野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

[匿名さん]

住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。

野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/


[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]

[565: 私も野村を調査中]

【 一連の事態に興味をお持ち下さっている方へ 】

事件性を示すと思われる３つの視点を提供します。

① 会計の外部監査を受けずに刑事告訴

昨年１２月の総会で理事長は「告訴は検察が行うので民事より裁判費用
がかからない」と発言。費用節約なら、１０分の１の金額と数ヶ月の短期
ですむ「公認会計士による監査」（当方は３年半前に提案ずみ）のほうが
合理的で、前管理員や理事らの潔白も証明できる（＝私の文書活動も止
む）のですから、一石二鳥でしょう。
　しかし、当マンションは監査を検討もせず、告訴の道を進みました。

② 管理事務所の現金取扱いとの関係（No.446 参照）

当方への刑事告訴請求を決めた総会は昨年１２月１４日。野村の社内ル
ール厳格化により、事務所での現金取扱い「廃止」の方針が理事会で示
されたのはそのすぐ後の同月２３日（No.545）。
　反対に、この総会への導火線となった「要望書」の提出は７月２１日。事
務所での現金取扱い「小口会計」の違法性がこの掲示板で指摘された日
付を追うと、「管理人通帳なんか不必要」（No.424）は６月２６日。「法律
改正により、管理人通帳はあり得ない」（No.427）は６月２８日。
　前管理人の小口会計を防御しているように見えます。ちなみに、当方を
名指しして裁判にかけよという上記「要望書」の提出者は、いまだに匿名
です。

③ 刑事告訴されるべきは、前管理人か私か

No.446 を確認いただきたいのですが、呼出し（意見交換会） → 弁明 →
総会 → 告訴 という流れは、普通なら前管理人に対して行われることです。
　昨年１１月２９日に全戸配布した文書で私は、「想像して下さい。皆さんが
『前管理員の会計』で意見交換会を自発的に催し、その結論次第で臨時総
会も開き、『刑法に基づく』で刑事告訴する流れになったとき、連中の大半は
参加せず逃げてしまうことでしょう」と書きました。
　この３ヶ月後、No.463 さんが「経理が不明瞭としてそれを糺そうと頑張っ
ておられる方を組合は訴えるのかな。普通は逆だろ」と投稿してくれました。
　当マンションには「善と悪、被害と加害を逆にして話を作り替え、集団で攻
め続ければ通る」という変な原則（恐らく経験則）が存在するようです。結果、
私には大して仲間がいないのに、全体で固まったまま社会の常識とぶつか
って沈没しつつあります。

◎ 今年４月、再び神奈川県警本部に資料を送りましたが、地元警察署の
市民相談に回され、大して理解されることもなく終わりました。

[566: 私も野村を調査中]

連続の投稿になり、申し訳ありません。

◎ ４～５月の理事会議事録をようやく入手。当方への刑事告訴について、
　　「受理された。」はもちろん、「告訴状を提出した。」の文言もありません
　　でした。これで５月１４日配布の総会議案書に「警察署に告訴を請求中
　　です。」と記すとは。油断できませんが、脅しの確率は８０％から８５％
　　に上がった感じがします。

【 前記 No.565 ① の補足 】

組合会計の外部監査でなく、私による閲覧なら費用は発生しません。管理
組合員による閲覧は、規約の規定「理事会は、閲覧させねばならない。」そ
のものですから、実現されなければ理事会の責任が問われるはずです。

この点で、閲覧未実現の現状につき、理事長の直近の発言は「閲覧につい
て通知しているが、申し込みがない。」というもの（昨年１２月の当方告訴の
ための臨時総会）。コンサル等のプロの入れ知恵とはいえ、威張って言うこ
とでしょうか。恥かしい。

私は、「前管理人の会計資料を公開する。」と文書で約束してもらえなかった
ため、申し込みませんでした。他の住民組合員二百余名の「申し込みなし」は、
当組合の経理調査に、何らかの理由で誰も手を挙げないという事態を示して
います。はからずも理事長主催の全戸アンケートになった上記「通知」（昨年
１１月５日。No.446）ですが、申し込みゼロの結果は理事長には「青信号」で
も、組織としては「赤信号」でしょう。

[567: お知らせ]

連載「マンション生活で知り得た社会問題を考える」の羽田さんが、
第１０報となる最新記事「『管理会社マンション』の横暴を誰が止め
るのか」を下記にて発表しています。

http://chikyuza.net/archives/55233

[568: 匿名]

マンションで解決出来ない問題があがると住民をクレーマー扱いして放置するそうですが

[569: マンション投資家さん]

>560
自分が「聞いたことがない」っという事を根拠にして話をされるのはやめなさい。
貴方は所詮一個人にすぎません。貴方が聞いたことがあるか聞いたことがないかは一切関係ありません。
自分の無知をひけらかすのはおやめなさい。
ちなみに私は…聞いたことがあります。

[570: 意気揚々]

５６９は、変な内容だな。

「やめなさい」「おやめなさい」って、何を根拠に語ろうが自由でしょ。
無知をさらけだすのも、別に禁止するほどのことじゃない。
２行目と４行目から察するに、「私も野村を調査中」さんを脅したいのかな。

[571: わけあり人間]

画期的な管理方法を考えました。
50世帯のマンションを例にします。
まず戸当たり1000万出資してもらいます。
5億になります。それを外資のファンドで2%の利回りで回します。1000万になります。
それを資金にして管理と積み立てに回します。
以上。

[572: 匿名]

571の投稿について質問

1000万円の出資が全戸できるでしょうか？
円安とインフレに対するヘッジはどうしますか？

これが解決できれば良い方法と思います。

[573: 販売関係者さん]

>571
>572
証券で儲けた野村さんが不動産に手を伸ばしたワケ

[574: 住まいに詳しい人]

野村証券と野村不動産とは無関係です。
証券と不動産とでは社員の質も給与も違います。
一緒にしてもらっては困ります。

[575: 私も野村にキノコ]

NO446を見ました。
野村の包囲網であることは理解できます。
これを管理会社管理組合と誰かが名付けていましたね。
無知無関心、思考能力なし、詐欺にあっても被害意識がない権利義務なき社団（アホ集団）から暴利をむさぼる会社はあり得ます。
戦う住民を村八分にする、これは我がマンションでもおきました。
刑法違反も犯罪隠しに理事長を使う（いずれ紹介します）手には驚きました。さらに警察まで丸め込みました。

我がマンションも同様なので興味を持ってみています。
そこで私も野村を調査中さんに質問です。

コープ野村厚木愛甲は最初から野村不動産パートナーズ（NPT)（旧社名はNリビングサポート）が管理会社でしたか。今もそうですね。
マンションマネジャー（他社ではフロントマン、業務主任者）は誰ですか。イニシャルでも結構です。
契約当事者は関社長でしょうが担当は神奈川支店？東京本店？。支店長名？
貴マンションへの配属は何年目ですか。
NPTは何名で管理していますか。日勤○時間X△名（スマイルサポーター）、警備員）、夜勤○時間X△名（スマイルサポーター）。この人たちの勤務姿勢は？
所長は派遣社員ですか。年齢？業務主任等資格者ですか。
委託契約金額はいくらですか。
管理費等の滞納金は年間徴収額の何％ありますか。きちんと回収していますか。
貴殿が迫害されたと思われる事件を教えてください（投稿番号でも結構です）。
お手数ですがよろしく。

問題を再認識するためにNO446を以下に転写しました。
最初に出てくる［弁護士費用として修繕積立金２００万円を取り崩し］は管理規約に反する支出の筈（修繕積立金は修繕にのみに限定）。
これだけでも理事長解任請求、総会決議無効確認請求できますよ。
貴殿が名誉毀損（刑事起訴はまずない）で訴訟されたら損害賠償請求（違反支出）含めて反訴すればよい。被告なら金がかからないし。
規約外支出（組合に損害を与えた）をさせた理事長解任請求は簡単ですよ（理事長個人の解任ですから応訴費用は理事長の個人負担となる可能性が高いので威嚇効果大）。
総会決議で組合が応訴するなら組合員の関心が高まる、あるいは貴殿はもっと村八分にされるかも。
掛けですがどうせ村八分の厄介者だからやってみれば。
本人訴訟の経験談、戦いかたの伝授は無料です。
貴マンションまで行きましょうか。

何れにしても野村も理事長も馬鹿だね。
それが野村の能力だけど。

＊＊＊＊＊＊＊
コープ野村厚木愛甲（240戸）でも「必死の防戦」を見ることができます。

昨年12月14日に臨時総会が開かれ、弁護士費用として修繕積立金200
万円を取り崩し、当方への刑事告訴（刑法230条・233条に基づく名誉棄
損と信用棄損）を求める議案が可決されました。

以下、当マンションの最近の動きです。

　＊　＊　＊

2014年7月21日　月例理事会（当日、当方が内外に配布している文書への
　　　対応を求める要望書を住民１名が提出したらしい。後に議事録を確か
　　　めると「共同の利益に反する行為は最高裁で違法との判例が出てい
　　　る」といった賛成意見ばかりが列挙されていた）

　　　 9月27日　月例理事会（６月以降休んでいた傍聴を申し込んだが断ら
　　　れた。野村の社員３名を含む委託業者が５名も同席。私の傍聴と私へ
　　　の会議資料提供を拒否する決議）

　　　 10月9日　当宅に書留内容証明で理事長（元専門委員）からの「文書
　　　配布差止請求書」が届く。後に議事録を確かめると「文案の作成を野
　　　村不動産パートナーズへ依頼」とあった。

　　　 11月5日　全掲示板に「『内外に配布される文書への対応』に関する
　　　意見交換会のご案内」と「『会計に関する帳簿等』の閲覧に関するお
　　　知らせ」が貼り出される。後者は理事会による一方的な閲覧実施の
　　　発表で、私が求めている前管理人の会計資料を公開する旨の文言
　　　は一切なし。

　　　 11月16日　意見交換会（出席40名。業者３名同席。事前に理事長か
　　　らの要請文「当日10分以内で説明せよ」が投函されていたが、当方
　　　は無視し欠席）

　　　 11月22日　月例理事会（臨時総会開催を決定。「30分の『弁明の機
　　　会』を29日に設けてやるから来い」との要請文が会議後に投函され
　　　た。私は無視し欠席）

　　　 12月14日　臨時総会（議題：１－２３４号室現組合員への刑事告訴
　　　の請求、及び弁護士費用の予算化。結果[1月5日掲示]：183票[うち
　　　委任状101]で可決。反対及び否認票9）

[576: 入居済み住民さん]

野村の個人情報管理

マンションの組合員や居住者の個人情報は以下に使われるということ？
時代遅れではないか。

1.個人情報の利用目的について

当社は、個人情報を下記業務ならびに利用目的の達成に必要な範囲で利用いたします。
(1) 業務内容
マンションの管理に関する業務
マンションの専有部のサポートサービスに関する業務
マンションの共用部、専有部のリニューアル、リフォームに関する業務
インテリア商品の販売およびインテリア工事受注に関する業務
一戸建て住宅のアフターサービスおよびサポートサービスに関する業務
損害保険代理店に関する業務
賃貸マンション等のプロパティマネジメントに関する業務
ビルの管理・運営に関する業務
取引先管理に関する業務
職員採用に関する業務
雇用管理に関する業務
上記当社業務に関連、派生するすべての業務
(2) 利用目的
マンションの管理に関する業務遂行のため
住まいるセンターへのマンションの専有部および一戸建て住宅のサポートサービスのお問い合わせ、緊急事態の通知等への対応業務のために関する業務遂行のため
※なお当社のコールセンターである住まいるセンターへのお問い合わせについては、本対応業務を適正に実施するため、通話内容を録音させていただいております。あらかじめご了承下さい。
業務遂行にあたり関連、派生するリニューアル・リフォーム工事、インテリア工事・インテリア商品販売等、および一戸建て住宅のアフターサービス業務遂行のため
損害保険代理店に関する業務遂行のため
賃貸マンション等のプロパティマネジメントに関する業務遂行のため
ビル等の物件管理のため
取引先管理のため
他の事業者等から個人情報の処理の全部または一部について委託された場合等において、委託された当該業務の適切かつ円滑な遂行のため
当社の採用選考のため
従業者の雇用管理のため

[577: 匿名さん]

無関係？ 「野村不動産株式会社（のむらふどうさん）は、野村證券系の総合不動産会社」って書いてあるけど

[578: 私も野村を調査中]

【 ５７５様 】

関心をお寄せいただき、また、ご質問をありがとうございます。
返答を作成していますので、あと数日ほど、お待ちください。

転写いただいた投稿について補足しますと、「７月２１日の時点
ですでに年末の臨時総会までの細かいスケジュールは出来上
がっていた」はずで、それゆえ私は「特定住民排除のベルトコン
ベアー」と名付けました。理事長が設定した意見交換会や弁明
の機会を無視し、欠席したのは、振込め詐欺対策と同じ。電話
が鳴っても受話器を取らないことでわが身を守っているのです。

私に参加してもらえなくても粛々とスケジュール通りに事が進む
ように仕組まれていますから、彼らは強気です。が、参加しなく
ても私は悪者扱いされるだけで実際は全然困りませんでした。
住民をコントロールできているので、総会までならこういう脅しも
可能ということでしょう。私は刑事告訴が受理されても構わない
のですが、言い出した理事長（今は専門委員）の「告訴状を提出
した」という報告を、いまだに見ても聞いてもいません。

それにしても貴殿が記した住民像がじつに的確なので驚きます。
管理会社、組合、警察の間の協力関係も大きな謎です。

[579: 住まいに詳しい人]

理事長は刑事告訴すると公然と言い放ったし総会決議させたのですよね。それを理由もなく放置している。
名誉毀損や脅迫罪に該当するのではなかろうか。

[580: 私も野村を調査中]

【 ５７５様 】

「迫害されたと思われる事件」を別立てとし、２回に分けて返答いたします。

Ｑ．管理会社は？
Ａ．１９８０年の新築分譲以来、ずっと野村です。途中、会計のみを同社に委託するという「自主
管理」がありました（１９９９年～２０１２年）。

Ｑ．マネージャーは？
Ａ．「深田」です。横浜支店で、支店長名は不明。上記の「自主管理」をやめた２０１２年５月から
配属、今年で４年目です。それ以前は「佐藤」。

Ｑ．管理体制は？
Ａ．上記マネージャーと管理員（住まいるサポーター）１名の計２名と思われます。Ｙ管理員は日
勤で８時～１７時の８時間（私には無愛想。事務所からはほとんど出てきません）。理事会と総会、
意見交換会とかには必ずこの２人が同席します。ともに年齢や資格等、不明です。

Ｑ．委託契約金額は？
Ａ．月５３万３７０９円で、年６４０万４５０８円です。管理費等滞納金は通算で７１万８７００円、年
単位では全収入６５６１万６９６０円に対し１．１％の未納率です。２６ヶ月分を滞納されている方
が１名いらっしゃいます。理事会は「少しずつ回収している」と言っています。

[581: 私も野村を調査中]

【 ５７５様 】

「迫害されたと思われる事件」を並べてみます。

１．騒音トラブルとその処理（２０１１年４月～６月）

　上階宅からの騒音を管理人に伝えるも、いつまでも調査せず、逆に音源隠しを助ける。専門委員ら
と７名のチームを作り、日曜夜９時に当宅に上がり込んで脅し。２週間後に上階宅は引っ越し、その
情報も新理事長の私に最後まで隠した。【 本板での投稿番号：３５１ 】

２．理事長辞任勧告（２０１１年１１月～１２月）

　文書配布で管理員や専門委員の実態を住民組合員に知らせ、会計公開を求め始めた理事長を排
除すべく、２度の辞任勧告。副理事長を「理事長代行」にして理事会の存続を図り、理事長辞任の実
現後すぐ管理員を退職させ、新管理体制へとつなげた（専門委員のボス２名が主導）。【 ３４６ と ３５０ 】

３．上記２．の前の臨時理事会（２０１１年８月）

　住民組合員に初めて文書で知らせた７月１５日の行為に対する策略。会議翌日の朝に連判状を全
戸配布し、理事長の職務は中断へ。【 ３１１ と ３４４ 】

４．理事長報酬支給遅延（２０１１年１２月）

　２ヶ月遅れで督促するまで半期分６万円を渡さず。会計書類を工作（管理員＆管理会社＆会計理
事の共謀）か。【 ３０５ 】

５．管理人によるパトカー３台呼び込み（２０１１年１１月）

　組合と管理員の雇用契約の関係で履歴書を求めるも、事務所上階宅（元会計理事宅）に逃れ警察
に通報。男性の老人会員を多数動員し奇抜な防御作戦を展開。【 ３０８ と ３２６ 】

６．総会や理事会での嫌がらせ
　
　２０１３年５月の総会後懇談会では元自治会役員らで「とっちめ」。翌２０１４年には一般住民が全員
帰宅することで懇談会を中止にした。【 ３２２ 】

７．理事会傍聴の拒否（２０１４年９月～）

　内外への文書配布（他のコープ野村など）を理由に、傍聴と資料提供を拒まれる。今年６月の新理
事会（新理事長は元専門委員）で、改めて拒否の決議をされた。

８．組合会計の公開と閲覧、いまだ実現せず（２０１３年１０月～）

　不正疑惑から公開を要求するも無視され続けたので、簡易裁判所に調停申立てし、受理される。
理事長は「見せる」と約束しておいて「罰則付き細則」を管理員と作り、閲覧できない状況を作った。
主な疑惑は、 ① 前管理員の小口会計 ② 専門委員の費用 ③ 総会決算書の不明確（説明と訂正
が必要） ④ 上記４．の理事長報酬の件。【 ３０６ と ３３０ 】

９．文書配布に対する刑事告訴請求の動き（２０１４年７月～）

　【 ４４６ 】。類似の脅しとして２０１２年５月の「法律相談結果概要」の先例がある。【 ３１２ 】

　※ 最近は、業者と一部役員（専門委員と理事会）だけで「規約改正」を進めている模様。今年５月
の総会で「（管理人が「もうできてるからな」と私に言った）原案を一般組合員に開示すべき」と主張し
てみたが、新理事長「最終案と思われたら困る」とか言って今に至るまで非公開。当方は、進展のな
い刑事告訴請求の動きをにらみながら、前管理員の小口の通帳を始めとする会計資料をこの目で
確かめる手立てを探っています。理事長解任については、当組合の理事長は任期１年でコロコロ変
わるため、責任を問おうとするとすぐ１年が経過し次の元専門委員が着任していく点にご留意下さい。

[582: 私も野村にきのこ]

580
情報有難うございました。
事例紹介として使わせてください。

会社上層部に地殻変動が起きるか組合員が目覚めるか。
管理会社マンションを当たり前の理事会マンションにするのは大変ですが頑張りましょう。

[583: 私も野村を調査中]

【 ５７９様 】
該当すると私も思います。誠実に書かれたものを「誹謗中傷」「名誉棄損」呼ばわりする行為こそ誹
謗中傷、名誉棄損です。法的手段で小口会計の「隠し口座」（管理人と管理会社の間で使っていた
はずの通帳）を発見できれば最善なのですが。最近の管理事務所のガードは尋常ではありません。

【 ５８２様 】
互いに頑張りましょう。
近々、お会いできれば、と思っています。

[584: 私も野村にきのこ]

野村の会計は怪しいと思っています。
先月管理費滞納額の根拠を教えてとお願いしましたが音沙汰ありません。
会計部門で個人別管理がコンピューターでなされていれば簡単に提示できるはずです。

滞納金納入を督促されたら支払う前に調査することをお勧めします。
過払い金を取り返すのは大変ですから。

会計の集計が開示できないのは相当怪しいと思います。
貸借対照表さえあっていれば正しいと勘違いしているようですが次の問題がありました。
監事が指摘たのですが現場の金が数十万食い違っていたのです。
こんなこと信じられません。

会計管理はフロントのみが把握しているので不正会計の余地はあると思います。
大切な資金管理は組合員自らで。

もっと大問題もありますが今日はここまで。

[585: まいたけ]

９月３０日だったと思うのですが、「マンション管理費　激論」と題する大型の記事が朝日の朝刊（社会面）に出ていました。「意見を募集します」とのことで、メールアドレスも載っていました。署名記事でしたから、この記者宛てに資料を送る等、情報提供するとよいかもしれません。私もやってみます。他のみなさんもぜひ。記事は図書館なら無料で読めます。

[586: 私も野村を調査中]

【 きのこ様 】
一度お会いして、話をうかがいたいです。
私は厚木でもどこでもよいですが、いかがでしょうか。

[587: きのこ]

５８６様
連絡方法、どうします？

[588: 私も野村を調査中]

きのこ様

先にお会いしてしまうのが良策かと。
つまり、待ち合わせて会ってしまってから情報交換しましょう。
例えば、１０月何日、小田急線の愛甲石田駅改札で１３：００頃、黒のカバンを抱えて立ってます、とか。
交通機関の大幅遅延や急用で当日会えなくなったときは、この板で改めて翌日以降の待ち合わせを設定し直しましょう。
この方式でいかがでしょうか。

[589: きのこ]

調査中さん
車ですね。私は綾瀬からです。
１７日、午後、厚木付近某ゴルフ場。
時間、場所は当日朝連絡。

[590: きのこ]

５８５
意見投稿しておきました。
朝日使えますね。

[591: 私も野村を調査中]

私も１４日午前に朝日宛てに投稿しました。
かの記事が載った朝刊の第一面にちょうど野村不動産グループの小広告。
広告主の実態を報道できるか、現状では同紙は日経の連載「マンション誰のものか」
未満と思いますが、きのこさんや私の投稿を参考に一歩踏み込んでほしいですね。

【 きのこ様 】
了解しました。
明日（１７日）の午前、この板にてご指定の時間と場所を確認します。
大阪の２８９さんとはまた後日。

[592: 通りすがりの匿名さん]

実際に会うとか正気ですか？
インターネットで知り合った者同士でトラブルになるのは小学生でも知ってること。
粘着質なのは明らかですし、管理人の住所も歩いて突き止めたんでしたっけ？
事件にでもなったら、ますます貴マンションは有名になりますね。

[593: しめじ]

>592
懲りずにまた脅してるよ

[594: きのこ]

５９２が問題の管理人？。尾行する？

厚木国際カントリー倶楽部
クラブハウスの精算受付付近。
１５時。私は赤カバン。
あなたの目しるし？
緊急連絡はゴルフ場046-241-1311。
呼出はきのこ。
プレーが遅れたらちょっとお待ちを。
一応ジャケット着てきてください。

[595: 匿名さん]

ここの書き込みを読んでいると、ある種の狂気を感じているのは私だけではないはず…
よく会おうと思いますね…
怖い怖い

[596: 私も野村を調査中]

きのこさん
了解しました。ジャケットも着ます。
私の目印は、黒のポシェットにＡ４サイズの茶封筒。

どこかの管理会社の社員だろうと思いますよ。
気にしない、気にしない。
匿名より実名で議論。アカデミズム、ジャーナリズムの常識です。

[597: 匿名さん]

すみませんが個人同士の待ち合わせは別の場所でやってもらえませんかね？
ここは出会い系サイトではありませんので。
削除依頼しますね。

[598: きのこ]

有意義な意見交換ができました。
どうぞ削除してください。

[599: 匿名さん]

あとは電話やブログでやってください。
当事者じゃない人が読んで不快に感じるってすごい。

[601: 私も野村を調査中]

「削除依頼します」 ← 言論戦に敗れた者の常套句。

ところで厚木のコープ野村、６月から理事会にほぼ毎回、元警官の住民が理事でも
何でもないのに出席し、当方の文書配布問題のみに参加して発言しております。建
築コンサルタント「ボス建築研究所」が紹介した弁護士と管理士に計３００万円近く
払うのに、元警官（前管理人時代に理事長だった）まで動員する必要があるのかね。
ほんと、どこまでも脅し、脅し、です。これでは私以外の住民が口をつぐみます。
理事には月５千円の報酬。元警官が無報酬で動いているとは考えにくい。

きのこさん、こちらこそ昨日は有意義で楽しいお話を有難うございました。
１６日の昼から急に私たちの会合を快く思わない輩が出てきましたな。

皆さん、これが管理会社の本性だ。一連の投稿はすべて記録し、記憶しておこう。

[602: 匿名]

>>601
このページしか見ていないので過去のスレはわかりませんが、元警官の住民や建築コンサルタント「ボス建築研究所」が紹介した弁護士と管理士の話、会合の話など、詳しい話を書いてください。それによって、味方が増えると思います。

[603: きのこ]

私どものマンションはワースト３に入ると某協会の相談員から言われたことがあります。
入札金額を２０％も増額して契約を迫った野村、これを批判した私は理事会から排除されました。

私も野村を調査中さんから色々お話を伺いましたがそれをはるかに超えるマンションもあるのだと安堵？？？した次第です。
野村自体に直接責任はないのかもしれませんが元社員が関わっている可能性は高いと感じました。

要約すれば、ボス建築研究所が管理人（元野村社員）や専門委員を操り利益を貪っているというのが私の印象です。
管理人等も利得があるのでしょう。
野村が会計出納を管理しているそうですが会計帳簿を組合員に開示しないとうのは異常です。
不正がなければ開示できるはずです。

私どもの理事会は第三者の力が働いており破綻しているとまで言われましたがその構図と酷似しています。

不正に組合員が気がつかない、気付かせない、気がついた人を排除する構図がしっかり形成されていると思いました。
無関心組合員も真実を知らされず踊らされているのでしょう。
この構図を覆すのは容易ではありません。

一方的な話なので反論を聞く必要がありますが相当ひどい、末期症状だと感じました。
私の印象を是正または覆す反論をここで述べていただけると有難いです。

私のところは数名が仲間ですのでまだ希望があります。
善意で尽力する人が悪人にしたてられる惨めさを痛感しました。

私は理事会方式の問題点を研究しています。
本来理事会方式は素晴らしい方法なのですが一度方向を誤るととんでもない損失を組合員が被ることに着目しています。

無関心組合員を利用できる理事会方式の欠点を皆さんで考えませんか。

[604: 匿名さん]

>601
言論戦って…別に貴方に議論を吹っかけているのではなくて、この板の趣旨が本題だとしても、個人的な待ち合わせの書き込みでスレッドが進行していくと読みづらいのでやめてくださいと注意しているのですが。

少し何が言われるだけでそうやって牙をむいてくるんですね。
こりゃ管理会社も大変だわ。

[605: 匿名]

603様
同じ経験をしています。　関係者の604のつぶしも、ですよ。

理事会の自立した活性化は、セミナーに参加してもどこも同じ悩みを持っているようで、経年数とは関係ないのかと。
現在は数年後の輪番理事に向けて、知識を積み上げ、役員細則を制定することを含めて、理事の役割・責任・年間計画の見える化、などを考えています。

横浜では住友不動産に続き、三井不動産の欠陥マンション問題が取り上げられている最中、大手といえども消費者は利益の対象との考えが良く分かる機会です。
まして管理会社はいかに吸い上げを継続できるか、が知恵の絞り所。

早く気付いて、適正な委託費・健全な財産の保全をしたいと模索中です。
皆さんの投稿をよろしくお願いします。

[606: 604]

>605

私は別につぶしているわけではありません。
個人的な待ち合わせでスレを進行させるのが読みづらく迷惑だと言っているんです。
ここをつぶしているのはあなた方です。

[607: きのこ]

リプレースで野村に変更することになった。

競争入札は１０社、書類選考で５社に絞り組合員も傍聴しての選考プレゼンテーション。
三井不動産住宅と野村２社に決めかねてその日は保留。
私は東急とライフポート西洋が良いと思ったのですが。

私は知らなかったが理事長が三井に手を挙げた理事にメールを出した。
俺（理事長）は野村が良いと思うので次回の理事会（１社に決定する）では野村に手を挙げてくれと。

なぜそんなメールが発されたのか真意はわからない。
当然理事会は野村に賛成多数で決定。

まあ、三井も野村も大手不動産会社の傘下だからどっちでも良いというのが当時の私。
総会で決議されたので私はマン菅センターに経過報告をしに行きました。
色々ご教示いただいたからです。

相談員曰く、
大手だからといって安心してはダメです、理事会がしっかりしないとやられますよと。

当時の私はさほど気にもしなかった。

臨時総会で野村に変更することを決議してからありゃりゃりゃ。

入札金額で内示したのに増額要求してきた。
そんなのアリですか？と当時の理事会は否定的。
私は理事会を代表して野村に抗議
入札条件を守れないなら辞退して欲しいと。
野村の本店長は詫びてきた。
入札額を守るから契約させてくれと。
私は信じてそれを受け入れた。

理事会任期中に契約できなかったので次期理事会に契約を引き継いだ。

次期理事長はすんなり野村の増額を認め始めた。
私と理事長は理事会で大論争。
その後私は理事会から追放された。

ついに契約は入札金額の約２０％増しで署名捺印。

大手は知識も経験も豊富。
素人の理事がどうあがいても太刀打ちできない。

続きは後日。

[608: BCT]

理事として以下の質問を出していますが回答ありません。

野村不動産パートナーズ株式会社
管理業務主任者　○○様

管理費等の請求金額についての決定方法を教えてください。

必要な管理費年額を専有部分の面積比で配分し100円未満を四捨五入しているのでしょうか。
修繕積立金は当初（入居時で△社が算出）した金額に貴社が策定した長期修繕計画の金額上乗せしていると思います。
これはある期間の必要平均金額（段階的に変更している）を専有部分面積比で配分し100円未満を四捨五入しているのでしょうか。

四捨五入するので必ずしも年間必要金額にならないかもしれません。
それはどうやって調整しているのですか。

この算出は貴社はどの部門で行っているのですか。
マンションマネジャーが起案し自らが決定、決済しているのですか、本店長決済ですか。
記入ミスや計算間違いは誰がチェックしていますか。

[609: 私も野村を調査中]

横浜の傾いたマンション、「くい」のデータに偽装があったとされる件で、マンション問題へのマスコミの感度が比較的ですが高くなっているようです。
　いわゆる情報番組、フジ系列『グッディ』や『みんなのニュース』、ＴＢＳ『報道特集』ならホームページを訪れれば視聴者からの情報提供ができます。ＮＨＫなら渋谷の放送センターあてに番組名を明記すれば資料や意見を送ることができます。

　私は分譲後の「管理」や「修繕」にも注目してほしいとそれぞれにアピールしております。
　
　６０２さん、貴重な助言をありがとうございました。

[610: 私も野村を調査中]

キノコさん、６０３の精度が高く丁寧な投稿、拝読しました。

私以外の当マンション住民による反論ですが、ぜひ私も聞きたいですね。はっきり言って、
４年前から「全員で黙秘」してますよ。憲法レベルでいえば警察の取り調べや法廷での行
使が想定されている、公権力相手の黙秘権を、一介の管理組合員に過ぎない私に対して
フルに使ってきます。質問や要望に対しては無視・無回答・黙秘が時間稼ぎと逃げ切りに
一番有効、と知る者が理事会などを使って指揮しているのでしょうか。当局がすべきような
調べを区分所有者だからといって住民１名でやらなければいけないという現行のマンショ
ン管理法制は、改善の余地があると思います。

住民は「資産価値」という言葉に弱い。最近のテレビが連呼する「一生の買い物」とか、区
分所有法の「共同の利益」にも類似の効果がありますね。わがマンションのワルたちもこ
れらの言葉をよく使います。会計を調査されていない者たちが「共同の利益」を語るのは
おかしいですが、「この騒ぎが大きくなれば値段が下がる」と権力機関としての理事会に
ほのめかされれば大半は事無かれになります。それでも黙らない私に刑事告訴をぶつけ
るという昨年末の総会決議は、「当管理組合に何ら非があったわけではない」ことを内外
に誇示する最高水準の団体行動（偽装）と思われます。住民は管理会社の準社員かいな。

会計帳簿の非公開は、「地下の『くい』を調べさせて」との要求に対し、「だめだ」と嫌がる
に等しいことです。いつまで続けられるか。フタが開いて調査となれば、被害者の方には
不謹慎な言い方で恐縮ですが、傾斜マンション並みの大噴火になって他の管理組合に
波及するかもしれません。

コンサル「ボス建築」は、１９９４年の第一回大規模修繕を機に野村が連れてきました。当
時は兄会社「ボス建築コンサルタンツ」でした。前管理人も、１９９６年に野村の雇用で着
任しましたから、どちらも野村が連れてきたと思われる点で同社には大きな責任があるよ
うに思えます。調べを入れて事実を確かめることができたらの話ではありますが。

[611: BCT]

管理費と修繕積立金の額の決定方法は未だ回答がありません。

そんなことしているうちに新たな問題発覚。
野村が作成した長期修繕計画に基づき修繕積立金の値上げが６年前に総会で目上げ議案が議決されました。
段階的値上げなので毎年約３０００−４０００円くらいずつアップする内容です。

われわれの規約では管理費と修繕積立金は規約本文の別表で定めています。
従ってこの額を変更する場合は総会の特別決議が必要になるはずです。

アレ？
普通決議でやっちゃってるね。
特別決議じゃなければ値上げは無効っていうことじゃないの。
おいおい、それじゃー過去約６年分は不当に徴収していたということじゃないの。
どうする？今更返金できないし。
最近の総会参加率は６５％程度以下だから特別決議はものすごく難しいね。
これじゃー、決議しなおすのも大変だ。
決議しても過去にさかのぼって徴収できるの？

議案は理事会で作成するのですがそれを野村に作成を依頼しています。
理事長も理事も管理の専門会社の野村さんだから議決方法に間違いがあるなんても予想だにしなかったのだと思います。

おい、どうする？
最終責任は理事長だけど。これって野村の責任だよね。

野村のマンションマネジャーに対策を聞いているのですが２週間たっても音沙汰なしです。

みなさんの組合でこんな経験ありませんか。
解決方法を教えてください。

過払い金返還請求されたらどうすれば良いのでしょうか。
ザーーット計算しただけで過払い額は３０００万円です。

管理会社ってこんなものですかね。

夢でないと良いのですが。

[613: 匿名]

虚偽の会計・公開しない、は20万円の過料と思いますが、どこにどう申し出れば良いか、まだ調べていません。

現在、横浜の三井不動産分譲と住友不動産分譲の傾斜マンション問題では、対応に大きな差が出てきています。
初動の分譲主と管理組合の考え方の差は、住友では表面に出すとデメリットが大きいとし、それで学んだ三井は自ら保証を申し出た、というものです。

Ｍ社のマンションに引っ越して4年目、共用部分のあちこちの不具合をＭコミュニティを申し出ていますが、一旦はアフターの工事と言いながら、分譲主の意向でしょうか結論が変わっています。

横浜の問題を機に、委託主を向いた管理をしっかりするような方法（リプレイスを含めて）を、総会で質問や発言をして皆さんへ警鐘を鳴らしたいと考えています。
すべて自己責任だそうですから。

[614: ノムさん管理組合とは]

理事長の名において業者がしたい放題できるところ、か

[615: 私も野村を調査中]

マンションは、くい打ちだけでなく、会計でもデータ改竄があるのでは。

皆さんのご投稿は内容が濃く、深刻さも伝わってきます。それぞれコメントを寄せたい気持ちが
ありますが、現在、報告された事象やすばらしい考えを、印刷の上、熟読しております。

特にうれしいのは、きのこさんに加えて、善なる魂をお持ちの方が新たに書き込んで下さって
いることです。
頼もしく、心強い。感謝。

[616: BCG]

６１４さん。

まさにその通り。
監事も抱き込めば、怖いもの無しですわ。

彼らは報酬をもらっているとしか思えません。

[617: 匿名]

614,616

野村は利益を追求するのが使命の株式会社。
利益を貪られる管理組合、組合員がアホということ。
愚痴言っても解決にならん。

[618: 匿名]

617殿

愚痴っても解決にならん！
その通りです。
解決の道を導いて、マンションに住んでいる大勢を助ける指針をお願いします。

[619: リプレースを考えている理事長]

野村リビングサポートは本当のところ信用できるのですか。
業界トップと評価される会社がこんなに非難されるとなると他はもっとひどいのでしょうか。
やはり独立系がいいのかな。

[620: 匿名さん]

横浜の杭問題掲示板から流れてきました。

似たり寄ったりかと。あと好みの問題？
知人は自主管理してると話してました。住民が管理人として清掃等してアルバイト、会計まとめは外部の会計できる方(会計士？)に委託してると話しています。ただし、何でも理事会がやらないといけない(設備交換や総会資料の配付も)ので役員にはなりたくないそうです。ご参考まで。ニュース見てますとマンションは建て替えや人間関係が大変そうだと思う今日この頃です。

[621: デベにお勤めさん]

＞彼らは報酬をもらっているとしか思えません
総会で野村が用意する決算表を疑え
ヤミ報酬はどっかに含まれている

＞利益を貪られる管理組合、組合員がアホということ
気をつけろ　野村の思考になってるぞ
だます奴が悪い　だまされる奴は悪くない

＞愚痴言っても解決にならん
どこも問題発覚前は住民の間で愚痴が横行
解決への苦難の道は愚痴から始まる

＞野村リビングサポートは本当のところ信用できるのですか
６０７を読め
「私は信じてそれを受け入れた」
信じた者が泣きを見た　ついでだがその社名は古い

[622: 暇入]

>> 611

管理会社に公開質問したら、回答義務があります。
マンション管理士にご相談を。

[623: 金剛]

回答義務？　何に定められた義務ですか
法律？　規約？　あるいはモラル？
義務の根拠を教えてくれますか

[624: 匿名さん]

回答義務はありません。

[625: ノムさん管理規約とは]

怪力ノムさんは
自分を規約に合わせるくらいなら
規約を自分に合わせてしまう

[626: 匿名さん]

ないだろね。
マンション管理士の宣伝にしか見えないから。違ってたら、ごめんあそばせ。

[627: 経験者]

６２５さん

規約を野村標準に合わせるんではなくて規約を読んでいないと思われます。
天下御免、唯我独尊。

競争入札で我々は業務仕様書を与え、これに基づき入札するよう求めました。
野村は業務仕様書は無駄がある、さらにサポーターなどを減員した代替え提案も提出してくれました。
もちろんそれを裏付ける提案書も説明も立派でした。
さすが野村と私は高く評価しました。これが間違いの出発点。

総会決議を経て業務引き継ぎを開始したところ、この業務仕様書ではできません、増員と増額が必要ですと申し入れてきました（以前説明済み）。

驚いたのは、契約書に記載する業務内容は組合が提示したものと全く異なる野村の標準様式でした。
ざる同様の抜け穴だらけの内容でした。

これを指摘した私は野村の本店長から、組合の仕様書は指示書に近い、これでは仕事がやりにくい、と開き直られました。
私は勤務先でたくさんの発注業務をしてきましたがこんな業者に初めて出会いました。
驚き桃の木山椒の木です。

まさに天下の野村不動産の子会社、お客の仕様書なんて眼中にないということでしょう。
なんせ、入札金額を２０％も上乗せして理事長を説得し、契約をさせてしまったのですから。

[628: うめ]

>>623
>>624

さくらさんに聞いてみてくださる？
きっと丁寧に教えててくれますわ。

[629: 匿名さん]

まつ、たけに続いて、とうとううめ登場。
同一人物か！
仲間うちの投稿が目立つな。

[630: 購入検討中さん]

>>627
野村が老獪なのか、仕様書のできが悪いのかが先ず第一の問題です。
ちなみに、仕様書を作成したのは誰でしょうか？

[631: ノムさん管理員とは]

住民監視が第一の使命
業務委託契約先変更を言い出す不届き者がいないか
常に目を光らせている

[632: 匿名さん]

管理会社の人の投稿は際立つな。

[633: 私も野村を調査中]

最近回ってきた理事会議事録抜粋に、久々に小口現金会計に関する
記述がありました。

「管理事務室における現金取扱いが野村不動産パートナーズ（株）内では
禁止されていることから」

廃止するのだそうです。会社では禁止しているがこの管理組合では独
自に小口をやってきた、ということ？　

[634: きのこ]

野村が現場での小口現金を扱わないというのは嘘です。
わたしどもは今でも現金扱いです。

私が理事長の時、現金扱いをやめる提案をしましがマンションマネジャーに拒否されました。
なんだかんだと言って客の要求を拒否する体質です。

以前指摘しましたが、野村には標準的会計処理は存在していません。
マンションマンジャーの好みで無限のパターンがあるようです。
会計部はマンションマネジャーの指示に従い書面を作るだけです。
最悪なのは会計報告をチェックする部門が存在しないということです。

言い換えればマンションマネジャーの不正を誰もチェックしていないということです。

野村は理事長印を勝手に作って私文書を発行していたことも発覚しました。
印象偽造、私文書偽造同行使は被害の有無に関係なく刑事犯罪です。
さらに悪質なのはこの犯罪を隠蔽する行動をとったことです。
詳しくは別の機会に紹介します。

[635: 匿名さん]

＞「管理事務室における現金取扱いが野村不動産パートナーズ（株）内では禁止されていることから」 廃止するのだそうです。
　鉛筆はどうやって買うのだ？

[636: まつたけ]

>>635
現金で買えなければクレジットで買えばいい。
振込ができれば振り込めばいい。

[637: 買い換え検討中 [男性 40代]]

定期総会がすみました、30年住み続けたマンションですが今回ほど呆れてバカバカしい総会は初めてでした、何がと云うと未決済事項の追加承認と云う1議案で、5項目の内容でした（当方に言わせればもっとあるが）前回の総会で決まったことをことごとく変更したり、追加工事の名目で色々遣った事に対する事後承認を求めてきたことです、はとんど金が絡むことばかりです、またそのうち一件は現状回復しなければいけない様な共用部分の変更まで大胆にやっちゃいました、（15万の工事を現状回復するには90万）一応理事会で議論して決めたらしいのですが緊急性がないのに輪番制なのに自分から手を挙げ自らなった馬鹿な理事長がいい顔しようと思ってどうも決めたみたいです、他の理事は理事長が年上で以前から住んでいるので勉強していると思い、自分たち知識も無いことから何も疑問を持たなかったのだと思いますが、しかし毎月1回の理事会に野村不動産パートナーズの人間が課長代理（区分所有管理士　管理業務主任者　免許皆伝）が陪席の形で常に同席していたはずなのになぜ総会での普通決議が必要なのにアドバイスしなかったのか不思議でしょがないのですが、こいつの免許剥奪しなければよくよく考えればこの全て金が係る事は全て野村不動産パートナーズに丸投げ、前回の馬鹿な理事長と野村不動産パートナーズは、大変仲良しだったのか、住民も余りにも無関心すぎる総会でこの事にに関して質問していても、ある住民は「時間がないしょうもない質問するな」理事会が違背だと認めている事に経緯の説明を求めているのに、ここに６０才代の常識の無い馬鹿者がいると言っている様な奴がいるぐらいだから、まあ相手にしなくて良いか毎年コイツはだれか議論していると必ず横から話を挟んでくる奴だから、本題からはなれたようですので本題に、今回のこの事後処理まともに野村不動産パートナーズは反省もなく、馬鹿な理事長も反省もなく、やはり管理会社の変更も一つの選択肢だぞ。

[638: 匿名さん]

どこの管理会社も理事長に逆らいません。
一般の区分所有者の指摘より、理事長の不満の方が管理会社変更につながるからです。

買い換え検討中→買い替えても同じような組合かも。

[639: 野村を叩く会]

637さんの実態は納得です。

ちょっと知ったかぶった理事長こそ野村にとって餌食です。
まさにその典型が過去の総会決銀変更の議案でしたね。

管理会社は巧妙です。
違反行為は理事長にさせる（カカシ理事は単位賛成するだけ）のですから管理会社の違法行為にならないのです。
民民の契約ですから公的機関は介入できないことを管理会社は熟知しています。

管理会社を変えようとしてもそうはさせません。
あなたのような方を村八分にしてしまうのです。
私も野村を調査中さんはその典型でしょう。
きのこさんは敢然と戦っています。
逃げることなく野村と戦う戦士が増えることを願っております。

そんな管理会社はいづれマスコミの餌食になると思いますが。

おかしいと思う事例をどんどん紹介してください。
野村の不正行為・不当行為は関社長宛に直訴してください。
マスコミにも報告してください。

マンション問題が話題になっている昨今です。
マスコミが取り上げると思います。

[640: さくら]

628さん
僭越ながら以下が私の理解です。

理事（理事や監事）は組合が行う業務を組合員から委任された立場（受任者）ですから委任者に対して誠実に職務を遂行する義務はあります。質問に答えるかはその範疇で判断されることになります。
理事長は理事会を代表して答える立場です。
管理会社は理事長や理事から要求あれば回答せねばなりません。
回答に対して上げ足を取るような相手には答える必要はないと思いますし、それを咎められる理由はないでしょう。

以上が原則ですが管理会社も理事長も質問に全て答える義務はありません。
しかし、答えるべき質問を放置したり不誠実な回答をすれば違法性を問われます。
これが善管注意義務違反です。

その究極が区分所有法による管理者解任請求です。
この請求を認めるかは裁判官の裁量ですが解任請求された理事長は常識的には理事長や理事を辞任するでしょう。
解任請求されても理事長を継続するには何か美味しいものがあるか、余程のバカでしょう。

私は理事長は原則として全てに回答すべきと思います。
回答できなないら理由をそえて回答しないと回答すべきです。
もし過ちに気がついたら素直に謝り、同時に対策案を提示すべきと思います。

これが私の認識、基本姿勢でもあります。
生意気言ってすみません。

[641: うめ]

それでは、管理会社も理事会も都合の悪い質問には重要ではないからという理由で回答しないですんでしまうの？
そんなことって、許されませんよ！

[642: さくら]

残念ながらこれが現在の標準管理規約の限界ですというより理事会方式が悪用されているということです。

管理会社が回答しないように理事長、理事会を指導していることはよくあります。
おかしな理事が理事長を牛耳っている場合もあります。

管理会社は利益追求のためにいろいろの策略を巡らします。
管理会社の責任で生じた損害も組合に責任転嫁します。
理事会の無知を利用すれば相当な悪事もできますし悪事を理事長責任にすり替えることもできます。
管理会社に都合悪い組合員が理事になれないように仕組んだ実績もあります。

これを打破するにはまず理事長解任です。
理事長宛に質問書をどんどん出すことです。
この回答状況を証拠として理事長解任請求ができます。
総会で決議されたものを速やかに実行しないのは理事長の重大な規約、法違反です。
議事録改ざんは理事長個人の責任が問えます。
特に金銭的損失がある場合は、管理者解任事由として重視されるようです。

規約外支出を行おうとした理事長、理事全員に対する解任請求に対し、これを認めた仮処分もあります（長野地裁）。
理事全員が解任されたらどうなるか、判例をごらんください。

訴訟の種はいくらでもあります。
一つ一つの不当性や違法性が小さくても集合されれば違法として認められることになります。
訴状が整っていれば裁判所はこれを受け付けますから応訴するか組合は決めねばなりません。
結果的に組合が勝訴するにしても応訴費用（代理人費用）がかかります。
だから訴訟されないように役員は理事会運営をせねばなりません（これが理事及び監事の最低限の職務）。
訴訟は一人でも提起できるので理事会は敵を作らない努力が不可欠なのです。

訴訟される組合は理事会、組合員、管理会社のレベルが低いということに他なりません。
訴訟された内容を理解せずに応訴を決議し、多額の組合費を使えばなおさらです。
訴訟理由も認識せずに原告を非難するのはバカの上塗りというものです。
法的根拠もないまま理事長が組合員を訴訟すると総会決議させたケースがあります。
理事長のレベル、推して知るべしです。

訴訟を回避するよう助言を与えるのが管理会社です。
業務委託契約書の管理会社の業務に《理事会支援》があります（標準管理規約）。
管理会社が適切な助言を与えなかったなら、契約不履行です。
管理組合は契約不履行として解約できるし、損害賠償請求もできることになります。
しかし、管理会社の傀儡状態にある理事会ではそんなことできるはずがありません。

いずれ時が過ぎて理事会が変われば過去の理事の責任が問えることになります。
理事会決議に賛成した理事の連帯責任を問えると弁護士から聞きました。
一部とはいえ組合が失った財産が回収できます。

役員は、誠実に回答すること。
これが理事会の信頼性を得る第一歩だと思います。
訴訟される理事会（管理組合）は最悪です。

回答できないのはそこに不正があると考えて良いと思います。

[643: 私も野村を調査中]

きのこ殿
コープ野村厚木愛甲もまだ小口現金をやっていると思いますが、本板５４６の「野村は
元から正すつもりなんでしょうが、情報が末端まで通るには時間がかかります」が現実
化している可能性はゼロですかね？　会社（東京）で決めた方針を契約先の各管理組
合におろし、それぞれの理事会で決議させていくのには時間がかかるという意味です。
もしこういうアホな上意下達が存在するのなら、リプレイスなし、野村との契約３０年超
という各地のコープ野村はことごとく「管理会社マンション」というわけですが。。。

さくら殿
野村傘下のマンション理事会は「逆」をやると思います。つまり「理事長は原則として全
て回答するな。回答できない質問は特にほっとけ。回答できないなら理由をそえて『回
答しない』と回答すべきと考えるような理事長だったら辞めさせろ。過ちに気がついて
素直に謝るような人物なら『理事長辞任勧告』。理事長が『対策案を提示すべき』と思
うような誠意の持ち主なら同じく排除」。
　隠れ原則　：　回答が面倒だから情報提供を遮断して質問できなくしてしまおう

うめ殿
回答が得られぬまま５回目の冬が来る。おっしゃる通り、区分所有者（管理組合員）の
質問に答えなければならぬという新たな法的縛りが必要なんですよ。これがない現状
は、くい打ちと同程度に深刻な欠陥なのですよ。法的にも欠陥がある住まいが分譲マ
ンションという気がします。

[644: 買い換え検討中 [男性 40代]]

定期総会がすみました、30年住み続けたマンションですが今回ほど呆れてバカバカしい総会は初めてでした、何がと云うと未決済事項の追加承認と云う1議案で、5項目の内容でした（当方に言わせればもっとあるが）前回の総会で決まったことをことごとく変更したり、追加工事の名目で色々遣った事に対する事後承認を求めてきたことです.

この5項目に関して定期総会で監査は、管理組合が違背である事を認めていて住民が事後承認してもいないのに定期総会議案書にて未決済事項の追加承認より先に事業報告および決算報告が先でまだ承認してもいないのに平気な面で監査は「管理費等収支決算書及び賃貸対照表は管理組合の収支及び財産の状況を正しく示しているものとみとめます」「管理組合理事会運営および各理事の業務執行にあたり管理組合規約に違反している事実は認められません」と堂々とノタマウのです考えられない事実なんです、監査に順番がおかしい事を指摘すると鳩が豆鉄砲くらったような顔をしていました、大体、総会議案書に審議事項を入れる場合管理組合（理事会）、管理会社どう云う神経か定期総会を開催すればいざとなれば白紙委任があるのでなんとかなるとおもって適当に定期総会議案書を制作、管理組合（理事会）、管理会社はとにかく住民を馬鹿にしている、理事会各位管理会社は今回の事は承認されたから責任は無いと思っているでしょうが違背と言う事実は残ると肝に銘じといてくださいね。

[645: 草の根民主主義評論家]

管理組合でもなければ管理組合法人でもない別法律が必要です。
つまり、マンションは村町と同等の権利を与えるという法律です。

[646: 金剛]

野村を調査中さんの要望は「過去の」小口現金会計の調査で、
「未来の」小口現金廃止じゃないのでしょ？

嫌な要望だからすり替えられた？

[647: さくら]

641さん
誤解されないよう、640を補足します。
総会で選任された役員は民法の規定に基づき委任者の要求に基づき誠実に義務を果たさねばなりません。
委任者（組合員）からの質問に答えるのは当然です。
受任者が義務を放棄するならその不当性を追及するのは当然でしょう。
理由もなく催促も無視し、回答拒否が意図的であれば重過失でしょうから法的責任を追及する（損害賠償含めて）のは当然の権利だと考えます。

個別事例ではありますが、私が理事長の時、理事長もしくは理事会として例外１件を除き全て回答しました。
例外とは、揚げ足取りの質問（のちの理事長）です。
過去の理事会の回答率は半分程度、今期はほぼゼロではないでしょうか。
公開質問に対してさえ、質問書の揚げ足を取り、本題を外れ、肝心な箇所に目をそらすようでは誠実な回答とは言えません。
そのよな理事長だったから管理者解任請求訴訟を起こされたのです。

管理会社が回答しないのは理事長の責任でもあります。
しかし会社の体質などに関する質問は一般人として質問できます（会社のCSRやコンプライアンスを社長やIR室に問う）。
株主となって株主総会で堂々と質問することは効果的と教わりました。
株主総会には投資家の他、マスコミが来ています。
そんな会場で会社の体質を暴露されたら経営者（受任者）は困るでしょう。
回答しないわけにもいかないし。
野村不動産ホールディングの株は３千円程度ですから３０万円で質問権が得られます。
下振れリスクも小さいと思うし。

[648: さくら]

６４３への回答
５４６、６４３の趣旨がよく理解できないのですが勝手に判断します。
現金処理方法は管理会社の都合で決めるのが一般的です（野村の場合はマンションマネジェーの好みかもしれませんが）。
会社で決めた標準なら速やかにその方法に移行するはずです。
わたしどもは今でも１００円などの小口現金をコンシェルジュやサポーターが日々扱っています。
従って現金を現場で扱はないというのは虚偽でしょう。
野村には標準というのが存在しないと思います。
マンションマネジャーの都合ようように説明しただけだと思います。
現地金をポケットに入れるのは簡単ですからね。
理事長印を無断で作ってしまうマンションマネジャー（会社も容認）ですから。

３０年安泰は名言です。
あなたのように正義感に燃える人は何としてでも排除せねばなりません。
これが社命だと思います。

わたしどもは競争入札で野村を選びました。
業務開始前に野村はこの入札額では管理できないと言い出し２０％も増額して契約を迫りました。
バカな理事長はこれを受け入れ総会決議させました。本来払わなくてよかった金はすでに１億円になります。
理事長さえ説得すればどうにでもなるの典型です。

なぜそうなったかを別の管理会社に聞きました。
おそらく野村さんは、マンションの規模からすれば XXXXX万円の売り上げを経営層は想定したはず。
従って担当支店（東京本店）には　XXXXX万円以上で受注しろと命令が出たと思う。
本店長は社命を守る義務があるからその命令のためあらゆる手段を使った。
こんなところでしょうと。

野村が悪いのか、それに応じた理事長が悪いのか、理事長の議案に賛成した組合員が悪いのか。
３０年間、ドル箱（２０％の利益確保）の我々を野村は離さないだろう。

わたしは、責任の所在が不明確な理事会方式に問題があると思っています。
性善説を基本にした理事会方式を悪用する知恵は当然生じますから。


もちろん無知な組合を手玉に取った野村は社会的制裁を受けるべきだと思っていますが。

[649: 買い換え検討中]

>>645
そこらの弁護士を凌駕する見解
法学エリートと見た

[650: さくら]

６５４さんの提案に驚きました

わたしは４年前の理事長時代に《村議会方式》を考えていました。
さらに私が理事に立候補した時その思いがあったからです。

組合員数６００ということは居住者数は２０００人近いですから村に匹敵すると考えたからです。
理事会方式は性善説が前提ですが性悪説も視野に入れた方式が必要と考えました。
言い換えれば理事会方式は形骸化しており、会社の取締役会のような機能とは程遠いです。
管理組合は区分所有法による団体ですが一方居住者（賃借人）のことも視野に入れた運営も望まれます。
最大の問題は、特定のもの（理事長の私欲、声が大きい理事、個人的欲求の強い理事）が理事会を支配してもその責任は理事全員になってしまい責任の所在があいまいであると考えたからです。これでは責任ある本来の職務執行は期待できません。
都会型マンションは組合運営に無関心層が多いため集会方式では限界があるということもあります。
現実に理事会を動かしているには２−３名の理事が実態と思われます。

理事会方式の弱点を利用した管理会社の存在に気づいたことも大きなきっかけでした。
本来中立的立場であるはずのマンション管理士が飯を食うためにいろいろ暗躍していることも知りました。

最近、第三者管理方式が国交相で議論されていますがこれも管理会社の影響力の排除に苦慮していると感じました。
ならば、以前考えていた村長方式はどうかなと、古くなった脳を動かしてみました。
思い付きの段階であり話題提供ですが紹介します。

４年前に考えた概要（３００戸以上の大規模マンションを想定）。
理事長（管理者）を村長、特別役員を助役（会計と総務等）と位置づけます。
理事会は村会議です。

理事長（管理者）を総会で選出する。組合員とは委任関係とする。
解任や総会選出方法は柔軟性を持たせる。
その資格は組合員、専門家（弁護士、マン管士、その他）とし利害対立者になりうる管理会社関係人は排除する。
特別役員を理事長が指名し、連帯責任を負う。
すべての執行責任は理事長と特別職に帰属する（過失に備え業務保険に加入する。費用は組合負担）。
監事は複数名とし１名は専門家である第三者とする。組合員との委任関係にする。監事の責任は民法のほか会社法を準用する。
上記役職に対する報酬を支払う。

理事（議会）は理事長らの提案（議案）を審議し、職務執行を監視すること、組合業務に対する提案をすること。
理事は組合員からの委任ではないあから職執行責任を負わない（気楽に参加する方が前向きの機能になると考えた）。
定員や定足数はその組合の実態を考慮し定めるが従来の理事職の機能は期待しない。

理事長らの暴走、不正の防止や機能不全におちった時、区分所有法との整合性など課題があるので議論を進める。

[651: 匿名さん]

＞理事長（管理者）を村長、特別役員を助役（会計と総務等）と位置づけます。
＞理事会は村会議です。

第三者管理方式については、私も関心があります。
政府の考える第三者は、組合の資産保護の観点から、管理会社・信託銀行などの法人であって、個人は考慮の対象ではないと、聞いています。

疑問点点
　①　これでは、議長と村長が同一人物になりますので、村長（管理者）と議長（理事長）を別にする必要があるのでは？
　②　当然、選挙（立候補制による総会決議）になると思いますが、立候補者がいない時どうするか？
　③　村長が使い込みを出来ないように組合印及び通帳の管理をどうするか？
　④　現金収受、支払の監視システムをどうするか。
　⑤　工事の発注が適正に行われるように、何らかの発注システムと監視システムが必要ではないか？
　⑥　理事の選任方法は？
　⑦　管理者の報酬はどの程度が適正か？
　⑧　管理者に不正があると思われるときの解任権はどこにあるとするのか？
　　　（総会では遅すぎるのでは？）

　これらの疑問にお考えを聞かせて下さい。
　
理事長（理事会）とは別の区分所有者を管理者とし、マンション管理士などを補佐につけて、執行権を委任する方法も面白いと思います。

村長を区分所有者に限定する以外は、貴方のお考えと同じです。

[652: 私も野村を調査中]

さくら殿

管理事務所における小口現金会計は、
「前管理人のことがあったので」
廃止することに決議した。

まさかこのように議事録に記すわけにはいかないので、
「野村不動産パートナーズ内で禁止されていることから」
とウソの理由を書いた。

事実はこんなところでしょう。私は本板の５１４にも影響されました。

５１４「他社のフロントですが、管理員やフロントが現金を取り扱わないようにする
というのは業界全体の流れです。うちでも当然推進されていて、最終的には現金
取扱い棟をゼロにするのがノルマです。去年辺りからの動きですが。」

私のところ以外の、きのこさんやその他野村契約先住民の
「こっちでも小口廃止の動きがある」の書き込みもないですし、
怪しいのは当マンションの議事録でした。
マインドコントロール、恐るべし。やられた。

>おそらく野村さんは、マンションの規模からすれば XXXXX万円の売り上げを
>経営層は想定したはず。従って担当支店（東京本店）には　XXXXX万円以上
>で受注しろと命令が出たと思う。
>本店長は社命を守る義務があるからその命令のためあらゆる手段を使った。

同感。まさにノルマ證券の精神ですな。

６５０のご提案、大賛成です。
輪番くじ引きで就いた理事が「代表者として」決議できてしまう制度が
諸悪の根源と思ってましたから。

様々なご指摘、有難うございました。今後も健筆をふるって下さい。

[653: 匿名さん]

この掲示板、長文すぎてわかりずらいです。
もう少し、簡潔にしてもらいたいてす。

[654: さくら]

651さん

標準管理規約改正案が公表されパブリックコメント募集中です。

標準管理規約改正案には外部専門家を理事として選任できることとしています。
s15515073004-2.pdf
標準管理規約改正案第３５条
外部専門家を理事として選任できることとする場合
2 理事及び監事は、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。


第三者管理方式の各ケースがs15515073005.pdfに出ています。
標準管理規約のコメントなどを見ると第三者管理方式の専門家としてはマンション管理士、建築士が挙げられています。

検討会においても、利益相反かの観点から管理会社を起用することには反対意見が強いようですがすんなり決まりません。
第三者管理の管理者に管理会社を起用すれば何が起きるか闇夜に火を見るより明らかです。
現在の理事会方式でさえ管理会社が事実上の理事長となり利益を貪っている事例はこの板でも明らかです。

信託銀行という話は初耳です。

私は弁護士も挙げましたが待遇面や本来の弁護士業目的と離れるので難しいとは思っています。
監査法人、司法書士や行政書士などは考えられるかもしれません。
組合員でもマンション管理士や業務主任者資格試験をちょっと勉強すれば務まるでしょう。
重要なのは真摯に組合員の利益のために管理者を務めることです。
知識なんて専門家に聞けば事足ります。

私の経験では週1日のマンション勤務でこなせると思います。初年度は２日必要かもしれません。
報酬は年額１２０ー１８０万円（週１日の場合）と思うしその費用は管理会社を有効に使う（委託費の削減）で十分お釣りがくると思います。
ほとんどの管理組合は業務委託費を２０％は削減できるからです。
マンション管理士を起用するより効果的と思います。

飛び飛びの記述ですみませんが適切に解釈してください。

私の村長方式はアイディア段階です
みなさまから批判ご意見をいただきながら進化させたいと思っております。
現在の理事会方式の問題点（管理会社は悪として考えるべき）をパブリックコメントで提出しておこうと思います。

[655: 匿名さん]

気持ちはわかる
印刷して何度も読むほかないんじゃない
短文で対処できる問題ではないと思うし

[656: 不動産業者さん]

>>627
これが事実なら不正競争防止法違反だと思います。

[657: 三笠]

説明不要のばか丁寧な質問書だよ。
理事長が「質問の意味がよく分からないから理事会に来て説明しろ」ってさ。
説明に行きゃ袋のネズミ、文字通り袋叩きが待っている。

無回答はこういうやり方でも続く実例　指南役がプロだからねえ

[658: 匿名]

>>656
法律違反ですぐ動いてくれるとこ、ある？

[659: 出部六八]

この世にはない。

[660: ノムさん総会とは]

八百長注意報　発令中

[661: 匿名]

この世にはない？？？
マンション管理適正化法に抵触すると思います。

マンション管理センターにご相談すれば、しっかりと説明してくれるはずです。

[662: 匿名さん]

>>654
標準管理規約改正案がそのとおりだとしたら賛成です。

[663: 匿名さん]

>>654
傾きマンションを増やすだけ。

[664: 買い換え検討中]

>>638

>どこの管理会社も理事長に逆らいません。

うそおつくな　うそお