住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。
野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/
[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]
[スレ作成日時]2009-11-23 20:45:00
＼専門家に相談できる／
野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？
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321:
入居済み住民さん
[2014-03-18 17:20:41]
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私も野村を調査中
[2014-03-18 20:38:39]
２０１１年７月以来、私は自分のところの管理組合の動向を
ほぼ全戸に手紙を配布して伝えています（月２回程度）。他方、 ２代目管理員と彼を送り込んだ野村を信奉する住民たちは、 電話・来訪等でしつこく嫌がらせをし私を黙らせようとします（ 委託料が払われた可能性も）。そこで私は同年１１月、マンシ ョンの周辺地域にも文書を出し「管理組合の資金の使途が確 かめられない」、「管理人が組合を支配する」と異常事態を知 らせます。 下記は、昨年５月の『総会後懇談会議事録』で私がやっつけ られている部分です。目次をみると、私の翌月の理事会傍聴 はないだろうという前提で書き起こされたこの記録の最終ペー ジの次にはさらに１ページあったはずですが、６月の理事会当 日に渡された資料では抜かれていました。口封じのための決 議文の予定稿でも載せていた可能性があります。 ２代目管理員の自主管理下でこのような異論封じの住民部 隊が複数形成されたはずで、私の前にも後にもやられた人が います。 （文中、野村とは私。固有名詞は適宜ぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ （元理事長） せっかく、野村さんも見えているから、話し合いをして、野村さんも出るところにはちゃんと出て、 ちゃんと話をして、文書だけで話をしろたって出来ないから、質問があるならちゃんと理事会に 出てきて、これはこうなんだと、とことんやってください。名前の書いていないビラは野村さんの 関係者が配っているのですか？ （野村） はい。 （元理事長） それもマンションの中だけでどんどんやってもらえないのか？ それを皆さんに訊いてみて。 （民生委員の夫） 個人への中傷というのは絶対にいけないと思いますね。名前を挙げて。 （元理事長） 今までかなり、管理組合とか自治会とかやってる人まで全部こき下ろしている。そういうビラも ありましたよね。 （野村） それに対して、私はきちんと私の考えで出していますから。 （複数人） 今日からゼロにしてリセットしましょう。一人、１：３とか１：４では可哀想だから、例えば理事会に 出てきたら話し合いを持つようにして。 （新理事長） それでは、近いうちに話し合いの場を持つということで。 （野村） 公平な話し合いの場を持っていただいたら、いくらでも説明します。間違っていたら言っていただいて、 直すところは直します。私はそのつもりでいます。 （前理事長） これから過去の話はリセットして。 （野村） 完全にリセットではなくて、ちゃんとやりましょうよ。 （新理事長） 公平なお話し合いの場を設けたいと思いますので、参加願えますでしょうか？ （野村） そういう風に言っていただいていいのです。それで公平かどうか、私も判断します。過去の履歴もある から信用できないところもあるわけです。そういったことも訊いていただいた上で正しければ、それに従 います。ただ、表現は本当に自由ですから、ここのマンションからすれば間違ったことを外に出している という評価をやって、それがダメだっていうのは、（マンションの）中の人が判断していただいていいので す。私が「手紙」をいくらやったって理事会がまったく取り上げないのが１つ。私は、社会の人間として、 公平に聴いてもらえるところへ聴いてもらいます。それが間違っていたら、それは社会からバッシングを 受けます。そういう覚悟で私はやっています。 （前自治会長） 「公平に」とは言いますが、一方的に個人の名前を出したり中傷するということが公平なことな のでしょうか？ （野村） 間違っていたら、話し合いをした上で改めますよ。謝罪して済まないなら、何かやってください。 （前自治会長） 自分が間違っていないと思えば？ （野村） また再度やります。 （元理事長） 野村さんは何でも疑惑、疑惑と言って、老人会のバス旅行についても、あれは自治会から出ている のです。そういうのまで疑惑があるというのは・・・ （新理事長） 話し合いを進めるということで、よろしいでしょうか？ 【拍手】 （前自治会長） 自分が納得いかなかったら、それは正しいと思いますか？ 個人の自由といいますが、一方的に 出されるわけでしょう。出された方が弁解の余地もないわけでしょう。出された全軒に弁解して回る のですか？ （自治会長） これからの話し合いの過程で（そう）なるかならないかですから、まず様子を見てみましょう。話し合い を円滑にするのに、私も自治会長としてその（話し合いの）日程の中に入れてください。野村さんを弁 護するわけではないけれど、中立の立場で。 （元理事長） 公平な場を設けるということですが、「公平な」とはどういうことなのか、ちょっと聴いてみましょう。 （新理事長） （公平ということは）野村さんが出席していただきたいというメンバーを呼ぶということでしょうか？ （野村） （マンションの）中には一人もいません。例えば、外の自治会グループの長のような方がもし来ていただけ るなら、そういう人が音頭をとってやると、少しは・・・ （現理事） 今の公平の話、すごく大切なことで、というのは、我々これから理事会で話さなければいけないわけで、 その時に我々が決めても野村さんに断られるとまずいから、我々は一歩下がって、野村さんが「公平と はこういうことで配慮していただけませんか？」という形でいったん我々に意見を出してくれませんか？ それでもってそういう会を設けましょう。でないと、我々が理事会で勝手に会を設けても、野村さんには 失礼だけれども、野村さんがまた来ませんでしたということになると、我々も困ってしまう。だから野村さ んにも仲間になって欲しいから、野村さんの方からまず言っていただけると、我々理事会で話しやすいし、 話せるのです。我々が理事会で話すのも必要ですが、話す前にぜひ野村さんからまず意見を理事会に ください。公平とはこういう風に思っておりますということを書面でください。でないとこれから先何もでき ない。いいですか？ 野村さん。 （野村） はい、考えます。 （現理事） 考えるのではなくて、ぜひ出してくださいよ。別にいじめるわけではないのだから。お互い、上手くやって いきましょうということなのだから。我々も考えるのだから、野村さんも考えて、アクション起こして欲しい。 これ、大切なことだから言っているのです。我々理事のほうが野村さんに一方的にこういう会はどうです か？ と言っても、進めてもまずいでしょう。お互い、野村さんも納得して我々理事会も納得してやりたい から、私、こういう風に言っているのです。だから、それはまずぜひ、書類で理事会のほうにください。そ うしたら、それを理事会で考えて、会を設けましょう。ということで、野村さんの件はこれでよろしいですか？ 次の理事会からそういう風にやりますから。他にありますか？ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＞＞＞＞＞ 321（入居済み住民さん）さん ・議事録等の助言、誠に有難うございます。 ・参考文献、必ず入手します。 ・マンション管理、特に野村流のそれを理解して下さる方にお会いでき、 改めて幸運に感じています（話が通じる人は実に少ないという感触があ ります）。 ・特に卑劣だと私が思うのは、社会のどこに言いに行ってもなかなか聞 く耳を持ってもらえない「八方ふさがり」に何度も陥らされたという点です。 また、内部で意見を言い、異論を唱えれば仲間が欲しくなる、そこを突い て「あなたは正しい」（上記の現理事）、「何か手伝いたい」（上記の新理 事長）と巧みな話術で近寄り、心を開く度に裏切られてきました。 ・推測いただいた構図、まさにご明察です。 （「つけが必ず」は、私が何回も組合員に書いてきた言葉でもあります） |
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私も野村を調査中
[2014-03-20 15:32:01]
私のところでは５月下旬に管理組合の
定期総会が行われます。年間事業計画 はそこで定まるのですが、新理事長の私 が２代目管理員（着任後３年は野村が雇 用。以後１３年は組合が１年契約で雇用） の契約見直しを口にした２０１１年以降、 その計画が無視される状態が続いてい ます。 １１年は、私の欠席をよいことに理事で ない専門委員が管理人と理事会に入り 込み、計画にない茶番劇「管理会社変更 の検討」を続けました（１２年１月に従来 通り野村と契約すると決定）。１２年は、 総会で話に出なかった「診療所開設計画 」が６月に発表され、翌年４月の開業まで 理事会は金銭面や広報で勝手に医師を 支え続けました。１３年（今期）は、１５年 に予定されていた２億円超の「給排水管 更新工事」が１年前倒しで進められてい ます。 修繕積立金の予算がどれだけ計画通り に使われたか（「仕事達成率」として）計算 してみると、１１年は４４％で１２年は１７％ でした。計画無視のこの傾向は、私が求め 続けている会計監査を避けようとした結果 でしょうか？ 野村なしでやっていく本当の 自主管理への潮流をとめるため、次々に 事業を持ち込んでいるのでしょうか？ 当初、私は管理員が退けばマンションは 改善に向かうと考えていましたが、専門委 員らは管理人を守るとともに管理会社の 継続を最優先に行動しました。それほど、 業務委託先が野村であることは前提であ り常識なのです。彼らの生命線、命綱は 野村です。 私が疑問視した「管理員の雇用」は、組 合の大口契約のひとつです。大口契約に は他に、清掃・植栽・コンサルティングが あります。どれも６月末に期限が切れ、変 更は終了の３ヶ月前に書面で知らせる必 要があります。任期１年の新理事長が誕 生する総会は５月ですから、契約見直しは 不可能です。 私のところの管理規約や細則は、こうい うやり方で仕組んであります。以下は、気 を抜くとだまされてしまう恐れがあった事 例です。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ① 私が大口契約全般の見直しを言ったとき、管理員は「契約内容の精査に 数ヶ月かかるから５年に１回でいい」と述べました。しかし、何ヶ月もかかる ほどマンションの委託業務が複雑で難しいものとは思えません。委託項目 を具体的に書き出して２、３の業者と折衝、相見積もりして比較、選択すれ ばよいのであり、理事はそれくらい勉強して各内容の専門的な難点に対処 すればよいのです。 ② ある日、事務所でコピーをしていた私に管理員が「今度の管工事の調査 に２年分３００万円つけといて」と求めてきました。理事会の審議も経ずに そんな大金を動かせませんし、どうしてその数字になるのか説明もない。 毎年、総会が近づくと事業計画の予算額が提示されほぼ素通りで決定、 誰が決めているのかと疑問に思っていましたが、どうやら管理人と専門委 員とコンサルタント（特定業者）が打ち合わせて決めているようです。 ③ 本丸の２代目管理員の給与問題は、あるＮＰＯの専門家に読み解いても らいました。管理員の高額給与は本来、野村の取り分を含む人件費総額 だった。それを組合の雇用に切り替えたときに満額で管理人の取り分にし た。その際、野村の管理を会計に特化すると同時に運営の一部を管理人 に委ねた。組合の内輪（専門委員とこの管理員）と野村とで決めたものと 思われる。だから私が「超高給」と指摘した後に管理人が自己を正当化す べく出してきた資料の「東急４４万円」（つまり「もっとよこせ」ということ）も会 社の人件費総額の数字で参考になりません。 |
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324:
入居済み住民さん
[2014-03-21 06:29:39]
マンション管理理事長勉強会という会を知りました。
http://rjc48.comにアクセスしてみてください。 首都圏の理事長/理事長経験者/理事が中心ですが全国展開しており勉強になります。 私は昨日都内港区理事長経験者として登録しました。 登録していただければこの会を介しても情報交換ができます。 |
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匿名さん
[2014-03-21 20:08:41]
管理人の人件費を会社に払っているということは
他の人間でも同額であることです 契約は残っても誰を派遣するかはさだめていない とりあえず人間を変えさせることは簡単に可能 本当に安くするなら自分達で雇うリスクを考えるしか無い 雇用関係が発生するならば管理はさらにややこしくなる |
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326:
私も野村を調査中
[2014-03-21 22:15:05]
私のマンションにパトカー３台が入場した事件（２０１１年
１１月１７日午後）については No.308 で紹介しました。 以下は、そのとき管理事務所で住民１名と警官が交わし た会話です。 履歴書を求められた管理人は事務所上階宅に逃げ込み、 ４０分以上、居留守を使って出てこない。他方、理事長夫人 は事務所のイスに座って独りで待っていた。そこに、制服を 着た、若い警官が入ってきて「えっ。あれえ？」＊。外を見る と、サイレンなしでパトカー（ＰＣ）が到着していた。 ＊ 管理人側の誇大な通報内容と違っていたか （警官）どちら様？ （夫人）住民です。 （警官）ここで何をしているのですか？ （夫人）管理人が履歴書を出さないので待っているんです。 上に逃げて出てこないんですよ。 （警官）（メモしながら）なんでまた、今の時期に履歴書？ （夫人）前からずっと求めているんですが、出さないんですよ。 雇用契約書を出させたら１２年前のもので、期限は１ 年だけなんです。 （警官）では、無契約で働いているってことですか？ （夫人）そうです。とにかく（管理人が）悪いことばっかりす るんです。理事会にも毎回出てきて自由にさせない。 理事たちはみんな、理事長よりも管理人の言うことば かり聞くのです。 管理人がすべてに手を回してしまうから、今、理事 長は休んでいるんです。（仕組まれた会議に）出ても しょうがないから。理事会をやっても理事会にならな いんですよ。だって、理事長の言うことに管理人が全 然従わないんですから。どこのマンションでも理事長 って「管理人より上」の立場でしょう？ ここでは管理 人のほうが上に立っているんです。・・・私の主人が 理事長ですけど。 （警官）それを先に言ってくださいよ。 【１０分後。一度帰宅した夫人が戻り、出てきた管理人と外で 話している同じ警官を呼んで】 （夫人）主人の携帯電話にかけてみましたが、不通でした。 （警官）（貼紙「がんばれ理事長、くたばれ管理人！」を指し て）あれ、悪いことは悪いことなんで・・・ （夫人）あんなものが何ですか！ ウチなんか「襲撃」されて るんですよ！ （警官）（何も言わず） 【老人会員と思われる男性１名が始終、事務所玄関のポスト をいじり、聞き耳を立てていた】 １２月８日、警官２名の署名入り（始めにＰＣ２と書いてあ る）で警察のビラ「午前４時３０分にパトロールした」が理事 長宅の集合ポストに投函されていた。管理人による管理組 合支配の実態を伝える全組合員への「手紙」は、しばしば この時刻に配られてきた。 ＞＞＞＞＞＞ 入居済み住民さん いつも有益なお知らせを有難うございます。 早速アクセスしてみました。 「氏名もマンション名も実名で」に惹かれるのですが、自分の ところがタワーでないことや他のいくつかの理由から、今回は 見送ることにします。 325さん 言及いただき、有難うございました。 私のところは１３年間「自主管理」で管理員を皆で雇っていた わけですが、管理員に「自分は組合に雇われている」といった 意識はなく、住民にも「自分たちが彼を雇っている」という感覚 はありませんでした（私が初めて文書で全戸に「管理人は支 配者でなく、被雇用者であること」と指摘したとき、住民の多く が「えっ、そうなのか！」と主従関係が逆転していたことを知っ た）。 問題は、「自主管理」でありながら管理員の待遇は破格の高 さで、住込みの電気・水道・ガス代に加えて人間ドック代まで管 理費でカバーしていたという点です。「安くてハズレ」ならまだし も、「超高給でハズレ」が「自主管理」の１３年間に起きたという ことにご注意下さい。 |
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327:
匿名さん
[2014-03-21 22:20:30]
自主管理はやっぱり危険ですね
その責任を住民で何とかしなくてはならない苦労 お察しいたします 管理会社に何とかさせたいですね |
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329:
私も野村を調査中
[2014-03-23 15:27:37]
少し大きな動きがありました。履歴書と会計監査を求められて
辞めた２代目管理人、修繕工事領収書の提示を求められて辞め た専門委員会に続いて、マンションの老人会が来月から活動を 休止します。 ５日前から貼られている掲示には「高齢化が進む中で、活動に 参加される方が固定化しており、地域社会活動としての存在意 義が希薄となってしまい、このままでは周囲の理解も深まらない 状況を危惧した上での措置です」とあります。 この団体は、①毎年増減なしの会員８０名 ②入会要件が不明 などの問題点がありました。特に、理事長だった私が管理員雇用 契約の見直しに着手して以降、事務所から出なくなった管理人に 代わって植栽や掲示板（２０ヶ所以上）の管理・手入れを盛んにや りました（住民への業務再委託は厳禁で何度も文書で注意したが、 聞き入れられることはなかった）。 管理人の意を受けたと思われる会員の行為を挙げてみます。 ①１１年６月、民生委員と連携して理事長の私を喫茶店に誘い出 した ②同年１２月、男性会員が当宅に来てチャイムを鳴らしなが ら自分の携帯電話をかけて当宅の固定電話（留守電）を作動させ 「味方でーす！ 味方ですから、開けてくださーい！」と何度も叫ん だ ③１２年７月、（数日後に同じ作業が業者の手で行われると知 りながら）女性会員が私の外出時刻に合わせて連日、階段口のア ジサイを切断 ④当宅至近の共用部を勝手に花畑に変え、月３回、 午前中に大結集して実に騒々しく水やりなどをした 他に、疑いとして⑤同年５月の総会議案書配布日に当宅（理事 長夫人）の自転車が盗難（駐輪場） ⑥チラシで同会が批判され た同年１０月以後、逆に当宅の犯行に見せてやろうとする「自作 自演」（店舗棟シャッター破壊、専門委員幹部宅そばの掲示全損 など）が４ヶ月続いた ・・・等々、まだいっぱいあります。 特に①で、会長は、相手の要望を先に語ることで信用させると いう、管理員と同じ話術を使いました。彼は喫茶店で「管理人ぬ きの理事会こそ本来の姿／専門委員は全員クビに／議題を管 理人に決めさせるな／管理人の待遇は高過ぎ／理事長は机を 置いて管理事務所に詰めろ」と放言しましたが、その後の行動は すべて「逆」でした。 ①管理組合の資金 ②自治会からの金銭補助 ③自治体から の助成金 これらの金銭関係を明らかにしないまま、「辞めて済 ます」。管理人の親衛隊と化した老人会も、専門委員たちと同じく 卑怯な辞め方で逃げました。 ＞＞＞＞＞＞ 328さん 貴重なアドバイス、有難うございます。 「芦田の毎日」自体は１年ほど前に、私のような「理事長解任」 の事例を探していたとき偶然見つけ、その項目のみをよく読ん だ記憶があります。続きが知りたかったのですが、今回のアド バイスのおかげで再訪することができました。感謝申し上げま す。 （紹介いただいた項目を一読した段階ですが、管理会社が自 分の都合で「理事会が、理事会が」と言って逃げる様は、特に 私のところと酷似していると感じました） |
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330:
私も野村を調査中
[2014-03-25 06:47:59]
昨年１０月４日の簡易裁判所での調停の結果
「会計帳簿は閲覧させる。実施条件は理事長を 窓口として誠意ある話し合いで決める」を受け、 私からの提案で同月１９日、理事長との面談が 行われました。 その席で私が「裁判所に提出した、閲覧した い会計資料のリストを柱に話を進めたい」と申 し出ると、理事長は同意し「所望の資料は全部 そろえている」とも答えました。 しかし、理事長は同月２６日の月例理事会に、 先の面談でまったく話に出なかった「閲覧に関 する細則（試案）」を出してきます。 （以下はその内容。固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 組合員閲覧に関する運用細則（試案） REV1.3 H25.10.21 １．閲覧は、当マンションの区分所有者ならば、管理事務所で管理番号を 振った管理保管書類は、居住者カード台帳と郵便箱（ポスト）ダイヤル 番号一覧を除いて閲覧することができる。ただし、複写はできない。 ２．閲覧者は、閲覧当日、保管書類リストから居住者カード台帳と郵便箱 （ポスト）ダイヤル番号一覧を除いて任意のリストを閲覧できる。ただし、 同時には２冊までを限度とする。 ３．閲覧者は、そこで知りえた個人情報は、個人情報保護法案に基づき、 第三者に漏洩しないものとする。 ４．閲覧者は、閲覧にて知りえた情報を組合員以外及び管理組合外部に 漏洩しないものとする。ただし、公の法的機関等に訴える場合は、この 限りではない。 ５．閲覧者は、平日の前日正午までに閲覧したい旨、管理事務所に申し出 ること。 ６．閲覧者は、平日の午後６時から７時までの１時間を限度とし、閲覧でき る。 ７．閲覧者には、資料の管理保全のため、理事または管理員が閲覧中は 付き添うものとする。 ８．閲覧者は、以上の項目について、閲覧のたびごとに誓約書に署名・捺 印するものとする。 ９．誓約書に署名・捺印したにもかかわらず、上記の２項、３項、４項の いずれかに違反したときは、その組合員の閲覧を６か月の間、停止で きるものとする。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 他方、１０月１９日、別の組合員が「議事録閲 覧にあたって守秘義務の合意印を求めている が、その根拠を明確にしてほしい。管理規約に は何ら定めがない」と理事会に文書で尋ねまし た。次は、これに対する理事長の返答です。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 一定の目的を持った団体であれば、その活動の過程において、他の 団体・組織に知られては、円滑な活動に支障を来たし、ひいては将来 ともに不利益な影響を被ることが十分考えられることは言うまでもなく、 管理規約以前のことと存じます。 どれを機密扱いにするかは、総会までに議論を尽くし、総会に諮る予 定ですが、ご存じのようにある組合員の方が簡易裁判所に申し立てた 期日調停呼び出しが、管理組合がルールに則って会計資料閲覧要求 に誠意対応するということで調停が取りやめになった経緯があり、現段 階で理事会が議決した案は、まず個人情報を保護し、組合の情報を公 の機関に訴える場合を除いて、組合員と組合内部にとどめていただく誓 約書に署名・捺印していただくことにしました。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ １１月３０日の理事会では、質問を文書で出 したこの組合員について「一度、３役で会って 話してみるか」という恐い感想を聞きました。 こうして、私が最も見てみたい２代目管理員 の会計実績（１３年間。会計は野村が管理）は 封印されたまま、まだ何も閲覧できていません。 （文中「調停が取りやめになった」は事実無根） |
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289です
[2014-03-25 23:01:41]
私も野村を調査中 さん
本当にお疲れ様です。 大変ご苦労されておられるので、涙が出ました。 吊るし上げはどこでも行われているんですね。 こちらも、臨時総会を違法に行った管理組合に対し無効の提訴をしており 資料の準備などでバタバタしていてこちらを見ていませんでした。現在進行中。 こちらの提訴の前に臨時総会の開催請求の同意の署名が書かれた書類の開示を求めましたが、 330で書かれていた細則とおなじ内容の事を請求され、 管理規約にはないので拒否し、提訴しました。 野村内では、情報開示を求めた時には330の手法でいくと決められているのですね。 恐ろしく統率がとれている様です。 野村の不正をまとめて大きな声にしたいです。 何か方法を考えて又こちらに記載します。 |
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私も野村を調査中
[2014-03-26 06:35:23]
２０１１年７月、私は「手紙」を全戸配布して
管理人によるマンション支配を知らせた。８月 の臨時理事会は、それに対する報復として「 全理事の連判状」を作る魂胆で行われた。当 初の議題が「管理員の雇用」だったのは、仕 組んだ会議に理事長の私を誘い出すためだ。 ７月の専門委員会でも４時間に及ぶ「吊るし 上げ」の餌食（えじき）になっていたから、マン ション内でどんな集会をやっても自由な言論 空間を確保することはもう不可能に思われた。 公共機関の大半は「それ本当か」と半信半疑、 信じてくれる人でも「理解者を、仲間を増やせ」 の非現実的なアドバイスばかり。 困り果てた私は、事前の連絡もせずに近隣 の大規模団地を訪ねた。「管理事務所はどこ ですか」。見ず知らずの私を老齢の婦人が親 切に案内してくれた。その後、私は２０以上の 管理組合を訪問することになるが、この団地 以上の見識を備えた管理員に出会うことはな かった。 「管理人が悪い場合、どうすればよいのでし ょうか」。着席を促してくれると同時に冷たい 麦茶を入れてくれた（私のところの管理事務 所でお茶が出されたことなど一度もない）。 私の話をひと通り聞くと、管理員は「うちも自 主管理です」。たまたま訪れたこの団地が自 主管理だったことで、私は、自分のところの 自主管理が「野村製」なのだと気付くように なる。 「私は組合に雇われています。管理員がこ れを履き違えると大変なことになります」。私 のところの管理人は雇い主の組合の代表者 たる理事長をやっつけた。「理事はどうやって 選んでいますか」。各棟から２名、順番で回し ているだけ。くじの箱の中が公正かはわから ない。「監事はどうされていますか」。理事た ちといっしょで、管理会社（野村）と一体化し ている。 ピンときたのだろう。管理員は「会計はどう していますか。うちはこうしています」と、分厚 いファイルを私の目の前に置いた。２年半経 つ今も、私は自分のところの会計ファイルを 目にしたことがない。 資産価値の維持のため、とピリピリしたとこ ろはなく、管理費で儲けを出そうという企業的 な獰猛さもない。会計を野村に委託しておい て自主管理と名乗る私が、彼女の目には「だ まされている」と映ったはずだ。今の私には、 管理会社に何かを委託することこそ危険（棄 権）に思える。 ＞＞＞＞＞＞ 289さん 初めまして。お会いできて何よりです。 感想を有難うございました。 徐々に役者がそろってきましたね。 お互いの意見の違いなど小さいもの。 気にせず、ゆっくりとでも、必ずつながっていきましょう。 それができると確信しています。 社名が「野村不動産パートナーズ」に変わっても追及を続けましょう。 |
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私も野村を調査中
[2014-03-27 06:25:39]
２０１１年１１月に「理事長辞任勧告」状が届きましたが、
私は受け取りませんでした。勧告状発行の責任を明確に しておくため、賛成した理事の署名と捺印を紙上に記載 するよう求めたのです（１２月、副理事長以下の全理事が 署名捺印した勧告状を受け取った）。 その後、１２年３月に臨時総会、５月に定期総会が開か れましたが、私は全戸配布の手紙で両総会とも「違法で 無効」と書きました。 理由のひとつは、手紙を配布する私の信用失墜をねら った臨時理事会が１１年８月に仕組まれたことに関係しま す。この会議の翌日以降、私は理事長として理事会の議 事録や会議開催に必要な承認の押印をことごとく拒否し ました。これで以後の理事会や総会の正当性はなくなり、 「違法で無効」になるはずでした。 ふたつ目の理由は、定期総会の１０日前にマンション内 の組合員が寄稿して指摘してくれました。以下はその文面 です（固有名詞はぼかした）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 「定期総会開催のご案内」について １． 案内発信者の肩書に理事長代行とありますが、管理規約には「理事長代行」という規定はありません。 ２． 総会の手続きについて、規約第５６条第２項で「理事長が召集する」と規定しています。規定にない「理 事長代行」の総会招集など考えられません。 ３． 規約第５４条第１項に「副理事長は理事長を補佐し、又は理事長に事故あるときはその職務を代行す る」とあります。事故の詳細でなくとも概要を知らせるべきです。 ４． 更に大事なことは、規約第４８条に「第４６条（役員候補者の選出）で選出された役員候補者は、総会 において承認をえなければならない」としています。しかし、先の臨時総会の議題のどこにも役員につ いての審議事項がありません。 ５． 事業報告の後書きに「１１、１２月の２回、理事長に対し辞任勧告書送付」とありますが、管理組合の 乗っ取り行為としか考えられません。役員については総会の承認事項です。理事長の考え、やり方 に責任を取れないと感じた役員は、辞任はあっても、辞任勧告はやってはいけないことと考えます。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ このような指摘を予期してか、先に理事会は全掲示板に 「理事会の運営について、組合員の皆様には、ご心配をお かけして申し訳ありません。現在の理事会は理事長代行の もとで正常に運営されております」と貼り出していました（１１ 年９月）。 １２年１月、理事の署名捺印をそろえた辞任勧告に従い、 私は理事長印を返却しました。しかし、上述の理由に照ら せば、規約違反の「理事長代行」に印鑑の使用資格はな いということになります。 理事会も管理会社（野村）も指摘に対し何ら回答すること なく、両総会とも有効とされ現在に至っています。 |
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334:
私も野村を調査中
[2014-03-28 06:32:28]
管理規約に定めのない「理事長辞任勧告」状が
当宅に配達されたその日、全掲示板に「理事長へ の対応について」が貼り出されました。「このたび 理事会では、理事長の７月中旬以降の一連の行 為を受け、理事長に対し辞任勧告を送付すること が決定されました」（管理組合ニュース１１月２号）。 迫力はあるが発行者も「理事一同」で胡散（うさ ん）くさい勧告書。その郵送と掲示の連続技。私 への通知もなく本人ぬきで理事長辞任勧告書を 発した理事会は、本当に議決したのか？ ２０１１ 年１２月、私はまず理事会の議事録を精査します。 以下は、議事録の関連個所の抜粋です（固有名 詞はぼかした）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ・１１月１２日（理事長への対応） まずは印鑑／鍵／管理員雇用契約書などの返却を内容証明郵便 で依頼する事で決定（賛成１０名） ・１１月２３日（理事長への対応について） 前回の理事会で決定した内容証明送付の前に辞任勧告をすべき ではないかとの提案が副理事長よりされた／勧告に応じてもらえ ない場合の臨時総会開催について議論された／理事長宛に辞任 勧告を普通郵便で送付すると共に管理組合ニュースで周知するこ とで決定（賛成８名）／鍵、印鑑の返却の件も勧告文に加える（返 却ない場合は前回の決定通り内容証明を送付予定） ・１２月１０日（勧告文の件） 勧告文修正については応じる事で決定（賛成１１名） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 辞任に値する事由を論議した形跡が見当たりませ ん。そこで私は更に、管理規約では理事会が理事長 辞任を決定できないことを知っていて、勧告を送付す るという「郵送決議」をしたのではないか？ と疑いを 発展させました。 同年末、私は、勧告に応じる条件として理事会のボ イスレコーダー（会議録音）の貸出しも求めます。数日 かけて聴いてみましたが、案の定、決議の模様を確認 することはできませんでした（翌年１月２８日、理事会は 私が音頭をとったボイスレコーダーの貸出制度を中止 すると決定）。 理事長辞任勧告は、議決もせずに郵送を先行させた のが真相のようです。素人なら誰だって、いきなり辞任 勧告が届いたら、それを本当だと思って反応し行動して しまいます。事実なら、許されざる詐欺行為です。 私は、あのとき（野村が送り込んだ）管理員が繰り出し た理事長排除の波状攻撃のすさまじさを、今でも忘れる ことができません。 |
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335:
匿名さん
[2014-03-28 08:25:27]
あなた、落ち着いた方がいいですよ。
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336:
私も野村を調査中
[2014-03-28 21:19:41]
私のところの理事会で「理事長辞任勧告」の
動きが始まる直前の２０１１年１１月１０日、差 出人欄に「一住民より」とだけ書かれた封書が 当宅に届きます。開けてみると、管理事務所 にしかない特殊な規格の用紙に印刷された脅 迫文が入っていました。以下はその文面です。 （文中、１－２３４野村とは私。固有名詞はぼか した） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ １－２３４野村さんへ 一住民より 立冬も過ぎ、日一日と寒くなって参りました。 野村さんのことは、以前よりお顔は存じていましたが人となりについては、 よく解りませんでした。今回の、一連のお手紙のポストへの投函の件、マン ション敷地外への中傷と思われる張り紙の件等の行為を、目の当たりにす ると野村さんの行為は、大いに異常と思われます。 野村さんのマンションを良くしたい、改革をしたいとの情熱はよく解ります が、そのやり方のプロセスについては、納得できません。管理組合の活動 の中で、皆さんで議論すべきではないでしょうか。又は、正式に文章にして、 提出しては、いかがでしょうか。 私は、不動産関係の業務に携わっていますが、今までの当マンションの 管理については、高く評価しています。近隣の不動産業界全体も当マンシ ョンを高く評価しており、その結果、他の物件に比較して、高値で取引して います。 但し、今回の当マンションの異常な動きに対して、非常に憂慮しています。 その結果、一部の取引の中で、値崩れをしています。すなわち、当マンショ ンの資産価値が落ちているということです。 当マンションの取引では、約１００万円前後の値引きが始まっています。こ れは、私たち住民にとっては、死活問題となります。これはとりもなおさず自 分の財産が目減りしていることになります。 すでに一部住民の中には、資産価値の目減りに対して、訴訟を起こして弁 償してもらおうという動きも有ると聞いております（私も訴訟には大いに賛成 です） 野村さんもご存じと思いますが、一戸１００万円の目減りは、計算すると、 ＊目減りが１００円の場合：１００万円×２４０戸＝２億４千万円 ＊目減りが５０円の場合： ５０万円×２４０戸＝１億２千万円 もし、訴訟となった場合、野村さん、皆さんに支払いができますか。よく考 えて行動してはいかがでしょうか。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 封筒には８０円でなく５０円切手が１枚だけ貼ら れていました（郵便局に問い合わせると「機械の 読み取りミス」とか）。また、上記の目減り金額の 計算で「万」の単位が欠けています（私が理事長 として管理員の履歴書を求め、経歴のみならず 年齢も確認しようとした理由がおわかりいただけ ると思います）。 こんな脅迫が行われたと全戸に知らせても、９ 割以上の住民は「野村でよい」とし、管理人につ いても不問、逆に「理事長をもっとやっつけて」と 願うコミュニティーが出来ていました。これも、勤 続１５年超の管理人が一部住民と築き上げた物 なのでしょう。 |
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337:
私も野村を調査中
[2014-03-29 06:03:11]
昨年３月に「自主アンケート」と題し、管理組合や管理
会社（野村）、コンサルタントに関する組合員の意見を募 りました。回答はわずか４件で全体の３％未満、うち３件 は深夜に当宅の「玄関」ポストへ投函、残り１件は差出人 欄無記入の郵便で届きました（匿名・郵送可とした）。 すべて匿名でした。３件が階段口の集合ポストでなく「 玄関」ポストに投函されたのは、恐らく、先に当宅への嫌 がらせと思われる「郵便物のぬきとり」があったことを紹 介していたからだと思います（構内の歩道で外来者が私 に「これ、落ちていたんですが・・・」。私「あ、私宛てだ」）。 回答は真面目で切実なものでした。一部を下に記しま す。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ・昨年３月の臨時総会の冒頭で、ある住民が「理事長を辞任させる のだったら、全員総辞職すべきではないか」と言った途端、他の住 民が「これから用事がある。議事を早く進めて欲しい」。この一言で 冒頭の意見が生かされなかった。「用事があれば退席すればよい 」となぜ自分は発言できなかったのか、悔いが残りました。 ・これまでの転居者の話では、管理上の意見をしただけで村八分に あったとする方もいます。 ・工事見積りも野村グループ以外が落札されないように仕組まれて 今日に至っています。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 上記「昨年３月の臨時総会」とは、理事長辞任後初となる ２０１２年３月の総会のことですが、今年１月、私は当時の議 事録を全戸に配布して記載内容と事実に違いがないか、当 時の出席者に確認を促しました（欠席者には上記アンケート の回答で指摘された言葉のやりとりが、議事録に一切書か れていないことを確かめてもらった）。 すると、たった１通でやはり匿名でしたが、回答が寄せられ ました。それによれば、アンケートでの上記指摘に加えて「穏 やかに総辞職を問うた、まったく感情的でない発言の直後、 『感情的になってはいけない』という発言もあった」とわかりま した。 議事録における不記載や改竄（かいざん）は区分所有法に 触れる、と私は当初から指摘していました。管理人に不都合 な発言が載らないことが多々あったからです。が、書記の総 務理事は「そんな事をしたことは、一度もありません」と平然 と書いてよこしました（１１年１２月）。 |
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338:
匿名
[2014-03-29 07:36:15]
管理能力が足りない。何もかも管理人任せなところがあるとのことです。
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339:
入居済み住民さん
[2014-03-30 22:58:03]
野村調査中さん
興味深く拝見しています。 組合の利益を考える組合員を排除するのは野村の常套手段だと私も考えているからです。 正確に理解する為に教えて下さい。 管理人は野村のOB?、組合が契約した管理人？、資格は？、前歴は？ 組合は法人ですか。 理事の定員数は？ 標準管理規約と同じ理事会方式なら理事長解任は理事会決議でできますよね。 管理人以外の理事が発案者になりたくないという事情が理事にあるのでしょうか。 法律上定義されていない理事長代行者が臨時総会を招集することはできませんー総会決議無効となるはずです。 理事長を首にしたいなら管理者解任請求を裁判所に出すきとも可能です。 脅迫とも取れるお手紙は管理人だろうとの推測も納得です。 私は本店長から脅迫されましたよ。 |
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340:
私も野村を調査中
[2014-03-31 22:49:17]
入居済み住民さんへ。
的を射た問いかけを有難うございます。 ①管理人について 現在の管理人は３代目で２０１２年４月の着任。管理会社の 直接雇用です。私が理事長だったときの管理人は２代目で、 １９９６年に着任。当時は野村が当マンションを直接に管理し ていましたので、管理会社が雇用する管理員として着任しま した。３年後の９９年に当組合が自主管理となりますので、そ のときから組合が彼と雇用契約を結ぶ方式になりました。 自主管理となって以降は、大口契約のひとつである管理員 雇用契約を１年ごとに査定し更新しなければなりません。が、 私以前の歴代の１２名の理事長（任期１年）でこの査定を意識 し、実際に試みた者は皆無と思われます。私が新理事長とし て管理員に雇用契約書の提示を求めた際、彼が出してきた同 契約書が自主管理初年のもので、その期限が１０年以上前に 切れていたのは、 【Ⅰ】査定を逃れようとした管理人 【Ⅱ】査 定や契約更新手続きの必要を意識さえしなかった歴代理事長 の両者に直接の原因があると考えられます。 したがって、現在の３代目管理員は野村の雇用なので、資格 や前歴など何もわかりません。２代目も、初めの３年間が野村 の雇用だったため資格も経歴も住民には不明。自主管理移行 後は、私が理事長になって管理員雇用の見直しに着手するま で１２年間もノーチェックで高額給与を払い続けたことになりま す。 自主管理１３年目に理事長に就いた私ですが、管理員に履 歴書の提出を何度も要請したもののすべて拒まれたため、年 齢その他、何も確認できずに終わってしまいました（２０１１年 ８月６日に臨時理事会を仕掛けられた私が見事に罠にかかっ た後、管理人は生年月日だけをメールで教えてきましたが、そ れを裏付ける物が何も提示されず信用できません）。彼の経歴 や年齢を知る住民はいないのではないかと思います（「野村の ＯＢ」は一度耳にしたことがあるのですが、根拠が不明でうわさ の域を出ません）。 ②当組合について 法人ではありません。理事長になる前の１年、私は副理事長 でした。そのとき、長期閉鎖状態だった店舗棟を組合で取得し て住民の福利厚生に役立てようと提案しました（法人化すれば 店舗を取得できる）。理事会で了解を得ながら司法書士を訪ね るなどして準備を進めましたし、理事長就任の際の総会でも事 業計画として「法人化」は認められていたのです。しかし、約半 年後に私が辞任となると、店舗棟は３件すべて医師に売却され ました（売主の１人は理事）。これが No316 に記した「店舗再 開への動き」の背後にある事情です。加えて、総会で決めた事 業計画のひとつ「法人化」は、２０１２年１０月の理事会が全員で 反対し、「見送り」が決定されました（当組合独特の「総会より強 い理事会」）。 理事の定員は１２です。当組合の規約にいわゆるリコール制 度はなく、「解任」は役員その人が辞任を欲しない限りできない ことだと思われます。当組合の規約をみると、「役員の辞任」の 条文は「役員が辞任するときは、理事会の承認を得なければな らない」。他方、「（総会の）議決事項」の条文は「次の各号に掲 げる事項については、総会の議決を要する。（４）役員の選任お よび解任、役員報酬の決定、変更」です。 入居済み住民さんがお書きになった「管理人以外の理事が発 案者になりたくないという事情」という箇所は（珍しく）正しくありま せん。 No334 で１１月２３日の議事録の一部を紹介しました が、副理事長が理事長辞任勧告を提案しています。２代目管理 人はほぼすべてにおいて理事を始めとする住民を使って攻撃し てきます。 ③理事長代行者による臨時総会の効力について 「総会決議無効」のご指摘、感謝いたします。私も組合内部で ずっとアピールしてきましたが、賛同者は３％未満でどうにもな りませんでした。「理事長を首、管理者解任請求」のご指摘にも 感謝いたします。理事長は任期１年なので、私が理事長を辞任 したとき（２０１２年１月）の副理事長は１２年５月の定期総会まで 「理事長代行」を名乗り、それ以降は１３年５月の定期総会まで 「理事長」をやりました。ゆえに、現在（２０１４年）は別の人物が 理事長に就いています。今後も続々と「野村派」が理事長になる はずですが、私一人で裁判所を使って解任させたとしても、９７％ の住民で「野村派」に戻してしまうでしょう。 ④脅迫の手紙について さすが入居済み住民さん。実は、配達の数日後、ある機関に持 参して読んでいただいたのですが、その担当者も「これは（管理人） 本人だな」と見抜きました。 ＊ ＊ ＊ ＊ 先日ご紹介いただいた『マンション管理 大損のからくり』、読み終 わりました。私にとっては、コンサルタントの考え方やものの見方が よくわかる有益な本でした。貴重なアドバイスに重ねて御礼申し上 げます。 私は、マンション管理で人に薦めたい書物をまだ持たないのです が、私のところで起きた現象・事態とそっくりだと思われる映画なら、 ひとつ挙げることができそうです。入居済み住民さんはもうご覧に なったかもしれませんが、『ディア・ドクター』（西川美和監督、２００ ９年）です。もしまだでしたら、何かの機会にどうぞ。 |
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341:
私も野村を調査中
[2014-04-02 22:44:37]
私のところの管理組合（野村が管理）
の規約と国土交通省の標準管理規約 を比較し、相違が最も著しいと思われ る箇所をひとつ紹介します。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 【 当組合の管理規約 】 （ 監事 ） 監事は組合の財産状況および組合業務の 執行状況を監査し、その結果を定期総会に おいて報告する。 ２．監事は理事会に出席して意見を述べること ができる。ただし、議決に参加することはで きない。 【 標準管理規約 】 （ 監事 ） 監事は、管理組合の業務の執行及び財産 の状況を監査し、その結果を総会に報告し なければならない。 ★ ２．監事は、管理組合の業務の執行及び財産 の状況について不正があると認めるときは、 臨時総会を招集することができる。 ３．監事は、理事会に出席して意見を述べるこ とができる。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 不正を発見したときの、監事による 臨時総会招集を規定する項目が、 私のところでは欠けています。 |
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342:
私も野村を調査中
[2014-04-03 22:57:08]
管理事務所での現金出納を私のところでは
「小口会計」と呼ぶ、と先に No313 で紹介し ました。あれは、１９９６年から２０１２年１月ま で君臨した２代目管理員の話です。この２代 目が逃亡してから数ヶ月後、今度は野村が雇 用する３代目が来ました。その間、理事会は 理由を説明せずに同会計を「凍結」していまし た。しかし、１２年５月の定期総会で一部住民 が凍結解除を熱望したため、現在は３代目管 理員も小口会計を扱っています。 大規模修繕工事をめぐる積立金の行方と同 じく、管理員が管理事務所で扱う現金の使途 には多くの謎がありました。この会計部門がマ ンションの住民・組合員に与えた悪い影響には、 計り知れないものがあると思います。 私は小口会計の復活に不信感を抱き、可能 な限り監視の目を光らせるようにしています。 私がこの関連で理事会に要望書を提出して質 問すると、「先代とは違う」と言いたいのか、３代 目はやたらとファクスで答えてきます。以下は、 この３代目管理員による説明です。（固有名詞 はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ・私が赴任したＨ２４年５月の２ヶ月後の７月に、管理組合が直接 現金を取り扱うための口座として、野村銀行野村支店に普通口 座が設けられました。１回の小口現金の入金は１０万円ですが、 それ以外に役員報酬半年分で５４万円も９月と翌年３月の２０日 前後に振込まれます。 ・野村ＬＳが組合に振込む通帳は、１つしかありません。役員報酬 と小口現金（１回１０万円）が振込まれます。通帳は理事長が管 理し、印鑑と小口現金出納帳は会計理事が管理し、現金とキャ ッシュカードは副会計理事が管理しています。使途は、現金で支 払わなければならないものに限られています。小額でも組合会計 部が管理組合の承認を経て、支払えるものは全てそうしています。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ここで、２代目管理員と会計理事が、理事長だ った私に役員報酬が出たことを知らせなかった２ ０１１年の事件を想起いただきたいです。犯罪で ないことを確かめるべく物証を求めた私に、彼ら は近隣の銀行の通帳１ページのコピーを出して きました（ No318 の 1. ）。そこには役員報酬 のみが半年に１度振込まれていました。それま で想像さえしなかった「役員報酬専用口座」なる ものの存在が明らかになったのです。 この通帳（コピー）の役割と３代目管理員による 上記の説明を照らし合わせれば、２代目は管理 会社（野村）からの送金を受ける「小口会計専用 口座」を役員報酬専用口座とは別に設けていた 可能性があります。私は、そんな口座があるのな らぜひその通帳を閲覧したい、と言い続けていま す。が、歴代の理事会はこの話になると黙秘して しまい、口座の有無すら答えません。 昨年、私は全戸に配布した「手紙」のひとつに、 次のように書きました。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 管理会社（野村）は巨額の管理費と修繕積立金を決済口座に入 金し、通帳を預かり、組合の要請で出納し、その記録を残している はずです。これを組合員に開示すべきなのにせず、毎年定期総会 前に簡単な予算書と決算書が配られ、開会直前に監事２名による ３０分足らずの形式的監査があるだけです。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 管理会社が保管する通帳は、組合員のものです。 私のところでは通帳印は会計理事が保管していま すが、起きている現象を観察すると、どうも管理会 社に通帳を託すことが良くないようです。住民の知 らない、管理会社と管理人の間の送金ルートがあっ たのではないか？ 疑いが尽きることはありません。 |
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343:
匿名さん
[2014-04-05 16:04:47]
業界トップの東急コミュニティーで、またまた個人情報流出が起こったようです。
いったい何度目なのでしょうか。 野村リビングサポートでも同じことが起こらないよう注意してかないといけませんね。 また、発生した事故を必ずホームページで公表する姿勢は、どの管理会社も見習うべきでしょう。 http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/20140325.pdf 2014 年3 月25 日 お客様各位 株式会社東急コミュニティー 取締役社長 中村元宣 個人情報の紛失のご報告とお詫び このたび、弊社が管理を受託させて頂いているマンションの管理事務所内において、 当該マンションにお住まいのお客様１６２件分の個人情報が記載された名簿（以下「名簿」という） の紛失が判明いたしました。 当該お客様をはじめ、関係者の皆様には、多大なご迷惑をおかけいたしましたことを、 心よりお詫び申し上げます。 １．経緯および対応 3 月11 日に弊社職員が名簿を使用するため、管理事務所内のキャビネットを開錠したところ、 名簿の紛失が判明しました。 判明した時点で弊社職員が管理事務所内を捜索、ただちに当該マンションの管理組合様にご報告し、 さらに関係者により捜索しましたが、未だ発見されておりません。 3 月11 日に個人情報紛失が発覚した時点で管理組合様にご報告し、今回個人情報を紛失したお客様 に対しては、2014 年3 月24 日付けでお詫びとご報告をさせて頂きました。 ２．紛失による流出・流用の可能性 紛失から現在に至るまで、第三者による不正使用等の情報は得ておりません。 当該管理事務所は特定の者以外の入室はできず、持ち出しも無いことから、 3 月7 日に弊社職員が名簿を閲覧後、机の端に置いたものが近くのゴミ箱に落下し、 他の廃棄書類に紛れ焼却処分された可能性が高いと考えられます。 したがいまして、紛失したお客様の個人情報が流出、流用される二次被害の可能性 は低いと判断しております。 弊社では、お客様からお預かりした大切な個人情報を紛失したことについて、 重大な事故と認識しております。 今回の事態を真摯に受け止め、今後こうした事故を二度と起こさないよう個人情報の取扱い について従業員の指導教育の再徹底と再発防止に努めてまいります。 以 上 【お客様からの本件に関するお問合せ先】 ＣＳＲ推進部コンプライアンス担当 ０３－５７１７－１００６ 【この資料に関するお問合せ先】 広報センター ０３－５７１７－１５５１ （受付時間9：30～12：30・13：30～18：00 土・日・祝を除く） |
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344:
私も野村を調査中
[2014-04-05 16:39:49]
２０１１年８月６日の臨時理事会は、住民・組合員が
先の総会で自ら承認したばかりの理事長をやっつけ て管理人を守るという、いささか奇妙な場となりました （ No311 にその模様を紹介）。 同年８月２０日、私は下記の「決別宣言」を全戸に配 布します。 （文中の野村太郎とは私） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ［ 決別宣言 ］ こんな管理組合やってられない！ 2011-8-20 野村太郎 こんな理不尽な活動しかできない管理組合では、理事長はまともな役割 を果たすことができません。従って、以降、この管理組合とは、当方の要求 が明確に合意されるまで決別いたします。 ＜要求＞ ・あらゆる業務運営が管理組合の使用人である管理人氏に支配されており、 まともな理事会活動ができない事態にあり、組合員の要望に応じられる正 常な管理組合となるため、以下の項目等を是正すること。 ① 会議議事設定への介入 ： 意図的な会議資料の編集がなされる ② 審議不十分な日程操作 ： 活動テーマの設定、委託契約内容、予算 内容・金額の決定など ③ 議事録の改竄 ： 審議内容不記載、管理人に不都合な発言の無視など これは絶対にやってはならないこと ④ 規約・細則に反する専門委重視 ： 専門委は理事会からの要請案件の 調査・諮問・報告が仕事である ⑤ 広報活動なく掲示板を支配 ： 管理人業務の逸脱（例：専門委の募集） 掲示板は皆さんのもの ⑥ 会計業務の不明朗 ： 小口財布（約３０万円）を握り使用、説明不十分 ⑦ 管理人の総会・理事会への出席 ： 住民にあらず理事にあらずで資格 なし、自由で活発な議論を妨げる 管理人の支配は専門委、委託業者、一部の自治会関係者、理事会内部に まで及んでおり、逆らう者にはこれら包囲網を使って裏から封じ込めを行う。 極めつけは８月６日の仕組まれた臨時理事会であり、管理人が出席せずし て合法性を装ったあらゆる妨害工作により、管理員雇用案件の議決を阻止 したやり方に現れている。 以 上 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 管理人と専門委員たちは私の決別（欠席開始）を絶好の チャンスとみて、宣言直後の同年８月２７日の理事会から 「合同会議」と称して毎回出席するようになります。この状 態は、理事会が「管理業務委託先を従来通り野村とする」 と決定する翌年１月２８日まで続きました。 |
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345:
入居済み住民さん
[2014-04-05 21:48:15]
管理人は理事会や総会決議を経た管理者ですか。
理事会で互選した理事長が管理者ですか。 管理者に対してまず管理人変更を申し立てます。 同時に変更しない理由を回答するよう要求します(全て書面にて)。 それが拒否されたら管理者解任請求を裁判所に申し立てたら良いと思います。 貴方がここに記述していることが事実とすれば理事長や理事の背任行為＝解任理由成り立つかもしれません。 首都圏マンション管理士会、福岡管理組合連合会、高層住宅管理業務協議会、マンション管理センターなどに相談されたらいかがでしょうか。 野村はあらゆる手段で管理者(野村の代弁者)を利用し理事会決議を経た形で利益を貪る会社だと私は判断しています。 貴方が理事長や理事を辞したのであれば原告資格があると思います。 理事長を辞してまで司法の判断を仰ぐと訴えるのです。 この様な事例で苦しんでいる組合は多いと思います。 従って裁判所の判断を仰ぐことは他の管理組合にとっても有意儀になります。 だからマンション関係諸団体も支援すると思います。但し表面的にはできないので影で支援です。 あなたなら本人訴訟は可能と思います。 他の組合員の目を覚ますためにも訴訟を考えたら如何でしょうか。 弁護士と時間相談を何回かすれば遡上も裁判対応も助言してくれますよ。 ネットで弁護士ドットコムにアクセスし見積もりをとって見たらい良いと思います。 真剣に対応してくれる弁護士がいますよ。 首都圏マンション管理士会も相談や弁護士紹介をすると思います。 弁護士に依頼するかは別にして訴訟の価値があるかかが解るし乗ってくる弁護士はいると思います。 あなたの記述が事実とすれば信じられない現象ですが私のところも信じられない現象が起きています。 野村に限らず管理組合を手玉に取る商法なのかもしれません。 |
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346:
私も野村を調査中
[2014-04-06 10:47:18]
「管理組合の運営が正常化したらすぐ復帰する」
という主旨で理事長の私が決別宣言を出した後、 管理人に操られた理事会は掲示板を通じ「現在は 理事長代行のもとで正常に運営されております」と 豪語します（２０１１年９月）。 しかし、マンションの実態が周辺地域に知られた り私に会計監査を求められたりするようになると、 理事会はわずか２ヶ月で方針を変え「理事長降ろ し」を始めます。以下は、１１年１１月２６日、理事 長だった私に封書で届けられた「辞任勧告」の文 面です。 （文中、１－２３４野村太郎とは私。固有名詞はぼ かした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 「 勧 告 」 平成２３年１１月２３日 １－２３４ 野村 太郎 殿 マンション管理組合 理 事 一 同 平成２３年１１月２３日に開催した理事会で、野村太郎理事長に対し、 理事長を辞任するよう勧告することが決定されました。 野村太郎理事長の平成２３年７月中旬以降の一連の行為は、当マ ンション管理規約第５０条（役員の義務）を遵守していません。 野村太郎理事長は、速やかに理事長職の辞任を申し出るよう勧告 します。 理事長印（２個）、管理員業務委託契約書、理事長が保管する鍵（４ 個）を至急返却して下さい。 （役員の義務を遵守していない主な行為） １．理事会の承認を経ずして、野村理事長名義でほとんどの世帯に 配布された平成２３年７月以降の一連の文書 ２．１１．８．２０付文書「決別宣言：こんな管理組合やってられない」 （理事長としての職務遂行義務放棄） ３．１１．８．２０付文書（理事各位宛）理事長メモ 「当分の間、休ませていただきます。理由は、このような管理組合 の運営には応じる訳にはゆかないからです。」 （理事長としての職務遂行義務放棄） ４．理事会８／２７、９／１０、１０／８、１１／１２、１１／２３に欠席した こと（理事長としての職務遂行義務放棄） ＊管理規約第５０条（役員の義務） 役員は、法律、本規約および総会の議決を遵守し、忠実にその職 務を遂行する義務を負う。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ この勧告を議決したとされる１１月２３日の理事 会は、いわゆる「欠席裁判」でした。辞任を迫られ る私を含め、管理人と専門委員、副理事長以下 の理事以外の誰にも開催予告が通知されなかっ たからです。なんと、この秘密理事会が終わった 昼過ぎに、全掲示板に開催予告が貼り出されま した（後日、この秘密理事会の終了時刻を議事 録で知り、判明）。 ＞＞＞＞＞＞＞ 入居済み住民さんへ。 じっくりお読みいただいたようで、貴重かつ多大なご助言とともに、 謹んで感謝申し上げます。 ご指摘の通りで、規約上は理事長が管理者です。私は、監事や 理事の背任の疑いを当初から強く指摘し、態度や行動を改めるよ う期待してきました。結果は「むなしい」の一言に尽きますが、訴訟 については「奥の手」としてなるべく温存しておくつもりです（今回 ご紹介いただいた機関には当ってみようと思っています）。 「管理人変更」の申立てについて、どちらかというと私は現在の ３代目よりも逃げた２代目の追及に力を入れています。多くの住 民には善人で、ごく一部の住人には「恐怖」そのものに見える２代 目ですが、その善悪を論じる前段階として彼が１６年（特に自主管 理１３年）の在任中に何をしたのか、まず知りたいのです。私の感 触では、訴訟を提起すると私のところの住民はさらに結束すると 思います。それほどに野村（や管理人）への信仰には強いものが あります。 今まで弁護士数名を含めた多種多様な機関に相談してきました が、裁判所・司法にもあまり期待できないというのが実感で、それ ゆえこの板を訪れ、入居済み住民さんのような方たちとのコンタク トから始めたいと望みました。管理会社に幻想を抱かない入居済 み住民さんのような方となら、何らかの智恵が生まれるかもしれな いと期待しているのです（今もその考えに変わりはありません）。 今回の貴重なアドバイスも参考にさせていただき、２代目管理員 とその周辺の不正の証拠をどうにかしてつかみたいと思います。 |
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347:
匿名さん
[2014-04-06 20:48:50]
周りの住民に迷惑をかけるのは辞めた方が良い
理事会に出席することくらいは行なえたと思われる しかし理事長が開催参加していないものを理事会というのはおかしい 自分で理事会を招集すればひとつ理由は消えますね |
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348:
私も野村を調査中
[2014-04-07 16:27:18]
以下は、意を決した私が初めて全管理組合員に配
布した「手紙」の文面です。これにより、マンションの 現状を知ってもらうと同時に、意見や要望を募集しま した。 （文中の野村太郎とは私。固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 住民の皆さんへ 理事長からの重要メッセージ 2011-7-15 管理組合理事長 野村太郎 管理組合員の皆さん！ 皆さんの安心安全生活を付託されている管理組合の実態を知る立場で 見えてきた事実をお伝えし、今後の活動へのご理解とご協力をお願いす るものです。 私は５月２９日の総会で理事長就任を承認され、早速６月１１日に役員 会（理事会・専門委員会）を開きました。管理組合は皆さんの総意に基づ き、皆さんの貴重な管理費により理事会が代表して運営する組織です。 この機会に今回見えてきた管理人氏を中心とする組合の支配体制の 悪弊を明らかにして、管理組合の改新を目指します。管理人は本来、管 理組合の支配者ではなく、被雇用者であることを認識すべきです。 どうも思うように動けません。一例が、特に重要な管理人氏の１年ごと の委託契約の更新です。毎年７月１日ということで６月末まで待っていた のですが、書類が来ません。それで「業務委託契約書」を出してもらった ところ、平成１１年作成の組合最初の契約書しかないことに私は唖然とし てしまいました。理事長承認の確認もない契約が１２年も続行されている なんて。 契約書には「更新は３ヶ月前に申し出ること」とありますが、理事長のほ うは形式上は４月１日の就任ですが、実際は５月２９日の総会後でないと 動けません。仕方なく、７月９日の役員会（特に専門委員会）での攻撃に より「反対」の意向を骨抜きにされ、承認させられました。これでは当組合 の管理人は終身雇用も可能です。現に管理人氏は？才（自分では言わ ない）で１５年の長期勤続です。これに対し理事長は１年交代。その結果、 管理人＝支配者、理事長＝操り人形 の構図が浮かび上がります。 また、７月９日の専門委員会での「吊るし上げ」から、管理人を中心にし たコンサルタント＋専門委員の支配構造が見えてきます。 実際に経験したことですが、総会に向けて大事な事業計画や予算内容 ・金額が十分に審議されないまま、管理人による巧妙なスケジュールの 設定で進んでしまうのです。管理人関係の事項は極力取り上げないよう に議題が設定され、議事録まで工作されます。これでは皆さんの管理費 が、皆さんの意図とかけ離れた無駄な使い方をされてしまいます。だから 今回の総会で「管理費節約」が多数意見になったのだと思います。 管理人氏の口癖は「管理費をケチったらマンションの質が下がる」。私た ちは有効利用すべしと言っているのです。専門委員会は本来、理事会の 委託を受けて調査する役目なのに、現実は留任を重ねてボス化し、管理 人氏の意を受けて親衛隊として動き、理事会と逆転し、口出しが過ぎます。 管理人氏は明らかに過高齢、社会常識では７０才が限度です。緊急時 に上層階へ移動できるか心配です。加えて勤続１５年は長すぎます。会 社でも金銭を出し入れする役職は普通２、３年で変わります。どうしても 淀（よど）むからです。また、毎月３８万＋α（光熱・電気・水道）円の報酬 は常識を超えます。管理人氏の費用だけで管理費総額の約２０％になり ます。合理化の第一対象といえます。 管理人はマンションの「顔」です。長い勤続の間に、住民に対し不公平 かつ不誠実な対応が行われているという声が、管理運営の問題とともに 聞こえます。もちろん、このような事態になった原因は、過去の運営のあ り方にあるとも言えるでしょう。が、それよりも年間７万円／戸の管理費 に相応しい管理業務が提供されているかを問う必要があります。 偶然か、４月半ばより、当宅上階からの騒音トラブルに遭遇しました。 一日中、様々な機械音・作業音に悩まされ、管理人氏に訴えましたが、 「音源はさらに上の階では」「ゲーム機の音では」と取り合わず、なぜか ずっと上階（賃貸）を擁護。「音源探し」と称して６月１２日（日）夜９時に 管理人＋専門委からなる特命チームが突然当宅に乗り込み、調査と 実験に名を借りた脅しをやられました。上階は音源をガードし、見せな いだけです。下に住む技術者として、騒音が生活音か作業音かは判断 できます。毎日の不眠で困って訴えているのに、まるで加害者扱い。結 局、２ヶ月あまり当宅を苦しめて６月２８日に突然上階は引っ越しました。 すると４月以前の静寂が戻ってきました。音源はやはり上階にあったの であり、上階を守り助けた管理人氏の態度は許されるものではありませ ん。組合がしっかりしていないと、皆さんにもこんなことが起きるのです。 平気でウソをつき、業務を怠った管理人氏は失格です。 この１年の任期中にできるだけ組合の運営の仕組みを変える意欲で 進めています。既得権益者と組織にはこれが邪魔で、権益を失う恐れ から６月１２日の夜の突撃と７月９日の専門委員会での吊るし上げにな ったと思われます。色々な改善案を役員会で提案していますが、管理 人の意向を受けて何かとイチャモンをつけ、否定する動きを示します。 今は多勢に無勢です。 ①苦情処理など管理規約の不備を補う ②専 門委員会の本来業務への回帰 ③管理事務所利用法の改善 ④組合 員の要望の汲（く）み上げ ⑤管理費の合理的節約 ⑥高齢者などの弱 者対応 など、課題が山積しています。管理人氏の契約問題も、時間が かかっても規約に則り、皆さんの総意に沿って進みたいと思います。 当たり前のことを当たり前にしたいだけです。 管理組合は、緊張して皆さんの安心生活を守る管理と運営を実行しな ければなりません。そのために裏表のない、オープンな活動をやるべき です。ぜひ、皆さんの忌憚のないご意見をお寄せ下さい。微力な一個人 が、この間、遭遇した出来事を一生懸命に考えた末の行動です。何も失 うものはありません。皆さんの貴重な管理費に相応しい有益な管理を目 指して、意欲と体力の続く限り、運営の改新に努めたいと願っています。 管理人氏は管理事務所で広く人と接し、情報をコントロールしています。 それに抗するため、このような手段に訴えることをお許し下さい。 皆さんは、自由です。 （私の住所）（私の電話番号）（私のメールアドレス） 以 上 |
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349:
私も野村を調査中
[2014-04-08 16:25:16]
上記 No348 に掲載した手紙には、２０件を超える
応答がありました。私はそれを「生の声」としてまとめ、 全戸配布の手紙第３弾となる「８月６日の臨時理事会 の報告」（ No311 で概略を紹介）に同封しました。 以下はその文面です。（文中、野村太郎とは私） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 住民からの生の声リスト 2011-8-5 野村太郎 電話・手紙・メールで当方に寄せられた要望と意見を要約し、 紹介します。最初は７月１５日の手紙配布後わずか１時間で 電話をいただきました。わざわざ直接に足を運んで下さった 方もいました。 （個人が特定される意見は省き、複数者からの意見は一つ にまとめました） ・管理人と専門委員は、当初は真摯に取り組んでいた。長い 年月でマンネリ化して淀（よど）み、反省がない。臨時理事 会を開くべき。 ・管理人の給与はあまりに高額。住居と光熱費も提供し、官 僚並みの処遇。専門委員の活動が把握できない。コンサル タント会社の高額料金も疑問。 ・管理人には来年度の契約はないと事前に通知する。 ・管理人の給料は減額する。最悪なら再度の契約をしない。 ・組合運営の改新案の考え方に賛成。 ・現管理人氏は当マンションの「顔」になりうる人物ではない。 常識的報酬は２５万円程度。 ・居住者が主人で管理人はその使用人。常識的に定年後の 職業としても退職の年齢。 ・一般住人の望みは、正しいことが行われること。組合の役員 は一枚岩に。全住民による投票はどうか。 ・管理員業務委託契約が理事長の承認も確認もなく１２年継続 とは驚き。 ・住民の現実的課題（管理費削減の検討、苦情対応の改善）か ら取り組む。 ・理事会と専門委員会のオープン化。議事録の公開を真っ先に。 広報活動に期待。 ・専門委員会の中身が不明。長期間やる理由は何か。管理規 約に則った運営を。 ・管理人は当組合の被雇用者であり、組合員ではない。総会に 出るべきでない。 ・管理人の委託契約書（１年契約）を交わしていないとは。規約 では期中でも契約解除できる。 ・推定？才では。理事長の問いに答えないのはもってのほか。 ・普段の雑費の出入金管理はどうなっているのか。 ・平日働いているので管理事務所で用事を済ますことができな い。何とかなりませんか。 ・理事長は組織の人間として理事会を通すべき。この後をどう するのか。 （唯一の反対意見） ・多くのプランター（花壇）は無駄。多額の管理費が使われてい るはず。交通の邪魔。 ・工事のとき、大事な家具を傷つけられたが、対応がなってい ない。業者との癒着があるのでは。 ・「付け届け」でいろんなことを優先していると聞く。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ このように、初期（２０１１年７月）の段階ではそれ なりに声が上がっていました。 それが、私の欠席が始まる８月２７日の理事会か ら管理人と専門委員が出席し、計画にない「管理会 社変更の検討」という見え見えの出来レースがスタ ートしたことで、すべてに野村が絡（から）んでいる と気付くのです（１２年１月２８日、理事会は野村に 業務委託すると予想通りの決定）。 かくて、住民が声を上げたのはこの１回ぽっきりで、 その後はずっと沈黙です。背景には、①２０１１年８ 月６日の臨時理事会の報告を読み、野村が送り込 んだ管理人の実力を知った ②１３～１６年前に住 民側から率先して自主管理を受け入れた専門委員 ２名が、理事長欠席の理事会に出て、野村につなご うとしているとわかった の２点があるはずです。 |
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350:
私も野村を調査中
[2014-04-09 07:01:34]
２０１１年８月２７日は、理事長不在の理事会に
管理人と専門委員が乗り込み始めた日です。下 記は、その日の理事会議事録の抜粋です。専門 委員２名（Ａ、Ｂ）が、理事でもないのに管理組合 運営の根幹部分に口を出しています。 （固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ５．管理組合運営／契約等の見直しについて ・今の管理員業務委託契約に至った経緯の説明と今後の 管理員契約についての専門委員の考え （Ａ） ・上記の補足説明 （Ｂ） ・決定当時は￥３８万で妥当だったと思うが、長期間自動更 新だった点は、どこかの時点で理事会／専門委員会に よる検証が必要だったのではないか （Ｂ） ・管理人氏には管理人業務以外に管理会社の業務も一部 やっていただいている （Ａ） ・通常、「管理業務費委託費用比較表」にある１～４が管理 員業務。５～９は本来、管理会社業務 （Ａ） ・次の管理体制／契約方法の調査が必要。理事会としてど う進めたら良いか判断してほしい （Ａ） ・管理員契約は総会決議項目。次回総会での契約変更とな る場合は早急に進める必要がある （Ｂ） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 本来、理事会から課題ごとに諮問を受ける立場の ２名（Ａ、Ｂ）が、逆に理事会に課題を与えて牛耳っ ています。管理員給与への言及をみると、彼ら専門 委員が「管理人による自主管理」のカラクリを知って いて主導し、「野村と組合の接着剤」の役目を果たし てきたとわかります。 |
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351:
私も野村を調査中
[2014-04-10 00:35:10]
管理組合の理事長に就く直前の２０１１年４月、私に「もともと野村が
送り込んできたこの管理員との契約は、一度見直すべき」と思わせる 出来事がありました。当宅の上階からの騒音です。 １年以上前から昼夜を問わず悪天候でも布団を１枚（幕として？） 干し続けていた上階宅（賃貸）は、４月半ばから連日連夜、何かの作 業を想像させる機械音や水流音を発します。管理人に対処を訴えま したが「見とく、言っとく、調べとく」で何もせず、放置されました。 ４月２８日夜７時半、音に耐えかねた私は、照明が点灯している上 階宅を直接訪ね、「ごめんくださーい」とゆっくり３回言いました。誰も 出てきませんでしたが、家に戻るとすぐ管理人から「布団片付けるっ て言ってるから」と変な電話がありました（この時間帯に管理人へ電 話しても出ないし、逆に管理人からの電話もまずない。直接訪問され て驚いた上階宅が居留守を使いつつ管理人に電話したか？ 上階宅 と管理人の間のホットラインが疑われる）。 管理員としての資質が疑われるような不可解な発言を何度も耳にし ました。「最上階の音が一階まで響くのがこのマンションの欠点なんだ よなあ」と誰に告げるでもない、わざとらしい呟（つぶや）き。立入りを提 案するといつも「警察行為はできない」。文書でも「当マンションは分譲 だから立入り等はしません。業界の慣例です」（管理員業務委託契約 違反）。「賃貸物件は不動産屋さんにすべて任せているから、管理員は 関与しない。業界の常識」とも。他方、当宅上階の賃貸宅以外のほぼ すべての家を音の発生源として無理に疑っていました。 賃貸宅を徹底的に擁護する管理人の偏った態度に、管理人＆不動 産屋＆賃貸人＆オーナー（区分所有者）からなる「賃貸ビジネス（サイ ドビジネス）」の存在が見え隠れします。音を出す賃貸宅 VS 分譲宅 のトラブルは当宅以前にも起きていて、その際も管理人が分譲の被害 者宅を風説で孤立させていました。年末に、私が理事長辞任勧告決議 の有無を確かめるべく理事会のボイスレコーダー（会議録音）を聴いた ときも、理事長代行（副理事長）は当宅のことを「聞こえない音を聞こえ るという異常家族」と言っていました。 仕方なく、私は他市在住のオーナーに電話や書簡で知らせました。所 有者には「賃貸者の迷惑行為に対し、規約を遵守させる義務がある」か らです。が、すぐに管理人に連絡したのか、オーナーは以後ずっと管理 人任せの態度をとり、理事長になった私への返答もなく情報を遮断して きました。それでも最後の電話で「管理人さんは『全部見たけど音源は なかった』と言っている」と答えたため、管理人のウソが発覚しました。 この賃貸宅を扱った仲介の不動産業者は、当マンションの周辺ではな く、管理人の自宅のごく近くにあります。この不動産屋は上階宅の転居 予定を１ヶ月前（５月）に知り、管理人に伝えていました（事後の私の調 査で白状）。その管理人が私に上宅の引っ越し日を知らせたのは、なん と、当日の搬出作業の終盤に発信されたメールによってでした（ ①私は、 この日時に合わせて民生委員と老人会長に１駅離れたところの喫茶店 に呼び出され、搬出の観察を阻まれた。管理人はこの２名には情報を与 えていた ②新理事長として管理員雇用に触れた役員会の翌日［６月１２ 日］夜９時、音源調査の名目で管理人と専門委員が当宅に乗り込んでき たが、管理人は上階宅の転出予定を承知の上で脅しが目的の無意味な 調査を仕掛けた）。さらにこの不動産屋は、上宅転居後の１２月に突然「 今日から上階でリフォーム工事を行う」と電話で伝えてきました（延期して もらった。管理人が指図した嫌がらせか）。 発生から約２ヶ月後の６月２８日、急に上階宅は引っ越しました。すると 以前の静寂が戻り、やはり音源は上宅にあったとわかりました。７月の会 議で専門委員は「一件落着」と言い、本件にフタをしようとしました。そうい えば、当時の管理事務所の壁には「招き猫」が２枚貼ってありました。どう してマンションの管理員が商売繁盛を願うのか、不思議です。 （１３年１月末、不動産屋とオーナーはともにこの物件を手放し、売却した） |
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352:
匿名さん
[2014-04-10 22:36:16]
事実は小説より奇なり。
半沢直樹のマンション版だ。がんばれ。。 |
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353:
私も野村を調査中
[2014-04-11 02:03:38]
２０１１年６月１２日（日）夜９時、当宅の電話が鳴りました。受話器をとると、
管理人が「騒音問題の調査にうかがいたい」。私は風呂から上がったばかり でもあり、「今からですか？ 遅いですねえ！ 全員、寝巻姿なんですが・・」。 管理人は「５分後に行くから」。 玄関を開けると、男が入ってきました。管理人ではなく、３名の専門委員で す。「音源テストを行う」と告げて「上階宅にも同時に４人入ってますから！」 と大声。当宅と上階宅に入った専門委員たちが互いに携帯電話で話しなが ら「換気扇のスイッチ入れて！」「テーブル動かして！」「灰皿置いてみて！」。 私たちには「この音か！」「違いますか！」。調査方法に対する疑問や不満 をいくら伝えても、また「上にも同時に入ってますから！」。 嵐のような状態がしばらく続いた後、専門委員が「上の家に入って音源を 捜してみますか」と誘ってきました。行ってみると、管理人と専門委員２名と 副理事長が上階宅の父子とともにいました。１０分ほどいろいろ見ましたが 音源らしき物は見つかりませんでした。異常に段ボールが多く、調べる気も 途中で失せました。管理人はマッサージチェアを触りながら、「これかな？」 と呟（つぶや）いていました。専門委員たちは当宅の玄関前で「もう文句言う なよ！」と言いました。罠を仕掛けられたと思いました。 ＊ ＊ ＊ この前日（６月１１日）には、管理組合の理事長に就いて初めての役員会 がありました。そこで私が平均的な週の勤務実態を表にして提出するよう 管理人に要請（委託業務見直しと効率化が目的）したため、後日、彼は６月 １１日（土）～１７日（金）の勤務実績を分刻みで書いたものを出してきました （この表により「音源調査」が実行される直前の１２日（日）の動きが判明）。 ［６月］ ・ １１日（土） 専門委員会の会議（午前）で理事長の私が改革案を提示。 （私「専門委員というからには各自が担当分野を持つべき」 ／専門委員「プレッシャーがかかって仕事ができない」） また、冒頭で管理員の雇用契約にも言及。会議終了後、在 任２０年の専門委員と管理人が残って話をしていた。 夜の理事会では、私が話している最中に管理人が一片の メモ「音のトラブル／理事長が当事者につき、専門委員４名 に副理事長さんの５名＋管理人で動きましょうか」を渡した。 私は返答しなかったが、このメモと同じ主旨の記述が議事録 に載ったとき、理事長が議事録の承認印を押せばそのままメ モのチームも承認扱いかと気付いた（管理人のテクニック）。 ・ １２日（日） 午前１０時～１１時 「騒音トラブル会議」と称し、管理人＋専 門委員５名＋副理事長が集会所で会合 午後７時～８時 同じメンバーで再び「騒音トラブル会議」 ★ 午後８時～８時４５分 上階宅だけにヒアリング 午後９時～１０時 上階宅と当宅に入って「音源調査」 午後１０時～１１時 当宅が集会所に行き調査に抗議。何を言 っても聞く耳を持たない専門委員の態度から 「上階宅に音源なし」の結論は決まっていた と知る（★の事前ヒアリングで連携可能）。 ・ １３日（月） 地元警察署に相談と訴えに行く。が、「管理人から電話があっ たとき、（調査を）断ればよかったじゃないか！」と警察。 ・ １４日（火） 事務所で管理人に「理事長の私が頼んでいない専門委員の 日曜の調査は無効」と宣言。管理人「専門委員さんに言っとく」 ・ ２６日（日） 上階宅の父親が当宅に「引っ越します」と告げに来る。私のこ とを「マンションのトップ」と表現（そう知らされ退去を考えたか）。 「あんな調査、無駄」とも言った（感情の表れか）。 ・ ２８日（火） 上階宅が転居 ［７月］ ・ ９日（土） 上階宅の転出により７月の専門委員会が非を認めるかと期待 したが、管理員雇用問題の件で４時間の「吊るし上げ」を受けた。 その席でコンサルタント（特定業者）は当方提案の苦情処理対応 のマニュアル化を「そんなの必要ない」と一蹴。 この６日後、私は全管理組合員あてに文書（ No348 に全文を紹介）を配布し、 マンションの実態を知らせます。この管理員の手腕は、野村の管理が総合的か つ間接的であることを示しているように思います。 |
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354:
私も野村を調査中
[2014-04-14 14:38:12]
管理人がどんな根回しをしたのか分かりませんが、
理事長に就いたばかりの私が真っ当な異論を唱え 始めたと見るや、会議という会議は多勢に無勢で四 面楚歌・・・。で、私は２０１１年７月１５日、初めて全 管理組合員に「手紙」を発行し、話を役員から一般 の組合員に下ろします（同月２７日には具体的な改 善案を「手紙」第２弾として配布）。 この動きに対して管理人が策動、同年８月６日に 臨時理事会が設定された経緯は先にお知らせしま した（ No311 ）。下記は、その臨時理事会の結果 を受け、早くも翌７日に全戸配布された「連判状」の 文面です。 （文中、野村理事長とは私。固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 組合員各位殿 ２０１１年８月７日 マンション管理組合 理事会一同 先日、各戸に配布された理事長名義の文書について 残暑の候、組合員の皆様には益々ご清栄の事とお慶び申 し上げます。下記内容を理事会の総意としてご連絡致しま すので、確認よろしくお願い致します。 先日、野村理事長名義で一部を除いたほとんどの世帯に 配布されました、 １．「当マンション管理人氏について」2011.7.9 ２．「管理組合支配の構図」2011.7.15 ３．「理事長からの重要メッセージ」2011.7.15 ４．「管理組合運営の刷新（案）」2011.7.26 ５．「お願い」2011.7.27 ６．「管理組合運営刷新の訴え」2011.7.27 上記１～６の文書は理事会で承認された文書ではなく、理 事長個人の見解によるものです。 また、１０世帯程度に配布された、 ７．「勧告」2011.7.25 ８．「皆様へのお願い」2011.7.31 上記７～８も同様に理事会で承認された文書ではなく、理事 長個人の見解によるものです。 文書に記載された内容等については、後日理事会で審議、 検討し、善処して参ります。 以 上 理事長 野村太郎 ㊞ 総務理事 ㊞（作成） 理事１ ㊞ 副理事長 ㊞ 理事２ ㊞ 理事３ ㊞ 理事４ ㊞ 理事５ ㊞ 理事６ ㊞ 理事７ ㊞ 理事８ ㊞ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 上記文書のポイントは、責められている理事長の 私も署名と捺印をしている点です。配布後すぐに 「これでは法廷で不利になる」と電話をくれた組合 員がいました。彼は数年前の理事で、質問が多い からと在任中に管理人や理事長（後の専門委員 で自治会長）、副理事長（後の専門委員で現理事 ）から口封じを屈辱的文書でやられた人です。 私は「理事長だから理事長と名乗ったまでで、個 人の見解というのもその通りだから署名捺印した」 と説明しました。「理事会が認めていない文書で『 理事長』と名乗るな」というのが連判状の主旨でし ょうから、私は８月８日に出した第３弾の手紙（臨 時理事会報告）から「理事長」の肩書を省き、以後 も執筆を続けました。 ビビって文書の配布をやめれば管理員（と野村） の「思う壺」です。予断なく合理的に考え、切り抜け ることができた例です。 |
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355:
私も野村を調査中
[2014-04-14 16:44:43]
管理組合の理事長だった私に対する「辞任勧告」が
２０１１年１１月２３日（と１２月１０日）に発せられたこと は、 No346 で詳しくお伝えしました。 それでも辞表を出さない私に、理事会の２人は次の 文書をよこします。 （文中の野村理事長とは私。固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 野村理事長殿 「来期以降の管理体制における理事会の方向性について」 現在、理事会では来期以降は２代目管理員と「管理員業務 委託契約」を結ばない方向で検討を進めております。 これを実現する為には現状の住込／直接雇用方式の管 理体制では、信用できる新管理員の選定方法や業務の引 継ぎ等で時間がかかり来期契約に間に合わないと判断し、 管理会社への委託を基本とした新管理体制を急ピッチで検 討中です。（管理会社とは１年契約にし、いつでも見直しが 可能な状態にします） また、２代目管理員本人からも「すぐにでも辞めたい」との 申し出を受けておりますが、新管理体制の準備と住民から 総会で承認を得るまでお待ちいただいているのが現状です。 目標では、１月中に候補管理会社４社の中からベストの１ 社を絞ったうえで２月中に住民説明会等を行い、問題がなけ ればその管理会社と仮契約もしくは内定を通知するとともに、 理事会による「契約更新をしない」との決議と２代目管理員 への通知（申し出期限は３／３０まで）を行い、５月の総会で の新管理体制承認、６月末までの移行を目指しております。 （金額については現行体制よりも安くするよう管理会社と調 整中です） 最終決定は新管理会社との仮契約もしくは内定後となりま すが、「来期以降契約更新しない」との方向性は次回の理事 会で明確にし、「ニュース」等で住民にお知らせする予定です。 以 上 平成２３年１２月１３日 副理事長（理事長代行） ㊞ 総務理事 ㊞ （作成） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 「押してダメなら引いてみろ」で、辞表を出してもらう ための甘い誘いがいくつも記されています（これを管 理人が書いたと思えるかは読者次第。年明け早々に 私が辞表と理事長印を提出すると、一味は元の攻撃 的態度に戻った）。 ここで、上記の文面とその後の経過を比較します。 ①管理会社と１年契約、いつでも見直し可能 → ２代 目管理員との契約１３年が示したように、私のところ では「１年契約」は「永年契約」を意味する（支配者が 変更を許さない）。 ②住民から総会で承認、２月中に住民説明会 → こ の管理員の辞職と私の辞任が総会の議題になるこ とはなかった（規約違反）。理事会（＆野村）は当初 から住民による審判を受ける気などない。 ③現行体制よりも安くするよう調整中 → （２代目管 理員の年間給与）４５６万円＋（同管理員時代の野 村への委託料）２３４万円＝（ここでいう「現行体制」 の費用）６９０万円。（２代目退職後の「新管理体制」 の費用）６２２万円。確かに安くなっているが、そもそ も２代目管理員の高過ぎた給与が正常化したための 減額と見ることもできる（安くというが、組合員の納付 金額が減らないのでは私には魅力なしで、誘惑にす らならない）。 方向という言葉に「性」を加え、よりあいまいに書い ていることからも、上記の文書が辞表欲しさの「ひっ かけ」だとわかります（１月２８日、理事会はまた野村 と契約すると決定）。首尾よく野村につなぐことができ れば、会計その他の問題で防御が可能と見ているの でしょう（「新管理員の選定方法」とあるが、これは次 の３代目管理員を組合に選ばせず、管理会社（野村） がよこす方式に戻すという宣言。やはり、野村にとっ ては管理員こそがマンション支配の要か）。 |
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356:
私も野村を調査中
[2014-04-15 14:24:41]
２０１２年１月６日、私は辞表と理事長印を提出します。
以下は、ひそかに管理員が辞職し転居した同月末の翌 日、２月１日の午後になってから理事会が全戸に配布し た文書です。 （固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 組合員・住民各位 ２０１２年１月３１日 マンション管理組合 理事会一同 重要なお知らせ 新春の候、組合員、住民の皆様におかれましては益々ご 清栄の事とお慶び申し上げます。このたび、当マンション の管理体制に変更がありましたのでご報告致します。 当マンションの管理運営に関しビラや手紙が多数配布さ れ、管理員業務形態を通勤に変更した件は以前にもお 知らせしました。更にこのたび近隣にある管理員の自宅 周辺にも同様の手紙が配布される事態となりました。 この行為により管理員及び奥様が体調を崩され、３ヶ月 の通院加療が必要と診断されました。また、お二人以外 に同居中のご家族にもご迷惑をおかけしている状況です。 この状況について１月１７日に管理員より電話にて報告 があり、合わせて辞任要請がありました。２３日に面談し 確認しましたが、１月２４日付で管理員より１月末での「 雇用契約解消願い」が提出されました。 この件について１月２８日に開催した臨時理事会で審議 した結果、契約期間は６月末まで残っているものの、これ まで管理組合として有効な対応策を打てなかった点や管 理員が置かれている状況を考え、「契約解消願い」を受 諾する事と致しました。 ２月１日以降の管理体制ですが、３日まではシルバー人 材センターより管理員代行が派遣され、２月６日～３月 ３１日は野村リビングサポート（管理会社）より臨時管理 員が派遣されます。緊急対応については「野村すまいる センター」にて休日、夜間とも受付致します。 組合員、住民の皆様にはこのような事態を招いた事を深 くお詫びするとともに、しばらくの間ご不便をおかけする 事について何卒ご了承頂けますようお願い致します。 管理組合理事会は、皆様の生活をよりよいものにすべく 活動して参りますので今後ともご協力よろしくお願い致し ます。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ あたかも「被害者」であるかのような文面ですが、辞職 翌日（２月１日）の発表なのに日付は１月３１日と記され、 本当は「加害者」として逃げざるを得なかった状況が見 えています。 揺るぎない事実として ①管理員の月給は「通勤では ３０万円」と理事会で決議（１１年１２月の議事録） → １２月・１月ともに３８万円支給 ②管理員の体調不良 → 退職後も専門委員会に出席（１２年２月の議事録） などが挙げられます。 管理員の自宅は、うわさの地区名だけを頼りに何日 も足を運び、自力で探し出しました（１２年１月）。見つ かるはずがないとタカをくくっていた管理員は、年末、 仲間の総務理事に次のように書かせていました。 ＊ ＊ ＊ 私の知る限り、履歴書はまだもらっていないと思いま す。個人的には、管理人さんの住所を知られて、自宅 周辺にビラをまかれる事を心配しています。お知りに なりたいのは年齢だけでしょうか？ （１１年１２月３０日／私への文書） |
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357:
私も野村を調査中
[2014-04-16 06:58:05]
２０１２年１月末、管理人は約１６年住んでいた
マンションを挨拶もなく去りました。管理組合会計 の外部監査を求める理事長は自分より先に辞め させておく、という条件がクリアできたからでしょう。 理事会は、臨時総会を３月１８日に設定します。 議案は、規約に則れば人事案件でなければなら ないはずが、そうなりませんでした。なぜか？ 理 事会は事態をどのように見ているのか？ まず当 時の議案書（臨時総会資料）を引用し、再び野村 と契約すると決めた理事会による説明を示します。 （固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 議案「管理委託業務の変更に関する件」 当マンションの管理組合運営は、１３年前より、管理会社への全部 委託の管理体制から会計業務のみを委託する方法に変更して参り ました。この管理体制は１３年前に行なった運営状況の分析や管理 費低減プランの採用によって、事務管理業務を含めた管理員業務（ 組合作成の仕様書に基づく）、清掃業務、各種設備保守義務などの 委託業務を組合から直接発注することで年間３３３万円の費用の削 減を行うことが出来ました。しかしながら、この１３年間に社会環境も 大きく変化し、昨年の定期総会でも更なる管理費低減の要望が多く 寄せられていました。本来、運営状況を見ながら毎年もしくは数年に 一度は管理体制の見直しを行うべきところ、現在まで検討されなかっ た事を反省するとともに、今後は見直し体制の整備も行なって参りま す。 このような背景から、今期理事会では議案「契約等の見直し」の中 で管理体制の見直しを検討する予定でしたが、昨年７月以降、様々 な手紙や中傷ビラが団地内や外部にまで配布や掲示される事件が 起き、管理員より今期限りで退職したいとの申し出がありました。そ のため理事会では昨年の９月から専門委員会と一体で管理委託業 務の見直しを最優先課題として着手し、来期からの新管理体制移行 を目指しておりましたが、今年の１月に中傷ビラが管理員の自宅付 近にまで撒かれるなどエスカレートした為、心労により体調を崩され、 今年６月に予定していた退職時期が更に早まり、１月末をもって退職 されることとなりました。 このような状況を受け、理事会では早急に新管理体制を実現すべく、 管理員業務を含めた全てを住民分担する管理体制から管理会社への 全部委託の管理体制まで、幅広く管理業務の委託先、委託方法につ いて検討を重ねて参りました。 新管理体制の検討を進める中で、現行の管理員業務の委託方法の 継続も審議しましたが、新規での直接雇用は管理組合のリスクが高く、 時間的な猶予もない為、現行体制の継続は困難と判断し、管理会社へ の委託を中心とした方式にて金額や内容の分析を行うこととしました。 長年、業務委託してきました野村リビングサポート以外に、業界でも 評判の高いマンション管理会社４社を選定し、５社にて見積りやプレゼ ンテーション、ヒアリング等を行い、比較検討いたしました。 その結果、理事会では、常駐管理体制を通勤管理体制に変更するな ど、下記の表Ａ／Ｂの通り管理委託業務の変更と野村リビングサポート を委託先とすることを提案いたします。組合員の皆様におかれましては、 管理費の低減も含めた新たな管理体制についてご理解を賜り、ご承認 いただけますようお願い申し上げます。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 何が書かれていないか、も大事です（例：会計に 触れていない）。次に、もうひとつの業者による説 明も参照しましょう。下記は、この臨時総会の直後 に開かれたとされる懇談会でのコンサルタント（特 定業者）の挨拶を議事録から転載したものです。 ＊ ＊ ＊ １４年前から前管理員を中心とした自主管理を行なってきましたが、 今回、そのシステムの終わりを迎える事となりました。我々は１３年前 より、前管理員からの相談、業者発注等、サポートを続けてきました が、今回の管理会社への委託に伴い、我々の業務は必要な業務を 行うのが仕事の原則であるので、管理会社がコンサルティングを含め 全ての業務に対応できるなら我々は必要ないと思うので、今後の業 務、契約継続については理事会と協議しており、５月に契約も終了す るので、今度の定期総会では報告と来期の方針を示せると思う。 ＊ ＊ ＊ このコンサルタントと野村は、現在も私のところ との契約を続けています（２社とも理事会に毎回 出席）。先日、現理事長率いる管理規約改正小 委員会は、改正案の作成をこのコンサルタントが 紹介したマンション管理士に任せると発表しまし た。今期予算では規約改正に３０万円も計上され ていたのですが、その理由が見えてきました。 |
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358:
匿名さん
[2014-04-16 07:52:29]
いいかげん、自分でＨＰでも作って、やってくれない？
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359:
私も野村を調査中
[2014-04-17 16:24:06]
来たる５月の総会で承認される見込みの
「会計閲覧細則」で、閲覧を希望する管理 組合員が署名・捺印しなければならない「 誓約書」の文面は以下の通り。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 書類・資料の閲覧に当たっての誓約書 平成 年 月 日 号棟 室 氏名 ㊞ 下記４項目を順守の上、閲覧いたします。 １．管理組合員は、資料を閲覧できますが、破損等の恐れ のある書類・資料については、複写機を使用したコピー はできません。但し、デジタルカメラ・ＩＣレコーダー・手書 き等による複写は可能です。 ２．閲覧者は、この閲覧にて知り得た個人情報は個人情報 の保護に関する法律に基づき、第三者に開示もしくは漏 洩しないものとします。 ３．閲覧者は、閲覧にて知り得た情報を組合員以外および 管理組合外部に開示もしくは漏洩しないものとします。 但し、公の法的機関等に訴え出る場合はこの限りでは ないものとします。 ４．管理組合は原本を保全する義務があります。閲覧者が 閲覧を終わるまで、理事または管理人が閲覧者に付き 添うものとします。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ お金を使う執行部（理事会）や管理会社に 守秘義務があるという話なら分かりますが、 毎月の管理費・修繕積立金をきちんと払っ ている組合員に誓約書まで出させる案は 理解できません。 第３項に「公の法的機関等」とありますが、 私立の機関や私人に話したり相談したりし てはいけないのでしょうか。マンションの管 理組合には、住民の意思疎通や言論、表 現まで規制できる権限があるのですか（特 に私のところの理事会と管理会社［野村］）。 もちろん、そんなものはないでしょう。お金 を出した人が自分の納めたお金の使途を見 るのに、義務やら誓約やらの制限を課される のだとすれば、それを課してくる側に不都合 があるのです。 |
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360:
私も野村を調査中
[2014-04-18 16:01:40]
私のところの会計資料閲覧の誓約書（ No359 に
掲載）では、第３項で「公の法的機関等」に訴え出る 行為は例外的に許されています。その意図として可 能性があるのは、①この行為まで禁じると人権侵害 と非難される ②訴えられても構わないよう事前工作 した ③法的機関等なら理事会や管理会社に不利な 扱いをしないという安心感がある の３点だと思いま す。 実際、３年前から「公の法的機関等」に足を運んで きた私は、「野村」「理事会」「総会」の信用が絶大で あることを経験から学んでいます。以下に、私が訴 え出た主な機関とその対応を列記します。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ・地元警察署 ①犯罪が疑われる騒音で管理員が被害者家族を 黙らせる行動をとった旨を相談しても「管理人がいるだろ」 ②住民２名が管理員の履歴書を求めた際パトカー３台が来 た件で抗議に行くと「あれでよい。何もなければ帰るから」 ③その数日後、警官２名が住民宅のポストに「午前４時にパ トロールした」と通知するビラを投函（同時刻は管理組合の 異常を全戸に知らせる「手紙」の配布時刻） ・本部警察署 給料の支給遅延を管理員らにやられた元理事長 は、昨年１月、刑事３名と会って「手紙」や手持ちの会計資料 を提供。明白な文書偽造（押印相違）を指摘するも「この程度 では・・・」と取り合わず。 ・地方検察庁 「手紙」すべてと会計資料等が提出されたが、「犯 罪が特定できない」と返却。但し、すべてコピーをとって保管 する旨が併記されていた。 ・地元税務署 元理事長から管理員らの不正経理疑惑に関する 資料が提供された。他の住民も具体的な疑いを通報したが、 「民事はねえ・・・」と署員。 ・国土交通省マンション政策室 「手紙」すべてと会計資料等を提 出。昨年４月の「手紙」（「緊急報告／会計資料閲覧の要求 は、無視されました」）を読み、「詳しい事情が聴きたい」と元 理事長に連絡。聴取は翌々日に実現。だが結局「個別の対 応はしません」。 ・新聞社 「手紙」を各社に毎回送付するも動きなし。パトカー入 場を朝日新聞地元支局にすぐ伝えたが、「逮捕者が出たら 教えて下さい」（管理人ではなく、彼の履歴書を求めた住民 のほうが捕まりそうだったのだが） ・地元１１地区自治会協議会 管理員逃亡後、体制維持のため 就任した当マンション自治会長（大工事担当の専門委員や 理事長を歴任）のみに説明させた。 ・人権相談（地元自治体） 騒音加害者を守る管理人の異常を 説明したら「サイドビジネスですね」と的確な論評。話を聞 いてくれるだけ。 ・人権相談（法務局） 運よく大規模マンションの理事経験者が 担当、良質な助言をくれた。が、短期で交替する規則らし く、２ヶ月後に再訪すると職員が「マンションの中のことま では知らん」。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 簡易裁判所については No306 に略述しました。 調停終了の数月後、「まだ帳簿を見せてもらえな い」と言いに行きましたが、「その件はもう終わり です」と職員。 「公の法的機関等」では、野村は無敵のように 思われます。 |
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361:
私も野村を調査中
[2014-04-20 16:23:37]
私のところの元管理員（１９９６年～２０１２年／住込み）
については、損害保険の疑惑もあります。 彼が野村の社員として着任して間もない時期、当宅の 上階で漏水が発生しました。発生当日、管理員は「保険 がきくから大丈夫」と言っていましたが、翌日になると一 転し「保険はおりない」。私が応対に出たら再び「保険が きくと思う」。 管理人が「保険適用外」と住民に言っておいて、保険会 社には「適用」と伝えればどうなるか？ 彼の在任中の保 険適用事例を一覧にして管理組合員に公開するよう複数 の住民が求めていますが、理事会の応答はありません。 ＊ ＊ ＊ この管理員が去ってから１年になる昨年の春、上述の 保険会社が私のところの組合との契約更新を断ってき ました。複数年契約はもちろん、「１年掛け捨て」でもダ メだというのです。 理事会は管理会社（野村）を通して同社に理由を尋ね たものの、「社内コンプライアンスの関係で書面での回 答はしません。必要なら理事会に出向いて説明します」 （保険会社）とのことでした。 結局、現在は別の保険会社と契約していますが、更新 を固辞されたことの真相について理事会ではなく野村が 聞いて知っている可能性があります。理事など、大いに 野村に協力する住民でも知らされない、管理会社のみ が知るトップシークレットもありそうです。 |
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362:
私も野村を調査中
[2014-04-21 16:06:15]
ここで、私のところ（野村に管理委託）の最近の動向を記述します。
１．来たる５月に任期（２年）を終える理事６名のうち、４名が専門委員 会に入るということです。この４名は、理事長だった私と管理員が 辞めた後の定期総会から理事会に入り、管理人が去った後の「防 御」を買って出た人たちです（役員人事は総会での承認が必要で すが、私のところの組合は歯止めをかけたことがありません）。 ２．先月（３月）３０日に５５回目となる全管理組合員への「手紙」を発行 しました。前述の管理員の次に来た３代目管理人も組合の活動に 干渉し過ぎるので、それを戒める内容です。すると翌日３１日の夜 ７時前、３代目が当宅の玄関ドアを断続的に１０分にわたって強く ノックし続けました。それも「何々の件で来ましたあ！」と大声を出し ながらです（用があるならメモを投じるよう貼ってある）。 ２代目で大問題が起きているのに、野村は同じような管理員を３代 目としてよこしました。 ３．「議事録の閲覧にあたって守秘義務を課しているが、理事会は規約 上の根拠を示すべき」と実名で要望書を出した組合員がいました（ No330 の後半で紹介）。 理事長と副理事長からの提案で、今年２月、彼は三者面談に臨ん だようです。それが、上記２．と同じ３月３１日（「手紙」配布の翌日）、 当宅の留守電にメッセージ「話がありますので、ちょっと電話くれます か」を入れてきました。これは、私が電話に出ないことを知っている一 味が新しい仲間にかけさせる電話の典型で、私に「こいつはオレたち の手下になったぞ」と知らせるものです（例： No316 の医師の母）。 今や私はマンション内に仲間が欲しいと思わないのでどうということ はありませんが、それにしても、私のところではいまだに理事会の方 針（＝野村の意向）に異を唱える者を見つけては「話し合い」をやって 取り込んでいくという手が使われています。時代錯誤のやり方だと思 います。 ４．年度末にマンション自治会のほうで引退や辞任が相次ぎました。私を 喫茶店に誘い出した民生委員（在任３０年超）、臨時理事会に乱入し た元自治会長（その後は青少年健全育成の役に就いていた）、管理 組合理事長や専門委員を歴任し２代目管理員なき後に就任した自治 会長などが退きました。 管理人の親衛隊と化していた老人会も同時期に活動停止となり、も うすぐ４年目に入る当方の自主的な「報道」がようやく功を奏し始めた のかもしれません。 |
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363:
私も野村を調査中
[2014-04-22 21:36:48]
私のところ（野村に管理委託）の理事会は、
元理事長の私が発行した文書を「ビラ」（ No 356 で紹介した２代目管理員逃亡後の「重 要なお知らせ」）、「中傷ビラ」（ No357 に掲 載した臨時総会議案書）と名付け、やり玉に 挙げています。 ですが、実は私にも「ビラ」が投函されること がよくあり、頻度は落ちていますが今も続いて います。以下、実例を解説を付して掲げます（ 誰が書いたかの想像は読者に任せます）。 ＊ ＊ ＊ オマヲ[エ]ノムラ 今のソウドウ、オマエガ一連[番]に悪い、 前の営[管]理人さんは、良くしてくれた バカヤロウ オマエガ、こんなことを、ひきおと[こ]したんだぞ、 くそやろう ＊ ＊ ＊ 【解説】 ２０１２年４月１８日朝、当宅の集合 ポストで発見。文中の「ノムラ」の部分に私の 苗字が入る。[ ]は私の推定による正しい文 字。筆者は正体を特定されないよう低能を装 ったか。翌月１０日に入手する議事録で初め て知るのだが、ちょうどこの時期に専門委員 会が崩れて６名中５名が辞めている。 ＊ ＊ ＊ 管理組合員に告ぐ ２０１２年４月１０日 野村太郎理事長の息子が別紙ビラをばら まくのを目撃しました。そのビラをあるお宅から回収させていた だきました。卑劣な行為を親子でやっています。疑問があったら 管理組合の内部で議論し検証すべきを自ら放棄し駄々っ子のよ うに俺の言うことを聞かないから、オレ理事長辞めた。と役職辞 任しておいて役員報酬は請求する厚かましさ。住民はこんな人 を許さない。数々の名誉棄損、業務妨害等々で訴える行動を起 こしましょう。 ＊ ＊ ＊ 【解説】 ２０１２年５月１０日、３代目管理員から 手渡された議事録にひそかに添付されていた（ 議事録以外は請求していないので翌日返却）。 文中の「野村太郎」の部分に私の氏名が入る。 「組合内部で議論すべき」との主張は No336 の脅迫文と同じ。私は辞任勧告を受けて理事長 を辞めたが、８月半ばまで業務をこなしたのに１ ２月になっても報酬支給の知らせがないため規 約に則って督促したまでで、文句を言われる筋 合いはない。１１年秋からろくに巡回もせず、住 込みから通勤に変えたら勝手に休んで月給を８ 万円も余計に取った管理員と同類にしないで欲 しい（給与支給遅延の経緯は No305 参照）。 |
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364:
私も野村を調査中
[2014-04-24 17:00:57]
２０１１年１１月２３日に開かれた理事会は、理事長の私への
通知もなく、本人欠席のまま「理事長辞任勧告」を郵送すると 決めました。勧告状が当宅に届く２６日までの３日間、管理人 と理事会がじっとすることはなく、２６日の配達と開封が最大の 効果を発揮するよう策動しました。 それが、以下に掲げる資料「当マンションを中傷する『はり札 』等についてのお知らせ」です。管理人さんを守ろうと、理事会、 自治会、老人会などが次々と圧迫を加えてくる中、マンション内 外の方に一連の非道を知ってもらおうと、当宅は文書を出しまし た。理事会はそれを集成し、２３日の秘密会議を終えると、翌日 の昼に賃貸を含む全居住者にこの資料を配布します。住民の 私に対する印象を悪くして辞任勧告に値する人物と思わせると 同時に、勧告が効くよう私の動揺もねらったと思われます。 野村のマンションで標的にされた者が「報道」をやるとどうなる か、また、当方が「非道」と感じた事件について理事会がどう弁 解しているか、味わってみて下さい。 （固有名詞はぼかした。参考のため、各件の概略が記された本 板での場所を「 → No123 」のように加筆した） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 組合員・住民各位 ２０１１年１１月２３日 マンション管理組合 理事一同 当マンションを中傷する「はり札」等についてのお知らせ 深秋の候、組合員の皆様におかれましては益々ご清栄の事と お慶び申し上げます。最近、当マンションの敷地内にとどまらず 外部にまで当マンションを中傷するビラが貼り出される事件が 多数発生しております。この行為は「軽犯罪法第一条第一項第 三十三号」に抵触する犯罪行為であり、この件について管理組 合として、すでに地元警察署に相談中です。組合員、住民の皆 様におかれましてはこの件を周知していただくとともに、このよう な「張り紙、札」及び「設置している人物」を目撃された際には管 理事務所または管理組合理事まで連絡をお願い致します。 また、下記２、３についても差出人不明にて送付されている当 マンションを中傷する手紙です。内容の周知、及び関連する情 報をお持ちの方は情報提供をよろしくお願い致します。 内容について ・管理人との契約はＨ11.06.29 に締結。「契約の更新」につい ては第１４条の規定により更新されています。 【 → No348 】 ・Ｈ23.06 の夜９時頃の騒音問題音源調査の件は騒音問題当 事者の承諾を得てから伺いました。【 → No351 / No353 】 ・Ｈ23.07 の専門委員会の件は通常どおり行なわれ「吊し上げ 」の事実はありません。（議事録、ボイスレコーダーにて状況確 認可能です） 【 → No315 】 ・Ｈ23.08.06 自治会役員による管理組合理事会議場への乱入、 議事妨害を強行されたとの件は、理事長名の数々の手紙を読 んで、管理組合理事会の運営を心配された自治会役員が集会 場入り口で傍聴の申し出をされただけです。（議事録、ボイスレ コーダーにて状況確認可能です） 【 → No311 】 ※ 個人及び関係者をこのような方法で攻撃する事は許されるも のではありません。当マンション管理組合理事会は皆様の生 活をより良いものにすべく活動して参りますので今後ともよろ しくお願い致します。 以 上 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 上記「内容について」の第一項に「第１４条の規定」とありますが、 調べたら第「４１」条の間違いとわかりました。しかも、条文は「組 合は、前条に定める業務の一部を第三者に委託し、又は請負わ せることができる」で、契約更新の手続きと何ら関係ありません。 法律らしく書けば住民が信じるだろうと考えたようです。 |
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365:
ビギナーさん
[2014-04-28 19:59:40]
管理会社の変更を考えている近所のマンション住民です。
近くのマンションが野村リビングサポートの管理会社なのですが、評判がよいので、野村のほうがよいような気がしています。 そこで質問なのですが、うちのマンションの管理会社と比べると、管理費と修繕積立金は、野村と同じくらいの金額なのですが、駐車場使用料は、毎月、野村管理のマンションのほうが１.５倍～１.８倍位高いのです。 なので、毎月かかる費用は、野村の（管理の）マンションのほうが、１、５～１.８倍位高いのです。 うちのマンションの管理規約では、駐車場使用料は、全額１００％、修繕積立金として積み立てることができ、１５年目や２０年目に来る大規模修繕のときに、駐車場の修繕費用として使うことができます。（実際には駐車場の点検などの経費に少しかかるので１００％積み立てられてはいませんが） そして、駐車場使用料を修繕金として積み立てることで、やっと一般の普通の近所のマンションと、同じくらいの修繕積立金になるくらいの金額なんです。つまり近所のマンションと比べても、今のうちのマンションは毎月かかる金額は同じくらいか、少し安い位だと思います。 でも近くの野村の（管理の）マンションは、私達の今のマンションで月々かかる費用と比べると、１、５倍くらい高くかかっています（毎月かかる費用とは：管理費プラス修繕積立金プラス駐車場使用料）野村のほうが高いんです。 ただ、駐車場使用料は、修繕積立金に１００％積み立てられるとしたら、住民のために返ってくるお金ですし、修繕金は余裕をもって積み立てておいたほうがよいとも思うので、よいのかもしれないのですが（管理会社にかかる管理費は、同じ位ですので） 知りたいのは、野村リビングサポートの場合、駐車場使用料は、１００％修繕積立金に積み立てられることになっているのでしょうか。それとも、そのうちの何割かを、管理費として、管理会社のほうへゆくというような形になっているのでしょうか？ それとも「そうしたことは、マンションごとに、管理規約が違うから、違うよ？」ってことでしょうか？（･･）？？ よくわからないので、教えてください(_ _) |
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366:
ビギナーさん（365）
[2014-04-28 20:49:16]
ちなみに、近所の（野村管理の）マンションと、私達のマンションとで、近くの一般の（私営の）駐車場を借りるとすると（つまりマンション敷地外の一般駐車場を借りると）同じくらいの金額です。
つまり、私達のマンション敷地内の駐車場使用料は、地域の一般の駐車場よりも安いのです。だから月々かかる費用全額は今まで安い感じだったのですが、管理会社にかかる管理費は、同じくらいなので、管理会社に払っている費用は毎月同じくらいでした。 普通どのマンションでも、駐車場使用料は、１００％修繕積立金として積み立てられる管理規約になっているものでしょうか。それとも一部かもしくは全部を管理会社が管理費として使えるような管理規約にしているマンションもあるのでしょうか。 先ごろ、私達のマンションの管理費を値上げしようという動きがあります。でも、今の管理会社が提供する経費などの見積もりを、直接近所の会社などから取ると、植栽剪定や水質調査などの費用は、５倍～１６倍も高く請求してきて驚きます。 （野村管理の）マンションとうちのマンションとで管理会社にかかる管理費は同じ位です。違うのは駐車場料金です。 ですので、駐車場使用料が今までと同じ位で、管理費が同じ位なら、月々かかる費用は今までと同じ位で済みます。 気になるのは、（野村管理の）マンションが、駐車場使用料を修繕積立金として積み立てているのか、管理会社が管理費として使っているのか、どちらなのかということなのですが、わかる方いたら教えてください |
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367:
ビギナーさん（365）
[2014-04-28 20:56:58]
>>366 訂正
（誤） 今の管理会社が提供する経費などの見積もりを、直接近所の会社などから取ると、植栽剪定や水質調査などの費用は、５倍～１６倍も高く請求してきて驚きます。 （正）今の管理会社が提示する経費などの見積もり金額を、直接近所の会社などから取った見積もり金額と比べると、植栽剪定や水質調査などの費用に５倍～１６倍も高く請求されているので驚きます。 |
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368:
匿名さん
[2014-04-28 22:45:17]
>>ビギナーさん
現在、このスレは特定の方が自分の不平不満を 延々と一方的に書き連ねるだけになっているので （ちょっとさかのぼって読んでみればわかると思います） 管理費とか駐車場使用料などのことを聞きたければ 他の適当なスレで質問した方がいいですよ。 「駐車場使用料を修繕積立金として積み立てているのか、 管理会社が管理費として使っているのか、 どちらなのかということなのですが」 管理組合によって違いますよ。 マンションの管理内容を最終的に決めるのは 管理会社では無く、管理組合です。 |
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369:
匿名さん
[2014-04-30 20:03:58]
>>368
ありがとうございました。 >管理組合によって違いますよ。 やっぱりそうですかね。管理費として使用しているなら実質の管理費はどのくらいになるのか･・そうしたことはわからないのですよね。どこに聞けばよいのかもわからないですし 会社に直接聞けばわかるかもしれませんが…あ、それだと見積もりを出してみないとわかりません、となるかな…管理組合の理事長さんからの依頼でしたら金額を出せますが、とか。 こちらの会社の管理費は、一般的に他社と比べて高いほうでしょうか。やっぱり。その辺りがよくわかりません。 |
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370:
匿名さん
[2014-04-30 20:17:15]
マンション管理会社の管理費のランキングなどはないでしょうか
検索してみたのですがよくわかりませんでした。マンション管理会社の管理費というのは、各マンションの管理組合によって、違うのでしょうか。 たとえば、同じ地域で、同じような物価（地価？）であれば、同じくらいの管理費ということになるのでしょうか。それとも、そのマンションとかわす委託業務の内容によって千差万別の管理費になるのでしょうか。 すると、他のマンションでは、同じ野村の管理でも高い管理費で、別のマンションでは、野村の管理でもそれより安い管理費であるということは起こりえることでしょうか。知らないことばかりで… |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
私も野村を調査中さん
管理規約に組合員は理事会の議事録を閲覧出来るとありませんか。
改正標準規約では総会議事録しか規定していませんがＨ１６年版を準用していれば理事会議事録も組合員は閲覧できることになっていると思います。
＞管理員を送り込んでマンションを全面支配するテクニックの巧みさを少しでも感じていただ
けたらと願っています。
高額商品を売りつけたり振り込め詐欺が横行しています。
判断能力のない者、特に老人の盲点を突いた詐欺モデルです。
言い過ぎではありますが管理組合は老人集団に近いのではないかと思っています。
プロであるフロントマン（ベテラン管理人）がこんな集団をだますのはいとも簡単です。
それだけに管理会社には良心や社会的責任が問われる筈ですが野村にはその意識はないようです。
疑うことは悪いことという日本人特有の文化がこれを加速させます。
騙されるなと老人に説得していた介護師が逆に老人から悪者扱いにされてしまう事さえあります。
私の母親がそうでした。高価な着物を母が買わされたので私がクーリングオフしたら母は私を攻め立ててきたのです。
私の経験です。
理事長や理事会がしっかりしていれば野村はそれなりに対応するが無知な理事長になれば早速牙をむきます。
私が理事長をしていたときと辞任後では様変わりです。
「マンション管理大損のからくり」須藤桂一著、講談社は参考になります。是非お読みください。
私は３冊程購入し新任理事に回覧しています。目からうろこだと言ってくれた方もいました。
如何に組合が管理会社の餌食になっているかをこの方は理解したからです。
残念ながらこの方はその後攻撃され沈黙に転じました。
野村はまともな理事が欠席した理事会で野村の都合よい議案を決議させてしまうことがありました。
野村に批判的な組合員を理事にさせない行動もありました。
印章偽造、有印私文書偽造という刑事犯罪がありました。ところが野村は過ち（違法）を理事会の報告する前に（無知な）理事長に刑事犯罪を正当化する文書に署名捺印をさせてしまっていました。
その他の違法行為も表面化させません。
実に巧妙なテクニックを使うのです。
管理会社としての良心や社会的責任感があるとは思えません。
勉強した理事長やマン管士でさえ野村の話術に対抗できないことを私は理事長として実感しました。
さらに始末が悪いのはまともな理事を追いやるために理事会を分断したり野村援護集団を作ろうとすることです。
そこにバカな組合員が便乗しまともな理事を攻撃するという構図です。
そのつけがいずれ自分たちに廻ってくることに気が付かない人たちの集団という構図が浮かんできます。
これでは組合費は管理会社にむしりとられてしまいます。
私なりに貴方の組合を整理してみると私のところと同じような構図が浮かんできました。
私の推測は如何でしょうか。