野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

[匿名さん]

住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。

野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/


[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]

[601: 私も野村を調査中]

「削除依頼します」 ← 言論戦に敗れた者の常套句。

ところで厚木のコープ野村、６月から理事会にほぼ毎回、元警官の住民が理事でも
何でもないのに出席し、当方の文書配布問題のみに参加して発言しております。建
築コンサルタント「ボス建築研究所」が紹介した弁護士と管理士に計３００万円近く
払うのに、元警官（前管理人時代に理事長だった）まで動員する必要があるのかね。
ほんと、どこまでも脅し、脅し、です。これでは私以外の住民が口をつぐみます。
理事には月５千円の報酬。元警官が無報酬で動いているとは考えにくい。

きのこさん、こちらこそ昨日は有意義で楽しいお話を有難うございました。
１６日の昼から急に私たちの会合を快く思わない輩が出てきましたな。

皆さん、これが管理会社の本性だ。一連の投稿はすべて記録し、記憶しておこう。

[602: 匿名]

>>601
このページしか見ていないので過去のスレはわかりませんが、元警官の住民や建築コンサルタント「ボス建築研究所」が紹介した弁護士と管理士の話、会合の話など、詳しい話を書いてください。それによって、味方が増えると思います。

[603: きのこ]

私どものマンションはワースト３に入ると某協会の相談員から言われたことがあります。
入札金額を２０％も増額して契約を迫った野村、これを批判した私は理事会から排除されました。

私も野村を調査中さんから色々お話を伺いましたがそれをはるかに超えるマンションもあるのだと安堵？？？した次第です。
野村自体に直接責任はないのかもしれませんが元社員が関わっている可能性は高いと感じました。

要約すれば、ボス建築研究所が管理人（元野村社員）や専門委員を操り利益を貪っているというのが私の印象です。
管理人等も利得があるのでしょう。
野村が会計出納を管理しているそうですが会計帳簿を組合員に開示しないとうのは異常です。
不正がなければ開示できるはずです。

私どもの理事会は第三者の力が働いており破綻しているとまで言われましたがその構図と酷似しています。

不正に組合員が気がつかない、気付かせない、気がついた人を排除する構図がしっかり形成されていると思いました。
無関心組合員も真実を知らされず踊らされているのでしょう。
この構図を覆すのは容易ではありません。

一方的な話なので反論を聞く必要がありますが相当ひどい、末期症状だと感じました。
私の印象を是正または覆す反論をここで述べていただけると有難いです。

私のところは数名が仲間ですのでまだ希望があります。
善意で尽力する人が悪人にしたてられる惨めさを痛感しました。

私は理事会方式の問題点を研究しています。
本来理事会方式は素晴らしい方法なのですが一度方向を誤るととんでもない損失を組合員が被ることに着目しています。

無関心組合員を利用できる理事会方式の欠点を皆さんで考えませんか。

[604: 匿名さん]

>601
言論戦って…別に貴方に議論を吹っかけているのではなくて、この板の趣旨が本題だとしても、個人的な待ち合わせの書き込みでスレッドが進行していくと読みづらいのでやめてくださいと注意しているのですが。

少し何が言われるだけでそうやって牙をむいてくるんですね。
こりゃ管理会社も大変だわ。

[605: 匿名]

603様
同じ経験をしています。　関係者の604のつぶしも、ですよ。

理事会の自立した活性化は、セミナーに参加してもどこも同じ悩みを持っているようで、経年数とは関係ないのかと。
現在は数年後の輪番理事に向けて、知識を積み上げ、役員細則を制定することを含めて、理事の役割・責任・年間計画の見える化、などを考えています。

横浜では住友不動産に続き、三井不動産の欠陥マンション問題が取り上げられている最中、大手といえども消費者は利益の対象との考えが良く分かる機会です。
まして管理会社はいかに吸い上げを継続できるか、が知恵の絞り所。

早く気付いて、適正な委託費・健全な財産の保全をしたいと模索中です。
皆さんの投稿をよろしくお願いします。

[606: 604]

>605

私は別につぶしているわけではありません。
個人的な待ち合わせでスレを進行させるのが読みづらく迷惑だと言っているんです。
ここをつぶしているのはあなた方です。

[607: きのこ]

リプレースで野村に変更することになった。

競争入札は１０社、書類選考で５社に絞り組合員も傍聴しての選考プレゼンテーション。
三井不動産住宅と野村２社に決めかねてその日は保留。
私は東急とライフポート西洋が良いと思ったのですが。

私は知らなかったが理事長が三井に手を挙げた理事にメールを出した。
俺（理事長）は野村が良いと思うので次回の理事会（１社に決定する）では野村に手を挙げてくれと。

なぜそんなメールが発されたのか真意はわからない。
当然理事会は野村に賛成多数で決定。

まあ、三井も野村も大手不動産会社の傘下だからどっちでも良いというのが当時の私。
総会で決議されたので私はマン菅センターに経過報告をしに行きました。
色々ご教示いただいたからです。

相談員曰く、
大手だからといって安心してはダメです、理事会がしっかりしないとやられますよと。

当時の私はさほど気にもしなかった。

臨時総会で野村に変更することを決議してからありゃりゃりゃ。

入札金額で内示したのに増額要求してきた。
そんなのアリですか？と当時の理事会は否定的。
私は理事会を代表して野村に抗議
入札条件を守れないなら辞退して欲しいと。
野村の本店長は詫びてきた。
入札額を守るから契約させてくれと。
私は信じてそれを受け入れた。

理事会任期中に契約できなかったので次期理事会に契約を引き継いだ。

次期理事長はすんなり野村の増額を認め始めた。
私と理事長は理事会で大論争。
その後私は理事会から追放された。

ついに契約は入札金額の約２０％増しで署名捺印。

大手は知識も経験も豊富。
素人の理事がどうあがいても太刀打ちできない。

続きは後日。

[608: BCT]

理事として以下の質問を出していますが回答ありません。

野村不動産パートナーズ株式会社
管理業務主任者　○○様

管理費等の請求金額についての決定方法を教えてください。

必要な管理費年額を専有部分の面積比で配分し100円未満を四捨五入しているのでしょうか。
修繕積立金は当初（入居時で△社が算出）した金額に貴社が策定した長期修繕計画の金額上乗せしていると思います。
これはある期間の必要平均金額（段階的に変更している）を専有部分面積比で配分し100円未満を四捨五入しているのでしょうか。

四捨五入するので必ずしも年間必要金額にならないかもしれません。
それはどうやって調整しているのですか。

この算出は貴社はどの部門で行っているのですか。
マンションマネジャーが起案し自らが決定、決済しているのですか、本店長決済ですか。
記入ミスや計算間違いは誰がチェックしていますか。

[609: 私も野村を調査中]

横浜の傾いたマンション、「くい」のデータに偽装があったとされる件で、マンション問題へのマスコミの感度が比較的ですが高くなっているようです。
　いわゆる情報番組、フジ系列『グッディ』や『みんなのニュース』、ＴＢＳ『報道特集』ならホームページを訪れれば視聴者からの情報提供ができます。ＮＨＫなら渋谷の放送センターあてに番組名を明記すれば資料や意見を送ることができます。

　私は分譲後の「管理」や「修繕」にも注目してほしいとそれぞれにアピールしております。
　
　６０２さん、貴重な助言をありがとうございました。

[610: 私も野村を調査中]

キノコさん、６０３の精度が高く丁寧な投稿、拝読しました。

私以外の当マンション住民による反論ですが、ぜひ私も聞きたいですね。はっきり言って、
４年前から「全員で黙秘」してますよ。憲法レベルでいえば警察の取り調べや法廷での行
使が想定されている、公権力相手の黙秘権を、一介の管理組合員に過ぎない私に対して
フルに使ってきます。質問や要望に対しては無視・無回答・黙秘が時間稼ぎと逃げ切りに
一番有効、と知る者が理事会などを使って指揮しているのでしょうか。当局がすべきような
調べを区分所有者だからといって住民１名でやらなければいけないという現行のマンショ
ン管理法制は、改善の余地があると思います。

住民は「資産価値」という言葉に弱い。最近のテレビが連呼する「一生の買い物」とか、区
分所有法の「共同の利益」にも類似の効果がありますね。わがマンションのワルたちもこ
れらの言葉をよく使います。会計を調査されていない者たちが「共同の利益」を語るのは
おかしいですが、「この騒ぎが大きくなれば値段が下がる」と権力機関としての理事会に
ほのめかされれば大半は事無かれになります。それでも黙らない私に刑事告訴をぶつけ
るという昨年末の総会決議は、「当管理組合に何ら非があったわけではない」ことを内外
に誇示する最高水準の団体行動（偽装）と思われます。住民は管理会社の準社員かいな。

会計帳簿の非公開は、「地下の『くい』を調べさせて」との要求に対し、「だめだ」と嫌がる
に等しいことです。いつまで続けられるか。フタが開いて調査となれば、被害者の方には
不謹慎な言い方で恐縮ですが、傾斜マンション並みの大噴火になって他の管理組合に
波及するかもしれません。

コンサル「ボス建築」は、１９９４年の第一回大規模修繕を機に野村が連れてきました。当
時は兄会社「ボス建築コンサルタンツ」でした。前管理人も、１９９６年に野村の雇用で着
任しましたから、どちらも野村が連れてきたと思われる点で同社には大きな責任があるよ
うに思えます。調べを入れて事実を確かめることができたらの話ではありますが。

[611: BCT]

管理費と修繕積立金の額の決定方法は未だ回答がありません。

そんなことしているうちに新たな問題発覚。
野村が作成した長期修繕計画に基づき修繕積立金の値上げが６年前に総会で目上げ議案が議決されました。
段階的値上げなので毎年約３０００−４０００円くらいずつアップする内容です。

われわれの規約では管理費と修繕積立金は規約本文の別表で定めています。
従ってこの額を変更する場合は総会の特別決議が必要になるはずです。

アレ？
普通決議でやっちゃってるね。
特別決議じゃなければ値上げは無効っていうことじゃないの。
おいおい、それじゃー過去約６年分は不当に徴収していたということじゃないの。
どうする？今更返金できないし。
最近の総会参加率は６５％程度以下だから特別決議はものすごく難しいね。
これじゃー、決議しなおすのも大変だ。
決議しても過去にさかのぼって徴収できるの？

議案は理事会で作成するのですがそれを野村に作成を依頼しています。
理事長も理事も管理の専門会社の野村さんだから議決方法に間違いがあるなんても予想だにしなかったのだと思います。

おい、どうする？
最終責任は理事長だけど。これって野村の責任だよね。

野村のマンションマネジャーに対策を聞いているのですが２週間たっても音沙汰なしです。

みなさんの組合でこんな経験ありませんか。
解決方法を教えてください。

過払い金返還請求されたらどうすれば良いのでしょうか。
ザーーット計算しただけで過払い額は３０００万円です。

管理会社ってこんなものですかね。

夢でないと良いのですが。

[613: 匿名]

虚偽の会計・公開しない、は20万円の過料と思いますが、どこにどう申し出れば良いか、まだ調べていません。

現在、横浜の三井不動産分譲と住友不動産分譲の傾斜マンション問題では、対応に大きな差が出てきています。
初動の分譲主と管理組合の考え方の差は、住友では表面に出すとデメリットが大きいとし、それで学んだ三井は自ら保証を申し出た、というものです。

Ｍ社のマンションに引っ越して4年目、共用部分のあちこちの不具合をＭコミュニティを申し出ていますが、一旦はアフターの工事と言いながら、分譲主の意向でしょうか結論が変わっています。

横浜の問題を機に、委託主を向いた管理をしっかりするような方法（リプレイスを含めて）を、総会で質問や発言をして皆さんへ警鐘を鳴らしたいと考えています。
すべて自己責任だそうですから。

[614: ノムさん管理組合とは]

理事長の名において業者がしたい放題できるところ、か

[615: 私も野村を調査中]

マンションは、くい打ちだけでなく、会計でもデータ改竄があるのでは。

皆さんのご投稿は内容が濃く、深刻さも伝わってきます。それぞれコメントを寄せたい気持ちが
ありますが、現在、報告された事象やすばらしい考えを、印刷の上、熟読しております。

特にうれしいのは、きのこさんに加えて、善なる魂をお持ちの方が新たに書き込んで下さって
いることです。
頼もしく、心強い。感謝。

[616: BCG]

６１４さん。

まさにその通り。
監事も抱き込めば、怖いもの無しですわ。

彼らは報酬をもらっているとしか思えません。

[617: 匿名]

614,616

野村は利益を追求するのが使命の株式会社。
利益を貪られる管理組合、組合員がアホということ。
愚痴言っても解決にならん。

[618: 匿名]

617殿

愚痴っても解決にならん！
その通りです。
解決の道を導いて、マンションに住んでいる大勢を助ける指針をお願いします。

[619: リプレースを考えている理事長]

野村リビングサポートは本当のところ信用できるのですか。
業界トップと評価される会社がこんなに非難されるとなると他はもっとひどいのでしょうか。
やはり独立系がいいのかな。

[620: 匿名さん]

横浜の杭問題掲示板から流れてきました。

似たり寄ったりかと。あと好みの問題？
知人は自主管理してると話してました。住民が管理人として清掃等してアルバイト、会計まとめは外部の会計できる方(会計士？)に委託してると話しています。ただし、何でも理事会がやらないといけない(設備交換や総会資料の配付も)ので役員にはなりたくないそうです。ご参考まで。ニュース見てますとマンションは建て替えや人間関係が大変そうだと思う今日この頃です。

[621: デベにお勤めさん]

＞彼らは報酬をもらっているとしか思えません
総会で野村が用意する決算表を疑え
ヤミ報酬はどっかに含まれている

＞利益を貪られる管理組合、組合員がアホということ
気をつけろ　野村の思考になってるぞ
だます奴が悪い　だまされる奴は悪くない

＞愚痴言っても解決にならん
どこも問題発覚前は住民の間で愚痴が横行
解決への苦難の道は愚痴から始まる

＞野村リビングサポートは本当のところ信用できるのですか
６０７を読め
「私は信じてそれを受け入れた」
信じた者が泣きを見た　ついでだがその社名は古い

[622: 暇入]

>> 611

管理会社に公開質問したら、回答義務があります。
マンション管理士にご相談を。

[623: 金剛]

回答義務？　何に定められた義務ですか
法律？　規約？　あるいはモラル？
義務の根拠を教えてくれますか

[624: 匿名さん]

回答義務はありません。

[625: ノムさん管理規約とは]

怪力ノムさんは
自分を規約に合わせるくらいなら
規約を自分に合わせてしまう

[626: 匿名さん]

ないだろね。
マンション管理士の宣伝にしか見えないから。違ってたら、ごめんあそばせ。

[627: 経験者]

６２５さん

規約を野村標準に合わせるんではなくて規約を読んでいないと思われます。
天下御免、唯我独尊。

競争入札で我々は業務仕様書を与え、これに基づき入札するよう求めました。
野村は業務仕様書は無駄がある、さらにサポーターなどを減員した代替え提案も提出してくれました。
もちろんそれを裏付ける提案書も説明も立派でした。
さすが野村と私は高く評価しました。これが間違いの出発点。

総会決議を経て業務引き継ぎを開始したところ、この業務仕様書ではできません、増員と増額が必要ですと申し入れてきました（以前説明済み）。

驚いたのは、契約書に記載する業務内容は組合が提示したものと全く異なる野村の標準様式でした。
ざる同様の抜け穴だらけの内容でした。

これを指摘した私は野村の本店長から、組合の仕様書は指示書に近い、これでは仕事がやりにくい、と開き直られました。
私は勤務先でたくさんの発注業務をしてきましたがこんな業者に初めて出会いました。
驚き桃の木山椒の木です。

まさに天下の野村不動産の子会社、お客の仕様書なんて眼中にないということでしょう。
なんせ、入札金額を２０％も上乗せして理事長を説得し、契約をさせてしまったのですから。

[628: うめ]

>>623
>>624

さくらさんに聞いてみてくださる？
きっと丁寧に教えててくれますわ。

[629: 匿名さん]

まつ、たけに続いて、とうとううめ登場。
同一人物か！
仲間うちの投稿が目立つな。

[630: 購入検討中さん]

>>627
野村が老獪なのか、仕様書のできが悪いのかが先ず第一の問題です。
ちなみに、仕様書を作成したのは誰でしょうか？

[631: ノムさん管理員とは]

住民監視が第一の使命
業務委託契約先変更を言い出す不届き者がいないか
常に目を光らせている

[632: 匿名さん]

管理会社の人の投稿は際立つな。

[633: 私も野村を調査中]

最近回ってきた理事会議事録抜粋に、久々に小口現金会計に関する
記述がありました。

「管理事務室における現金取扱いが野村不動産パートナーズ（株）内では
禁止されていることから」

廃止するのだそうです。会社では禁止しているがこの管理組合では独
自に小口をやってきた、ということ？　

[634: きのこ]

野村が現場での小口現金を扱わないというのは嘘です。
わたしどもは今でも現金扱いです。

私が理事長の時、現金扱いをやめる提案をしましがマンションマネジャーに拒否されました。
なんだかんだと言って客の要求を拒否する体質です。

以前指摘しましたが、野村には標準的会計処理は存在していません。
マンションマンジャーの好みで無限のパターンがあるようです。
会計部はマンションマネジャーの指示に従い書面を作るだけです。
最悪なのは会計報告をチェックする部門が存在しないということです。

言い換えればマンションマネジャーの不正を誰もチェックしていないということです。

野村は理事長印を勝手に作って私文書を発行していたことも発覚しました。
印象偽造、私文書偽造同行使は被害の有無に関係なく刑事犯罪です。
さらに悪質なのはこの犯罪を隠蔽する行動をとったことです。
詳しくは別の機会に紹介します。

[635: 匿名さん]

＞「管理事務室における現金取扱いが野村不動産パートナーズ（株）内では禁止されていることから」 廃止するのだそうです。
　鉛筆はどうやって買うのだ？

[636: まつたけ]

>>635
現金で買えなければクレジットで買えばいい。
振込ができれば振り込めばいい。

[637: 買い換え検討中 [男性 40代]]

定期総会がすみました、30年住み続けたマンションですが今回ほど呆れてバカバカしい総会は初めてでした、何がと云うと未決済事項の追加承認と云う1議案で、5項目の内容でした（当方に言わせればもっとあるが）前回の総会で決まったことをことごとく変更したり、追加工事の名目で色々遣った事に対する事後承認を求めてきたことです、はとんど金が絡むことばかりです、またそのうち一件は現状回復しなければいけない様な共用部分の変更まで大胆にやっちゃいました、（15万の工事を現状回復するには90万）一応理事会で議論して決めたらしいのですが緊急性がないのに輪番制なのに自分から手を挙げ自らなった馬鹿な理事長がいい顔しようと思ってどうも決めたみたいです、他の理事は理事長が年上で以前から住んでいるので勉強していると思い、自分たち知識も無いことから何も疑問を持たなかったのだと思いますが、しかし毎月1回の理事会に野村不動産パートナーズの人間が課長代理（区分所有管理士　管理業務主任者　免許皆伝）が陪席の形で常に同席していたはずなのになぜ総会での普通決議が必要なのにアドバイスしなかったのか不思議でしょがないのですが、こいつの免許剥奪しなければよくよく考えればこの全て金が係る事は全て野村不動産パートナーズに丸投げ、前回の馬鹿な理事長と野村不動産パートナーズは、大変仲良しだったのか、住民も余りにも無関心すぎる総会でこの事にに関して質問していても、ある住民は「時間がないしょうもない質問するな」理事会が違背だと認めている事に経緯の説明を求めているのに、ここに６０才代の常識の無い馬鹿者がいると言っている様な奴がいるぐらいだから、まあ相手にしなくて良いか毎年コイツはだれか議論していると必ず横から話を挟んでくる奴だから、本題からはなれたようですので本題に、今回のこの事後処理まともに野村不動産パートナーズは反省もなく、馬鹿な理事長も反省もなく、やはり管理会社の変更も一つの選択肢だぞ。

[638: 匿名さん]

どこの管理会社も理事長に逆らいません。
一般の区分所有者の指摘より、理事長の不満の方が管理会社変更につながるからです。

買い換え検討中→買い替えても同じような組合かも。

[639: 野村を叩く会]

637さんの実態は納得です。

ちょっと知ったかぶった理事長こそ野村にとって餌食です。
まさにその典型が過去の総会決銀変更の議案でしたね。

管理会社は巧妙です。
違反行為は理事長にさせる（カカシ理事は単位賛成するだけ）のですから管理会社の違法行為にならないのです。
民民の契約ですから公的機関は介入できないことを管理会社は熟知しています。

管理会社を変えようとしてもそうはさせません。
あなたのような方を村八分にしてしまうのです。
私も野村を調査中さんはその典型でしょう。
きのこさんは敢然と戦っています。
逃げることなく野村と戦う戦士が増えることを願っております。

そんな管理会社はいづれマスコミの餌食になると思いますが。

おかしいと思う事例をどんどん紹介してください。
野村の不正行為・不当行為は関社長宛に直訴してください。
マスコミにも報告してください。

マンション問題が話題になっている昨今です。
マスコミが取り上げると思います。

[640: さくら]

628さん
僭越ながら以下が私の理解です。

理事（理事や監事）は組合が行う業務を組合員から委任された立場（受任者）ですから委任者に対して誠実に職務を遂行する義務はあります。質問に答えるかはその範疇で判断されることになります。
理事長は理事会を代表して答える立場です。
管理会社は理事長や理事から要求あれば回答せねばなりません。
回答に対して上げ足を取るような相手には答える必要はないと思いますし、それを咎められる理由はないでしょう。

以上が原則ですが管理会社も理事長も質問に全て答える義務はありません。
しかし、答えるべき質問を放置したり不誠実な回答をすれば違法性を問われます。
これが善管注意義務違反です。

その究極が区分所有法による管理者解任請求です。
この請求を認めるかは裁判官の裁量ですが解任請求された理事長は常識的には理事長や理事を辞任するでしょう。
解任請求されても理事長を継続するには何か美味しいものがあるか、余程のバカでしょう。

私は理事長は原則として全てに回答すべきと思います。
回答できなないら理由をそえて回答しないと回答すべきです。
もし過ちに気がついたら素直に謝り、同時に対策案を提示すべきと思います。

これが私の認識、基本姿勢でもあります。
生意気言ってすみません。

[641: うめ]

それでは、管理会社も理事会も都合の悪い質問には重要ではないからという理由で回答しないですんでしまうの？
そんなことって、許されませんよ！

[642: さくら]

残念ながらこれが現在の標準管理規約の限界ですというより理事会方式が悪用されているということです。

管理会社が回答しないように理事長、理事会を指導していることはよくあります。
おかしな理事が理事長を牛耳っている場合もあります。

管理会社は利益追求のためにいろいろの策略を巡らします。
管理会社の責任で生じた損害も組合に責任転嫁します。
理事会の無知を利用すれば相当な悪事もできますし悪事を理事長責任にすり替えることもできます。
管理会社に都合悪い組合員が理事になれないように仕組んだ実績もあります。

これを打破するにはまず理事長解任です。
理事長宛に質問書をどんどん出すことです。
この回答状況を証拠として理事長解任請求ができます。
総会で決議されたものを速やかに実行しないのは理事長の重大な規約、法違反です。
議事録改ざんは理事長個人の責任が問えます。
特に金銭的損失がある場合は、管理者解任事由として重視されるようです。

規約外支出を行おうとした理事長、理事全員に対する解任請求に対し、これを認めた仮処分もあります（長野地裁）。
理事全員が解任されたらどうなるか、判例をごらんください。

訴訟の種はいくらでもあります。
一つ一つの不当性や違法性が小さくても集合されれば違法として認められることになります。
訴状が整っていれば裁判所はこれを受け付けますから応訴するか組合は決めねばなりません。
結果的に組合が勝訴するにしても応訴費用（代理人費用）がかかります。
だから訴訟されないように役員は理事会運営をせねばなりません（これが理事及び監事の最低限の職務）。
訴訟は一人でも提起できるので理事会は敵を作らない努力が不可欠なのです。

訴訟される組合は理事会、組合員、管理会社のレベルが低いということに他なりません。
訴訟された内容を理解せずに応訴を決議し、多額の組合費を使えばなおさらです。
訴訟理由も認識せずに原告を非難するのはバカの上塗りというものです。
法的根拠もないまま理事長が組合員を訴訟すると総会決議させたケースがあります。
理事長のレベル、推して知るべしです。

訴訟を回避するよう助言を与えるのが管理会社です。
業務委託契約書の管理会社の業務に《理事会支援》があります（標準管理規約）。
管理会社が適切な助言を与えなかったなら、契約不履行です。
管理組合は契約不履行として解約できるし、損害賠償請求もできることになります。
しかし、管理会社の傀儡状態にある理事会ではそんなことできるはずがありません。

いずれ時が過ぎて理事会が変われば過去の理事の責任が問えることになります。
理事会決議に賛成した理事の連帯責任を問えると弁護士から聞きました。
一部とはいえ組合が失った財産が回収できます。

役員は、誠実に回答すること。
これが理事会の信頼性を得る第一歩だと思います。
訴訟される理事会（管理組合）は最悪です。

回答できないのはそこに不正があると考えて良いと思います。

[643: 私も野村を調査中]

きのこ殿
コープ野村厚木愛甲もまだ小口現金をやっていると思いますが、本板５４６の「野村は
元から正すつもりなんでしょうが、情報が末端まで通るには時間がかかります」が現実
化している可能性はゼロですかね？　会社（東京）で決めた方針を契約先の各管理組
合におろし、それぞれの理事会で決議させていくのには時間がかかるという意味です。
もしこういうアホな上意下達が存在するのなら、リプレイスなし、野村との契約３０年超
という各地のコープ野村はことごとく「管理会社マンション」というわけですが。。。

さくら殿
野村傘下のマンション理事会は「逆」をやると思います。つまり「理事長は原則として全
て回答するな。回答できない質問は特にほっとけ。回答できないなら理由をそえて『回
答しない』と回答すべきと考えるような理事長だったら辞めさせろ。過ちに気がついて
素直に謝るような人物なら『理事長辞任勧告』。理事長が『対策案を提示すべき』と思
うような誠意の持ち主なら同じく排除」。
　隠れ原則　：　回答が面倒だから情報提供を遮断して質問できなくしてしまおう

うめ殿
回答が得られぬまま５回目の冬が来る。おっしゃる通り、区分所有者（管理組合員）の
質問に答えなければならぬという新たな法的縛りが必要なんですよ。これがない現状
は、くい打ちと同程度に深刻な欠陥なのですよ。法的にも欠陥がある住まいが分譲マ
ンションという気がします。

[644: 買い換え検討中 [男性 40代]]

定期総会がすみました、30年住み続けたマンションですが今回ほど呆れてバカバカしい総会は初めてでした、何がと云うと未決済事項の追加承認と云う1議案で、5項目の内容でした（当方に言わせればもっとあるが）前回の総会で決まったことをことごとく変更したり、追加工事の名目で色々遣った事に対する事後承認を求めてきたことです.

この5項目に関して定期総会で監査は、管理組合が違背である事を認めていて住民が事後承認してもいないのに定期総会議案書にて未決済事項の追加承認より先に事業報告および決算報告が先でまだ承認してもいないのに平気な面で監査は「管理費等収支決算書及び賃貸対照表は管理組合の収支及び財産の状況を正しく示しているものとみとめます」「管理組合理事会運営および各理事の業務執行にあたり管理組合規約に違反している事実は認められません」と堂々とノタマウのです考えられない事実なんです、監査に順番がおかしい事を指摘すると鳩が豆鉄砲くらったような顔をしていました、大体、総会議案書に審議事項を入れる場合管理組合（理事会）、管理会社どう云う神経か定期総会を開催すればいざとなれば白紙委任があるのでなんとかなるとおもって適当に定期総会議案書を制作、管理組合（理事会）、管理会社はとにかく住民を馬鹿にしている、理事会各位管理会社は今回の事は承認されたから責任は無いと思っているでしょうが違背と言う事実は残ると肝に銘じといてくださいね。

[645: 草の根民主主義評論家]

管理組合でもなければ管理組合法人でもない別法律が必要です。
つまり、マンションは村町と同等の権利を与えるという法律です。

[646: 金剛]

野村を調査中さんの要望は「過去の」小口現金会計の調査で、
「未来の」小口現金廃止じゃないのでしょ？

嫌な要望だからすり替えられた？

[647: さくら]

641さん
誤解されないよう、640を補足します。
総会で選任された役員は民法の規定に基づき委任者の要求に基づき誠実に義務を果たさねばなりません。
委任者（組合員）からの質問に答えるのは当然です。
受任者が義務を放棄するならその不当性を追及するのは当然でしょう。
理由もなく催促も無視し、回答拒否が意図的であれば重過失でしょうから法的責任を追及する（損害賠償含めて）のは当然の権利だと考えます。

個別事例ではありますが、私が理事長の時、理事長もしくは理事会として例外１件を除き全て回答しました。
例外とは、揚げ足取りの質問（のちの理事長）です。
過去の理事会の回答率は半分程度、今期はほぼゼロではないでしょうか。
公開質問に対してさえ、質問書の揚げ足を取り、本題を外れ、肝心な箇所に目をそらすようでは誠実な回答とは言えません。
そのよな理事長だったから管理者解任請求訴訟を起こされたのです。

管理会社が回答しないのは理事長の責任でもあります。
しかし会社の体質などに関する質問は一般人として質問できます（会社のCSRやコンプライアンスを社長やIR室に問う）。
株主となって株主総会で堂々と質問することは効果的と教わりました。
株主総会には投資家の他、マスコミが来ています。
そんな会場で会社の体質を暴露されたら経営者（受任者）は困るでしょう。
回答しないわけにもいかないし。
野村不動産ホールディングの株は３千円程度ですから３０万円で質問権が得られます。
下振れリスクも小さいと思うし。

[648: さくら]

６４３への回答
５４６、６４３の趣旨がよく理解できないのですが勝手に判断します。
現金処理方法は管理会社の都合で決めるのが一般的です（野村の場合はマンションマネジェーの好みかもしれませんが）。
会社で決めた標準なら速やかにその方法に移行するはずです。
わたしどもは今でも１００円などの小口現金をコンシェルジュやサポーターが日々扱っています。
従って現金を現場で扱はないというのは虚偽でしょう。
野村には標準というのが存在しないと思います。
マンションマネジャーの都合ようように説明しただけだと思います。
現地金をポケットに入れるのは簡単ですからね。
理事長印を無断で作ってしまうマンションマネジャー（会社も容認）ですから。

３０年安泰は名言です。
あなたのように正義感に燃える人は何としてでも排除せねばなりません。
これが社命だと思います。

わたしどもは競争入札で野村を選びました。
業務開始前に野村はこの入札額では管理できないと言い出し２０％も増額して契約を迫りました。
バカな理事長はこれを受け入れ総会決議させました。本来払わなくてよかった金はすでに１億円になります。
理事長さえ説得すればどうにでもなるの典型です。

なぜそうなったかを別の管理会社に聞きました。
おそらく野村さんは、マンションの規模からすれば XXXXX万円の売り上げを経営層は想定したはず。
従って担当支店（東京本店）には　XXXXX万円以上で受注しろと命令が出たと思う。
本店長は社命を守る義務があるからその命令のためあらゆる手段を使った。
こんなところでしょうと。

野村が悪いのか、それに応じた理事長が悪いのか、理事長の議案に賛成した組合員が悪いのか。
３０年間、ドル箱（２０％の利益確保）の我々を野村は離さないだろう。

わたしは、責任の所在が不明確な理事会方式に問題があると思っています。
性善説を基本にした理事会方式を悪用する知恵は当然生じますから。


もちろん無知な組合を手玉に取った野村は社会的制裁を受けるべきだと思っていますが。

[649: 買い換え検討中]

>>645
そこらの弁護士を凌駕する見解
法学エリートと見た

[650: さくら]

６５４さんの提案に驚きました

わたしは４年前の理事長時代に《村議会方式》を考えていました。
さらに私が理事に立候補した時その思いがあったからです。

組合員数６００ということは居住者数は２０００人近いですから村に匹敵すると考えたからです。
理事会方式は性善説が前提ですが性悪説も視野に入れた方式が必要と考えました。
言い換えれば理事会方式は形骸化しており、会社の取締役会のような機能とは程遠いです。
管理組合は区分所有法による団体ですが一方居住者（賃借人）のことも視野に入れた運営も望まれます。
最大の問題は、特定のもの（理事長の私欲、声が大きい理事、個人的欲求の強い理事）が理事会を支配してもその責任は理事全員になってしまい責任の所在があいまいであると考えたからです。これでは責任ある本来の職務執行は期待できません。
都会型マンションは組合運営に無関心層が多いため集会方式では限界があるということもあります。
現実に理事会を動かしているには２−３名の理事が実態と思われます。

理事会方式の弱点を利用した管理会社の存在に気づいたことも大きなきっかけでした。
本来中立的立場であるはずのマンション管理士が飯を食うためにいろいろ暗躍していることも知りました。

最近、第三者管理方式が国交相で議論されていますがこれも管理会社の影響力の排除に苦慮していると感じました。
ならば、以前考えていた村長方式はどうかなと、古くなった脳を動かしてみました。
思い付きの段階であり話題提供ですが紹介します。

４年前に考えた概要（３００戸以上の大規模マンションを想定）。
理事長（管理者）を村長、特別役員を助役（会計と総務等）と位置づけます。
理事会は村会議です。

理事長（管理者）を総会で選出する。組合員とは委任関係とする。
解任や総会選出方法は柔軟性を持たせる。
その資格は組合員、専門家（弁護士、マン管士、その他）とし利害対立者になりうる管理会社関係人は排除する。
特別役員を理事長が指名し、連帯責任を負う。
すべての執行責任は理事長と特別職に帰属する（過失に備え業務保険に加入する。費用は組合負担）。
監事は複数名とし１名は専門家である第三者とする。組合員との委任関係にする。監事の責任は民法のほか会社法を準用する。
上記役職に対する報酬を支払う。

理事（議会）は理事長らの提案（議案）を審議し、職務執行を監視すること、組合業務に対する提案をすること。
理事は組合員からの委任ではないあから職執行責任を負わない（気楽に参加する方が前向きの機能になると考えた）。
定員や定足数はその組合の実態を考慮し定めるが従来の理事職の機能は期待しない。

理事長らの暴走、不正の防止や機能不全におちった時、区分所有法との整合性など課題があるので議論を進める。