野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

[匿名さん]

住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。

野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/


[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]

[641: うめ]

それでは、管理会社も理事会も都合の悪い質問には重要ではないからという理由で回答しないですんでしまうの？
そんなことって、許されませんよ！

[642: さくら]

残念ながらこれが現在の標準管理規約の限界ですというより理事会方式が悪用されているということです。

管理会社が回答しないように理事長、理事会を指導していることはよくあります。
おかしな理事が理事長を牛耳っている場合もあります。

管理会社は利益追求のためにいろいろの策略を巡らします。
管理会社の責任で生じた損害も組合に責任転嫁します。
理事会の無知を利用すれば相当な悪事もできますし悪事を理事長責任にすり替えることもできます。
管理会社に都合悪い組合員が理事になれないように仕組んだ実績もあります。

これを打破するにはまず理事長解任です。
理事長宛に質問書をどんどん出すことです。
この回答状況を証拠として理事長解任請求ができます。
総会で決議されたものを速やかに実行しないのは理事長の重大な規約、法違反です。
議事録改ざんは理事長個人の責任が問えます。
特に金銭的損失がある場合は、管理者解任事由として重視されるようです。

規約外支出を行おうとした理事長、理事全員に対する解任請求に対し、これを認めた仮処分もあります（長野地裁）。
理事全員が解任されたらどうなるか、判例をごらんください。

訴訟の種はいくらでもあります。
一つ一つの不当性や違法性が小さくても集合されれば違法として認められることになります。
訴状が整っていれば裁判所はこれを受け付けますから応訴するか組合は決めねばなりません。
結果的に組合が勝訴するにしても応訴費用（代理人費用）がかかります。
だから訴訟されないように役員は理事会運営をせねばなりません（これが理事及び監事の最低限の職務）。
訴訟は一人でも提起できるので理事会は敵を作らない努力が不可欠なのです。

訴訟される組合は理事会、組合員、管理会社のレベルが低いということに他なりません。
訴訟された内容を理解せずに応訴を決議し、多額の組合費を使えばなおさらです。
訴訟理由も認識せずに原告を非難するのはバカの上塗りというものです。
法的根拠もないまま理事長が組合員を訴訟すると総会決議させたケースがあります。
理事長のレベル、推して知るべしです。

訴訟を回避するよう助言を与えるのが管理会社です。
業務委託契約書の管理会社の業務に《理事会支援》があります（標準管理規約）。
管理会社が適切な助言を与えなかったなら、契約不履行です。
管理組合は契約不履行として解約できるし、損害賠償請求もできることになります。
しかし、管理会社の傀儡状態にある理事会ではそんなことできるはずがありません。

いずれ時が過ぎて理事会が変われば過去の理事の責任が問えることになります。
理事会決議に賛成した理事の連帯責任を問えると弁護士から聞きました。
一部とはいえ組合が失った財産が回収できます。

役員は、誠実に回答すること。
これが理事会の信頼性を得る第一歩だと思います。
訴訟される理事会（管理組合）は最悪です。

回答できないのはそこに不正があると考えて良いと思います。

[643: 私も野村を調査中]

きのこ殿
コープ野村厚木愛甲もまだ小口現金をやっていると思いますが、本板５４６の「野村は
元から正すつもりなんでしょうが、情報が末端まで通るには時間がかかります」が現実
化している可能性はゼロですかね？　会社（東京）で決めた方針を契約先の各管理組
合におろし、それぞれの理事会で決議させていくのには時間がかかるという意味です。
もしこういうアホな上意下達が存在するのなら、リプレイスなし、野村との契約３０年超
という各地のコープ野村はことごとく「管理会社マンション」というわけですが。。。

さくら殿
野村傘下のマンション理事会は「逆」をやると思います。つまり「理事長は原則として全
て回答するな。回答できない質問は特にほっとけ。回答できないなら理由をそえて『回
答しない』と回答すべきと考えるような理事長だったら辞めさせろ。過ちに気がついて
素直に謝るような人物なら『理事長辞任勧告』。理事長が『対策案を提示すべき』と思
うような誠意の持ち主なら同じく排除」。
　隠れ原則　：　回答が面倒だから情報提供を遮断して質問できなくしてしまおう

うめ殿
回答が得られぬまま５回目の冬が来る。おっしゃる通り、区分所有者（管理組合員）の
質問に答えなければならぬという新たな法的縛りが必要なんですよ。これがない現状
は、くい打ちと同程度に深刻な欠陥なのですよ。法的にも欠陥がある住まいが分譲マ
ンションという気がします。

[644: 買い換え検討中 [男性 40代]]

定期総会がすみました、30年住み続けたマンションですが今回ほど呆れてバカバカしい総会は初めてでした、何がと云うと未決済事項の追加承認と云う1議案で、5項目の内容でした（当方に言わせればもっとあるが）前回の総会で決まったことをことごとく変更したり、追加工事の名目で色々遣った事に対する事後承認を求めてきたことです.

この5項目に関して定期総会で監査は、管理組合が違背である事を認めていて住民が事後承認してもいないのに定期総会議案書にて未決済事項の追加承認より先に事業報告および決算報告が先でまだ承認してもいないのに平気な面で監査は「管理費等収支決算書及び賃貸対照表は管理組合の収支及び財産の状況を正しく示しているものとみとめます」「管理組合理事会運営および各理事の業務執行にあたり管理組合規約に違反している事実は認められません」と堂々とノタマウのです考えられない事実なんです、監査に順番がおかしい事を指摘すると鳩が豆鉄砲くらったような顔をしていました、大体、総会議案書に審議事項を入れる場合管理組合（理事会）、管理会社どう云う神経か定期総会を開催すればいざとなれば白紙委任があるのでなんとかなるとおもって適当に定期総会議案書を制作、管理組合（理事会）、管理会社はとにかく住民を馬鹿にしている、理事会各位管理会社は今回の事は承認されたから責任は無いと思っているでしょうが違背と言う事実は残ると肝に銘じといてくださいね。

[645: 草の根民主主義評論家]

管理組合でもなければ管理組合法人でもない別法律が必要です。
つまり、マンションは村町と同等の権利を与えるという法律です。

[646: 金剛]

野村を調査中さんの要望は「過去の」小口現金会計の調査で、
「未来の」小口現金廃止じゃないのでしょ？

嫌な要望だからすり替えられた？

[647: さくら]

641さん
誤解されないよう、640を補足します。
総会で選任された役員は民法の規定に基づき委任者の要求に基づき誠実に義務を果たさねばなりません。
委任者（組合員）からの質問に答えるのは当然です。
受任者が義務を放棄するならその不当性を追及するのは当然でしょう。
理由もなく催促も無視し、回答拒否が意図的であれば重過失でしょうから法的責任を追及する（損害賠償含めて）のは当然の権利だと考えます。

個別事例ではありますが、私が理事長の時、理事長もしくは理事会として例外１件を除き全て回答しました。
例外とは、揚げ足取りの質問（のちの理事長）です。
過去の理事会の回答率は半分程度、今期はほぼゼロではないでしょうか。
公開質問に対してさえ、質問書の揚げ足を取り、本題を外れ、肝心な箇所に目をそらすようでは誠実な回答とは言えません。
そのよな理事長だったから管理者解任請求訴訟を起こされたのです。

管理会社が回答しないのは理事長の責任でもあります。
しかし会社の体質などに関する質問は一般人として質問できます（会社のCSRやコンプライアンスを社長やIR室に問う）。
株主となって株主総会で堂々と質問することは効果的と教わりました。
株主総会には投資家の他、マスコミが来ています。
そんな会場で会社の体質を暴露されたら経営者（受任者）は困るでしょう。
回答しないわけにもいかないし。
野村不動産ホールディングの株は３千円程度ですから３０万円で質問権が得られます。
下振れリスクも小さいと思うし。

[648: さくら]

６４３への回答
５４６、６４３の趣旨がよく理解できないのですが勝手に判断します。
現金処理方法は管理会社の都合で決めるのが一般的です（野村の場合はマンションマネジェーの好みかもしれませんが）。
会社で決めた標準なら速やかにその方法に移行するはずです。
わたしどもは今でも１００円などの小口現金をコンシェルジュやサポーターが日々扱っています。
従って現金を現場で扱はないというのは虚偽でしょう。
野村には標準というのが存在しないと思います。
マンションマネジャーの都合ようように説明しただけだと思います。
現地金をポケットに入れるのは簡単ですからね。
理事長印を無断で作ってしまうマンションマネジャー（会社も容認）ですから。

３０年安泰は名言です。
あなたのように正義感に燃える人は何としてでも排除せねばなりません。
これが社命だと思います。

わたしどもは競争入札で野村を選びました。
業務開始前に野村はこの入札額では管理できないと言い出し２０％も増額して契約を迫りました。
バカな理事長はこれを受け入れ総会決議させました。本来払わなくてよかった金はすでに１億円になります。
理事長さえ説得すればどうにでもなるの典型です。

なぜそうなったかを別の管理会社に聞きました。
おそらく野村さんは、マンションの規模からすれば XXXXX万円の売り上げを経営層は想定したはず。
従って担当支店（東京本店）には　XXXXX万円以上で受注しろと命令が出たと思う。
本店長は社命を守る義務があるからその命令のためあらゆる手段を使った。
こんなところでしょうと。

野村が悪いのか、それに応じた理事長が悪いのか、理事長の議案に賛成した組合員が悪いのか。
３０年間、ドル箱（２０％の利益確保）の我々を野村は離さないだろう。

わたしは、責任の所在が不明確な理事会方式に問題があると思っています。
性善説を基本にした理事会方式を悪用する知恵は当然生じますから。


もちろん無知な組合を手玉に取った野村は社会的制裁を受けるべきだと思っていますが。

[649: 買い換え検討中]

>>645
そこらの弁護士を凌駕する見解
法学エリートと見た

[650: さくら]

６５４さんの提案に驚きました

わたしは４年前の理事長時代に《村議会方式》を考えていました。
さらに私が理事に立候補した時その思いがあったからです。

組合員数６００ということは居住者数は２０００人近いですから村に匹敵すると考えたからです。
理事会方式は性善説が前提ですが性悪説も視野に入れた方式が必要と考えました。
言い換えれば理事会方式は形骸化しており、会社の取締役会のような機能とは程遠いです。
管理組合は区分所有法による団体ですが一方居住者（賃借人）のことも視野に入れた運営も望まれます。
最大の問題は、特定のもの（理事長の私欲、声が大きい理事、個人的欲求の強い理事）が理事会を支配してもその責任は理事全員になってしまい責任の所在があいまいであると考えたからです。これでは責任ある本来の職務執行は期待できません。
都会型マンションは組合運営に無関心層が多いため集会方式では限界があるということもあります。
現実に理事会を動かしているには２−３名の理事が実態と思われます。

理事会方式の弱点を利用した管理会社の存在に気づいたことも大きなきっかけでした。
本来中立的立場であるはずのマンション管理士が飯を食うためにいろいろ暗躍していることも知りました。

最近、第三者管理方式が国交相で議論されていますがこれも管理会社の影響力の排除に苦慮していると感じました。
ならば、以前考えていた村長方式はどうかなと、古くなった脳を動かしてみました。
思い付きの段階であり話題提供ですが紹介します。

４年前に考えた概要（３００戸以上の大規模マンションを想定）。
理事長（管理者）を村長、特別役員を助役（会計と総務等）と位置づけます。
理事会は村会議です。

理事長（管理者）を総会で選出する。組合員とは委任関係とする。
解任や総会選出方法は柔軟性を持たせる。
その資格は組合員、専門家（弁護士、マン管士、その他）とし利害対立者になりうる管理会社関係人は排除する。
特別役員を理事長が指名し、連帯責任を負う。
すべての執行責任は理事長と特別職に帰属する（過失に備え業務保険に加入する。費用は組合負担）。
監事は複数名とし１名は専門家である第三者とする。組合員との委任関係にする。監事の責任は民法のほか会社法を準用する。
上記役職に対する報酬を支払う。

理事（議会）は理事長らの提案（議案）を審議し、職務執行を監視すること、組合業務に対する提案をすること。
理事は組合員からの委任ではないあから職執行責任を負わない（気楽に参加する方が前向きの機能になると考えた）。
定員や定足数はその組合の実態を考慮し定めるが従来の理事職の機能は期待しない。

理事長らの暴走、不正の防止や機能不全におちった時、区分所有法との整合性など課題があるので議論を進める。

[651: 匿名さん]

＞理事長（管理者）を村長、特別役員を助役（会計と総務等）と位置づけます。
＞理事会は村会議です。

第三者管理方式については、私も関心があります。
政府の考える第三者は、組合の資産保護の観点から、管理会社・信託銀行などの法人であって、個人は考慮の対象ではないと、聞いています。

疑問点点
　①　これでは、議長と村長が同一人物になりますので、村長（管理者）と議長（理事長）を別にする必要があるのでは？
　②　当然、選挙（立候補制による総会決議）になると思いますが、立候補者がいない時どうするか？
　③　村長が使い込みを出来ないように組合印及び通帳の管理をどうするか？
　④　現金収受、支払の監視システムをどうするか。
　⑤　工事の発注が適正に行われるように、何らかの発注システムと監視システムが必要ではないか？
　⑥　理事の選任方法は？
　⑦　管理者の報酬はどの程度が適正か？
　⑧　管理者に不正があると思われるときの解任権はどこにあるとするのか？
　　　（総会では遅すぎるのでは？）

　これらの疑問にお考えを聞かせて下さい。
　
理事長（理事会）とは別の区分所有者を管理者とし、マンション管理士などを補佐につけて、執行権を委任する方法も面白いと思います。

村長を区分所有者に限定する以外は、貴方のお考えと同じです。

[652: 私も野村を調査中]

さくら殿

管理事務所における小口現金会計は、
「前管理人のことがあったので」
廃止することに決議した。

まさかこのように議事録に記すわけにはいかないので、
「野村不動産パートナーズ内で禁止されていることから」
とウソの理由を書いた。

事実はこんなところでしょう。私は本板の５１４にも影響されました。

５１４「他社のフロントですが、管理員やフロントが現金を取り扱わないようにする
というのは業界全体の流れです。うちでも当然推進されていて、最終的には現金
取扱い棟をゼロにするのがノルマです。去年辺りからの動きですが。」

私のところ以外の、きのこさんやその他野村契約先住民の
「こっちでも小口廃止の動きがある」の書き込みもないですし、
怪しいのは当マンションの議事録でした。
マインドコントロール、恐るべし。やられた。

>おそらく野村さんは、マンションの規模からすれば XXXXX万円の売り上げを
>経営層は想定したはず。従って担当支店（東京本店）には　XXXXX万円以上
>で受注しろと命令が出たと思う。
>本店長は社命を守る義務があるからその命令のためあらゆる手段を使った。

同感。まさにノルマ證券の精神ですな。

６５０のご提案、大賛成です。
輪番くじ引きで就いた理事が「代表者として」決議できてしまう制度が
諸悪の根源と思ってましたから。

様々なご指摘、有難うございました。今後も健筆をふるって下さい。

[653: 匿名さん]

この掲示板、長文すぎてわかりずらいです。
もう少し、簡潔にしてもらいたいてす。

[654: さくら]

651さん

標準管理規約改正案が公表されパブリックコメント募集中です。

標準管理規約改正案には外部専門家を理事として選任できることとしています。
s15515073004-2.pdf
標準管理規約改正案第３５条
外部専門家を理事として選任できることとする場合
2 理事及び監事は、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。


第三者管理方式の各ケースがs15515073005.pdfに出ています。
標準管理規約のコメントなどを見ると第三者管理方式の専門家としてはマンション管理士、建築士が挙げられています。

検討会においても、利益相反かの観点から管理会社を起用することには反対意見が強いようですがすんなり決まりません。
第三者管理の管理者に管理会社を起用すれば何が起きるか闇夜に火を見るより明らかです。
現在の理事会方式でさえ管理会社が事実上の理事長となり利益を貪っている事例はこの板でも明らかです。

信託銀行という話は初耳です。

私は弁護士も挙げましたが待遇面や本来の弁護士業目的と離れるので難しいとは思っています。
監査法人、司法書士や行政書士などは考えられるかもしれません。
組合員でもマンション管理士や業務主任者資格試験をちょっと勉強すれば務まるでしょう。
重要なのは真摯に組合員の利益のために管理者を務めることです。
知識なんて専門家に聞けば事足ります。

私の経験では週1日のマンション勤務でこなせると思います。初年度は２日必要かもしれません。
報酬は年額１２０ー１８０万円（週１日の場合）と思うしその費用は管理会社を有効に使う（委託費の削減）で十分お釣りがくると思います。
ほとんどの管理組合は業務委託費を２０％は削減できるからです。
マンション管理士を起用するより効果的と思います。

飛び飛びの記述ですみませんが適切に解釈してください。

私の村長方式はアイディア段階です
みなさまから批判ご意見をいただきながら進化させたいと思っております。
現在の理事会方式の問題点（管理会社は悪として考えるべき）をパブリックコメントで提出しておこうと思います。

[655: 匿名さん]

気持ちはわかる
印刷して何度も読むほかないんじゃない
短文で対処できる問題ではないと思うし

[656: 不動産業者さん]

>>627
これが事実なら不正競争防止法違反だと思います。

[657: 三笠]

説明不要のばか丁寧な質問書だよ。
理事長が「質問の意味がよく分からないから理事会に来て説明しろ」ってさ。
説明に行きゃ袋のネズミ、文字通り袋叩きが待っている。

無回答はこういうやり方でも続く実例　指南役がプロだからねえ

[658: 匿名]

>>656
法律違反ですぐ動いてくれるとこ、ある？

[659: 出部六八]

この世にはない。

[660: ノムさん総会とは]

八百長注意報　発令中