーに「利息３円」とありましたが、当該期の総会決算
報告書では「利息０円」でした（理事会にいくら質問しても無回答だった）。
こういう類の、管理員用・事務所用の「組合の」口座設置は合法なのかな？

さらに怪しいことに、総会決算報告書では「小口現金」「専門委員会」の会計部門が
ないのです。
・この１年間の管理事務所でのお金の収支は結局いくらだったのかな？
・専門委員たちは毎月の報酬数千円以外にお金を支給されていないのかな？
会計の部門として表自体が載らないと、組合員はまずこういう問題意識を持てません。

他のマンションでもこれらのカラクリ、やっているのかな？

[719: 匿名さん]

>>716
警察、検察、国交省、受け付けませんでしたか

[720: 野村を調査中さんに質問]

７１５
>当時の管理人に自分の身分証を見せたり渡したりも一切ありません。
７１８
>口座の名義は「～管理組合　理事長　野村太郎」でした。

この２つ、矛盾していません？
７１３によると理事長が名義人なら引継ぎ変更に身分証明が必須です。

[721: 匿名さん]

【私も野村を調査中】さん
憶測や想像での投稿が多すぎますね。

マンション管理業者には、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときであっても、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない（マンションの管理の適正化の推進に関する法律　第72条第2項）のですから、区分所有者の手元には重要事項説明書があるはずです。
分別管理の方法や通帳・印鑑の保管者などは、この重要事項説明書に記載されています。

[722: 匿名さん]

>>718

管理員が管理組合のために物品購入などをする場合、その支払金は、管理会社の管理組合に対する立替金（つまり、この時点での原資は管理会社のもの）です。その後、管理会社は管理組合に対して請求し、立替金を回収するという流れです。
管理員名義の口座は、この現場での経費を管理会社と管理員との間で清算するための口座であり、管理員個人の口座です。

[723: 匿名]

719様

偽造が発覚したのち所轄警察にこれは犯罪に相当するか相談に行きました。
これをが犯罪であれば業務委託契約金額の減額交渉、リプレースの理由にもできると思ったからです。
警察官は印章偽造、私文書偽造、同行使に相当し刑事犯罪だと即答しました。
警察官は、車庫証明申請にも使っていたなら警察も騙されれいたことだ、領収書等証拠を提出してくださいと言いました。
車庫証明に使われていた事実は警察内部で調べるとのことでした。
そこで私は、印影（理事会に提出されたもの）、偽造印鑑が押されている領収書を翌週持参しました。

前回対応した警察官は、理事長が覚書を締結しているのでこの件は事件にしないと前回と全く異なる姿勢に変わりました。
あなた（私）は一理事でしょ、これを問題にする立場ではない、と警察官は言いました。
私は、今は理事だが元理事長なのだから当事者です、さらに、現理事長が交わした覚書は存在しなかったとを理事会は決議していますから覚書は存在しないことになりましたなどを説明しました。
理事長として刑事告訴できると思っていたからです。
警察官は、覚書は当事者双方が署名したのだから組合が取り消しても相手が承諾しなければ有効であると言いました。

私は、一警察官が管理組合の組織を熟知しているはずがないのに告訴や告発権がないと言うのはおかしいと思い食い下がりましたが本件を警察は取りあげないの一点張りでした。
数年に渡り警察が車庫証明を受け付けてきてしまった事情もあるのかなと、その時は思いました。

後日、警察署長を経験をした中学時代の友人に、警察はマンションの理事会の仕組みを知っているのかと聞いたところ、そんなの知るわけないよと一蹴されました。

これが経緯です。

警察署長の友人の話が正しいなら、所轄警察署は管理組合の組織や私の身分を誰かから（管理会社以外に考えられない）知らされたということになります。最初の相談した時と全く違う警察官の態度は理解しがたいのです。

私が問題にしたいのはいかの２点です。管理会社の姑息な立ち回りが許せません。
1.理事会決議もないままに管理会社が現理事長に覚書を締結を迫ったのは管理会社が犯罪を正当化（隠蔽）するためではなかったのか。
2.警察が本件を事件として取り上げない姿勢に急変したのは管理会社の入れ知恵があったのではないか。

[724: 私も野村を調査中]

小口現金の口座について、分別管理（通帳と印鑑の保管者を別にする）の観点で調べてみました。

理事長だった私が保有している資料を見ても、通帳・印鑑・カードの保管者はわかりません。
重要事項説明書にも、（当然ながら？）この口座に関する記述は見当たりません。
恐らく、通帳も印鑑もカードも前管理員が保管していたのだと思います。

私の投稿３４２に新管理員による説明を載せてあります。再び引用すると、
「野村ＬＳが組合に振込む通帳は１つしかありません。役員報酬と小口現金（１回１０万円）
　が振込まれます。通帳は理事長が管理し、印鑑と小口現金出納帳は会計理事が管理し、現金
　とキャッシュカードは副会計理事が管理しています。」
この説明は分別管理そのものですが、しょせん前管理員が辞めて以降のものです。
前管理員の小口も同じ保管方法だったのか、尋ねたが回答はありませんでした。

最後に小口現金補充の手続きです。上に「１回１０万円」とあるが前管理員時代は任意でした。
前管理員が振込依頼書を起案し押印、理事長と会計理事が承認印を与え管理会社に送ります。
私は理事長でしたが７２２さんのような説明を受けたことがありません（資料にも記載なし）。
ご説明の通りなら住込みで１６年も在職しながら挨拶なく逃げるように辞めるのは不可解。

（小口現金会計の概要は投稿３１３をお読み下さい）

[725: 私も野村を調査中]

>>720
矛盾と言われても、両方とも事実です。
口座の名義が「～管理組合　理事長　野村太郎」とわかる資料とは、ここ１～２年の
理事会傍聴で入手した通帳コピーの表紙なのです（現在は私は傍聴禁止で入手不可）。

先の投稿とも関連しますが、出てくる資料や説明は前管理人が辞めた後のものばかり。
理事長報酬遅延の件（投稿３０５）で示された小口の通帳コピーは例外中の例外です。
それも１ページだけなので、在職していた長期間分の実物を確かめる必要があります。

数年分の重要事項説明書も見ましたが、やはり理事長名義でした（カードは不発行）。
ならば前管理人は私の身分証なしでどうやって名義変更できたのか？してないのか？
７２３さんの渾身の投稿と同じ現象が、銀行その他でもあるのではないか。

[726: 匿名さん]

「分別管理」とは、管理組合の財産を、管理会社の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理することをいうのであって（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第76条）、管理組合内部において、通帳や印鑑を別々に保管・管理することではない。
管理組合の別々の役員が、通帳と印鑑をそれぞれ別に管理しているにもかかわらず、問題が発生しているとすれば、それは管理組合の責任である。

[727: 管理組合の責任さん]

居住する管理組合員２００名は、色分けするとこんな感じです。

チームＡ：多く見て２０名。主に新旧の専門委員。
　　　　　管理人、コンサルら業者と連携し口が
　　　　　かたく、その情報を一切漏らさない。
　　　　　
チームＢ：１０名程度。チームＡに入りたいが資
　　　　　質（口が軽い等）に問題があり叶わな
　　　　　い。でも管理人の親衛隊としては十分。

その他住民Ｃ：見て見ぬふり派と無関心。両チー
　　　　　ムに目を付けられれば住処を追われる
　　　　　と恐れ、示された方針に従う。

[728: 管理会社の責任さん]

チームＡのボス住民は、いざという時に法的責任を免れるためか、
決して理事長にならない。前管理人が辞めた後は専門委員から降
りて無役である。

が、過日、各戸６日間連続立ち会いが必要な配管工事が半年かけ
て行われた際、ボス宅１戸だけリノベーション（全面リフォーム
工事）が行われた。

「野村不動産リフォーム」の看板が立てられ、最後の日には公道
まではみ出して完工式が催された。

[729: 726]

【私も野村を調査中さん】の投稿を整理すると・・・

【収納・保管口座について】
>届け出印鑑の保管者は、会計担当理事でした。手元の資料に記載がありました。
>わが管理組合の口座には、収納・保管の区別はないようです。

管理会社は、銀行の届出印鑑を保管・管理していないので、管理組合の経費の支払いは、「管理会社が、管理組合の収支予算に基づき、管理組合の経費を、管理組合の承認を得て、管理組合の収納・保管口座から支払う。」ということになる。つまり、管理会社は、管理組合の個別の指示によって【払出・振込手続き】のみを行う。

【小口現金の口座について】
>「野村ＬＳが組合に振込む通帳は１つしかありません。役員報酬と小口現金（１回１０万円）が振込まれます。通帳は理事長が管理し、印鑑と小口現金出納帳は会計理事が管理し、現金とキャッシュカードは副会計理事が管理しています。」

役員報酬と小口現金を受け取るために管理組合（理事会）が独自に開設した口座と考えられる。
この口座は、管理会社が関与できない口座であるから、管理組合の責任において適切に管理しなければならない。
また、小口現金から経費の支払いをした場合は、管理会社にその明細を報告しなければならない（そのための小口現金出納帳である。支払報告がないと仕訳ができず、いつまでも資産（現金）として残ってしまうことになる）。

[730: 私も野村を調査中]

>>729
すこぶる感謝申し上げます。アホな投稿へのお付き合い、ありがとう。

前半の【収納・保管口座について】で解説いただいた経理の流れですが、
私を含む歴代の理事長は知らない・教わらない・調べようもない、です。
知っていて黙っていたのは前管理員と専門委員幹部２名（投稿３５０）。
会計に触らせない、任期１年の理事長を押印ロボットにしておくためで
しょうが、この３名に積極的に協力したケシカラン理事長が結構います。

後半の【小口現金の口座について】ですが、私が問題視している小口現
金のやり方は、前管理員がタッチしていた時代（１９９９～２０１２年
１月）のものです。
ゆえに（小口現金会計の概要は投稿３１３をお読み下さい）と書きまし
た。他のみなさんも、可能なら「全レス表示」で戻って読んで下さい。

理事長に就いた私が会計処理を疑問視し、会議等で指摘した２０１１年
以降、当然、管理会社も組合も（バレないように？）気を付け始めます。
小口の通帳・印鑑・カードの３役員保管は２０１２年以後に改善したや
り方です。恐らく前管理員は３つを独占し使っていたのです。
・手書きの小口現金出納帳が、領収書等と照合できない（させない）
・事務所に持参された現金を口座に入れず、そのまま支払いに使用
・役員報酬なんかわざわざ管理員経由で受取る必要がないのになぜ
等の問題点が残されたまま。実態を解明してから責任を問いたいです。

改善前の小口システムの設定は、前管理員＋専門委員幹部＋野村＋コン
サルの４者で１９９９年頃に行われたと推測します（導入時の理事長は
任期満了後すぐ専門委員になっている）。
やはり、前管理員時代の「収納・保管」及び「小口」の各通帳（実物）
の閲覧が解明の大前提。４者も住民も見せない気でいるようですが。

[731: 匿名さん]

管理員業務委託契約が独立して存在するということは、管理組合が管理員と直接契約をしているのですか？

[732: 匿名さん]

>716

金融機関用の届出印である理事長印と、各種承認用の理事長印（棟印）を分けているケースがありますよ。
銀行届出印は適正化法上管理会社は持てませんが、それ以外はそうではありません。
契約手続等の承認代行を行うために届出印ではない理事長印を管理会社が持つケースは多々あります。
まず、印鑑を分ける理由は、銀行印をむやみやたらに捺印する事を避けるため。
もう一つは、日常的な捺印作業を理事長にお願いした場合、各種書類が停滞してしまったり、判断が難しかったり、理事長に多くの手間が発生するからです。
特に保管場所使用承諾証明書（車庫証明取得のための書類）については、車屋がルーズなケースが多く、本日中に取得したい等の申し出が多々あります。

よって、そういうった印鑑を管理会社が所持・代行捺印している事については不正でもなんでもありません。
恐らく、初期に預かり証を発行しているか、管理委託契約書の仕様書にきちんと明記されてますからお調べしてくださいね。

[733: 匿名]

某法律事務所HPの一部です。

いくら自由主義経済とはいえ、企業活動は完全に自由なわけではありません。あくまで関係各法令を守って営業をしていく必要があります。また、各種業法の適用のない場合であっても、会社の重要事項について決めるには株主総会など会社法の定める手続を経る必要があります。万一、これら法令を遵守しなかった場合には行政上・刑事上の制裁を受ける可能性もあります。

そしてここで大事なことは、法令に違反しても、隠ぺい工作をしてはいけないということです。これまで、数々の企業が、法令違反後の対応が悪く、内部告発などにより、自主廃業するような事態に陥りました。このことは、大企業に限った問題ではなく、中小企業にとっても同様です。日頃から、コンプライアンスを確保する、すなわち、法令の遵守を徹底し、万一法令違反行為があった場合のリスク管理を検討しておく必要があるのです。

当法律事務所は、これまで数々の企業の法律顧問となり、企業活動に伴う様々な問題について積極的に助言を行ってまいりました。ご相談を受けた際には、ご事情を丁寧に伺った上で、コンプライアンス上の注意点と法的リスク管理について、専門家としてのご提案を差し上げます。

[734: 私も野村を調査中]

>>731
そういうことだと思います。わがマンションの管理体制の変遷をまとめてみました。

〔★印が「管理組合が管理員と直接契約」した（とされる）時期〕

＝＝全体（当管理組合と管理会社）＝＝
　１９８０年　全部委託（委託先：野村）
　　～１９９９年　
★１９９９年　自主管理（会計委託先：野村）
　　～２０１２年　← 理事長中途辞任［管理員雇用契約の確認に着手］
　２０１２年　一部委託（委託先：野村）
　　～現在

＝＝管理員雇用＝＝
　１９８０年　野村雇用の初代管理員
　　～１９９６年
　１９９６年　野村雇用の２代目管理員 ← 自主管理導入を検討・準備
　　～１９９９年
★１９９９年　２代目管理員を組合雇用
　　～２０１２年
　２０１２年　野村雇用の３代目管理員
　　～現在

[735: 匿名はん]

【私も野村を調査中】さんの小口現金会計は、違法かどうかわかりませんが、
脱法行為の可能性が高くないですか？

組合の通帳を業者に預け、通帳印は会計担当理事が保管、と分けているのに、
管理人のところで（小口の）通帳と（小口の）印鑑がいっしょだったというのは。

[736: 読者]

716
>野村は領収書や請求書の発行に使用する理事長印を理事長に無断で作成し７年間使用していたことが発覚しました。
>これは印章偽造、私文書偽造同行使に該当しませんか。
732
>契約手続等の承認代行を行うために届出印ではない理事長印を管理会社が持つケースは多々あります。
>そういうった印鑑を管理会社が所持・代行捺印している事については不正でもなんでもありません。

「無断での」印鑑作成及びその使用は犯罪では？と716さんはお尋ねです。
732さんのお答えはたぶん「無断でない」「正式の」印章についてです。

[737: 匿名さん]

私も野村調査中さんへ
　少し視点を変えて、会計帳簿の閲覧を申請したらどうでしょうか。
　標準管理規約には下記の条文があります。
（帳票類の作成、保管）
第６４条　理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

　貴方の組合の規約にも、この条文があると思います。
　会計帳簿には、総勘定元帳も含まれますから、これを閲覧してみたらどうでしょう。

　理事長が閲覧させないなら、閲覧許可の仮処分申請。
　理事長が持ってないというなら、管理会社に閲覧請求。
　管理会社が見せないなら、理事長に契約を守らせるよう請求。
　理事長が何もしないなら、「理事長解任請求」などが可能です。

　通帳が複数あるなら、通帳1、通帳2など、通帳に関しても複数の科目がありますので、通帳（口座）がいくつあるかすぐ分かります。

　現金、小口現金などの科目もあるか見てみましょう。
　小口現金の科目がないなら、管理員さんの扱っていた小口現金は、管理会社のお金という事になります。

総勘定元帳なら
1　支払費用の相手方勘定科目が載っていますので、どこから（通帳or現金）支払ったか分かります。
2　管理員さんが管理費等の未収金、来客用駐車場などの雑収入を扱っていたなら、どこ（現金）に収納されたか分かります。

　管理組合が扱う収入の中で、現金扱いになる可能性があるのは
　管理費等未収金の管理事務所受け取り分
　転出時の水道料金
　来客用駐車場の使用料
　駐輪場料金
　コピー機使用料
　などです。

　貴方の組合で上記の中で現金扱いがあるなら、必ず総勘定元帳に載っています。
　載ってなければ、不正経理です。

[738: 私も野村を調査中]

７３７さま
まるごと参考にして活用させていただきます。
いつか、当該の標準管理規約条項に関し、以下の文面で投稿しようと考えていました。
＊　＊　＊　＊
【当マンション管理規約】（帳簿等の作成・保管）
　理事会は会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿およびその他の帳票類を作成・保管し、
　組合員の請求があったときは、これを閲覧させなければならない。

標準管理規約の同じ箇所の条文は主語が「理事長は」ですが、当マンションでは
「理事会は」となっている。始めからなのか変えられたにしてもいつなのか不明。
この違いがもたらす影響のわかる方、いませんか？
＊　＊　＊　＊
２０１３年に簡易裁判所が「会計帳簿等閲覧請求事件」として受理し、調停を試みました。
その経緯は投稿３０６です。
調停で「見せる」と言った理事長のその後の手練手管は凄まじく、とても書ききれません。

[739: 匿名さん]

＞この違いがもたらす影響のわかる方、いませんか？
　主語が理事会なら、「理事会決議が要る」と主張できるので時間がかかる。
　規約の定めなので、理事長（理事会の決議に基づき実行する人）が閲覧させなければならないのですが、閲覧の期日、時間、コピー可か不可か、などを審議すると言えば時間を稼げるでしょう。

＞調停で「見せる」と言った理事長のその後の手練手管は凄まじく、とても書ききれません。
　閲覧の仮処分申請→実行しない→理事長解任訴訟で落着ですが、次に理事長になる人がどうなのかが問題。

（理事長）
第３８条　理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一　規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項

[740: 私も野村を調査中]

７３９さま

返事ならびに解説、ありがとうございます！
わがマンションの管理規約は、とてつもなく仕組まれたものです。

１）標準管理規約の「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正が
　　あると認めるときは、臨時総会を招集することができる。」がない（投稿３４１）。
　　　帳簿閲覧条項の主語が「理事会」で、「理事長」でないのも、不正を許さない
　　住民１名が役員になったときの対策（時間稼ぎ等）をあらかじめ考えたのだろう。

２）理事長の任期は１年なので、解任請求が認められても確実に次の悪玉が引き継ぐ。
　　　順番くじ引きなのに、私が会計疑惑を指摘した２０１１年以降、理事長・会計
　　理事・総務理事・副理事長あたりはどう見ても業者任命制。それ以前の役員名簿
　　を調べたら、この傾向は大規模修繕工事の度に顕著だった。

３）２０１３年２月、理事長（私が理事長のとき副理事長。規約「理事長を補佐。」
　　に完全に違反していた人）が現行規約の全廃・新設を急に言い出した。帳簿閲覧
　　条項等で訴えられる展開を予感しての動きか。現在、専門委員＋業者で新設中。

また、規約のみならず「契約」も仕組まれていました！
投稿７３４に「管理員雇用契約の確認に着手」と書きましたが、その結果は３４８を
読んで下さい。下記はその要点です。

Ａ）新理事長の私が『管理員業務委託契約書』を請求すると管理組合雇用開始初年度
　　の契約書を出してきた。その書面上の雇用期間は１１年前に終わっていた。

Ｂ）新理事長の職務開始は定期総会後で５月下旬。管理員業務委託契約は６月末日に
　　切れる（コンサルや清掃等、他の大口契約もほぼ同時期）。ゆえに契約見直しに
　　使える理事会は、基本的に６月の１回だけ。

Ｃ）しかも、契約更新か否かの意思は「（契約期限日の）３ヶ月前に申し出」ること
　　とある。５月に就任する新理事長が３月に申し出るのは不可能。よって契約はず
　　っと続く。実際、各種大口契約先はずっと同じ業者だった。各契約書とも「申し
　　出がなければ同じ条件で１年更新される」とあり、これが契約永続の原因だろう。　

[741: 私も野村を調査中]

続・７３９さま

当然、管理規約がいう「会計帳簿」に、通帳は含まれますよね？

会計閲覧請求で調停中の２０１３年９月、理事会は『管理組合保管書類リスト』を作成。
それを公表したのは翌２０１４年５月の定期総会の「翌日」でした。

内容が秘密だったため、組合員１名が上記の定期総会で「『リスト』を変えたのなら総
会での承認を経るべきでは？」と質問しました。これに対し理事長は「変えていないか
ら総会での承認は不要」とはっきり答えていました。

今回、そのリストを再び調べ、ご指摘の「総勘定元帳」が管理事務所にある（らしい）
ことを確認しました。ただし、新しい『リスト』には「収納・保管」・「小口」の通帳
がどこにも見当たらないのです（私はこのことには公表の時点で気付いていたが、総会
は１ヶ月前に終わっていて質問できなかった。総会後公表のスケジュールも策略か）。

他方、新任の理事や監事のために作られた『管理運営マニュアル』という参考書がわが
マンションにはあるのですが、そこには古い『管理組合保管書類リスト』があります。
それを見たら、「月次収支関連」の項に「管理組合名義口座」と載っていました。永久
保存とも書かれています。

つまり、２０１３年９月作成の『リスト』はやはり変更されていて、「口座」（通帳）
の記載がないように見える。リスト作成のメンバーは新旧の専門委員４名で、管理員も
オブザーバーと称して参加しています（議事録）。

「総勘定元帳」を閲覧するにしても、だまされないようかなりの慎重さが求められる、
というのが現状です。半年前には「前管理員時代の会計資料を開示する」旨の文書に署
名捺印いただくよう理事長に求めましたが、案の定、回答は一切なく黙殺されました。
今は、こう着状態（閲覧未実施）がずっと続いています。

[742: 匿名さん]

737・739です。
＞当然、管理規約がいう「会計帳簿」に、通帳は含まれますよね？
　会計帳簿とは、総勘定元帳、金銭出納帳、預金出納帳などを指し、通帳そのものは含まれません。
　ですが、預金出納帳が原本である通帳と相違ないことを確認するため、通帳コピーの提出を要求するこは出来ると思います。
　ですが、これは管理組合名義の通帳の話で、会計の委託契約が（イ）又は（ロ）の方式になっていれば、支払いをする通帳は管理会社の通帳ですので、コピーの提出は拒否されるでしょう。
　（イ）の方式：管理費等は管理会社又は収納代行会社の口座に入金されて、
　　　　　　　　支払がされた後、管理組合の通帳に入金される。
　（ロ）の方式：管理費は（イ）と同じ。積立金は直接管理組合名義の通帳に入金される。
　（ハ）の方式：管理費等は全て管理組合名義の通帳に入金される。
　ちなみに、以前は（ハ）の方式を原則方式と言って、誰でもこれが原則と分かるようになっていました。

　マンション管理業協会のゴリ押しで認められた制度ですので、あなたの組合も（イ）又は（ロ）の方式を取っていると思われます。
　その場合、
　1.　　預金出納帳の支払分の請求書と領収証が揃っている
　2.　　管理費等未収分、現金扱い収入などの通帳入金分が、預金出納帳に記載されている
　3.　　金銭出納帳の記載に不審なところがない
　4.　　預金出納帳から組合名義の通帳への振り込みが、組合名義の通帳の入金記録と一致している
　5.　　組合名義の通帳の残高が、残高証明と一致している
　このくらいしか調査できません。
　管理員が作成した現金出納帳は見せてくれないでしょう。
　つまり、原本との照合は不可能という事です。
　
　ここまで書いて、疑問に思う事があります。
　管理会社が理事長に裏金を渡して管理会社の味方にしたいのなら、管理会社の別口座から理事長の口座へ振り込めば誰にもわかりません。
　組合現金や、通帳を操作する危険を犯す必要はないのです。
　現場の管理員や組合役員が、組合の現金収入をネコババしていて、管理会社も黙認しているるならわかります。

　一度監督官庁へ相談したらどうでしょう。
　指導が出るだけでも、管理会社はすぐ実行します。
　監督官庁は関西なら、国土交通省の近畿地方整備局、関東なら関東地方整備局です。

　

[743: 私も野村を調査中]

７４２さま
毎度の専門的アドバイスを有難うございます。
監督庁（関東地方整備局）に行って参ります（こう書くと野村は先回りして
「今度もよろしく」とか言う可能性が高い）。

投稿３０５に記しましたが、私が理事長のとき、ちょうど理事長報酬６万円が
私に渡らないという事態が発生しました。原因は、役員報酬が各役員の口座に
振込まれるのではなく、管理会社が管理員の口座に送金し管理員が引出し、会
議当日に役員に手渡しする、という時代錯誤のやり方。
　それともうひとつ、私が管理員の支配にあらがって嫌われたこと。半年後、
匿名ビラ「役職は放棄しておいて報酬は請求する厚かましさ」をもらいました。

　私は管理員ネコババ疑惑の追及をやりました。業務上の横領ではないかと。
この追及が、それまでヴェールに包まれていた当マンション及び管理会社の金
銭処理の流れをあばくことになりました。不渡りの６万円という具体的なお金
の行方をたどる、通常はできない調査ができたのですから。
　結果、組合側の会計理事も管理会社のマネージャーも管理員を守るために動
く（後から無罪のストーリーをでっちあげ、それに合う書類も作る）という、
あってはならない実態が見えてきました（警察はまったく問題視せず）。

当管理組合と管理会社は運命共同体。わがマンションでは一体化しています。
それがわかる現象なら無数に挙げることができます。

・住民は管理員ら業者が理事会や総会に毎回入り指南することを当然と思う。
・逆に、区分所有者の私が理事会を傍聴する権利を停止して平然としている。
・日常生活において、正義を追求する私が疎まれて無視されるのではなく、
　ルーズな会計でも平気な住民を私が無視している。
・逆に、管理人派住民は私が挨拶しないのに何度も「コンチハ！」と大声。
・不正をやった１人が組合に問い質されて逮捕、が新聞記事のケースだが、
　逆に、不正を糺す私１人を組合をあげて告訴する総会決議までやった。
等々。

当組合は、恐らくどこまでも管理会社の利害の通りに動きます。

[744: 私も野村を調査中]

当マンションの「専門委員会細則」を紹介しておきます。
（固有名詞等は適宜ぼかした）

第１条（総則）この規則は、理事会が業務を執行するに当たって
その業務を補佐し助言する諮問機関が必要と判断した際の必要な
事項を定めるものである。

第２条（名称）この規則は、管理組合専門委員会（以下「委員会
」）という。

第３条（目的）当マンションの住宅財産及び住宅環境を良好に維
持するため、委員会は理事会から具申された事項について検討審
議し、理事会に答申する。

第４条（委員）委員会の委員は、理事会が本委員会の発足を必要
と判断した際に、組合員の中から目的に応じ、役員経験者、専門
性を有する者等、適切と認められる者若干名を、理事会が推薦し、
総会で承認を得て委嘱するものとする。

第５条（任期）委員の任期は１年以内で、理事会が目的を果たし
たと判断するまでの期間とする。ただし、再任を妨げないものと
する。

第６条（委員会）委員会は理事長が必要の都度、招集するものと
する。２．前項により招集された委員会には、本委員のほか理事
長の指名する理事および管理員を加えることができる。

第７条（委員の報酬）委員の報酬は管理費から委嘱期間中支払う
ものとするが、その金額および支払い方法は総会の議決によるも
のとする。ただし、理事長、理事長の指名する理事、管理員には
支給しない。

第８条（経費）委員会に必要な経費は、管理組合が負担する。

（付則）
この細則は、平成９年５月１８日から施行する。← 前管理員着任
＊　＊　＊　＊　＊
【参考】
（当マンションの管理規約上の理事・監事の任期）役員の任期は、
４月１日から翌々年の３月３１日までの２年間とし、再任を妨げ
ない。ただし、３年連続では選任しないものとする。

[745: 匿名さん]

本日（１２月１０日）の朝日新聞朝刊、オピニオン面でドカーンと「マンションの民主主義」。管理組合の運営にも触れています。大手出身のコンサルタントと大学の先生がそれぞれ語っています。

[746: あっちこっち調査中]

>管理会社が理事長に裏金を渡して管理会社の味方にしたいのなら、管理会社の別口座から理事長の口座へ振り込めば誰にもわかりません。組合現金や、通帳を操作する危険を犯す必要はないのです。

大規模修繕工事でのリベートも、同様に「誰にもわからない」たぐいでしょうね。関係者は「絶対大丈夫。絶対ばれない。」と思ってきたはずです。会社のマネーか組合のお金か不明ですが、大金がいわゆる「住民対策」に注ぎ込まれることがマンションでもあると感じます。不正が露見しそうな「危機」が来ると特に。

具体例です。
店舗部分（小売業用）はずっと閉鎖状態だったのが、自主管理放棄後、急に３店舗区分所有権同時購入の医師が現れ、大改造をやって「診療所」としてオープン。薬局は当初の計画に反して店舗部分に収まらず、近所の貸しビルに当マンションの老人会の名を冠して入りました。「絶対大丈夫」だからでしょ、こういう見せつけをやるのは。理事長の肩の入れようは普通じゃありませんでした。どうせ任期は１年。解任請求を織り込んでの制度設計。

管理人は私がいるのに独断で「それ管理費でできる」とガラスを割った賃貸居住者に言いました。
ある理事は工事の相見積もりを装うために「その書類の数字だけ変えて出して」とやはり私の目の前で野村に言いました。裏で言わないと「危険」だと思うのですが。彼は専門委員になりました。

完璧な管理組合を作り過ぎておごりが出るのでしょう。
管理費（特に小口）も自治会費も同じ感覚で扱われてきました。
住民はこれからその責任を問われます。

[747: 住まいに詳しい人]

>744
規約細則を整えた一方で監事の総会招集権もないのなら法の支配は効かなくなる。
貴方の組合はやってることがあべこべで意味不明。
>745
読みました。
「マンションを舞台に民主主義の負の側面が一部で顕在化しつつあります。」
抽象的でわかりにくい部分。「一部で」とは？

[748: ザル法]

標準管理規約でも「請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。」
とあるだけで、「１０日以内に」とか「２ヶ月以内に」の期限も、それが守られな
かった場合の罰則もない。

この点を突かれているのですよ。
管理業者や理事会だけでなく、マンションのほぼ全体（なんと管理組合まるごと！）
で協働していかに「時間稼ぎ」を続けるか、が【調査中】さんのところ。
規約の主語を「理事会」にしたり、閲覧請求者への告訴を総会のネタにしたり、
４年も見られずにいるなんて、プロは実によく研究したな。

無期限の遅延行為は、閲覧の権利がないのと同じ。
定めのない法の責任か、見せられない会計を遂行した者の責任か。
もちろん、後者の責任。

[749: 私も野村を調査中]

「一部で」
そりゃ、あなた、私やきのこさんのマンションでしょう
「マンションのお金（＝会計）」の記事が続くよう頑張ります！

[750: 匿名さん]

通帳や印鑑のお話、興味深く読みました。が、すこし難しい。
マンションの管理人てそういう知識を持つ人？みなマンション管理士？
野村の物件に住んでいるだけに気になります。

あと「マンションの民主主義」が全文読めるサイトありませんか？
自分の情報を登録して読む朝日のＨＰ以外で、お願いします。

[751: ロンドン]

全文読めるとおっしゃいますが、著作権の問題もあるためネットでは存在しないのでは。
最も安価で問題なく、確実なのは、お住まいの地域の図書館かと。記事の日付１２月１０日でしたか。

[752: 私も野村を調査中]

１２月の土曜日、千葉県内の「コープ野村」にて。

午前８時前、神奈川県のコープ野村厚木愛甲管理組合で昨年開かれた意見交換会（投稿４４６）
の資料を集合ポストに投函していたところ、残り１０戸ほどのところで管理事務所のドアが開き、
中から管理人らしき男性が飛び出してきた。

「何を配ってんだ！」と管理人は大きな声を出し、配布者に突進。
配布者が左手に持っていた文書ではなく、肩から下げていたカバンを強引に取ろうとした。
「やめて下さい！」と配布者は抵抗したが、結局カバンは奪われてしまった。

その際、管理人は「理事長から言われてるんだ！」と発言。
作業着の胸のところには刺繍で「野村不動産パートナーズ」。
「カバンは返して下さいよ」と配布者は懇願したが、管理人は「住居侵入だ、差し押さえだ！」
「理事長を呼ぶ。警察にも連絡する！」と言ってひとり事務所に入り、カチャンと鍵をかけた。

配布者は、居住者に文書を届けることが目的で、そこの理事長や警察官と話すために来たので
はないと思い、また、奪われたカバンに貴重品は入れていないとの感触から、残り１０戸に投
函してその場を去った。

＊　＊　＊　＊　＊
チラシ配りに対して、持っているカバン等の私物を取るという行動は、
よくあることなんですかね。なかなか武闘派の管理人。

[753: 匿名]

>>752
よく似た光景が描かれている文芸作品です

ハンス・ファラダ著『ベルリンに一人死す』（みすず書房）
映画『白バラの祈り ― ゾフィー・ショル、最後の日々』

ともにヒトラー政権下のドイツの話で、死刑になります

[754: ７１６]

>752

強盗罪として所轄警察署長あてに告訴状（当時者でないなら告発状）を書留便で出しましょう。
神奈川県警本部に出すほうが確実ですが。


警察官に相談すれば当事者で解決しろといわれるだけです。
調書を作るのが面倒だからですが犯罪に該当しないと説得されてしまうのがおちです。
そんなことにめげてはいけません。
貴方の事例は明らかに犯罪です。

告訴状の雛形がネット上にありますから簡単に書けます。

私も印象偽造、私文書偽造罪の告訴、告発状を作成しました。
横領罪も追及中です。

[755: きのこ]

修繕積立金を増額する議案が総会に上程され議決された。

議案作成責任者は理事長だが議案の案を作成することが野村PTに指示されているから直接責任者は野村PTといえる。

管理費や修繕積立金の額は規約に定めてあるのでこれを変更するには特別決議が必要だった。
議案には、普通決議で決すると書かれている。
６年間、毎年普通決議で議決してきた。

これは規約に反する決議に該当するから「総会決議無効」の可能性がある。
提訴され決議が無効となればこれまで徴収した4000万円超を返還せねばならない。

本店長宛てに以下の趣旨の書簡を送ったが１週間たっても回答はない。

１．この決議は有効か野村PTの見解を求める。
２．このような議案を作成したことに対する責任意識を問う。

20日の理事会で指摘したがマンションマネジャー橋○氏、西ｘ氏は涼しい顔してた。

[756: 私は野村に配布中]

７５４様
書いてみるものですねー。いいこと聞けた。

翌週の火曜午前１１時１０分頃、当宅のチャイムが鳴りました。
ドアを開けずに見ると、紳士が例のカバンを持って立っていた。
やはり返しに来た、と思いました。

当方はカバンの所有権等の法的関係をすっきりさせ、あちらの
管理人や理事長が「取った」ことをはっきりさせてから、場合
によっては返還に応じる、と決めていたので来訪には応じませ
んでした。

明日、こちらの理事会がありますが、話題にするかどうか。
あちらの理事長も野村の法的助言で動いたのでしょう。

管理会社から自立しないと話はこうして大きくなるばかり。
私は歓迎ですけど。

[757: やじうま]

>752
かばんを人質にしたのに帰られてしまったというのは誤算でしょう。

[758: 753]

ナチスに関連した昔の書き込み（519）

>ここの低層マンションって安っぽい長屋みたいで、どこが高級？瀟洒？？って首を傾げたくなる。管理人も住んでる人間も癖があって、身なりも汚いわりに、プライド高いし。近所では浮きまくってて完全にゲットー団地扱いです。

自分はゲットーの一員ではない、というのだが。
一員でないならないなりに、できることはないか？
当時のドイツ人もゲットーのユダヤ人を救わなかったらしい。

見下げたはずが、見下げられ。

マンションをゲットーになぞらえる感性はまんざらでもないか。

[759: 調査中]

７２２さんいわく、
>管理員名義の口座は、この現場での経費を管理会社と管理員との間で清算するための口座であり、管理員個人の口座です。

本当に存在するようですね、「管理人口座」・「管理人通帳」。
きのこさんは驚きませんでしたか？ 私は驚きました。
私はまだ実物を見ておらず、手元の資料からの推定でしたので。

[760: 配布中２]

投稿７５２と同じ千葉県内の「コープ野村」にて。

１２月２７日（日）午前７時半、配布者は前回のカバンの件を伝えるチラシの投函に再訪。

南側の２棟での配布を終え、最後は管理事務室のある３棟目。
前回は残り１０戸のところで屈強な管理人が出てきたが、今度はどうか。

今回は早くも、たった４枚を入れただけで事務室の鋼鉄製の扉がカチャンと開き、
同じ男性が飛び出してきた。彼はすぐさま「不審者がいます！」と大声。
今度は配布者が彼に背を向ける形で「どうも、ありがとうございました！」と
わけのわからない挨拶を言いながら軽く走って退場。

追う管理人は手を緩めず、建物を出た青空の下で「警察を呼びましたから、逃げ
ないで下さい！」「不審者がいました！」と連呼。わめき散らした。
周囲の戸建てにもまる聞こえ。でも「カバン強奪作戦」はやめたみたいだ。

配布者は手元に残った文書（住所と氏名を明記）を同じ地区で徒歩１０分のとこ
ろにある別の「コープ野村」に配布してから、駅へ向かった。
途中、現場に向かうかに見えるパトカー１台（赤色灯はオフ、サイレンもなし）
とすれ違ったが、それが本当に現場に行ったかは不明。

＊　＊　＊　＊　＊
この翌日、２００９年で少し古いが、このマンションに関する
居住者の記述を見つけました。

http://mansion.xxv.jp/2009/10/08/2443.html

[761: 住まいにやや詳しい人]

君子危うきに近寄らず、と申します

[762: 匿名]

虎穴に入らずんば虎児を得ず

[763: 調査中]

e-mansion 全体で「１０分」の制限が課されているようですが、
下記「すまいＢＢＳ」なら投稿しやすいかと。
http://sumaibbs.com/bbs/thread/57709/

＊　＊　＊

予約を入れて、一昨日、横浜の県警本部に行ってきました。
相談を終えて時計を見たら１時間半が過ぎていました。

主なテーマは、当方への刑事告訴（文書配布による名誉棄損）の件。
２０１４年１２月の総会で賛成多数を得たものの、その後、理事長らは
警察署に行かず、告訴状も出していないのではないか？
警察の答えは「それは言えない」。
ただし、「その理事長（現在は専門委員）は総会までやったのだから、
進捗状況をあなたに答える義務があると思う」。

奪われたカバンの件は、「千葉県警に言って交渉したらどうか」。
なので７５４さんの方法はあて先を変えることになります。

こう書くとさも警察がマンション管理に詳しいように見えますが、
７２３さんの報告と同じで、「管理人が住民の上に立っていても
いいんじゃないですか」というところからのスタートでした。

[764: 匿名]

告訴状が受理されていたらすぐ呼び出されます。
呼び出しがないのなら、受理はされていません。

[765: 調査中]

さいたま新都心にある国交省の関東地方整備局に行ってきました。
やっと、というべきか、ついに話が通りました。
管理人ら業者が理事会に毎回出ていると知って驚いていらっしゃいました。

この板での数々のアドバイスに感謝します。

[766: 元フロント]

＞管理人ら業者が理事会に毎回出ていると知って驚いていらっしゃいました。
　管理会社が理事会で行う「月次業務報告」の詳細を知るために、理事会が管理員を同席させる管理組合はたくさんあります。
　この事は問題ではありません。
　管理員が出しゃばりすぎるのは、管理会社と組合の認識の問題で、契約違反には当たらず、処分対象にはならないと思います。

　地方整備局は、管理会社の登録・更新・行政処分を行う部署です。
　管理会社が「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（適正化法）」に違反していないかを調査します。
　処分は、重いもので「業務停止・登録取り消し」などがあります。
　業務停止と言っても、新規受託先獲得の営業活動が一定期間（通常は２か月）禁止になるだけで、受託中の管理組合の業務が禁止になる訳ではありませんので、管理会社にとって大した痛手ではりません。

　しかし、行政処分を受けると、管理会社は受託中の管理組合全てに対し、処分を受けたことを通知しなければなりません。
　これが管理会社にとって、大きな痛手となります。

　1.　管理委託契約は、１年ごとの重要事項説明や契約が必要で、自動更新・複数年契約は禁止されています。
　2.　管理委託契約の内容が、適正化法に違反していないか。
　3.　管理業務の実務が、委託契約に違反していないか。
　4.　行政処分を受けたことを、全管理組合に通知しているか。
　これらを監査し、処分対象とします。

　地方整備局に告発するなら、上記の違反行為の証拠を提出することが肝要です。

　管理業務の実務が、管理規約に違反しているなら、処分対象にはならなくても、指導を要請することが出来ます。

[767: 匿名さん]

>>766
> 1.　管理委託契約は、１年ごとの重要事項説明や契約が必要で、自動更新・複数年契約は禁止されています。

これは間違っていると思いますが、如何でしょうか？

[768: 匿名さん]

元フロント、本当。違うでしょう。

[769: 元フロント]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第五節　マンション管理業務

（法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間）

第八十二条 　法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間は、一年とする

　ちなみに、契約内容を変更する場合は説明会を、同一の内容（管理組合に有利な変更も含む）の場合は重要事項説明を毎年次期契約締結までに行わなければなりません。

　最新の標準管理規約では、管理委託契約は総会決議事項となっていますので、誠実な管理業者は総会前（総会当日も含む）に、説明会を行います。

　重要事項説明は代表者（理事長）に行い、管理業務主任者が記名押印した文書を区分所有者全員に配付しなければなりません。
　重説は総会前に文書が区分所有者に到達するよう行うのが、誠実な態度です。

　これらをしっかり行わない業者は他の業務も危ないし、担当者がahoです。

[770: 767]

>>769

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第82条（法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間）
　法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間は、一年とする。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律
第72条（重要事項の説明等）
第1項
　マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から【国土交通省令で定める期間】を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。

【　】内の期間が、1年間（施行規則第82条）ということである。
つまり、
「新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から1年を経過する日までの間に契約期間が満了する契約は、法72条1項の適用はない。」
ということである。

[771: 元フロント]

>>No.770さん

ご指摘ありがとうございました。
　
第七十二条 　マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときは、あらかじめ、（1）説明会を開催し、（2）

　そういう事ですか。
　７２条は管理受託契約の、説明会及び重説について書いたものなので、新築後１年を経過する契約では、契約時に重説か説明会をしないさいという事ですか。

　私がahoです。

[772: 調査中]

国交省地方整備局は「野村に問い合わせる」とはっきり言いました。

その際、起きている事態がわがマンション単独ではないことを認識
してもらうために、キノコさんのところの件も少し紹介しました。

動きがあるか気長に待ちますが、しばらくいろいろな機関に出かけます。
今後の展開次第では大阪の２８９さんも含め、ともに説明に行くことも。

[773: 匿名さん]

７７２さん　動きません。

[774: 住まいにやや詳しい人]

７７２さん　動かざること山の如し、と申します

[775: 元フロント]

　動きますよ。
　地方整備局は、マンション管理会社の、認可、行政処分を行う官庁です。
　いままでにも、たくさん行政処分を課してます。
　処分が出たら、管理会社に「受託先管理組合すべてに通知したか」と問い詰めましょう。
　通知してなければ、それ自体が新たな処分の対象です。

[776: 調査中]

公益財団法人「マンション管理センター」に、相談の予約をとろうと電話しました。

「管理組合では理事長ですか」
「４年前は理事長でしたけど今は組合員です」

「何の相談ですか」
「会計閲覧など管理規約に書かれていることが守られていないので・・・」
「そういうことはウチの仕事ではありません」

「では経緯や問題点をまとめたものを資料として送りますから読んでみて下さい」
「いりません。送られても読みませんから」

と、とりつく島もない応対で、相当ねばりましたが面会は実現しませんでした。
１年以上前に資料を送ったときも返送されています。残念。

[777: きのこ]

久しぶりにこの板を見ました。

管理会社の違法行為に関する国交相の処罰対象は一覧表でまとめられてるとをご存知ですね。

野村の違法行為について私もまとめています。
刑事犯罪から商法違反、名誉毀損、個人情報保護法違反、理事会への介入（傀儡）等等、違法、不当行為のオンパレードです。
違法行為を国交相や社会に明らかにすることは意味があると思いますが賛同者（情報提供者）が多いほど告発効果があります。

この板は野村リビングサポートなので野村不動産パートナーズとして新発足したいですね。

[778: 匿名さん]

>>776
相談するなら理事でないと
一組合員でもやりたいなら、自腹でマンション管理士にでも相談しなよ

[779: きのこ]

続き

マンション管理センターはマンション管理適正化法に基づく公益法人ですから一般組合員でも相談できます。
相談員は固定化されていませんので親身に相談を聞いてくれる人、冷たい人など様々です。
私は電話相談を多用していますが訪問する場合はややこしい話の場合です。
単なる愚痴や個人的主張は対象外ですから公平な立場で相談する必要があります（申し込み時に愚痴を言ったので面談を拒否されたのかも）。紛争中の事件も対象外です。
法人の性格上助言には限界があることは理解しておくべきです。
私はよく電話相談をしますが好意的に助言をいただいています。
面会相談で思わぬ助言を得たこともありました。Face To Faceのありがたさです。

会員（個人加入も可、会費は安い）になればCD-ROMが配布されます。
それにマンション管理に必要な資料や判例など貴重な情報が収録されていますし、最新の関連法や情報にアクセスできます。
標準管理規約、規約細則類の雛形も沢山あります。
判例集は解説もあり私は理事会運営の参考にしています。
マンション管理に関心がある人は会員になることをお勧めします（愚痴や感覚で管理会社を非難しても一蹴されるだけ）。

相談先として住宅管理業協会（前高層住宅管理業協会）もあります。
福岡管理組合連合会（福管連）にも私はよく相談します。相談員の層の厚さを感じます。
首都圏マンション管理士会（弁護士相談もできる）もよかったのですが改編後アクセスしていません。

住宅管理業協会は管理会社から派遣（OB)されている方もいるようですが管理会社に厳しい助言を与えてくれます。
民間団体なのでマンション管理センターより踏み込んでくれることがあります。
現場経験が豊富な方もいるようで現実的解決策も教えてくれます。
以前相談した時は《あなたの管理組合は３０年の自分の経験の中でワースト３に入りますね。第三者（野村のことと私は理解）の力が働いているんでしょうね》と言われました。

少し話がそれます。

これがきっかけで私は理事会運営を正すために《総会決議無効確認請求事件》で提訴しました。
管理会社が理事会や理事長に適切な助言を与えていればこのような訴訟は回避できたと思います。
時の理事長やマンション管理士が野村に操られていたのかもしれません。

この提訴に対して応訴費用（２１０万円）という出費を組合は負いました。
その後も総会決議無効確認請求事件が提訴されました。
管理組合が提訴されるのはよほどのことです。
原審で組合勝訴、控訴審で和解でしたから原告の主張がある程度認めらたと言えます。
和解にあたり第三者の力が働いていたこともわかりました。

次の訴訟は託児所運営に対する組合からの補助金（年額最高３００万円）の議案の効力に関する事件です。
いずれも総会議案の内容や総会決議手続きに関する違法行為が争われた事件です。

野村が、管理会社として適切な助言（理事会支援業務）をしていれば提訴や組合の無駄な出費は回避できたものです。
対抗金回収訴訟でも多額の出費（訴訟費用や弁護士費用）もしています。その額２００万円くらいか？

私は野村の不当行為を追求しようと理事に立候補しましたが、２度妨害され理事になれませんでした（当時の理事長と野村に対して損害賠償請求訴訟を計画です）。
今度の総会でも規約違反の議案が上程されることになっています。
私は理事会で、この議案は訴訟のリスクがあるので再考すべき（違法支出になるので規約改正をすべき）と意見を述べましたが無視されてしまいました。
もう一つの議案は、修繕積立金返還請求（平均７万円、総額４０００万円超）に発展する案件ですがその議案を作ったのは野村です。
これが野村の実力なのか私の無い物ねだりなのか。

[780: 匿名さん]

それくらいの規模で理事長立候補は良いですが、逆に周りからは眉唾ですよ
マンション管理士、管理業務主任者の資格を取って、適任をアピールし立候補する方がマトモだと思いますけどね
もっと上位資格を持っているなら別ですけど

[781: 調査中]

地元（厚木）の法務局に相談に行きました。

２年前に応対してくれた男性（簡易裁判所調停の契機となった）だけでなく、事務
方の女性など計３名も出てきて、記録をとりながら親身に話を聞いてくれました。
１時間半の相談の最後では、私の提出資料を「必ず目を通します」と言って受取っ
てくれました。

神奈川ですから、確実に横浜に話を持ち帰ってくれます。
調停終了後の不誠実（結局誰も会計実績を確かめていない）、ムラ八分や刑事告
訴総会が重度の人権侵害と判断されれば、追って連絡が当方にもあろうかと思い
ます。このルートは、希望あり、です。

他の相談先にもチャレンジしていきます。きのこさんありがとう。

>>778
２０１１年１１月だったと思いますが、知人の紹介で、渋谷でＮＰＯをやっている
マンション管理士を訪ねました。夜７時からの面会だったのですが、私の直前
の相談者も「コープ野村」の区分所有者だったらしく、管理士が「今日は『野村
デー』だ」とおっしゃっていました。
　管理士は「ゆくゆくは他の住民はあなたの考えに賛同するようになる。だがそれ
には何年もかかるだろう」との見立てを教えてくれました。

[782: 毒きのこ]

778
>相談するなら理事でないと
780
>もっと上位資格を持っているなら別ですけど

理事になること理事長であること資格を持っていることが
管理会社に不都合でなく好都合というケースがありえます。

具体的には「会計を見せる」とウソをついて調停を終えた
理事長が任期満了後「防火管理者」の資格を取得しました。
理由は、お考え下さい。

[783: 匿名さん]

管理組合内でモメると、一般組合員の中には売却する人がでてきます。
例え正義だとしても、管理組合はガタガタになり、結果として周りに迷惑が掛かります。
長く住むような意識を持っている方は、お互いにモメるようなやり方で対処しません。

[784: 毒きのこ]

>管理組合内でモメると、一般組合員の中には売却する人がでてきます。
【ハズレ】騒動は２０１１年からで、５年ほど経つが、売却は４軒程度

>例え正義だとしても、管理組合はガタガタになり、結果として周りに迷惑が掛かります。
【ハズレ】管理組合はガタガタどころか、「理事会こそ正義」として完全結束
野村は理事会を駆使し、議事録や構内掲示で警察（＝正義）との連携をやたら誇示

>長く住むような意識を持っている方は、お互いにモメるようなやり方で対処しません。
【アタリ】コープ野村を「終の棲家（ついのすみか）」と考えている住民の一群が
もっとも管理人と協働。他の住民はこの一群ににらまれたくないのでひたすら黙従。

現状、管理組合総会、理事会等はきわめて平穏に運営されている。
マンション全体を統一してシラをきり通せば、「お互いにモメる」外観にはならない。
具体的には、
総会を毎回「前管理人の会計」以外の議案でやり賛成多数（≒委任状）をとり続ければ、
公訴時効まで逃げ切れる。

[785: しいたけ爺]

>管理組合はガタガタどころか、「理事会こそ正義」として完全結束
>野村は理事会を駆使し、議事録や構内掲示で警察（＝正義）との連携をやたら誇示
【ハズレ】本スレのNo.851参照

[786: 匿名さん]

No.851？
数字の打ち間違いじゃないか

[787: 私も野村を調査中]

１月２１日付で「公開質問状」を出しました。

内容は、２０１４年１２月１４日の臨時総会で当方への刑事告訴を請求すると決めた後、
警察に告訴状を出したのか、受理されたのか、未提出ならば今後出す予定はあるか？
「はい」「いいえ」で答えられる、超簡単なものです。

理事長（当時は副理事長）、専門委員（当時は理事長）、野村不動産パートナーズ、ボ
ス建築研究所をあて先とし、２１日未明にほぼすべての居住する管理組合員にも配布し
ました。

企業には上記２社の代表取締役の他、野村不動産の社長にも普通郵便で送りました。

１月２３日に理事会の会議があり、同月末日を締切とさせていただきましたが、どこか
らも誰からも「返答なし」でした。

管理組合員にはこの質問状とともに質問・意見を寄せていただくようお願いする文書を
同封しましたが、こちらも返答ゼロ。協力者なし、という結果です。

こういう状態で当マンションが「モメている」というのは難しい。

[788: 調査中]

７８１の続き

法務局で「会計帳簿閲覧請求調停」後の理事会の対応のひどさ（罰則として「６
ヶ月の閲覧権停止」を付けた細則案の提示など）を述べると、「それなら記録が
残っているはずだから、裁判所で見てきたら」とアドバイスされました。

相談終了後、その足で簡易裁判所を訪ねると、２０１３年に調停申立てを受け付
けてくれた職員はもう異動し、別の男性職員に替わっていました。事件番号を伝
えるとファイルを出してきてくれました。

それを見てビックリ。裁判所に残されていたのは、

① 私が苦心して作成し提出した「閲覧希望帳簿リスト」
② 私がコピーして提出した、理事長がウソをついた証拠となる構内掲示「管理組合ニュース」
③ 私が調停の取り下げに同意したことを認める、私の署名入り文書１枚

だけでした。理事長（≒管理会社）は何の足跡も残していなかった。。。さすがです。

特に ② は、調停中の９月に「組合側は２０ページの『保管書類リスト』を作って開
示した」との貼り出しで、申立て人の私がまったく聞いていない話だったのですが、
開示したとされるそのリストも一切残っていませんでした。

調停員が「理事長は『会計を見せる』と言っている」と言うから、調停員の提案に従
って３回目で調停をやめたわけですが、その経緯を記すものもありませんでした。

野村は強い。

[789: ないものねだり]

１０月開催の臨時総会議事録が３ヶ月すぎて開示された。
議事録素案作成は野村の仕事。
こんな議事録３日でできる。

賞味期限切れだが読んでみた。

当日総会出席数は理事（８名）を除くと４名。
４/５８５＝０％
辛うじて総会成立の50.2％。
新聞に載りそうな出席率。

招集は理事長の仕事だけれど参加者を確保するのは野村の仕事じゃないのか。

驚くなかれ、野村は理事を動員させて出席率を確保させた。
皆さん現役で忙しい。理事は無報酬、野村の管理員はこれは仕事のうち。
これが最近常態化している。
野村には６人も管理人がいるのに何やってるんだ。

滞納金が増加中。
私が理事長の時、短期滞納者撲滅を指示し一旦減少したのだが元の木阿弥。
３ヶ月未満滞納者が倍増。

現場責任者が管理室からピンポンとやれば滞納者の督促終了。
これを月一回やるだけ。
これじゃー滞納６月にすぐなってなってしまう。

その後は組合が督促せねばならないから理事長さんは弁護士に依頼してしてしまう。
これじゃ弁護士費用がたまらない。
ほとんどの管理会社は弁護士法ギリギリで面談回収している。
野村は弁護士法を盾に絶対拒否。

これが野村の標準なのか。
私の無い物ねだりか。

[790: ないものねだり]

第８期の５月の理事会で野村は《理事長代行者の印》を使いたいと理事会に提案した。
同時にこの印鑑は５年前のリプレース契約直後に野村の費用で、組合に無断で作成し、使用してきたと説明した。
この印鑑は理事長が発行する請求書、領収書、車庫証明請求書などに５年間使ってきたという。

私はそれ自体問題にする意思はなかったが、それは印章偽造ではないですか、と質問した。
野村（業務主任）曰く、すでに理事長とこの印を使うと覚書を締結したので偽造ではありませんと。
何？　　
理事長が理事会決議なく覚え書きに調印することはゆるされない。
同席していたマンション管理士も頷いた。
理事長代行者の印を使うのは野村の標準だと現場責任者は悪びれずに言い放った。

野村（業務主任）は無知な新理事長に署名捺印させておいて事後報告し刑事罰を逃れるつもりかと私は詰め寄った。
野村との交渉材料に使えるかもしれないと思ったからである。

しかし、善意でやったのだろうから今後はこの印鑑を使わない（理事長代行者の印というのは紛らわしいので理事長印に変更する）こと、覚え書きは存在しなかったとして理事会決議を行った。

私はこれ以上野村の刑事罰を追求する気はなかったが所轄警察に意見を聞きに行った。
警察官曰く、車庫証明に使っていたのなら警察を騙していたことになる、印章偽造、私文書偽造罪、立派な犯罪だ、と。
結構厳しい口調に私は驚いた。
警察内の証拠は警察で用意するから組合側で発行した領収書などを持ってきてほしいと私は依頼された。
偽造印鑑の陰影と、私が個人的に受領していた領収証を準備して翌週所轄警察に行った。

続く

[791: 元理事長]

>管理組合内でモメると、一般組合員の中には売却する人がでてきます。
理事会内を分断したのは野村です。理事に立候補したものを理事長と結託して理事にさせなかったことが発端です。
このため、組合を被告とした提訴が２件ありました。組合員を提訴が１件。滞納者に対する訴訟が８件と訴訟マンションですから仕方ないでしょう。
私も売却を考えた時、野村に失望との理由で売却が４件あったと仲介業者から聞きました（異常だそうです）。私と一緒に理事をした友人知人も３名転出してしまいました。
苦情や提案の常連や総会常連者も見かけなくなったのは諦めたのでしょう。
総会出席者は激減し直近では（一般４＋理事８）/５８５でした（出ても意味がないと悟ったのでしょう）。
こうなると管理会社の思う壺です。

高層マンションですから投資目的、賃貸目的など様々ですが売却率（回転率）は近隣に比べると高く、仲介業者には喜ばれています。したがって売却価格も低く抑えられているようです。

>例え正義だとしても、管理組合はガタガタになり、結果として周りに迷惑が掛かります。
破綻して、再出発も選択肢だと思います。ガタガタなマンションにしたのは野村と元理事長です。

>長く住むような意識を持っている方は、お互いにモメるようなやり方で対処しません。
品川地区は投資物件として人気がありますから終の住処意識は低いと思います。私の友人知人（高齢）も引っ越しました。
揉める環境を作ったのは野村、理事長、監事、マンション管理士、理事長の友人（元NKH職員や会社でコンプライアンス担当社員、大学教授）の集団だと考えています。当たり前の理事会にしようとすると妨害。攻撃されます。

悪魔と正義の戦いでしょう。

[792: 匿名さん]

>>791
総会決議無効判決後、貴方はどうするつもりなのですか？
元理事長には損失について賠償請求するのですよね？

[793: 私も野村を調査中]

貴重な投稿に感謝と敬意を表します。

>当日総会出席数は理事（８名）を除くと４名。
>４/５８５＝０％

管理会社を支持するグループ（主流派？）も当日は欠席ですか？
出席数が目に見えて減り始めたのはいつですか、提訴の後ですか？

今までも委任状等の書類の提出で総会成立してきたのでしょうが、
有力住民などからの圧力、いわゆる「声かけ」等で断れない住民は多い？

訴訟で勝つことと並んで「総会不成立」も悪魔の横暴の歯止めになりうると
想像するのですが、「総会不成立」は論外ですか？

失礼でトンチンカンな質問になっていましたら、すみません。

[794: きのこ]

今度11回目の総会を迎えるますが不成立はあり得ません、不成立なら野村とのけいやくが出来なくなるからです。シャカリキになって委任状を集めます。
昨年の理事会は半分以上不成立、特に後半は全く駄目。ところが管理会社継続議案がでた最終理事会は初出席ね理事がゾロリ。30本以上もの未決議案を審議もせず一括採決。理事長と結託して意外かんがえられないです。

[795: きのこ]

4名のうち1名は中立人、3人は野村はとおもう。理事の1名意外は野村派とアンチ私。

[796: まつたけ]

そうだとしても、総会グループ（主流派）の影響力は相当弱まっているね。

[798: 毒きのこ]

正しいきのこさん、いろいろ教えていただき有難うございます。

マンションの異状が数字にはっきり表れている点が、うらやましいです。

７８４で舌足らずだった部分を補います。

① ２０１１年からの売却は４軒程度

この４軒は全員、私がウソをつかない人間だということを知っている住民でした。
最初の１軒は、管理組合運営の改善に関する私の本格的レポート（Ａ４×６枚。全戸配布）
を読んで、賛同のメッセージとコピー用紙１冊をドアポストに記名で入れてくれました。
（受け取ってしまうと管理人のワナにかかる恐れがあり、その日のうちに返却した）。
売却はその数ヶ月後で、野村でない仲介業者が選ばれていました。

他の３軒はこの人と違い、意見を寄せず黙って退去。私の報告を読んで見限ったか。

２０１１年以前はどうか？　
築年数がかさむと高学歴高所得層が出ていく傾向あり。
出て行った後に入る新住民に管理人となずむ傾向あり。
「私も管理人にいじめられました」との元理事１名からタレコミあり（２０１１年）。
他に「管理費＋修繕積立金が高い」と直接聞いたこと２回あり。どちらも売却。

結果、２０１１年以後の４軒の退去でただでさえ小さかった反抗の芽は消えた。

② 管理組合はガタガタどころか、完全結束

結束したまま、「落ちるところまで落ちたらいい」。
「ガタガタどころか、完全結束」とは、そういう意味です。
団結したままブラックホールに向かってまっすぐ進んでいるように見えます。

[799: 匿名さん]

投稿者2人の物件名は分かってる
そもそもスレッド趣旨からは完全に逸脱している

ここで投稿する時は名前を物件名にしてよ
する気がないなら、自分達の巣に帰れ

[800: 匿名さん]

>>799
私はレスの意味が分かりません。
私はロム専ですが、初めて目にするご意見ですね。

最近の新築分譲マンションスレをロムしていると荒らされがちで、対抗デベが荒らしているのだろうと感じられつつも、
新築マンションが団地型大規模マンションになり、
高級路線から外れ管理も変わったのでしょうか？
211年から売却が４件は少ないと思いますが、毒きのこさんのレスがスレ趣旨に合わないとは思いません。